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刘强东：我为电商狂 坚持薄利多销规模为首
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文章索引：刘强东,电商狂,薄利多销
一方面，他强悍、偏执、激进，被视为&要速度规模不要命&的草莽之徒；另一方面，他又奇妙地拥有直率、诚信、谨慎、保守的公众形象。刘强东，俨然已经逐渐成为继柳传志、马云之后的新生代商业领袖。
　　&没有新的语言，也没有新的方式，没有新的力量能够表达新的感情；不是什么痛苦，也不是爱较劲，不过是积压已久的一些本能的反应?
　　这首《时代的晚上》，是崔健1998年推出的第四张专辑《无能的力量》中的主打歌曲，也是一个时代的抒情在快速沦落的证据之一。认识在增长，浪漫在消失；经验在增长，天真在消失；抒情虽然失落了，但那是依附在一个已经死去的旧世界上的抒情；新世界的抒情，要等到这个世界被充分地认识和感受之后，才能变浓、酿久、蒸发、新生。
　　就在这张专辑推出的同一年，24岁的刘强东离开了工作两年的日资企业，在中关村租下柜台，从卖刻录机起步开始自主创业。13年之后，虽然京东尚未上市，但刘强东依然称得上功成名就，俨然是继柳传志、马云之后的新一代商业领袖。
　　而最具争议的，是他谜一般的形象。一方面，他强悍、偏执、激进，被视为&要速度规模不要命&的草莽之徒；另一方面，他又奇妙地拥有直率、诚信、谨慎、保守的公众形象，一次次赌对了市场，以至于有媒体直接将其形容为&双面刘强东&。
　　&你在桥上看风景，看风景的人在楼上看你&。事实上，双面只是表象，真实的刘强东始终一以贯之。他只身站在时代的交界点上，背负着截然不同的新旧两个商业时代的投影。崔健那首《时代的晚上》，在相当程度上可视为理解他性格密码的一把钥匙。
　　接下来，《东方企业家》带你认识一个鲜为人知、充满新生代特色的刘强东。
　　近乎笨拙的&与众不同&
　　&中关村很多商家最大问题是什么？老有暴利的概念，老想在哪儿拿一个五千万单子，挣两千万。我们创业至今，从来没有暴利的概念，就是细水长流、薄利多销、规模为首，这是老祖宗教的，我一直坚持这个原则。&
　　在形容自己性格时，刘强东用了&执拗&二字，&只有第一，没有第二&。比如考大学，&我是农村出来的，初中同学大部分选择了考中专或中师，但保送我也不上，我一定要上大学，而且一定要在北京或者上海，别的城市我也不去。&
　　1992年，他如愿以偿，考入人民大学社会学系，来到了一直向往的北京。但很快发现自己对本专业并没有多少兴趣，反倒对新兴的计算机技术心仪不已。为了学习编程技术，他天天赶公共汽车跑到研究所抢占机位，把90％的大学时间花在了编程上。早在大学期间，他就通过技术接了不少社会上的项目，赚到了很多零花钱，并成为校园内最早使用大哥大的学生之一。据说，直到2008年，北京还有一家不小的饭店用的是他当年编写的收费系统，京东最早的ERP系统也是他自己写的，自认为&在第一代程序员中还算是比较出色的&。
　　大学毕业后，刘强东加入了当时一家如日中天的日资企业&&日宝来福，先后担任过销售、物流、IT等多个职务。1998年，他从日宝来福离职，在中关村租了一个柜台，开始自己的创业生涯。如今，在互联网上查询日宝来福的信息，所看到的最后一条新闻发生在2000年，题目是《日宝来福溃败如泥，传销神话一去不返》。
　　这段经历，日后刘强东虽不刻意隐瞒，却也很少提及。如今已无从了解，他从中学会了什么，但他确实从创业之日起，就显示出了一些近乎笨拙的&与众不同&。1998年，是一个被大宣传、大策划的暴力营销所统治的年代，典型如史玉柱&&正是从这一年起，他开始策划脑白金的市场推广，开启了巨人的复兴之路。但刘强东却反其道行之，在一无所有的情况下选择了一条当时看起来很笨、很傻、很不&商业&的发展之路。
　　他成为了中关村第一个明码标价的商家，尽管这让他初期差点无法生存。&没有钱、没有人、没有渠道、没有客户、也没有技术，更重要的是&&没有人相信你。&刘强东将那段日子形容为人生最艰难的日子，但也令他至今引以为傲。
　　&那时我坚持做好两件事：一是明码标价，薄利多销，二是做好服务。但初期很难得到客户认同，很多客户砍不下价格，扭头就走，但三个月后情况好了很多。走了的客户陆续都会回来，因为他们逐渐发现我标得价格非常合理。这样口口相传，客户慢慢多了起来，我也就一个柜台、两个柜台、四个柜台这样发展起来???
