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三维兴亚新型建筑材料（北京）有限公司与三水爱康控股有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书
河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）冀民一终字第322号上诉人（原审原告）：三维兴亚新型建筑材料（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建国路88号内6号楼2901室。法定代表人：阮青春，该公司董事长。委托代理人：郭延虎，北京市汉威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三水爱康控股有限公司，住所地河北省大厂回族自治县大福路1号。法定代表人：汪林燕，该公司董事长。委托代理人：程洪波，北京市浩都律师事务所律师。上诉人三维兴亚新型建筑材料（北京）有限公司（以下简称三维兴亚公司）为与被上诉人三水爱康控股有限公司（以下简称三水爱康公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服廊坊市中级人民法院（2013）廊民三初字第20号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三维兴亚公司的法定代表人阮青春及其委托代理人郭延虎，三水爱康公司的委托代理人程洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原审法院经审理查明，日，大厂回族自治县工业园区管委会、大厂回族自治县工业园区建设投资开发有限公司（甲方）与三水爱康管道（北京）有限公司（乙方）签订《PP-R新材料项目投资协议书》，约定甲方将大厂工业园区大福路北侧、李大线西侧、首创大街东侧面积约100亩的土地出让给乙方，作为项目用地，土地基准出让价为13万元∕亩，首付款600万元。协议签订后，三水爱康管道（北京）有限公司付款600万元。日，被告三水爱康公司成立继续履行该协议。日，大厂回族自治县工业园区发展改革局对该项目作了河北省固定资产投资项目备案，后又出具了节能、环评及项目用地界限图。日，大厂回族自治县工业园区管委会、大厂回族自治县工业园区建设投资开发有限公司与原告三水爱康公司签订《补充协议》，将土地出让价格由原合同约定的13万元∕亩增加税金和农民补偿款3万元∕亩。日，原、被告双方签订《土地使用权转让合同》，约定被告三水爱康公司向原告三维兴亚公司转让位于河北省大厂县工业开发区大福路1号地块北边的部分土地使用权，用于原告建设厂房生产加工新型建筑材料。地块面积暂定24亩，转让费为25万元∕亩，地块周边围墙折价15万元。该合同第七条约定：“为方便该地块土地使用权证的办理，双方约定先由被告以该土地使用权虚拟作价出资和原告共同设立新公司，被告在新公司中不实际占有股份和行使股东权利也不承担股东义务。待新公司成立后且原告将本合同第九条约定的转让金全部付清后，被告再将所占该土地折价出资的虚拟股份转让给原告或原告指定的第三人……。”第十一条约定：“在原告支付全部土地使用权转让金且该地块具备申办土地使用权证的全部条件后，由被告向有关土地主管部门申办该土地使用权证，除土地出让金外，办理土地使用权证的相关费用、土地使用契税及本合同订立后因该块土地向政府机关和相关机构缴纳的相关费用由乙方（即原告）承担。”合同签订后，原告共支付给被告5855025元合同价款。日，原、被告双方签订《出资协议书》，由双方出资设立三维兴亚新型建筑材料（大厂）有限公司，原告以现金和设备出资700万元，占出资总额70%，被告以土地折价现金出资300万元，占出资总额30%。日，廊坊三聚建筑材料有限公司（以下简称三聚公司）成立，公司股东为原、被告双方，出资比例为70%和30%。经营范围为生产、销售：建筑用酚醛保温系列产品、化工产品（不含危险化学品）、机械设备、技术转让、技术咨询。日，原、被告双方签订《关于〈土地使用权转让合同〉的备忘录》，双方对于日签订的《土地使用权转让合同》中有关“土地出让金”存在争议，特别是对政府部门增加的税金和农民补偿款3万元∕亩由谁承担存在争议，但双方协商未果。