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提前还房贷划算吗
如今，手头缺钱的人正利用各种方式“找钱”，而手头有资金的人则考虑着提前归还银行贷款。然而，目前大多数银行并不欢迎借款人提前还款，各家银行办理提前还贷的条件与门槛都比较多，那么，市民究竟是否应当提前还贷，还是把资金用做理财产品、信托等其他投资渠道呢？
对于提前还贷这件事，银行与客户之间的想法大相径庭。在银根紧缩的环境下，提前还款会打乱银行原有的贷款配比和放贷计划。因此各家银行办理提前还贷的条件与门槛都比较多，对不满一年且提前还贷的借款人还会收取一定数额的违约金。例如，工行规定，贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的5%作为违约金。中行规定，贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息作为违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。广发银行要求，贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。光大银行贷款不满一年提前还款，收取3%-6%的利息作为违约金。
与银行相比态度不同的是，目前提前还贷在借款人当中却是十分受欢迎的。对于借款人来说，提前还贷的目的在于减少贷款利息的支出，不少手中握有流动现金的人都打算提前归还银行贷款。
对此，专家表示，两类客户可以考虑提前还贷。首先是目前还处于还款初期的客户，因为还款利息的支出一般都产生在还款初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不划算。如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。其次是执行上浮利率的贷款人，由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。
值得注意的是，如果用户正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。因为目前7折的五年期贷款利率低于五年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适，如果提前还贷后再贷款购房，绝对不可能借到这么便宜的钱了。做买卖的生意人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。如果客户选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商贷低不少。
客户王先生借款100万元、分15年还、执行6.55%的基准利率，从2014年1月开始还款，6月选择还款20万元，如果选择还款期限不变，可以节省利息元，提前还款后，月供从原本的8738.58元降低至6883.75；如果选择月供不变，减少贷款期限，还款年限则由2028年12月缩短至2024年6月，利息总额减少元。不过，由于贷款期限不满一年，王先生可能会被收取一定的违约金。
为了方便计算，我们还是以贷款100万元、15年还、年利率6.55%计算，只不过还款日期从2004年1月开始，王先生在今年6月提前还款20万元，在还款期不变的情况下，节省利息支出仅为33462.82元，月供由8738.58元降低至4334.92元；如果月供不变，缩短还款年限，可节省利息51505.38元，最后还款期则由2018年12月变为2016年6月。
从上面的案例可以看出，在贷款初期提前还款节省的利息是最多的，如果到了还款后期，提前还款的意义不大。另外，如果选择提前还款，最好选择月供不变、缩短还款时间的方式，这样会节省更多利息。
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>>>>>>>>>>>>今年年底提前还房贷未必划算 不适合提前还贷
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除个别银行规定利率调整后要在放贷一年后执行新利率外，根据大多数银行和购房者签订个人房贷合同时约定，利率调整将在次年的1月1日起执行。也就是说，从明年元旦起，有一大批购房者的每月还款情况会有所变化。中研网讯：　　“再过半个月发年终奖了，要不咱把房贷提前还一些，以后少交点利息？”临近年底，手头有了一些积蓄的市民林先生打算提前还贷，好减轻明年的还贷压力。不过，业内人士提醒，提前还贷要算细账，尤其是已处于房贷末期的购房人，提前还款未必划算。　　房贷利率下调多数下月执行　　除个别规定利率调整后要在放贷一年后执行新利率外，根据大多数银行和购房者签订房贷合同时约定，利率调整将在次年的1月1日起执行。也就是说，从明年元旦起，有一大批购房者的每月还款情况会有所变化。