　　同样在这一年，阿里巴巴网站正式推出。身为马云日后最重要的竞争对手，此时的刘强东尚未进入互联网领域，但他已经借此发现了诚信的价值、低价的魅力。几年后，他淋漓尽致地发挥了这些感悟。
　　低价！规模！
　　&小时候，我就觉得父母的商业模式做不大。那种作坊式的方式，永远只能驾驶一条船，区别不过是把40吨换成80吨，再换成120吨。他们为什么不创办一个船行，来赚租船的费用？那是我小时候的梦想，希望有一天自己能有几百条、上千条船，而且都在海里。我曾经跟父母讲过，但他们听完后笑着说，这孩子疯了???
　　刘强东是江苏人，太爷爷、爷爷、父亲世代经营航运，从徐州买煤炭运到州，再从扬州买瓷器运回徐州。从小学四年级起，刘强东就经常跟着父母跑船。多年以后，他以另外一种方式实现了这个梦想，只不过，他的大海是互联网。
　　像马云一样，京东在某种意义上也是由&非典&成就的。2003年，非典型肺炎在北京爆发，当时刘强东经营得顺风顺水的生意一下跌到了谷底。当时 刘强东已经拥有12个店铺，害怕员工因为工作感染非典，一下子全关闭了。与此同时，中关村所有IT产品的价格直线下降，降幅高达30％&40％。短短21 天，刘强东亏掉了800多万元人民币，占其资金总额的三分之一。
　　&当时大家都觉得，SARS至少要闹半年到一年，照这个速度发展下去，用不了两个月我们就全完了。&刘强东坦言，当时他做的是类宏图三胞模式，原计划在2010年开到300家-400家店，SARS完全打乱了原有布局。
　　但一次无意中的尝试挽救了刘强东。在一个IT人常去的技术论坛，他抱着试试看的心态发了一个卖产品的帖子，最开始无人问津，但深知他为人的版主以自身信誉为其担保，公开扬言：&在中关村，刘强东是我认识的唯一不卖水货的商人&，再次让刘强东的生意火了起来。
　　&可以说，如果没有SARS，就没有今天的京东。& 深知诚信价值的刘强东，在见识到互联网的威力后，做了一个近乎破釜沉舟的决定&&关掉占生意90％的线下门店，全力发展线上业务。到2004年京东成立，初期仅有36名员工。
　　尽管刘强东也内心打鼓，怀疑自己的决策是否真的正确，但他确实发现了电子商务和传统渠道的商业本质。&两者的采购运营并无本质区别，但传统零售运营效率相对难以控制，商品的销售预测非常难做，此前我们尝试过两三年，但预测效果一直不太好。&
　　在他看来，互联网上的所有创新模式，说穿了不过两种：或提高交易效率，或降低交易成本，二者必居其一，新的商业模式才能成立，否则所有的创新都 没有意义。零售强调规模效益，有规模不是万能的，但没有规模是万万不能的。与利润相比，低价和规模才是京东首先应该追求的东西。
　　这让刘强东走上了一条外人看起来极为&疯狂&的扩张之路。刚开始没有量，京东只能让出利润，这是一个极为痛苦的过程，&别人卖内存赚10元，我 只赚1元，甚至要赔钱。早期想跟品牌厂商直接合作，他们都不愿意，甚至有些厂商的分销商、代理商都觉得我们太小，不愿意合作。我们也不着急，我们继续努 力，量翻两倍，如果还不行，那我们再翻两倍。到我们占市场10％以上份额时，他不谈也得谈，我不找他他也得找我。&
　　&杀头的生意有人做，赔本的买卖没人做，但京东当时就能做到进货价2000元/台的冰箱，1980元/台卖出去。&好乐买总裁李树斌，时任京东 竞争对手搜易得的技术总监，对刘强东当年的扩张手段记忆犹新。当时中关村有很多家小快递公司，既给京东也给我们送货。连他们都说，刘强东是个疯子，京东那 家公司早晚完蛋。但出乎所有人预料的是，京东一天天发展壮大起来，反倒是类似搜易得这样强调运营利润的公司垮下去了。而且，&几年后，那些小快递公司，也 全部完蛋了&。
　　李树斌坦言，刘强东教会了他很多东西，也让他在创办好乐买的过程中少走了很多弯路。&他让我懂得了衡量企业家最重要的两个标准：一个是战略，一 个是魄力。刘强东的战略很简单，就是正品、低价、规模第一、渠道为王，同时他有魄力坚持到底，既不封闭试听，也不受任何外界因素干扰，只做自己认为对的事 情。&
　　这让京东在没花一分钱广告费的前提下，获得了每月10％以上的增长，但同时也让刘强东的资金链到了崩溃边缘。2006年底，今日资本集团总裁徐新首次见到他时，正是刘强东最缺钱的时候。
