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言随着中国经济日益繁荣发展，消费文化日趋多元化，定向消费市场的潜力巨大。精品百货和主题商场的发展保持着平稳增长态势，社区商业也渐露锋芒。近年来，国内高收入阶层数量显著增加，居民消费观念日趋成熟，现有的商业物业市场日显匮乏。借此东风，越来越多的住宅开发企业也开始了商业地产的开发工作，但由于专业商业开发知识的匮乏，众多房地产专业人士意识到，要成为这场激烈的竞争中最后的生存者，就必须直面市场规则的改变，积极做好应对准备。商业地产是房地产市场发展到一定阶段的产物，以商业运营为主体，地产开发为依托的一种开发经营模式，是房地产行业的一个重要分支，它
2、的运作过程相对与房地产开发是比较复杂的。一些市场嗅觉度敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。随后而来的，是相当一批地产商，其中多为有实力的品牌地产商，纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头。
我司作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。作为业内的资深专家，凭着多年来对近百个商业项目的成功操作经验，我司商业对北京以及其他特性化的商业发展城市一直保持着高度的关注，并进行着深入的研究。为了让中国商业地产更加协调稳步的发展。使开发商、投资者更加了
3、解其商业发展特性所在。我司现将年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。第一部分：分析目的和原因商业房地产作业房地产市场重要的组成部分，在现今的市场地位愈加重要，随着市场扩大，商业市场的发展，激烈的竞争，商业市场愈发受到如发展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业密切关注的相关人士及团体的重视。分析商业房地产行业的现状，预测出北京市商业地产06年发展的趋势，总结行业的发展规律，从而对商业项目的开发作出前置性的预测，对项目的操作作出应有的指导意义，是对行业研究的意义所在，这也是此次白皮书发表的初衷。我司希望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作经验的基础
4、上，分析总结近几年北京市商业市场的总体情况及区域特性，将自身的研究成果运用于项目的操作，以推动行业市场的发展，并对市场的良性发展作出应有的贡献。第二部分：分析的范围和内容本次分析的基础数据来源于我司多年来从事商业地产领域的顾问策划工作中积累的商业项目统计数据库，并从北京市商铺大全中抽取近年来开发的367个项目进行分析，贴近市场，贴近商业地产开发商，从实际的项目出发，结合北京市商业市场和地产市场的发展状况，敏锐和求实的分析北京市及各个区的商业地产现状和发展趋势。本次数据分析的范围及内容确定分析时间段的确定为了便于数据的比较及数量的有效性，我司将白皮书的分析范围时间段确定在2002年2005年之间
通过对这一时段内北京商业地产的发展变化来对其特性进行深入研究，从而对未来发展趋势进行有效的展望。所分析项目来源及数量的确定本次白皮书的分析内容来源，为我司商业自近年以来所收集到的北京商业开发楼盘数据“我司商铺大全”，抽样的总共数量为367个楼盘。所分析项目体量确定由于北京商业目前的火热开发状况，使得许多项目不能代表城市商业发展特性（例如众多小型零时商业个体），对此，我司在进行分析之前对其商业进行了筛选（主要筛选原则为项目商业体量），我司确定，所分析商铺体量均在5000平米以上。所分析的商业类型划分确定为了使分析更加明晰，我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分，将商业物业类型划分为独
6、立集中商业、社区商业、写字楼底商等；将商业业态划分为餐饮业、娱乐业、服装业、超市、百货、专业市场等。按照商业项目建设规划情况，我们又可以将商业物业分为待建、未建和已建。第三部分：主要分析内容
北京市商业市场分析商业与房地产是两个截然不同的概念，我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物，它包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。商业地产，商业是内因，地产是外因。商业地产的发展其内在因素是商业市场发展的一种直观表现。因此，在研究商业地产的过程中，我们首先来分析的是北京市的商业市场发展情况。北京商业物业发
7、展整体概况2000年以后，京城商业整体面貌有了较大改观。商业街和专业市场调整改造步伐加快，定位清晰准确，经营特色初步显现。王府井、西单灯主要繁华商业区顺利完成了新一轮的调整改造，而形成京城“主流”商业街区。重点商业企业的“错位经营”，结果调整取得新进展，多个专业经营商业区脱颖而出，形成个性鲜明的特色商业街、酒吧街、餐饮街、电子街、茶叶街等。大型现代化商厦，连锁超市，便利店等星罗棋布，体现出北京商业格局逐渐走向成熟，行业结构日见合理，让广大投资者在必要与补充之间取得平衡，而消费者更可以从中增加选择的余地。根据商业物业发达国家或地区发展规律可以看出，从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形
8、态的物业主体，北京商业物业的发展目前已经经历了4个进程。二、
