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杨老师 地产研究专家近期公开课
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一：以承诺建设“公共设施”、“生态、环保、绿化”项目等方式取得土地使用权
所发生的项目外建设支出如何进行会计核算，税收上如何处理？
1、项目外建设支出应如何进行会计核算
2、计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除
3、外建项目本身是否需要缴纳各种税款
二：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理
1、取得政府给与的“土地返还款”的会计核算
2、取得政府给与的“土地返还款”的税务处理
三：购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理
1、购买在建项目的会计核算
2、购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除
四：甲供材、甲控材、“超低价出包”业务会计成本与税务处理
1、不同运作模式下甲供材的会计核算方法及税收法律地位的合法性、不确定性的分析
2、甲供材对开发成本隐含的巨大影响（正常影响、非正常影响）
3、“甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代“甲供”，即回避税收风险，又能够实现财务成果最大化
4、以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性。
五：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理
1、如何划分“拆迁补偿费”与土地使用权转让支出
2、支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据
3、支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项
4、返迁房的会计核算与税务处理：
⑴&返迁房与商品房在同一块土地上的会计核算与税务处理
⑵&返迁房与商品房不在同一块土地上（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算
与税务处理
六：不同合作模式下房地产开发的会计核算及税务处理
1、合作开发行为的认定：
2、“同行合作”模式下房地产开发的会计核算及税务处理
⑴&共同开发&&&&&&&&⑵&挂靠开发
3、“非同行合作”&房地产开发的会计核算及税务处理
⑴&以物易物&&&&&&&&⑵&合营建房&&&&&&⑶&项目合作
七：以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理
1、确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件
2、委托代建行为适用哪些开发产品
3、委托代建项目的交房验收与会计核算
4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收
八：以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠？
1、企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
2、以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
九：BT模式在房地产开发业务中的合理运用
1、BT模式的概念
2、采取BT模式，项目公司应如何进行会计核算
3、关于BT模式的税收规定
4、BT模式的特点及对房地产开发企业税收的影响
5、BT模式可渗透的空间
十：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置？
1、未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款
2、房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理
3、“错期开发”应如何计算缴纳土地使用税
十一：房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工程等）对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响？
十二：融资性“售后回购、售后回租”，“低价出售、免费回租”，“产权式酒店销售、回租”业务的会计核算与税务处理。
1、融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理
