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买房贷款计算方式有几种 如何还款更划算？
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买房贷款计算有两种还款方式，等额本息还款和等额本金还款，我们来看看哪种方式更划算！
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　　买房贷款计算公式两种计算方式的详细计算方法　　　　1.等额本息还款　　　　本金逐渐增加　　　　所谓等额本息还款，就是指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。即借款人归还的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月还款额的比例每次都发生变化，开始时由于本金较多，因而利息占的比重较大，当期应还本金＝计划月还款额-当期应还利息，随着还款次数的增多，本金所占比重逐渐增加。　　　　以贷款20万元20年还为例，按年利率7.47%计算，月均还款元，支付总利息达元，还款总额将达元。　　　　计算公式：　　　　计划月还款额＝〔贷款本金&月利率&(1＋月利率)还款月数〕&〔(1＋月利率)还款月数-1〕　　　　还款月数＝贷款年限&12　　　　月利率＝年利率／12　　　　还款月数＝贷款年限&12　　　　月利率＝年利率／12　　　　2. 等额本金还款　　　　利息由多及少　　　　等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。即每月归还本金的数额相等，利息＝当期剩余本金&日利率&当期日历天数，每月的还款额并不固定，而是随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。　　　　同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每月递减，最后一个月还清时还款838.52元。支付总利息为元，还贷总额为元。　　　　计算公式：　　　　计划月还款额＝(贷款本金&还款月数)＋(贷款本金-累计已还本金)&月利率　　　　累计已还本金＝已经归还贷款的月数&贷款本金／还款月数　　　　两种方式，各有优势。　　　　同样20万元还20年，等额本息还款利息比等额本金还款多35782.2元。显然，&本金&的利息低于&本息&，可是，是否&本金&还款是最佳选择呢？　　　　银行分析人士说，&本息&还款优点是每月偿还金额相等，还款压力均衡，便于借款人合理安排家庭收支计划，对于精通投资、善于理财的家庭，无疑是最好的选择。只要投资回报率高于贷款利率，则占用资金的时间越长越好，这种还款法还适合未来收入比较稳定或略有增加的借款人，如部分年轻人，现在资金较为紧缺，但未来有能力提前还贷，这样利息也会相对减少。　　　　&本金&还款法在贷款初期月还款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差上千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。适合目前收入较高，有一定的经济基础，但是预计将来负担会加重的人群。　　　　提醒：采取何种还款方式，借款人应该根据经济收入状况、投资状况、未来负担状况、家庭抵御风险能力等情况确定。
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房贷提前还款怎么算及如何判断是否合适?
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许多购房者在面对是否该这个问题上十分的纠结。如何以自身的情况来判断，购房者是否需要呢?本文，吉屋网小编将从怎么算及如何判断房贷提前还款合适吗两个方面教您分析，希望可以帮助到您。一、怎么算?注意：“半年内不得提前还贷，提前还贷要交1%”购房者需先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。全部房贷提前还款怎么算：借款人向银行办理单项商业性贷款和个人住房的，借款人经贷款银行同意可以一次性提前归还全部积欠，利随本清。贷款人不计收提前期的，也不退还或减免按原合同利率已收取的。
借款人向银行办理个人住房的，借款人提前全部归还个人住房公积金贷款，保持个人住房商业性贷款的，可向原办理组合贷款银行提出申请，由贷款银行代办手续;个人住房商业性贷款由原办理组合贷款银行办理。部分提前还款房贷提前还款怎么算：个人住房公积金贷款只能办理全部提前还款，部分商业银行可办理个人住房商业性贷款的部分提前还款，且办理部分提前还款的方式不尽相同。办理部分提前还款有两种方法：第一种方法为贷款期限和按原贷款合同不变，部分提前还款后，月还款额相应减少;第二种方法为贷款期限缩短，按原贷款合同利率不变，部分提前还款后，月还款额不变。&&二、房贷提前还款合适吗?1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低，房贷提前还款是不合适的。2、还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。不建议房贷提前还款。3、还款已到中期的购房者。等额本息还款把的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此房贷提前还款意义也不大。&&以上，就是吉屋网小编针对“ 房贷提前还款怎么算及房贷提前还款合适吗”搜集整理出来的相关信息，供您参考。
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本帖最后由 lain-me 于
12:40 编辑
目前我和老公的公积金每月加一起有一千多，公积金上面的余额有2w，现在要买我们的第一套房，打算贷款20w。近几年有提前还款和添置二套房的计划。
问题1：貌似现在公积金除了自由还款，还有等额本息和等额本金了？不知道选择公积金的哪种还款方式更好？
问题2：还款年限&&5年，10年，20年，30年，哪个更好呢？因为有看到网友说公积金贷款30年比20年划算？不解。。
问题3：后几年我们可能要提前还款，但是公积金贷款，提前还款的话，是不是不划算？
问题4：有没有必要现在把公积金的2w余额抵房款呢？还是放在里面让它每个月扣？
问题5:如果第一套房，只用我一个人的公积金贷款还贷。我老公的公积金去买第二套房（但是对他的公积金来说是第一套），那他公积金贷款的政策是按一套算还是二套算呢？
