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7大社区商业模式PK
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导读：多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？
目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
一、万科&&自建自营，&五菜一汤&统一招商、运营
自长阳半岛社区商业配套完善后，&五菜一汤&的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，&五菜一汤&包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配&五菜一汤&体系中，&第五食堂&是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌&幸福街市&，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的&菜篮子&问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的&系统集成&。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是&听天由命&，物业方对此也是抱&愿者上钩&的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于&自然生长&或&野蛮生长&状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：&长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。&
万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案
新型精品社区商业产品&&万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
万科2049名称来源于&万科世博馆&，当时万科就提出了&尊重的可能&这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。
入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的&好食&生鲜超市；会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌&麦莱麸&；会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所&爱康健维&；会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的&妈妈糖&；会让社区小朋友在家门口实现运动、交流、早教的&星期八小镇集团旗下社区旗舰店星期八家园&。高复合的业态、全集成的功能，让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。
二、龙湖&&匹配家庭的完整业态，避免高端
&龙湖不只有天街商业和步行街商业，还有规模庞大、发展潜力看好的社区商业&。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一感触。
事实上也的确如此，不管是龙湖发展起步的龙湖花园，还是后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定规模的社区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业，目前已经发展成为新牌坊城区中心的重要商业组成部分；而紫都城的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。
龙湖社区商业定位偏重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老人、孩子等提供匹配业态，包括儿童教育、老年娱乐等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消费的完整业态。
三、恒大&&剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务
如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社区商场。
恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区，院线总量超过150家。
&恒大影城&是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场，总面积1万~2万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式，&影院其实就是社区商场的主力店&。
恒大城：3210平社区商业幸福生活触手可及
恒大城规划3210平社区商业，汇集餐饮、金融、医药、购物等元素，丰富综合的生活服务配套，让业主一出家门就可以满足不同类型的生活需求，为恒大城业主带来无微不至的生活关怀，让恒大城业主感受温情的人居体验。
500平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅，精心烹制中华传统美食，足以满足挑剔的味蕾，是亲朋好友欢聚一堂的不二之选，推杯换盏之间，美好生活慢慢铺展。300平小吃一条街内，正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆&&清淡、营养、品种丰富的特色风味一街网罗，想吃什么吃什么。300平大型知名连锁超市入驻社区，担当生活助手，水果、烟、酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目，购物方便无忧，让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。250平银行营业网点就在身边，办理金融业务只需5分钟，更有24小时自助银行，随时满足急需。一线品牌连锁大药房，提供品类齐全、安全放心的日常用药，解决燃眉之急，全面呵护一家老少的健康。
恒大华府&摩纳哥风情街，光谷商圈新势力
恒大华府&摩纳哥风情街，扼守光谷豪门门户，身后是大武汉首席豪门尊邸恒大华府，大户豪宅，圈定高层，再加之葛洲坝世纪花园、新世界&恒大华府等高端社区，汇集光谷数万高端客群，每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质&人潮钱潮&的保障。
摩纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口家饰生活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、3C数码、影音主题馆、高档健身中心、美体SPA会馆、美容美发沙龙、主题KTV酒吧、银行、邮局等等高标准业态配套，时髦、优雅、高档的商品，让业主在品味潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求，引领时代风尚。
四、万达&&体量太大，&不是一个好模式&
万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见仁见智。
社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态，因为其资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商业需求，因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商业模式。
谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心的开发模式，业内人士指出，&新的万达的模式实现了一种资金平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。&
万达找到了可持续发展模式，即&用卖掉10万平方米的社区商业，来实现10万平方米的购物中心的持有，达到其资金投入的平衡。&
但由于万达的商业中心开发体量过大，其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大，消费支撑不够，所以&投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大&。
购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空间。
五、协信地产&&步行10分钟内的社区商街
业界流传一句话，&星光&在哪里，繁华就到哪里。
协信阿卡迪亚为满足不同消费者的需求，特别创建了星光邻里&&社区商街，为高九路片区的社区生活锦上添花。与星光系商业不同的是，星光邻里是专门为社区业主们所打造的购物天堂。大坪商圈的商业高度将因协信阿卡迪亚星光邻里而得以全面提升，最终将在大坪再造解放碑的社区商业蓝图。