　　&京东当时的流动资金非常紧张，工资都发不出来了。当时他已经谈好了另外一个基金，合同都签了，对方承诺给他500万美元，但由于京东是亏损 的，最终拿到手的只有100万美元。我们谈了两天，在香格里拉聊到凌晨2点，他要200万美元，结果我给了他1000万美元，而且他说什么价就是多少。刚 签了框架协议，就给了他200万美元的贷款，一部分用来从上一家基金手中赎回股权，一部分用作流动资金。&徐新回忆说。
　　两个因素打动了徐新。一是数据，月增长高达10％；二是诚信，京东当时非常小，做账请的临时工，企业的ERP系统是刘强东自己设计的，财务也并不规范。但抽查京东的存货和现金，发现每一笔都对得上。此外，她发现京东团队从心底里相信、尊重刘强东，既忠诚又有执行力。
　　&老刘很有本事，平时不爱说话，关键时刻很有煽动力。&徐新回忆说，比起缺钱，刘强东更缺的是人才。京东当时老员工的工资是 元，这个价格很难招到很好的人，但刘强东坚持认为新员工的工资不能超过老员工，即便能力出众也不成。&比如陈胜强，我们给小陈画了张 大饼，他去跟老刘谈。老刘谈了很长时间，把工资砍了一半还多，现在小陈是京东的财务总监。我先后给他引荐了几个人，他都有本事把工资降低50％&70％， 但大家真的愿意相信他，也相信他承诺的期权。&
　　投资人喜欢刘强东，是因为他大局观好，执行力强，既讲原则又很灵活。&当他发现1万元的人确实比2000元的人好用，就会立刻去市场找人才；他不喜欢公关，但当他发现品牌的威力和营销的影响后，他能迅速调整自己，不因个人好恶耽误公司发展；而且他比较喜欢用户体验，经常看用户体验、回信，这些掌 握得很好。& 徐新表示。
　　天时地利人和齐备，京东开始以年增长300％的速度痛苦而疯狂地生长。电脑、手机、数码产品、大家电???┒?木??防喑中?┱牛?嘤&P牟执⑽锪鹘ㄉ枰菜?之展开。&一天一万单，仓库保管员腿都跑细了，只能涨工资；配送跟不上发展速度，客户投诉越来越多，最后发展到连电话线都不够，只能将呼叫中心搬到宿迁。 办公室也一直在搬，一次只能管个半年左右???
　　&过去造就一个10亿美元级的公司，需要三代人，中国是把这段历程浓缩在几年之内。刘强东的压力很大，头发都白了，苏宁做到100亿规模用了多 久？京东的发展对刘强东的意志力、心胸和管理水平都是极大的考验。&徐新告诉《东方企业家》，刘强东一直在缺钱，&京东的成长超过我们预期，我们给过他四 五次过桥贷款，2008年金融危机，很多已经谈好要投京东的基金纷纷反悔，他压力大到睡不着觉。但我们还是相信他，又给了800万美元。我以前投过网易， 也遇到过困难的时期，所以我相信坚持的力量。&
　　但京东也不断从诚信中获得回报。京东副总裁孙佳明讲了惠普的例子。2007年，与传统代理商有倍数差距的京东与惠普建立了直接合作关系，惠普看重的并不是京东的规模，而是京东出售的都是正品，而且自带发票。
15亿美元的世纪豪赌
　　&迄今为止，世界上还没有发现任何一个模式，或者任何一家公司，在为消费者创造非常大的价值，却永远赚不了钱。所以我一点都不担忧盈利的问题，现在不赚钱，是因为我们还太小，或者说我们现在的服务还没有做好。&
　　2011年4月，刘强东通过微博宣布，京东正式完成C轮融资，总额高达15亿美元。而早在2010年，京东的年销售额已经达到102亿元，占中 国自主式B2C市场(不包括基于C2C平台的B2C)销售额的近1/3.而按照刘强东的估计，到2013年这一数字将提高到400亿～500亿元。
　　看起来，京东正处在上风上水的发展阶段，但随着企业规模的扩大，刘强东越来越吸引公众的注意，有关京东融资&不是大赢，就是大输&的评论也甚嚣尘上，口水仗也越来越多。
　　当当网总裁李国庆坚持认为，京东高达300％的年增长率是不理性的。&京东高增长的关键，是它能够容忍亏损率超过毛利率一倍，但这样换来的市场 份额是不可持续的。中国的 3C市场有1万亿元规模，苏宁、国美分占1000亿元和800亿元，京东只有100多亿，一点议价权都没有，苏宁易购用价格砸你，人家进退有余。京东又该 如何？&
　　刘强东承认，苏宁国美能拿到比他低3％左右的进货价。但是，&国美、苏宁3C类的库存周转率是京东的几倍，运营成本也是我们的两三倍。如果将其线上商城剥离出来单独运营，那他们跟京东相比完全没有优势。&