2、房地产企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理。购房人涉及哪些税收。
3、销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款。产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款
十三：跨地区经营的企业所得税处理
1、跨地区经营就地预缴企业所得税应具备的条件
2、就地预缴企业所得税税款的分摊计算
十四：项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
1、注销前，项目清算缴纳的土地增值税应怎样在各个年度间进行分配
2、因注销前未缴纳土地增值税造成多交的企业所得税应如何进行调整
十五：专家现场与学员互动交流，解答学员财税疑难问题。
曾经咨询和服务过的部分公司
公开课报名&房地产企业不同开发模式下相关业务的会计与税务处理高研班&课程
房地产企业不同开发模式下相关业务的会计与税务处理高研班
日-11月09日
参会人姓名
税务管理相关公开课课程名称时间地点领域讲师价格￥2680￥3800￥3200￥2680￥3200￥2680
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地址:深圳市南山区科技园中区科苑路15号科兴科学园B1-402室　邮编:518028 E-mail:一位律师图解：创始人如何设置公司股权结构
08:10:28　来源：投资界
导语：创业之初，如果只有一个股东，即可成立一人有限责任公司，100%拥有股权。如果是2个或以上股东一起成立有限责任公司，2人持股比例尽量避免 50%
本文来自：创业者法律课堂（微信：shanglunlaw）。尚伦律师事务所合伙人张明若律师认为，创业之初，如果只有一个股东，即可成立一人有限责任公司，100%拥有股权。如果是2个或以上股东一起成立有限责任公司，2人持股比例尽量避免 50%：50%，3人尽量避免33%：33%：34%。2名以上股东的公司，要对公司具有绝对的控制权，那么持股比例需要超过2/3。以下为原文：对于中早期的企业来说，创始人在公司成长过程中扮演着很多角色，最重要的角色通常是决策者，当公司面临这样那样的问题时，创始人来决定一个团队的力量往哪用，怎么用，带领团队同舟共济，渡过难关。我们可以说创始人对公司的控制权决定着公司发展的方向和成长速度。对于具有快速成长潜力的企业来说，合适的投资人加入是让企业加速腾飞的强劲动力，但投资人作为公司股东进入公司之后，创始人如何平衡和投资人之间的权利的分配，如何在融资之后还对公司具有强有力的控制权，有时候取决于创始人在企业成立之初的各种决策，也取决于融资谈判过程中与投资人的各种约定。本文为尚伦律师事务所合伙人张明若律师关于&创投公司控制权保护&方面的经验分享。 图一 图二图一图二是对&传统投资&和&创投模式&的对比，&传统投资&模式我们可以理解为股东出钱，按现有公司出资比例持股，以获得公司分红为目的，创始人控制权受投资人占股比例影响;&创投模式&是投资人出大钱占小股，以公司股票巨额增值溢价转让为目的，公司创始人仍然是公司大股东，对公司具有控制权。比如一个创业者成立一家互联网公司，注册资本50万人民币。&传统投资&，投资人投入50万，占股50%，每年分得利润的50%。&创投模式&，投资人投入100万，会按照公司固定资产、商誉、业务模式创新、创始团队的管理才能等来估值，如果公司估值800万，则投资人占股12.5%。投资人的收益具有风险性，如果公司经营的好，3年后公司估值达到1亿人民币，投资人股权值1250万，翻了12.5倍。如果我们把养孩子看成投资的话，在孩子早年的教育投入，使得孩子在10年或者20年之后有好的工作和发展，那么投资人(父母)的投资回报是丰厚的，孩子本身也会觉得收获很大。只不过对孩子的投资不能像对公司投资那么量化计算。基于&创投模式&的公司控制权主要是对创始人来说的，由于投资人进入而丧失对公司的控制权其实损害的是创业者和投资人双方的利益，如何保护创始人对公司的控制权呢?主要有三个方面：1. 公司初始股权结构的设计创业之初，如果只有一个股东，即可成立一人有限责任公司，100%拥有股权。如果是2个或以上股东一起成立有限责任公司，2人持股比例尽量避免 50%：50%，3人尽量避免33%：33%：34%。2名以上股东的公司，要对公司具有绝对的控制权，那么持股比例需要超过2/3。 图三2. 融资过程中的股权结构设计如果您迫不及待的想了解融资过程中股权结构设计，那您是否正准备融资，或者正接受融资呢?不论是第几轮融资，相对其他因素来说融资期间的股权结构变化是对公司控制权影响最大的，因为融资协议规定的事项，不但涉及本轮融资之后权利的变化，还涉及下一轮融资，投资人，创始人退出的权利安排。注：如果您的公司在成立之初的股权比例就有问题，那需要创始人之间调整好之后再谈融资计划。如图四我们所看到的，为什么不建议50%：40%：5%：5%的比例呢?