中华会计网校：会计考试培训
初级会计职称
中级会计职称
注册会计师
会计从业资格
注册税务师
资产评估师
银行从业资格
证券从业资格
Copyright&2014
应届毕业生培训网 版权所有 增值电信业务经营许可证：粤B2-
友情提示：本站所有信息均由本站注册会员免费发布,如涉及版权问题或虚假信息请及时与本站联系。――我们一直在追求真实！&&>>&&>>&&>>&&>>&正文
关于《广西壮族自治区地方税务局房地产业企业所得税管理办法（征求意见稿）》的公告
15:06:21江苏省国家税务局字体：
　　为进一步规范我区房地产业企业所得税的征收管理，我局草拟了《广西壮族自治区地方税务局房地产业企业所得税管理办法(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见。意见反馈截止日期为日。
　　邮箱：
　　传真：
　　通信地址：广西南宁市民族大道105号广西区地税局所得税处(邮编530022)
　　广西壮族自治区地方税务局
　　广西壮族自治区地方税务局房地产业企业所得税征收管理办法(征求意见稿)
　　第一章 总则
　　第一条 为加强和规范房地产业企业所得税的征收管理，建立房地产业企业所得税的长效管理机制，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号，以下简称31号文)和有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产行业的经营特点，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于由广西地税系统负责征管企业所得税的从事房地产投资与开发、经营与销售的企业(以下统称房地产企业)。不包括独立从事房地产管理、房地产中介和物业管理的企业。
　　第二章 房地产开发项目管理
　　第三条 房地产开发项目的税务管理是指对房地产企业在产品开发过程中进行的取得土地、拆迁补偿、前期工程、基础工程、建设安装工程、开发产品销售及完工结算等一系列涉税环节和事项的管理。
　　第四条 主管地税机关应加强与国土、发改、规划、建设、房管等相关部门建立信息交换制度，掌握房地产项目开发的实际情况，对房地产开发项目建设实行源头控管。
　　主管地税机关应建立《房地产企业基础信息管理台账》(表1)，管理台账的内容包括立项日期、项目名称、投资总额、开工日期、预计完工日期、土地总面积、建筑面积等信息，通过信息交换、分析比对，对信息有差异的房地产企业应进行核实，查找差异原因。
　　第五条 在房地产开发项目开工前，房地产企业应向主管地税机关报送以下材料：
　　(一)开发项目立项批准文件、《土地使用权证》或使用土地的批准文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及规划设计总平面图等资料;
　　(二)开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，需报送政府有关部门的批准文件和其他相关证明材料，凡不符合经济适用房、限价房和危改房的规定或未报送有关部门的批准文件和其他相关证明材料的，一律按照非经济适用房、非限价房、非危改房进行处理;
　　(三)物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批准文件;
　　(四)《房地产企业计税成本对象报告表》(表2)。
　　成本对象由房地产企业在房地产开发项目开工之前合理确定，一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应向主管地税机关报告。
　　第六条 房地产开发项目进入实质性开发阶段后，房地产企业应按开发项目的实际情况，向主管地税机关报送以下材料：
　　(一)建筑项目招(中)标书，建筑工程承包合同，施工许可证以及开工证，工程监理合同，建设工程结算书(按月);
　　(二)工程量变更登记表(附：工程量变更签证单);
　　(三)房屋拆迁安置补偿协议、动迁房屋产权调换协议书以及政府相关文件，《拆迁补偿支出明细表》(表3);
　　(四)房地产企业采取自行提供原材料的，应提供《甲供材料购进发出明细表》(表4);
　　(五)公共设施配套工程预算造价资料，并附送承诺建造且不可撤销的相关资料;
　　(六)政府收费项目收费标准及金额明细表。
　　第七条 房地产开发项目进入销售(预售)阶段后，房地产企业应按月向主管地税机关报送以下材料：
　　(一) 商品房预售(销售)许可证(首次报送);
　　(二) 采取委托方式销售开发产品的，应报送房地产委托代理销售协议(首次报送);
　　(三) 商品房(楼盘)销售控制表;
　　(四) 商铺、车库、车位、车棚、储藏室等销售明细清单。
　　第八条 房地产企业取得预售收入时，应向购房者开具有效预收票据或销售不动产统一发票，主管地税机关应加强预收票据及销售不动产统一发票的核销工作。
　　第九条 主管地税机关应加强房地产企业日常税收监控工作，建立《房地产企业销售动态监控管理台账》(表5)。台账内容应包括：销售项目名称，预售房套数，预售面积，预售价格，预收收入等相关信息，随时掌握企业涉税信息变化情况。
　　第十条 房地产开发项目(计税成本对象)完工后，房地产企业应在取得下列资料后30日内报送给主管地税机关：
　　(一) 开发产品竣工验收证明材料;
　　(二) 开发产品初始产权证明;
　　(三) 工程决算书;
　　(四) 房屋测绘报告。
　　第十一条 房地产企业主管地税机关与项目登记地主管地税机关不一致的，主管地税机关与项目登记地主管地税机关之间应建立规范的房地产企业纳税信息资料传递制度，将总分机构信息、征收流转税、所得税等情况及时传递，以加强对流转税、所得税的控管。
　　第三章 预缴及汇算清缴管理
　　第十二条 房地产企业一律按月预缴企业所得税，并自月份终了之日起15日内，向主管地税机关报送企业所得税月(季)度预缴纳税申报表，预缴税款。
　　企业在报送企业所得税纳税预缴申报表时，应当按照规定附送财务会计报表和其他有关资料。
　　第十三条 企业按月预缴企业所得税时，应当按照月度的实际利润额预缴;企业未能及时、准确核算会计利润和编制会计报表，按照当月实际利润额预缴有困难的，预缴企业所得税时，按照房地产开发企业所得税预征率计算预缴企业所得税。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。具体预征率由各市自行制定。
