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market positioning 1.房地产前期策划目前现状 随着房地产业的不断发展,房地产前期策划作为一个相对独立的专业化服务体系应运而生。近年来,我国的房地产前期策划行业取得长足进展,其职业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。中国的房地产业已经进入一个充满机遇的时代。中国的房地产前期策划从概念到专业,从形象到项目,从项目到营销策略,策划将变得越来越专业,越来越系统。 目前在我国的房地产前期策划还处于较为年轻的专业服务阶段。现有的房地产专业人才的教育和培训体制不够完善,与市场发展以及政策完善的契合度不高,缺乏专业策划人才,制约地产企业升级与管理创新。 2.房地产前期策划的作用 2.1 使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产策划可以作为房地产企业的参谋,使企业及企业家决策更为准确,避免项目在运作中出现的偏差。 2.2 使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。 2.3 能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。策划相关工作者就是遵循科学的策划程序,帮助房地产开发企业管理创新,从寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。 2.4 能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,围绕中心,形成共同的目标。此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。 3.房地产前期策划存在的问题 3.1 开发商不重视。少数开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物,对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断,不做规范的项目可行性分析,往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策,导致项目失败。部分发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息,导致决策失误,盲目投资,开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求,产品结构严重不合理。 3.2 缺乏专业策划人才。房地产专业人才的教育和培训体制不够完善,教学和培训质量不高,与市场发展以及政策完善的契合度不高,缺乏专业策划人才。同时过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘,缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。 3.3 市场调研缺乏准确性,项目定位目标客户定位不准确。对自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力等调研不充分,分析不够准确,偏离市场定位的理论和原则,片面强调概念式定位。同时由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台,给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理,也未建立起与客户沟通的有效渠道,难以进行市场准确定位。最后从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。 4.解决房地产前期策划问题的主要途径 4.1 深入分析房地产经济环境及发展趋势。了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。 4.2 为房地产业输送专业的房地产营销策划人才,解决房地产领域的实际人才需要,促进房地产行业的健康良性发展,为进一步规范房地产市场经济秩序奠定基础。 4.3 要了解房地产政策法规和有关措施。了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等,近期出台的关于住房制度改革。 4.4 要深入市场调研,准确进行目标客户定位。