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投资拼的是眼光 新型城区商铺投资价值凸显 09:35:06&&|&&
来源：腾房网&&|&&
作者：李晓茹&&|&&
人气：217摘要：“手里有些闲钱，放到银行不保值，做生意没有时间和精力，投资个商铺吧？”最近，身边有这样想法的投资者越来越多，这样的现象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投资渠道的狭窄。& & &手里有些闲钱，放到银行不保值，做生意没有时间和精力，投资个商铺吧？&最近，身边有这样想法的投资者越来越多，这样的现象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投资渠道的狭窄。股市动荡、黄金疲软，在经济形式下行的市场中，只有房地产在稳中上升。而通过近几年的房产投资市场来看，商业地产也正在悄悄地发生变化。在经历了城市综合体的投资热潮后，传统的街铺投资又进入投资客的视线。
& & 商业研究普遍认为，新型城区商铺投资升值快，性价比更高。市中心地段稀缺，且商铺价格较高，相对投资回报率低。选择市中心以外的商铺，则需要考虑整个区域未来的发展空间，区域空间将带动商铺的运营环境，并提升商铺的投资价值；其次是考虑周边环境居民的素质和消费人群的类型，新区的发展商定价比较保守，一般按照成本加上一个很合理的利润率来定价，只要市场上商铺的总成本没有明显降低，新区商铺跌价的可能性非常少。北美街区&央街位于开发区学苑路与京港澳高速交叉口，区域价值无可比拟，借势发展强劲的开发区发展潜力不容小觑。北美街区&央街，金明集团倾力打造的省会东南20万㎡北美风情一站式社区商业，项目据守交通要道，周边交通路网发达，临近省会唯一快速路槐安东路沿线、京港澳高速和地铁三号线，便捷交通轻松畅达全城。
& & 优越地段决定稀缺价值，超高人气造就财富传奇。北美街区&央街独立于住宅之外，是服务于社区的一站式综合商业，聚集型社区商业店铺集中，汇集更多人气。央街规划有沿街商铺和综合楼，统一规划管理，灵动商铺空间适合多元业态，随着北美街区&傲湖和周边楼盘的逐渐入住，坐拥稳固消费人群，依托便利的交通环境，辐射30余万庞大消费群，造就超高财富保障。
& & 北美街区&央街钜惠全城，火爆热销！60-380㎡灵动空间， 5800元/㎡起，2万抵5万，买两层送一层！最高赠送102㎡，最高优惠120万！相关阅读·&·&·&·&·&·&·&·&编辑推荐·&·&·&·&·&·&·&·&周边楼盘---裕华区---裕华区---东开发区10060&元/㎡裕华区8700&元/㎡裕华区---东开发区同价位楼盘450万元/套长安区热点楼盘---长安区---长安区---新华区---东开发区---裕华区---长安区---新华区---新华区最新楼盘---东开发区---正定县---栾城县---长安区---元氏县---鹿泉市---桥西区---桥西区&&楼盘简介&均价:&0 元/㎡区域:&东开发区位置:&学苑路与京港澳高速交口东南角售楼电话:&8/222·&北美街区·央街钜惠全城，火爆热销！60-380㎡灵动空间， 5800元/㎡起，2万抵5万，&[剑泰]·&近期，北美街区·央街60-380㎡黄金商铺火爆热销，引领2015商铺投资新热潮。&[蕞後的蕞後]·&北美街区央街是商业吧。&[多one多]总评:&好评&
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深度分析篇解开商铺投资的五大悬疑文/ 本刊记者 甄爱军商铺投资遭遇寒流，从宏观层面来观察，跟经济整体下行、实体经济回落导致零售市场下滑等有关；而从微观层面来看，与市场真实的供需情况、商铺投资自身存在的误区、无序开发、电商冲击等多个因素也有着极大的关系。悬疑一：供应是否已过剩现有的供应量已经远超实际市场需求，加之现有人均商铺面积远超海外成熟市场，我们目前所面临的最大问题是，巨大的市场供应会不会成为看不见的“堰塞湖”，随时威胁着商铺投资？记者在上海七宝走访时发现，虽然这里有着上海最为成功的社区商业发展模式，但商用物业供应的不断增加，也让这里感受到了一定的压力。据了解，目前在七宝板块，在售的商业项目有朗润园配套商业、七宝万新国际中心等，而正当早前开发的华商时代商业广场（南地块）还因为人气不旺仍有部分物业空关时，北地块上开发的项目又已经推向市场了。