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中顾法律网“商铺委托租赁合同”专题为您整理关于“商铺委托租赁合同”的相关问题和答案，免费法律咨询热线：400-000-3111，届时会有专业律师为您解答“商铺委托租赁合同”的咨询。
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商铺租赁中要注意的几个特殊问题
时间：| 来源：中顾法律网
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　　一、转租、“转让”和独立的租赁合同的问题
　　当一户商家承租一个商铺经营一段时间后，因为经营情况不好，往往考虑将承租的商铺“转让”或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁，如果现在经营者不是产权人，那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中，转租和转让的现象十分普遍，我们曾经碰见过连环近十手的情况，令人叹为观止。
　　在保持转租房方与房东的租赁关系的同时，衍生出转租房与转承租人之间的租赁合同的做法，属于商铺转租;原承租方退出租赁合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法，属于商铺(租赁合同)转让;原租赁合同解除，新承租人与房东重新签订租赁合同，对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商，属于独立的租赁合同。
　　在采用转租的方式时，一定要确认转租方是否有转租权，要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限，要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中，即使所有前手合同均约定有转租权，最好还是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬，房东否认转租，借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且，对于前手合同的效力问题，没有经过诉讼确认或公证确认，审查也只能做到初步认定。
　　在采用租赁合同转让的方式时，最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充，这样才能保持前后合同内容的一致。但是，对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，特别是押金问题和尚未支付的租金问题。
　　在采用独立租赁合同的方式时，主要是要确认原租赁合同已经有效解除，并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同。
　　不管采用上述哪种方式承租商铺，商业习惯上都有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装修等原因，都投入了一定费用，上家在退出经营交付下家使用时，要求下家作出一定金额的补偿。即使装修费用没有多少或者根本没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资)，在商铺抢手的市场情况下，下家也无法拒绝上家的这种要求。转让费只要是协商一致的，并无违法或胁迫的说法。
　　二、营业执照的问题
　　经营者要合法经营，需要办理营业执照等手续。法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时，需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言，工商局在办理营业执照时，如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照(有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和具体摊位的营业执照之间的关系)。
　　但是，也有很多经营者不办理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营，实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法，一方面也容易受制于前手。
　　另外，有些产权人擅自分割商铺，分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。
　　三、装修的问题
　　每个商家接手商铺后，通常要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是，具体承租的商铺不一定能满足这一要求，因为商铺的装修不能破坏主体结构。
　　同时，租赁合同期满后，装修做如何处理，也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。
　　四、电容
　　有些商铺的经营者对电容有特别要求，需要扩容。但是扩容并不是一件很容易的事，需要经过相关部门的审批，相关部门又会根据规划严格限制电容。
　　五、招商问题
　　有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。但是，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。
　　六、配合义务问题
　　承租了商铺之后，上家很多事情需要房东的配合，比如办理营业执照需要房东提供房产证，装修也需要房东提供相关材料，扩容更是。但是，如果合同对这些问题没有约定，房东往往以没有义务为由拒绝配合或者以其他种种理由拖延配合。
　　七、合同目的问题
　　也许有人会说租了商铺要做什么生意是承租人的事，跟房东无关。但我们认为，在合同中明示承租商铺经营内容十分重要，因为这实际上是明确了承租商铺的目的。
　　我们知道，在我们繁杂的行政管理体系中，环卫、工商、消防、规划等五花八门的管理部门都会商家的经营活动进行管理和限制。商家利用承租的商铺进行经营的目的往往因为这些部门的干预而不能实现。比如，在住宅楼底层的沿街商铺经营餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并不是商家能够完全了解和预测的。
　　但是，如果在合同中约定租赁商铺的目的，当商家活动受到相关管理部门限制时，便可以以无法实现合同目的为由解除租赁合同，并无需承担违约责任。
　　八、拆迁问题
　　商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营，如果生意尚可，更是会增加投入。但是，万一碰上拆迁的情况，那么商家的愿望就落空了。如果已经划入拆迁红线范围的，更是连营业执照都无法申请。考虑到房东，特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。所以，预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要，在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。
　　以上是笔者根据从业和执业的经验作的一些归纳和说明，商铺租赁实务当中还有许多合同法要注意的一般问题和商铺租赁合同特别注意的事项，比如承租人名义问题。
　　王世其
　　马刚团成员，未然律师网创建人之一
　　执业证号：