　　他同样对&烧钱论&提出了反驳。&大家确实都在烧钱，但钱有两种烧法：一种是烧在市场上，砸广告，烧了就再也回不来了；另一种则像京东一样，把 钱烧在仓储、物流、信息系统方面，变成了有价值的固定资产。实际上，我们现在只要停止投资，马上就能盈利。但我们选择不停地追加投资，只有这样才能将消费 体验做到最好。&
　　在2013年之前，京东要投入5亿-7亿美元，建设名为&亚洲一号&的亚洲最大的电子商务物流中心，并在信息系统方面投入6亿美元左右的研发费 用。刘强东认为，一旦&亚洲一号&建成，不但会大幅提升用户的消费体验，也让其物流成本大幅降低，&仅北京市场就将下降32％&。甚至，京东可以像亚马逊 一样，向其他电子商务公司提供出租物流服务。
　　2011年3月，京东正式向品牌厂商开放，平台分成成为刘强东的又一笔利润来源。此外，刘强东还计划推出自营、自主品牌产品，京东已经在江苏宿迁承包了近2000亩土地，计划推出自主品牌的无公害大米。
　　真正令他担心的，是京东快速扩张带来的文化冲击。日，京东员工正式突破万人大关，预计到2013年将增长至3万人。高速的扩张，让京东老员工的比例急剧下降，早期全员持股的策略越来越难以为继。如何树立新的 凝聚力？
　　解决这一切，需要有共同的价值观和强势的企业文化，而这才是刘强东真正担忧的地方。据悉，京东已经成立了一支专门的团队构建企业文化，而其核心则是他提出的&诚信、客户体验和激情&。
　　不过，京东毕竟还是一家尚未盈利的公司。15亿美元的世纪豪赌、300％的增长速度、创业文化的被稀释、从&轻公司&向&重基因&的转型，还有电商泡沫化的隐忧、纳斯达克对中国企业的诚信质疑，以及逐渐成为行业众矢之的所背负的压力，都是刘强东所面临的艰巨挑战。
　　京东目前的高速成长掩盖了潜在的问题，但一旦速度降下来呢？
　　但无论如何，刘强东已在相当程度上被公认为中国新生代商业领军人物，也深刻地改变了一个行业，为消费者带来了真正的实惠。接下来要探讨的可能性，是刘强东是否会成为继柳传志、马云之后的新生代商业偶像？
　　至少，我们希望是。
　　诸神已去，平凡永生？
　　昨夜和一些友人聊天，一同学说恭喜你们杀死了太平洋数码城，惊愕！其实不是京东们革了他们的命，而是他们自己！扪心而问，他们做了多少偷梁换柱勾当？卖了多少水货假货？暴打了多少客户？这是因果报应！&&刘强东
　　业界流传着这样一个段子：腾讯年会，马化腾演讲完，一大帮工程师留下来和他继续狂欢；百度年会，李彦宏讲完一大帮女生留下来了；京东年会，刘强东讲完一帮农民工全留下来了和他继续对话&&因为有工作机会，可以送货。
　　除了对民工一词表示不喜欢，因为&他们是在风雨烈日下、同样靠自己努力而生存的兄弟姐妹们&，刘强东颇为认可这个调侃。2011年2月，他登上了中文版《福布斯》封面，文章标题是《刘强东：下一个马云》。
　　无论这样的评价是否经得起历史考验，但刘强东展现出来的气质确实与前几代大有不同。
　　中国商界曾有&五代企业家&的说法，但事实上，真正得到公众认同的企业家群体只有两代。一代是以柳传志、任正非、张瑞敏为代表的40后、50后，另一代是以马云、李彦宏、马化腾、张朝阳等为代表的60后、75前。
　　而出生于1974年的刘强东，则在有意无意之间被视为正在崛起的新商业偶像，75后新生代企业家的领军人物。
　　柳传志是第一代企业家的代表，是公认的教父级企业家。&要有理想，但不要理想化&是这一代的告诫，他们普遍有浓厚的家国意识、把经营企业看成是 报效祖国的一种方式，对私德的要求很高；他们善于从军队和毛泽东身上汲取管理智慧。在企业里，他们是君、是父、是师，甚至是神。他们信奉集体主义，相信 &小我&要服从&大我&。
　　马云是第二代企业家的代表，他们能够理解上一代的家国情怀，但有了更多的对&自我意识&的理解。他们结合了精英与草根的双重气质&&比如马云， 既登着三轮车自己送过货，也能与孙正义、杨致远这样的世界级商业领袖用英语直接对话；他们也洗脑，也强调类似&倒立文化&之类的形式主义，但他们开始强调 诚信、透明，开始取消那些宏大的空洞的口号和标语，同时开始强调关爱员工(比如腾讯设立安居基金，投10亿元为需要首次置业的员工提供免息住房贷款)；他 们曾经反抗规则、隐忍规则，但现在已在相当大程度上在行业内制订规则，偶尔也会违反规则；他们仍有君、父、师、神的一面，但更多强调的是伙伴、合作、团 队，只不过这种团队并不见得很职业化，更多带有&四海之内皆兄弟&的武侠文化遗风。
