现在就是入市的最好时机
什么时候是入市的最佳时机呢？任何时候都是好时候。首先，从股市运行的长期趋势来看，股市总是在上升的，股票任何时刻都蕴含着投资机会。因此，我们无需等待类似于熊市结束牛市开始这样的时机。其次，从股市运行情况来看，几乎每天都有股票在上涨，即使大盘下跌，也常常会有股票逆市而动，而此时正是发现“黑马”的好时机。
所以，带上一点勇气、准备和决心进入股市是一件非常值得做的事情！
首先，你应该开立帐户并购买股票。然后，作出计划每周花几小时来跟踪你所投资的股票以及市场情况。对于其他人的意见要谨慎，大多数的个人之见极有可能是错误的，尤其不要相信一些网站所谓内幕消息，那基本上就是一些别有用心的人欺骗股民或者操纵股价的骗局。要坚持从正规渠道获取信息，例如，中央电视台的财经类节目以及国内比较著名的专业财经类报刊（目前国内很多的电视台或报刊都有股评之类的内容，其水平良莠不齐、鱼龙混杂，建议不予关注）。另外，在对信息的选择上应尽量关注于图表，并学会使用它们，它们向你提供的仅仅是事实而不是观点（图表的使用方法会在以后的文章中讲到）。
作为新手应该避免投资于那些最富于投机性的领域，例如，低价股、期权、期货以及海外股票，他们的风险和波动性都较大，不适合新手操作。至于初始投资的金额，我想一开始没必要太多，足矣，你还可以把收入的一部分节省下来用于增加投资，最重要的是你从现在就开始并不断积累经验。纸上谈兵和真正投资于股票“战场”是有很大不同的。当你用你辛辛苦苦赚来的钱进行投资时，你才会体验到真实的压力，才会在作出投资决策时体味希望、恐惧激动和贪婪等各种情绪，这是模拟交易无法办到的。
至于持有多少种股票合适，这也是一个存有争议的问题。“不要把鸡蛋放在一个篮子里”这时很多人常说的一句话，但是却并不是所有人都真正理解了这句话的含义。分散投资的确有利于降低风险，但是相应的也会降低投资收益率。所以，分散投资不是说投资约越散越好，而是说要在使得投资收益率和所承担的风险相互达到均衡的前提下去确定投资的分散程度。另外，还有一点要说明的是，很多成功投资者的经验表明，专注投资于自己熟悉的一个或少数几个领域有利于更好地把握市场信息并化解风险，从而实现投资高收益。
在刚开始做证券投资的时候，由于经验不足又缺少资金，我建议持有1-2只股票是比较合适的，随着经验日益丰富、操作手法日益熟练和对市场的判断能力的提高以及资金的增加，可以适当增加持有的股票种类。对于一般的个人投资者来说，同时持有5-6只股票比较合适——个人的能力足以完成对所持有的股票的追踪与研究，同时也不会因为占用过多的时间而影响正常的工作。对于时间充裕或以投资为主要工作的人来说，可以持有10只左右的股票。但是，不论对于那种个人投资者，同时持有20只以上的股票都是不合理的，这样你无法获知你所需要了解的全面信息，并容易买到垃圾股并最终摊薄你的投资收益。对于个人投资者而言，最好首先集中有资于有限的行业中最优企业的股票并认真关注其动向，这样你才能真正赚到钱。
最后，补充一点。刚刚开始投资的新手，不妨先从共同基金开始入手。目前市场上的基金大多都会或多或少的投资于股票（根据基金投资于股票的比例不同分为不同类型，其风险和收益率各不相同，详细的情况会在后面用专门文章来讨论），通过对股票型基金持仓情况和操作的观察和分析，有利于投资者吸取经验。同时，投资于基金的收益率也相当可观，因为基金的管理者都是经验比较丰富的专业投资人，而且由专业机构的研究做支持。一般来说，在牛市行情中，大多数偏股型基金的净值在一年之内都会翻翻，综合起来看的话，投资于基金的收益也比银行存款的利息高出许多。因此，对于有闲钱希望投资同时又不想费心打理的人来说，基金简直是不二的选择。
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不同意楼上满天星学姐的建议。
不论短期、中期、长期都有最佳买入点位。最佳买入点位又因所采用的交易原则不同而不同。
如果短期涨幅已高，且尚未充分调整消化，就匆忙买入，则容易被套。元旦之后一开盘就买入，被套的可能性大。
从低位应该涨时入市最好.