北京商业物业经营概况2.1综述从北京市2003年消费市场分析，全年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%。结构升级成为推动消费需求增长的重要因素，消费热点主要集中于住房、交通和通信等领域。全年销售各类汽车40.8万辆，实现零售额305.2亿元，分别增长56.6%和51.2%。城镇居民人均消费支出11123.8元，增长8.1%。其中，服务性消费比重达到30.3%，与上年基本持平；城镇居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元，增长32.8%。农村居民家庭人均消费支出4655.3元，增长
9、10.7%，扣除价格因素，实际增长11.7%。全市最终消费率为53.1%，比上年提高1个百分点。92年以后，京城大型商厦陆续拔地而起，截止到97年，大小商厦超过百家。但随着市场逐渐成熟，消费者消费意识不断增强，消费更加理性化，加之亚洲进入危机的报复，导致经济衰退。于是98年一些经营管理不善的大兴商厦开始接连倒闭，如纤村百货、海兰云天等。还有部分大型商厦被迫转型为小商品市场，如万通世界等。经过几年来市场的筛选，到2003年京城具有代表性的大型商厦有三、四十家。近两年，京城内、合资大大小小连锁超市也不断发展壮大，店铺遍布京城，数量超过千家。另外行业细分的现象日见普及，几乎一夜之间，所有场主都有在做
10、“高精尖，大而全”的专业主题商场的盘算，如电器城、家居城等，使京城商业竞争更加激烈。面对激烈的竞争，商家采取各种形式的降价促销活动，导致销售利润下降，因此说：商业经营已经进入了微利时代。2.2商业业态供需状况分析现阶段，北京市商业物业市场供应结构呈现出多元化趋势，从现代化大型购物中心、中档、高档综合性商场、大型、中型、小型超级市场、不同业态之专业市场等到各种中、小型专业店、专卖店都有不同程度的供应和需求。大型商场的数量增长有限，但所占面积比重相对较大。2002年北京市新开业之大型商场有安贞华联、方庄贵友、亚运村华堂、庄胜崇光二期等，消化了大量的市场供应面积，累计超过20万平方米。相对而言，小型
11、商业场所和中、小型店铺的数量增长速度较快，同时年租赁成交量较大，对商业物业的供应、需求增长较大。按行业划分，北京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业，具体市场状况如下表所示。三、北京市居民消费状况3-1居民收入水平2004年北京城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年实际增长11.5%。人均消费支出为12200.4元，比上年实际增长8.6%。由于粮油及相关副食品价格上涨，城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。3-2居民消费水平2004年北京市居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点，比全国低3个百分点。其中，食品类价格上涨最多，达
2005年居民消费价格上升的拉动力将强于抑制力，加之2004年价格上涨的滞后影响，北京市居民消费价格总水平将呈现稳中有升的态势，预计全年居民消费价格指数在103%左右。3-3居民消费结构2004年消费品市场稳中见旺。批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。其中，新车
13、30.4万辆，增长3.9%；旧车14.3万辆，增长24.8%。北京社会消费品零售额构成（按用途分类）四、
关于对北京市商务局05年北京市商业白皮书的分析北京市商务局、市发展和改革委员会正式印发了“北京市流通业发展分类指导目录”。这个被人们称为“北京商业白皮书”的目录已是第五次印发，它明确指出了05年鼓励和限制发展的商业项目。虽然，商业的发展有一定的自然性，但随着城市理性化的发展不断深入，政府对商业的规划和良性的发展起到了一定的指导作用。该书列出了鼓励发展的商业业态及设施、商业中心和商业街区建设、物流配送与批发体系建设、农产品流通、商业新技术应用、流通服务行业、新型营销方式、循环经济项目等九大类
14、鼓励发展的项目,将对企业投资商业起到引导作用。
北京市商务局05年初发布的05年北京市商业白皮书原文北京市商务局去年颁布的2005年北京商业白皮书明确列出鼓励商业设施专业规划设计、商业经营管理咨询、商业信用评价中介组织、商业开发商、商务专业服务、商业房地产信息服务等“商业经营管理咨询”、“商业开发商”等行业的发展,鼓励商业房地产开发商进行投资的前期调研。并对北京各区域的商业发展提出了指导性意见，原文如下：
北京市商务局关于印发北京市流通业发展分类指导目录（2005年）的通知京商规字200510号各有关单位：根据新的北京城市总体规划要求，为合理引导社会投资方向，加快流通业结构调整和功能水平提升，
15、促进北京流通业持续、协调、健康发展，构建适应人民生活水平提高、满足首都现代国际城市发展需要的现代流通服务体系，特制定本分类指导目录。一、 北京流通业发展趋势及特点伴随首都经济发展，北京市流通业发展呈现以下发展趋势：（一）市场规模逐渐扩大。2004年，北京全市商品销售总额达到5428.9
亿元，比上年增长18.4%，全年社会消费品零售额实现2191.8亿元，实际增长14.4%，连续8年保持两位数增长，北京已成为我国北方重要的市场中心。可以预见，今后几年北京市场将继续保持这种势头，规模将会持续扩大。（二）社会投资商业积极性较高。随北京城市建设的步伐加快，大型商业设施建设也有较快发展。至2004年底
