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多地经适房遭遇弃购 位置偏远基础设施欠缺（图）
　　郑州正在建设中的经适房小区青秀佳苑。5月3日，共有14人申购该小区房子。本版摄影新京报记者刘一丁
　　郑州尚东花园小区，只有一趟公交车通往市区。
　　郑州红河瀛园小区底商，尚未有商户入驻。
　　登记首日九成弃购；位置偏、基础设施欠缺，经适房爆冷各地时有发生；保障房规划布局待改善
　　正在进行中的郑州经适房轮候登记，开场便遇冷，第一天有九成申请者放弃。价格因素外，地段偏远、配套设施不全，是弃购的重要原因。
　　经适房等保障性住房位置偏远，非郑州特有。在全国一些地方，偏远，是保障房难避开的一个话题。同时，配套服务设施严重“欠债”和滞后，给居住者的生活质量带来影响。
　　保障房规划布局问题已引起相关部门重视。住建部部长姜伟新去年11月向全国人大常委会作报告时指出，地方保障性住房规划布局有待改善。
　　河南日前出台政策，对于位置偏远、缺少基础配套设施的项目，不立项不审批，已建成小区“不达标”的要整改。
　　5月3日至5月6日，郑州市第三期经适房轮候供应开始。
　　一个月前，郑州市住房保障和管理局刚刚发布了郑州经适房适时退出提上日程的信息，这意味着，能选择的经适房会越来越少。
　　但5月3日这一天的现场并未出现热销，而是爆冷，甚至可以说遇“极寒”。
　　此次共有9个项目、4002套房源供选购。根据统计，在选房第一天，650名申请者仅有64人登记选房。九成的人放弃了机会。
　　当天，这些经适房中，联合花园171套房，报名人数为0；同汇花园一期和紫东河二期均只有1人；中州花园和豫景园各8人报名；同汇花园二期13人；青秀佳苑14人。珠江荣景房源最多，1273套，第一天只有两个人报名。报名人数最多的项目为通和盛世，70套房源，第一天报名20人。
　　次日郑州市住房保障和房地产管理局官网发布公告，将登记日期延长至5月9日。
　　大河报做的网络调查显示，57.7%的受访者认为房价超出申请者承受范围(均价2700元/平方米)，24.2%的受访者认为，部分经适房项目地段偏远，不方便，10.4%的受访者认为部分经适房项目学校、医院等配套跟不上。
　　“他们建的房子都在&喜马拉雅山&上。”今年全国两会期间，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对媒体说到郑州保障房时，对于保障房选址普遍偏远，颇为忧虑。
　　经适房被弃购
　　经适房遇冷并非郑州“特色”。在国内其他一些城市，经适房被弃购的新闻也不断出现
　　5月5日上午，郑州今年首批经适房登记选房进入第三天，号段也到了6500号左右，展板上显示仍有大量剩余房源。
　　此次房源大都在郑州三环外。例如仍然在建的珠江荣景位于北三环外4公里，记者现场探访发现，这个项目位于远离市区的“乡下”，教育、卫生等公共配套设施还是一片空白。
　　经适房遇冷在郑州并非首次。2009年12月，郑州市推出6203套经适房，到截止日期后只有5169人报名。位置偏远的裕华美欣、尚东花园等六个小区都没报满，而位置相对好的凯田花园，350套房子，申购人数1437户。
　　经适房遇冷并非郑州“特色”。在济南、杭州、昆明、石家庄等城市，经适房被弃购的新闻也不断爆出。
　　2007年7月，济南204套经适房过半被弃购；2008年8月，杭州第一期经适房两成遭弃购；2008年12月，广州首批经适房1170套被弃购；2008年，深圳市388套经适房遭弃购。
　　2011年底，武汉市洪山、汉阳、武昌、江岸上市2256套经适房，只有1017户登记购买。其中汉阳的经适房“惠民苑”位于琴断口，到市区公交较少，730套房仅59户家庭购买……