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　　11月22日央行宣布贷款基准利率降息之前，贷款利率5年期以上为6.55%，公积金贷款利率为4.5%；降息之后，商业贷款利率5年期以上为6.15%，公积金贷款利率为4.25%。　　以此计算，按照购房者能拿到银行的房贷利率9折来算的话，一笔贷款金额为100万元30年期偿还的商业贷款，今年每月需支付的月供为5928.17元；而从明年1月开始，每月的月供下降到5699.87元，每月可少还228.3元。　　“往年每到年底各银行放贷都比较紧，今年看来还相对好一些。从利率上看，只要客户资质差不多，平均也能拿到9折的利率折扣。”某大型房产公司的资深业务员苗先生对记者说。从以往惯例来看，每到年末都是银行额度收紧的阶段，各家银行的优惠利率在下半年通常无从寻觅。今年下半年在央行降息的背景下，各家银行利率优惠不仅没有消失，范围进一步扩大。　　记者询问了工行、交行、中信银行等多家银行的客服热线、个贷部热线后发现，超过一半以上的银行利率能够给信用情况良好的申请人九折或九五折的优惠。　　据分析，今年上半年各家银行额度首先被拿去还去年的旧账，因此普遍放贷较少，而5月央行提出支持首套房贷款后，房贷市场成交出现一个小高潮，人民币新增贷款额度也呈上升趋势。进入下半年后，人民币新增贷款额呈明显下降趋势，这也从侧面说明各家银行内部放贷额度较为充足，因此在央行整体降息的情况下，仍然能够保持九折或九五折的利率优惠。　　两类人不适合提前还贷　　“最近来提前还贷的客户明显增多。”工商银行相关负责人说，提前还贷到底划不划算，要根据还款人具体贷款情况和不同银行目前执行的存款利率来定。　　个人房产机构伟嘉安捷负责人提醒，有两类人群并不适合提前还贷。一类是选择商业贷款等额本金还款方式，并且已经处于还款后半期的借款人。如果这类人群处在还款初期，选择提前还贷可以缩短还款年限，减少利息支出。但如果还款已近尾声，实际上利息已支付了大半，此后支付的大多是本金，就不适宜再提前还贷。　　此外，一部分在2008年贷款买房时利率享受了7折优惠的购房者，如果借款人提前还贷是为了购买新房，那么以目前贷款6.15%的基准利率来看，无论是月供还是总利息支出都会高于当年房贷7折时的水平，所以提前还贷也并不划算，这笔用来提前还贷的闲钱倒不如存进银行赚利息，或购买理财产品和等。　　值得注意的是，理财产品和基金并不是“零风险”，用打算提前还贷的钱“理财”，需要购房者具备一定的风险意识。　　另外，如果房贷族们打算提前还贷，最好避开年底12月，主要原因是银行在年底将面临内部清账盘点。而办理提前还贷需要一定的申请流程，银行批复的时间较慢，因此房奴们尽量不要在12月份申请提前还贷。　　提前还贷过早也不适宜。不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上，如果没到合同约定的时间而提前还贷，银行就需要收取不同程度的违约金。而从借款人自身角度出发，处于还款初期的借款人提前还贷是比较划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款的初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不合适。　　新闻链接　　改善型购房人群加快入市　　受益于此前央行9·30新政二套变首套的直接利好，改善置业型人群在市场中持续“发力”。这部分群体通常具备一定的实力，双重利好迫使一部分“卖小买大”的刚改型购房人加紧入市，在房贷市场交易中逐渐占据主导地位。央行降息后也带动了首次置业人群的购房意愿，促使上半年积压的购买力在第四季度得到释放。　　根据北京市住建委公布的数据，上周北京市二手网签3042套，环比上涨10.2%，新增二手住宅2582套，环比上涨8.7%。截至14日，12月份北京二手住宅累计网签5803套，新发布住宅4958套，与11月同期相比分别上涨32.9%，26%。　　上周工作日内，住宅单日成交量企稳，均保持在500套以上；12月8日，二手住宅单日网签量达652套，为12月以来单日成交最高值。9月30日以来，随着各种利好政策叠加效应影响，二手住宅市场上的改善客居多，这直接导致三居室户型的走俏。
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房奴有闲钱提前还贷划算吗？三种情况不必着急还款
“目前我手里有了5万多元的闲置资金，不知道是应该先还房贷，还是用来购买理财产品等理财性投资，也不知道怎么做才能更划算？”日前，有网友提出了这样的问题。采访中，记者了解到，有不少市民存在着这样的疑问。为此，记者联系到了华夏银行理财经理聂乾坤，她解读说，如果市民是用公积金贷款，或是享受7折贷款利率，都不必着急还款，因为这两种情况的折后贷款利率甚至比存款利率还要低。另外，聂乾坤表示，如果有投资途径，且收益相对较高，也不必着急提前还款。
有闲钱是否该提前还贷？
2月14日，网友杨女士提出问题：我目前有5万元闲置资金，不知道是提前还房贷划算，还是购买银行理财产品等相关投资更划算。杨女士说，自己2009年开始贷款，并享受了7折利率。记者了解到，由于目前不少市民有了部分闲置资金，应不应提前还贷甚至成了“大众话题”。
7折利率，不还更划算
了解到这个情况后，记者联系到了华夏银行的理财经理聂乾坤。面对记者的问题，聂乾坤表示，在前几年，提前还贷的市民非常多，而最近一年多的时间，提前还贷的越来越少了。究其原因，聂乾坤表示，享受了7折利率的贷款者在提前还贷队伍中占的比重越来越大，才导致了提前还贷者越来越少局面的发生。