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短线弱势明显，调整意愿仍强；
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现在是否置业者最佳入市时机(组图)
　　主题：《现在是否置业者最佳入市时机》
　　时间：日13：30
　　地点：深圳会展中心1号馆2号论坛会场
　　会议记录如下：
主持人 风林火
　　主持人：各位来宾，媒体朋友们，大家下午好！金秋送爽，非常感谢诸位今天参与深圳众厦地产举办的2008深圳金秋置业论坛活动，本次论坛的主题是现在是否置业者最佳入市时机？我是今天论坛的主持人风林火，首先荣幸向大家介绍今天到来的各位论坛嘉宾，并请他们一一上台就座：我市著名研究评论人士、深圳市政府决策顾问宋丁老师；世华地产董事、总经理梁文华先生；众厦地产深圳公司总经理林昌隆先生；南方都市报房产栏目主编沈永淳先生；深圳房地产信息网研究总监周学军先生。
　　简单介绍一下本次论坛的流程和模式，主要分三个环节，第一个环节是观点陈述，由各位嘉宾围绕本次论坛主题“是否置业者入市良机”发表自己的观点；第二个环节是提问环节，最后一个环节是自由对话环节，围绕两个主题，各15分钟，自由发挥，自由调侃。
　　嘉宾已经就座，今天的论坛正式开始，2008年深圳地产大起大落，市场调整与行业变局将迎来新的置业契机，跨入金九银十，置业者应该关注哪些影响因素呢？经过一年的阶段调整，现在是否最佳的入市时机？现在就由各位资深业内人士以及主流媒体专家围绕这个主题指点迷津，一一道来。
　　今天的对话，第一没有请开发商，第二没有请置业者，我们的目的是从比较综观的角度为大家分析市场发生的变化，首先有请宋丁老师发言。
　　主持人：宋丁老师，您作为资深的业内人士，在房地产和经济领域有很深的研究，请您简单谈一下目前房地产市场面临的国际国内宏观面、政策面大环境方面的影响因素有哪些？
深圳市政府决策顾问宋丁老师
　　宋丁：我第一个讲，感到很荣幸，外面人声鼎沸，说明我们深圳的房地产市场多么火爆，但根据统计好象形势也不是那么乐观，现在除了我们这个地方热闹以外，还有一个地方很热闹，就是大洋彼岸的美国国会很热闹，这两天议员都不敢出去，天天讨论美国经济危机问题，在进行投票，大家知道前天早上的投票以228票对205票否定了美国政府提出的7000亿美元的救市方案，紧接着美国股市下跌700多点。这样的经济危机带来的是什么概念呢？用美国索罗斯的说法，这是自1929年美国经济危机以来最严重的一次，但我觉得这位老兄的说法还是恭维美国了，在我看来这是美国历史上也是世界历史上最严重的经济危机，因为1929年只影响到美国和欧洲，但这次是全球性的，罗杰斯最近的说法是他的有生之年估计看不到美国的经济前景，当然老人家年纪大了，时间也走不了太久，但不管怎么样，我们看到中国经济，也包括房地产经济面临着巨大的国际压力，因为美国这个国家不像越南那么小的危机，我们没有办法忽略它，现在美国的经济危机影响到了全世界，对中国的经济和房地产的影响现在要把它估计透了还很难，但至少我们看到有三方面传导进来，第一是直接的金融影响传导进来，因为我们和美国经济已经没法割裂开来了，我们看到的是中国政府在美国购买了大量的美国债券，美国是个借贷国家，这次中国给美国作出了巨大贡献，光美国的次贷中国政府就拿出了4000多亿，如果再加上其他各种债券和各种经济的支持(因为我们的外汇储备很高)，这样算起来就有上万亿，温家宝为什么要见美国金融界的人士？因为美国垮了对我们中国的影响太大，但对老百姓来讲可能大家更关心的是日常的传导，比如大家兜里的钱，随着人民币的升值是不是值钱了？但我们国内是贬值的，因为我们的CPI在上涨，中国是值钱，但是负利率的形态。除了这个以外，还有我们国家的实体经济受到了很大的影响，美国人不买我们的东西了，美国人的消费意愿下降，我们的出口也受到了很大影响，中国很多企业尤其是中小企业面临巨大压力，很多已经倒闭，这个经济形势我们要看清楚，可能要影响到未来好几年，中国整体的经济发展，包括我们的GDP往前发展，现在专家预测可能要到8.5%，大家可能觉得很好，美国才2%、3%，但中国这样的高速增长中，没有两位数的增长就有问题，如果下滑到8%以下，国家就会出现巨大的压力，因为我们有几前万人可能要失业，所以我们没有办法拿3%的经济增长，这个经济增长对中国是没有任何意义的，我们去年上升11%多，现在维持在8.5%的水平，目前中国整体经济压力相当大，因为我们现在的投资受到影响，房地产这么萎缩，所有产业萎缩导致中国经济出现很大的问题，举个例子，7月份国家财政税收是6000亿左右，但到8月份中央政府的税收是3000多亿，一个月损失了2000多亿，而我们仅仅一个汶川地震中央政府的投入要几千万亿，这就意味着国家的经济面临着巨大问题，如何平稳的、健康的，不要出现巨大滑坡？经济传导到房地产市场来，给出的信号就是由过去的“双防”到今年的“一保一控”，现在可能国民经济宏观调控面临未来重点向保经济增长转移的过程，到8月份我们的CPI已经有效下滑了4.9%，按照专家预测可能最后一个季度我们的CPI有可能下跌到2点几到3的水平，如果到了这个安全区域的话，我们还要去控它够没有意义。所以国民经济可能会偏重于保持国民经济增长方向发展，希望大家重点关注10月9日十七届三中全会的情况，也要关注未来三个月乃至明年上半年国家在财政和货币两大政策体系中出台怎样的政策，按照我的估计，除了两率下调以外，未来两到三个月还有更多的货币政策甚至不排除财政政策，就是因为我们国家承受不起国民经济大幅度下滑给中央政府带来的巨大压力，包括房地产，因为我们深圳是挑了头的，去年9月23日以后，我们的房地产市场极度下滑，成交量上不去，看着外面这么热闹，实际上是旺丁不旺财，我们希望更多人把钱留下买房子，因为不买房子，形势很不好。