公司的决策权看似飘忽不定，5%的持股者的支持将会成为50%和40% 的被拉拢对象，不利于公司决定权的稳定性。如果40%的持股者是投资人的话，一旦出现决策与创业者不和，他股权占比超过1/3有可能使创业者无法推进任何公司重大决策。图五中50%：15%：15%：10%：10%的比例显示出，公司创始人股东独大，投资人和其他创始人的股份比例相对比较小，有利于决策权的稳定。 图四 图五3. 选择适合的保护控制权的法律条款设计公司经营的好，队伍不断发展壮大，除了创始人和投资人之外，当然还有高管和员工。如何吸引优秀的人加入创业公司，调动大家工作的积极性，股权或者期权的激励机制是非常好的方式。创始人在这时往往会想建立股权期权的同时，如何让公司的控制权还牢牢的掌握在自己手里?建立期权池并通过合理的制度设计也可能会起到产生强化创始人对公司控制权的作用。期权、受限制、代持、持股公司一致行动计划牛卡计划(适用于境外结构企业)在此给创业者提个醒，不论是什么阶段的公司，融资、股权激励和期权激励在法律上是非常专业的部分，要选择专注于此领域的律所，必须是从业经验丰富的律师来操刀，这有点像医生，要是病没治好还弄出了癌，后悔药没地吃。
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创业项目库：广东省国家税务局转发国家税务总局关于国务院第四批取消和调整行政审批项目后涉及简并纳税人涉税资料业务操作处理办法的通知 - 法规库 - 110网
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广东省国家税务局转发国家税务总局关于国务院第四批取消和调整行政审批项目后涉及简并纳税人涉税资料业务操作处理办法的通知
发布文号: 粤国税发[号
广州、各地级市国家税务局：　　现将《国家税务总局关于国务院第四批取消和调整行政审批项目后涉及简并纳税人涉税资料业务操作处理办法的通知》（国税发[2008]56号，以下简称《通知》）转发给你们，省局补充以下意见，请一并贯彻执行。　　一、省局已根据《通知》要求，对总局综合征管软件（CTAIS2．0）中的文书设置进行了调整，同时根据我省国税工作实际情况，补充了有关涉税审批业务操作处理办法（见附表《保留的办税业务表》），请各地按照调整和补充的规定进行操作。　　二、有关建立收支凭证粘贴簿和进销货登记簿的管理，按照《个体工商户建账管理暂行办法》和《个体工商户税收定期定额征收管理办法》的相关规定执行；省局之前发文与之有冲突的，按现行规定执行，具体管理办法由各地国税机关确定，省局不作统一规定。
省国家税务局二○○八年七月十一日
附件：国家税务总局关于国务院第四批取消和调整行政审批项目后涉及简并纳税人涉税资料业务操作处理办法的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　根据《国务院关于第四批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2007]33号，以下简称决定），决定对《国家税务总局关于清理简并纳税人报送涉税资料有关问题的通知》（国税函[号，以下简称通知）相关内容进行调整，具体要求通知如下：　　一、取消的业务　　（一）决定中取消的行政审批目录第48－61项所得税业务分别为“企业技术改造国产设备投资抵免企业所得税核准”，“农、林、牧业和不发达的边远地区企业延长减征企业所得税期限审批”、“企业的外国投资者再投资退税审批*”、“外国企业改变纳税年度审批”、“企业定期减免企业所得税审批*”、“企业分阶段投资或追加投资享受税收优惠审批*”、“中西部地区鼓励类企业延长三年减按15％税率征收企业所得税审核”、“中外合资、合作经营企业可行性研究费用列入开办费核准”、“企业和外国企业购买国产设备投资抵免企业所得税审批*”、“外国企业在我国境内设立两个或两个以上营业机构汇总申报企业所得税审批*”、“企业固定资产缩短折旧年限审批”、“企业特许权使用费预提所得税减免审批*”、“在特定地区设立的从事特定项目的企业减征所得税审批*”、“从事能源交通基础设施项目的企业减低税率缴纳企业所得税审批”，对应通知中《保留的办税业务清单》的第125、130、147、43、143、139、140、146、150、129、38、148、132、141、135项，予以取消。　　（二）决定中取消的行政审批目录第62项“拆本使用发票行政审批事项”，对应通知中《保留的办税业务清单》的第62项，该业务作为禁止行为予以取消。　　（三）决定中取消的行政审批目录第64项“跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票的审批”业务，按国家税务总局规定除可跨省市开具的发票及到外省市印制的发票，允许跨地区携带、邮寄和运输空白发票外，严禁跨使用区域携带、邮寄、运输，因此，对应通知中《保留的办税业务清单》第64项予以取消。　　