学生们放学后在自家社区里的综合超市挑选文具、白领们下班后在家门口的大型超市买菜称肉、老人们溜达着到楼下的代收点缴纳水电费&&
协信阿卡迪亚从&便民、利民、惠民&出发，积极打造最便民的社区商业服务圈，通过实施连锁品牌、便民服务、信息智能化进社区等措施，为渝中区片区打造最便民的社区商业服务圈，主要是以满足居民的日常生活所需为宗旨，让居民一出家门就能买到生活必需品，因此一直坚持&缺什么，补什么&的原则进行业态引进。
六、阳光新业&&大数据研究&集群&，业态随消费趋势调整
阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。必须了解客户在哪里消费，灵活调整商场动线。父母可以通过刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消费了？是不是去上培训班了？而不是每天去打游戏机。
子女可以将副卡作为礼物送给父母，由于不能兑现，也会催促父母经常性消费。另外，父母和子女可能并不在一个城市生活，但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符合中国文化的商业模式。&中国人由于家庭观点比较强，而这种主卡附带多个副卡模式可以让一个当家人把所有的优惠辐射到每一个家庭成员身上。&
阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是，社区型购物中心本身就是一个多频次的支付方式，另外，购物中心必须要满足集群的概念，未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。&谁能更好的把握消费趋势，谁调整的快，调整的到位，谁的竞争优势就更加明显。&
七、花样年&&优质低价的新型社区电商服务
&嘟&的一声，手机APP发出提醒：家里缺米了。你只需回复：需要。15分钟之后，米就送来了。如果你需要家政、维修等服务，也只需通过这个APP就能解决。
这就是花样年正在做的新型互联网物业服务。花样年从2012年就开始用互联网基因来重组传统物业公司，将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台，并向同行开放。
&社区的消费才是真正刚性的消费。2012年，花样年服务平台&&彩生活服务集团服务的人群约400万，400万人口一年的总消费接近500亿元。我们不想让这500亿的现金从我们门前流过。&
这种全新的B2F社区电商平台商业模式，是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，待服务完成后才付款。
其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主，局限性较为明显。但是，从B2F的目标客户群体来看，是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台，那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台，囊括更多的商品覆盖，其盈利转化率更高。
基于数据背景分析，花样年社区电商利润也可以推算：按照花样年2012年物业服务人口约400万为基数，折算家庭为100万户，按年均家庭社区电商平台花费4万元来计算，全年消费额可达400亿。按照电商同品牌天猫佣金模式3%计算，收入也是10亿级别。随着花样年的发展壮大，基数上升，其佣金收入在未来将跨入百亿级别。
（来源：根据赢商网、观点地产网、21世纪经济报道、楼市在线、中华合作时报、百度文库资料综合整理，更多精彩文章分享，欢迎关注主编潘勇堂微信号jackpyt）
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传统零售穷途末路？社区商业“小而美” 受资本追捧
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，国内得到了巨大的进步，出现了一大批“”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。但由于我国的社区商业还处于起步阶段，主要以历史形成的沿街商铺为载体，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。电商不断挤压传统零售商的生存空间，这已不是什么新鲜话题，难道，传统零食商真的穷途末路了吗？并不。业内人士认为，电商并非掌握了所有的优势，也并未到退出历史舞台的地步。主动“触电”来应对电商是实体店的一大趋势，而距离消费者最近的社区商业也是实体业者转型之道。实体店业者经营电商大多存在资金负荷、物流配送等痛点，尤其是“最后一公里”的物流问题。