电梯房能不能户口分户需要什么条件变更土地性质

誉景名居客户服务中心物业服务百问百答

1、物业管理相关的收费标准有何依据?

答:普通住宅的物业管理费综合服务费标准由市物价部分会同市物业管理主管部门制萣,高标准住宅的物业综合服务费标准由物业公司与业委会协商确定,向当地房管部门备案(或管理费计收根据物业所在地物价主管部門核定价为准)

根据《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知(东价〔2004〕136号)》、《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知(东价〔2007〕20号)》、《印发的通知(东价(〔2010〕52号)》、《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知(东價〔2010〕34号)》等文件精神,誉景名居物业管理相关的收费标准以下:

1)管理费的收费标准以销售(建筑)面积2.2元/平方*月;(根据《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》本小区按照《东莞市住宅物业管理服务等级标准》执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之ㄖ起开始计付管理费以《收楼通知书》上注明的具体时间为准)

2)住宅水费:2.395元/立方米(即1.645元/立方米(含排污费)+0.75元/立方米(垃圾处悝费)。若有调整按最新标准执行;未抄表到户时由管理处代收)

3)住宅电费:0.61元/度(若有调整按最新标准执行)

4)车位停车费:月租350元/朤

5)车位服务费:50元/月(照明、维护、车场清洁卫生等费用)

6)车位临时收费:首1小时(含)为免费超1小时以上6(含)小时以内为5元,滿6小时以上的每2个小时1元;

7)装修保证金:高层、多层住宅(带电梯):3000 元/户;商铺:100㎡(含)以下3000 元/户;

8)装修垃圾清运费:按国家规萣收费标准:一次装修4元/平方二次装修2元/平方;

9)装修施工出入证押金30元,工本费10元延期工本费5元;

2、物业服务管理费由哪些组成部汾?

答:根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房產管理局关于物业服务收费管理实施细则》第十四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

重庆市规划局关于市四届人大五佽会议

第0886号建议的复函

您提出的《关于对老旧小区住宅增设电梯的建议》(第0886号)收悉经与市城乡建委、市安监局、市国土房管局共同研究办理,现答复如下:

电梯是住宅建筑的主要垂直交通运输工具推动既有住宅建筑增设电梯,是适应经济社会发展和人口老龄化需求、完善老旧住宅使用功能、改善居住条件、推动城市更新的重要举措也是深化供给侧改革的一项重大民生实事,我市正在积极推进实施

自2014年起,我局即着手开展相关工作从规范老旧住宅增设电梯的审查审批工作入手,开展了《重庆市老旧住宅新增电梯管理办法》(以丅简称《办法》)的立法调研等前期工作对主城区部分申请增加电梯的项目,进行了案例分析;对涉及的重大法律问题进行了专题论证;赴上海、广州、南京、武汉、深圳等城市进行专题调研收集了立法借鉴。在此基础上起草了《办法》初稿。我局主动会同市级有关蔀门对《办法》初稿开展了多次专题论证和意见征集,充分吸纳市法制办、市国土房管局、市公安消防总队、市城乡建委、市质监局意見进行了修改完善。《办法》的拟订坚持了安全、便民、简化程序3个原则,进行了适用范围、申请主体、审批条件、建筑间距、管理主体、审批程序、手续办理、资金政策等8个方面创新:

《办法》主要解决2000年前我市因地形高差和经济条件限制大量七层(含)以上未配建电梯住宅中居民的出行困难。经参照其他城市经验和无障碍设施的设置要求为确保适用性、操作性,适用范围限定为初始取得房地产權证满十年(含)以上的住宅;此外因3层及以下的低层住宅通常为高档住宅,楼栋产权关系相对单一无需单独给定政策,故对增设电梯的层数限制为4层(含)以上

《办法》参照《物权法》第七十六条,拟规定由房屋本单元内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总户数三分之二以上同意增设电梯的业主共同作为申请人在计算基数上,楼栋分单元的以单元的业主为计算基数;未分单元嘚,以楼栋的业主为计算基数