16、北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米。随着北京市场进一步开放，国内外著名零售企业进入北京速度加快，全市经批准已运营外商投资商业企业26家，开设零售店铺139个，营业面积107万平方米左右。预计借助奥运会商机，特别是城市总体规划修编后，众多新城和新的功能区域的确定，商业设施将会进入新一轮建设高潮。同时，至2004年底全市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右。（三）现代流通方式快速发展。随着流通现代化不断推进，现代流通方式快速发展。至2004年底，各类连锁店铺累计达到5159家，连锁企业实现零售额635亿元，占全市零售额的比重达到29%。现
17、代物流业发展速度加快，物流专业化、社会化特征有所增强，实力水平和服务能力稳步提高。同时，随着物流发展规划的实施，物流基地等公共物流区建设步伐加快。未来几年，物流节点空间布局调整、资源整合和社会化、专业化物流发展将继续推进。（四）新区、郊区、社区将为商业提供新的发展空间。新的城市总体规划提出将北京建成宜居城市，发展社区商业是方便居民生活、提高生活品质和建设宜居城市的有效载体，目前社区商业服务业虽有较快发展，连锁超市、便利店覆盖率达到85左右，但在一些新区、郊区、社区商业仍然不足，总体看社区商业还有很大发展空间，是未来城市商业发展重点，并已逐步成为商业投资新热点。二、2005年北京流通业发展原则和
18、重点2005年北京市流通业将坚持科学发展观，以筹办2008年奥运会为契机，积极推进现代流通方式发展，加快流通产业调整升级，完善便民服务体系，加强市场调控，规范经营秩序，强化规划的引导作用，营造良好的发展环境，保持城乡市场的繁荣稳定。2005年重点鼓励发展符合国家产业政策和新的北京城市总体规划、商贸流通发展规划的要求，适应首都经济发展需要的行业、基础设施建设项目、营销方式、技术；限制发展不符合国家产业发展政策、不适应北京城市发展需要的行业和商业建设项目。对属于鼓励发展的，政府将在政策协调、资金扶持等方面给予必要的支持；对属于限制发展的，有关部门将采取有效地措施予以限制；对于不符合首都经济发展需要
19、和违反城市规划、产业规划的项目，将予以禁止。五、 零售业对外开放对北京市商业市场的影响分析中国自1992年开始进行零售业对外开放试点。十几年来，商业对外开放吸引了外资，引进了先进的经营理念、流通方式和营销技术，大大推进了中国零售业的现代化进程，满足了人民群众的消费需求，也带动了中国消费品的出口。实践充分证明，中外企业通过商业对外开放，实现了互利合作、优势互补、“双赢”发展。
截至2004年底，经正式批准设立的外资商业企业314家，合同利用外资51.8亿美元，开设店铺3997个，营业面积约920万平方米。列入2004年财富500强的商业零售企业中，有11家已在中国开设店铺，其中包括亚太零售商联盟
20、成员地区的日本永旺、伊藤洋华堂、大荣等公司。2004年外资商业占消费品零售总额的比重，大约在3%左右。外资商业比重北京为8.1%、。全国商业利用外资累计合同金额，占全部利用外资累计合同金额的0.5%。 2004年12月11日起，中国取消了对外资商业的地域、股权和数量限制，出现了一些新的情况和动向。 一、外资商业企业申报数量明显增加2005年16
月，商务部已批准设立外资商业企业245个，为2004年全年批准设立企业的近6倍，相当于商业对外开放前12年总和的78%。其中，零售（含批零兼营）企业59个，为2004年批准的零售企业的1.9倍。 二、外商独资企业明显增加2004年底取消对外资商业的股权
21、限制后，今年16月新批准了216个外商独资企业，占全部新批外资商业企业的88.2%。其中，新批的59家外资零售企业中，外商独资企业38家，比重为64.4%。 三、外资批发企业明显增加2003年底开放批发经营后，2004年批准设立11家外资批发企业。今年16月共批准186家批发企业,占新批准企业总数的75.9%。
四、外资并购案例明显增加今年上半年，商务部已批准家乐福等外资企业的并购项目8个。此外，英国百安居公司从境外收购了德国欧倍德公司在国内开设的25个大型建材专业店。英国TESCO公司从境外收购了国内“乐购”25个大型超市50%的股份， 并正式入驻北京，据我司商业发展中心可靠消息，乐购已经与
22、北京一家知名房地产公司签署协议，入驻北京东四环的一个大型商业项目一至三层，协议面积19000平米。 北京市土地市场分析一、 宏观地产市场政策研究我司通过对北京政策等进行搜集和研究，总结如下：
北京市2005年度土地供应计划（试行）（2005450号）：本市2005年度土地供应计划指标实行市、区（县）分级管理。市级指标2500公顷，由市国土局、市发改委负责安排使用；区县级指标4000公顷，按照本市2005年度土地供应计划区县级指标分解方案，由区（县）人民政府负责安排使用；市级指标由市国土局、市发改委会同市建委等相关部门，根据国家批准的中央单位、国务院在京机关（含所属单位）以及中央直属企业集团和驻
23、京部队在北京地区2005年度在京建设项目和2005年度市重点建设项目中的跨区县项目，进行综合平衡，编制年度土地供应计划市级指标安排使用方案。列入市级指标安排使用方案的项目用地，即列入2005年度土地供应计划。