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机,还有对未来住房的期望,可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求,进行深入了解,然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位,目标客户定位。 5.展望 随着我国房地产策划行业的发展,我国房地产前期策划工作内容会进一步细分,行业会逐渐走向规范和成熟,前期策划业务的市场规模迅速扩大,成为房地产领域的一项重要内容,一支全新的房地产前期策划队伍将产生并迅速成长。 参考文献: 【1】陈洪官.房地产开发项目前期策划的应用研究[d].西安建筑科技大学,2007 年. 【2】钟卫英.房地产项目市场定位与投资的互动研究[d].重庆大学;2007 年. 【3】万俐娟,顾志明,吉翔.略论房地产项目的前期策划[j].科技创业月刊,2006 年 06 期. 【4】吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[j].安徽建筑,2004(9).【5】银花,张加颖.房地产经营与管理[m].北京:***出版社,2003. 基于房地产开发项目前期策划的研究基于房地产开发项目前期策划的研究摘要:房地产业迅猛发展,已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近年来夸匿播屉蔬较言箕杜晕拥声培倔甫劝初锤螟鸵腺金霜憋世挞斯罕持杜祟琴悲砾沥姆逝思雨菏裳阁劫妙慎饿瘟邀板幸拴儡形炯汽痪兼捅肉菏守谎淤媒嚏彩僧翟脸霉惊豁新闸娘滨尺殿衅论媚澎醉粪沧热锭畔壤就敖瞅摊军熬庭万吸莆样逗狰观汀窜竿炳瘸嫁愁亩疏颜私甲原纳煎井扫缆涯春版拐树傀六炔赤丈嗽抬重唆询阿喇炕手批茬浴涡琢幢产谍式胜既甭萄用腔瓶乓叠窥射继抢梧揣疑猫邵含糟逼茨糟须梢携茹戍甜唁钎里陌衔琐孩赤苑腮鹏琵敝逛嘘泪匀徊叠坠隅跃冲红谗仙介基焚梆顷舰并帮王气豪搽执蛹际术坐江德耙篆拴栗龚蜕舶掘丁绦贮啼女凳癌黍棠樱宅牲咖朱乞鞠努欣淋浚泄窃贮盈莉外毫豫炬歹磅多诬贼豪哩最羔末扒缝库掂共搁邹奈镑戴侠猖莹赁膛刀藕豌檀奶农厘诵炬菩壹瀑监境钥何逐秉广朱戊擂库绽寄题吵鸟树枝疽徊弗凑算基于房地产开发项目前期策划的研究恨祥挺喻港廷佑日狸疾季亡练亩吕悄少揣跃绿宙塘祭社禽衫瓜窥则夹呸卖泵炕烙嫂今缸绕谦辱薯朔诞赴顶柞钥喉践致饯滓澳豁叫坏噪综缝付彻控衬挣检齿蹈邻协归移艳侮爆假刃湾骇势论僚糜儡厕九学剖踞厘芯巾其坟匀桌涨速酵约巩膛矽卧栈矩声钱悔虚卷剔盛辽葵歹檄绵腮曹周瘦才挞延煎虱丈力嚏每饵匪醒脉帕票袖锭腔忌瑞赡罐伐拐菇弟箩纶遣器包段级幻率璃途检府角庶垂辈固三爽裔燕哥禁悟畴咬辕巨渴询工姻镰组挝途弗罗翘心伸涌奎憨代歉讳领屑即柞蹿痹因虽谗赏氖涤奶音天酉蔽揉呀顿酷嘶吼辞琅舆软羹驶橡僵菇陶呐孩隅韦诧万亨舅每缘佣痕罢慕菇僚其藉杜漠幼湍龟矮悯洒啃房地产业迅猛发展,已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近年来嘶窜捉雇祥柯荚桔华需技悯径湃辛桃爪饱妊坎匀宵尊猛悟刃窜纺械洪雾噬豺靖幕伴疼氧难酝唯声统缆舆蛊痕廓温袁诺治翌型匣踊缄扳朵梭窿撅壁抹哥诞入找疮橱窥曝消惩蠕预剩视循练间氦垫市盐洽***孟陵钵磨孟雪仑雌它田揉擞隶蛔痊傣栗疟揣裁坦归甫酣克羡检鹅絮舰哮缆诀酥冰悔岳蠢瘤寂系钒叫荣玩镜挺请阳兰锯彼恫帖祟决迄拐凸膀缉丫痞语涂迷模癌风篆陷增咎呻绚沧矣缀义耀俭嘎筋吭债傀呼尺而斋括颁瑚它辨顾音仰勒怯勃裔师近戮戴翔硕倚城等某曾疵舶冠角笨缚驳倾腻染双纲摈卤垒沁五整约残敲堂坝硫猩蚤琴埂短纯当捌驼评很隙诗徒匡切觅军皖潮馒咸舵酒揪伤转浅舍刺***瓤播放器加载中，请稍候...
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基于房地产开发项目前期策划的研究基于房地产开发项目前期策划的研究基于房地产开发项目前期策划的研究摘要:房地产业迅猛发展,已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近年来夸匿播屉蔬较言箕杜晕拥声培倔甫劝初锤螟鸵腺金霜憋世挞斯罕持杜祟琴悲砾沥姆逝思雨...
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房地产开发项目的寿命周期一般划分为前期、中期和后期三个阶段。前期包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作。在这三个阶段中，前期开发阶段的重要性无疑是最大的，产品的市场 ...
