建行发布房贷新政实施细则 二套房首付降至六成|建行|房贷新政|利率_新浪财经_新浪网
建行发布房贷新政实施细则 二套房首付降至六成
　　本报讯 (记者李婧暄)昨日，建行发布房贷新政细则，细则调整了二套房贷和三套房贷的首付比例，其中“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，符合当地购房政策，又申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例为60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。”
　　但建行表示，对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
　　二套房贷款比例调整 利率最低上浮10%
　　昨日记者调查发现，目前广州市场上首套房贷的利率基本上维持在基准，而二套房贷的利率可上浮10%。某国有大行相关人士表示：“目前各家银行都在制定相关细则，主要调整也在利率上。”记者还了解到，未来广州地区的房贷利率预计首套在95折左右，二套则会上浮10%左右。“不排除三套房贷的利率会稍微调高一些。”
　　地区细则仍在制定
　　建行表示，继续支持房地产开发企业合理融资需求。落实有关政策要求，择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。至于地区细则，建行广东省分行方面暂时还未发布，但记者了解到，目前除了建行其他大行暂时未发布指导性细则。
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建行房贷利率优惠客户须申请遭质疑
来源：你我贷
房贷优惠客户须申请？一客户未申请仍按原利率执行；记者发现不同银行规定不同本报讯(记者安颖)“他们不告知，我就要多花钱。”市民李先生非常苦恼，据悉，李先生于去年5月购买了第一套住房，当时的月还款额为5600余元，央行于去年12月发布了存量下调的通知，但李先生本月仍旧要还5600元，原因是他没有办理申请手续。未办申请仍按原利率还贷1月9日，市民李先生在规定日期内到建设银行东四支行还贷，按照最新的房贷利息标准，李先生每个月可以少交纳530元。但本月李先生仍旧要按照原款项支付。银行方面的解释是，客户需要向银行方面提出申请，银行在20个工作日内完成审批，客户方可享受优惠。对此，李先生质疑银行不仅没有向房贷客户尽告知义务，且审批时间过长，给客户造成经济上的损失。银行：客户太多告知不过来建设银行东四支行信贷部的工作人员表示，银行今年1月开始接受房贷客户申请，客户需携带相关证件到银行填写申请表，银行在20个工作日内完成审批。“新闻和广播里都公布了存量房贷利率下调的消息，国家制定的政策属于公共信息，不需要逐个告知，我们有成百上千的客户，告知不过来。”两家银行自动调整“利率上调的时候都是银行自动调整，下调了却不告知。”在华夏银行贷款的王先生说，他4年前购房，月还款额从2400元上涨到接近2700元，从来都是银行自动调整，但是此次却没能享受到自动调整，也要先办理手续。记者从包括中、农、工、建在内的共计15家银行了解到，只有农业银行、民生银行由银行内部系统自动调整存量房贷利率，调整时间由今年1月1日开始，不需要客户到银行申请，而另外的13家银行均要客户提出申请通过审批后，方可享受利率下调的优惠。疑问1、催款时有短信通知，为什么这次却不通知优惠政策？建设银行东四支行信贷部称，客户太多，无法逐个通知。客户可以从媒体上了解到新政策的消息。2、审批手续为什么需要20个工作日？各银行审批客户申请所需要的时间不统一，建设银行需要20个工作日，在此期间，客户还款金额，仍旧按照原利率执行。3、填写申请表就是“走过场”？申请表和原来在银行填写的房贷申请表并无差异，没有针对此次降息而设立的新内容。对此，银行方面表示，这是遵照分行的规定，方便客户管理。
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关注你我贷官方微信楼市低迷了几个月，最近一则传言激起千层浪。网上传言称，经申万地产证实，四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清，再贷都算首套房。传言还称，上周五央行已召集各大行开会透露了这一想法，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。前天晚间，有媒体引用业内人士传言称，央行已通知四大行，要求限贷放开，鼓励首套房贷款，二、三套也可恢复至基准利率。新快报记者昨日从某国有银行处确认了这一消息，其表示“应该马上要执行啦”。
