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下列各项中，不属于企业投资性房地产的是( )。A．企业以经营租赁方式出租的土地使用权B．企业拥有并自行经营的旅馆C．企业持有并准备增值后转让的土地使用权D．企业开发完成后用于出租的房地产
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中外合资或合作经营企业以土地使用权投资入股存在的法律问题
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　　我国《中外合资经营企业法》及其实施条例和《中外合作经营企业法》均规定了投资一方可以其现有土地合作权(或称作场地使用权)作价出资，或作为合作条件，投入新成立的合资或者合作经营企业。但在所有这些规定中，均存在一个法律间隙，即未明确规定该土地使用权之使用人应否以投资人名下转至新成立的公司名下。
　　对这一问题，目前实践中有着不同的观点和做法。笔者在律师工作中，即接触过这样不同的实例，如：香港某公司分别与绍兴，市等地的房地产公司合资成立房地产开发公司，按当地国土局的要求，中方以自己拥有的土地使用权作价入股时，一律要将土地使用人的名义转至新成立的合资公司。其具体做法又分为以下不同的情况：一种是土地使用权已明确为中方所有，中方并已取得国土权证。在设立合资企业以后，经中方同意，将土地使用权转至合资公司，并以合资公司名义与国土局重新签订土地使用权出让合同，领取新的国土权证;第二种情况是中方有土地使用权，但尚未领取国土权证，此时由国土局先发给中方临时性国有土地地使用权证，待合资企业成立后，再以合资公司名义向国土局申领正式国土权证;第三种情况，是在合资企业营业执照尚未领取之前，为加快速度，先以中方及外方双方的名义，联名向国土局领取临时国有土地使用权证，待合资企业正式成立后，再以合资企业名义向国土局领取正式国土权证;总结这几种做法，其共同之处均是要求将土地使用人由中方转名为新成立的合资企业。而在另一案例中，市某公司与香港某公司合资经营一家公司。中方以土地使用权作价出资。但中方坚持土地使用证持有人仍应为中方，不愿转名至合资公司名下。而对此，主管部门和审批部门和答复是：按现行法律规定，以现有土地使用权作价出资时，其土地使用证可保留用原使用人名义，不一定要转名至新设立的合资公司。反正中方按合同规定把土地使用要提供给合资公司使用便可以了，以往成立的许多中外合资合作经营企业，中方以土地使用权作价出资或合作条件不作价入股时，都是没有转名的。
　　既然对上述存在着较大的分岐，法律上又无明确规定，则在实践中遇到此问题时，必然会引起混乱和产生纠纷。这一问题不解决，势必影响到外国投资者，海外华侨和港澳台同胞到我国投资和信心。从学术上讲，这个问题牵涉到我们是否按国际惯例举办中外合资合作经营企业的问题。因此，笔者认为，有必要地法律中对此问题探讨清楚然后在立法中加以明确规定。
　　关于以土地使用权作价出资，或者作为合作条件，投入新成立的合资或合作经营企业时，土地使用人究竟应否转名的问题，笔者分以下两个方面加以分析并提出自己的意见：
　　一、按《中外合资经营企业法》规定，在我国境内依法设立的中外合资经营企业中国法人，能依法独立对外承担民事责任。也就是说，中外合资经营企业对外是以自己的名义从事经营活动的。合资公司的财产必须同合资各方完全分离。而出资人不将土地使用权转名，则会带来一系列问题。因为从法律角度看，如果土地使用人之更名，则其使用权仍归原出资人所有。这在合资公司股东与合资公司之间，似乎不会发生太大问题。但当合资企业对外从事经济活动时，则问题明显，矛盾突出。例如：合资企业对外借债，须以自有资产作抵押时;合资企业须以自有资产对外偿债时;合资企业发生资不抵债，进入破产程序时，等等。在这些情况下，未经转名的土地使用权，不能视作为合资公司的财产。合资公司将无法将已作价出资的土地使用权用以担保、偿债、清算等事项。其实，即使在合资公司股东与合资公司之间;也存在着此种使用权的定性问题，在法律上究竟属无偿借用、租用，还是其它什么性质呢?这又怎么能与作价投资这一概念等同或联系得起来呢?所以，笔者认为，合资中方若以土地使用权作价出资时，应将土地使用证转名至合资公司名下。
　　二、按《中外合作经营企业法》的规定，合作企业可成立一个新的法人，亦可不组成一个新的法人。在成立一个新的法人的情况下，应参照中外合资经营企业，将土地使用权转名，若不成立新的法人，合作者按合同规定享受权利，承担义务，对外不以合作企业名义独立承担法律责任时，则合作各方在实际上仍享有各自独立的法律地位，其土地使用权可保留归原投资得所有，不一定要转名。但当使用双方的出资或所提供的合作条件都不对外承担债务责任时，合作双方应根据《中外合作经营企业法》第二十二条规定，在合作合同中另外明确约定对合作企业的债务承担责任的办法。但在目前许多合作项目中均没有这样做。这又是附带要解决的另一个问题。
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评论内容：(不能超过250字，需审核后才会公布，请自觉遵守互联网相关政策法规。第一条　本合同双方当事人：　　中华人民共和国_________省（自治区、直辖市）_________市（县）土地局（以下简称甲方），法定地址：_________；邮政编码：_________；法定代表人：姓名：_________；职务：_________。　　_________（以下简称乙方），法定地址：_________；邮政编码_________；法定代表人：姓名：_________；职务：_________。　　根据中华人民共和国关于外商投资企业用地法律、法规和国家有关规定，双方通过友好协商订立本合同。第二条　甲方提供给乙方使用的国有土地位于_________，面积为_________平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。第三条　本合同项下的土地使用年限为_________年，自本合同签字之日起算。第四条　乙方同意向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费。（或：第四条依据合资或合作企业合同，由乙方中的_________（注：中方合资者或合作者）向甲方支付场地使用费，包括土地开发费和土地使用费。）第五条　土地开发费为每平方米_________元人民币，总额为_________元人民币。