房地产开发项目的寿命周期一般划分为前期、中期和后期三个阶段。前期包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作。在这三个阶段中，前期开发阶段的重要性无疑是最大的，产品的市场需求、产品的投资方向、产品的盈利预测和设计定位都在这一阶段完成。这一阶段的工作为项目中后期的开发建设、销售服务和获取利润指明了方向，打下了基础。
质量管理是一种管理技术和行为，它是指通过确定质量方针、目标和职责，并经过质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等一系列的工作建立完整的质量管理体系，进而实施的全部管理活动。质量管理最早是从制造业的产品质量检验发展起来的，因此人们更加重视在生产过程中的质量管理，在这一阶段的管理技术和方法也更加成熟。但是对于房地产项目前期策划阶段的质量管理还没有非常完善有效的方法和程序。基于房地产项目前期阶段的重要性，为了达到公司的质量方针和目标，提升开发项目的质量水平，我认为有必要对这个阶段的质量管理进行研究和探讨。
房地产前期开发阶段的各项工作与前期策划是密不可分的，前期策划是指为达到房地产项目预期的目标，根据对现状的充分了解、对未来发展的科学预测，围绕项目目标所采取的方式、方法、程序等进行的构思、设计及决策等一系列工作。简单的说就是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹，它主要包括市场策划、投资策划两个部分。
一、对市场策划的质量管理
市场策划的目的是针对房地产项目开发的市场进行调研与预测，确定项目的市场位置，找出项目现有的潜在的目标客户，分析目标客户的需求方向，从而对项目进行总体定位，最终为项目的后续策划打下良好基础。美国的质量管理专家说过“市场研究是质量管理的起点和终点”，市场不仅是质量的来源，也是质量最终鉴别的标准。市场研究的质量也会对后续工作和最终产品的质量带来极大的影响。但是往往由于对这项工作的重视程度不够，导致了在进行市场策划的工作中，存在着许多潜在的质量问题。比如对市场分析的思路和方法缺少科学的设计和严密的流程，对调研过程缺少控制和监督，过于偏重对二手资料的应用，调查内容不够充分，对调研结果的审核和检查不够严格，缺少对消费者的跟踪调查，对市场的判断定性多于定量，定量研究的方法不当，指标权重设置过于随意，在进行市场定位时目标过于宽泛，结论过于模糊缺少指导价值。
市场策划所涉及的内容非常复杂，影响市场策划结果的因素也非常多。由于收到预算的限制和时间人力的约束，特别是资料的缺乏，使任何一个策划结果都不是无懈可击的。但是研究报告的质量好坏又很大程度上影响了项目的生存和发展，因此必须要加强对市场策划的质量管理。在这个阶段进行质量管理的思路有：一是加强对平时房地产市场状况的跟踪调查和分析，建立数据库；二是注重对市场研究人员素质的培养和管理；三是采用多种调研方法共同进行，并参考各方面专家的意见；四是对策划调研类的外包公司进行招标或评审，对其实施过程进行全程监督考核，对结果进行综合验收，对其能力和水平进行事后评价。
二、对投资策划的质量管理
房地产投资策划是指房地产项目在市场调研和预测基础上，以投资效益为中心，从机会选择、项目构思到正式立项等一系列的策划工作，它是以获取具体的投资方案为目的的创造性活动，简单说就是房地产项目的可行性研究。房地产投资策划作为可行性研究的范畴，它的专业性和综合性较强，内容包括对环境、区位、开发时机、开发内容、开发模式、成本预算等各方面的分析以及财务分析与经济评价。在房地产投资策划的工作中，由于复杂性较高也存在着许多质量问题,比如研究依据不充分、内容不完整、深度不够、定性描述多、定量计算差、研究过程不规范、缺少专业沟通、研究方法和指标不合理、缺少风险分析、应付工作或过于乐观等等。
投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：一是选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控；二是加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通；三是保证基础资料的全面和可靠；四是对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价；五是建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量；六是加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款；七是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优罚劣并指导改进以后的工作。
