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关于易贷中国住房公积金贷款新政策解读
《管理办法》和《实施细则》调整的主要内容　　近日,《潍坊市个人住房公积金贷款管理办法》(以下简称《管理办法》)已经潍坊市人民政府办公室印发,并自日正式施行。与《管理办法》配套的《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》(以下简称《实施细则》)也已经印发。针对《管理办法》以及《实施细则》(以下统称新政策)所做的政策调整,市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)进行了解读。　　■　出台背景　适应房贷政策调整和经济发展　　我市自1999年开展公积金贷款业务以来,《潍坊市职工住房政策性担保贷款管理办法》(以下简称旧《管理办法》)一直是我市个人住房公积金贷款工作所遵循的规范性政策文件,为规范管理个人住房公积金贷款业务发挥了重要的作用。　　近年来,随着国家房贷政策的调整和我市经济的快速发展,旧《管理办法》的部分内容与现行的房贷政策明显脱节,也与我市的经济发展水平和住房公积金管理的需求脱节,亟需进行修订完善。为进一步规范个人住房公积金贷款业务工作,更好地满足职工的贷款需求,市政府根据相关法规修订完善了《管理办法》,并配套出台了《实施细则》。　　新出台的《管理办法》和《实施细则》既注重贯彻体现国家、省个人住房公积金贷款政策的规定精神,又立足我市实际,着重突出公积金贷款的政策性和普惠性,充分秉持为民、便民的宗旨,可操作性强。一、贷款条件的调整　　新政策规定:借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金1年以上。　　解读:旧《管理办法》中规定,借款人及其所在单位须连续2年足额缴存住房公积金才能作为申请公积金贷款的条件之一(后在出台的《实施细则》中多次调整,目前执行连续缴存6个月)；新政策规定借款人及单位连续足额缴存1年以上方可申请公积金贷款。调整的目的主要是考虑增加资金存量,缓解资金供需矛盾。二、贷款额度计算方式的改变　　新政策规定:公积金贷款额度在规定的最高额度范围内,按夫妻双方公积金账户余额之和的15倍计算。　　解读:对贷款额度的计算,旧《管理办法》中以夫妻双方按目前缴存水平计算的住房公积金,至退休前累计缴存总额的2倍计算；借款人是单身的,按上述计算总额的3倍计算。新政策以借款人夫妻双方申请贷款时公积金账户余额的15倍计算,借款人为单身的,按其公积金账户余额的15倍计算。同时,用于计算贷款额度的这部分公积金在贷款本息全部还清之前不能提取,只能用于提前全部还款时冲减剩余贷款本息。因此,提醒计划申请住房公积金贷款的职工,要在账户中留有足够余额,以免因余额不足影响贷款额度。　　调整的目的也主要是考虑增加资金积累。经统计分析,目前每40名职工缴存的住房公积金,才能够满足1名职工申请公积金贷款的资金需求。据统计,2013年末市公积金管理中心个贷率已达到84.30%,超过了人民银行规定的商业银行75%贷款存贷比上限,住房公积金资金的收支压力较大。通过贷款额度计算方式的调整,可以有效缓解资金供需矛盾,保证公积金提取和贷款的资金需求,既可满足职工不断增长的贷款需求,还更能体现出住房公积金的互助性,有利于让更多职工能获得低息公积金贷款。三、借款人需要由担保公司提供连带责任保证担保的范围有所缩小　　新政策对借款人申请公积金贷款时应当提供的担保方式进行了一定调整。　　解读:新政策规定借款人购买第二套住房且该房屋为现房、二手房或者虽然所购第二套住房为期房,但能提供符合抵押条件的房屋进行抵押的,可选择抵押担保方式,不必再由担保公司提供连带责任保证担保,为借款人节省了担保费用开支,减轻了借款人的负担。　　新政策还明确了为借款人提供保证的担保公司必须是经市政府采购中心公开招标确定中标的担保公司和担保费率。目前,全市通过公开招标后的担保费比原来执行的担保费平均降幅达57.7%,借款人的经济负担得到了大幅度减轻。四、大幅压缩了贷款审批时间　　解读:新政策将给予申请人是否准予贷款的答复时间由15个工作日压缩为5个工作日,并规定受委托银行在接到公积金中心准予公积金贷款的指令和材料后,须10个工作日内完成《借款合同》及从合同签订、协助借款人办理完毕预抵押登记备案、抵押登记、质押、担保等手续,大幅压缩了贷款办理周期,更加方便借款人。五、降低购买首套房为二手房的首付比例,提高了大户型贷款门槛　　新政策规定:对购买首套房为二手房的首付比例根据房屋面积以及建成年限的不同分别进行了下调。　　