　　第十四条 房地产企业销售未完工开发产品取得的预售收入，不单独申报预缴企业所得税，应先按照规定的计税毛利率分月计算出预计毛利额，作为特定业务计算的应纳税所得额并入房地产企业的利润总额计算出实际利润额，依法申报预缴企业所得税。
　　第十五条 房地产企业应税收入包括房地产销售收入、预售收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、租赁收入、预收购房定金以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。
　　房地产企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由房地产企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;
　　房地产企业发生预售定金、预售收入退回的，已征税的预售收入可抵减当期收入总额。
　　第十六条 房地产企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，如地下车位，以及楼内架空层划设的车位等，不单独核算成本，均作为公共配套设施进行处理。
　　第十七条 房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算结转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
　　第十八条 开发产品完工后，房地产企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
　　在进行企业所得税年度纳税申报时，房地产企业需出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的纳税调整报告。报告应包括以下内容：
　　(一)开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等;
　　(二)开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用(含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况)、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情况等;
　　(三)《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》(表6);
　　(四)非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。
　　第十九条 房地产企业应按照31号文关于计税成本核算的要求，按期按成本对象做好共同(间接)成本的核算和分配，在企业所得税年度申报时同时附报《房地产企业本年共同(间接)成本分摊明细表》(表7)。
　　第二十条 房地产企业预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过3年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在企业所得税前扣除。
　　预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
　　第二十一条 房地产企业预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在企业所得税前扣除。
　　第二十二条 房地产企业预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府及其部门要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在企业所得税前扣除。
　　第二十三条 房地产企业当年度规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产企业预提费用明细表》(表8)。
　　第二十四条 开发产品完工后，房地产企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管地税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《征管法》的有关规定对其进行处理。
　　第四章 征收方式管理
　　第二十五条 房地产企业所得税分为查账征收和核定征收两种方式。
　　对经营规范、账务健全、核算真实的房地产企业，实行查账征收方式征收所得税。
　　房地产企业转让未经开发的土地，不适用核定征收方法。
　　第二十六条 房地产企业有下列情形之一的，主管地税机关有权采取核定征收方式征收企业所得税：
　　(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;
　　(二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的;
　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的;
　　(四)未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料或者拒不提供纳税资料的;
　　(五)收入总额或成本费用支出不能准确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料的;
　　(六)上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的。
　　第二十七条 房地产企业的所得税征收方式按下列程序和方法确定：
　　(一)房地产企业填列《房地产企业所得税征收方式鉴定表》(表9)，经主管地税机关审核后确定征收方式。
　　(二)鉴定表中各项目均合格的，实行查账征收方式征收企业所得税;有一项不合格的，实行核定征收方式征收企业所得税。
　　第二十八条 房地产企业所得税征收方式鉴定工作实行一次性确认制度，以后年度征收方式不变的纳税人，不再履行核定手续。若房地产企业要求变更企业所得税征收方式的，应在每年5月31日前提出申请，主管地税机关在15个工作日内审核确认。
　　第二十九条 实行核定征收企业所得税的房地产企业，一律采取按收入总额核定应税所得率的定率征收方式，不得采取定额征收方式。