　　但刘强东们却显示出一些截然不同的新特点。柳传志们淡化政治，却让公众始终有背景深厚的感觉；马云们远离政治，却让人们有意无意地感觉到中国企业家们缺了点什么；刘强东们很难说已经真正形成气候，但确实已经让人看到新鲜的、充满公民气象和自我意识的新生代企业家雏形。
　　与前两代企业家相比，刘强东显得不善言辞，略显沉闷，缺乏让人激动的传奇性，并且坦言：&如果不是因为工作原因，我不愿意跟媒体打交道。&
　　接受采访时，他言辞尖锐、态度诚恳，气场却给人一种强大的疏离感，似乎时刻需要有一个自己的单独空间，与人保持一个安全距离。
　　但这个看起来有些羞涩的人，公众形象却异常强悍。他利用微博，与当当李国庆的隔空开战，发图展示自己&砍掉了李国庆的长尾&；在遭出版行业联合 抵制时，他放言平生最恨&封杀&二字，&请图书部门同事把这些出版社记下来，他们的图书永远4折！&；因为嫌费率贵(是快钱的4倍)，他弃用支付宝，两个 月内上线自有支付系统，目前和银联合作的无卡支付已经上线；就连融资时，所有融资人都得接受京东一口价报价，据说李彦宏投1亿美元占股不超1％，而刘强东 多次公开直斥百度&作恶&，丝毫不给人情面子。
　　这个看起来张牙舞爪的公众形象，刘强东并不喜欢，因为其实&我一直是个温柔、简单的人&。
　　他从不炒股、赌博、买彩票和玩游戏，因为他相信一切都可以规划、可以通过行动加以改变。他曾发明过一种名为&五星自我管理法&的工具，五个角分别是价值、感恩、欲望、诚信和拼搏，五星的中间写着&坚持&，五星外面写着&平衡&。
　　他喜欢钓鱼，喜欢开越野车，最喜欢腾空跃起那一瞬间的感觉。他定期要越野，开车穿越沙漠，还曾经因为开车太疯伤过腰，&因为他说需要释放压力，压力太大了&(徐新语)。
　　融资时，他坚持要个人掌握超过50％以上的投票权。但他同时又是一个极为放权的人，经常扔下公司，花一两周时间在各地越野，&下面人还挺欢，干得很有激情&。
　　他似乎从骨子里强烈赞同&工作是为了生活&，并且认为80后、90后追求享受、追求公平天经地义，是合理的。&京东很少谈什么军事化，企业就是 企业，跟军队是完全不同的价值诉求。我们激励员工，在精神上注重的是关怀和培训，同时重视员工的物质需求，没那么多忽悠。京东员工的收入分两种，现金+股 票，现金收入在行业内是中上水平，如果算上股票，京东待遇最好！&
　　但他还有另外一面。2008年汶川地震，他带了一个越野车队奔赴灾区，路上曾经遇见塌方，队长吓跑了，但他坚持开到了一线救人。他关注微博打拐，反抗行业潜规则，还总是管不住自己，对物流、土地等政策以公民身份发言。
　　与前两代企业家相比，刘强东们显得更平凡、更亲和、更自我，也更讲究生活方式。
　　这种&自我&，并非高高在上的孤家寡人，也非我行我素、一意孤行的一时意气，更多的是人同此心、心同此理，在张扬自我个性时共同承认的普世价值。就像刘强东的&不关注竞争对手&，也许只是忠于自我，并非目中无人。
　　尽管媒体依然习惯用强悍、领袖、传奇等传统&大词&去形容他们，尽管他们在各自的公司中仍是毫无争议的绝对核心，但如君、如父、如师甚至如神的一面 正在离他们远去。他们不需要是教父、不需要是导师、不需要是戏子、不需要是政客，只需要你是称职的老板、和善的兄长和普通的公民。
　　随着诸如牛根生、黄光裕、唐骏式的商业偶像神话接连破灭，刘强东式的新生代们逐渐开始浮出水面。
　　他们跟我们一样善良，一样有梦想、有激情、有独立的价值观，一样拒绝洗脑、拒绝说教、拒绝欺骗，一样普普通通上学、普普通通工作、普普通通创 业，然后成功。他们不再经历大起大落，不再默默忍受潜规则和垄断的伤害，能够有独立的话语权正常发声，能够跟我们一起建设一个正常的公民社会。
　　刘强东会不会是这个人？不知道，他还没有完全用无可质疑的商业成功证明自己，但他至少已经让我们看到，做生意并非&无奸不商，无商不奸&。诚信、透明、合作、共赢也许见效慢，但一定会换来真正的成功。