解读:旧《管理办法》规定,购买二手房无论首套还是二套,首付比例均为房屋价值的50%。新政策则规定,所购首套房为二手房的,首付比例根据房屋面积以及建成年限的不同,最低达到房屋价值的20%,与购买期房的首付比例一致,重点支持职工购买首套房的需求。　　同时,根据国家和省、市有关从严控制大户型住房贷款政策的要求,提高了申请贷款购买大户型住房时首付款的比例。六、新政策增加了两项新规定　　一是申请贷款预登记审批条款。当放款金额超出公积金中心当月贷款资金计划额度或个贷率超过规定上限时,公积金中心暂停发放贷款。可给借款人办理预先申请登记手续,待新的贷款资金计划额度下达或个贷率低于规定上限时,公积金中心按照借款人预先申请登记的先后顺序,依次发放公积金贷款。　　二是贷款资金可根据需要划入借款人账户的条款。旧《管理办法》规定,借款人申请的公积金贷款审批后,必须将贷款资金划入到卖房人账户。新政策则规定,对部分用所购房作抵押并已付清全部房款的借款人,公积金中心可根据实际情况,将公积金贷款划入借款人账户。从而解决了借款人在购买二手房、现房过程中已经付清全款,但还必须将公积金贷款资金发放到卖方账户,再由卖房人将资金退还给借款人、而有时在这期间容易引起经济纠纷的问题。　　(《管理办法》及《实施细则》详细内容请登录潍坊市住房公积金管理中心网站www.“政策法规”栏目查阅)。
　　　　　
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地址:潍坊市奎文区文化路500号　邮编:261031　电话:公积金政策收紧 认房又认贷令部分购房者止步
&&上周五的下午，北京公积金管理中心召集京城几大个贷机构和担保公司传达最新指示，从本周一开始，公积金将严格执行2010年时发布的贷款政策，对于二套房的审核 &认房又认贷&。虽然此政策2010年时就有，但是在随后的两年中，公积金贷款却存在&认房不认贷&。政策的严格执行意味着部分购房者将从首套房变成二套房，甚至面临无法获得贷款的局面，原本就对楼市新政风声鹤唳的购房者们又度过了一个不安的周末。但是记者获悉，此次公积金政策执行变化与否是以初审通过与否为时间节点，实行&老单老办法，新单新办法&。
&&贷款收紧
&&个贷机构怕&跑单&
&&京城某大型个贷机构公积金贷款部负责人刘晓(化名)此时在公积金中心的会议室里已经心神不宁。就在听说公积金贷款政策将在两天后就严格执行&认房又认贷&时，她的脑细胞迅速活跃起来，盘算着，公司手里还有多少单子还没有办完，而这些单子里到底将有多少会踩到地雷。
&&但是脑子一片混乱的她却怎么也算不清楚，因为在此之前，在办理时他们仅会询问购房者名下有无房产，并不在意其是否贷过款。而现在，只要其贷过款，就铁定成为&二套房&，首付不仅要提高到六成，利率也会升级为基准利率的1.1倍，刘晓担心购房者犹豫。
&&&眼下都是着急成交的买卖双方，如果购房者因此犹豫，或许会拖延成交时间，甚至没赶上末班车购房者不买了&刘晓对记者表示，她最担心的是纠纷的出现，因为按照此政策延续，很有可能有部分原来是二套的购房者被认定为三套，失去贷款资格。到底用什么方式可以避免？如果避免不了公司要损失多少？刘晓慌了。
&&有机可乘
&&初审通过为节点 购房者避免被&二套&
&&很快，刘晓从公积金中心内部人士处获悉，此次政策从严是以初审通过为时间节点，只要之前递交申请材料并初审通过的购房者适用于老办法，但是如果最近几天刚交了材料还没有通过初审的购房者恐怕&难逃一劫&。
&&随后，记者又从北京其他几家大型中介公司获悉，确实是以初审为时间节点。当然，记者也想从北京公积金中心那里获得确切的消息，但是公积金中心之前已经有了统一的口径，&认房又认贷&政策之前就有，根本不是新政，更谈不上政策调整。所以以购房者的身份去询问，也只能获得&政策没变&的说法。
&&不过在中介公司的实际操作中，确实是以初审通过为节点，3月25日前通过的，老办法，没通过的，踩雷了。
&&同时，记者也获悉，公积金贷款中心已经和商业贷款联网，在中国银行的系统中，只要贷过款买房，无论是否使用的是公积金，都会被&认房又认贷&的政策划为&二套&。
&&政策影响
&&&认房又认贷&误伤改善型需求
&&尽管如此，刘晓当天晚上的手机还是快被打爆了，同事们都是在接到了购房者咨询电话后向她询问，打来电话的除了同事还有朋友。
&&&我之前是有过房子，也贷过款，但是贷款已经还清，房子也卖掉了，新买的房子一切手续还没来得及办&苗苗(化名)心急火燎地询问刘晓，像她这种情况要怎么办。
&&苗苗是典型的刚改购房类型，也就是&以小换大&，如果是之前实行的&认房不认贷&，苗苗是属于不折不扣的首套房。但是现在不一样了，不管你名下有无房产，只要贷过款了，也不管你还清与否，再贷款买房都是二套。