　　第三十条 房地产企业核定征收的应税所得率标准为：
　　(一)开发项目在设区的市城区和郊区的，不低于20%;
　　(二)开发项目在其他地区的，不低于15%。
　　(三)开发项目属于经济适用房、限价房、危改房和棚户区改造房的，不低于5%。
　　各市地税局可根据本地区社会经济发展程度、房地产销售价格、企业盈利水平等因素，按不低于本办法规定的应税所得率最低标准的原则，确定本地区房地产企业的应税所得率，并报区局备案。
　　第三十一条 房地产企业核定征收企业所得税，应纳所得税额计算公式为：
　　应纳税所得额=收入总额×应税所得率
　　应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
　　房地产企业收入总额不能准确核算的，由主管地税机关按照税收法律、行政法规的规定核定其收入。
　　第三十二条企业按预征率计算预缴企业所得税时，不得扣除任何费用和税金。计算公式为：
　　预缴企业所得税=收入总额×预征率
　　预征率由各地根据本地实际情况自行制定。
　　第三十三条实行核定征收企业所得税的房地产企业，按月预缴和年度汇算企业所得税时，除另有规定外，一律适用25%法定税率计算。
　　第三十四条 实行核定征收企业所得税方式的房地产企业，除《企业所得税法》和其他有关税收优惠规定外，不得享受企业所得税其他优惠政策。
　　第三十五条 房地产企业的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20%的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。
　　第五章 总分支机构管理
　　第三十六条 实行总分机构管理跨省经营的房地产企业应严格执行国家有关总分机构管理的规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。
　　第三十七条跨市经营的总分支机构房地产企业，按国家和广西的有关跨市经营企业所得税征收管理规定执行，不执行跨省经营企业所得税征收管理的相关规定;区内跨市又跨县(市、区)经营的总分支机构房地产企业，按跨市经营汇总纳税企业所得税征收管理有关规定执行。
　　房地产企业在同一市内跨县设立不具有法人资格营业机构、场所的，其企业所得税征收管理办法，由各市地税局商国税局联合制定。
　　第三十八条 二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。
　　总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明(支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等)。
　　二级分支机构在办理税务登记时，应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照(复印件)和由总机构出具的二级分支机构的有效证明。其所在地主管税务机关应对二级分支机构进行审核鉴定，督促其及时预缴企业所得税。
　　第三十九条以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，或无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。
　　总机构实行核定征收方式缴纳企业所得税的，其分支机构也应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。
　　第四十条 在我区从事房地产开发经营的外省分支机构，未按规定及时提供其外省总机构出具的《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》的，主管地税机关可暂按当地地税机关规定的应税所得率对其实行分月或分季核定预征税额，其中：对账目健全能够及时准确核算出经营成果的分支机构，也可暂按其实际实现的利润额计算预缴分摊的税额。待分支机构将《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》送达后，再重新计算预缴分摊的税额，多退少补。
　　第四十一条 从事房地产开发经营的外省分支机构，属于以下几种情形的，主管地税机关可暂按当地规定的应税所得率对其实行核定征收。
　　(一)外省总机构实行核定征收的;
　　(二)分支机构除向总机构上交一定的管理费外，其收入、支出或者实现的利润不与总机构实现的所得额合并计算缴纳企业所得税的;
　　(三)分支机构财务核算不健全，各项收支及经营成果不能向总机构如实反映，导致总机构难以做到准确统一计算企业所得税的。
　　第四十二条 跨地区经营汇总缴纳企业所得税的房地产企业，其分支机构的各项财产损失，应由分支机构所在地主管地税机关审核并出具证明后，再由总机构向主管地税机关申报扣除。
　　第四十三条 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的房地产企业，在汇算清缴期内由总机构按照税法的有关规定向所在地主管地税机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴。分支机构不进行汇算清缴，但应将企业所得税年度纳税申报表(只填列部分项目)、经总机构所在地主管税务机关受理的汇总纳税企业分支机构所得税分配表、分支机构的年度财务报表(或年度财务状况和营业收支情况)和分支机构参与企业年度纳税调整情况的说明报送分支机构所在地主管地税机关。
　　第六章 附则
　　第四十四条 此前广西壮族自治区地方税务局下发的规定与本办法不一致的，按本办法的规定执行。本办法未明确的有关应税收入、税前扣除的确定以及其他未尽税务事宜，依据有关税收法律法规的规定执行。
　　第四十五条 本办法由广西壮族自治区地方税务局负责解释。
　　第四十六条 本办法自日起执行。
责任编辑：初晓微茫
上一篇文章：
下一篇文章：
实务操作导航
|||||||||||
网课招生方案
类别班次价格/购买
名师编写权威专业
针对性强覆盖面广
解答详细质量可靠
一书在手轻松过关
&&官方微信
东奥会计在线
微信号:dongaocom
京公网安备：号&& && &&
& Inc. All Rights Reserved
微信关注东奥房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析,代扣代缴税金账务处理,缴纳增值税..