北京市2005年度土地供应计划（试行）（2005450号）：2005年度土地供应计划安排土地供应总量为6500公顷，其中：增量土地供应3900公顷，存量土地供应2600公顷。用途如下：北京市2005年土地供应计划用途结构表 （单位：公顷）并对商品房和商业服务用地出台以下措施：住宅商品房用地措施：鼓励节能节地型住宅项目建设用地供应；合理调控不同档次住宅商品房项目建设用地供应；禁止供应高档别
24、墅项目建设用地。
商服用地措施：优先支持商务中心区和金融街项目建设用地供应；支持区域性的购物中心、大型会展设施项目建设用地供应；鼓励大型综合超市、专业超市、便利店等商业设施向郊区、社区延伸服务网络的建设用地供应。但是，根据实际土地供应量显示，截至05年8月份，已经供应和安排的用地指标为1644公顷，这就意味着本年度后四个月需要供应4856公顷，此目标显然无法完成。我司商业分析其中原因主要有以下几点：原定的6500公顷的指标着实高了；虽然05年供应的量不多，但加上04年因“8.31”而提前放量的1290公顷土地一级开发的速度加快，去年一年，一级开发商就囤积了166.3公顷土地，也是制约入市土地数
25、量的影响因素。但从总体来看，北京市土地供应量还比较充足，短期内不会出现用地紧张的局面。二、
北京市房地产土地价格分析未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少。如图所示：短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业
26、和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高。三、
宏观地产总结以上对于北京宏观地产市场的研究，可以反映整个北京各类物业的市场状况及未来发展趋势：住宅类物业价格大幅度上扬，由于政策等的原因，住宅类物业近期走势看好；办公类物业在2003年年底有较大涨幅，之后趋于平缓，2005年市场比较萧条；商业类物业2004年供需两旺，2005年上半年供需趋于平缓，个别区域有所下降，下半年商业市场有所上升，呈现良好态势。
北京市商业地产总体市场分析北京市商业体量分布情况分析随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，北京市商业地产市场已经进入一个集中供应的高峰期
27、。根据我司商业对北京市商业地产市场的跟踪分析，截止到2005年11月，北京市商业地产总供应量约为1,267万平方米，并且在未来的三到五年内，还将新增300400万平方米左右的供应量。如果按此增长速度计算，届时静态总量将基本满足北京对商业地产的需求，但以发展的观点来看，北京市短时期内不可能达到整体饱和。从各区商业地产体量统计情况看，朝阳区稳居头名，占到总体量的25%，海淀区紧随其后，占21%。朝阳区、海淀区面积最大，其商业放量也比较大。朝阳区主要商业放量位于几大商圈内，包括CBD、建国门、朝外、燕莎、亚奥区域等，虽然看起来分布较散，但几大商圈形成时间较长、辐射力强劲、相互之间能够形成互动，未来四
28、环内大的商业面积增加的可能性不大，放量基本围绕这几大商圈展开，东扩北进的趋势明显，北部区域的亚奥地区未来的商业放量巨大。海淀区主要的商业放量位于中关村区域，包括中关村西区、当代双安区域、世纪金源mall、公主坟区域、大钟寺商业广场等，主要以集中商业体形式出现。东城区和西城区商业发展势头比较平缓，主要围绕王府井和西单两个大的商圈来进行，物业形式以集中商业为主，大部分物业经营状况良好。东城区近期商业放量不大，西城区主要放量围绕在西直门北大街和西直门区域。丰台区近期发展势头强劲，大红门区域的服装批发市场未来体量有望达到200万平，同业态的集聚形成了规模效应，未来此地将发展成北京市最大的服装批发基地，
29、同时可辐射到整个华北地区。二、各环路项目分布情况分析根据我司2005商铺大全中的统计，我们对北京市各环线的商业体量及分布情况进行了整理分析。各环路商业项目数量分布情况为分析近年各环线的开发情况，找出区域热点，我司首先对各环线间的商业数量进行统计分析。如图表，从数量上可以看出，各环路之间并无明显差异。稍显突出的，还是二环内商业项目，虽然北京市二环内寸土寸金，但新近开发的商业项目数量仍然较多，有67个，占到北京市整体数量的24%，这些项目以综合性商业体为主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯时尚文化区等。五环外虽然区域广阔，但商业项目数量明显低于其他区域，只有54个，占19%，由于近几年，这些地
30、区百万平米以上大型社区渐成规模，如天通苑、万象新天、大兴亦庄等。随着交通、公共设施的进一步完善，社区商业配套需求量也随之增大，商业地产前景被看好。各环路商业项目体量分布情况项目开发数量并不能完全代表此区域的项目开发情况，为更清楚的反映整体开发情况，我司在下面将对各环路商业供应体量进行对比分析。如图表，从开发体量上可以看出，北京市整体上除二三环之间，其它各环路在体量上无明显差异，二环内，1,779,000平方米；三四环之间，2,049,428平方米；四五环之间，1,961,600平方米；五环外，1,919,100平方米；这与这些地区面积呈反比，商业项目供应由中心向外环路逐渐减少。二三环之间项目开