乙方〔或中方合资者或合作者〕须于本合同签字之日起_________日内全部付清。　　乙方（或中方合资者或合作者）支付了全部土地开发费后_________日内，甲方应为乙方办理土地登记（或变更登记）手续，颁发（换发）《中华人民共和国国有土地使用证》。第六条　土地使用费为每平方米_________元人民币（美元或港币等），自_________年_________月_________日起，乙方（或中方合资者或合作者）应于每年_________月_________日前向甲方缴纳当年的土地使用费。　　土地使用费收取标准五年后根据国家（或_________省（自治区、直辖市）_________（县））有关规定由甲方作相应调整，调整后乙方应自调整年度起按标准缴纳土地使用费。（或：土地使用费在合资（或合作）企业经营期限内不作调整。）（注：乙方依照有关规定可以享受减免优惠政策的，可依照减免规定拟定此条。）第七条　除本合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款期限内将合同要求支付的费用汇入甲方银行帐号内。银行名称：_________银行_________分行，帐户号_________。　　甲方银行帐户如有变更，应在变更后_________天内以书面形式通知对方。由于甲方未及时通知此项变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方概不承担违约责任。第八条　该土地用于建设_________项目，乙方必须按规划要求和规定用途使用土地。　　在本合同期限内，乙方确需改变土地用途的，经甲方同意后办理变更土地用途的手续。第九条　甲方同意承担该土地的征地、拆迁、界址定点具体事务，并于_________年_________月_________日前交付土地。（或：第九条乙方利用合资（或合作）企业中方原有场地，原有场地的界桩应由甲方重新核实。）　　乙方应妥善保护界桩，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时书面报告甲方请求重新设施，所需费用由乙方承担。第十条　土地使用年限满或乙方提前终止经营时，本合同同时终止履行。乙方应向甲方交还土地使用证，办理注销登记手续。乙方对该土地内投资建筑物、附着物有权处置，但时间不得超过_________，逾期由甲方无偿取得。　　如乙方需继续使用该土地，须在距期满六个月之前向甲方提交续期用地申请，经甲方同意后，须重新签订土地使用合同，方可使用。第十一条　乙方依据本合同通过划拨方式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押。如需转让、出租、抵押，必须按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定办理出让手续，补交出让金。第十二条　如果乙方（或中方合资者或合作者）不能按时支付土地使用费，从滞纳之日起，按日加收应缴费额_________％的滞纳金。滞纳期超过六个月的，甲方有权无偿收回土地使用权。第十三条　如果由于甲方的过失，致使乙方延期占有土地使用权，则本合同项下的土地使用期限应相应推延，乙方有权请求赔偿。第十四条　如果乙方在该土地上连续两年不投资建设，甲方有权收回土地使用权。乙方已付土地费用不予返还。第十五条　本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。第十六条　因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决。协商不成的，可提请仲裁机构或向有管辖权的人民法院起诉。第十七条　本合同经双方法定代表签字后生效。第十八条　本合同所有日期均为公历。第十九条　本合同一式_________份签署，甲方双方各执_________份。第二十条　本合同于_________年_________月_________日在中华人民共和国_________省（自治区、直辖市）_________市（县）签订。第二十一条　本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。本合同附件是合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。甲方（盖章）：_________　　　　　　　　乙方（盖章）：_________　　　　　　　　法定代表人（签字）：_________　　　　　法定代表人_________（签字）
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二、企业所得税。依据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）第二条规定因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。应当按照公允价值确定收入额。
三、印花税。投资协议不属于规定的征税范围
四、土地增值税。对于以房地产进行投资，联营的，投资，联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。但若对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。2006年3月2日起执行。
五、契税。由被投资方按评估价缴纳，税率为3-5%，安徽省为4%。但若是设立全资子公司或同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[号）执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
& && && && && && && && && && && && && & 二○一○年十月二十八日
契税的规定中，“投资”与“无偿划转”纠结在一起，很是含混。
这东东和“整体产权”一样，我总以为税总出文的时候就没想让人弄明白。
第五项修改为 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》 财税[2012]4号执行期限为日至日。
浅了一点，可以再深入一些，计税价格：对土地使用权经评估后投资，税收处理；纳税义务发生时间也要交待下。
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