七宝只是整个市场的一个缩影，市场已经显露出供需失衡的苗头。以上海为例，截至11 月4 日，上海商业物业供应面积为872.58 万平方米，而今年前10 个月上海商业物业月均成交面积约10 万平方米。以这样的销售速度来估算，即使从现在开始不再新增供应，仅消化现有库存就需要整整85 个月，超过了7 年。商业面积供应过剩，已经成为当前商铺投资所要面临的最大的问题。世邦魏理仕根据上海在建项目情况统计，2014 至2016 年上海将新增商场面积330 万平方米，年均约110 万平方米，与以往年增40 万平方米的供应速度相比大大提速。其他一线城市同样也面临着这种难题，如同为一线城市的北京和广州，也面临同样的情形。据戴德梁行统计，2014 年广州将新增商场面积56 万平方米，接近目前存量面积的三分之一。如果按过去5 年年均消化10 万至13 万平方米速度估算，仅今年的新增供应就要超过4 年。北京2013 至2015 年新增商业项目体量将达到340 万平方米。库存在增加，但市场需求却在不断减少。数据表明，2013 年上海商业物业销售面积约180.9 万平方米，而截止到2014 年10 月底，上海商用物业销售面积约100 万平方米，按照目前的销售速度估算，以及综合考虑年尾楼市有望出现“翘尾”，2014 年全年销售面积也只有130 万平方米，下滑幅度接近三成基本已是事实。RET 睿意德策略顾问部总经理陈丽琳坦陈，目前我国商业地产面临过剩隐忧。发达国家城市人均商业面积1.2 平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10 个城市中，中国占了9 个；中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。悬疑二：哪些商铺是雷区投资者曾经以为，投资商铺跟投资住宅一样，只要买到就赚到。但如果商铺的开发与经营脱节，越来越多的案例告诉我们，失败的概率极大。现实的情况是，商铺投资方面已经出现了不少“雷区”，需要小心为上。一是小面积商铺“雷区”多。现在有很多专业市场类商铺项目，如鞋城、服装城、箱包城等，都会推出面积小于40 平方米的产权商铺，其面积小、总价低的特点确实迎合了市场需求，为普通投资者所能接受。陈丽琳分析指出，开发商为了快速回笼资金，往往会把商铺分割成小面积商铺，但这种做法根本没有考虑后期招商及运营管理，已经脱离了每种商业业态的店家具体需求，所以往往会出现销售火爆而后期招商迟迟无法展开的情形，投资失败在所难免。也有调查结果显示，有统一运营的商铺和散乱经营的商铺，两者价值有的相差高达50%。这一点已经成为业内公认的商业投资原则。二是售后包租问题多。3 年前，上海金山义乌小商品城的业主曾经以为自己找到了一个稳赚不赔的好项目，因为开发商承诺包租，第一年返还6% ，比例还会逐年提高直至10%，同时还能分享商铺的经营收益。但大部分投资者至今也没有得到承诺的回报，相反连本都亏光了。售后包租一般会规定包租期限，通常有5～8 年，每年给予一定的投资回报，如8%，稍高一些可以达到10%。专家表示，售后包租形式从某种程度上来说，其实是一种营销手段，即使开发商兑现了承诺，但租赁期限结束之后又该怎么办？如在包租过程中就出现了问题，经营方因为经营策略作出调整，甚至资金出现问题都会选择退出，最终遭受损失的还是小业主。即使有开发商号称打破常规，喊出“终身包租”口号，但仍然无法改变经营方中途退出的风险。三是社区商铺前景难料。在上海闵行区顾戴路上，记者发现某住宅项目交付使用10余年以来，建成的配套商铺一直空关，并未租出。洲联国际总顾问刘力博士分析指出，商铺能否成功，并为投资者带来丰厚的投资回报，除了其经营价值之外，还跟其市场实际配比有着密切的关系。但商铺投资一度火热异常，诱发了开发商的热情，使得社区类商铺开发脱离了相应的配比标准，导致这类商铺大量出现供过于求的现象。悬疑三：无序开发谁之过商用物业供应量越来越大，为何会出现这种情况呢？又是什么原因造成这种情况出现的呢？就目前情况来看，商业物业占整个房地产市场供应的比例并不小。以上海为例，根据“网上房地产”网站公布的数据显示，截止到11月5 日，整个市场供应量为2943.18 万平方米，其中商业物业供应面积为871.68 万平方米，占比为27.78%。而根据市场监测机构结果显示，在2010 年之前，该比例一直低于20%。专家分析指出，造成这种现状的原因是多方面的，主要还是因为开发商的投资冲动。