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不同银行贷百万元房贷 20年利息相差23万
CFP供图　　2月份的CPI涨幅高达2.7%，比一年期存款利率2.25%还高，“负利率”到来，加息如箭在弦上，如何挑选贷款银行及还贷方式“乾坤”众多。各家银行对二套房贷的定义及处理方法大相径庭，贷款买房者选对银行，100万元的房贷光利息就可节约23万元不止。　　文/表 记者陈海玲　　记者走访广州各大银行发现，不同银行对二套房贷的定义及处理方法大相径庭，有些银行严格执行只要贷过款买过房再次购买就算二套房的规定，而有些银行在执行中则比较宽松。　　市民李先生手中的存款较多，一套房贷还剩下5万元未还清的情况下，又想在珠江新城重新买另一套房。贷款100万元到哪家银行去才划算呢？　　农业银行的一姓蔡的理财师告诉李先生，在实际执行中，一些银行对房贷的处理意见很不同，虽然原则上只要贷款人贷过款买房，央行里的征信记录里就会有显示，不管上一次贷款有否还清，再次贷款买房就算是二套房贷。但是在农业银行等一些银行，只要房贷已结清的，贷款人当时无欠款的，“睁一只眼闭一只眼地当作没看见，就可算是一套房贷。所以当务之急是先把5万元贷款给还清了，下次房贷就可算是一套房贷。”　　李先生算了一笔账，若100万元的贷款借20年才还，目前的贷款基准利率是5.94%，如果是一套房贷，利率还可打7折，也即实际利率只有4.158%；而如果是算二套房贷利率一般还会上浮10%，也即实际利率高达6.534%，两者利率差别高达2.367个百分点。按此标准来算，如果借100万元，按等额本金还款方式还20年，前者只需利息41.7532万元，后者需利息65.61225万元，两者相差23.859万元。　　链接　　目前在一套房贷市场，不同银行提供的利率可相差30%左右，100万元的20年贷款，利息可相差20余万元。借贷者可用心“贷比三家”。工行、农行、华夏和中信等少数银行表示，一套房贷利率最低仍可下浮30%，不过个贷人员也都提醒办理贷款要趁早。但兴业银行执行的是基准利率，在所有银行中利率偏高，该行个贷人员表示，该行总行已经发文表示一套房贷利率不得低于基准利率。　　还贷也有窍门　　等额本金比等额本息划算　　加息已是迟早的事，还贷方式的选择也很重要，笔者比较过，每期还固定本金，多还本金少还利息的方式是最优的，比如等额本金这种方式。　　目前银行普遍采取的还贷方式有两种“等额本息和等额本金”，其中等额本息还款每月的负担是固定的，对收入固定的工薪阶层来说最容易接受。而等额本金的还款方式开始的还贷数额最大，此后逐步递减至零，对收入可能不稳定但眼前现金比较多的创业者一族更合适。　　但是两者间更重要的不同是等额本金方式的还款结构中以还本金为主，在今后加息通道一旦形成，借贷人提前还贷动力更强，还贷成本更低下。因为和等额本息的方式相比，等额本金方式下，剩余的应还本金会少很多。　　以贷款100万元（利率5.94%），月供20年为例，采取等额本金的还款方式，则累计还款总额是159.6万元，支付息款为59.6万元，每月还款从近1万元逐步递减至0，其中还款本金是固定的4166元。而等额本息还款方式中，100万的贷款20年还清的话，最后总共还款总额为171.1万元，其中支付的息款高达71.1万元。每月还本金数在2200元间轻微浮动，利息则在4950元左右浮动。　　如果在还5年后，贷款者欲提前还款，采用等额本息方式还款，余下的应还本金为84.52万元；但采用等额本金方式还款，余下的应还本金只有74.58万元，也即后者比前者大约“赚”了10万元。[责任编辑：fundyhe]
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信息来源： 未知 作者：banklilv
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【导读】:这段时间，家住汉口的陈先生准备贷款买房。银行工作人员告诉他，商业贷款可选择两种方式还款，一种是等额本息还款，另一种是等额...