31、发体量明显少于其它环路，只有911,288平方米，占总开发体量的11%，主要原因在于，二三环之间受整体功能的限制，项目多为商住公寓、写字楼、或酒店底商形式，如建外SOHO、主语城、顺驰蓝调、枫蓝国际等。其它环路项目，在体量上并无明显差异。各环路商业项目分布情况从图中我们可以清楚看到北京市各环线的商业项目分布情况。二环路内包含了西单商圈、王府井商圈、阜成门复兴门商圈、宣武门前门崇文门商圈等众多已经趋于成熟的商业圈，随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出，东单商圈更趋成熟，这必然加强了二环路内良好的商业氛围。但同时我们也应该看到，由于二环路内的商业发展已经趋于成熟
32、，这么多项目的兴建，也使二环路内的竞争更加激烈。尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显。二三环路之间：东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和外资企业的办公地点，拥有大片5A级写字楼和高尚住宅区，随着北京市政建设的进一步发展，这里将形成一个顶级企业聚居区、一个高品质的富人生活区。现阶段此处可供大规模商业开发的面积极少，已基本饱和。而南部二三环间由于居民消费水平与商业发展环境都不太成熟，所以商业项目相对较少，没有能够形成强有力的商圈。二三环之间的西部区域随着马连道地区交通、教育及购物生活配套设施日益完善，以及马连道商圈被规划为中央采购区,其周边的商业地产开发也日趋兴旺。二三环之间的北部区域由于拥有
33、东直门、西直门两大交通枢纽商业和北三环沿线马甸、双安商业区的带动，相对而言发展比较稳定。北部区域的大钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商业中心，此物业经营的成功与否将会影响到北三环商业区的经营与定位。综上，二三环之间的区域东部已基本饱和，西部和北部平稳发展，南部属于待启动地区，未来可挖掘的潜力大。三四环之间：南三四环之间依然是发展相对比较薄弱的一个区域，但是随着木樨园商业圈的相成，百荣世贸的组建，给南城带来了希望。南城的发展日益受到社会各界的广泛关注，尤其是在政府建设南城，开发南城的大的方针政策指引之下，随着南城开发建设的步伐正在不断加快，京津塘、京石、京开等快速路相继通车，地铁5号线正在建
34、设，若干条市政道路即将开通，加上城市环线、铁路和南苑机场，南城已经形成便捷、立体的交通网络，南城必将成为一个新兴的商业区域。西三四环的发展则弱于北三四环，这是由于北三四环处于亚奥商圈，发展比较快，生活气息浓厚，被称为中心居住区(CLD)。以餐饮、娱乐、超市等生活配套 行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。当北京被宣布为2008年奥
运会的主办城市后，此处更是商家的必争之地，价格一路飙升。东三四环由于包含了CBD和燕莎两个北京最大的商业圈，尤其是CBD商业圈，在他的周围兴建了大量的项目，例如万达广场、金地国际花园、华贸中心等，形成了CBD次商圈，并不断延伸。四五环之间：南四五
35、环之间的商业项目主要集中在郊县大兴，东四五环的项目则主要集中在望京商业圈一带和CBD的次商业圈一带。北城则或以奥运为依托，发展奥运经济；部分以中关村的巨大人流量为依托发展商业项目。而从商业项目的分布数量上我们又可以看出，同在四五环之间，北四五环就发展的比较好，项目数量众多，这主要是受到2008年奥运会的影响，依托奥林匹克公园发展开了。五环以外：可以看出北五环外的昌平和东五环外的通州发展较其他郊县更好。其中尤其以北五环外项目最多，而其中的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑面积上都是最大的。总的来看，北京各环线之间是以二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。同一环线之间，则
36、是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也相对激烈。而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优。各环路的商业发展与城市发展关系分析根据北京城市总体规划的部署，北京市将在市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业发展情况及将来的发展趋势。
首先简单的介绍一下这一规划的主要内容： (1) 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。(2) 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。(3) 多中心：指在市
37、域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等
从1993年的“分散集团式布局”到如今的“两轴两带多中心”，新规划必然会改变旧有的北京城市空间布局，而城市空间布局的变化也必然导致北京房地产格局的变化，这种变化很可能将是质的变化。新规划中中心城市轴线及功能区分析图 通过上面两张图的对比可以看出北京市现有商圈与新规划中的两轴并不完全相符，现有商业聚集区主要位于三环以内，并且表现出非常明显的
