房地产开发企业收到土地局个税返还的账务处理土地款如何账务处理

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2012-02-26 03:07 标签： 房地产账务处理
[转载]房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理
162006[2006]3
2008112007
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。土地取得环节及出让金返还税费粗略分析
4————A8000
王注：以上内容为培训课件内容，以下内容主要来源于“房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析”
4——[1995]48800012000
—— [2012]4
关于企业事业单位改制重组契税政策的通知
“”“——”
账务处理：计入营业外收入。扩展内容具体见“专项应付款及政府补助”博客
问：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款是按冲减土地成本处理还是按其他收入处理？对企业所得税和土地增值税有什么影响？
　　答：1、企业所得税方面：
总体缴税，但有特例。　　《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
　　本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。
　　对于上述政策，各地有不同的规定，如《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》〈青岛市国家税务局公告2011年第1号〉规定，企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
　　《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》（甬地税一函[2010]20号）需要注意的是，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础；如果事后取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入处理。
　　因此，房地产开发企业收到政府返还的土地出让金，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的“取得土地使用权所支付的金额”计税基础；如果事后取得了政府的补助或奖励，不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
　　2、土地增值税方面：
扣除　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　对于上述政策，各地有不同的规定，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[号）规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[号）第二十二条规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
3、营业税方面：&&&
根据《》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的人，应当依照本条例缴纳营业税。
　　《》第二条规定，条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。
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房地产开发企业前期费用帐务处理探讨
房地产开发企业前期费用帐务处理探讨
一、房地产开发企业与其他一般企业相比，具有开发建设周期长、投资数额大、投资风险高等经营特点。对建设期间所发生的管理费用、财务费用、销售费用等前期费用的帐务处理方法。归纳起来，有如下两种：一是将前期费用作为期间费用，并在损益表中体现；二是将前期费用记入“递延资产”，待实现房产销售收入后，再予以结转。
　　两种方法，各有其理论依据。哪种方法更加合理，不妨从以下几个方面作些比较。
　　（1）配比性原则。该原则要求：一个会计期间内的各项收人和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认、计量。它包括收入和费用发生在因果联系意义上的配比，也包含在时间意义上的配比。在尚未取得任何收入之前，就将已经发生的各项前期费用（有的甚至数额较大，如利息支出）列入损益类科目进行核算，将出现某些会计期间，只有支出无收人，某些会计期间则有可能收入巨大，支出却很小的不合理现象。这种帐务处理方法，不管是在因果关系上，还是在时间关系上，都不符合配比性原则。而在实现销售收入后再结转损益，并体现盈亏的处理方法，正是遵循了收入与费用的配比性原则。
　　（2） 收益性与资本性支出划分原则。企业生产经营过程中发生的收益性支出，应列入损益表，计人当期损益，以正确计算当期的经营成果；发生的资本性支出，则应列人资产负债表，作为资产的增加来处理，以真实地反映企业的财务状况。将管理费用作为期间费用列入当期损益，因此项费用发生的经常性、持续性有其合理的一面。但把发生数额较大的财务费用（房地产开发企业
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房地产支付的土地出让金中，政府返还的部分怎么样处理才可以避免
提问者采纳
在专项应付款（留政府返还出让金痕迹）列支，记缴企业所得税政府返还，属于免税收入，直接冲减土地成本（缴纳的出让金）。如未明确指定用途，在营业外收入列支，如指定返还土地出让金
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房地产开发企业收到土地局返还的土地款如何账务处理
在计算土地增值税扣减金额时可以加10%的房地产开发费用，有两种处理办法。从房地产开发企业的纳税角度说；二是作为营业外收入。虽然作为营业外收入要多交所得税：一是冲减土地出让金成本：银行存款
贷。税法规定，还是合算的，但却使土地出让金成本保持不变，减少土地应纳税额，还可以加20%的扣除额：借，这样土地增值税的抵减项不变。分录，这样与所得税25%相比，作为营业外收入比冲减土地开发成本更有利土地出让金返属于政府补助
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借：银行存款
贷：营业外收入
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