首套房标准是否松动银行回应不一
首套房认定放开消息近日持续发酵，在市场掀起波澜。昨日有消息称，已率先放开，执行认贷不认房，此前买房后贷款已还清，现在买房算首套房，房贷利率最低9.5折。不过，记者昨日求证兴业银行得知，截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整，表示“有关报道失实”。
记者前日也向两大国有银行广东省分行求证，其均表示目前没有收到通知；建设银行总行则回应称“有消息会通知”。虽然多家银行不置可否，但记者昨日从某国有大行广东负责人处确认了这一传闻，其表示：“有房，但没贷款（即贷款已经还清），再贷就算首套，应该会马上执行。”
某国有银行个人贷款中心负责人表示，“目前没有消息，没有接到通知，也没法预判”。不过其称，假如消息属实，将会刺激楼市交易，增加银行的按揭。某银行小额贷款业务主管分析，如果放开认定标准，对已经还清房贷有能力再购房的人来说是好事，但是也将刺激需求从而导致房价上升，对真正的刚需来说反而有负面影响。
从全国8月份数据来看，整个房地产行业成交仍处于低迷状态，上述消息传开后，昨日早盘房地产股价大涨。
多数银行可能按下限标准执行
目前监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”。判断首套房，要看家庭名下是否有房产、是否有房贷记录，若有其中任何一项，再购房都不能算作首套房，再贷款就按照第二套或者两套以上执行。
目前，多数银行执行“认房又认贷”，即任何一项标准不符合，都不能算是首套房，不能享受利率优惠。只有个别银行在认定标准上有所放松，如有银行昨日对记者表示，该行目前的标准是如果借款人是纯商业贷款，即使还清了贷款，名下无房，仍算第二套；但如果是组合贷款，已还清了贷款，名下无房仍可按照首套执行。
有银行业人士分析，即使标准松动，估计银行也不会完全执行“房贷还清再买算首套”，多数是按照下限标准来处理，执行风险定价。“就像目前房贷最低可以执行基准利率7折优惠，但是没有多少人申请得到”。
上述小贷业务主管也对记者表示，该行从6月开始已经控制额度，一个支行一个月只能放几笔房贷，更多的是消化此前的存量，因此该行已经出现额度不足情况，更多的贷款额度提供给定价更高的中小企业。
央行或指导四大行向市场喊话
金融搜索平台融360发布的研报更像一盆冷水。其信贷专家徐瑾分析，“只要房贷贷款余额还清都算首套房”的消息不靠谱。其表示，第一，“认贷不认房”等于宣告限购令全面退出；其次，违背了中央“抑制投机，遏制房价过快上涨”调控目标，释放出“不仅仅是救市，而是变相鼓励拥有多套房的人投资，即变相刺激楼市投机”的信号。其认为，经济增速仍在可控范围，“还用不着这样大张旗鼓地刺激楼市”。
不过融360也认为，在当前房地产持续低迷，地方政府经济增长对楼市依赖较大的情形下，不排除央行确实已通过指导四大行向市场喊话的可能，这也与“8月疲软经济数据出台后，央行上周紧急向五大行注入5000亿元资金”相符。
徐瑾认为，如果后期有相关政策出台，存在以下两种可能。一是首套房“认房不认贷”。因为之前“认房又认贷”不是很合理，扼杀了刚需和改善型的需求。此外，银监会与央行当时发文时，没有明确规定首套房认定标准。二是放松房贷利率，鼓励支持首套房贷款利率优惠，适当降低二套房利率上浮幅度。这符合央行5月喊话要求给予首套房贷政策支持的态度，也符合目前中央对购房自住的调控思维，事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。
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算笔账：100万元房贷 20年省9.5万利息
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如果按照 “房贷还清再买算首套”的利率计算，购买第二套房的购房人能省多少钱呢？根据现行规定，首套房贷按基准利率6.55％/年执行；第二套房贷款利率上浮10％，即7.20％；第三套房则不能申请贷款。
如果同以贷款100万元、期限20年计算，执行基准利率的本息合计为179.6万元，按照上浮10％之后的利率计算本息合计则为189.1万元，相差9.5万元。也就是说，若上述消息属实，上述情况的第二套住房购买人可以省9.5万元，而且贷得多省得多。另一方面，如果“房贷还清再买算首套”，那么已经购买一套房的人，还清了贷款，如果现在买，可能需要付七成首付，如果严格执行传闻的规定，其仅需付三成首付，大大降低了门槛和负担。
地产股昨日大面积飘红