　　主持人：世华地产是深圳最早成立的中介经纪机构，也是今年二手房成交额居前的中介机构之一，现在有请梁总结合世华的研究数据给大家带来市场的微观层面的情况。
世华地产董事、总经理梁文华先生
　　梁文华：今天论坛的主题是“现在是否置业者最佳入市时机”，是由深圳12周年的众厦地产主办的，感谢提供这个平台，借这个平台我代表世华地产给大家做一个分析。
　　整个二手楼这一块，从年初1月份到现在，成交量与往年同比有很大幅度的下调，根据调查数据显示，成交量是229万多，同期下滑了60%多。我从事这个行业十五年了，这次下调幅度是最大的一次，8月份的数据好象是3000多套，总共成交量才30万，属于趋势比较慢的年度。
　　这里体现了两大块，一块是投资客的量，置业投资人士由去年最高峰时占了80%的份额下滑到10%，根据今年的统计数据显示，剩下的份额都是来自结婚的、生孩子的，家庭人员变动的，甚至包括离婚的，这些是刚性需求，改变最大的主要是在投资客这一块。
　　主持人：接着我们想请媒体方面的代表，南方都市报黄金楼市的沈永淳主编回顾一下深圳楼市一年来的变化，我记得南都报是去年最高也是最坚定看空房价的媒体了。
南方都市报房产栏目主编沈永淳先生
　　沈永淳：首先感谢主办方给我这个机会，刚才主持人的说法“坚定看空”，我有一点保留态度，我们是客观区域看待市场的媒体，我们的原则是在市场很躁动的时候泼点冷水，在市场很低迷的时候让它能够振作起来，一个原则就是保持市场持续稳定的发展，高潮不断，延绵不绝，这是我们的宗旨。
　　至于现在到底是不是置业的最佳时机，刚才两位已经讲的很熟悉了，我这里讲几个数据供大家参考，从四个方面的信号给大家判断到底该不该入市：一个是房价，2007年9月份是16770元，最高点是07年10月份，到15000多元，最低点是2008年5月份，11014元，7月份回归到16198元，当然这是豪宅因素拉动的，除去豪宅应该是11000多。从最高点到最低点，我们发现房价已经下跌了30%多，下跌幅度应该是比较罕见的，美国次贷也是由于房价引起的，但他们的房价也没有下跌20%多，只有10%多，所以我们30%乃至40%的幅度，我们可以考虑现在是否是这样的价格水平？
　　第二是我们的成交量，今年1-7月份成交量里180万平方米的成交量，同比减少了53%，这样算起来，如果我们的市场状况没有改观的话，全年大概只有300万的成交量，相当于10年前的成交量。目前这样低的价格、这样低的成交量你觉得合理吗？我觉得不合理。
　　第三是土地，今年1-8月份，全市出让的土地16块是居住用地，其中8块流标了，也就是50%流标，而且其中得标的还有一些是有政策性用地，真正算起来有超过50%的土地流标，从土地的成交量、从价格来说，如果我们之前说去年是非理性的繁荣，我觉得今年可以用非理性衰退来说，按照这样的行情走下去，我对我们的经济前景很悲观，要是这种情况不改变的话。
　　但我们有一个信号可以提醒大家，9月14日中央出台政策下调“双率”，这是一个释放的信号，贷款利率是四年来的下降，准备金率是九年来的下降，宏观调控的政策到了一个转折点，我姑且把它作为一个“拐点”，可能也是回应刚才主持人说的我们以前看空，其实我们不是看空，我们是一直对这个市场忧心忡忡，我们觉得非理性的繁荣与非理性衰退同样对经济的损害很大，而且非理性衰退对经济的影响会更加严重。
　　主持人：谢谢沈主编，发现主流媒体对政策信号非常敏感，也让我们在黑暗中看到一丝光明。
　　深圳一手房市场从今年春节过后普遍成交非常低迷，但春节前后南山的雷圳0755和5月份碧海中国区的丽港华庭，开发都出现了火爆旺销的场面。请问众厦地产的林总，您对楼市低迷的成交怎么看？在看空的市场氛围之下为什么有些项目能做到开盘旺销呢？
众厦地产深圳公司总经理林昌隆先生
　　林昌隆：感谢主持人，感谢各位来宾，众厦作为一个专业地产策划代理公司，在市场上我们看到大部分楼盘的成交量几乎都没有超过一半销售率，大概是44%的成交率水平，但市场上确实也不乏一些卖得好的项目、旺销的项目。我们可以看到的背景状况是竞争与观望是并存的，竞争最主要来自于开发商，根据众厦的市场监控，在售项目有147个，这147个项目在市场上争夺客户资源，所以开发商在不同角度上也运用了大量的资源。作为一个旺销的楼盘，首先定位要合理，定位包含市场定位，你卖给哪一个市场？以及客户的定位，想卖给谁？谁是真正的用家？此外还有物业的定位，到底我们要卖给这个市场上怎样档次的物业？这也和成本是有相关性的，当然价格定位是否成立也是决定成交的主要因素。最后是147个项目里是否有能够吸引眼球的营销策略也很重要。
　　在市场中，到底我们的物业卖给谁？卖给哪一个片区里？这个物业真正的买家是谁？价格方面，当然是要一个合理的价格，毕竟成本摆在那里，对于开发商来说，愿意付出一些诚意，除了刚刚说的147个项目以外，还有一些未推出市场的项目，根据我们的统计还有88个项目，也就是未来市场大概有235个项目竞争，在推广策略上如何使得项目变为最吸引眼球的项目是一个核心，但作为代理公司或者作为开发商来说，中介公司的责任是拉近开发商与买家的成交意识，这是首要的重点。
　　主持人：谢谢林总，让我们感到理性、客观包括营销技巧的销售策略对于开发商多么重要。
　　房地产信息网做了一个最新的网上置业者调查报告，有请周总监为我们介绍一下详细情况。
深圳房地产信息网研究总监周学军先生
　　周学军：首先非常感谢众厦，感谢主持人。在参加这个论坛之前，我也和几个朋友聊了一下，今天秋交会的论坛有一个特色，没有几个论坛是说什么时候购房是合适的时机，是不是大家都忌讳这个话题？相反比较多的是、地板等等一些时尚的东西，但是今天在座的，包括外面的置业者能够放弃国庆假期来参加秋交会，相信大家都很想购房，也是确确实实希望能找到合适自己的房子、合适的购房价位。