二、调整的业务　　（一）决定中取消的行政审批目录第41项“出口企业退税登记证核准”业务，在行政审批取消后，业务改为“出口货物退（免）税认定”，对应通知中《保留的办税业务清单》第20项业务的办理及操作指南内容不变。　　（二）决定中取消的行政审批目录第45项“普通发票领购行政审批”事项，对应通知中《保留的办税业务清单》第46项，纳税人报送的主表中不必再报送《税务行政许可申请表》，原报送的主表《纳税人领购发票票种核定申请审批表》改名为《纳税人领购发票票种核定申请表》，表的内容不变，其他报送资料不变。税务机关受理后应对纳税人提出的申请进行审核，并根据纳税人生产经营等情况，核准纳税人使用发票的种类、联次、版面金额。审核期限为5天。审核完毕，通知纳税人办理领购发票事宜。　　（三）决定中取消的行政审批目录第63项“使用计算机开具发票行政许可审批”事项，对应通知中《保留的办税业务清单》第63项，纳税人报送主表时不再报送《税务行政许可申请表》，改为报送《纳税人领购发票票种核定申请表》（表式与“普通发票领购行政审批”相同）。　　三、下放审批权限的业务　　决定中下放行政审批权限目录第19项“外国政府、非营利机构等在我国设立代表机构给予免税待遇审批”，对应通知中《保留的办税业务清单》第131项，审批权限调整为“省、自治区、直辖市国家税务局”，其“税务机关承诺时限”改为在60个工作日内办结，今后可根据新企业所得税法实施后相关政策的调整情况来确定。　　四、其他业务　　《保留的办税业务清单》中未列明的其他业务，按如下原则处理：　　（一）决定中下放管理层级第20项审批“国家银行和金融机构在境外发行债券所得利息符合优惠利率标准免征所得税审批”，属不存在的业务，不予执行。　　（二）取消的行政审批项目中第42项“列名钢铁企业销售'以产顶进'钢材准予退税审批”，政策已调整，不予执行。　　（三）取消的行政审批项目中第46项“建立收支粘贴簿、进销货登记簿或者使用税控装置审批”，税控装置的安装使用属于行政强制推行范畴，凡是推广范围内的纳税人必须按照有关规定安装和使用税控装置，不需审批。　　建立收支粘贴簿和进销货登记簿工作由各地税务机关确定，税务总局不做统一规定。　　（四）取消的行政审批项目中第47项业务，“企业跨地域改组、分立、合并中整体资产置换的税收待遇确认”，原审批改为备案类业务，所需报送的资料按新的所得税定另行通知。　　（五）以新政策为准的业务。新的企业所得税法及其实施条例自日起实施，原内外资企业所得税业务已发生变化，同时与新税法相配套的有关办法正在研究制定中，待相关办法公布后，通知中《保留的办税业务清单》除上述业务外，相应业务后续调整。　　本通知第一条取消的业务中标注*号为适用新企业所得税法衔接或过渡政策的业务，其办税业务清单的调整应以衔接或过渡政策规定为准。
二○○八年五月二十二日
附件：省保留的办税业务表
　　序号大类业务主管部门办税业务名称是否即办事项工作流程主表报送主表份数附列资料政策依据　　1发票外部管理征管处企业衔头发票印制审批非即办事项纳税人申请→受理→审核→审批→归档　　《税务行政许可申请表》　　11．持《税务登记证》（副本）查验　　《省国家税务局关于印发税务行政许可项目公示（修订）的通知》（粤国税发[号）　　12．经办人身份证原件及复印件《企业衔头发票印制申请审批表》　　13．财务专用章或发票专用章印模　　14．企业自行设计的本单位发票式样　　2发票外部管理征管处发票丢失被盗报告非即办事项纳税人申请→受理→审核→审批→归档《发票挂失/损毁报告表》　　11．提供公安部门受理报案的有关材料《省国家税务局发票丢失处理暂行规定》（粤国税发[号）　　2．刊登遗失声明的版面原件和复印件　　3．持刊登“遗失声明”时取得的发票（发票抬头必须有企业的名称）　　3发票外部管理征管处普通发票代开即办事项纳税人申请→受理审核→核准→归档《代开发票申请表》　　11．申请代开发票人的合法身份证件　　《省国家税务局关于税务机关代开普通发票管理办法》（试行）（粤国税发[号）　　2．付款方（或接受劳务服务方）对所购物品品名（或劳务服务项目）、单价、金额等出具的书面确认证明，对个人小额销售货物　　和劳务只需提供身份证明　　3．提供由生产地村委会出具的自产初级农产品证明（适用于免税项目）　　4．对申请代开发票金额较大的，纳税人向税务机关提供购销合同或进货发票以供查验（大额标准由各地级以上市国家税务局确　　定）　　4发票外部管理流转税处辅导期一般纳税人预缴税款及增购专用发票即办事项纳税人申请→受理审核→核准→归档　　1．《销项情况统计表》　　2．正数有效发票开具清单转发国家税务总局关于加强新办商贸企业增值税征收管理有关问题的补充通知（粤国税电[2004]28号）　　5申报征收流转税处增值税一般纳税人纳税申报即办事项纳税人报送申报资料→受理审核→接收→归档　　《增值税纳税申报表》附列资料（表五）　　《省国家税务局关于印发新修订的&增值税一般纳税人纳税申报办法&的通知》（粤国税发[号）　　6申报征收流转税处加油站增值税纳税申报即办事项纳税人报送申报资料→受理审核→接收→归档　　《省成品油零售加油站经营信息汇总表》关于成品油零售加油站增值税有关问题的通知（粤国税函[号）7申报征收流转税处中石油汇总缴纳增值税纳税申报即办事项纳税人报送申报资料→受理审核→接收→归档　　1．