38、向东部倾斜的态势，北部、西部和南部都是较分散的中型商业聚集区，属于区域型商业中心。而在北京市新规划中，三环以外的商业规划被重视起来，CBD东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都被列入重点发展的部分，可见在北京市未来的发展中，将逐步突出三环以外的大型商业的发展，按照多中心的规划进行整体布局。商业发展将不再仅限于东部CBD区域的集中商业区，而是围绕两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，环线将不再是考评房子的惟一标准，作为城市规划的重要实施者，房地产开发商也会迅速顺应这一形式。四、北京交通干线和沿线商业的分析从目前北京的
39、交通系统看，由四条环线和15条快速联络线组成的快速系统是北京交通的骨架，连接主要交通干线的支线和次级道路构成道路网络。近年来四环、五环已经建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将达到431.3公里，到2008年，北京将建成五环加八射的高速环路系统。北京市的商业项目主要分布在现有道路沿线，面积约800万平米，还有400多万平米商业集中在近几年来建设的交通路线沿线，如地铁十三号线、朝阳北路以及四环沿线，四环路被称为“黄金大道”，这不仅因为四环工程耗资巨大，更因为其带来的效益要10倍于产出。公路建设每投入100亿元人民币，将会拉动周边的国内生产总值1000亿元人民币。四环路的开通，使分布在北京市区边
40、缘的中央商务区（CBD）、中关村高新技术园区、奥运村、大运村、亦庄经济开发区等连点成线，起到辐射作用，以带动北京科技、文化产业的高速发展。另外地铁十三号线的开通也大大拉近了城乡的距离，方便了居民出行的便利，同时也带动了沿线商业的发展。未来北京市将大力发展轨道交通，这是因为北京和它们的最大差别不是路的宽窄而是公共交通，尤其是地铁数量的差距。像巴黎地铁长度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，东京也是几百公里，而北京只有几十公里。这个差距是非常大的。大力发展公共交通特别是轨道交通，这是世界大城市解决交通问题的一个主要经验。由于轨道交通具有很多特点如：没有堵塞问题，而且很准时；它不受气候气象影响；安全
41、系数高；它是环保，由于北京是个发展中的城市，原来道路比较缺乏，路面不够宽，面积也不够。受到北京古都风貌保护和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面积增加也是受到限制的在这种情况下，只能通过大力发展地下交通，才能够既保护北京的历史风貌，同时又解决了交通问题。根据北京市规划，到二零零八年之前，北京将建成八通线、地铁五号线、十号线一期、奥运支线、四号线、九号线一期、机场线、亦庄线，加上已经开通运行的三条地铁线路，二零零八年北京市区轨道线路将有望达到十一条。地铁的开发将带来沿线土地的升值，地铁站周围的土地是开发商进行房地产的开发或者是商业开发的上上之选。根据我司商业资料统计，截止到2005年，北京市
42、分布在原有交通干线的的商业项目共有289个，面积总计405万平米；分布在未来轨道交通干线周边的商业项目数量共有85个，面积总计231万平米，轨道交通对商业带来的增值效应由此可见。根据目前地铁的建设情况，5号线将于2007年6月率先进入运营，加上奥运的影响，毫无疑问，除了已经建立的“东西轴”与二环线地铁，“南北轴”的5号线周边商业将会逐步发展起来的。五、已落成、正报规、待建项目情况对比分析从1996年以来，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生
43、巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快，仅年的商业供应量就达900多万平米，其中已建商业面积550万左右，占到总体供应量的60%多，另外还有180多万平米在建商业，这些在建商业基本上将于2006年推向市场，因此2006年，将是商业地产供应激增的一年；正在报批的商业面积约150万平米，占到总体面积的17%。年间，北京市城八区的落成项目以东城区为最，达到该区总体面积的72%，这主要是因为东城区商业比较成熟，以王府井商圈为核心的东城区基本上没有多少新建项目；已落成项目最少的区是丰台区，比例仅为43%，丰台区由于历史原因，整体商业发展水平较低，除了大红门服装批发市场
44、外，其他零售商业落成数量远远少于其他城区；在建项目最多的是是朝阳区，比例高达35%，众所周知，北京市2008年将举行奥运会，奥运的巨大商机带来亚奥区域的商业地产大开发，同时，朝阳区的CBD地区及朝阳北路大量的写字楼底商、社区商业都为朝阳区的商业发展添砖加瓦，发展势头如火如荼；待建商业项目数量最多的是丰台，因为丰台区已落成项目数量相对较少，因此未来有大量商业项目规划待建，主要集中在木樨园大红门地带；规划数量较少的是崇文区，仅为10%，这主要是因为崇文区的商业数量较多，尤其是近两年来大量社区商业的投入使用使得该区商业放量过多，一时难以消化。据统计，北京市现有商业面积1260万，人均商业面积0.9平
45、米，依据北京市2010年人均规划商业面积1平米的规划，未来五年在建及待建商业项目面积将达到200300万平米，因此预计到2010年，商业供应量每年都在五十万平米以上。六、商业项目物业形态对比分析（独立、写字楼底商、社区商业等）
北京市现有的商业地产中，以独体商业比例为最高，达到35%；写字楼底商越来越受到投资者和经营商户的欢迎，这是因为写字楼本身有大量的消费人群，这些人群提供了商业发展最基础的盈利元素，是当今商业发展最快的商业形态，这部分物业占到总体比例的24%；临街商铺虽然占据比例不高，只有19%，但是以其贯有的地理优势一向深受商家和消费者的喜爱，一直是最受关注的物业形态，发展前景良好；至于