上海市商业经济研究中心主任齐晓斋分析指出，针对住宅市场的宏观调控政策，使得开发商把更多的精力转向投资“不限购、不限贷”的商业地产，因此造成商业地产开发面积不断增多。而与此同时，由于各种各样的利好刺激，又强化了开发商的投资意愿，如上海的自贸区、迪斯尼、大虹桥等概念，确实很受开发商关注。近年来，上海土地市场的商用物业土地供需情况也反映了这样的变化。有数据显示，2013 年上海自贸区获批，商业物业用地达到了750 万平方米的高峰，随之而来的是开发商拿地热情高涨，也达到了582 万平方米，为近年最高（具体可见图）。悬疑四：电商冲击有多大电商的蓬勃发展，对实体商店经营肯定会带来影响。相关统计数据显示，去年全年，我国网络零售交易额达1.8 万亿元。根据《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》，我国到2015 年电子商务交易额将超过18 万亿元，网络零售交易额将突破3万亿元。电商的发展，会“蚕食”实体店的经营份额。齐晓斋分析指出，电商并不是凭空生长的商业模式，它其实是社会消费品零售中的一部分，只是原来在实体商店完成交易，而现在转到网络上完成，此消彼长，所以电商份额的增长实际上是替代了零售的部分份额。从目前来看，经营标准化产品的商铺，受到影响最大，如图书、电器等。此外，电商的发展在某种程度上还会影响到商铺的租金上涨水平。记者在采访中了解到，上海著名的七浦路服装市场，两年前就出现租金回落现象，优质铺位从最高30元/平方米/天的水平向下滑落。而就在这两年，也正是电商取得突飞猛进的时期。相关机构的统计数据也显示，商铺租金水平在近年来变化不大，在很长一段时间内几乎维持在同一个水平。根据高力国际提供的数据表明，上海高端商铺整体租金水平在近3 年一直维持在40 元/天/平方米上下，并无明显上涨。而且不同区域的表现也各不相同，除了核心区域保持上升趋势之外，内环内区域及市中心区域的租金水平并未见上涨。这种“滞涨”还只是一个整体的表象，不少区域的商铺租金已经出现了回落。那么，电商会否逼得实体商店走投无路，甚至最终取代实体商店？专家表示这种可能性并不存在。陈丽琳表示，虽然现阶段电商发展速度较快，而且也因为成本较低而使得实体商店需求面临被压缩的情形，但电商还是无法取代实体商店。她预测，两者最终会在融合的前提下达到一个平衡状态，比如线上和线下结合得更为紧密，互为补充。悬疑五：现实需求在哪里时代在变，需求也在改变。投资商铺，只有紧扣时代脉搏，找准市场需求，才能在未来的商铺投资过程中占得先机。刘力分析指出，能满足居民基本需求的社区商铺仍具有投资价值，这类商铺主要包括便利店、洗车店、洗衣店、餐饮服务等。作为次一级延伸服务，可以包括宠物店、美容店等。此外，一些非配套类功能的发展也值得关注，比如教育类，包括乐器培训、周末补习等，甚至包括学前教育、亲子教育等。线上、线下相结合的模式也会派生出新的需求。刘力认为，在移动互联时代，互联网思维与O2O 模式不可避免地影响到商业的发展。表现之一就是电商与物流的结合占据供应渠道，线上订购注定要以社区商业或物业作为提货终端。目前，已出现物流的提货终端或者由物业代收，或者由便利店代收，或者物流公司设置自己的网点的形式。时代的变化，对商铺经营也提出了更高的要求。所以必须关注需求的变化，特别是新型服务产业在互联网驱动下的革命性变化。对此，应该尽可能减少或避免电商的冲击。电商虽然无法全面取代实体商店，但不可否认的是对部分实体店会形成巨大的冲击，比如前面提到的图书经营等。所以在经营过程中应该尽量避免与电商产生“正面冲突”，比如不要涉足电商的强势领域。当然，关键还是要做到找准市场需求。齐晓斋表示，不同类型的人群会有不同的需求，比如房价为5 万元/平方米的住宅组成的社区，肯定与2 万元/平方米住宅小区人群在购买力、消费诉求方面，有着较大的区别，所以不能生搬硬套。与此同时刘力提醒，还可关注O2O 与线下升级发展，以觅得新的商机。据了解，包括银行、开发商、物流商等都在进行尝试，试图更深层次挖掘社区需求。比如银行在尝试“社区银行”，在上海古美西路上，就租下了一个大约20 多平方米的社区商铺，开起了小区金融服务店。开发商也开始考虑为业主提供相应的服务，如花样年的“”等，就专注于社区服务，而物流商开始考虑与零售店联合等，都会带来新的经营商机。
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投资有风险 解析如何挑选最具投资价值的商铺日 10:06 | 来源：百度乐居