在“首套房认定标准放松”的传闻影响下，地产股昨日大面积飘红。其中，万科A、招商地产、保利地产等地产龙头股均跳高开盘，早盘仍一度冲高后才震荡回落，但截至收盘均录得正收益。四大龙头股中唯一平开的金地集团，也录得红盘报收。此外，领涨股珠江控股和京能置业，均录得涨停报收，中航地产、世联行和中粮地产等，均大涨5％以上。
资金流向数据显示，虽然地产股仍遭主力资金净流出，但流出金额已从22日的6.72亿元收窄至昨日的1.96亿元。成交回报则显示，部分地产股获得了机构的青睐，如珠江控股便获两机构席位净买入1578万元。
市场人士认为，当下国内房地产市场正处于由暴利时代向成熟市场期过渡的时期。在这一过程中，一度鱼龙混杂的房地产公司，必然有一个优胜劣汰的过程。但无论房地产市场的调整是很快结束还是仍需经历一段不短的时间，龙头类地产股的抗风险能力仍毋庸置疑。一旦行业景气度转好，行业龙头股的投资价值就会更加凸显。该人士建议，在地产行业近期利好频频下，可对行业龙头股逢低配置。无独有偶，北京高华9月22日发布的一份研报显示，在其强烈建议买入的个股组合中，地产龙头万科A在列。
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股份行否认调整房贷标准 工行称将做好政策衔接
9月22日，“央行通知四大行调整首套房认定标准”的消息引发广泛关注。昨日（9月23日），信息变得更加混乱。昨日下午，媒体报道称兴业、浦发银行在某些地区已调整了房贷政策，实行认房不认贷，但两家银行随后予以否认。
而四大行中，仅工行在媒体“逼问”下给出了一份简要回复：“我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。”
而传说建行将召开会议发布相关内容，最终也不了了之。
目前，不论媒体经由何种途径从银行内部得到了“情报”，在央行未松口发出正式通知文件前，相关政策是否调整难下定论。
多家股份行称房贷政策无变化/
“我们也在等总行的通知下来，目前还是按照以前的规定执行。在没有得到通知之前，执行标准是不会变的。”中行北京地区一支行个贷部门人士对《每日经济新闻》记者表示。
此外，记者以购房者的身份询问了工行、建行、农行的北京地区若干支行个贷部，均得到了类似的回答。
除了银行，最为关注房贷政策变化的当属房地产中介，北京链家地产的一位经纪人已在摩拳擦掌，她认为，如银行的房贷新政策正式生效，将大大提高购房者的热情。
由于央行始终没有公布相关政策的正式文件，银行均保持低调，某大行内部人士告诉 《每日经济新闻》记者，事实就像媒体报道的那样，但具体业务的调整可能需“再过几天”。
9月23日下午，据中国证券网报道，总行个金部当日下发通知，鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关政策措施，积极支持居民合理购房需求。通知提出，要提高房贷审批效率，加大投放，积极营销开发商和中介；根据当地四大行利率平均水平，提供有竞争力的贷款价格。
工行则称，该行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。
与大行的态度不同，股份行均明确否认房贷政策发生变化。昨日，浦发银行表示，未获悉相关政策信息，目前仍在严格执行“认房认贷”的政策。兴业银行也称，个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整，有关报道失实。
此外，招行、平安等银行也对记者称，房贷政策没有变化。
房贷政策如调整将刺激改善型需求/
一位银行人士对《每日经济新闻》记者表示，首套房“认房又认贷”的标准变动属于重大合规问题，银行不可能在没有监管允许的情况下去触红线，地方政府也没有干涉银行业务的权力。
今年以来，46个限购城市中有40个已经放开了限购措施，但由于银行收紧房地产信贷，特别是在开发贷款项目上，建行等大行都实施了严格的名单制管理，对许多中小型房地产开发商来说，资金链紧张已经成了习惯。
为了缓解银行的资金供给压力，近期，监管层给房企开放了另外一条融资通道，允许上市房企发行中票融资。日前，金融街就公告称，拟发行不超过52亿元的中期票据。
而这一政策调整释放的信号意义更为显著，房地产行业在国家层面的宏观调控或许真正走到了转折点。
实际上，“认房不认贷”的标准，对商业银行来说或许更为有利。
“从信贷的角度来看，首套房的贷款其实风险更大，因为根据相关法律规定，如果出现断供，银行需要先给借款人找到安置地方才能收回房产，在变现上很麻烦的。但如果是已经有房产的借款人断供了，就可以直接要求他出售房产还偿还贷款。”上述银行人士认为，如果房贷政策真的出现调整，将对投资型需求、改善型需求有刺激作用。