&&刘晓也很无奈，政策仅仅有两天的缓冲期，而且还是非工作日，无论对于谁都是&措手不及&。她所能做的也只有安慰，即便被算做是二套，起码首付提高到六成苗苗不用担心，因为她所贷的款也就60万。最多就是利率提高一些。
&&据&伟嘉安捷&数据显示，目前公积金贷款中有10%购房者属于&以小换大&。商业贷款认房又认贷，这部分自住者只能选择公积金贷款。其中部分将被认定为购买第二套房，首付增加到6成，利率上涨为公积金的1.1倍。
&&记者算账
&&贷款80万 每月按揭多还两百块
&&对于从首套变成二套的购房者，最关心的就是利率的变化带来的每月按揭负担加重。
&&记者算了一笔账，以贷款80万元为例，公积金首套房利率仅为4.50%，每月按揭为5061元。变成二套后，利率升级为4.95%，每月按揭增加至5285元。照此计算，每月按揭多还200余元，贷款20年下来总利息多出5万多块钱。
&&公积金贷款收紧了，对于购房者来说是个损失，对于公积金中心来说则面临着市场份额的下降。
&&新闻延伸
&&同样二套房 公积金贷款月供少千元
&&&能办公积金贷款还是公积金呗，毕竟利率低&，刚刚在通州买了一套新房的王悦在听说公积金&认房又认贷&后，依然坚持选择公积金贷款。
&&同样是二套房，贷款20年，商业贷款的利率为7.21%。贷款80万月供6304元，而公积金的二套房月供为5258元，相比之下，购房者每月按揭能少一千多块钱。
&&个贷机构凯盛经略房贷专家袁燕燕对记者表示，目前楼市新政即将出台，购房者为了加快交易速度，全款支付的比例占到了六成，而剩下必须贷款的人也大多数选择了商业贷款，因为在办理过程中，商贷确实要快一些。
&&但一旦政策落地，买卖双方都不着急了，公积金的贷款份额还是会上来的。
&&人性化政策 公积金份额一年涨两成
&&相比商业贷款，公积金贷款政策这两年也做到了尽可能地保护刚需和改善性需求。由于其两年内的&认房不认贷&的政策，以及相对较低的贷款利率。北京公积金管理中心数据统计显示，截止到去年8月份，其已经占到全市个人住房贷款六成的份额，同比提高20%。
&&而就在两年前，北京市购房付款方式构成中，全款占五成，商业贷款占三成之多，公积金贷款连两成份额都没有。
&&但是，眼下公积金政策也要收紧了，个贷机构&伟嘉安捷&对于公积金贷款的评价为，由于其贷款速度慢，贷款最多80万不能满足目前购房者的需求，加上&认房又认贷&，公积金的市场份额将面临不小的下滑。
&&2010年3月
&&公积金二套房首付比例提至四成
&&为配合&国十一条&，自日起，借款申请人购买&二套住房&申请住房公积金贷款，其贷款首付款比例不得低于四成。在此政策中公积金&认房又认贷&的政策开始显现。
&&2010年5月
&&严卡二套房 &认房又认贷&
&&5月5日起，公积金判定二套或者三套房产原则为&认房又认贷&。即有房或者有贷款记录两者只要符合一条，就被认定为第二套或者多套房产，首付或者五成，或者干脆不予放贷。至此，公积金与商业贷款的判定标准统一。
&&2010年9月
&&七折利率取消 公积金份额提升
&&2010年6月份以来，商贷七折优惠利率退出房贷市场的舞台。
&&数据显示，在信贷政策收紧后，约有60%的人群愿意选择公积金贷款。
&&2010年底
&&购90平方米以下房首付最少两成
&&2010年年底，北京市公积金中心取消&购买套型建筑面积在90平方米以下政策性住房的借款人，贷款首付10%&的现行做法，而更新为借款申请人属于购买首套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。
&&2011年1月
&&&认房不认贷&开始实行
&&自2011年元旦起，北京公积金调整个人购买第二套房的认定标准&&已将首套房出售的家庭，申请使用公积金贷款再次购房时，公积金将按首套房政策批贷。有过贷款记录的住房如已出售，再购房时照样可以被视做首套房。
&&2011年2月
&&公积金二套房首付提高到六成
&&为落实京十五条楼市政策，北京市住房公积金管理中心出台文件，规定二套房首付从原来的五成提高到六成，利率依然为基准利率的1.1倍。
&&2013年1月
&&公积金二套房放贷标准
&&提高0.59平方米
&&北京公积金管理中心发布通知，职工使用公积金贷款购买二套房时，放贷标准从原来的人均居住面积28.81平方米提高到29.4平方米。
&&公积金最近三年市场以及政策变化
&&个人办理公积金流程图
&&递交相关材料，初审
&&文/记者 张媛
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