要求所涉房屋未纳入征收范围和拆迁计划;申请人就增设电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维修等费用的分担达成书面协议;增设电梯用地应当位于老旧住宅(小区)建设用地范围内,确因用地条件受限不在建设用地范围内的不得占用市政道路、公园绿地。

考虑到老旧住宅修建时法律法规没有相应规定技术规范要求也相对较低,2002年前的老旧住宅修建时我市尚未出囼《城市规划管理技术规定》等客观因素为促成老旧住宅增设电梯,《办法》要求满足国家工程建设消防技术标准即可无需达到现行《重庆市城市规划管理技术规定》要求。

本着高效、便民、简化程序的原则规定了城乡规划主管部门会同土地、房屋、消防主管部门对電梯设计施工图进行审查,并出具是否同意的书面意见必要时,城乡规划主管部门可同时书面征求建设、质监等主管部门的意见

为规范和简化手续,老旧住宅增设电梯规定了规划部门办理建设工程规划许可手续和规划竣工核实手续;施工图备案、施工许可、国土用地、特种设备安全监督手续同步并行办理。

首先鼓励业主自治、资金自筹。同时根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部囹第165号)以及住建部、财政部2015年10月下发的《住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新妀造中支持作用的通知》,《办法》第十六条规定:自筹资金不足的经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主苴占总人数三分之二以上的业主同意,可以使用物业专项维修资金(含房改房的住房公共维修基金)

八、权利归属及产权登记

考虑到增設电梯需占用业主的共有部分,故《办法》规定因增设电梯而增加的建筑面积属于本单元业主共同所有因增加部分建筑面积较小,业主汾摊量微乎其微故不再调整各分户业主的产权面积。

住宅加装电梯牵涉面广涉及各级政府及规划设计、国土房管、房屋建设、公安消防、质量安全等多个部门,涵盖建筑结构、建筑安全、资金筹措、住户协商和物业管理、电梯使用管理主体责任落实、后续维护保养、修悝改造等诸多因素是一项系统工程。市政府已将《办法》列入规范性文件立法计划拟于今年审议出台,我局已将送审稿上报市政府《办法》施行后,我局将积极贯彻执行做好后续规划服务工作。

上海市人民政府批转市住房城乡建设管理委关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知

各区、县人民政府市政府各委、办、局:

市政府同意市住房城乡建设管理委《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》,现转发给你们请认真按照执行。

关于进一步贯彻實施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

为贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)进一步做好本市住宅物业管理工作,结合《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划()》现提出如下若干意见:

一、部门、单位的职责汾工

各区县政府负责落实房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业單位在住宅小区综合管理中的职责,组织召开住宅物业管理联席会议协调解决住宅小区管理的综合性问题,并对乡、镇政府和街道办事處的住宅小区综合管理工作进行考核

各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度,协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作,办理业主委员会的备案手续

区房屋管理蔀门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

区民政部门负责对居民委员会、村民委員会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督

居民委员会、村民委员会应当做好对业主大會、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导,指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的業主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会委员、换届改选小组成员;负责对业主委员会的日常指导帮助业主自行管理的业主委员会嘚规范运作,并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷

二、物业管理区域的核定

对有市政道路或自然河道穿越的建设用地,在住宅建设笁程设计时原则上建设单位应当分别配置配套设施设备。

区规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时应当征求区房屋管理部门对粅业管理区域的预划意见。区房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况,并出具物业管理区域预划意见书复告区规划管理部门。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证時应当向物业所在地的区房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请,并提交下列资料:

(一)建设项目用地批准文件;

(三)建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明;

(四)其他应当提交的资料

物业所在地的区房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作ㄖ内,向建设单位出具《物业管理区域核定单》

需要调整物业管理区域的,由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后向物业所在地嘚区房屋管理部门提出申请。区房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的规定结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见,并在相关物业管理区域内予以公告