中债资信在最新评论中表示，如上述传闻属实，将有利于改善型需求的释放，后期随着按揭贷款优惠力度的加大，房地产成交量回升将是大概率事件。
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银行回应房贷松绑态度暧昧 房企称市场提振有限
首套房认定标准放松政策“犹抱琵琶半遮面”。针对“四大行将出政策，放松首套房认定标准”的消息，中国工商银行和中国银行昨天作出回应，工行称“及时做好信贷政策的衔接”，中行则表示“鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关措施”，均未对首套房标准是否放松作出正面回应。中国建设银行和则依然保持沉默，未作回应。
工行、中行未否认
前日下午，关于“四大行将出政策，放松首套房认定标准”的消息不胫而走。消息称，上周五央行已召集四大行开会，透露这一想法，目前正在吹风阶段，预计该政策随后出台。新政策可能规定“只要房贷贷款余额还清都算首套房”。新京报记者前日向四大行和央行求证未果。
昨天下午，建行曾对媒体表示，“有可能会召开相关会议部署方案，但一切以发布为准。”但随后又取消会议。
昨日晚间，工行率先给出态度。工行相关负责人表示，工行一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。工行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。
据报道，中国银行总行个金部昨天下发通知，鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关政策措施，积极支持居民合理购房需求。
中原地产市场总监张大伟表示，“无风不起浪，央行此次或是因为近期地方政府与市场的施压，释放了一定的松绑信号。”
“现在房贷政策太敏感，监管也担心一旦放松会可能推动房价再度上涨，再遭口舌。银行的态度也能理解，很可能就是银行悄悄地放。”一位观察人士认为。
兴业银行上海分行“改口”
据《东方早报（博客，微博）》报道，昨天中午兴业银行上海分行通知各大中介和开发商限贷松绑，下午又收回通知，目前首套房仍按之前“认房又认贷”标准认定。
昨日下午，新京报记者就此消息向兴业银行求证，该行表示：“截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。有关报道失实。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对新京报记者表示，昨日有开发商称，兴业银行给开发商的口径就是“凡是房贷余额还清都可以算首套房”。
上海房地产人士分析，兴业上海分行可能是受到压力，才又收紧此前刚刚打开的“口子”，而处在风口浪尖上的各大银行，如今房贷上有任何新政策也只进行口头通知，无任何正式文件。
北京地区未见松动
从操作层面看，目前北京地区首套房的认定标准尚未发生改变。新京报记者昨日以贷款人身份咨询了四大行个贷负责人，均表示，目前北京地区没有接到任何通知。首套房贷认定标准不变，仍是“认房又认贷”。兴业银行、也称，未接到通知，首套房认定政策未变，同时，信贷也没有松绑。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对“房贷余额还清都可以算首套房”的做法持怀疑态度。杨红旭认为，假如不管手上有几套房，只要房贷还清都算首套去贷款，这样有点过于放松了，违背了楼市调控的精神。
杨红旭认为，比较合理的政策应该是“只认房不认贷”。发放房贷之前要让购房者到房产局出具证明，有多少套房子。
链家地产市场研究部认为，在经济形势复杂多变的情况下，购房贷款仍然是优质的贷款，下半年来银行的个贷意愿也在加大。但出于资金成本、额度的限制，未来是否能够完全落实并不确定，并且对于银行是否正式开启认房不认贷也并未有官方确认，但至少未来一段时间信贷政策放松趋势十分确定，此次传闻也会对市场预期产生积极影响。
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楼市走势：楼市“微刺激”调整预期加强
楼市走势：楼市“微刺激”调整预期加强
楼市成交持续低迷，继松绑“限购”后，又有松绑“限贷”的消息传出。如房贷放宽，是否会带来楼市成交的逆转？
政策有望“小幅调整”
此前券商高盛高华在一份报告中指出，房地产行业已经接近之前周期的谷底，预计政府将出台更多刺激政策，以使成交量从低点中复苏；也认为，央行调整房贷政策是大概率事件。