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='/DocinViewer--144.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析 - 文章导读- 商业会计杂志社
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
按标题搜索
按作者搜索
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析
（安丘市审计局）
摘要：房地产开发企业所得税实行分季预交，并自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收规定进行所得税汇算清缴。本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
关键词：房地产开发企业 企业所得税 汇算清缴
房地产企业所得税汇缴是实务中的重点和难点，涉及的主要文件包括：《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[号）、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[号）等，本文结合实例对相关政策进行解析。
一、相关政策
房地产企业所得税汇算清缴除了需要遵循一般企业所得税政策外，尤其要注意以下特殊政策。
（一）关于每季度预交。根据国税函[号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（三）关于收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
（四）关于成本、费用扣除的税务处理。企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。筹办期业务招待费等费用税前扣除问题，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。
（五）可以预提（应付）的成本费用。包括：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。
（六）企业在开发区内建造的配套设施。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
（七）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
（八）关于停车场核算。国税发[2009]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
二、实务例解
某房地产开发公司2011年度已按销售未完工开发产品取得收入1 000万元，缴纳了营业税50万元，城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金6.5万元，按2%预缴了土地增值税20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税25万元，2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行&纳税调整后所得&为亏损500万元。
2012年开发商品房全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：（1）按转让产权合同取得收入4 000万元（其中包括2010年预售款1 000万元）；（2）支付取得土地使用权的金额800万元；（3）开发成本1 500万元；（4）开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。
要求计算：1.该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税；2.该开发企业2012年应缴纳企业所得税。
[案例分析]
1.该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税。
扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照&取得土地使用权所支付的金额&与&房地产开发成本&金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按&取得土地使用权所支付的金额&与&房地产开发成本&金额之和的10%以内计算扣除。④转让税费：包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金，但按照规定房地产开发公司缴纳的印花税应记入其管理费用账户中，计算土地增值税时不再单独扣除。⑤对从事房地产开发的纳税人，可按照&取得土地使用权所支付的金额&与&房地产开发成本&金额之和的20%加计扣除。
该开发企业扣除项目金额=地价款800万元+开发成本1 500万元+其他开发费用（800+1 500）&10%+转让税费（营业税200+城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金26）+加计扣除（800+1 500）&20%=3 216（万元）
增值额=4 000-3 216=784（万元）
增值率=784&3 216&100%&24.38%，适用税率30%
应交土地增值税=784&30%=235.2（万元）
2012年应补缴土地增值税=235.2-20=215.2（万元）
2012年应补缴营业税=200-50=150（万元）
2012年应补缴城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金=150&（7%+3%+2%+1%）=19.5（万元）
值得注意的是：对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。其中：普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率（指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.该开发企业2012年应补缴企业所得税。
2012年利润总额=4 000-800-1 500-250-226-235.2=988.8（万元）
纳税调整增加额为2011年已税前扣除的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金和土地增值税，即50+50&（7%+3%+2%+1%）+20=76.5（万元）。因为会计上在2012年度预收款转为收入后相关的税费在计算利润总额时已全部扣除，但这部分税费已在2011年度企业所得税汇算清缴时作为纳税调整减少额扣除。纳税调整减少额为2011年确认计税毛利额100万元。
2012年应纳税所得额=988.8+76.5-100-500=465.3（万元）
2012年应纳税额=465.3&25%=116.325（万元）
　相关链接：
版权所有 & 《商业会计》杂志 图文未经同意请勿转载
copyright & COMMERCIAL ACCOUNTING
MAGAZINE All Rights Reserved 设计制作：
订阅热线：010-（发行部）（编辑部）（传真）