“所以社区化是一大方向。很多社区店的布局可以解决电商的物流配送问题”。正是看到了其中商机，近期，除万科等房企发力社区商业之外，京东、顺丰等电子商务企业也开始抢摊社区商业。另据媒体报道，上海大华地区的华联吉买盛也要“变脸”为主打社区商业的乐坊。业内人士认为，面对新型社区商业这一蓝海，不论是开发商、零售商，还是电商平台，如何提升服务体验是关键。重回视野在当前的商业地产中，大型城市综合体建设方兴未艾，但随着供过于求、高空置率、招商难等核心问题的暴露，那些以便利店、小餐馆等为代表的传统社区商业，又重返聚光灯之下。相较于大型综合体，当前社区商业因“小而美”而备受资本追捧。所谓社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。据了解，社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。日前，上海西康路189弄商业地产项目正式亮相。作为中信资本的商业地产力作，该项目预计于2016年第四季度正式开业。中信资本表示，上海西康路189弄将打造成为一个能够填补区域商圈空白的地标型购物中心，由此为西康路长寿路商圈增添一处商业新场景，带动整个区域商业地产价值的升级。据悉，近年来，西康路长寿路一带房价持续上涨、消费潜力看涨。自2006年起至今年上半年，西康路长寿路区域商品住宅成交均价十年涨幅居上海区县前茅。不过，该地区一直缺乏合适的社区商业项目，而这也是中信资本布局此地的原因。此外，浦东嘉里城、金桥板块、凉城板块等都陆续有新的社区商业项目出炉或扩建。莱坊国际中国区董事孙俊安表示，随着中国城市化发展的进程以及人均可支配收入与消费支出的增加，未来社区商业比重将逐步提升，发展空间潜力较大。实际上，真正意义上的社区商业发源于美国。上个世纪50年代，蓬勃发展的美国汽车业带动了人口从城市向郊区分流，围绕这部分居民量身定制的商业体系就是现在俗称的“社区商业”。因被称为“黄金两公里磁场”，社区商业以其无可替代的便利性，在城市化进程中始终留有一席之地。然而近几年来，中国各地以万达广场为代表的大型综合体异军突起，面对其业态的丰富化、时尚化和休闲化等优势，社区商业一度陷入惨淡经营的境况。正所谓“三十年河东，三十年河西”，国内的购物中心开发一度存在盲目追求超大体量、辐射超广的个案和现象。根据全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球的数据，截至2013年，我国购物中心总数已达3500家以上。预计到2015年，有望突破4500家。而供过于求的结果就是空置率高、招商难、租金回报率低等核心问题相继出现，以至于不少曾打出雄心壮志招牌的大型综合体黯淡收场。今年“五一”过后，号称北京最大的BHG精品超市正式关店，开业时间不足两年。与它同期开业的华联商厦则去年9月就关业整顿了。同样的案例比比皆是。去年年底，位于北京北三环的大钟寺中坤广场就转型写字楼，主力店“HQ尚客”百货撤出；中关村广场购物中心也因业态调整，过半商铺停业；今年4月底，望京华堂商场关门转型写字楼。错位发展高纬环球表示，中国商业地产将呈现出供应过剩的情况，中国零售物业市场两极化将进一步加剧。而随着城市商业副中心规划的逐步推行，社区购物中心的概念又将重回人们视野。柒一拾壹（成都）有限公司董事、副总经理岸本直人介绍说，社区商业的回归是一种趋势，越来越多的日本消费者倾向于在自己所属社区附近的商铺购物。岸本直人认为，在日本，尽管社区商业受到一定冲击，但其提供的服务能让消费者感到很温暖，可以实现与大型综合体错位发展。英国知名房地产顾问机构莱坊国际的《社区商业生存之道》报告指出，随着中国新一轮城镇化发展，预计未来每年将有1200万-1400万人口进入城市，估测2030年城市化率将达到66%-67%，中国将形成两万个以上的新社区，社区商业已成为新的开发热点。在此状况下，一些陈旧或空置项目开始被改造成颇具潜力的社区商业体。“即便电商冲击再大，但是家门口的日常消费还是需要的，所以社区商业是难以完全被虚拟购物替代的。因此我们的思路就是要将一些合适的旧商业体、遇到发展困难的商业体改建成社区商业。我们乐坊成立于2005年，已打造包括‘乐虹坊’、‘乐味坊’、‘乐颂坊’和‘乐坊金鼎’等多个社区商业项目，明年会再扩张两个新项目。”负责乐坊项目的上海瑞商联城商业投资管理有限公司董事总经理崔明军在接受媒体采访时表示。第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管谭文红表示，现在上海中心城区的土地资源匮乏，基础设施落后的老旧城区已无法满足现代居住生产的需求，难以与现代城市规划相契合。基于此，业者需看到城市建设亟待转型的契机。