　　位置偏远，配套设施落后，是各地经适房遇冷的重要因素。
　　面对偏远、交通和生活成本昂贵的经适房，许多入选家庭宁可“蜗居”市区。
　　去菜市场要“长征”
　　距小区最近的农贸市场，要向西三站多地，李老太步行去一次就像一次“长征”，花费个把小时
　　距离小区最近的农贸市场，要向西三站多地，李老太步行去菜市场就像一次“长征”，
　　在郑州，70岁的李老太选择了离开闹市区，搬入了尚东花园小区里的廉。
　　尚东花园小区位于郑州东南三环，是郑州市保障房中的一个已入住项目。站在十八九层的住宅楼，登高远望，视野中一片村庄，再远处则是一块块农田。
　　该小区共有1000多套房子，其中李老太所在的单元全部是廉租房，共266套。其余是经适房。
　　李老太搬入廉租房约两个多月，之前她住在郑州市火车站附近。“现在可好，啥也没有。”4月17日李老太感叹生活不方便了。
　　这天上午，她到小区门口的商店买了些面条和番茄，以备午饭。随后，坐在单元门口，跟邻居讨论菜价高，“鸡蛋大小”的番茄约1元1个。饮食是李老太最大的开销，拿低保的她在菜价上得“斤斤计较”。
　　这个刚刚入住4个多月的小区，门口只有两家超市在卖菜，品种少，菜价高，去晚了还不一定有。
　　距离小区最近的农贸市场，要向西三站多地，李老太步行去菜市场就像一次“长征”，要花费个把小时，她中途需要停下来歇息三次。有时候她会让去菜市场的邻居顺便带些回来。
　　搬到尚东小区之后，李老太还没去过市区。她曾尝试乘坐小区附近唯一一班通往市区方向的公交车518路，但发现该车不能使用老年卡，一气之下又回了家。
　　其实若在每天上下班高峰，即使她愿意，也不一定能挤上沙丁鱼罐头似的公交车。
　　每天要赶到郑州市区一家羊汤馆打工的刘女士则不同，不论愿意与否她一定得挤上518。
　　搬来尚东小区之前，刘女士在城东路住，走着能上班，现在要花费一个小时。她曾想辞掉工作在附近另找，但她能做的工作不多，而小区附近还没一家餐馆，也还没有其他机会做勤杂工。
　　郑州市西北三环内五龙口区域，算是保障房地段较好的区域。这里集中了红河瀛园、西湖春天等多个保障房小区。有快速公交通过，较为便利。
　　业主们称，这些都是近两年慢慢发展起来的。即便如此，交通仍不很方便，小区的很多人都乘坐公交到市区上班，高峰时至少要40分钟以上。
　　最近卫生站距离3公里
　　尚东花园小区还没有诊所，没有药房，也没有社区卫生站，最近的紫南社区卫生站距离近3公里
　　在红河瀛园等小区，孩子的教育问题，属于业主们的“烦心事”之一。
　　红河瀛园属于高新区五龙口小学片区，业主们认为该小学的教学质量与市中心的学校有很大差距，而若到稍远些的育才小学就读，要交不菲的择校费用。
　　对于尚东花园小区的业主来说，孩子上学更是个大问题。小区没有幼儿园，没有小学，距小区最近的小学是一公里外的南曹乡尚庄小学。
　　医疗设施也没有跟上。尚东花园小区还没有社区卫生站，最近的紫南社区卫生站距离近3公里。附近没有诊所，甚至没有药房。
　　小区里的巴先生患有脑出血后遗症，每次买药都要“进趟城”。
　　“谁还敢得病。”李老太庆幸自己身体还好。
　　对“偏远”敏感的不只是业主，一些与生活息息相关的服务业也是择地而栖。在保障房集中的区域，对商业的吸引力不大。
　　即使是相对地段好的五龙口路与秦岭路附近区域，红河瀛园小区的生活都要靠分享附近五龙口村的原有设施。小区附近有几家超市，除此外，商铺都空空荡荡，已经招租很长时间。西湖秋韵的临五龙口街的店铺，打出“西湖金街”的口号，不过尚无一家商户入驻。
　　在这个区域，农村信用联社之外，最近的银行要到南边的冉屯路上，步行约半小时。
　　在尚东花园小区，还谈不上有商业服务配套。
　　有研究者称，这种现象是因为中低收入者的消费能力不足，对趋利的商业服务来说吸引力不大。