金科天宸：
投资有风险，如何才能挑选到好商铺呢?专业投资人士认为，商铺选购需要考虑的内容很多，有经济环境因素，有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资业态、人流状况等等。总结起来，要找到最有投资价值的商铺，必须注意商铺的地段、业态、人流以及投资前景等几大要素。而作为西永业态最全、商业最中心的项目，(
)以约200万的开发体量占据着西永商圈最有利位置，同时具备投资商铺的四个必备要素，是投资西永商铺的最佳选择。&&& 挑铺要素一：地段人气商气全靠地段　　“地段、地段、还是地段”，地产大亨李嘉诚的“地段说”，对于缺少投资经验的投资者来说，永远是值得信任的。地段，无疑是投资商业地产的重要衡量标准。好的地段为商铺聚集大量的人气商气。地段，直接影响投资回报率，因此，投资者除了要考虑价格外，地段也是一个非常重要的参考因素。
金科天宸商铺地处西永商圈最核心地段，周边多所学校、企业环伺；紧靠轻轨站旁边，1桥4轨5高速7隧道建造西永综合交通路网，使西永成为城市交通枢纽中心。通达的交通和强大的人流汇集在此，给金科天宸商铺带来巨大的消费群体和无限的升值潜力。&& 挑铺要素二：业态选对业态才有价值　　除了地段，投资者还需要对商铺的发展方向、业态做出科学的判断和规划。选对业态，不仅能为商铺带来非常大的经营效益，也可提升商铺的租金收益。
而金科天宸作为西永最大盘，是目前西永业态最全、体量最大的项目，拥都市商业发展利好，尽享西永得天独厚的政策优势；也聚集了包括“吃、喝、玩、乐、购”等多种业态，打造出全功能、全客群的复合型城市生活中心。全业态的商铺满足投资者的各种需求，金科天宸商铺是投资西永商铺最合适的选择。&& 挑铺要素三：未来预期只买对的不嫌贵的&&& 商铺不是越便宜越值得投资，而应该根据区域商铺市场情况、项目所有商铺形成的市场需求、未来发展前景等因素来衡量商铺是否值得购买。投资专家认为，在买铺阶段，商铺的价格往往很难体现其未来真正的价值，要不高估要不就是低估。因此真正的商铺投资高手其实很少过问价格，而更多的是评估商铺的未来预期。只有投资者在买铺之前对这个商铺的未来发展有了非常清晰的判断，并坚持“只买对的，不嫌贵的”投资思路，才可能挑选到最适合自己的投资商铺。
作为重庆六大城市副中心之一和五大新商圈之一的西永，是渝新欧国际铁路的东方起点，西部首个汽车整车进口口岸落脚处、中国最大的综合保税区和亚洲最大的笔记本电脑生产基地，以及跨境电子商务的主要基地。未来，西永将成为国际口岸繁华大都市。而金科o天宸作为西永最中心最大盘，不但未来的预期是其他商铺所不能比拟的，其价格也是抄底的，是即买即升值的好产品。&&& 挑铺要素四：开发商品牌跟随大牌但不盲信　　商铺是否值得购买，除要看商铺本身的价值外，还要选择开发商的品牌，以确保自己的资金安全。首先，实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。其次，长期从事商业地产开发的品牌开发商，都有成熟的合作伙伴以及商铺运营的整体思路或模式，能更大程度地保证投资者的收益。
金科天宸是金科品牌2014年1号项目，是17年品牌的全新力作。金科品牌作为一个深耕重庆本土的品牌开发商，多年来的发展和建设是值得信赖和依靠的。金科品牌作为金科天宸的强劲后盾，是投资者放心的选择。&&& 48万起，买最具投资价值的临街金铺
金科天宸临街金铺，位于商圈核心，是西永商务中心商圈铺，是百万方邻里大社区金铺，位置绝佳，享核心商圈、地铁、校区超大客流。现在，48万起，即可买最具投资价值的临街金铺。
金科天宸主力建面约30—80㎡的商铺，灵动空间大，满足客户多种需求。为给客户更多的实惠，超大开间设计则是金科天宸商铺的一大优势，小铺开间最高可达5m，拥有展示面积大的特点；同时，商铺还将享超小公摊的实惠，商铺公摊面积仅为5%—6%，超过一般商铺的公摊面积，客户将实得更多。这样位置绝佳、实得超多，具备投资商铺四大必备要素的商铺，是重庆拥有最高投资价值和潜力的商铺。&& 【项目动态】
目前，金科天宸别墅产品——大院联排已问鼎首发，套内约220—270㎡的联排，拥有围合式中庭设计，阔绰面宽，舒适的全套房，最多4层空间挑空，堪称金科最有诚意的别墅。
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