根据杨女士的情况，记者了解到，杨女士享受了7折利率，按照目前的贷款利率，杨女士的5年期以上贷款利率为4.585% ，而目前五年期的银行定期存款利率为4.75%，需要说明的是，目前多家银行执行了利率上浮10%的政策，多家银行5年期的定存利率达到了5.225%。当然，如果市民愿意拿钱购买银行理财产品的话，普遍可以获得6%以上的年化收益率。
换句话说，如果市民以7折利率从银行贷款，然后，再把钱存进银行，进行5年期以上定存，贷款者还能赚取利率差价。如果，市民用7折利率贷出来的钱投资6%年化收益率的理财产品的话，收益率则能更高。
聂乾坤说，受这种原因影响，最近一年多提前还贷的开始变少。
三种情况不必着急还款
聂乾坤介绍说，除了享受了7折利率的贷款者不用着急提前还贷以外，已经还款3～5年的贷款者和选择用公积金贷款的也都不用着急提前还贷，“另外，个人认为生意人也不用着急提前还贷。”
对于还款3年～5年以上的房贷者，聂乾坤分析说，由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3年～5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，“此时提前还贷，无异于主动放弃低成本的资金使用权，颇不划算。”
“貌似较高的贷款利率，其实包含了杠杆工具、信用成本、资金使用权、货币的时间价值等诸多的成本对价，投资者利用银行贷款提前获得了房屋的使用权。”聂乾坤说，取得贷款所付出的时间、精力和钱财，已经做为“沉没成本”无法追回，所以建议安心享用这些劳心伤神才取得的资金使用权。
另外，聂乾坤表示，公积金贷款持有人也不用着急提前还贷，“因为公积金贷款含有一定的福利，目前的公积金利率只有4.5%，且有进一步降息空间，而目前银行3～6个月理财产品的预期年化收益率就可以达到这个水平，如果期限更长，或非保本浮动收益类产品则会更高，这样不仅有一定的利差收益，还能保持较好的流动性，以备急需。”
除了这三种情况之外，聂乾坤建议生意人不用着急还贷，“一般生意人的年化收益率往往在10%以上，再说了生意人往往需要拆借资金，如果一旦用钱，再到银行贷款的话，往往利率较高，所以，不建议提前还贷。作为普通家庭而言，需要留下家庭备用金，万一有意外发生，没有一定的备用金也是不科学的。备用金用来购买银行理财产品也是不错的选择。”
提前还贷，还要交“违约金”
需要提醒的是，在国有银行提前还房贷，往往“不是你想还，想还就能还”，除了需要提前申请之外，还要交纳一定的“违约金”。
聂乾坤介绍说，如果决定提前还款，不妨先到办理按揭贷款的银行去咨询和提前预约，不同的银行对提前还贷有着不同的规定。一般而言，在借款期内，贷款发放满一年以后，经银行同意，借款人可书面申请提前归还部分或全部贷款。有的银行还规定提前还款需要交纳1%的罚息。
提前还贷有三种方式可以选：第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。第三种，部分提前还款，将剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变。（记者 王磊）
[责任编辑：房贷利率下调 提前还贷划算吗？
　　手头有流动资金，现在提前还贷划算吗?据调查，目前针对无抵押个人信用贷款，银行收取未还金额的5%的手续费，对于提前还贷者而言成本不低。因此，对于采取等额本息还款方式时间已经过了一半的市民来说，提前还贷意义不大。　　临近年末，不少无抵押个人信用贷款者希望提前还贷，将身上背的债务略微减轻。但记者调查发现，目前市场上多家银行收取未还金额的5%的手续费，对于提前还贷而言这成本不低。目前，几家银行无抵押个人信用贷款都是采取等额本息还款方式。　　理财专家表示，提前还贷需精打细算，对于采取等额本息还款方式期限已经过了一半的市民来说，提前还贷已经“无利可图”;相反如果期限还没过半，则提前还贷依然划算。　　执行新利率，算算你每月省多少。　　虽然不同的房贷，在降息以后月供变化不一样，但是通过事例也可以看看降息带来的月供变化情况。　　以贷款余额50万元，贷款期限还有20年，等额本息还款为例　　第一种情况：今年6月8日以前办理的个人房贷，现在执行的基准利率为7.05%，月供为3891.52元。在元旦节开始降息以后，执行的基准利率为6.55%，月供将降至3742.6元。　　这笔房贷的月供将减少近149元。　　第二种情况：今年6月8日至7月5日办理的个人房贷，现在执行的基准利率为6.80%，月供为3816.7元。在元旦节开始降息以后，执行的基准利率为6.55%，月供将降至3742.6元。　　这笔房贷的月供将减少74.1元。　　市场：提前还款收5%手续费　　记者在广州市场上了解到，目前开展无抵押个人信用贷款业务的银行并不多。外资银行中有花旗、渣打，中资银行有平安、广发、邮政等。各家银行最高贷款额度为50万元，贷款期限最高为5年，贷款年利率在15%左右。虽然各家银行对贷款人的要求有所不同，但总体来说要求都比较高。　　值得注意的是，各家银行对于提前还贷的客户都会收取一笔不小的手续费，据记者了解，一般这笔手续费为剩余贷款本金的5%。　　