“即使贷款政策放松，也不会是全面松绑，有可能是认房不认贷，支持自住换房的改善型购房需求，而依然限制投资需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前针对房地产的信贷政策并没有明显松绑，只是做了小幅调整，能否申请到优惠贷款，核心还是看申请人名下有几套房，无房则按首套房利率，第二套房则利率有一定上调，不会让投资客户“钻空子”。
房企：市场提振有限
新京报记者了解到，由于预期政策放松房贷将较为温和，业内人士都预计其不会刺激成交量出现大幅增长的情况。
“9月成交不太好，北京还没有听说出了放松的新政策。”北京一家上市房企营销负责人则对新京报记者表示，房贷松绑降低了买房的成本，这对楼市是一个利好，但不会逆转市场。
上述房企营销负责人表示，此前为了促进购买，一些楼盘推出了95、97折的贷款折扣，即为客户向银行提供贷款“补贴”，但对成交的拉动有限，主要还是卡在了北京的首付政策上。“北京这块，目前二套房首付70%的门槛太高。”
业内人士表示，房贷政策很有可能出现“有限放松”，但在目前的楼市库存较大、企业融资难、贷款资金实际成本高的情况下，银行对推行“优惠房贷利率”的动力并不高，目前各地政府想促进房贷，都会推出一些优惠措施，比如之前四川省用财政补贴来鼓励银行发放房贷等。
据北京一家国有银行业人士介绍，公司类贷款才是银行的重点业务，数量大、利润高，而房贷等个人贷款业务比重较小，利润也并不高，今年由于市场整体资金较紧张，各大银行的住房按揭贷款业务都比2013年同期出现增幅放缓。
新京报记者查阅银行中报显示，目前四大行中个人房贷业务最多的是建设银行，今年上半年达2.08万亿元，增长10.75%，而去年同期增幅为11.2%；工行达1.92万亿元，增幅11.6%，去年同期为15.4%；农行为1.45万亿元，增长 12.2%；去年同期为13.2%。
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股市影响：“松绑”利好股市
股市影响：“松绑”利好股市
昨日早盘，受楼市限贷松绑开启的影响，房地产股集体走强，截至收盘，房地产板块上涨1.20%，珠江控股、京能置业两只个股涨停。在周二普涨的行情下，房地产行业表现并非突出。
周一下午，有消息称“首套房认定标准将放松。“如果该消息属实，对于房地产行业是短期利好。”社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，如果限购松绑将会刺激房地产需求的增加，但这种刺激能维持多久值得怀疑，目前房地产的下行趋势已经明显，而投资者都是买涨不买跌。
根据他的观察，此次限购松绑并不能阻止房地产的下跌。“就好像限购的打开一样，成交量在出现短期的反弹之后，并没有延续下去。”
至于该政策对于股市的影响，尹中立认为也是一种利好消息，“毕竟该政策短期会阻止房地产的下跌，毕竟房地产的长期下跌也会影响A股的基本面。”
一位市场人士表示，目前房地产市场不断放出传闻来试探各方反应，昨日房地产板块冲高回落，股民应该理性看待这些“利好”。 新京报记者 白金坤
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地方寄望四大行放松房贷刺激楼市 专家称空间有限
从22日下午到23日晚上，央行即将发文四大行放松限贷的传闻不断发酵，也不断反转。截至23日晚21时，《经济参考报》记者采访的结果是，四大行均表示目前尚未有明确信息发布。虽然如此，接受采访的市场人士认为，传言既折射出一些地方政府和市场参与者对楼市回稳的渴望，也反映了“放松限购没效果，放松房贷是关键”的事实。一旦传言成真，将对市场预期产生较大提振。
有专家认为，至少现在还很难对这个传言进行证实或者证伪，但有两点是可以肯定的：一是，即使有这回事，各家银行放松房贷的空间也是有限的。二是，可以预见，根据银行业监管部门一贯的表态，支持自主性住房需求，抑制投机需求，这应该是房贷业务坚持的底线。
传言：银行澄清难挡放松预期
22日市场传言称，央行已经通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，同时二三套房贷款也可恢复至基准利率，消息称“房贷还清可享首套房按揭政策”。23日，又有传闻称兴业银行、浦发银行对首套房认定已经执行“认房不认贷”。
对此，四大行统一口径表示，房贷认定松绑暂无消息。工行进一步表示，“工行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。”浦发银行表示“我行未获悉相关政策信息，目前仍严格执行认房认贷的政策。”兴业银行也称，“截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。”