　　在秋交会之前，我们在网上做了一个2008秋季置业调查报告，我们总共收到了将近7000份有效问卷，调查报告我们挂在深圳房地产信息网首页，并且现场我们也打印了一部分，等会儿有同事会发给大家，这份报告是给大家参考的，我们很想知道当前的市场行情之下，到底有多少人还会继续等待？还有多少人会在短期之内出手？对于中国人来说，房子是我们安身立命的地方，大家都想拥有一套房子，但什么时候买？到底现在能不能买？这是大家最关注的，这里其中有一个数据大家可以关注一下，也就是购房意向，未来一年内买房的可能性调查，刚才在下面我跟宋丁老师还在研究数据，研究深圳市800万户籍人口来算，如果真的有超过50%的人想买房，然后再按照一家三口来算户数，那就是一个天数，深圳的房子肯定是供不应求，到今天为止根据深圳市国土局的统计数据，目前在售项目有5万多套，不到6万套，如果按照这个数据来分析，明年的房子是根据不愁卖的，但说句实话，现在是大家的信心问题，昨天我还在跟惠州一个开发商谈，他的成本价是3716元，但他秋交会卖的价钱是3500元，亏本了，他说他在做地产界的雷锋，因为没钱了，他们需要钱去支付建筑工地的费用，现在是能卖多少算多少，所以这就是一个新的问题，3500元，开盘一个月下来卖了50套。
　　还是中国人的习惯，买涨不买跌，今天在座的大多数会有这个心态，现在房价我能够承受得了，比如前海片区八、九千的房子我能承受得了，宝安西乡八、九千的房子我也能买得起，但大家可能会都有一个想法，我今天买了，明天、下个礼拜或者到了年底会不会继续跌？这就是信心的问题，作为住宅来说，自从去年炒房泡沫吹爆了之后，大家今年非常理性，我们也做了很多关于这方面的问卷调查，包括我们组织了很多次团购，说句实话，自从7月27日组织了前海400人的团购只成交了8套之外，后面基本上就没有什么成交了，但每次去的网友非常多，每次去都有一、两百人，但大家都观望，他们的想法都是现在可能还得观望一段时间，这几天我一直在秋交会现场，跟几个开发商也聊了一下，这次秋交会大家都有推出特价房，但特价房推出的效果怎么样呢？按照楼盘的地理位置与总价各有不同，各有收获，有些成交还可以，但有些是消费者根本不买帐。如果大家真的要购房子，真的要在年底购置自己的物业，可以去参考一下秋交会的特价房，也可以参加深圳房地产信息网组织的团购，我们会尽最大的努力整合更多的资源，为大家争取最好的价格。
　　我就讲这么多，谢谢！
　　主持人：谢谢周总监，其实我们知道深圳各个网络媒体都在组织网友团购，他们的目的也是希望在市场价格回归理性的前提条件下为置业者提供更多的优质服务，这里也很感谢各位媒体。
　　各位的观点陈述环节基本结束，下面我们要从更深入的观点、问题给大家解惑，
　　首先想问一下宋丁老师，我们知道很多深圳市民确实都有
　　宋丁：大家知道美国次贷危机就是因为房贷出现了很大的问题，导致美国出现整体经济危机，但我想告诉大家一个事实是千万不要把美国的经济模式和中国经济模式直接做类比，因为美国这次大的危机很重要的原因就是美国
　　第二、中国人的还款能力很强，因为我们有储蓄，中国人的储蓄有50%以上，老百姓喜欢存钱，但美国的储蓄率低于1%，所以一旦出现经济下滑、房地产价格下滑，美国的房贷问题就会非常严重的显现出来。
　　香港出现亚洲金融危机时，香港房产跌了70%时，绝大部分香港人仍然还款，也就是还款能力与负资产之间并没有相关性，从这一方面来讲，我们可以维系我们的房地产市场的发展，深圳也好、全国也好，房地产出现了一年的下滑，大家都出手比较谨慎，观望气氛特别浓厚，但如果国家在经济上、政策上把经济做平稳以后，成交量放大，更多人贷款买房，我认为国家的信贷政策并不会出现问题。
　　主持人：我发现有一个特点，像美国这些成熟的西方国家如果出现经济危机，回暖期很漫长，但中国从2000年完全全面实施货币化以后，02年、04年都有类似的唱空楼市的声音，现在温家宝总理也提了一句话，现在信息比黄金更珍贵，您是不是能分析一下政府会在未来采取哪些措施恢复大家的信心？
　　宋丁：
　　主持人：谢谢宋老师，下一个问题我想问一下世华地产的梁总，我们知道西方有个经济理论――博弈论，深圳楼市也有博弈的成分在里面，比如开发商和政府博弈地价，消费者和开发商博弈房价，如果房价下跌，开发商就不拍卖土地了，如果房价不下跌，那好象我们的消费者就不买房了，如果大家都这样博弈下去的话，可能会给我们的经济、银行体系，尤其是年初有一个新闻说深圳有千亿的房贷危机，您作为二手房的资深人士，和银行也经常有一些探讨，您对这个问题怎么看？
　　梁文华：第一要看我们的
　　这里有两点可以提供给各位参考，
　　主持人：谢谢梁总非常中肯的建议。
　　我想问一下沈主编，作为主流媒体，您肯定掌握了很多数据，有一组数据说现在全国城镇已经建成的住宅约140亿平方米，每年新竣工的住宅有6-7亿平方米，表面看这些新建的商品房如果卖不出去只是影响了开发商或者影响了房地产行业，但从实际上来讲，你觉得会不会对整个社会的财富积累起到反面的作用？您怎么看待这个问题？
&p&　　沈永淳：估计这两年大家的财富主要放在房市、股市，这两年资产缩水30%是很正常的，从全世界范围来讲，房市与股市是市场经济的两个重要指标，房价大幅下降对中国来讲是财富的缩减，可能我们的缩减比国外通常的比例还要高，因为中国是要居者有其屋，安居乐业，房子是最重要的，可以没有股票，可以没有汽车，但房子一定要有，这两年楼价大幅攀升，可能是一大部分人在享受财富增值的过程，但之后我们又遭遇“过山车”。&/p&