46、近年来发展迅速的社区商业，更是以立足于社区，面向周边的的姿态在众多商业形态中突围而出，受到多方的注目，众所周知，北京市的社区便利店远远低于上海市的社区便利店数量，巨大的市场契机被多个零售巨头觊觎，快客、7-11、迪亚天天、联合利华等世界知名连锁巨头目前在北京市的各大社区拼命扩张，以期抢先占领市场。在北京市城八区中，独体商业比例最高的是海淀区，占比54%，这要归功于海淀区近年来一系列大的巨量商业陆续竣工，如世纪金源Mall,大钟寺国际广场等；写字楼底商比例最高的为东城区，比例为25%；社区商业比例最高的为石景山区，比例达达到35%；临街商铺比例最高的为东城区，比例为23%。七、开发商有无开发商业
47、项目经验的对比分析
目前房地产市场上近半数的开发商对于商业项目的开发运作缺乏市场运作经验，以盲目的追求开发利益为主，导致市场上许多商业项目滞销，例如珠江帝景的欧洲风情商业街，源屋曲的商业街皆属于开发商缺乏对于商业项目市场的了解，造成项目的定位失误，又缺乏较强的可实施性，后期又未做出有效合理的策略调整，导致市场上商业项目虽多，但真正运作成功的案例却很少。具体比例结果如下表所示：以上表格为目前北京市各区开发商开发商业项目经验比例分析图表，表中数据表明：开发商开发商业项目的经验次数对于商业项目后期的成功运作具有一定的影响性因素，其开发经验的成熟度将直接影响到商业项目后期的市场可实施性。各区商业项目的
48、开发商商业经验主要以朝阳、西城、东城三个城区较为丰富，因此三个区商业项目相对成功率较高，商业市场较为活跃。随着商业市场的不断洗牌，开发商开发商业项目经验的不断积累，未来商业市场上商业项目的运作成功率将越来越高，市场成熟度及活跃度已将愈加完善。八、开发商拿地前具有商业策划分析的比例目前商业市场上开发商对于前期策划的重视度在不断加强，在商业市场激烈竞争的今天，开发商在运作商业项目时将更加慎重，前期对于商业项目进行积极深入的策划分析，且前期进行商业策划分析的开发商的比例越来越高，可见，前期商业策划分析以为众多开发商所认可，并且成为开发运营商业项目的前导师，对于整个项目的运作起到了积极的方向性指引作用
49、。以上表格为目前北京市各区开发商前期具有商业策划分析比例图表，表中数据说明：随着商业市场竞争的日趋激烈，开发商对于自己项目本身的可实施性及市场需求型关注点不断加大，前期策划分析的重要性日益凸现出来。开发商本身缺乏对商业市场及商业运作模式的了解，需要专业的代理服务公司为其进行项目运作指导。专业的代理服务公司前期对于市场的把握及对项目的运作模式指导具有专业的分析及把控能力，可以使开发商规避市场风险，获取最大商业收益。九、销售不利情况下有作自营准备的比例依据我司商业白皮书统计数据结果表明，目前北京市场上商业项目在销售不利的情况下选择自营的比例相对较低，均在50%以下，因市场上多数开发商都希望尽快回款
50、，而不希望被某一个项目套牢，从而使手中的流动资金缺乏周转性，所以大多会选择销售，自营比例较低。具体比例状况如下:以上表格为北京市各区域商业项目销售自营比例图表，表中数据显示出目前区域市场上商业项目的销售自营情况现状，可以看出大多数区域的商业项目主要以销售为主，自营比例较低，但也有较小部分的商业项目会在销售不利的情况下选择自营。主要原因为：目前市场上的开发商大多急于套现，尽快回款，以求尽快实现商业价值。目前市场上的开发商对于商业项目在运作开发时较为慎重，不会轻易投资，前期对于项目区域内的具体情况会做出仔细的分析，尤其是会邀请专业的商业策划团队为其做出市场可行性分析报告，以期降低市场风险性，增加市
51、场可行性。部分选择自营的商业项目亦会重新定位自己的商业产品，以待市场环境成熟后再行销售。十、北京新老商圈规模与变化分析
北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、商业发展状况业态分布等方面。由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市
52、场化、现代化、多元化的发展趋势。随着商业规划的不断发展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。新商圈位置示意图木樨园商圈交通：南中轴路纵贯木樨园南北；位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄太平庄北站)工程2005年全线贯通；规划中的4号线(北宫门马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁8号线(辛店南苑)在木樨园也设有地铁站。环境：凉水河治理后已建成一条旅游观光河道，开通游船，在珠江骏景的南侧将设有码头。
商业：永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。 马连道商圈交通：菜市口
53、至南二环成为连接市中心和城市快速环线的交通要道，与广外大街交叉形成一横一纵的交通枢纽；南二、三、四环、丽泽路与正在建设的马家堡西路、地铁5、4、9号线缩短了与城区的距离。环境：城南完成了广安门内外大街危房改造，随着两广大街通车，新商圈已初具规模。 商业：马连道采购中心区启动建设一年多已现出雏形，到2008年，这个都市采购中心将成为一批国内外著名企业中国采购总部的云集之地。