目前，除少数地区外，在大部分地区，尤其是国内一线城市，对个人住房贷款二套房的认定均实行“认房又认贷”的原则，即以家庭为单位，只要曾经申请过住房按揭贷款，即便卖了首套房子、名下无房，且还清贷款，再申请按揭贷款，也都要以二套房贷计算。而若政策放松至“认房不认贷”，就意味着将以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套房，而不再以贷款记录来认定。只要购房者证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。
对此，尽管多家银行相继澄清目前的房贷政策并未有所调整，但大部分市场人士认为房贷政策将松绑的消息具有一定真实性，有市场人士称，银行否认的是目前政策出现调整，但是对“监管层已经吹风，未来政策有放松可能”并未否认。据媒体报道，某大行内部召开会议，研究了关于首套房认定、支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。
融360信贷专家徐瑾认为，如果后期有相关政策出台，存在首套房“认房不认贷”的可能。因为之前“认房又认贷”不是很合理，扼杀刚需购房者和改善型住房需求者。此外，银监会与央行当时发文时也没有明确规定首套房认定标准，都是以商业银行为准，所以在这方面仍有很大优化空间。
缘由：地方寄望放松房贷
事实上，多位市场人士在接受记者采访时表示，四大行放松限贷的传闻并非空穴来风。
C R IC研究中心研究员姜倚文表示，从7月份开始，经济数据明显走弱，多个指标出现了罕见的超预期下滑，前期微刺激作用已经大大弱化，经济下行的压力越来越大。
国家统计局日前公布数据显示，1至8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2％，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2％；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5％。
此外，居民购房意愿也在不断下降。央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2％，较上季度下降0.2个百分点。
在此背景下，鉴于地方放松限购难解下滑之困，政府又纷纷出台第二轮房地产支持政策。9月23日，青岛发文表示实行“认房不认贷”。青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》指出，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。9月17日，福州也发文表示“认房不认贷”。福州政府对首次购买普通住房和首次购买改善性普通商品住房进行了定义，居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房（含二手房）的行为，属于首次购买改善性普通商品住房。此外，湖北省更是发文提出下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。
对此，中原地产市场总监张大伟表示，地方政府积极呼吁松绑信贷，一方面给市场信心，增加市场购房者救市预期，另一方面，则是将稳增长的压力转移到银行。
有限：房贷放松空间不大
今年以来，房地产贷款风险被监管层高度重视，并一再对银行强调做好风控，但是对于按揭贷款，监管层也几次释放出信贷支持的信号。2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议上，银监会主席尚福林表示，要严格控制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险，在房地产贷款领域，要优先支持居民家庭首套住房需求。
从上市银行今年半年报数据上看，16家上市银行新增的涉房贷款（包括开发贷和按揭贷）余额达12.88万亿元，今年上半年新增了1.09万亿元，较上年同期增长了16.46％。从贷款集中度来看，上市银行的涉房贷款占总贷款比例在14％至30％之间，建设银行占比达29 .07％；占比最低，仅14.63％。其中，银行个贷业务中的房地产按揭贷款余额合计为9.06万亿元，较2013年年底的8.24万亿元增长超过了8000亿元，增幅为9.95％。这意味着，上市银行的房地产按揭贷款增速快于开发贷等对公涉房贷款。
建行相关负责人在半年报业绩发布会上表示“建行对于个人住房按揭贷款一直是支持态度，上半年新增住房按揭贷款2021亿元。我们对中国房地产发展有信心，相信其未来还会有一段辉煌时期。眼下的情况是，过去几年冲得太猛，发生回调。如此调整，非常必要。”
