上海房产税：一年税收不及一个月房租
开征势在必行，税源稳定适合地方政府征收，但相关配套政策的完善，亦不容忽视。
2011年初，上海、重庆在全国率先开征房产税。而今2年多过去，试点效果如何？官方屡屡表态试点城市将扩围，下一个城市会&花落谁家&？一直备受各方关注。
事实上，房产税由来已久。
日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。但是条例规定，对于非经营性房产，即住宅是免税的。
自2010年中旬以来，为了遏制房价上涨，中央和地方政府密集出台了一系列地产调控政策，但房价涨幅仍超出老百姓的预期。由此，社会各方关注的目光逐渐集中到房产税身上。
2011年，上海、重庆两个城市开始试点，试点之初反对声和赞成声都很大。而纵观两年多来的效果，两个试点城市房价涨幅明显，调控房价的作用显然并未达到；征收的税额也非常低，占一年财政收入的百分之零点几，几乎可以忽略不计。重庆2011年、2012年房产入分别为9000多万元；近2亿元。这样的数据，与财政收入比只是九牛一毛。
来自上海的业界说法如出一辙。
征收房产税对抑制房价是否有用？
数据显示，2011年，上海商品房成交均价为15743元/平方米，2012年为15130元/平方米，而2013年至今为17840元/平方米，从征收房产税到现在，房价涨幅13%。
相比之下，重庆2011年商品房成交均价为7058元/平方米，2012年为6736元/平方米，2013年至今为7060元/平方米，变动不大。
中国财税法学研究会会长、北京大学教授刘剑文认为，房产税只是一种，其主要功能是组织财政收入，调控功能是次要和补充性的，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但对保有环节的房屋征收房产税并不会对房价上涨产生&一剑封喉&的作用。因此，不宜夸大房产税对房价的调控作用。
尽管收效甚微，然而，关于房地产试点扩围的声音却越来越大，官方表态的次数也越来越密集。房产税这只&靴子&究竟何时落地，目前似乎已渐明朗。
今年8月，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到&扩大个人住房房产税改革试点范围&。从以上两个关键经济部门一把手的表态中，不少业内人士由此推断，房产税扩大征收范围势在必行。
据统计，在过去的十个月当中，这已经是第八次提及扩大房产税改革试点了。对于现下是否是房产税开征的最好时机，各位业内专家观点不一，主要还是围绕的目的、程序而展开激辩。
刘剑文主张，税收征收应该回归到正常程序，回归到法治思维，由人大主导立法来进行解决。&房产税的开征，主要是给地方财政增收，其前提是当前土地财政的路子已经走不太远，而地方债务已经达到一定规模。因此，通过征收房产税，以解决地方政府财政收入的不足。&
中央财经大学教授曾康华也认为，&十二五&后期，全国推广房产税试点是必然。目前省以下的政府税源不平衡，实行房产税之后，税源稳定，适合地方政府征收。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则预测，下一轮房产税试点城市组合将以&热点城市和准备充分的二三线城市&为主。
当然，征收房产税显然还需要一些配套制度。比如免税面积的设定；一些公房改私房以及产权复杂的房子的定性；首次刚需购房群体尚有大量压力，这部分房产怎么收税等等，一切有待配套政策来兼顾。
【改革猜想】
房产税将以什么方式征收？
胡怡建（上海财经大学公共管理学院教授）：房产税要解决什么问题，现在各方意见分歧比较大。目前，上海和重庆的方案不是特别合理，但是具备可操作性。房产税从试点城市拓展到其他城市，分步推进。
房产税对买房者有何影响？
胡怡建：房产税是在持有环节增税，增加了购房后的日常支出。房产税会不会影响购房者的积极性？这就需要看房价的走势，房产税大致是0.5%左右，而今年的房价比上年上涨12%左右，按照这种情况看，购房者会认为房产税也不算多。当然，房产税会影响购房者的心理选择。
交一年房产税抵不上一个月房租
2013年4月，家住上海嘉定区的何女士打算再购买一套房子。
在这之前，她和爱人已经花了300余万元，在嘉定区买了一套167平方米的三居室。随着贷款即将还清，手上又有了一点儿余钱，夫妻俩商量后，发现也没别的投资可做，看上去房价还涨得不错，于是觉得还是买房比较好。显然，房产税不会打消她购房的热情。
一年房产税1680元
何女士单位在虹口区，于是把看房的区域限定在这里。当然，房子的价格是非常重要的考量因素。每当看房，何女士都会问工作人员，除了房价之外，包括房产税在内的各种税费是多少？