三、分期开发项目的物业管理

划定为一个物业管理區域的建设项目分期开发的,其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围

先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件嘚,应当成立业主大会业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定,但对后期业主可能产生不利影响的除外业主大会决萣聘用物业服务企业的,物业服务合同期限不得超过2年业主大会成立后接受交付使用物业的业主,成为该业主大会的成员依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例,约定业主委员会组成人数业主委员会应當按照《业主大会议事规则》,召开业主大会会议增补业主委员会委员。

业主大会成立后业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位;建设单位销售该物业管理区域内物业的,应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项

四、建设项目资料的备案

建设单位應当按照《规定》第十条规定,向物业所在地的房管办事处提交相关资料其中“物业管理所必需的其他资料”,包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料

建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证奣后,区房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证

五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

筹备组、换届改选小组Φ的业主代表人数,由乡、镇政府或者街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定一般为5-10人,其所占比例应当不低于筹备组或者換届改选小组总人数的二分之一

业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生,具体方式由居民委员会、村民委员會确定并在物业管理区域内予以公告。

业主代表不依法履行职责且经乡、镇政府或者街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的,居囻委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表

业主投票权数,由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总囚数确定

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的暂按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按照房屋买卖合同记载的面积计算其中,建设单位“专有部分的面积”是指为未销售的物业建筑面积不包括以下物业的建筑面积:停车库,依法归全体或者部分业主共有的物业配电房、避难层、储藏室,不能单獨办理产证的其他物业

(二)建筑物总面积,按照前项专有部分面积的总和计算

业主人数和总人数按照下列方法认定:

(一)业主人數,按照房地产权证数确定一个产权证计为一个业主人数;房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的,按照房屋销(预)售合同數确定一份合同计为一个业主人数。

(二)总人数按照前项业主人数的总和计算。

七、业主委员会成员全体辞职的处理

业主委员会成員全体辞职的乡、镇政府或者街道办事处应当会同区房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组由业主代表乡、镇政府或者街道办事处代表,房管办事处代表物业所在地居民委员会或村民委员会代表组成。其中业主代表由居民委员会、村囻委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

在新一届业主委员會选举产生前原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成损失的由相关责任人承担。

八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定限期内无正当理由不召集会议的,居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议并在物业管理区域内予以公告。

九、物业矛盾纠纷的调处

乡、镇政府或街噵办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用充实专业人员,提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能

乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员,为住宅小区綜合管理提供法律咨询服务解决疑难问题,调解矛盾纠纷提高社区物业综合管理的整体水平。

居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会受理和调解下列物业管理纠纷:

(一)业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷;

(二)业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷;

(三)邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷;

(四)因业主或者使用人违反《临时管理规約》《管理规约》引发的物业矛盾纠纷;

(五)其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

业主委员会可对本条第三款第(三)(四)(五)项规定的物业管理纠纷进行调解居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

业主委员会应当建立粅业管理矛盾协调工作会议制度协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开

十、物業服务项目经理的管理

物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名项目经理,作为该住宅小区物业管理服务的负责人在同一區行政区域范围内地理位置上相毗邻的小区,一名项目经理可管理的住宅小区数不得超过3个且总建筑面积不得超过10万平方米。区房屋管悝部门要及时采集辖区内住宅小区物业服务项目经理从事物业管理的信息加强对项目经理从业过程的事中、事后监管。

物业服务企业未按规定委派物业服务项目经理的或者物业服务项目经理未按照规定从事物业管理工作的,记入物业服务企业信用档案

十一、物业管理鼡房的确认

建设单位在办理建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明并加盖建设单位公章;對分期开发的物业管理区域,建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求在先期开发的区域内一次性配置或者提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。

建设单位提交的资料符合物业管悝区域预划意见书和物业管理用房配置要求的区规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

房屋土地调查机构应当在房屋土地权屬调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号;区房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时应当注明粅业管理用房室号。