银监会副主席王兆星认为，目前房地产贷款个人按揭贷款占整个房贷的75％左右，这显示出目前的房地产贷款更多是支持个人住房的需求“银监会将继续实施差别化的房贷政策，大力支持首套居民住房按揭贷款，同时抑制投资和投机需求。”王兆星此前表态称。
不过，据《经济参考报》记者了解，在过去一两年内，有部分股份制银行、城商行逐渐退出了按揭贷款业务，一位股份制银行个人金融部人士坦言，“按揭贷款回收周期过长，贷款利率较低，在银行信贷额度有限的情况下，会出于收益的考虑，主动将资源配置到收益高的业务上。”
也有银行人士指出“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率，银行基本赚不到钱，更不用谈打折优惠。目前，银行存款流失压力大，资金成本不断提高，因此，对于房贷业务每家银行在大的政策方向下，执行力度也不同。”
由于政策导向，民生银行从6月份开始“重拾”按揭贷款业务，但可用的额度并不多。据记者了解，部分地区让银行棘手的还有“弃房断供”现象，导致按揭贷款存在违约风险。
业内分析人士认为，如果当前对房地产信贷政策有一定程度的放松，也是为了刺激部分城市住房去库存，稳定房价，缓解银行出现不良贷款系统性风险，但是，放松力度不会太大，对于银行而言也需要平衡收益和风险，可以预见的是，监管层会表态支持自主性住房需求，抑制投机需求，这应该是底线。
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上海房贷市场戏剧性一幕：几小时内政策似“松”又“紧”
从前天就开始流传的上海首套房松绑的传言，昨天曾一度得到证实——股份制的兴业银行取代四大行，吃下了“第一只螃蟹”：只要贷款全部结清，名下上海无房，可以认作首套，贷款利率为基准利率。但到了昨天下午，事件发生了戏剧性转折：房产中介公司称兴业银行叫停房贷松绑政策，而兴业银行的官方回复也表示，个人住房按揭贷款政策严格按照监管部门相关差别化住房信贷政策执行，未对客户准入条件和信贷政策进行调整。
兴业被指松绑首套房贷
在限购松绑、首套房贷利率下调等楼市政策之后，日前市场再度传来限购放松的传言。9月22日，有媒体称，四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。据称，上周五央行已召集各大行开会，透露这一想法，目前还在吹风阶段，预计该政策或将较快出台。消息同时提及，四大行预计将在第二天上午10点后传达至相关部门。不过，记者向涉及的四大行核实时，得到的均是否定回答。
昨天上午，记者再次致电相关银行，依然被告知“没有任何变化”。中原、汉宇等沪上多家中介公司房贷部门向记者透露，前天晚间已经从四大行求证，银行确实正在讨论放松房贷的这套方案，上述信息来自四大行总行的内部通知，上海地区是否还要看上海楼市的具体情况。实际上，江浙地区早已有多家银行证实，已开始执行这一认定标准。
“沪上银行原本计划在周二早上公布房贷新政策的，这个方案得到了四大行总部的认可。但是上海分行是否执行，各方面还有分歧。”昨天，中原地产相关人士透露，周一晚上，沪上银行和中介都已经获悉，房贷政策可能发生变化。就在第二早，中介房贷部门等待银行最新通知时，银行内部又放出消息，上海地区四大行高层还要讨论，银行很纠结。汉宇地产一位业务人员透露，由于获悉房贷政策可能调整，有两位客户已经要求暂停办理二套房房贷，以争取更好的贷款政策。
到了中午，该消息进一步发酵，早前一度收紧房贷业务的兴业银行，被指已经悄然松绑首套房的认定标准，实施“认房不认贷”的新政。消息称，兴业银行上海分行于23日早上召开内部会议，明确放开首套房认定标准，即只要贷款还清、名下无房，即可认定为首套房。某大型中介公司负责人也向记者证实了这一消息：“兴业银行出了新政，客户有N 套房贷款记录，现已结清，本市名下无房产，可按首套操作，利率基准。”中介公司负责人透露，该政策当天才由兴业银行上海分行推出，并表示其他股份制银行有可能跟进。
在此之后，浦发银行、也卷入“政策变化”传言中，称其也开始实行“认房不认贷”。不过，记者向浦发、光大银行求证时，对方同样表示目前房贷政策无变化。兴业银行在下午17时回复记者时表示，该行个人住房按揭贷款政策严格按照监管部门相关差别化住房信贷政策执行，未对客户准入条件和信贷政策进行调整。
认房不认贷或逐步成现实
所谓“认房认贷”，指借款人家庭已有一套房，再买房的话算二套房；借款人家庭当前名下无房，但是曾经有过房贷记录，再买房也算二套房。早在日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则，一直沿用至今。