　　所属律所：上海豪珈律师事务所
　　联系电话： 021-
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能否解除商铺租赁合同？
问题来自：上海
| 提问时间： 11:53
本人于6月底签订了一份半年的商铺租赁合同，合同生效期是7月15日，租金为1.5万元加2000元的合同保证金。现因为我个人的原因想解除合同，请问我要承担哪些责任？能拿回部分租金和合同保证金吗？
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具体的还是要看你和当初是怎么预定的，一般情况是哪不回来了。
商铺、租赁、合同相关问题
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这个您要跟房东商量的如果房东不同意的话一般是不好退钱的
这个要想解除合同，可以直接和房东协商，具体能拿回多少要看房东这边的，
租金应该可以要回来的，保证金就算违约金了。
具体的还是要看你和房东当初是怎么预定的，一般情况是哪不回来了。
只要您在合同生效期前解除就可以不付责任。可以拿回的。
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商铺 租赁 合同
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无锡湖滨商业街返租协议
甲方（出租方）
乙方（承租方） 　　甲乙双方根据＜＞，＜＞及有关 律，法规的规定，经平等协商一致，就甲方将购买的店铺返租给乙方经营管理事宜，达成如下 条款，以至共同遵守． 　　一．合同标地 　　甲方将其购买的＿＿＿＿＿＿＿商铺（建筑面积４０.７８平方米）返租给乙方经营管理． 　　二．返租期限及乙方承租租权限 　　返租期限自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止．返租期内 乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有占有，使用，收益等权利，并且有权自主决定招商， 转租，分租或自行处理经营管理等事项．
1楼 08:15&|
三．租金及支付方式 　免租其共为（１２）个月第一年免（６）个月，第二年免（３）个月，第三年免（３）个月． 　　年租金支付额度计算： 　　年　度　　每天租金（元／平方米／天）　每　年　租　金 　　第一年　　１.３（元／平方米／天）　　ＲＭＢ９６７５元 　　第二年　　１.４（元／平方米／天）　　ＲＭＢ１５６２９元　 　　第三年　　１.５（元／平方米／天）　　ＲＭＢ１６７４５　　第四年　　１.６（元／平方米／天）　　ＲＭＢ２３８１６元 　　第五年　　１.７５（元／平方米／天）　ＲＭＢ２６０４８元　　　第六年　　１.９（元／平方米／天）　　ＲＭＢ２８２８１元 　　第七年　　２.０５（元／平方米／天）　ＲＭＢ３０５１４元 　　第八年　　２.２５（元／平方米／天）　ＲＭＢ３３４９１元 　
4楼 08:18&|
租金支付约定：在返租其内甲方同意由乙方全权处理商铺招商出租等经营事宜，返租租期 金按月计算.结算周期为６个月一次，既每半年乙方向甲方支付一次租金；若返租期内乙方授权 经营之合法经营者或乙方招租的承租人中途终止营业或提前解除次租凭合同的，乙方自授权经 营单位终止营业日起或次承租人提前解除次租凭合同之日起，暂终止向甲方支付租金，返租期 相应顺延，顺延期间免收租金，但乙方仍会继续努力招商新的商家．新商家成功引进并与乙方 签订租凭合同按约支付租金的，乙方将再于甲方另行协议返租期和返租租金金额等事宜． 　　四．违约责任 　　１．乙方违约责任 在甲方授权乙方正常经营期间，乙方如向甲方逾期支付租金，每月按逾期部分租金金额的千分 之三向甲方支付滞纳金．逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行协议，甲方有 权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金．在返租期内，乙方授权合法经营者或乙方招租的承 租人中途终止营业或提前解除次租凭合同的，乙方需承担相当于２个月房租的违约金． 　　２．甲方违约责任 甲方不得提前解除本协议，甲方如有违反本协议约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行协议， 返租合同不得解除并有甲方赔偿乙方或实际经营方的各项损失．
5楼 08:19&|
五．相关费用的承担 　　１．因本合同履行所发生的税费根据政府部门的有关法规有双方各自承担，其中乙方有权 代缴代扣甲方应承担的税金及其他费用. 　　２．为保证出租物业的整体性和美观，甲方同意乙方根据实际需要对租凭物业进行装饰装 修及平面格局的调整，费用由乙方及乙方授权之合法经营者或次承租人承担． 　　３．租期内的水费．电费．物业管理费由乙方或实际经营人承担． 　　４．返租期内，如乙方或次承租人正常使用租凭物发生维修保养问题的，由甲方承担维修 责任及费用．为便于返租合同的执行，甲方特授权委托乙方代为维修保养，由此产生的费用由 甲方承担并可在乙方应支付的租金中予以抵扣． 　　六．产权变更 　　本合同涉及的租凭物在租凭期间发生转让，继承，赠与，分割等产权变更事宜的，甲方（ 或其继承人）应提前三个月通知乙方．如甲方转让租凭物，乙方享有优先购买权．甲方应保证 租凭物的权利继受人必须继续履行本合同及其补充协议的规定，并不得阻碍．妨碍．干扰乙方 的正常经营及对租凭物的使用，因上述原因产生的任何纠纷均由甲方负责及承担全部责任．
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七．返租期届满及续租 　　返租租凭期满后，乙方有优先继租权．乙方在返租期限届满前两个月明确表示不在续租的， 甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺．为了全体业主的共同利益， 甲方自主经营或授权委托他人经营项目的经营范围．定位．业态必须与XX休闲街项目的整体经 营范围．氛围等相协调统一，并应遵守XX休闲街的管理制度及物业管理规定．否则，甲方应按 XX休闲街的管理制度及物业管理规定接受处罚并不得持有任何异议． 　　八．协议补充及争议解决 　　本协议依照中华人民共和国法律拟定，未尽事宜双方可协商增加补充条款或订立补充协议． 甲乙双方如有争议应当依法协商解决，协商不成可向签字地工商行政管理部门申请调解，或可 直接向合同履行地法院提起诉讼． 　　九．本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议均具同等效力，自双方签字日起生效，同 时原返租协议失效． 　　　　甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　　　　　乙方： 　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　　　　　地址： 　　电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　　　　　电话： 　　代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　　　　　代表人： 　　＿＿＿＿年＿＿月＿＿日　　　　　　　　　＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
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