　　4月17日，郑州市住房保障和房地产管理局回应，在郑州市2010年以前开发建设的保障性住房项目中，的确有一部分项目处于相对偏远的地段，配套设施不太齐全。
　　类似尚东花园这样，保障房周边公共服务配套严重“负债”现象在全国各地都存在。
　　有媒体调查过烟台保障房项目锦绣家园，区域位置较偏僻，有一趟公交车经过小区附近，下车后需再步行十余分钟，该公交车一个小时才一班。在锦绣家园项目附近，唯一一家私人诊所是位于两公里外。
　　压缩土地成本致偏远
　　将保障房项目安排在相对偏远的便宜地块，对于地方政府来说，可以减少建设成本
　　从地图上看，郑州市的保障房如同有离心力一样，远离了市中心，环状分布在三环内外。
　　“西穷东贵北红南贫”――当地一句顺口溜总结郑州城市发展布局。相对东部来说，其他方向的发展速度显缓慢。郑州市的大多保障性住房，呈半环状分布在北、西、南部的三环内外。
　　“东贵”，指郑州市东部的郑东新区、郑州新区，成为政府的建设重点，高楼林立，寸土寸金，房价最早破万。郑东新区CBD的建设，政府机关的迁入，使得东部的发展前景被看好。东部尚没有保障房小区出现。
　　“北红”，郑州市北部因有黄河流经，生态成为看点，黄河沿岸建有诸多和旅游。不过在黄河和北三环之间，城市建设刚刚起步，仍有很多农田。珠江荣景、裕华美辰、园田花园等保障房小区集中在这一区域。
　　“西穷”，西部曾是郑州市发展的重点，近几年，发展重点转移到东部的郑东新区。红河瀛园、通和盛世、同汇花园等数个保障房小区分布在西部。
　　“南贫”，郑州人眼中的南部是发展前景最差的，集中大量汽车配件和物流产业。分布着尚东、联合雅苑、联合花园等数个保障房项目。
　　保障房项目选址偏向地价低廉的偏远地区，相对成为各地政府部门的普遍选择。地方政府认为，在保障房资金短缺的情况下，保障房选址偏向偏远地区，能够降低成本，提供更经济的住房，使有限的资金能够帮助更多的困难者。
　　清华大学建设管理系和房地产研究所副教授郑思齐，对这种现象进行了探因。
　　郑思齐分析，在目前的制度安排下，经适房由政府提供土地及税费减免，由开发商建造并赚取较低的利润。廉租房土地和建设资金均由政府提供。提供土地，地方政府提供尽管不是直接“掏腰包”，但这将挤压可以创造巨额出让金的商品房土地出让量，导致土地出让金“缩水”。因此，主要依赖“土地财政”来弥补财政缺口的地方政府，会想方设法减小保障房用地的成本，将这些项目安排在地价便宜的偏远地块。
　　会否“固化贫穷”？
　　保障房集中建设小区，是否会固化贫穷，形成贫民区与富人区的分野？专家认为应提倡“混居模式”
　　选址偏远之外，保障房应采取集中建设模式还是混居模式，是另一个需要决策考虑的问题。中国建筑设计研究院总建筑师赵冠谦认为集中建设保障房的做法很危险。他认为从城市规划学方面考虑，应该提倡“混居型”的居住模式。混居能避免让低收入家庭被再度“边缘化”，还能公平、有效地分配城市公共服务资源。
　　保障性住房项目集中建设加剧了低收入群体的空间聚集，强化了社会各阶层的居住分异，且容易导致贫困过度集中和社会分割问题。
　　国外的经验表明，在保障房规划选址方面考虑不周全或将导致“固化贫穷”，形成富人区和贫民区的明显分野。
　　世界上许多国家的低收入住房建设在某些历史阶段都出现过类似问题。美国1973年以前的公共住房以集中建设为主，穷人和黑人等弱势群体大量聚居在一起。低教育水平、高失业率、高犯罪率成为这些社区的明显特征，带来了一系列社会问题，包括种族隔离和社会冲突。
　　20世纪80年代，英国政府将一些穷人安置在房屋质量相对差的大社区，随之而来的也是教育低下、收入降低和犯罪率上升等一系列社会问题。
　　中国各地的保障房规划和选址仍在探索中，如果规划不科学，一些保障房聚集区，多年以后或将成为社会矛盾多发区。
