社区运营商：说好了一生一世
作者：王毅敏
　　设施是基础，服务是根本，社区服务运营需以人的需求为出发点，以提供更好的服务为根本，来满足人们社区生活的良好体验
　　来源：《投资时报》
　　文｜敏
　　虽然最近国家领导人与行业管理者都在释放积极信息，让人们重拾对房地产的信心，但楼市依然低迷。
　　与房地产市场艰难前行形成鲜明对比的是，以物业管理升级为内核的社区服务运营商却开始风生水起，尤其是以原花样年物业管理公司（业务构成主要由八项组成：物业开发、社区金融服务、彩生活住宅社区服务、国际商务物业服务、社区文化、社区商业管理、社区养老、社区教育产业）为依托成功上市的“彩生活”，迎来市场追捧。随后，很多公司都表示要成为社区服务运营商。万科亦在其中。
　　房地产开发商转型已是必然，而朝社区服务运营商方向转，也是一种比较好的选择，因为物业是自己的，而那些业主和开发商已经有了很好的合作关系。
　　观念转变，成为社区运营商的第一步
　　那么开发商如何转身成为社区服务运营商，需要具备哪些条件？
　　要搞清楚这个问题，首先需要知道什么是“社区服务运营商”。很遗憾，网络上除了与花样年和彩生活相关的信息之外，几乎没有关于社区服务运营商的内容，更不要说有比较好的定义来阐述。
　　先从字面意思来解释，首先是第一个词汇“社区”，这个词汇就限定了服务的人群必须是基于社区的，就是在社区完成的，完成什么？就是第二个词汇“服务”，意思是为社区里面居住的人提供服务。最后一个字是“商”，所谓“商”者，必须有盈利，是需要利润的组织。通过上述论述，可以得出一个简单的定义：所谓社区服务运营商，即为社区居住人群提供全方位服务的组织。
　　服务需要一定的条件、设备与技术，如果没有这些就不可能提供服务。那么，开发商如何才能由单纯的房地产开发商，转变成像花样年那样的社区服务运营商？首先要做的第一件事就是转变观念，这是成为社区运营商的第一步。
　　在房地产市场，曾经最受消费者、媒体甚至同行诟病的房地产开发商是谁？当然是的SOHO中国。
　　原因在于，老潘所开发的房地产项目是商业物业与写字楼，他们通过各种营销，把项目卖得很好，几乎出清所有产品，卖完了事。由于没有自持物业，在后期经营上就不需要花心血，因此老潘在北京的项目普遍出现老潘赚大钱，业主赚小钱甚至不赚钱的情况，也因此才受到广泛指责。包括万达的外街，在去年也广受诟病，同样是因为售价过高，业主经营困难、出租困难，使得投资者利益得不到保障。
　　这是以销售型为主的物业普遍存在的问题，在商业物业中显得尤其明显。
　　除了商业物业，住宅同样也是销售型产品。开发商卖房子很刺激，筹钱、拿地、规划、建设、营销、交房一气呵成。这样的方式确实很刺激，但不长久。
　　开发商必须由原来以卖房子为主，可能只是一生一次的买卖关系，逐步演变为一生一世的服务关系，把原来的“交房是项目结束”向“交房是服务开始”思维转变。
　　只有树立这样的理念，才不会把千方百计提高容积率、降低工程造价、缩短工期来试图获得最大的利润挂在嘴边，永世服务才是利润源泉。
　　试想，以管理花样年物业多年为经营故事的彩生活，何以一上市，其市值就超过花样年公司？那是资本市场对于彩生活商业模式的认可。
　　那么，问题来了，如何找到服务点？客户的困难，就是我们的机会。
　　社区生活的困难就是商业机会
　　商业就是找到客户的痛点，客户最软弱的地方就是商机所在，现实生活中，有哪些问题需要解决？可以从人的一生入手。
　　一个人在没有出生时，他（她）的母亲需要做孕检、需要健康的营养配餐，这些需要利用社区医疗解决，同时需要营养师来提供咨询服务，还需要健身设备。
　　当一个婴儿出生后，需要月嫂，随着孩子的成长，需要上幼儿园、学校。
　　如果社区没有幼儿园、学校，双职工家长接送孩子就非常麻烦。
　　好不容易孩子上学了，中午放学回家吃饭也是个问题。家中若无人，孩子只好上街去吃饭，这样不但中午吃不好，还不卫生，饮食结构也不合理。有些孩子甚至会不吃饭，省下钱来打游戏机，影响学习。
　　晚上放学后，孩子同样面临着自己一个人回家的问题。由于孩子玩心大，可能会约同小区的朋友在小区里面玩耍，而忘记做作业。有的家长可能因为应酬导致孩子的晚饭得不到保障，既影响孩子正常学习，也会影响健康。
