抵押给银行无抵押贷款的部分地皮,拍卖了全部的地皮...

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2011-10-01 05:56 标签： 银行无抵押贷款
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银行抵押中常见案例分析
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银行开发贷发放：从土地抵押到在建工程抵押
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银行贷款从头至尾一直用土地做抵押的形式或许将成为过去。多家银行内部人士对本报表示,今年以来房地产开发贷款呈现出从严的趋势。一家股份制银行大客户部负责人对本报表示,对房地产企业的开发贷款,从严的要求主要体现在四个方面。“房地产企业35%的资本金一定要到位;''四证’(即国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)一定要齐全;在销售阶段不能捂盘;不能对房地产开发商发放流动资金贷款,只能做固定资产项目贷款。”该人士表示,其实以上规定并不是今年特有,以前就一直这样规定,但今年执行最为严厉。举例来说,以往银行可以通过巧立名目等方式给房地产开发贷放款,并没有严格执行规定,或者没有指明查出来怎么办。“前几年检查不严,统计数据交上去也不怎么管,现在则要求逐一核实,今年上半年已经有些银行进入检查阶段,下半年也在查,是分批来查的。”上述人士表示。此外,广州另有股份制银行支行行长对记者表示,今年对房地产开发贷从紧的另一新措施就是要求银行确实执行受托支付,这属于今年的新政策。所谓受托支付,是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手而不是借款人本身,目的是为了减小贷款被挪用的风险。“开发商需要贷款时,委托银行直接放到相关账户,比如购买材料的款项,直接打到材料销售商账目,不能停留在开发商账户,也不能在开发商同名账户里转。”上述支行行长解释。广东某中型股份制银行有关人士对本报表示,该行开发贷基本按照监管的规定,以做抵押,做封闭式运作。该人士解释说,以做抵押的话,可确保专款专用在项目上,将对贷款资金使用和流向、资金回笼都进行严格限制。而用土地抵押的话,关键要看贷款是否用于抵押土地的开发,也就是资金用途上没法说清楚。而贷款封闭运作对银行来说,可确保项目能够全部完工,不会产生烂尾。按照以往通行的房地产开发贷款,“在开发之前用土地来抵押,建设阶段用做抵押,销售时业主用房产证抵押获得个人按揭贷款。如果一个项目自始至终用土地做抵押的话,除非是烂尾工程。闲置土地如果没有在建的话,很可能一直用土地做抵押。”这是银行业内人士向记者解释的通常的开发贷方式,也是银行风险所在。“如果闲置土地被无偿收回并重新进入市场招拍挂,且土地出让金开发商没有交齐,开发商挪用了银行贷款资金,土地拍卖的价值又没有贷款价值那么高,会演变成银行风险。”一家股份制银行支行行长向记者假设最坏的可能性,此外,如果银行违规贷款,比如开发商“四证”不齐就放贷,那么银行将为此承担责任。
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土地使用权抵押过盛 沪上银行风险变大
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进入2006年以来，把土地使用权抵押给银行、典当行以及其它企业来换取资金的方式，正在成为上海开发商最重要的融资手段之一。据上海市房屋土地资源管理局网站公布的国有土地使用权抵押情况显示，去年12月开始，上海各区县地块使用权抵押数量明显上升。最近2个月，新增土地抵押势头依然不减，上月为11幅、本月目前已经达到25幅。（截至3月27日止）这其中大部分都抵押给了银行。五合国际地产策划部陈彤彤认为，金融机构承担了极大的风险。
抵押首选银行
据上海市房屋土地资源管理局网站公布的国有土地使用权抵押情况显示，不仅银行， 沪上的一些典当行也成为了土地使用权抵押权人。据典当行相关人士透露，典当行目前基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。典当行对房地产抵押放贷的月息费率上限则设定为3.12%。据介绍，这一放贷月息费率是由2.7%的房地产抵押贷款综合费率及0.42%的人民银行贷款同期利率两部分组成。目前沪上典当行通行的做法是将月息费率设定在3%，这个利率大大高于银行的月利率。因此，开发商一般首选银行作为土地使用权抵押权人。
当资金紧张时，开发商也会选择到典当行融资以解燃眉之急。如去年12月至今年1月间，上海房地产销售趋冷，开发商们大多资金链开始紧张，而银行贷款在市场波动的情况下只对实力强的房地产企业房贷，典当行成为了很多中小房地产商的&救火队员&。一些开发商甚至曾接受苏浙资金和一些地下钱庄高达10%－20%年利率要求，有些开发商甚至公然以30%的年利率求借资金。
风险带来信任危机
&房地产融资渠道单一是导致开发商蜂拥通过土地抵押加大融资力度的原因之一。&陈彤彤认为，对于没有自有资金的开发商，采用这种方式的话，一旦出现资金链断裂，便无法为债务清偿提供合理保障，转为银行为其承担债务。以前北京某银行就曾为某地产开发商背了债务，导致自身业务受了影响。另外，如果是划拨土地使用权抵押，一旦开发商到期未履行债务，按规定抵押权人可以优先获得抵押的土地使用权，但抵押权人要额外交纳划拨土地使用权出让金。出让金的标准一般为该地块使用权市场转让价总额的35%－50%，这样无形中增加了抵押权人的金融风险。此外，消费者也会受到影响。如果开发商不能及时付清款项，便会影响消费者购房的合法权益。因为如果抵押合同没有解除，从法律上讲，土地使用权抵押如未解除，消费者不能办理房屋产权证。
由于资金问题带来的对金融机构、消费者权益的伤害，便会引发他们对企业诚信度的质疑，从长远发展的角度考虑，这绝对是误区。
内外双修缓解资金压力
&土地使用权抵押会带来极大的金融风险，也是开发商们&非典型&的融资方式，希望房地产融资尽快多元化。&据深思域刘瑾介绍，以前，开发商获取项目后，用小比例的资金为杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项目。随着房地产市场的逐渐成熟，在经历了一系列土地、贷款政策后，上海房地产开发商资金普遍吃紧，开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。常规的银行融资渠道的门槛已大大提高，房地产企业纷纷开始积极寻求新的融资渠道。如企业改制上市、企业间的兼并与重组、寻求信托与基金的合作与投资等等。融资渠道逐步向多元化特征发展，其中以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式将成为今后房地产开发企业的主要运作模式。但目前银行贷款依然是融资主流。
陈彤彤认为，除了增加融资方式以外，开发商自身提高开发素质也是提高销售量、减少资金紧张的关键。房地产之间的竞争是开发商的整体资源与综合竞争力的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。建议开发商在取得土地后甚至是取得土地之前，与专业水准的机构进行合作，为项目的操作做好前期的调查与研究，为项目提供全程且专业的策划服务，包括市场调研、产品定位、开发策略建议、营销推广建议等，以提供利益最大化的解决方案，以达到预期。这样就最大程度上加快项目销售速度，保证资金充足。
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