我想做一个超市如何选址的选址策划，策划包括连锁超市如何选址，以及大中...

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2011-07-25 03:22 标签： 超市如何选址
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某中外合资大型超市建设项目立项申请报告.doc115页
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项目基本情况 6
一投资各方基本情况 6
二合作企业基本情况 11
三可行性研究报告编制依据 13
四可行性报告主要研究内容 13
项目背景及必要性 15
项目背景 15
一有利于提高中方商业经营管理水平 18
二有利于促进苏州现代化商业的发展 21
二有利于促进苏州现代化商业的发展 22
1苏州商业发展现状 22
2社会经济的发展对苏州商业发展的要求 23
3苏州市现代化商业发展的目标 25
4利用外资促进苏州商业现代化发展 26
三有利于扩大商品出口 27
1欧尚集团的出口优势 27
2南光进出口有限公司的出口优势 30
3合作商业企业的出口计划 33
市场分析 35
投资市场分析 35
一苏州整体投资环境 35
二工业园区投资环境 36
消费市场分析 38
一苏州整体消费环境 38
1苏州目前超市业的发展规模存在较大的市场容量 38
2苏州居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间 39
二苏州工业园区消费环境 41
1苏州工业园区目前尚无大型超市等商业网点 41
2苏州工业园区市场消费潜力较大 41
三欧尚超市的市场竞争优势 42
1欧尚超市商品供应优势 42
2欧尚超市商品销售优势 43
项目选址与建设条件 43
项目选址 43
项目建设条件 45
一当地社会经济条件 45
1苏州地区社会经济条件 45
2苏州工业园区社会经济条件 48
二项目建设自然条件 49
4降水量 51
6蒸发量 52
经营规模和营销方式 54
经营规模 54
1营业面积 54
2经营品种 54
3消费对象 55
4服务区域 55
5经营规模 55
1经营品种与出口规模 57
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115页113页95页71页113页95页113页114页41页113页122页95页95页95页41页92页71页50页39页64页综合超市选址评估规范__新闻中心_中国超市策划网
>>>>>>>>正文
综合超市选址评估规范
09-06-22 08:19:03
1， 应接近公司现有业务区域
2， 虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区
3， 人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域
4， 城市间交通便利，有高速公路相联系
5， 城市分布呈面状，尽量避免线状分布
6， 城市间相互距离不超过三个小时车程
7， 在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程
8， 中等收入水平的居民月收入应在1000元以上
9， 区域内商业态以百货同业为主，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。
10，市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%
二、 城市选择
1， 在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达
2， 中等水平的居民月收入应在1000元以上
3， 政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。
4， 商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司
5， 城市居住密度高
6， 城市基础设施完善
7， 城市新开发住宅增长快，城市环境质量高
(1) 在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区
(2) 城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入
(3) 在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心
(4) 商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑 等城市景观无破旧感，公共设施完好，齐全。
(5) 附近无污染企业或危险品生产企业和仓库
(6) 所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势
(7) 所在区域无城市拆迁、改造规划
2， 目标消费者特征及行为描述
(1) 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。
(2) 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主
(3) 高中以上文化水平的居民应占大部份
(4) 人均商品性消费支出应在每月300元以上
(5) 人均月收入应在1000元以上
(6) 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主
(7) 购物频率在每周2-3次左右
(8) 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素
(9) 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物
3， 消费者诉求重点
(1) 家庭日常食品和用品均基本齐全
(2) 价格适度低
(3) 相对便利
(4) 品质保证
4， 综超的市场定位(商场提供的核心价值或在消费者心中的形象)
(1) 能独立成为居住区的服务中心地
(2) 相对便利的购物场所
(3) 提供较为齐全的品类
(4) 居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品
(5) 适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切
(6) 居住区内最大、最有影响的商店
(7) 社区居民购物、休闲、社交的中心
5， 人口规模
　　商圈人口规模应不低人5万人，应在5-10万之间。视所开设的卖场面积大小而定，面积大相应所需门槛人口高，商圈内的人口规模也应相应增加，一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例。
6， 人口分布
　　商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主。
商圈内以传统业态，如小杂货店、副食品商店、小摊、菜市场为主要业态无超市等新兴业态的商场。
(1) 商圈的形状以接近园形的不规则多边形为最佳，尽量避免狭长状、条带状的商圈
(2) 商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈
(3) 商圈内无山丘、大面积水体、大面积绿化用地
四、 商场位置
(1) 商场位置应接近于于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上
(2) 商场位置应位于至少两条小区干道级以上道路的交叉或距交叉口4 分钟步行距离内
(3) 商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场
(4) 商场周围2公里内没的营业面积在与拟开商场相同的同业态商场
(5) 商场周围3公里内没有大型超市、购物中心
(6) 商场周围50-100米范围内最好有银行、娱乐、餐饮等与拟开商场在功能上相补的商业设施
(7) 备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过
(8) 在特大型城市中可区级购物中心内部
(1) 至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址
(2) 商圈内所有的居|<<
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