为建设时间较早的旧商业区、旧住宅区、工业用地转型及城中村等改造项目提供策划建议，助力城市更新的步伐进一步加快，社区商业则是一大方向。资本圈地戴德梁行华东区写字楼部主管、董事沈洁表示，在美国、英国等商业较为发达的国家，大多数购物中心都是社区商业，日本便利店巨头罗森和7-11在中国的成功，可以成为中国房地产开发商经营社区商业参考的发展路径。商业和住宅互动，销售和物业管理互动，将优质的持有型社区商业打包发展成连锁零售业，将是房地产公司未来重要的利润增长点。除了地产商，互联网、保险等资本也开始加速布局社区商业。蓝光地产集团总建筑师郭震表示，物业公司比其他企业更清楚顾客的需求，能为消费者定制“专供专需”的服务。房企建立现代社区商业时应打破传统思维，建立一个生态圈而非生活圈。郭震认为，社区商业应把居住和商业结合起来，建立健身房、老年活动中心等场所，让居民在生活中进行消费，在消费中享受生活。不过，相比提供生活必需品的传统社区商业，资本更看重基于互联网大数据思维下的新型社区商业机会。比如，一直号称国内社区服务运营商第一股的彩生活集团，正尝试打造O2O化的社区服务运营模式。岸本直人认为，顾客可以先在网上预订商品，再到便利店付款取货。根据他们的调查结论，这些参与网购的顾客中有60%会浏览便利店的其他商品。红旗连锁副董事长曹曾俊表示，他们公司的经营模式是“服务+商品”，同时在做电商平台及相关服务，将来可以把便利店变成顾客服务中心，为老百姓提供更多的生活便利，增加顾客黏性。与此同时，从京东与全国上万家社区门店合作，到518家顺丰“嘿客”的入侵，电子商务分羹社区商业的意图也更加明显。业界专家认为，商业的社区化、精致化是趋势，小容量、更有针对性的商业设施和商业模式，定位更明确的点对点商业服务机构，更便于服务到人，服务到家庭。掘金社区商业，关键是选好地段。这与李嘉诚“地段、地段还是地段”的投资标准，不谋而合。竞争激烈当然，这些仅仅是当今社区商业变革的一个缩影。在凯德商用华西区区域总经理朱文环看来，社区商业兴衰的关键因素之一，取决于相关社区的成熟度，换言之，就是社区的居住人数。“首先，老人是最有自我分配时间的人，因此社区商业的重点对象之一就是老年人。而且老人大多不会选择网购，而是偏向于实体商业的消费。这就意味着社区商业必须注重老年人群体。2015年之后，中国老龄化速度进一步加快，有公开数据显示，到2020年，中国60岁以上人口将达到2.48亿，2030年该数字将超过3亿，2050年将超过4亿，占总人口的比重达30%。”首都经贸大学教授陈立平表示，老人作为社区商业的主体消费人群之一，运营必须注重和满足日常吃饭、基本医疗、康复等功能，来满足老人的需求。“我们会注意到中老年人现在对广场舞的热爱，因此我们一定要留出更多面积来做广场舞空间，虽然这样好像会损失租金，但是只有这样才可以聚集社区人流。社区商业提供的产品是家庭高频消费的组合，这些占到社区商业70%以上的业态。便利、快捷、实惠、品质是社区商业追求的目标。”崔明军表示。除了老人，孩子也是社区商业的一大重点。家庭是社区商业的基本消费主体，为了挖掘更多家庭消费空间，社区商业已经把作为其重要组成部分。有数字显示，中国14岁以下儿童有2.5亿，儿童消费支出占家庭收入的25%。2013年儿童消费市场规模4000亿元，而二孩新政下预计每年将增加人口150万-200万。“因此，社区商业的另一个重点就是抓住儿童市场。比如做照看儿童的服务、游乐设施、教育、儿童摄影等”。此外，业内人士指出，既然是“小而美”，意味着社区商业的面积不宜过大，一般在1万多平方米到3万平方米。社区商铺的人均商业面积0.6平方米以下；社区邻里中心的人均商业面积在0.6-0.8平方米；集合性多功能社区商业的人均商业面积在0.8-1.2平方米。当然，投资社区商业也并非完全没有风险。崔明军认为，从行业角度讲，社区商业还没有行业的定义者或者标杆出现。目前的社区商业依然只是大型综合性商业中心的缩小版，还未能真正从定位、功能、业态、服务等各方面与大型商业中心形成差异，并建立“社区商业”特有的商业模式。莱坊报告则指出，目前受房地产发展和土地规划双重影响，社区商业成为诸多业者转型的方向，呈现出有过多的业者涌入的趋势，上海市场存量年复合增长高达24.9%，竞争较为激烈。（来源：国际金融报）
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开业：2017-10面积：11万O开业：面积：13.5万O开业：面积：15万O开业：面积：21万O
业态：餐饮面积：150-200O业态：服饰/鞋类/箱包面积：60-200O业态：餐饮面积：O业态：百货/超市/专业卖场面积：O