　　目前，武汉、郑州等地推行“贫富混居”政策，采取商品房项目配套建设保障房的方案。去年6月，郑州市发布《郑州市商品住房项目配建保障性住房实施办法》要求商品房项目按照10%的比例配建保障性住房。
　　选址过远不再审批
　　河南省提出，对于选址远、缺少配套设施的项目不立项不审批。住建部部长姜伟新曾指出，地方保障性住房规划布局有待改善
　　保障房布局问题已引起相关政府部门的关注。住房和城乡建设部曾明确表示，廉租房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，选址尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。
　　日，住房和城乡建设部部长姜伟新受国务院委托，向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设和管理工作情况时，便提到地方保障性住房规划布局有待改善。
　　姜伟新在报告中提到，目前交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。
　　今年4月25日，河南省住房和城乡建设厅发布规定，河南省再建保障性住房，建房地的环境要适宜人居，公共交通便捷，生活设施便利，地质条件安全，设有相应的商业、教育、医疗、文化等公共服务设施并配建一定比例的经营性用房，市政配套设施完善。
　　此前，日，河南省关于印发“2012年保障性安居工程建设工作方案”的通知中，专门提到“优化保障性安居工程布局”，要求各地对于选址距离中心城区过远、缺少配套基础设施的项目不予立项,不予审批；对配套基础设施不能满足基本入住条件的项目限期整改，不达标的一律不组织验收。
　　从现有的制度安排下，不把保障房建在偏远地段地方政府并没有原动力，通过硬性政策限制是否有效，还有待观察。
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涉矿信托兑付危机溯源：宠儿何以成弃儿
&&&&&& 涉矿信托频频遭遇黑天鹅危机，由行业变动引发的多米诺骨牌效应席卷，涉矿兑付风险迅速飙升，面临崩塌险境。
　　当下涉矿类信托产品成为整个信托市场最受关注的焦点。曾经是“只要一沾矿就一飞冲天”，如今却身陷债务黑洞，兑付风险频发。矿产信托从三年前市场追捧的宠儿到如今成为弃儿，不同以往所谓“高收益”、“业务创新”等抓人眼球的噱头，“兑付风波”、“债务黑洞”如今时时萦绕在金融机构、监管机构和投资人头上。
　　( )、信托公司、营销部门、投资者都想当然地怀揣着对对方的幻想，沉浸在煤炭行业的泡沫中。潮水退去，我们看到了裸泳的机构和人群，相互推诿指责取代了当时的信誓旦旦和激情万丈，原本应是严肃严谨的金融投资项目终以闹剧收场。这其中是怎样的因果链条？
　　当下涉矿类信托产品成为整个信托市场最受关注的焦点。
　　不同以往所谓“高收益”、“业务创新”等抓人眼球的噱头，“兑付风波”、“债务黑洞”成为萦绕在金融机构、监管机构和投资人头上的一把达摩克利斯之剑。三年前首批矿产信托在如今到期之时，不乏遭遇兑付难题者。
　　矿产信托从三年前市场追捧的宠儿到如今成为弃儿，在令人唏嘘之余，市场对其的质疑声三年来也一直不绝于耳。如今该类产品的困境，不过是应验了理性思考的预测，以及惩罚了当时头脑发热的金融机构和投资人。行外人觉得这些“兑付风波”对于类固定收益信托产品是“意料之外”，但作为圈内人而言，不过是“情理之中”。近期受到市场关注的涉矿信托产品的投资标的均为煤炭信托，本文即从煤炭信托入手分析，从闪耀到陨落，究其囧境有哪些原因？