比如花旗银行公告称，自日起，提前还贷手续费统一调整为剩余贷款本金的5%，其他费用维持不变，以上调整只针对日当天及之后提交贷款申请的客户。　　渣打银行的工作人员告诉记者，该行对于提前还贷将收取未还贷款本金的5%的手续费，最低为500元。平安银行同样也会收取未还贷款本金5%的手续费。　　此外，如果提前还款，还有一些银行则会收取几个月的罚息费用作为手续费。　　比如，广发银行的工作人员表示，如果贷款未满六个月就提前还贷的，将收取3个月利息;此外贷款期限内每个月的账户管理费也将照常收取。该工作人员表示，综合各种费用，该行无抵押个人信用贷款的月利息率在1.7%~1.8%左右(折合年利率约21%)，而账户管理费约占月利息的60%，即账户管理费的年利率在12%左右。　　业内：银行不欢迎提前还款　　有客户质疑称，这类贷款的利率本身就是比较高的，提前还贷手续费为何还这么高?　　央行最新公布的基准贷款利率为年利息5.6%~6.5%之间，而无抵押个人信用贷款的利率普遍在15%左右，是基准利率的2倍以上。这么高手续费不是断了提前还贷的路吗?　　有银行业内人士表示，因贷款期限是银行和客户约定达成协议的，如果客户提前还贷相当于违约，银行因此会收取一定的违约金。　　该银行业内人士告诉记者，向提前还贷的客户收取费用，主要是由于银行重新安排资金的成本及修改合同等工本费，如何核定要根据各家银行的情况来制订。一般而言，一笔贷款重新收回之后并不能马上重新发放。此外，银行收取较高手续费也是希望能更多地守住客户。　　一位银行个贷部人员直言，“对于银行来讲，并不欢迎提前还贷，除了会少收取利息收益之外，重新审核、核算再放款的成本都不低。”　　案例：等额本息方式还贷时间未过半 提前还款仍划算　　陈先生今年2月因新房装修，急需一笔现金，于是从某银行通过无抵押个人信用贷款了20万元，月息在1.8%左右，折合年息约21.6%，借期为两年。该笔借款采用等额本息的还款方式，也就是说，陈先生现在每月需要向银行还款1万元左右。　　由于陈先生该笔借款的利息较高，今年公司发了年终奖后，手头上多了一笔流动现金，而最近又投资无门，因此他希望提前将“欠债”还清，也好减轻一些利息负担。不过，当他向银行提出要提前还贷时，银行表示，陈先生需交纳违约金，即要收取还款余额的5%作为手续费。　　记者帮陈先生算了一笔账，陈先生至今共还了8个月的贷款，约8万元。按照他当初所签的合约，若提前还款，需支付前8个月的利息，以及欠款余额本金的5%作为罚息。　　按照陈先生的情况，他目前尚欠银行的本金约为12万元，即需缴纳的罚息(违约金)约为：12万×5%=6000元，加上之前已付的前8个月的贷款利息：20万×1.8%×8=28800元。也就是说，陈先生若提前还款，共需向银行支付34800元左右的利息。　　而按照正常借款期限来还款，陈先生两年共需向银行支付48068元的利息。这么算下来的话，陈先生若提前还贷还是可以省下一部分利息的。　　专家提醒：银行推优惠 目前贷款成本比年初下降　　目前，据记者了解，多数银行无抵押个人信用贷款都是采取等额本息的还款方式，那什么情况下提前还款划算?　　理财专家提示，由于个人无抵押信用贷款的利率一般较高，尤其是对于像陈先生那种情况，由于是在今年央行降息之前贷的款，而目前市场借贷利率已经普遍下行了，因此提前还款很有必要。“目前市场上一些银行的无抵押个人信用贷款利率比之前要低了一些，不少银行都推出了优惠折扣，有些银行针对优质客户甚至可以给到月息0.7%~0.9%。对于客户来说，现在的贷款成本比年初下降了不少。”该专家指出。　　不过，上述理财专家也指出，对于那些还款时间已经过了一半的市民来说，提前还款就没有多大必要。因为等额本息还款的还款利息支出通常集中在还款初期。而对于那些等额本息已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。　　提前还贷选对还款方式才比较划算：　　1、全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退;　　2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种方式所节省的利息较多;　　3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担，但节省程度低于第二种;　　4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多;　　5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。(广州日报)
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(顺义130万元/套)
(房山24000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(平谷24000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(通州25000元/平方米)
(大北京10000元/平方米)
(大北京6300元/平方米)
(昌平34000元/平方米)