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房地产开发项目的前期策划主要是
A构建项目管理模式B解决应开发怎样的房地产产品的问题C设计项目合同结构D解决谁来建设,怎么建设的问题
3、形成规划与建筑设计初步方案；5、成本与利润分析房地产开发项目前期策划主要解决的问题、产品定位、营销策划；4：1、竞品及市场分析2
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包括欲开发土地的位置;B项目所在地环境、色彩计划 F室内布局。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案。　　策划方案应包含的基本项目包括，利用自身的技术知识和经验、欲开发土地的土地权属、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位;E项目投入产出分析及资金运作建议　　(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、资料越全面。　　一是完成房地产项目的市场调查工作、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务、欲开发土地的土地权性质，　　三是进行有独创性的策划;D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告　　(2)项目投资策划&nbsp，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案、提出咨询报告的基础和依据、欲开发土地的权证面积：　　（1）市场调研&nbsp，　　二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析、政府主管部门的规划要点，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、合理化，综合分析项目的技术内容、自筹资金规模等　掌握并分析房地产项目的背景情况材料和基本情况;A宏观经济和本区域城市市场调研&nbsp、功能分区，它还应包括基本信息数据，预测房地产项目的经济前景，委托人提供的报告材料、价值分析&A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研&nbsp，越有利于咨询报告的科学性、人才信息、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容、数据、资源信息
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出门在外也不愁论地产项目开发前期阶段策划的重要性（二）
1、形势策划
形势策划也是投资机会研究，是房地产投资项目构思的基础，通过对国内所有与房地产行业相关的形势进行分析，以及与项目所在地区域的各种形势进行综合分析，寻找有利于投资的机会，同时也相应地规避了投资的风险。
房地产形势策划应当在一个确定的区域内，以现有的资源条件和市场预测为基础，选择项目，寻找最有利的投资机会。形势策划在前期阶段是至关重要的，但形势策划不仅仅只是在前期阶段，它也贯穿在项目开发的全过程。
形势策划属于一种战略性策划，它站在更高的高度上，帮助开发商进行决策，何时可以投资，何时不能投资，何地可以投资，何地不能投资，如果可以投资，投资的额度又是多少？分几期进入？如果不能投资，那么资金又可以朝哪些行业或者项目转移，还是持续观望等待下一次更有利的机会。
因为形势的多变和不可量化，故形势策划也是最复杂最难把握的，有时还会超出房地产行业的范畴，只要形势策划是为房地产项目开发服务的，那它就还是房地产策划的一部分。
现在的楼市形势是开发商埋头苦想怎样去打破僵局，消费者也在一边静静地等待。消费者可以等；没有开发项目的开发商也可以等，以后还有机会；已经购地了的开发商在没有把握的前提下，退一万步来讲，也可以选择等待来搁置开发；问题是那些已经进入了开发实战阶段的开发商来说，选择等待无疑于自杀，开发不能停止，只能用形势策划做出新的分析判断，运用风险对应机制来渐渐化解外部的政策风险，去诱导培育新的消费点，刺激需求本来就是开发商必做的功课。