　　老年人群体同样也会遭遇困境。由于社会结构所致，一些老年人会出现无人照顾的情况，部分长期不能自理或略微不能自理的老人需要照顾，只能住在养老院或医院。这样一是费用高，二是和中国人观念不符。由此就需要在家里或者社区集中照顾。
　　回过头来再看看中间这部分人，就是已经工作的到将要退休的这部分工作一族。除了工作之外，他们也有节假日，那么他们的休闲生活无外乎是外出旅游度假与在城市中休憩。在这个时间段，同样需要服务。
　　另外，随着经济发展，一些家庭就会有些闲钱。今后银行的利率将越来越低，存到社会上的一些金融机构或担保公司之类的又不靠谱，投资房地产的收益也会越来越低，那么这些钱怎样才能保值增值，也是一个问题。
　　综上所述，业主的这些困惑与问题，都会成为社区服务运营商的商机。归纳起来，社区运营商可以在六个方面向业主提供服务：（1）托幼服务；（2）托老服务；（3）闲暇时间服务；（4）闲暇资金增值服务；（5）日常生活服务；（6）运动健康服务。
　　托幼服务针对的是从孕妇怀孕到孩子上高中这段时间的所有服务，包括对孕妇的社区孕检及健康饮食辅导等，孩子出生后的月嫂服务、社区健康与康复中心（包括未来老人的)、幼儿园服务，及未来小学生早放学后家长没有下班，对这些孩子的饮食、辅导作业、看护及游戏等托管服务。
　　要满足这一切必须在项目的开发阶段，根据未来居住人口的多少来设计、建设这样的设施，否则未来即使想提供这些服务，若没有配套设施从何谈起。
　　在社区从事儿童及幼儿辅导的人员可以在社区内部招募。因为有些人下班早，这样既可以让一些闲暇时间较多的人通过有偿服务打发闲暇时间、照看没有人照看的孩子，还能够增加邻里之间的互动与交流，增加亲近感。托老服务同样可以采取这样的方法。
　　社区的幼儿园及少儿乐园也是必须设计的，这些建筑一是可以作为幼儿园的配套设施，同时也是那些上学以后的孩子们玩耍嬉戏的场所，同样也可以利用这些场所进行社区的少儿比赛活动，增加社区居民之间的接触机会，增强社区邻里之间的沟通与亲近感，变成一个互动的社区。
　　托老服务的出发点，在于未来中国养老将成为大问题。根据现在的社会结构及现实，不可能照顾过来所有老人，而中国传统观念中对于养老院的排斥心理非常严重，大部分人都要在家里养老，而家庭又不具备一些医疗与救护条件，这样必须在社区中设置一些能够承担集中养老与看护的条件与设施，包括临终看护及未来的殡葬服务都要到位。在尊重民族传统的基础上，实现老人的终极需求。
　　从健康护理到看护、一直到老人走完生命的历程，所有这些建设需求同样需要事先设计好，并按照医护设施标准来规划、设计、施工与配套，而这些在现有已经入住和正在施工的项目中都是没有的。这同托幼一样是一个巨大的市场。
　　成年人的闲暇时间也是一个巨大的金矿。人们不可能每天都只忙工作，也会有休息时间，长时间的休假可以去旅游、度假，短时间的休息必须能够在居住地周边解决，而现在绝大部分社区不能提供让业主休闲与互动的场所。尽管以前的会所或许没有很好的盈利，但未来这些场所的建设也属必要。
　　社区服务能够根据大数据十分准确地分析出一个家庭的经济状况、家庭成员的出入时间及车辆使用情况等，这些数据的采集需要一整套的智能设备，同样也需要在设计阶段就事先规划建设。
　　社区服务可以针对每一个家庭提供一对一的休闲度假服务，也可以利用社区智能平台为整个社区人员度假消费争取到更加合理的价位。同时，对于短期休假，社区也可以组织各种有益于身心的活动：琴棋书画比赛及各类型教育等，这些设施可以与老年大学等相结合。
　　闲暇资金的服务设计，同样是基于对整个社区业主的了解和对大数据的分析，社区可以针对不同的家庭制订不同的投资理财方案。这些虽然是一种理想状况，但确实具备可操作性。
　　针对日常生活服务的设计，从每天每个人一睁开眼来想就可以。如果按上述社区托幼、托老服务理念设计，早午餐等日常服务都应是完全规划设计好的，营养早餐、安心午餐、浪漫晚餐以及适合不同年龄阶段的各种营养配餐。另外，基于移动互联网的日常生活用品预订、支付，通过配送平台及系统都能够得以解决，这些也都应在初始规划阶段设计。
　　运动健康服务的提供隐含了平安是福的理念。什么是平安？一家人身体健康，没有疾病，就是最大的平安。
　　健康包括身体健康与心理健康两大方面。身体健康除了合理饮食、规律作息之外，必须要坚持锻炼。社区除了提供常规的室外健身器材供大家免费试用外，还要有室内的健身设施与健身教练帮助人们健身，还有中医按摩之类的。社区医疗中心对社区居民进行定期的有偿健康体检，结合社区日常生活服务，提供健康饮食营养配餐服务等。