这段时间，家住汉口的陈先生准备买房。工作人员告诉他，贷款可选择两种方式还款，一种是等额本息还款，另一种是等额本金还款。这两种还贷方式有何区别？选择哪种还款方式更节省利息？
　　对于陈先生的疑问，有银行专业个贷人士称，所谓等额本息还款，即每月还款金额不变，其中利息随占用本金的逐月减少而递减，相对应的，每月偿还本金会递增；而等额本金还款则是每月偿还本金固定，利息逐月减少，月供也会随之递减。两相比较，前一种还款方式所承担的总利息更高，但还款压力相对较小；后一种还款方式的总利息较少，但前期还款压力较大。以贷款50万元20年偿还为例，按现行5年期贷款6.55%计算，等额本息还款月供为3742.6元，20年总利息超过39.8万元；等额本金还款首期还款额为4812.5元，其中每期偿还本金固定为2083.33元，20年总利息不到33万元，比前者低近7万元。贷款人具体选择哪种方式还款，应根据自身收入等因素而定。此外，由于等额本息前期利息较高，本金较少，贷款人若有提前还款打算，不妨选择等额本金还款。
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400-012-2002
&&&2015购房贷款工具&&&等额本息与等额本金差异
2015购房贷款工具
中国银行：95566&&&&中国工商银行：95588
招商银行：95555&&&&中国建设银行：95533
华夏银行：95577&&&&中国农业银行：95599
中信银行：95558&&&&中国光大银行：95595
大连银行：96178&&&&深圳发展银行：95501
兴业银行：95561&&&&中国交通银行：95559
浦发银行：95528&&&&广东发展银行：95508
平安银行：95511&&&&中国民生银行：95568
等额本息与等额本金差异
定义及计算方式：
等额本息还款法：
把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
计算公式：
每月应还金额：a×[i×(1+i)n]÷[(1+ i) n-1]
注：a贷款本金 i贷款月利率 n贷款月数
等额本金还款法：
“等额本金还款法”目前采用的不算太多，它是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。
计算公式：
每月应还本金：a÷n
每月应还利息：an×（i÷30）×dn
注：a贷款本金 i贷款月利率 n贷款月数
an第n个月贷款剩余本金，a1=a-（1-1）（a÷n）,a2=a-（2-1）（a÷n）,a3=a-（3-1）（a÷n）...以次类推 dn
第n个月的实际天数，如平年2月就为28，3月就为31，4月就为30，依此类推。
两者的差异：
两者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但所需偿还总利息相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，所需偿还总利息相对较少。
现在知道这两种方式的人们几乎都认为选择“等额本金还款法”划算，因为选择“等额本息还款法”多支付了利息，而“等额本金还款法”则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现“等额本息还款法”前期还的钱绝大部分是利息，而不是本金，由此会觉得吃亏很多。
总体来看，“等额本息还款法”是会比“等额本金还款法”多付一些利息。以1万元20年期贷款为标准，前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的贷款，则要多支付800×40=32000元的利息。看似银行多收了利息，但实际上，在实际操作中“等额本息还款法”更方便人们还款。事实上，很多人在进行比较后，还是愿意选择“等额本息还款法”，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡。并且这些人也意识到，“等额本息还款法”由于自己占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息；“等额本金还款法”随着本金的递减，自己占用银行的本金时间短，利息也自然减少，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。
实质上，两种贷款方式均有各自的特色，并没有优劣之分，人们需要结合自身情况进行选择。
因为“等额本息还款法”还款压力均衡但需多付些利息，所以适合目前有一定的积蓄，但以后的收入可能保持持平或有所下降，预计生活负担将有所加重，并且没有打算提前还款的人群。
而“等额本金还款法”，贷款人本金归还得快，利息支付相对较少，但由于前期还款额度大，因此适合目前收入较高，或预计不久收入将大幅增长，准备提前还款的人群。
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编者按：你是否为等额本息贷款总利息太高而耿耿于怀呢？在办理房贷的时候，银行一般会提供多种还款方式，很多人在最开始选择了一种房贷还款方式，但是中途却觉得这种还款方式不适合自己，从而想改变还款方式。房贷还款途中能改变还款方式吗？需要哪些手续呢？
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
等额本息等额本金两种方式比较
等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
每月还款金额= [贷款本金&月利率&（1+月利率）^还款月数]&[（1+月利率）^还款月数－1]
等额本息还款法特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变;相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
等额本金还款法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。
总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。
两种还款方法比较，最终到期算，等额本息比等额本金要多付出可观利息。
两种还款方式利息相差不少
据银行人士表示，使用等额本金的还款方式，头几年还款金额比较高，所以对银行流水有要求。比如月还款3000元，那么银行流水六七千元就够了，但如果月还款4000元，就要求银行流水在8000元以上。另有银行人士称，还款方式是根据客户自己的条件进行选择的，目前银行房贷客户中多数还是选择等额本息的还款方式。
但有业内人士透露，等额本息让银行赚得更多，因此，客户经理在客户做选择时会刻意引导。如果借款人不主动提出更改还款方式，银行一般会默认等额本息为商业贷款还款方式。所以，市民在签订贷款合同时，一定要仔细阅读合同上的条款，选择适合自己的还款方式。记者请银行人士算了一笔账，以100万元、20年的商业贷款为例，采用等额本息还款方式，共需支付利息元；而等额本金还款，共需要支付利息为元，两者相差约14万元。
房贷能否更改还款方式？
&以浦发银行房贷为例，个人住房贷款的贷款期限和还款方式可自由变更。等额本息可以更换为等额本金，但是需个人收入证明满足更换方式后的月供的2.2倍。因此，想更换还款方式前，算下自己的收入额。需要去银行办理还款方式更改带上身份证、合同、印章即可。
等额本息等额本金两种方式各有优缺点
选择哪种还款方式还需根据各自还款实际情况而定。银行理财师表示，两种还款方式各有优缺点，银行主要是为贷款者提供方便，不同人群可选择不同的还款方式。购房者如果收入较为稳定，但是不太高，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，打算提前还款，可选择等额本金还款。
等额本金：指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。
优点：总体利息支出较低；在随后的时间里每月还款额将会递减。
缺点：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。
适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。
等额本息：指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。
优点：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。
缺点：总体利息支出较多。
适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。
4类人群不适合进行房贷的提前还款
对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分&房奴&压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能&因小失大&。
目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。
从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。
如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。
这些情况适合提前还贷
执行上浮利率的贷款人。由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。
目前还处于还款初期的贷款人。在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。
如果还款期已到中期，利息已经减少，则没有太大意义提前还款。可以考虑其他投资渠道，特别年化收益率超过银行房贷利率的渠道。
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日首套房贷款六万元.五年期限.采用等额本金还款,五年一共多少利息.中国建设银行
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