×扫描分享到微信序：这次有幸参加@王玮_商业地产 组织的上海日本、韩国人聚居的龙柏社区紫藤路商业街和乐虹坊（老厂房改造、地铁项目）社区商业中心考察。同时感谢亚太商业不动产学院上海分会组织了这么有意思的实战考察和交流，文章内容来源于亚太师生会，好大家一起分享~~1.紫藤路商业街考察紫藤路商业街是我们上海分会考察研究社区商业的一个组成部分，因为很多的社区商业的表现形态就是以街区商铺形态呈现的。另外时下几乎绝大多数的商业地产企业都会涉入商业街铺的业务，而通过与紫藤路商业街承包人和管理者的零距离接触和互动，分享他们从2004年开始到今天所经历的十年经营的酸甜苦辣，从而可以给大家对商铺业务有一个纵向、直观和深刻的认知，并对自己所经营的类似项目有所启发和收获包括警示。紫藤路商业街长约600米，两边的大小商铺约50来家，面积约1.2万平米，是一条以韩餐和日餐为主的餐饮和休闲服务配套的街区。经过十年的营运，各家店铺的市场表现在上海的街区市场上还算中规中矩，特别是晚餐的客人很多都来自上海较远的其他地方。紫藤路承包管理者李先生与大家的交流互动诠释了一个非常朴实和简单的共赢理念，即商业地产投资人（业主）、管理者和经营者（商家）都要共赢才能可持续经营的最基本道理。他自己就亲身经历过2008年亚洲金融危机期间，虽然一些商铺的协议租金较高，但商家还是因为经营不下去而留下豪华装修走人的痛苦经历。作为街区的承包人，李总很大的工作量都是放在如何协调政府和相关部门为这些商家创造尽可能好的经营环境，例如将街区的煤气系统改为天然气为商家节约成本以及如何控制油烟排放减少附近居民投诉等，像帮助商家申请所谓“违章搭建”和早年帮助餐饮商家处理客人“酒驾”后续事宜等更是将这种支持发挥到了极致，所以现在紫藤路租赁商家的及时付租都不是问题。通过交流大家对各种不同餐饮品类和服务业态的销售和租金贡献率（注意对商家来讲就是租金承受能力）都有了一个更深刻和客观的认识。紫藤路商业街的经营稳定，销售和租金水准也都代表了上海街区商业的平均偏上的水准。建立这种对街区商业和相关业态的销售和租金的现实预期很重要，不然的话像我们现在随处可见的随随便便就是几万元一平米的商铺基本上都是很难有真正的回报的。在很多地方过去的“一铺养三代”变成了今天的“三代养一铺”的道理也就在这里。2、乐虹坊社区商业中心考察乐虹坊社区商业中心是此次上海分会考察活动的重点，位于紫藤路不远的乐虹坊是一个3万多平米的社区商业中心，这是一个在旧的工厂的建筑上加盖改造而建的项目，包括地下一层和地上4层。地下一层为生活超市，一层主要为社区配套和生活零售，二层为休闲餐饮，三层为儿童和教育，四层是一个正餐厅和一个5屏幕的小型影院。 亚太学院上海分会执行会长兼秘书长覃鹏（WE领合国际设计执行董事）：首先，感谢大家在百忙之中抽时间参加亚太学院上海分会举办的第一次线下活动。在座的各位除了我们上海分会的成员之外，还有来自江苏分会的花总和东北分会的左总，在这里非常感谢兄弟分会对我们上海分会活动的支持。另外也谢谢参与我们上海分会首次活动的嘉宾，你们的到来让我们的这次活动有了更大的意义。这次我们活动的主题是：探寻社区商业升级新方向。接下来有请我们活动的参与方：乐虹坊的项目负责人崔明军崔总跟我们一起来分享社区商业的发展状况。亚太学院学术委员会委员、亚太学院师生会上海分会副秘书长兼专委会主任王玮（澳大利亚澳瑞姆（AZURIUM）公司中国战略顾问）：崔总作为一个专业的职业经理人早年作为恒隆地产的一员曾亲历了港汇和恒隆的招商，也有五大行的从业经历，包括成功管理和调整飞洲国际广场等成功经历积累了丰富的商业地产经验和洞察力。瑞商联城崔明军：首先非常感谢大家的到来，我们瑞商联城于2009年率先提出&社区商业运营&的超前概念，以“我们给生活更多改变”为发展目标，借助于“乐坊·虹井店（乐虹坊）”项目，现已成功转型为集投资、策划、招商、运营一体化企业了。我们觉得，社区商业不仅仅是为居民提供日常物质生活需要的商品和服务的属地型商业，而是幸福与爱的归属，形成社区感与安全感。它鼓励的是居民的参与性，给予更多的是对于生活理念和精髓的改变。我们“乐坊”系列项目作为一个社区商业的功能存在，集零售、餐饮、娱乐、教育四大业态为一体，主要侧重于满足项目周边社区居民的生活需求，提供一个属于居民个体的归属与爱的场所，你们现在看到的乐虹坊的门口就有一个大的市民广场。我们乐坊主要以创造“LOHAS”为核心的快乐社区商业体验中心为目标，致力于为消费者打造舒适与精致生活氛围之余，成功将“幸福与爱““Joy&Enjoy”及“LifeStyle”的幸福生活理念精髓传输给消费者，以塑造未来商业地产行业的典范。正如大家所见，我们乐虹坊现在的划分就是零售、餐饮、儿童和教育这四大社区类基本业态。乐虹坊这个项目一直在完善，整个3楼的儿童教育这块很火爆。企划活动很频繁，乐虹坊不仅有成人会员卡也有儿童会员卡，会员卡的积分可以免费停车，兑换商品等，儿童的可以兑换玩具，生日派对等。会员卡的居民拥有率蛮高的，活跃度也高，乐虹坊也可以算是一个高级的社区居委会了。