日，大厂回族自治县工业园区发展改革局对被告申请变更项目备案内容的请求出具了复函，将原备案内容分为了四项。其中第四项为：年产60000立方米酚醛泡沫保温板项目占地16546.71平方米。日，三聚公司向大厂回族自治县国土资源局申请年产60000立方米酚醛泡沫保温板项目用地，占地16546.71平方米（折合24.82亩），并为招标拍卖挂牌履行了相关手续。日，大厂回族自治县国土资源局与三聚公司签署了大厂县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，三聚公司于日向大厂县国土资源局缴纳土地出让金4219411元，并于日取得了国有土地使用证。被告同时取得了另外三块项目用地的国有土地使用证。日，被告扣除2558325元后返还原告土地出让金3296700元。日，三聚公司形成股东会议决议，公司股东由原、被告双方变更为原告和阮峥（系原告法定代表人阮青春之子），被告三水爱康公司以土地使用权作价出资350万元，占注册资本的35%，全部转让给阮峥，被告和阮峥签订了《股权转让协议》，并做了工商变更登记。后三维兴亚公司以被告未将双方约定的土地使用权转让给原告，未履行其合同义务为由，向廊坊市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还原告2408325元及利息；2、诉讼费由被告承担。原审法院认为，原、被告诉争的土地，从订立出让合同、缴纳首付款、项目备案、节能登记、环评审批到规划地界，一直以被告三水爱康公司名义办理审批手续。最后，为了方便办理土地使用权证书，被告申请变更项目备案，证明被告采取的一系列行为就是为了履行原、被告签订的《土地使用权转让合同》。关于原、被告签订的《土地使用权转让合同》的效力问题。原告主张，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。被告到现在亦未取得该宗土地的使用权证书，应认定双方签订的《土地使用权转让合同》无效。原审法院认为，双方签订的《土地使用权转让合同》不违反法律法规的强制性规定，且双方亦按照合同约定履行了各自的权利义务，虽然双方约定的土地使用权没有从被告名下转让给原告，但被告为了履行合同，申请变更项目备案内容，将原备案内容分为了四项。其中第四项就是针对原告的项目用地，并且得到了政府部门的批准，配合三聚公司取得了项目用地使用权，应视为政府同意转让。所以，该合同应为有效合同，原、被告双方应严格按照合同约定履行权利义务。关于被告三水爱康公司是否应当返还原告三维兴亚公司2408325元及利息。被告三水爱康公司已履行完自己的合同义务，配合三聚公司取得了合同约定的项目用地，原告三维兴亚公司亦应按照合同约定履行自己的义务，故剩余款项应归被告所有，不应返还。按原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》第十一条约定：“……除土地出让金外，办理土地使用权证的相关费用、土地使用契税及本合同订立后因该块土地向政府机关和相关机构缴纳的相关费用由乙方（即原告）承担。”在最后办理土地出让手续时，政府确定增加的税金和农民补偿款部分，应为合同订立后因该块土地向政府机关和相关机构缴纳的相关费用，应由原告承担。综上，原审法院判决：驳回原告三维兴亚新型建筑材料（北京）有限公司的诉讼请求。案件受理费26066元，财产保全费5000元，由原告三维兴亚新型建筑材料（北京）有限公司负担。三维兴亚公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审费用由被告承担。事实与理由是：一、一审法院以政府职能部门同意项目变更即视为政府同意转让土地属适用法律错误。被上诉人在起诉前仍未取得涉案土地的使用权证书亦未经有批准权的人民政府同意转让，其与上诉人签订的《土地使用权转让合同》应当被认定为无效。涉案土地使用权系三聚公司通过招拍挂方式取得，且交纳了土地出让金，一审法院认定被上诉人配合取得土地使用权无事实根据。二、一审法院将本属于政府增加的每亩3万元土地出让金认定为政府增加的税金和农民补偿款，系合同订立后因该块土地向政府和相关机构缴纳的相关费用，此事实认定错误。双方合同约定属于土地出让金的部分由被上诉人承担，日双方签订的《备忘录》中对政府部门增加的每亩3万元是否属于土地出让金存在争议。