找了几个月，7月份的时候，何女士看中了虹口区玉田新村的一套30平方米的房子。&交钱之前我专门咨询了中介公司人员，算下来我这套房子一年的房产税才1680元。&何女士表示，这个地段的房子租出去之后，一个月租金也在2500元以上。一年1680元的房产税，实在是无伤大雅。
这1680元的房产税是怎么算来的？
根据上海市房产税征收细则，从日起，购买的住房将视作新购房，被纳入收税对象，对存量房不征税，起征点为人均60平方米。
具体来说，以一个三口之家为例，若存量房加新购房，人均低于60平方米，则新购的房子也不用交税。
若存量房加新购房，人均大于60平方米，则超出部分需要缴纳房产税。
若存量房面积已经高于人均60平方米，如一个三口之家拥有一套200平方米的房子，则其新购买住房需按全面积交税。
&尽管我们家两套房总面积已经达到197平方米，超过120平方米的免税额77平方米。但按照上海的政策，第一套房不计入纳税范畴，因此，只有第二套30平方米的住房纳税。&何女士说。
此前上海发布的政策显示，2013年度上海房产税价格线上调为27740元/平方米。何女士的住房为均价2万元/平方米，适用于0.4%的税率。按照规定，何女士的应缴税额为30平方米 20000元 70% 0.4%=1680元。
何女士表示，这点儿税收，自己在缴纳契税时一并交了，因为额度很低，不查税单根本记不清交了多少钱。
房产税占财政不到1%
房产税的纳税额较低，需要纳税的住房套数也并不多。上海市局去年11月公布，截至日，全上海市共认定约5万套住房需要缴纳房产税。
房产税收入在上海财政收入中只能算作九牛一毛。2012年上海市地方财政收入3743.71亿元，其中房产税24.6亿元，房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.66%。而今年前5个月，上海的土地出让收入已高达515亿元。
房产税额为何这么低？上海一家中介公司负责人表示，由于有人均60平方米的免税面积，因此大部分购房者基本不用交税。
一边是房价仍在涨，一边是收上来的房产税数量极少。如何评价房产税的实施效果？记者采访上海市财政局、税务局，均对此不予评论。购房者会否通过一些手段避税？就何女士而言，1680元房产税远低于房租收入，与房子增值价格更是遥不可及。而且交税也比较方便，可通过银行直接划账，没有避税的必要。
此前上海多部门在回答记者提问时曾表示，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。同时，通过征税增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。
对于房产税的用途，上海市政府解释说，这属于地方财政收入的部分，将用于保障性住房建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。
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原文地址：
------分隔线----------------------------浅谈重庆、上海房产税改革--《科技致富向导》2012年23期
浅谈重庆、上海房产税改革
【摘要】："高房价"一直是困扰普通老百姓的噩梦。去年,重庆和上海作为试点开征房产税,出台了许多相关制度措施。房产税,是否真能成为调控楼市的"原子弹"?抑或不过只是和风细雨一场?有人说它是救命稻草,有人说它操之过急,有人对之寄予厚望,有人却不屑一顾。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F812.42;F293.3【正文快照】：
0.前言去年,重庆市和上海市分别颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。开征房地产税于我国房地产行业而言可以说是一次破天荒的改革。重庆和上海作为房产税改革的试点城市,其所跨出的一步,是具有重要意义的。我国现行房产税的基本规范是日起实施的
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中国房产税改革试点探讨——以重庆和上海为例
本文介绍了我国房地产税制的现状,分析了我国现行房地产税的弊端,说明了我国进行房地产税制改革的必要性,并以重庆和上海为例,对我国房产税改革试点进行了评价。
作者单位：
长江职业学院,湖北武汉,430071
华南理工大学,广东广州,510614
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