(大兴35000元/平方米)
(大兴45000元/平方米)
(朝阳95000元/平方米)
(丰台39000元/平方米)
(通州950万元/套)
(延庆13000元/平方米)
(顺义28000元/平方米)
(昌平24500元/平方米)
(石景山160万元/套)
(大北京5800元/平方米)
(大北京7100元/平方米)
(燕郊14000元/平方米)
(顺义16000元/平方米)
(房山24000元/平方米)
(朝阳50000元/平方米)
(燕郊16000元/平方米)
(昌平26000元/平方米)
(大兴40000元/平方米)
(石景山47500元/平方米)
(通州10000元/平方米)
(通州14880元/平方米)
(通州37937元/平方米)
(大北京8600元/平方米)
(朝阳22000元/平方米)
(大兴17000元/平方米)
(昌平21500元/平方米)
(燕郊4999元/平方米)
(平谷13000元/平方米)
(燕郊12000元/平方米)
(燕郊14500元/平方米)
(通州21500元/平方米)
(大兴18000元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(大北京8500元/平方米)
(门头沟28000元/平方米)
(大北京5680元/平方米)
(房山15800元/平方米)
(顺义30000元/平方米)
(朝阳49000元/平方米)
(朝阳48500元/平方米)
(朝阳47000元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(门头沟38000元/平方米)
(房山22500元/平方米)
(门头沟33000元/平方米)
(大北京5600元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(顺义700万元/套)
(通州22000元/平方米)
(燕郊14500元/平方米)
(昌平23000元/平方米)
(通州41000元/平方米)
(通州9800元/平方米)
(通州20000元/平方米)
(大兴23500元/平方米)
(朝阳56000元/平方米)
(顺义20000元/平方米)
(平谷19600元/平方米)
(海淀105000元/平方米)
(房山6500元/平方米)
(怀柔12900元/平方米)
(通州12800元/平方米)
(通州30000元/平方米)
(顺义21500元/平方米)
(昌平920万元/套)
(燕郊18000元/平方米)
(燕郊17000元/平方米)
(西城49800元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(房山14500元/平方米)
(海淀65000元/平方米)
(顺义23000元/平方米)
(通州30000元/平方米)
(昌平22000元/平方米)
(通州21800元/平方米)
(丰台57000元/平方米)
(顺义19800元/平方米)
(顺义90万元/套)
(大兴160万元/套)
(石景山38000元/平方米)
(大北京8800元/平方米)
(海淀36000元/平方米)
(燕郊16000元/平方米)
(通州7800元/平方米)
(房山14000元/平方米)
(大北京40万元/套)
(朝阳2100万元/套)
(丰台700万元/套)
(房山11000元/平方米)
(大北京5300元/平方米)
(通州27300元/平方米)
(房山22000元/平方米)
(昌平32000元/平方米)
(朝阳36500元/平方米)
(房山14800元/平方米)
(海淀42000元/平方米)
(朝阳570万元/套)
(顺义20000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(丰台33000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(朝阳55000元/平方米)
(昌平24000元/平方米)
(丰台28000元/平方米)
(通州32000元/平方米)
(大北京5000元/平方米)
(顺义35000元/平方米)
(密云85万元/套)
(大北京7500元/平方米)
(燕郊13000元/平方米)
(东城78000元/平方米)
(大北京5600元/平方米)
(房山70万元/套)
(大北京6800元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(朝阳750万元/套)
(燕郊7600元/平方米)
(大北京5700元/平方米)
(通州1050万元/套)
(平谷15000元/平方米)
(大北京5800元/平方米)
(通州45000元/平方米)
(通州30000元/平方米)
(东城130000元/平方米)
(昌平98万元/套)
(大北京7500元/平方米)
(燕郊7888元/平方米)
(燕郊7500元/平方米)
(大北京180万元/套)
(大兴29500元/平方米)
(大北京130万元/套)
(房山18000元/平方米)
(丰台29000元/平方米)
(朝阳80000元/平方米)
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