一旦被界定为二套房贷，自2010年1月起，国务院办公厅就明确发文规定二套房贷首付款比例至少四成，而利率则不低于基准利率的1.1倍。随后，2010年4月“国十条”更是将二套房贷首付比例提高至五成，2011年“新八条”再次提升至六成。
认房和认贷看起来很绕，实则藏着银行商业利益和社会利益的矛盾。在银行内部，认贷不认房一直很受欢迎，这个衡量标准符合银行的商业利益。贷款申请人房子越多，贷款越少，对银行来说，越安全，给拥有十套非抵押房产的客户放贷银行积极性肯定高，也愿意给予优惠，首套房的低首付，甚至优惠利率都可以商量。
今年年中，央行公开要求商业银行支持首套房，而这是摆在商业银行面前的一道难题。“银行支持首套房，就必须对传统意义上非优质客户提供优惠贷款，风险比较大。因此，银行试图采用改变首套房标准的方式，使自身行为既符合扶持首套房的要求，又规避风险。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，如果银行给拥有多套房产的购房者提供首套房贷款，明显不符合央行政策的精神。所以在利益和质疑声中，银行政策的调整很纠结。不过，以目前市场情况来看，首套房贷款的放松可能性不小，首套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率，很可能逐步成为现实。“但是这个过程会很长。”上海中原研究咨询部总监宋会雍分析道，对于大银行而言，住房按揭贷款还款期限长、利率水平偏低，尤其是首套房，利率更低，银行大多市场化操作，相比于其他的利率，首套房也会存在惜贷的可能。杨红旭则表示：“限贷放松一定会遵循一个原则：凡自住需求都会得到支持，但由银行把控风险。”
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青岛：还清房贷再买还算首套
青岛：还清房贷再买还算首套
继8月初楼市限购政策松绑，9月起楼市限购政策全面取消之后，青岛再出楼市“微刺激”政策。青岛市国土资源和房屋管理局近日出台《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》（青土资房发[号）（以下简称《意见》）指出，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。
家庭首套住房
首付比例贷款利率优惠
市国土资源和房屋管理局网站上昨日刊出该《意见》，文件由青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、青岛市住房公积金管理中心、青岛市地方税务局及青岛市规划局联合发布。《意见》明确指出，“对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。”《意见》同时指出，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买住房的纳税义务发生时间以定位（安置）协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。
90平方米以上住房
将取消预售价格管理
为进一步激活市场主体活力，积极活跃房地产交易市场，《意见》指出，我市今后将以“独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市，在预售审批环节主动提前介入，实行一条龙服务，确保相关开发企业申办预售许可一次通过。”
与此同时，“加快商品房预售监管资金审批和拨付速度。对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5~20％。”
部分商品房屋
将被收购作为公租房源
据了解，我市将逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，统筹解决我市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内（年），保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。
全力推进各类棚户区改造。重点推进集中成片和非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设趋于完善，2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。
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