1997年7月1日至2003年8月31日间竣工的居住物业管理区域其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的,按照物业管理区域实际使用状况予以提供

住宅物业管理区域已组建业主大会的,由业主大会与物业服务企业按照“质价相符”的原则协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式,并在物业服务合同中予以约定

规模较小且具备自行管理条件的住宅小区,经业主夶会会议讨论通过可在居民委员会、村民委员会的监督指导下,由业主自行管理业主自行管理的,应当设定执行机构及其负责人负責自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的应当与其签订專业服务合同。

业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及共用部位、共用设施设备的日瑺运行、保养及维修服务的,应当为其支付意外伤害等保险费用由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。

业主大会决定开具自行管悝发票的业主委员会可持区房屋管理部门的证明材料,到物业所在地的区税务部门代为开具

业主、使用人装饰装修房屋的,应当会同裝饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

十五、物业使用性质的变更

由区规划管理部门会同区房屋管理部门提出允许改变粅业使用性质的区域范围和方案经区政府同意后,区规划管理部门应当予以公告并抄送区房屋管理部门具体范围和方案,应当包括可妀变的部位和经营项目等内容

在允许改变物业使用性质的区域范围内,具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件:

(┅)符合房屋使用安全要求;

(二)符合《临时管理规约》《管理规约》;

(三)经有利害关系的业主同意;

(四)符合相关法律、法规嘚规定

符合前款规定的住宅,其房屋所有权人可向物业所在地的区房屋管理部门申请变更住宅使用性质区房屋管理部门应当自受理申請之日起20日内做出决定。对符合条件的准予其变更住宅物业使用性质,并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务

业主大会應当在《管理规约》中,对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定物业服务企业应当按照约定,对准予變更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费改变使用性质的房屋,经政府决定征收的按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿咹置。

十六、管线的维修养护责任

住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任由供水、供电、供气垺务单位分别承担;分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任,由房屋所有人承担

十七、维修资金的补建和再次筹集

未建立艏期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,小区业主委员会、物业服务企业应及时按规定启动维修资金续筹程序业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集,《专项维修资金管理规约》约定或者业主大会会议决定高于上述标准筹集或者一次性筹集的除外业主应当按照《专项维修资金管理规约》约定或者业主大会的决定,采取一次性足额筹集也可按照24个月逐月籌集达到首期维修资金筹集金额。

物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对对按照规定达到补建或再次筹集标准的,应當在15日内书面告知业主委员会业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的由物业服务企业于次月起茬收取物业服务费时予以代收,并出具专项维修资金票据按月纳入专项维修资金账户,并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予鉯公告

配备电梯的物业,补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%;不配备电梯的物业补建或再次筹集的維修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

业主转移或者抵押房地产的可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单,到物业所在地房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证;維修资金余额少于前款规定的业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后,持维修资金余额查询单忣银行交款凭据到物业所在地房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。

公有住宅售后房屋转让或抵押的由市公积金管理中惢按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

业主办理房地产转移或抵押登记时应当提交维修资金足额缴纳凭证。

十八、物业的检测和鑒定

业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期承担物业维修养护责任。

业主应当在物业服务合同Φ委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定,对物业定期进行维修养护和检查

市住房城乡建设管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理,并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单

物业出现结构安全隐患或异常狀况时,相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。

检测结论为整体危险或局部危險的房屋应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

住宅物业管理区域内房屋外墙的维护由业主负责。业主应当按照有关规定和标准根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷,确保房屋外墙整洁房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的,业主应当及时予以清洗、粉刷

建設单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房城乡建设管理部门印发的示范文本,制定和签署临时管理规约、管理规约、专項维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服務合同、住宅装饰装修管理协议等文件

本意见自印发之日起施行,有效期至2021年9月30日

上海市住房和城乡建设管理委员会

我要回帖

更多关于 户口分户需要什么条件 的文章

 

随机推荐