中石油分（XX分、加油站）成品油销售情况（汇总）表　　2．中石油分增值税税款分配汇总表　　关于中国石油天然气股份有限销售分统一汇总缴纳增值税有关问题的通知（粤国税函[号）8申报征收流转税处中石化汇总缴纳增值税纳税申报即办事项纳税人报送申报资料→受理审核→接收→归档　　1．中石化分（XX分）成品油销售情况（汇总）表　　2．中石化分增值税税款分配汇总表　　关于中国石油化工股份有限石油分统一汇总缴纳增值税问题的通知（粤国税函[号）　　9申报征收流转税处增值税一般纳税人纳税申报即办事项纳税人报送申报资料→受理审核→接收→归档　　收购统一发票开具清单关于增值税一般纳税人实行电子申报有关问题的通知（粤国税函[2005]86号）　　10申报征收流转税处增值税一般纳税人收购企业纳税申报即办事项　　纳税人报送申报资料→受理审核→接收→归档　　1．收购发票抵扣联　　2．当月用于支付收购款项的银行账户的对帐单复印件　　3．收购农业产品进销存明细表　　关于加强我省农业产品收购业务增值税管理有关问题的通知（粤国税发[2003]22号）11申报征收流转税处水产品加工出口企业增值税纳税申报即办事项　　纳税人报送申报资料→受理审核→接收→归档产成品投入产出情况明细表　　《关于加强水产品加工出口企业增值税征收管理的通知》（粤国税发[号）　　12认定管理流转税处废旧物资回收企业税务资格认定及征收管理非即办事项　　纳税人申请→受理→审核→审批→归档　　1．废旧物资回收经营单位免征增值税申请表　　2．废旧物资回收经营单位进销存统计表　　3．领购使用收购发票申请表　　关于印发《省废旧物资回收经营单位增值税管理暂行规定》的通知（粤国税发[2003]21号）　　13认定管理流转税处收购企业申请领购收购发票资格认定非即办事项纳税人申请→受理审核→核准→归档　　1．《领购使用收购发票申请表》　　2．经营场地证明资料　　关于加强我省农业产品收购业务增值税管理有关问题的通知（粤国税发[2003]22号）　　14认定管理流转税处工业小规模纳税人“双定”征收申请审批非即办事项纳税人申请→受理审核→核准→归档　　《工业小规模纳税人“双定”征收审批表》1关于进一步加强我省工业小规模纳税人增值税征收管理的通知（粤国税函[号）　　15认定管理流转税处有进出口经营权的企业及从事盐业批发的企业增值税一般纳税人认定非即办事项　　纳税人申请→受理审核→核准→归档　　有关部门出具的批准其从事进出口业务或盐业批发业务的证明材料　　《省增值税一般纳税人资格认定管理暂行办法》（粤国税发[号　　16税收优惠管理国际处对两个密集型企业减低税率缴纳企业所得税的审批非即办事项　　纳税人申请→受理→审核→审批→归档《纳税人减免税申请审批表》2　　1．企业书面申请报告；　　2．营业执照、税务登记证、企业批准证书；　　3．省科学技术厅对企业产品“两个密集型”批准证书或批准文件；　　4．《中国产品目录》（2000年版）（现改为2006年版）；　　5．省科学厅对企业产品列入《中国产品目录》中对应具体目录关系认定的相关文件（证明）；　　6．主导产品的销售收入明细帐及利润表（复印件）；　　7．企业合同、章程及有关批准文件；　　8．税务机关要求的其他资料。《关于贯彻企业享受“两个密集型”税收优惠政策的补充通知》（粤国税发[2004]23号）　　17税收优惠管理国际处企业所得税备案非即办事项纳税人申请→受理→审核→归档　　《企业和外国企业所得税涉税事项备案表》1　　1．年度职工在册人数；　　2．应付工资总额；　　3．实发工资总额；　　4．实发福利费总额；　　5．经董事会批准的工资、福利费支付标准的文件。　　《关于取消企业和外国企业所得税有关审批项目后若干管理问题的补充通知》（粤国税发[2004]18号）　　经对外贸易部门批准的企业合作经营期和固定资产在合作期满后归中方的有关文件。　　《关于取消企业和外国企业所得税有关审批项目后若干管理问题的补充通知》（粤国税发[2004]18号）　　《采用或改用直线法以外折旧方法的固定资产折旧明细表》　　《转发国家税务总局关于取消及下放企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》　　（粤国税发[号）
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一集团想做股权架构整合，计划在项目公司里选一家有地的公司做为
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一集团想做股权架构整合，计划在项目公司里选一家有地的公司做为爸爸公司，控股其他所有的项目公司，原集团公司做为爷爷公司。这个过程可否利用特殊重组的税务条款？如何操作？
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　每当进入妖娆的夜色，城市里的一些年轻人便会钻进灯红酒绿的酒……