问题好多，先谢过各位了~~
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公积金贷款的话，越晚还钱越好。所以你应该选择等额本息30年贷款这种方式，一旦你有闲钱，你就马上到银行把闲钱存5年定期。
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mark，关注答案。
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1、“自由还款”是从何而来？说的是按月抵扣和按年抵扣吧；等额本息与等额本金跟商贷的一样，前者利息多些；后者开始每月还款数多些，每月递减；如果还款压力不大选后者，反之选前者。
2、因为公积金5年以上利息4.5%,&&5年以上定期利息都比这个高，所以年限长比较划算。
3、手上有余钱没其他省钱之道，就提前还吧，还是会省些利息。
4、余额不能抵房款，首付得自己出；余额只能选择日后按月抵扣或年抵扣。
5、房子按家庭为单位，除非你两没领证
总评分:&小红花 + 5&
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本帖最后由 lain-me 于
10:50 编辑
tidyan 发表于
1、“自由还款”是从何而来？说的是按月抵扣和按年抵扣吧；等额本息与等额本金跟商贷的一样，前者利息多些； ...
谢谢你这么仔细的帮我回答
还想问两点，房子总价为62w，我现在打算首付42w，余下的部分用公积金贷款。但是昨天有朋友建议先看我们夫妻二人公积金一共能贷到多少钱（自己算了下如果20年还款我们最低可以贷到50多w），尽量把现金更多留下，公积金贷款能贷到多少就贷多少，差额再作为首付，这种方法好吗？
另外一点，我们已经结婚了，房产证上如果只写了其中一个人的名字，可以夫妻二人一起公积金还贷吗？还是说夫妻二人的名字都要写在房产证上呢？
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1、首付要三成，贷40多万，现金留在手上，如果你不会理财的话存个5年以上定期利息都比公积金的利息高，相当于你在赚银行利息。
2、房产证一个人名字也好，两个人名字也好，都是夫妻共同财产；你有结婚证就可以一起还贷。
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tidyan 发表于
1、“自由还款”是从何而来？说的是按月抵扣和按年抵扣吧；等额本息与等额本金跟商贷的一样，前者利息多些； ...
武汉只有按月和按年抵扣
外地，比如北京，可以自由还款，每个月只要保证最低金额，其他可以随时还。
UID24638&好友&帖子&主题&精华1&小红花109 &积分4315&在线时间1144 小时&注册时间&阅读权限85&最后登录&
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本帖最后由 lain-me 于
12:20 编辑
tidyan 发表于
1、首付要三成，贷40多万，现金留在手上，如果你不会理财的话存个5年以上定期利息都比公积金的利息高，相当 ...
数学不好的孩子伤不起啊，你看看我这样算对不对？
以20万元，20年为例
如果公积金贷款20万，20年后我要付银行的利息是9-10万元。
12:11 上传
如果20万元存入银行，因为没有高于5年的定存，我就按四个5年来计算（目前利率是4.75），20年后银行总共付给我的利息是26.9万元。
12:13 上传
所以说存银行比直接付首付，20年可以赚银行16万元？
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nepture 发表于
武汉只有按月和按年抵扣
外地，比如北京，可以自由还款，每个月只要保证最低金额，其他可以随时还。
我还以为武汉也是有自由还款呢？感觉这种最好了
UID329203&好友&帖子&主题&精华0&小红花12 &积分1133&在线时间541 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
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你算的没错，如果按30年就更多了，相当于你借公积金20万，银行借你20万，你赚了利息差额；但这是理想状态，因为利率也是会变的，万一哪天五年定期降了或公积金利率升了都是有可能的。
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UID214826&帖子&精华0&金币1209 &威望0 &注册时间&
还款方式 现在好像都由不得你选的
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UID75470&帖子&精华0&金币527 &威望1 &注册时间&
贷款越多越好，特别是公积金贷款，首次贷款不好好利用这次机会，再贷的话就是二套了，就没有那么好贷了。现在CPI很高，通胀很厉害，一年绝对不止5%，所以能贷到5%以下利率的贷款就是赚到了，而且贷的越多你赚的越多。
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UID60466&帖子&精华0&金币114 &威望0 &注册时间&
这样算不对！你每个月在还借款，借款的本金相当于在变动，你算的20万的拿在手上的利息是本金不变的！
UID242762&好友&帖子&主题&精华0&小红花15 &积分1871&在线时间700 小时&注册时间&阅读权限65&最后登录&
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对于公积金贷款来说，金额越大越好，期限越长越好，这可以说是普通人一生中唯一一次可以低息找国家贷到大笔资金的机会。
UID280164&好友&帖子&主题&精华0&小红花5 &积分769&在线时间356 小时&注册时间&阅读权限50&最后登录&
UID280164&帖子&精华0&金币57 &威望0 &注册时间&
首套房，请问打算以一个人的名义组合贷款，另一个人的公积金不用（因为按新政策，两个人或一个人都只能贷14万，一个人的贷就可以了）。是去先领结婚证了买，还是以一个人的名义买好
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wushirely 发表于
回复 lain-me 的帖子
这样算不对！你每个月在还借款，借款的本金相当于在变动，你算的20万的拿在手上的利息 ...