&p&　　在中国来讲，房子是比较大的需求，从市场发展也好，从居民生活习惯也好，本轮调控可能有些欠妥，但整个市场的方向还是会归位的，从最近政策出台、调控措施以及全方位的打压到重点“有保有压”，再到逐渐放松，未来房产还是中国人财富增值的方向，可能因为这一两年来的下跌，大家已经忘记了，今年年初中央出台了怎么保障居民财产性收入的增长，但其实中央的方向是没有变的，变的是具体的操控，这一系列调控政策角度的转变，方向会逐渐回归理性。&/p&
&p&　　主持人：谢谢沈主编，我们知道好象是房价下跌100元/平方米，全国人民就要缩水1万亿人民币，但实际上股票下跌1000点，全国人民的财产损失有3万亿人民币，这样看好象还是买房子比较划算。&/p&
&p&　　还有一个问题想请问众厦地产林总，去年10月份之前，所有的商品房都不愁卖，基本上排队还可能买不到，但今年以来，开发商面临很大的压力，市场上的供应不断增加，但需求意向在不断减少，请问是不是在现场的市场氛围中只要开发商降了价就一定能卖得动？&/p&
&p&　　林昌隆：坦白说降价不一定是有效的，但最起码今年是有效的，我认为08年降价是有效的，09年降价还有没有效？我敢说09年降价是无效的，我们一直在强调现在的价格到底有没有底限？肯定是有底限的，而且底限已经很接近了，大多数开发商肯定不会亏本，哪怕是亏，都不会亏很多，主要是解决手上资金链的问题。&/p&
&p&　　未来斟酌真正的用家，开发商也好或者是销售公司也好，都是主要的工作环节，解决降价甚至越降价越难卖，就要解决用家的问题，用家不会只是因为价格去买，或者他也不会只是看着价格太高就不去买，关键是要解决居住使用的问题。所以我认为解决了用家的问题就是最好的解决方案，包括房屋的使用价值，包括物管、配套等等，这里我想提几点购房的建议。&/p&
&p&　　一、对于用家来说，我的建议是不需要考虑价格到底是什么价位，不要因为价格很低你就去购买，购买了你也不一定喜欢，也不要因为价格太高不去购买，因为你需要的不是关心价格的多少，你需要的是这套房子是你未来居住的，你是买来生活的，长期来说房产肯定是上涨的，而且一波比一波高，如果买家是用家的话，那我们就不需要去考虑现在价格是否还会下跌，跌是肯定的，关键是我们能否买到我们所需要的房子，这里我想提醒两点：一、量力而行，不要在资金上造成过大的压力；二、首次置业尽可能购买现房，现房能将风险降到最低，将来需要换房可以用出租等等方式解决资金链方面的问题。买房子一定要买自己所需要的生活，但主要还是量力而行。&/p&
&p&　　主持人：我们知道网络媒体是深圳最新兴的，也是最火爆的媒体，网上有很多活跃的唱空的声音，也有唱多的声音，甚至很多维权的话题也是从网络媒体上兴起的，前期由于万科降价引发了业主的维权行动，包括砸办公楼，包括在售楼处被某些人殴打，这些事情在网上引起了很多对万科品牌的争议，请问周总您作为一个网络资深人士，您怎么看维权事件？&/p&
&p&　　周学军：从去年年底开始已经有个别项目开始所谓的维权，但到今年8、9月份，维权愈演愈烈，而且波及到全国，我想始作俑者应该也在咱们深圳，但从我个人来看，心情可以理解，但行动有欠妥当，为什么说心情可以理解呢？我自己也是购房者，站在自己的立场上，我肯定不希望自己的房子短期内缩水20%、30%，站在任何人的立场上，不管是自住的还是炒房的，都比较难以接受。自住的话，虽然自己住在里面，但也不希望自己的物业贬值；投资就更不要说了，都是就是为了获得利益，一旦利益在这一波调控中消失了，后面根本就不存在能挣到钱了，只是亏多少，在这种情况下维权的心情是可以理解的。&/p&
&p&　　但是作为市场经济中购房的行为，个人认为大家应该更加理性，如果是自住的，倒不存在去维权、参与维权活动，如果是投资的，就更加不需要了，因为本身投资就有风险，就像我们投资股票一样，相信在座的很多朋友也投资了股票，也失利很多，但找谁去呢？包括我们买车，从商品交易方面来说，这是没有办法行得通的，个人认为维权这一块，心情可以理解，行动有欠妥当。&/p&
&p&　　主持人：谢谢周总监。&/p&
&p&　　现在进入第三个环节――观点PK环节，我提出一个对话的主题，大家首先表示认同或不认同，之后简单的说一下你的理由。&/p&
&p&　　第一个问题，深圳楼市价格调整到位了吗？现在泡沫还有多大？哪些区域有泡沫或者哪些区域的价格下降空间已经很小了？在回答这个问题之前我想先给大家提供国土局方面的信息，深圳房价今年1-8月商品住宅的销售均价是13728.99元，同比去年上涨了4.99%；从今年各月的价格变动来看，3月、4月、5月，连续三个月出现环比下降，6月、7月、8月环比回升，包括今年8月份的深圳房价是14049元/平方米，这主要是商品住宅的价格，如果扣除别墅物业，扣除高端物业以外，是12803元/平方米。新建商品房的销售规模、销售速度都陆续下降，1-8月份深圳新建商品房的销售面积是225万7千平方米，同比减少了51.29%，其中住宅销售面积是206万8千7百平方米，同比减少了50.52%，从1-8月08年销售住宅的情况来看，3月份成交量是回升的，5月份成交量是回升的，但最近三个月又出现连续下滑，说明市场的观望气氛还是比较浓厚的。&/p&
&p&　　周学军：这个话题不好回答，现在业内有一句话“没有最低，只有更低”，到底什么时候是个底？我们谁也不知道。现在的房价有没有泡沫？按照深圳前段时间卖地与物价(包括建材、水泥、人工等)来衡量，个人认为有些区域的房价还是有一些泡沫，但所谓的泡沫我们可以理解成比较高的利润，因为泡沫是吹的很大，但利润我们可以把它定性为老板想赚多一点的市场行为。&/p&
&p&　　具体是哪些区域？2006年、2007年上半年上涨的比较“凶”的区域，包括碧海中心区、宝安区以及龙岗中心区，从全市来说，可能还能降10%左右，如果降到20%的话，市场行情就不好了，因为真的降到20%，整个中国经济可能就真的出问题了，如果降20%的话，有一些后面拿地的开发商就硬着头皮亏本卖，否则就烂尾，现在是由市场决定的。&/p&