　　首先，看煤炭行业经营环节。我们观察煤炭价格近年的走势，从2008年的底部平整到2009年中，之后进行了一次快速的拉升，然后一路震荡上行至2011年年底。煤炭企业利润和现金流在此期间迅速回升。作为资本密集型的煤炭行业，没有考虑行业周期，而是寻求资金扩大再生产。同时也就是在2010年到2012年间，后知后觉的金融机构争相攀附煤炭企业。一时间，煤炭企业成为银行和信托机构的座上宾，金融机构大量发行和销售煤炭信托，圈内甚至有“只要一沾矿就一飞冲天”的说法。无奈煤炭价格就在煤炭信托发行最为火爆的时候已经悄然走到了悬崖边缘，从2012至今价格一路下行，最近价格已接近2008年的低点，其间几乎无一次像样的反弹。煤炭行业在价格高位时期的过度借贷扩张加之煤炭价格的迅速回落，产能过剩令煤炭企业的经营一下跌入谷底，接踵而来的就是偿还贷款的违约风险。
　　其次，是银信合作中权责利不明晰。当信托公司仅作为通道时(即一个信托产品的项目方与资金方都是银行的客户的情况，信托公司仅充当产品设计发行机构，而不参与项目管理和销售)，其法律文件所划分的权责与银行信托机构间的利益划分并不匹配。银行认为，自己只是销售方，而信托公司是产品法律意义上的发行方，应该由信托公司对投资者负责兑付；而信托认为：项目是银行找上门要求信托做成产品，客户也是银行进行营销的，银行收取了大量的费用，自身仅仅收取微薄的通道费用，产品的兑付问题应由银行负责。金融机构想当然地把交易对手视为零风险，这就导致在项目设计前期的尽职调查环节往往流于形式。然而，一来煤炭信托不同于传统的( )信托和政府基建类信托有着较高的透明度和成熟的风控手段，其具有专业性强、估值技术难度高、风险管理难度大等特点，况且煤炭信托抵押“采矿权”本身也是评估的结果，对于矿物的实际储藏量很难判断，再者煤炭企业的日常运作经常受到国家政策、煤炭价格和安全生产事故的影响；二来金融机构也缺乏对煤炭行业投融资和风控的专业人才，加之煤炭企业往往地处偏远地区，其民间借贷、错综复杂的债务和股权关系也非一个例行的尽职调查就能摸清脉络，融资方的往往运用旗下不同公司轮番做借贷方和担保方，这类融资和增信方式使其能否具备对抗煤炭行业风险的能力值得怀疑。在风险没有暴露时，一些金融机构就是带着“蒙一把”的心态去做业务，还不忘冠以“业务创新”的噱头招摇过市。如此，煤炭信托规模就在银行和信托公司的同床异梦中迅速突破千亿大关。而原本应是严肃的法律文书在项目遭遇兑付危机时就成为金融机构间“扯皮”的儿戏。
　　再次，煤炭信托在营销过程中存在着销售误导问题。“强调收益、弱化风险”成为许多营销人员吸引投资者、冲业绩的必胜法宝。当银行与信托公司的产品设计部门人员都对项目和行业摸不到底的情况下，我们又怎能够祈望营销部门能够把煤炭行业背景与风险阐述清楚？在金融机构业务摊派和业绩考核的压力下，本应有的风险提示环节又有多少是欲言又止呢？
　　最后，投资者自身也需要检讨。我们看到此次许多投资者都是私人银行级别的高净值人士，但在实际操作中，许多投资者对于产品的选择往往只依靠营销人员的一面之词做决定，而往往连仅有的“一词”也与项目的实质无关，譬如“刚性兑付、总部把关”等说辞，只能起到煽动投资者羊群心理的作用。而投资者一味迷信所谓大银行、大信托，在对产品所投资的真实资产和行业不了解的情况下就贸然投资，在兑付出现问题时才如梦初醒，发现投资和自己的想象不一样。
　　银行、信托公司、营销部门、投资者就想当然地怀揣着对对方幻想，沉浸在煤炭行业的泡沫中。潮水退去，我们看到了裸泳的机构和人群，相互推诿指责取代了当时的信誓旦旦和激情万丈，原本应是严肃严谨的金融投资项目终以闹剧收场。行业呼唤理性发展，从产品的立项、设计、营销到投资者进行配置都需要业界摒弃花哨的噱头，直指底层资产和收益来源、利益分配方式，方能形成一个健康的投资环境。
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