大厂国土局向上诉人出具的国有土地出让金票据已明确表明了该笔费用性质系土地出让金，另外根据被上诉人与大厂工业园区管委会和工业园区开发公司签订的投资协议书明确约定土地出让金已包含农民补偿款和耕地占用税等各项税费，所以政府增加的此项费用系土地出让金，应由被上诉人承担。三聚公司已交土地出让金4219411元，被上诉人返还了上诉人3296700元，还应依法返还上诉人922711元。三、一审法院认定被上诉人已履行完自己的合同义务，配合三聚公司取得合同约定的项目用地系事实认定错误。根据双方签订的合同，应由被上诉人获得土地使用权并转让过户到受让方，但事实是被上诉人无法获得土地使用权，不能完成转让行为。如果被上诉人确实帮助三聚公司获得土地使用权，也应向三聚公司主张收益，而非上诉人。现三聚公司获得土地使用权面积为16546.71平米，与合同约定的17148.07平米不符，被上诉人应履行其未尽义务。三水爱康公司答辩认为：1、上诉人和被上诉人之间签订的《土地使用权转让合同》合法有效；2、被上诉人已经履行了《土地使用权转让合同》和双方口头约定的全部义务；3、被上诉人不应向上诉人退还任何款项，约定土地的增加款项应由上诉人承担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，三水爱康公司与三维兴亚公司签订的《土地使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同。从合同内容看，双方的本意是待三水爱康公司取得该地块的合法使用权后向新公司履行转让义务，故签订合同之时尚不完全具备履行条件。此后，虽然三水爱康公司并未实际取得该地块的土地使用权，但经双方协商一致，对合同的履行方式进行了变更，通过将案涉地块单独立项并由新成立的三聚公司履行招拍挂手续以及转让股权等行为，最终依法取得了土地使用权。在此过程中，三水爱康公司给予了相应配合，双方共同合作实现了合同目的，应视为三水爱康公司已履行了合同约定的义务，应当获得相应报酬，故三维兴亚公司关于转让合同无效、三水爱康公司应返还全部土地转让款的理由不能成立。关于每亩土地增加3万元的性质，从三水爱康公司和政府签订的协议看，对该增加部分表述为“税金和农民补偿款”，从三聚公司的缴费凭证看，包含了土地出让金、税金和其它手续费用，虽然大部分款项注明为“土地出让金”，但并不能从中准确界定和分离出每亩土地所增加的3万元费用属于何种性质；同时，在三聚公司签署该地块挂牌出让成交确认书时，三维兴亚公司在明知土地价款已增加的情况下，并未就此提出异议，说明其对涨价后的土地价款予以接受，此后双方对每亩土地增加3万元款项如何负担发生争议，并签订了备忘录。综合考虑以上情况，对于该部分增加的费用，在无法确定其性质的情况下，从公平原则出发，由三水爱康公司与三维兴亚公司各负担一半即（24.82×3）×50%＝37.23万元为宜。关于上诉人提出实际取得的土地面积与合同附件载明面积有误差的问题，因双方在转让合同中约定是暂估面积，最终以土地证登记为准，故对三维兴亚公司的此项主张不予支持。关于挂牌取得土地时每亩除3万元之外的增加部分，因为签订土地挂牌成交确认书直至完成股权转让时，三维兴亚公司均未就此提出异议，故其要求三水爱康公司承担该部分费用依据不足，不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当。三水爱康公司应返还三维兴亚公司（24.82×13）＋37.23＝359.89万元，扣除已退还的329.67万元，实际应再返还30.22万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销廊坊市中级人民法院（2013）廊民三初字第20号民事判决；二、三水爱康控股有限公司于本判决生效后十五日内返还三维兴亚新型建筑材料（北京）有限公司30.22万元。一审案件受理费的负担维持不变，二审案件受理费26066元，由三维兴亚新型建筑材料（北京）有限公司负担25000元，由三水爱康控股有限公司负担1066元。本判决为终审判决。审　判　长　　李彦生代理审判员　　宣建新代理审判员　　吴晓慧二〇一四年四月十一日书　记　员　　张　萌
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