&p&　　主持人：刚才周总监的意思是市场可能还有10%-15%的下调泡沫空间，有请沈主编谈一谈。&/p&
&p&　　沈永淳：泡沫让我想到了股市里的PE，在6000点的时候，PE到几百都说没事儿，不高，但现在PE只有十几、二十，还说高。我们理解的所谓的泡沫和PE是建立在研究炒作的话题，泡不泡沫可能大家还是要关心一下到底现在的地价是多少，再加上成本和合理的利用。前两年疯涨时，开发商把价格的定价规律搞坏了，现在经过这轮调整，价格逐渐回归到相对合理的价值，比如龙岗中心区，现在是6000元，土地出让加上成本，基本上是没有利润空间的，到了这个地步，你说它的估值还不合理，难道要他倒下去才叫合理吗？当然还有一些豪宅的价格还是很高，但我们要清楚一点，豪宅的因素从来不在普通置业者考虑的范畴之内，豪宅应该说是非理性消费，它不应该列入到参考资料中，8月份的数据是12000多，这个数据虽然存在着泡沫，但泡沫可能也不大，房价从05年开始启动，当时是8000左右，这两年一个是财政收入，一个是人民币升值，再加上这些因素考虑房价，相对来说就不是很合理。总而言之，目前的房价水平泡沫不大。&/p&
&p&　　主持人：现在有请宋老师。&/p&
&p&　　宋丁：我讲两个效应，一个是眼镜效应，这个眼镜是二千多元买的，但我估计它值不了一千元，所以这个眼镜的泡沫是100%，台上坐的五位嘉宾有三位戴眼镜的，也就是台上的嘉宾中60%是眼镜泡沫经济的受害者，在市场经济中，我们看到太多的泡沫，远远不止房地产一个泡沫，泡沫太多了，股市就是泡沫，市盈率就是泡沫，什么叫市盈率？就是真的那一部分，市场经济的本质是虚拟经济占主导的，全世界五大流通货币资本中，90%以上是虚拟资本，真正的实有资本还不到10%，所以你们要适应市场经济的虚拟部分。&/p&
&p&　　第二是公共汽车效应，我们作为一个乘客，你没上车时会抱怨前面的人上的太慢，但你脚一踏上公共汽车以后，就突然想让后面人别挤我，别着急。去年9月份就是上了车的效应，大家看了高兴，但去年以来，公共汽车效应变成了没上车，房价一直在跌，高兴的不得了，但车上的人烦死了，我一百万买的房变成八十万了，这就是公共汽车效应，我建议大家一定要深刻的理解你是车上的人还是车下的人，可能你爸爸有房子，你爸爸是车上的人，你现在在车下，你希望房价跌还是涨呢？从你爸爸来讲你希望别跌了，从你来讲你希望便宜一点。&/p&
&p&　　如果我讲五万元一平米在深圳有人买得起，二千元一平米在深圳有人买不起，关键是要找到合理的平衡点，从这个平衡点来看，一定要有科学的依据，过去叫房价收入比，这个房价收入比没有中国的案例，我们用国际的1：6也不一定标准，我用的办法是人均GDP中的40%，这也是国际标准，深圳在全国人均GDP是最高的，我们超过一万美元，而40%就是四千美元，四千美元按1：7的美元汇率计算，差不多是三万元，全家3口人，一家的收入一年就是十万元左右，十万元可以干什么呢？人民币在升值，十万元买中小户型是可以买得起的，所以从这个意义上看，深圳的房价如果低于一万就是不理性的，超过一万也是不理性的，我们从这中间寻求平衡点，所以没有数据说公元日之后，价格是1万二千四百元，我认为差不多该出手时就出手，你注重的是幸福感，如果丢掉幸福感只看指数有什么意义呢？一万元和三万元买的房子，住的质感是一样的，所以从这一点来讲，自住客不要太关注价格本身，作为投资客来讲，将来也可以投，但不是今天，明天是什么时候？我不知道。&/p&
&p&　　主持人：谢谢宋老师。&/p&
&p&　　梁文华：讲的很好，我们刚才说是不是泡沫，价格肯定还有下调的空间，刚才周总监也说了，现在还有10%左右的价格空间，作为置业者来说，我们看到所有的数据都有两类人，一类是投资的，一类是自用的，自用确实跟我们的生活质素有关系，子住也是很难受的，现在给你们最大的选择空间、与往年最大的不同是你们现在有足够的选择权利，可以慢慢去挑、慢慢去选。至于是不是泡沫？我觉得应该不存在泡沫现象，特别是在关外的一些片区，刚才周总讲了，龙岗片区很多楼盘已经到了发展商成本价的时代了，老是一降再降，特价再特价，给了我们最大的选择空间。&/p&
&p&　　我个人认为更大的问题是我们的心理问题，我们是否要买房子？是否要改变我们的生活？是否要投资？我们的钱是不是一定要放到房地产这一块去？如果不急的话，还是有一点选择空间的，可以再看多两三个月，但还要考虑你的实际，如果你一定要到性价比超低的时候买，我觉得空间不是太大，特别是市内，像罗湖区、福田区，今年下跌的空间不是很大，包括豪宅，下跌空间比较大，像龙岗是最早下跌的片区，而且现在已经差不多了，已经到了成本价。第二个片区是我们在几个月前看到的宝安区，宝安区的价格4月份开始回落，龙岗是今年初开始幅度比较大，此外还有现在的南山区，游戏刚刚开始两三个月时间，一些成熟的社区，如罗湖、福田CBD空间是比较有限的。&/p&
&p&　　主持人：有一句话“机会是给那些有准备的人”，所以我们入市的时机也是给准备入市的人准备的，现在有请众厦地产的林总给大家分析一下现在的市场调整情况，以及对一些片区物业的建议。&/p&
&p&　　林昌隆：刚才几位都谈到市场泡沫的问题，对我来说，我不认为目前的市场存在泡沫，&/p&
&p&　　林昌隆：刚才几位都谈到市场泡沫的问题，对我来说，我不认为目前的市场存在泡沫，主要是因为政府的干预比较早，06年开始干预，对于市场上的开发商也好，买家也好，风险意识相对来说来得比较早，所以投资过程比较平稳，资金实力也比较强。&/p&