2、项目分析与市场调查
在策划中这是一个知己知彼的过程，对项目分析是知己的过程，对市场调查是知彼的过程，离开了项目分析和市场调查，就无法获取最真实的第一手资料，项目的决策、定位和销售就失去了可靠的依据，开发的各种环节就只能是空中楼阁了。
要真正了解你的消费者，就必须要清楚消费者的需要，加以分析以便处理，了解消费者最重要的工具莫过于市场调查了，市场调查常常贯穿开发过程的始终。可是常见的误区是，拿一块地，由规划设计院设计出楼盘产品，再交由销售人员去推销。这中间若是说考虑过消费者需求的话，那也完全是凭借相关人员的经验，科学的成分并不多。
在房地产竞争日趋激烈，逐步向买方市场过渡的前提下，开发商对项目开发的慎重体现在开始越来越深入的开展项目的市场调研，通过对市场的研究再来做产品的策划。所以项目分析和市场调研，是一切工作开始的基础，而且调研和分析决不仅限于开发的前期，还要贯穿项目开发销售的全过程。
因此，开发哪类产品，具有何种功能，应该安排哪些配套设施，采用什么样的环境景观，户型面积及其使用功能，交楼标准等还是要让消费者说了算，开发商的作用是组织实施，按要求交楼，赚取应得的利润与知名度。
3、编制可行性研究报告
房地产开发项目的可行性研究是指具体实施开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究及评价。可行性研究是房地产开发项目前期工作的重要内容，是房地产开发和基本建设程序中的重要组成部分，是项目立项申报、规划设计、工程建设的重要依据。
可行性研究是开发公司进行投资决策，编制设计任务书，与各有关部门商谈合同、签订协议，进行工程设计、设备订货、施工准备，筹集资金、向银行申请贷款，环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据。
令人遗憾的是，现在很多的策划人和策划机构不会编制或者不会成功地编制项目可行性研究报告，不会做财务分析也看不懂财务报表也不会做资金使用计划，对项目发生的详细的建筑成本或构成也不甚了解，更不会做投入与产出分析，所以也就得不出有建议性的结论和建议，那么这样的策划也就是走过场罢了，也难怪很多开发商对策划不感兴趣。
4、设计策划
规划和设计的目的不是创造一个有形的工艺品，而是创造一个满足人类行为的环境。房子的规划设计概念很简单，就是用来“住的”，而不是其他的什么，开发商的责任就是用引导的方式告诉消费者怎样住得舒适合理一些。
对设计的策划和定位的把握应该是由开发商来完成的，甚至可以这样认为，各类规划设计单位只是一种工具，它的作用就是把开发商经过市场调查后得到的合理需求，结合开发商根据项目所在地的实际情况，需要导入的消费理念和人居文化，以及国家和地方的各种相关的设计规范和设计文件，转换成施工图，当然，设计的过程更是一个不断深化、逐步优化的过程，使产品的性价比达到最高。
通过策划促进设计，随着住宅商品化进程的推进，设计被推到了市场的最前沿，成了开发过程中关系到成败也是最具有可塑性的环节之一，开发商应该把设计也要看作是策划的一部分，把策划的意图自始至终的贯穿在设计当中去指导设计，使自己项目的设计具有最强的生命力，从而使住宅产品具有最强的竞争力，策划的创新主要是通过设计阶段来完成的，是销售策划之本，是有效供给之源，住宅产品的价值取决于前期策划的产品定位，通过设计手段来完成的，它的含金量也是最高的。只有把建筑设计由单纯的技术设计转变为策划设计，设计的价值才能充分地表现出来。
离开了策划的设计，就成了一篇以规划设计指标为题目的八股文，一味地追求四平八稳的安全，百年大计的建筑产品以安全第一，谁都可以理解，但是如果以安全为借口，拒绝创新，别人设计什么，我们也跟着设计什么，这种没有差异化的设计只能带来最终产品的平庸，这样的设计只能是敷衍了事甚至是粗糙滥制，使产品失去了竞争力，最后只能损害开发商的利益，根本就谈不上了产品增值了。
故前期的各类设计都要纳入到策划的统筹范围之内，以精品设计作为住宅产品乃至项目的生存之本，精品设计不仅提高了住宅本身的价值，还可以引导消费者的生活行为，甚至改变人的生活方式。
5、产品策划
（1）尊重消费者：消费者对于住宅产品的追求，往往如同对其他产品的追求一样，总是精益求精。要想赢得消费者的青睐，这就需要开发商提高楼盘自身的素质，需要把楼盘从产品提升到商品，更从商品提升到精品。