这从各大商铺的年度营业额和停车场的年度客流量可以直观的看出来，随着交通条件的改善，地铁14号线，10号线的开通，客流量有了明显的变化。我们致力于让商铺经营的无忧无虑、消费者消费的放心、开心，做一个快乐的街坊。但是问题也随之接踵而来，我们想请在座的各位帮我们解答一下我们现在遇到的困惑，希望能够集思广益让社区商业的前景更加清晰和明朗。问题一：怎么解决流动人口相对少，消费者疲劳度问题？宝龙商业集团副总经理沙勇：社区居民都是需要消费的，特别是个性化的消费，所以最重要的还是要把握准消费者的需求。澳大利亚澳瑞姆（AZURIUM）公司中国战略顾问王玮：对于这类社区型商业，前期定位和调查尤为关键，在商业地产大跃进的热潮中，你在选择项目的过程中首先还是要以人为本、因人制宜。每选择一个项目首先都要分析其周边的人口和需求包括供给情况和发展潜力。崔总同时也给大家介绍了公司的位于松江的1万平米的乐颂坊和位于延吉路的5千平米的乐坊延吉以及曹安路正在装修的约2万多平米乐坊金鼎项目。各种乐坊项目的面积从5千、1万、2万到3万平米不等，没有标准模式，完全取决于项目的供给机遇以及对周边市场和人口的分析。崔总特别提到了投资人和管理者的理念和目标一致的重要性。这两者的关系处理不好会长生很大的矛盾甚至造成敌对关系。其中最关键的还是双方对从事商业地产的理念要一致。问题二：如何进行品牌提升，业态提升？上海福信集团有限公司执行董事孔劼人：国内目前总体供给过剩但有效需求依然不足的大势，借力于房地产黄金十年的那种短平快的高盈利模式正在远离我们而去，所以福信数年前就瞄准了社区商业这个缝隙市场。在目前这种很多过剩的存量市场中发现和寻找机会，当然这也离不开专业的眼光和执行力。这种机会要比你拍地新建或盲目追高追大地建多少个综合体要现实和靠谱的多。这也是福信的投资项目的规模从5千到3万平米不等，没有标准模式的原因所在。但投资的收益率却表现了很好的一致性和高水准，投资回报的可持续性，特别是在今天和未来很长的时间内这一点更加的难能可贵。澳大利亚澳瑞姆（AZURIUM）公司中国战略顾问王玮：要在今天商业地产供过于求的大局中发现一些特别的机遇和项目机会，包括从一些烂尾的或卖或租不出去的整栋建筑以自己的洞察和专业发现机遇，然后引入专业团队分析介入和经营管理。问题三：怎样存活于周边残酷的竞争？宝龙商业集团副总经理沙勇：做购物中心不要去比，要有非常清晰的定位，把服务的对象服务到位。比如邻里中心：把政府对社区的服务功能放进去了，文化的，图书的等，形成具备这些功能的和谐社区。这些都是可以借鉴，这里面有些是可以通过商业行为去运作的。社区商业提供居民需要的服务，有些是免费的，有些是可以商业运作型的，但主要的是，社区商业的服务要让客户放心。比如，在儿童教育方面，社区商业怎样提供一个让居民放心的托儿所等等。澳大利亚澳瑞姆（AZURIUM）公司中国战略顾问王玮：一般商业社区分为：社区中心和邻里中心。小型的商业社区要打邻里牌，周边商业环境的竞争对商业社区的发展确实有影响，但不会威胁到生存。做好服务性将是今后社区商业发展的很重要的一点。一般中午客流量大的属于商务型的商场；晚上和周末人多的属于家庭型的商场。这两者只要能抓住一个，就会运营的蛮好。问题四：怎样找到更加合适的项目需求位置？厦门百润房地产顾问有限公司宝龙地产总经理洪群峰：商业战略上的转型到底是走重资产还是轻资产，要考虑到资金的成本。当然，做社区商业轻资产肯定是发展的目标。通过大数据的收集，让商户直接对客户，可以更好的了解客户的需求，从而进行招商定位。澳大利亚澳瑞姆（AZURIUM）公司中国战略顾问王玮：投资人怎么在中国的投资环境下在缝隙里求生存，不会标准化，就是要见缝插针，这是未来地产人要学习的一个东西。而且做商业地产一定要因人制宜的，精确的了解项目周边有的人群以及人群的消费水准，这个很重要。问题五：如何增加社区商业和周边居民的纽带，形成社区联盟的形式？辽宁家园文化传播有限公司总经理左世哲：利用互联网，特别是移动互联网，现在各大社区商业都有这样一个趋势，通过网络的平台，把社区商业的活动传播出去。线上线下的结合，像微信做社区，现在已经是一个热门的推广方式了，通过微信预约吃饭，参与活动等一系列的社交活动，已经普遍得到了应用。总而言之，大家看好社区商业的机遇和前景。特别是像购物中心最发达的美国和澳洲市场，社区邻里中心的总数与大型区域型购物中心的数量之比都绝对超过9比1，特别是在美国的12万个购物中心总数中，11.7万多都是平均5千到1万平米的社区和邻里中心。已经充分证明了其潜力和生命力。一方面中国的市场巨大（指社区邻里中心），另一方面我们目前的急功近利好大喜功的商业地产热潮根本就刹不住车。如果有一天会有像今天那么多的地产企业关注综合体那样关注社区邻里中心，则我们国家商业地产的投资理念和意识上升到了一个新的高度和境界。（来源： 亚太师生会）