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房地产行业无论一直被誉为暴利行业，05－06年十大暴利行业中房地产业一直稳居排行榜前三位。在普通老百姓心中，更是坚定不移的视其为暴利行业之首，但今天二手房频道编辑FAFI2000看到一篇文章称：房地产业实际是一个薄利行业(附成本分析)！具体内容如下：
房地产行业曾今是暴利的，但是在今天，却成为了一个薄利的行业。再拿过去的经验来评价今天的状况，得出的结果必然是错误的，下面是房地产开发成本一个大约的估计，欢迎大家发表意见。
　　一、项目概况
　　某沿海开放城市的一个旧城改造项目，大约50亩，规划容积率是3.5，建筑面积近15万平方米。该旧城改造项目里包括一个医院的安置。最终计算的楼面低价是2300元/平方米，建成后售价约为8000元/平方米。旧城改造项目被认为赢利能力较强的项目，也是开发商争相争夺的项目。在该市的其他类似位置，楼面地价基本在4000元左右。
　　二、成本列表（忽略较小费用）单位：元/平方米
　　1、土地成本 2300
　　2、土建成本
2200（建筑为高层，去年年底大约为1700元。2008年至今，水泥价格上涨超过80%，钢材超过50%，人工等各项费用都发生了大幅度的上涨）
　　3、绿化费用 200
　　4、各种管理费、配套、规费、七通一平等等累计 400
　　5、土地增值税 按照优惠政策，假定项目的增值率为25%，增值税率为售价的
　　25%*（30%-20%）= 2.5%，一般按照售价的1%预缴，最终实际缴纳税率一般在3%，即：
　　8000*3% = 240
　　6、企业所得税按照25%的利润率计算（税务机关能够接受的最低利润率），税率25%，每平方米应承担所得税为：%
　　7、销售费用 1.5%，即% = 120
　　8、财务费用 不管通过什么途径，房地产企业肯定要贷款，贷款利息，保守估计为每平方米100元
　　以上合计：6060元，即每平方米的成本为6060元。
　　三、项目的利润率
　　 1、项目的利润率
　　（8000 & 6060） /8000 = 24.25%
　　2、该项目对企业利润率的贡献
　　一般说来，这样一个项目的从前期到销售完毕的时间为2.5年（该项目实际为三年），该项目每年对企业的年利润率贡献为：24.25%
/2.5 = 9.7%
　　四、假定房地产企业同时有两个这样大规模的项目同时进行（应该是较大的房地产企业了），该企业的利润率是：
　　 9．7%*2 = 19.4%,即企业的年利润率是19.4%
　　五、评价
　　该项目应该说效益较好，在成本费用计算方面只考虑了必然发生的费用，对于一些不可告人的费用未加考虑。最后得出的企业的年利润率不超过20%，在CPI近8%的经济环境下，绝对谈不上暴利。
　　 综上，房地产价格出现下滑的可能性有，但出现大幅下滑的可能性是不存在的，除非出现严重的经济危机。
　　关于这个看法表达FAFI2000他的观点：我已经做个成本核算，其实就房产本身销售价格和成本来说，只是微利，可是因为房地产有放大效应，可以通过贷款将赢利N倍放大，所以最后的实际利润绝对惊人。
&&&这个不是业内的人士恐怖很难知道房地产成本的确切构成，FAFI2000曾经做个工程核算，所以知道一点流程，好多小编并不是很清楚这么多内幕，所以只能站在一个旁观者的角度上谈了关于房地产是否是暴利的理解：
& 风言风语：
新闻频道编辑上海小沈：纠正一下：
　　一、项目概况
　　　　某沿海开放城市的一个旧城改造项目，大约64亩，规划容积率是3.5，建筑面积近15万平方米。该旧城改造项目里包括一个医院的安置。最终计算的楼面低价是1800元/平方米。建成后住宅售价约为8000元/平方米，商铺售价为20000元，住宅面积11万平方，商铺面积4万平方。旧城改造项目被认为赢利能力较强的项目，也是开发商争相争夺的项目。在该市的其他类似位置，楼面地价基本在4000元左右。
　　二、成本列表（忽略较小费用）单位：元/平方米
　　　　1、土地成本 1800
　　　　2、土建成本 1700（建筑为高层，与设计方签定协议含钢量控制在50kg/平方米以下，去年年底大约为1300元。