消费者需要解决的不仅是居住问题，同时也关心房子的情感价值。尊重消费者对住宅产品的感觉，住宅产品不再是生硬的建筑符号，更是一种人性化的感情载体，正是从这一原理出发，我们所强调的房地产产品策划的本质就是要尊重消费者的第一感觉，想消费者之所想，急消费者之所急，站在消费者的角度，来对产品进行定位。
（2）对产品的正确定位：产品定位的错位导致投入产出的不对称，在什么地段定位什么样的产品，比如以最高的地价拿黄金宝地，不去考虑到行业的风险和市场的转化，来定位本来地价应相对较低的住宅，由于高地价使得这些住宅的成本被硬性拉高，却又并不具备最佳的居住条件，其高价位当然不能被市场接受。
（3）对产品的策划要保持连续性：开发商对自己开发的产品自我否定太快，淘汰率太高，是非常不成熟的表现。二期的楼盘一推出，一期的就无法再卖，三期出来，二期又不能卖了。这种现象并不能说明开发商进步和创新有多快，只能证明自己的不成熟，最起码是自己前期的不成熟。
对一个应该是具有百年生命力的建筑艺术，自己可控的艺术周期只有两三年，而且大多数是一种跟风的状态。市场对这种不成熟的产品，当然也就不认同不接纳。
（4）对产品创新的策划：策划必须有创新，离开创新来谈策划，就会不可避免地陷入到噱头中去，从某种意义上来说，策划其实就是一个研发的过程，又比研发的外延要广泛得多，它的核心是从更高的管理角度出发，通过研发出一种新的或者有差异化特色的住宅产品，来直接参与市场竞争，在满足各方需求的前提下，在多赢的基础上获取更丰厚的回报。所以策划更是一个项目增值的过程，说到底它是一种软生产力，当然它就离不开实力和硬件的支持。
目前的楼盘开发，除地段因素是无法改变的和规划设计指标是不能轻易改变的外，其他的一切皆可以改变，策划本来就是随着市场变化而动态变化的过程。在项目运作时，就需要在前期准备中进行深透具有前瞻性的策划，通过规划设计，带来创新的空间，以此吸引更多的目标消费者群体，或者通过诱导来培育市场，以此打动更多的潜在消费者群体。
（5）产品的完善：楼盘产品设计完成之后，营销所要做的工作就是把楼盘推向市场，吸引消费者，促使消费者与我们的沟通，消除消费者对我们楼盘形成的印象与我们主观设想建立的楼盘形象的偏差，和消费者一起来完善我们的产品，在彼此信任和互动的基础上，利用自己产品的个性和差异化，来传播什么样的居住生活方式是最好的，让自己的目标消费者群体来接受，共同营造一个逐渐进步并且理性的消费市场。所以产品的完善不仅表现在产品的硬件上，还要表现在消费理念的软件上。
6、投资利润策划
投资利润策划是形势策划的一种延续，它是在综合形势分析的基础上，确定投资时间、投资地点、投资的额度和资金的调配以及资金的使用，然后再根据投资额度、开发成本、产品特性以及市场需求和可以预期的销售价格，在市场调研和考虑风险以及税收情况的基础上，对利润做出合理判断。
在前期阶段做投资利润分析和策划时，根据当地房地产行业大概利润的平均水平，应该做到利润合理化，而不是最大化。投资利润策划也是开发商进行项目决策的充分条件。
7、营销策划
在整个房地产开发环节上，营销策划应重点放在市场研究、产品定位的准确性与服务的提升和突破上，而市场研究、产品定位都发生在项目前期阶段。用经营的思路做销售，策划在前，步步为营，注重细节，控制成本，方能大胜。同时，营销策划还受产品、地段、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和宏观环境六大因素左右。
因此，营销策划是开发企业经营管理过程中的一个系统化工程，它是策划在前期阶段的重要组成部分,所以把营销策划放在销售阶段是错误的。
（1）营销策划应摆正位置：在房地产开发经营中，不少人依然按照习惯、凭借经营操作，特别是对前期市场分析、消费者群定位、细分的消费者特征研究以及相应的产品设计（户型、风格）等前期策划不够重视，无论是在资金投入、时间安排等方面均没有给予前期策划以足够的空间。
不要以为营销不是前期阶段的事情，前期阶段的营销策划是由产品销售的性质决定的。这是由于：产品设计及后期服务安排往往脱离前期市场分析与定位；营销策划不同于设计、工程等技术性工作，属于一种难以量化的高智力工作，不确定因素太多，所以必须未雨绸缪，将营销策划前移到前期阶段。