&p&　　之前我们看到的价格还是涨的比较厉害，我认为主要来自于两点，第一是投资客的参与，投资客确实没有进行实用的，所以就产生了我们看到的07年的抢购场面，对于开发商来说，有了抢购，价格自然就上去了。此外是赠送面积这一块，虽然现在我们看到有些楼盘的过往价格是6000元，后来变成了元，其实开发商其中赠送了很多面积，如果按照实用面积来算的话，与之前的价格相差不多。目前的状况我认为是房地产市场周期的调整期，按照其他国家和国际上的惯例，调整一般需要三到四年，目前我们最起码还需要两到三年的调整期，调整期的主要目的是消化现成的、之前的投资客手中购买的房子，这些房子需要真正的用家来消化，经过一段时间的消化之后，市场会变得更健康，然后会迎来新一轮的升幅，这是未来的整体发展，是自然规律，但总体来说我认为不存在泡沫情况，而是正常下滑的调整期。&/p&
&p&　　主持人：谢谢林总，第一个主题观点已经PK完毕，有些嘉宾对调整是否到位存在怀疑，但另外一些嘉宾觉得目前的市场正处于正常的价格波动之中，是否入市完全可以根据自己的情况作出判断。&/p&
&p&　　第二个PK观点，目前深圳楼市低迷，政府是否需要救市？这里介绍一下背景资料，我们可以从新闻上了解到，最近包括西安、重庆、郑州、南京等省会城市，近一个月以来已经出台了非常明确的扶持房地产发展的措施，包括减税、取消商品房成本限价、建议银行放松第二套房贷标准，这是外围情况。来自深圳地税局最新数据显示，由于今年商品房销售大幅下降，1-8月深圳房地产业税收完成72.93亿元，同比减收3亿元，其中主要是营业税下降幅度比较大，交易这一块税费的下降幅度超过了45%，对此深圳市房地产研究中心报告指出，在此轮调控之中，深圳房地产市场率先出现调整，这种冲高回落的运行轨迹是市场规律作用的正常现象，但为应对当前市场低迷的局面，采取适时和恰当的干预措施也是必要和可行的。在保持调控政策的连续性和长期性的同时，可以在尊重市场规律的基础上，适时适当采取短期的调控措施，比如借鉴其他城市刺激楼市的税收减免、利率调节、实施灵活的土地政策等措施。&/p&
&p&　　实际上现在不是要不要救市的问题了，而是深圳作为一个率先调整的城市，她要不要救市，昨天在一个论坛上王锋博士也指出了政府正在研究一些救市措施，下面有请各位嘉宾对深圳市政府需不需要救市发表各自的看法。&/p&
&p&　　林昌隆：目前是否应该救市？其实我觉得是需要的，最主要是有几方面需要政府参与，受到是调整过往的压制政策，我们在06年开始不断限制进行打压，现在可以把一些政策放宽，比如第二套房的限制。&/p&
&p&　　第二、其实对市场的平稳要进行监管，比如房产在上涨时进行监管，而下调时也应该要进行监管，在合理的价格进行销售，不应该有恶性竞争。&/p&
&p&　　第三、政府相关部门应该更多的关注开发商一些项目的开发进度，确保所有的项目能够正常正常竣工、验收，交到住户手上，促进市场的健康发展。&/p&
&p&　　梁文华：政府要不要救市？我对此没有太深的想法，到今天为止我觉得调控的目的才慢慢表现出来，如果太早出一些政策的话，我估计也会有一系列社会矛盾，我们几年前一直在实施的适当调整可能会产生一定的矛盾。但作为置业者，或者是有闲钱没有渠道投资的话，在中国无论是投资还是自用客一定要留意政策的动态，如果马上出台限套令，一个人可以买很多套，这就是投资，你要做投资英雄就要出手了，可以考虑关注产品投资渠道，包括住房的也可以马上去看。其次，政府减税也涉及到自用的，本来需要半年时间选一套房子，这时你可能要在三个月内作出决策。&/p&
&p&　　宋丁：我觉得问题不是行动本身，而是要考虑概念，现在救市的概念太敏感，过去我们国家是计划经济，政府从上到下、从左到右全管，包括你找对象，由党来决定你何时找对象，但现在政府突然发现中间有一块土地是市场可以自己操作的，什么时候才管呢？你长的太快了我来管你，中间走的好好的管什么？没必要。去年9月为什么出台二套房贷政策？是因为走的太快了，所以政府出手管压你，这就叫宏观调控。现在又跌的太猛了，中国再出手宏观调控不是很正常的吗？但政府的宏观调控有两种，一种是一般的政策措施，比如出了一点问题时，政府出台一般的宏观调控常规政策，如果走的太猛要出轨了，太慢了要死掉了，要停止呼吸了，这就需要救市，我觉得现在深圳的房地产还没到要死的时候，所以不要轻易说救市，如果政府什么都不管，那叫政府不作为，那就要追究政府的责任，政府要看到，深圳房价下跌30%-40%的时候，当我们的国民经济出现比较大的问题时，政府一定要出手出台一些正常的措施使市场不要出现严重的下滑，不要到要死的时候，才像美国那样救市，我认为不要救市的概念，而是宏观调控正常的措施，包括货币政策和财政政策。&/p&
&p&　　沈永淳：严重同意宋老师的观点，可能大家现在对于“救市”这两个字太敏感，很多人认为救市就是把房价搞到原来的水平，其实我觉得这是一个误解，我认为救更多的是宏观调控的措施，宏观调控是反周期的行为，当涨的太疯时它要调控，当市场太冷时，进行适当的调控，让市场“温”起来，这样的调控措施是保持市场稳定发展的行为，而不是一定要非此即彼的，让房价归位到原来的水平。王锋在一次论坛上要进行税收减免，但被误解为为开发商为虎作伥，可能我们有点片面的了解政府所谓的救市行为，政府的层面是保持整个经济层面的稳定增长，大家是否知道房价政策水平的出台政策，我们的货币化分房在严格意义上讲也是政府调控行为，它是更大的救市，1998年出台的货币分房政策，当时的分房都是福利分房、补贴分房，当时也是一个泡沫，怎么去拉动内需？当时朱熔基出台，一个是货币分房，一个是教育市场化，一个是医疗市场化，这三座大山因为政策的实施，一方面挽救了90年代中泡沫经济的衰退，但也因为后来没有反向调控，导致房价、教育成本、医疗成本的大幅上涨，所以在过度的衰退、过度的反周期行为我们提出救市的概念，应该理解为政府要保证市场稳定，大家可以看到中央文件从来没有说要保持房价高速发展，而只是说“健康稳定发展水平”，由于我们这两年对房价高速上涨的反感态度，一提救市就误解为价格的回归，其实不是这样的，大家可以联想到世界霸主美国这一轮经济危机，也就是因为在房价问题上没有及时的宏观调控，没有及时反周期调整，导致目前的状态。现在深圳恰恰是在边缘状态下继续恶化，一旦我们到了成交量、价格非常低的程度上，可能深圳的经济也会出现很大的影响，为什么深圳的经济GDP还在增长？并且幅度比较大？大家看到表面上的繁荣，但工厂有多少倒闭的？有多少外迁的？我们的市政工程不断增加，地铁全面施工，深南路拓宽工程，这些是政府拉动经济的不久措施，因为我们的房产消费、汽车消费、普通消费大幅下滑之后，政府为了挽救经济不至于崩盘，不得已全面启动政府行为，当然了，这与大运会的工程也有关，可政府也在出台更多的措施保持经济的增长。&/p&