　　　　3、绿化费用 50
　　　　4、各种管理费、配套、规费、七通一平等等累计 100
　　　　5、土地增值税 按照优惠政策，假定项目的增值率为25%，增值税率为售价的
　　　　25%*（30%-20%）= 2.5%，一般按照售价的1%预缴，最终实际缴纳税率一般在3%，即：
　　　　住宅：8000*3% = 240 商铺：30000*3% = 900
　　　　　　6、销售费用 0.5%，即住宅% = 120 % = 120 商铺% =
　　　　8、财务费用 不管通过什么途径，房地产企业肯定要贷款，贷款利息，保守估计为每平方米100元
　　　　以上合计：住宅4110元，即每平方米的成本为4110元。
　　 商铺4110元，即每平方米的成本为4950元
　　　　三、项目的利润率
　　　　 1、项目的利润率
　　　　住宅（8000 & 4110）= 3990元/平方
　　商铺=15050元/平方
　　2、企业所得税按照25%的利润率计算（税务机关能够接受的最低利润率），税率25%，每平方米应承担所得税为：住宅：%
= 250 商铺：% = 940
　　3、净利润：住宅：0元/平方
　　 商铺：110元/平方
　　4、利润率：　住宅：0%=97%
　　 商铺：=285%
　　平均利润率：　（97X11万平方+285X4万平方）/15平方=146.8%
　　5、该项目对企业利润率的贡献
　　　 经济学没有年利润率贡献的概念。　　
　　　　四、房地产企业同时有多少项目同时进行与利润率没有关系。　　
　　　　五、评价
　　　　该项目应该说效益大大的好，在成本费用计算方面考虑了全方面的费用，包括一些不可告人的费用也同时考虑。最后得出的企业的年利润率还超过146.8%，在CPI近8%的经济环境下，绝对可以说是暴利。
　　　　 综上，房地产价格绝对出现下滑，下滑的幅度可能将超过100%，除非不怕严重的经济危机。
　　新房频道编辑小开：房地产的利润看起来不低, 但细算绝不高. 不用说成本组成的如何复杂, 或是不可计入成本的多少. 只要明明白白算算帐就能知道了,
说利润高的往往是用热销期的房价来算的.
但想一想开盘期的低价,滞销房,还有风险成本......例如:假设一个楼盘建面单位成本为1000, 销售均价为1300,
表面看毛利润是30%( 或者有人会算几期投入得出更高的比较), 但如果只卖出90%利润是多少? 毛利润就只剩下17%,
如果80%则只有4%了......房价高,是因为政府赚太多了....哦,
就当我没有最后这句吧.....政府是暴利呀....&
　　新房频道编辑菲菲： 以目前中国地产市场来看，地产行业算是一个赚钱比较快的一个行业，就拿一个销售人员的表述，她从事地产销售行业也就两年半时间，在市内中档小区就有属于自己的房屋，这表明了地产行业利润的凸现，实际一个房屋真正每平米建筑的费用与拿地每平米的地价费用总和也不超个房价每平米的45％，那么大家都么问还有55％的费用是不是开发商所占有，在55％里面有30％是开发商所占有，而还有25％的费用就包括了各种费用的总和，从整个比例来看地产公司获利还是属于在商品行业中占据高位的。&
博客频道编辑小葱：这样的人就喜欢忽悠外行人。文章中算算他盖三十层楼，能卖多少钱。再减去你的成本看看。这样算比较清楚。别拿每平米来说事。依我看，你每平米的土地成本
　　地产商都是大忽悠。
　　汶川震后，万科参加了一亿元的援建项目，实际就是帮忙盖房子，给本钱，但没有盈利。到了王石一说，大家都以为万科捐了一亿呢。
策划部编辑多边形：单体地产开发项目运作的时间，从立项到建设完成一般为5年（含售后服务期），成片开发的时间需按开发的土地的数量来决定。应计算开发商在这5年里的投入资金成本及相关成本，不能只按一次计算开发商的利润。所以，开发商存在暴利我认为是计算有误或过度媒体的炒作。合理的价格是住宅部分卖4500元/平方；商铺卖15000元/平方。KFS净利润在30%左右。但现在由于市场半垄断，KFS跟涨不跟跌，所以才出现146%的超级净利润。