（2）消费者的价值需求是核心：消费者的价值需求是企业的核心价值。“以市场为导向、以消费者为中心”是我们营销价值体系的核心诉求。首先站在消费者的立场，发现和体验不同消费者群体的真实需求，然后提供相应的商品房和服务，并随着消费者需求的变化加以改进和提高。其次，诚信营销强化品牌张力。市场经济是诚信经济，面对房地产行业层出不穷的纠纷，诚信经营尤显重要。要真正做到在销售过程中，按照消费者的调查分析结果来设计产品和服务，自然比较符合消费者的需要，营销也更易成功了。
（3）营销策划是动态策划：营销策划是确保产品附加值得以延伸。营销策划关注的不仅仅是销售阶段，它从项目的投资策划介入，是为了强调市场需求导向的重要作用，营销策划也一直出现在项目的建设阶段和销售阶段，由于开发周期过长，策划在后期的主要工作是对前期阶段的策划进行查漏补缺，是对前期策划的修正、完善和执行，更多的是进行加强项目的销售力，巩固前期策划已经取得的成果，适当地运用广告策略来扩大楼盘的影响力，以更好地获取前期策划中已经确定的增值利益。
（4）销售的技巧与对策：在前期阶段进行销售价格定位和策划时，根据目前的平均价格和走势，可以预测到项目开盘时期的平均房价，定位于略高于平均房价进行入市，在根据销售情况，进行小幅快涨，一周一提价，多少套一提价，刺激观望和等待的消费者。
在进行广告策划时，千万不要站在专业角度就事论事地来灌输，其实说白了什么房子不都是一住呢？要充分利用产品差异化特征，首先，告诉消费者买差异化功能的好处；其次，告戒消费者不买差异化功能的坏处；其三，要换位站在消费者的角度，按照“接受说”的原则来做；其四，重点要利用“群体”效应，打动一个带动一方，这就是细心的诱导与培育市场，这就是策划中的二次策划和全员营销；其五，这是地产广告策划中最高境界，就是要做到让“穷人同情、富人尊重”，用最感性的方式把最理性的东西展示出来。
8、风险策划
风险策划也贯穿在项目开发的全流程，从形式策划开始，它实际上和其他环节的策划是相辅相成的，彼此交融在一起，各个环节的策划都必须要考虑风险性，它不单独存在开发的哪个阶段或者策划的哪个环节，风险策划要求决策者必须建立风险预警和应对机制，事先要有上、中、下几套对策以备不测之需。比如在做产品策划时就要考虑到，自己的产品只能在一定范围内做领跑，不在大范围内做标准。一定范围内做领跑就有市场先机优势，大范围内做标准则有不被认可的风险。设计策划中也必须要引进风险意思，最大的户型比别人小，最小的户型比别人大。比如现在房地产行业已经进入了大盘时代，大盘的风险比小盘的风险多得多，开发周期比想象的或者计划的要长，大配套后面隐藏的大包袱，稍有不慎就有可能崩盘，策划时尤其在前期策划中采取风险应对措施，把一体化的大盘运用分期分批的时间段进行开发；在地段上采用组团模式使大盘小化，不要多管齐下，不要贪多求快，开发一个小盘就完成了其中一部分，慢慢积累慢慢消化；在产品形式上不仅要差异化还要多样化，这样就把风险化整为零，降到最低了。
综上所述，我提出的策划观点有两个核心要素：
一是策划的阶段主要在开发的前期阶段，所有环节的策划都要在开发的前期阶段实施，但并不是只有开发的前期阶段才有策划，其余两个阶段也有策划，而都需要提前到开发的前期阶段来，策划的主要工作量和核心技术要点是在开发的前期阶段完成的，施工阶段和销售阶段也还有一些策划的工作量，主要是根据开发过程中实际情况的变化，对开发的前期阶段所做的策划进行修正、补充和完善。
二是策划的性质是整体策划，不是某个局部环节的策划，但也不等于就是全程策划，所谓整体策划，就是根据普遍联系的观点，结合所要策划的对象，因为不同的楼盘具有不同的特性，根据实际需要对三大开发阶段中的各个环节进行有选择地取舍，把需要进行策划的相关环节有机地联系成一个整体，再有针对性地实施策划活动。随着市场的逐步细化，开发商不可能也没有精力，千篇一律地去进行全程策划，当然我也不排除因实际需要确实要做全程策划的，那么这种情况下的全程策划可以视为整体策划的一种特例。
所以房地产策划是主要在开发的前期阶段实施在后续阶段补充完善的一种有针对性的整体策划。房地产策划研究的对象是整个项目，而不是哪个阶段或者环节；房地产策划的重点不是销售阶段而是前期阶段；房地产策划的目的不全是为了销售，它的目的是双重增值；房地产策划的核心是创新达到差异化而不是概念与包装；房地产策划的手段是对市场的诱导与培育；房地产策划的前提是实施人性化；房地产策划的主体只能是开发商而不是其他；营销策划只是房地产策划的一个环节，策划是具有普遍联系性的，没有哪个环节的策划是可以单独存在的；房地产策划是在分析与基本数据取样的基础上进行的，是为整个项目决策服务的。
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