　　心理健康是未来必须受到重视的。社区互动是能够促进心理健康的一种方式，但是心理疏导也要有，国外有信仰的人士通过周末到教堂到牧师那里去忏悔来疏导心理压力等，而国内大部分人群没有倾诉对象，所以不同的人群会有不同的心理压力，这些都需要通过专业服务来实现。
　　社区硬件支撑未来服务
　　如何实现这些服务的升级？答案是，必须从设计阶段就把上述内容考虑进去。
　　比如托老服务，必须在建立的社区医疗中心中设计出符合居家养老与社区集中养老的硬件设施，这些设施包括社区道路，楼房的电梯、步梯、房间的各种设施―可以安装呼吸机等急救及其他符合养老院甚至是救护中心的设施。房间必须按照医疗设施来设计施工。
　　同样，托幼服务设施也应如此，必须建设符合幼儿年龄特性的各种设施。营养配餐的操作从厨房到餐厨垃圾的处理系统都要做到，还要把幼儿就餐区与老人就餐区隔离开来，把成人就餐环境与老人和小孩的区别开来，做到互不干扰。要做到这样，就要研究社会构成，只有这样才能合理地区隔空间，不然做出来的空间可能有的不够使用，而有的却存在着巨大的浪费。
　　另外，要根据整个科技的发展，把社区设计成为一个智能化社区，只有这样才能够利用大数据和自动数控系统更好地管理服务。
　　即便是一些看似简单的事情，比如社区净菜配送，是等到业主家里有人时送到家里还是送到门口，不同的选择配套设施就会不一样。这些都是需要事先考虑周全，并在设计阶段要做到的。
　　即便是大家比较认可的杭州万科良渚文化村这样的项目，项目本身的规划理想是：当二十一世纪现代建筑理念与淳朴田园风格完美融合，于是我们便拥有了宜居的梦想之地―良渚文化村。畅想科技便利，回味田园风尚。那里居住起来确实十分的舒服怡人，但是那里依然不能实现完全的社区服务运营，原因十分的简单，就是这个项目在初始设计阶段没有把上述的服务理念植入进去。
　　社区服务运营的根本还是服务
　　社区服务运营这样一个新生事物尚处于探索阶段，所以要在这里做到事无巨细地阐述并不现实。那么，进一步讲，仅仅有了这些硬件设施就能成为一个合格的社区运营商了吗？当然不是，那么社区服务运营的出发点和归属点在哪里？
　　归根结底，社区服务运营还需以人的需求为出发点，以提供更好的服务为根本，来满足人们社区生活的良好体验，这是未来社区运营商运作的前提。
　　社区运营商虽然是以社区服务为前提，但是如果没有硬件支撑，要做到上述服务也是不可能。但仅仅有了硬件也不能说就成为了一个合格的社区服务运营商。
　　大家如果感兴趣，可以去万科、保利、中海、绿城的项目看看，这些项目没有一个不是以销售为主导。虽然这些开发企业都是负责任的企业，但是要在现有社区里面实现全服务是不现实的，因为没有这些基础的设施。
　　有了基础设施，才是实现全面社区服务运营的第一步，原来的物业管理公司所承担的服务无非是安全保障、社区保洁、小区内的停车管理、邮件的接收、简单的会所服务等。而全服务的社区运营是无法做到的。
　　硬件仅仅是基础，而服务需要专业人士，无论是孕妇的保健服务、月嫂服务、幼儿及老人的看护及临终关怀服务，还是学生的作业辅导及少儿的业余爱好培训等，这些不但需要硬件设施，更需要的是拥有这些专业技能的人，没有这些人的服务，那些设施只能是摆设。离开了人的服务，所有设施只能是冰冷的建筑及机器。
　　尤其是像心理疏导这样的服务是必须由具备专业知识和职业素养的心理辅导师来完成的，每个社区有一两个心理辅导师十分有必要，这样既能帮助社区居民纾解心理压力，同时也能促进家庭和谐，减少邻里纠纷。
　　社区服务运营，说到底设施是基础，服务是根本，而现阶段物业服务所承担的那些工作与完全意义上的社区服务运营有巨大差别，那仅仅是其中很少的一部分。社区服务运营是一个庞大的体系，需要专业技能与管理。目前来讲，并没有成熟的经验可以借鉴，因为大家都处在摸索阶段，所以社区服务运营听起来很动人，但依然有很长的路要走。
　　（作者系伊思德中国有限公司华北区总经理，郑州卓盛房地产资源公司总经理；多家媒体房地产专栏作家；全社区服务运营概念提出者与倡导者。）
　　（完）
（责任编辑：HN054）