新房频道编辑乐乐：房地产的暴利有几个因素:1、投资和启动资金之间的差别非常大，基本属于花小钱办大事的行业，同样投入的资金产生的收益是十倍百倍千倍；2、本身房价的强势上扬，房地产利润率多数在30%以上，大多数超过50%，试想，这么高的利润率难道不是暴利吗？3、房地产可操作空间大，包括预售制度，政府公关的操作空间以及工程建设的操作空间，利润在操作中产生，非常可观的；4、我所经历的好些房地产项目，基本是几百万起家，做一两个项目就拥有数千万上亿的资产，呵呵，可能不仅仅用暴利来说明了，甚至是暴利中的暴利哦。呵呵，说是暴利，并不是说是否合理的问题，仅仅是行业的特点。
视频编辑春晓：我承认中国的房价太高，作为工薪阶层的我也深受其苦。但暴利之说，我觉得大家都是被媒体或其它因素所误导。我不知道正方的朋友们有多少真正深入的去了解过房地产开发。一般现在在中国除个别特殊项目（别墅、豪宅等稀缺）外，一般利润率都在18%~25%左右，而且这还是在市场大体环境稳定的前提条件下。凭良心说，这样的利润率很多自己有创业史的朋友会说高。确实，但首先光这样的利润率，我们就不能说它是个暴利行业。中国商业的古训：风险越大，收益越多。做为房地产开发更是这样，从土地挂牌、前期提案、定设计方案、现场施工、细部调整修改、实施销售到最后资金回笼。一般中小项目（60~100亩）都至少在2年左右。要知道2年前设定的方案，2年后的目标客户群还能买帐吗？市场能接受多少？2年的政策会变化多少？2年里会出现多少竞争及其他风险因素？这些所有的通通不得而知，但在结果出来前，开发商却需要大量的资金，换句话说，开发房地产是一种博奕，不成功变成仁的博弈。对于这样的投资模式18%~25%的利润率过分吗？我想大家都明白吧~简单的说，现在让你去花100元买一棵青菜回来，然后一个星期以后才卖118~125块。你会觉得暴利吗？一个星期，你要想多少办法让菜不坏。如果有人告诉你说，你卖贵了，你只能买108元。那我想谁也不会去做这样的生意。
策划部编辑古月：都说土地是面粉。其实土地是房市的白粉。房拍地与2002年之前几年，房价平稳，只卖3000元。其中已包含了参与各方的合理收益。现在卖12000元。通膨所增加的人工、材料成本在500元以下。成本增加最多的是土地（包括它所衍生的灰色成本）。把房市逼上绝路的是越拍越高的地价。从土地拍卖机制上看，地面价和房价必然呈现你追我赶的加速度：第一轮房价上涨了1000元，随后地面价拍高了2000元。第二轮房价上涨了3000元，随后地面价拍高了4000元。几轮“白粉”吃下来，房价就超涨到“怨声载道线”即“正策顶”去了。“真调控”一来，房价就开始“吐”了。价值规律决定了“超涨之后必然超跌”。高价追拍土地的就被套住了。目前的合理价应该在3000
*2 = 6000元，因为定价过高，价值规律会调下来。
　　 新闻频道编辑六夜：我刚入行的时候老板就跟我说：你要想清楚，房地产已经不是暴利行业了。我当时想：难道不是暴利行业就没人做了么？的确，国家出台了一些政策，说是要控制房价，使房地产行业往健康的方向发展。所谓健康，难道就只是降低房价吗？再说，政策真的奏效了么？退一万步讲，就算房价降了，就算从一万降到八千，问题是房地产是“大本经营”，26.6%的利润难道还不够开发商吃喝玩乐的么？那些在马路边摆地摊的小商贩，就算他们每一件商品有100%的利润，一个2块钱的东西也就赚个2块钱；在复印社复印一张纸才1毛钱，他就算200%的利润，也就是赚个几分钱。难道你能说他们是暴利么？他怎么就没因为这100%，200%的利润到处去潇洒，去挥霍呢？不还是天天在一个没有空调的小屋子里吃剩饭剩菜，被蚊子苍蝇叮着么？所以说，不要拿百分之多少的利润说话！你只是比以前少赚了那么一点点而以。我觉得讨论这个话题就好像一群大象在讨论体重，然后问旁边的猴子：你看我是不是瘦了？
编辑部流窜人员歪顡：文中建筑成本地价成本等有一些可行性，其余别的就不是很真实，但利润的计算不是根据你计算投入多少钱财计算的，而是根据你整个项目到底投入多少计算的。也就是说老板拿出1个亿，可能撬动10个亿，别的资金都是银行和小业主的，所以计算利润率的时候要计算整个项目自有资金是多少，也就是人们常说的暴力来源！这个也就是FIFA2000所说的放大效用！
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