特色：北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部宣武区马连道采购中心区将成为以专业采购为支柱，以批量交易为主导，具备专业化、批量化、国际化明显特征的现代商业区域。 石景山沃尔玛商圈交通：石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿
54、东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上五环路，交通优势不逊于其他区域。 环境：拥有优越的运动休闲环境，石景山游乐园、雕塑公园、八大处公园、香山公园汇集于此。 商业：传统项目有普尔斯马特、华联商厦、小白羊超市现沃尔玛建在西五环一侧，五环取消收费，将进一步促进沃尔玛的销售。
特色：玉泉公园二期工程建成，凸显苏州园林式风格，保留了11棵百年以上的古柏。两园共占地43.1公顷，成为长安街延长线最大的公园。 马甸亚奥商圈交通：地铁4、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及正在建设的5号线在多个地点交叉并形成换乘站，2007年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带
55、。环境：紧邻1215公顷奥林匹克公园，包括1300亩国家森林公园及200公顷人工湖在内、方圆12平方公里的2008年奥运会的核心会区。 商业：亚运村周边已形成成熟的商业圈，奥运村周边也已有普尔斯马特、百安居、东方家园等一批知名企业进驻。社区周边医院、银行、邮局、超市、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。
特色：亚运村是京城首屈一指的配套服务设施完善的成熟大社区。2008年奥运会落户北京，亚运商圈基础上形成的奥运商圈，将成为北京新的城市中心，它对周边区域带来的巨大商机必将赶超当年的亚运会。高碑店商圈交通：地铁一号线、八通线、朝阳路、朝阳北路、东四环路、东五环路等多条交通要道贯通全区。 环境：绿
56、化率达到43。占地1100多亩的兴隆公园、80多亩的四惠花园、40多亩的街心公园、近50亩的高尔夫球场，还有800多亩的高碑店湖。 商业：作为东长安街延长线上的第一乡，高碑店商圈紧邻CBD，而相对于寸土寸金的CBD，高碑店进入成本却更低更经济。 特色：拥有兴隆公园中国紫檀博物馆高碑店湖高碑店古家具一条街高碑店污水处理厂等特色鲜明的旅游景区和环保教育基地。
十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有
57、效问卷的27%，选择投资商业物业的投资客比例占70%，二者均可投资客比例占有效问卷的18%，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28%，
200万300万的投资客比例占有效问卷的48%，资金额承受能力在300万500万的投资客比例占16%，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8%，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我
58、司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下/天/平米的投资客比例占有效问卷的12%
，46元/天/平米的投资客比例占有效问卷的32%，希望租金水平在68元/天/平米的投资客比例占37%，希望租金水平在10元/天/平米以上的投资客比例占19%，表明大多数投资客的希望租金水平在410元/天/平米左右，相对于10元/天/平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据我司商业商铺大全不完全统计，年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。所以，随着投资者的理性化
59、发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投资者对近年来的北京商业地产市场是比较有信心的。十二、各区供应量及比例
对2005年北京市商业物业供应量按各行政区分别进行统计，如下表显示：上述表格中的2005年商业物业供应量的面积数和个数是将各行政区本年度内开盘、在售项目进行汇总统计并抽样得来的。根据上表，我们对各行政区商业物业供应量所在总供应量的百分比进行统计，统计结果如下图所示：对以上各行政区域统计表格进行分析，我们可以得到如下结论：朝阳区：无论在商业物业供应面积还是项目数量上都占有了绝对第一的位置，其两项统计指标
60、均占总量的50左右，此结果与近年来朝阳区强劲的经济发展势头有直接的关系。剔除区域面积较大的因素，近些年，朝阳区在国级化商务（CBD）、综合化居住（亚奥地区、望京区域）等多方面发展、建设取得了巨大的成果，提升了本区的消费水平，刺激了区域商业的整体发展，为商业地产市场的发展提供了巨大的发展空间。同时，随着本区域内大量新增中高档住宅项目的开发，其配套商业不断完善，此部分商业也成为其商业物业供应量的较大部分。海淀区：在两项指标的统计中排名均为第二，其商业物业面积占到整体供应面积的19，商业项目个数占15，对其进行具体分析可以看出，2005年海淀区供应的商业物业多以写字楼配套底商为主，其在本区商业供应量