不是很能理解你的意思
是说20万存银行的利率每段时间是会有变动的吗？而我是全部是按一个利率算的所以不对？
UID24638&好友&帖子&主题&精华1&小红花109 &积分4315&在线时间1144 小时&注册时间&阅读权限85&最后登录&
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糖果晓晓 发表于
首套房，请问打算以一个人的名义组合贷款，另一个人的公积金不用（因为按新政策，两个人或一个人都只能贷14 ...
不是吧。。新政策就是夫妻二人共同贷款，比一人贷款可以贷到更多的钱，不是还有新闻特地说了这点的么
如果按我个人，我可能还贷不到10万，而我和我老公一起就可以贷到五十万呢
版权所有& Powered by怎么样提前还房贷才最划算？买房提前几年还款合适？
怎么样提前还房贷才最划算？买房提前几年还款合适？
怎么样提前还房贷才最划算？ 买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，将自己的未来押在了上面，但在还贷的过程中，许多人因为经济逐渐宽裕等原因而想将房贷提前还掉，以减轻自身的压力，这种
怎么样提前还房贷才最划算？
买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，将自己的未来押在了上面，但在还贷的过程中，许多人因为经济逐渐宽裕等原因而想将房贷提前还掉，以减轻自身的压力，这种想法是很正常的，但是提前还款需要根据贷款情况来看，是否划算。其实人们买房贷款时，一般都会在协议上规定，半年或者一年内不得提前还款，否则是要支付一定金额的违约金。具体什么时间是最佳提前还款期?
为什么会这样呢？主要是因为现在的人多采用等额本息法还贷，这种还贷方法是指每个月还的钱是等额的，所以在还款初期，每个月还的钱中利息占比更大。也就是说在还款的每个月中，利息比例逐渐下降。而在还款的第一年，其利息是最多的一年，银行为了自身的利益，尽可能的多收取利息，就想到通过这种方法来阻止借贷人在这段时间内提前还款。对于借贷人来说，第一个月还款时，支付利息最多，以后会逐步减少，以20年的还款期限来计算，前几年如果要提前还款，是越早还越划算。但是一般还款的前一半时间还的利息大约占了70%，所以一旦过了这个时间段，就不要再去提前还了，意义不大。同样以20年还款为例，如果到了第11年，利息基本已经还掉70%以上，剩下来每个月还款金额基本都是本金，不会因时间延长而增加利息。但如果已经还款超过10年左右，基本上利息已经还掉一大部分，这个时候，提前还款没有太大意义。这也提醒了未来要贷款买房的人，如果日后可能提前还款，可以申请等额本金还款，这种还款方式每个月还的本金一样，利息按照复利计算，比较麻烦，但很适合想提前还款的购房者，并且是越早还款越划算。提前还款分为全部提前还款和部分提前还款全部提前还款：
借款人向银行办理单项个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款的，借款人经贷款银行同意可以一次性提前归还全部积欠本金，利随本清。贷款人不计收提前期的利息，也不退还或减免按原合同利率已收取的贷款利息。借款人向银行办理个人住房组合贷款的，借款人提前全部归还个人住房公积金贷款，保持个人住房商业性贷款的，可向原办理组合贷款银行提出申请，由贷款银行代办公积金贷款还款手续；个人住房商业性贷款由原办理组合贷款银行办理。部分提前还款：
个人住房公积金贷款只能办理全部提前还款，部分商业银行可办理个人住房商业性贷款的部分提前还款，且办理部分提前还款的方式不尽相同。办理部分提前还款有两种方法：第一种方法为贷款期限和贷款利率按原贷款合同不变，部分提前还款后，月还款额相应减少；　第二种方法为贷款期限缩短，按原贷款合同利率不变，部分提前还款后，借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般都需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。
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