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分析：西亚各国所产石油的90%供出口，主要输往西欧、美国和日本．西亚的石油资源主要分布在波斯湾及其沿岸地区，波斯湾的唯一出口是霍尔木兹海峡，该海峡是世界上石油运输最繁忙的海峡．沙特阿拉伯、伊朗、科威特和伊拉克是世界上重要的产油国．西亚的三条石油运输路线是：波斯湾-霍尔木兹海峡-阿拉伯海-曼德海峡-红海-苏伊士运河-地中海-直布罗陀海峡-大西洋-西欧或北美；波斯湾-霍尔木兹海峡-阿拉伯海-印度洋-好望角-大西洋-西欧或北美；波斯湾-霍尔木兹海峡-阿拉伯海-印度洋-马六甲海峡-南海-台湾海峡-东海-日本．
解答：解：（1）西亚的石油资源主要分布在波斯湾及其沿岸地区，沙特阿拉伯、伊朗、科威特和伊拉克是世界上重要的产油国；（2）西亚各国所产石油的90%供出口，主要输往西欧、美国和日本；（3）西亚石油运输到美国的石油路线是：波斯湾-霍尔木兹海峡-阿拉伯海-曼德海峡-红海-苏伊士运河-地中海-直布罗陀海峡-大西洋-美国．故答案为：（1）波斯湾地区，伊拉克；（2）美国；（3）波斯湾-霍尔木兹海峡-阿拉伯海-曼德海峡-红海-苏伊士运河-地中海-直布罗陀海峡-大西洋-美国．
点评：本题考查西亚石油的运输路线及石油分布，熟记课本知识点读图后解答即可．
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科目：初中地理
下列说法正确的是（　　）
A、所有的纬线都是圆形B、所有的纬线都等长C、所有的纬线都指示南北方向D、在地球仪上可以画出180条纬线
科目：初中地理
亚洲人口分布不均，图中四个地区相比较，人口最稠密的是（　　）
A、甲B、乙C、丙D、丁
科目：初中地理
读图回答问题：（1）南极洲四周被大洋环绕，A为洋，D为洋，E为洋．（2）在图中标出东经和西经，并画出东西半球的分界线．（3）由图中可以看出，距离南极洲最近的大洲是洲．（4）图中箭头指示的是方向．（5）南极极地地区的范围是南纬以南，包括洲及周边的洋、洋、洋海域．（6）B点表示我国的南极科学考察站站，C表示站．两站比较，能够出现极昼极夜现象的是站．我国科考队在南极建立科考站时间大都选择在月份．
科目：初中地理
读图，回答问题：①在图中标出地球的自转方向．②填出图中字母表示的地理事物：大洋：①，②；大洲：D．③距离南极洲最近的大洲是洲．④写出E点的经纬度是：．⑤日，我国首个南极内陆科学考察站---昆仑站，正式建成，这也是继A（科考站）、B（科考站）之后，我国科技工作者在南极地区的又一创举．⑥南极地区典型的野生动物是；北极地区典型的野生动物是．⑦南极考察队员可能遇到的危险有：．a．暴风雪迎面扑来，看不清路&&&&&&b．积雪覆盖冰隙，随时都有可能吞没队员c．整个南极洲上见不到任何人，无法求助&&&d．酷冷的严寒，给队员留下无情的冻伤e．随时可能遇到老虎的袭击&&&&f．可能得到因纽特人&的帮助A．abcdef&&&&B．abd&&&&&C．bde&&&&D．abdf．
科目：初中地理
图说地理．&阅读“我国1月平均气温分布图”、“我国7月平均气温分布图”及“季风图”等，判断对错．（1）丙图中箭头所示的风是夏季风，风向是西北．（2）丙图中①②③④四城市，降水量的排列是由多到少，说明我国降水的分布趋势是由西北向东南逐渐递减．（3）由甲图可知，1月0℃等温线大致经过秦岭-淮河一线．（4）读甲图可知，黑龙江最北部的气温大约是-28℃；海南省的气温大约是16℃，这说明我国冬季气温差别大．（5）读乙图可知，我国夏季气温最低点出现在青藏高原，原因是纬度低．（6）读乙图可知，漠河气温大约是20℃，海口的气温大约是28℃，说明我国夏季气温差别也比较大．（7）读丁图，济南的气候属于D温带季风气候，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥．（8）丁图中B气候类型主要位于我国西北地区．．
科目：初中地理
海洋面积占地球表面总面积的%，陆地面积占%．如你是某一公司新招网络营销人员首先去到公司你先怎么做？老板给你一个产品你怎么去实施推广计划？_百度知道
如你是某一公司新招网络营销人员首先去到公司你先怎么做？老板给你一个产品你怎么去实施推广计划？
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