&p&　　看房价不要极端的只看它的价格，而要看整个经济面的发展，有一句古话我觉得非常有用“倾巢之下岂有…”，如果我们的经济增长只有1%，那可能我们5000元的房子都买不起。&/p&
&p&　　周学军：今年要救的太多了，救楼市的，救股市的，珠三角中小企业等等，很多很多方面都要救。我的观点是在市场要溢水时才需要救，现在在整个中国，其实溢水的是中小企业、出口企业，我有几个朋友是做出口的，他们现在每天盼着美国能把救市政策做起来，昨天一听说7000亿美金救市方案被否决了，心又凉了，这次国庆节居然放假七天，而往年从来没有这样的情况，他们不断的裁员，最后卖掉老家当，干不下去了，中国真的要救市，可能首先要救的是劳动就业这一块，就深圳房地产来说，我觉得是晚着陆，政府调控手段起到了预期的目的，让它没有大起大落，只是一步一步跟着政府政策的脚步来走，这就是非常好的走势。如果真的还有20%的空间往下降，可能政府就要救市了，因为再下滑20%，整个中国国民经济就会出现比较大的困境，目前我个人主张先不要出台救市措施，但这段时间但是也看了很多新闻，包括中房协上书国务院要求政府出台救市政策，当然是没有成功，而且整个社会影响一边倒，大家对他们都不支持，所以我觉得救市还是要顺民意、顺大流。&/p&
&p&　　主持人：谢谢各位嘉宾，从各位嘉宾的理性态度可以看出来，只要我们房价理性正常的波动，就不需要出台措施，反之市场有非理性的趋向，政府就应果断出手。&/p&
&p&　　基本上各个环节已经完成了，最后我想用5分钟时间收集置业者的问题，请台上嘉宾解答，如果现场的听众还有其他的问题可以举手提问。&/p&
&p&　　第一个问题、我想在关内买房，但好的房子像后海那边我买不起，前海觉得不太适合居家，请问能不能找宝安中心区或者是西乡片区买房？7000元/平方米左右，你能不能给我一个参考意见？请众厦的林总回答一下。&/p&
&p&　　林昌隆：在宝安区域购买，根据需要应该是居住使用功能为主，7000元/平方米左右的水平相对来说是比较合理的，针对这个问题，有两个项目可以考虑，一个是宝安中心区的金泓凯旋城，目前价位是8000多左右，这个项目的品质相对来说比较高。&/p&
&p&　　另外一个项目是西乡的金港华庭，这个项目的交通配套非常完备，楼下也有沃尔玛，居住使用功能是相当不错的，如果在宝安区购房的话，除了注重居家实用和交通配套以外，更加关注的是尽量减少购买风险，尽量以准现楼为主。&/p&
&p&　　主持人：还有一个问题是03年已经买了房，现在有套两房自用，还有十来万存款放在银行闲置，投股票的话风险很大，请问投资房地产，深圳的哪一个片区回报比较稳定？能够以租抵供？这个我想请二手房专家世华的梁总回答一下。&/p&
&p&　　梁文华：这位朋友有十几万现金，如果想买套房子投资的话，有几点值得我们留意，第一、十几万买的房子户型估计不会很大，我认为你可以在福田CBD一些出租率非常高的成熟社区，而且回报率是交完首期以后最好不要再拿钱出去了，也就是不能低于6%的回报，你就可以买，这样进可攻退可守。其次我认为你可以考虑一下南山区、科技园以及南山区CBD附近，我觉得始终要考虑写字楼高薪白领比较多的地方。罗湖、口岸那一片也可以考虑，因为出租率比较高，下降空间相对比较有限。&/p&
&p&　　主持人：有一位置业者问“我在南山科技园上班，春节前要结婚，想买一套三房安置父母及自己使用，现在只能买一个首付20万左右，月供3000元的房子，请问我应该买哪个楼盘？现在买房是带装修还是不带装修好？请房信网的周总回答一下。&/p&
&p&　　周学军：如果是首次置业，按照你的承受能力，南山目前可供选择的也就是前海了，因为你在科技园上班，前海八、九千的房子现在也可以买得到，但我倒是建议突破心理关口到宝安区，宝安目前和前海比较，我开车到宝安比到前海快多了。&/p&
&p&　　现在有精装修的房子，大家可以选择带精装的房子，因为装修是一个非常劳心劳力的工作，而且目前政府是不鼓励二次装修的，为什么很多地方会出台政策，包括深圳市政府也在拟定相关政策，就是从2010年开始所有住宅都要工业化，也就是交给大家的房子都是拿着钥匙，买几件家具进去就可以住的了，国外在这方面执行得是非常好的，但在中国，大家对房子的装修风格各有差异，一些大的户型没有办法执行这个标准，但一些公寓、小户型“70、90”的，我觉得大家可以选择带精装的房子。&/p&
&p&　　主持人：今天的置业论坛到此结束，最后我想小结两点：第一、房价是周期性的，行业周期与国家调控措施的周期是重合的，再加上全球经济一体化，必然会受到国际经济共振的影响，在房价波段性起伏的过程中我们一定要理性面对房价的涨与跌，根据自己的实际收入选择最佳入市时机。&/p&
&p&　　2008深圳金秋置业高峰论坛到此圆满结束，再次感谢各位观众、各位媒体朋友，如果问题下来再交流，谢谢大家，下次再会！&/p&&
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