年终奖到手就提前还贷？ 这三类“房奴”要淡定
相关新闻：还贷急不得 算错时间提前还贷也吃亏
　　国家收紧房贷的政策措施紧锣密鼓地出台，不仅影响到炒房者、开发商，普通的贷款买房者也受到了很大的影响。比如部分银行开始将存量房贷的7折优惠上调为8.5折优惠，新贷款买房者有的无法享受利息优惠甚至需要付1.1倍利息，同时在今年加息预期的背景下，贷款买房者需要
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支付的利息成本陡然增加，这让不少存量房贷客户想到了提前还贷。
　　未雨绸缪提前还贷
　　虽然对大多数存量房贷客户来说，上调利率优惠幅度和加息等加重房贷负担的情况尚未真正发生，但是如果想要减轻压力提前还贷，最好未雨绸缪早做准备。
　　据银率网房贷专家介绍，提前还贷的方式有多种，经济实力较强的贷款者可以考虑一次性全部还清，这种提前还贷方式最为划算，只需要支付一定数量的违约金即可，同时还能退还一定数额的银行房贷保险费。
　　不过很多工薪阶层还是由于经济原因，会选择部分提前还贷。贷款者在支付一大笔部分提前还贷资金之后，可以选择改变以后的还贷方式：
　　一是可以既缩短还贷期限又增加月供数额，这样虽然增加每个月的月供压力，但是节省的利息较多，适用于预期收入增长幅度较大的贷款客户；
　　二是采用缩短还贷期限后降低月供数额的方法，这种方式省息较上一种较差，适用于未来预期收入增长幅度不大的购房者；
　　三是缩短房贷期限后继续保持月供稳定，这种方式适用于预期收入稳定上升但上升幅度不算大的购房人；
　　最后一种方式是保持还贷期限减少月供，这种提前还贷法可以减少购房者每个月的还贷压力，适用于经济收入稳定，房贷压力比较重的购房者。
　　提前还贷细节不可忽视
　　(600036)的房贷客户经理余小姐告诉记者，办理提前还房贷需要注意一些细节问题，比如说各家银行都需要预约才可以办理提前还贷，而各家银行的规定是各不相同的。如招行(600036)规定预约时间为每个月月底25日至31日，(601988)、(601398)、农行等规定需要提前30天预约。
　　想要提前还贷，一般银行规定必须是在还款半年以上或者一年以上的客户，而且有少部分银行对每年的提前还贷次数还有一定的限制，如(600000)规定提前还贷次数限制为一年两到四次。
　　大部分银行规定提前还贷必须是1万的整数倍，也有部分银行贷款合同中规定需要收取一定比例的违约金，通常是1%。
　　如果是一次性还清房贷，还需要注意退保和解除抵押。贷款人提前还清房贷后，银行会出具结清证明，贷款人需要和保险公司预约退保。另一方面，贷款人在办理房贷时银行都会办理抵押登记，提前还清房贷后一定要去做解除抵押，贷款人需要拿房产证、结清证明和抵押证明到建委办理解除抵押的手续，拿回房本原件。
　　提前还贷先算时间
　　从政策紧缩的情况来看，银行一旦全面取消存量房贷的七折优惠，二套房贷的还贷压力将增加不少。部分二套房当初办理的时候享受7折利率优惠，而取消之后可能会按1.1倍利率收取房贷利息，利率则从原来的4.158%上调至6.534%，如果贷款100万元，期限为20年，采用等额本息还款法，借款人需要多支付32万元的利息。
　　不过借款人需要注意的，是采用等额本息还款法的客户，如果在贷款前三年时间内选择一次性还清贷款，是非常吃亏的。因为等额本息还款法在还款初期，所还的利息占每月月供的大部分，随着本金逐渐返还，供款中本金比重增加。
　　以2008年8月份贷款为例，假设贷款金额为100万元，期限为20年，采用等额本息还款法，享受7折利率优惠，计算下来月均还款为6143.38元。在头三年内，每月还款金额中偿还的利息都比本金的比重高，头三年内借款人总共偿还的贷款总额为215017元，其中偿还的利息总额为115536元，偿还的本金为99481元。因此如果采用等额本息还款法在头三年就提前还清贷款，多付了银行20年的利息，非常不划算。
　　如果是采用部分提前还款法，假设在今年9月份提前还款20万，如果采用缩短还款年限、月供基本不变的方式，则可以节省利息183667元，最后还款期从2028年7月缩短至2023年3月份；如果采用减少月供、还款期限不变的方式，则可以节省利息86620元，月供从每个月的6144元减少到4782元。
责任编辑：姜隆
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近期热点关注降息挡不住提前还贷潮 部分银行提前还贷要求一览
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来源：都市快报
编辑：lihuijuan
摘要：临近年关，不少单位都陆续发了年终奖，不少有贷款的有房一族都想赶紧提前还贷以减轻按揭压力，很多银行也出现排队提前还贷的现象，工行杭州城西某支行已经预约到3月份。
临近年关，不少单位都陆续发了年终奖，不少有的有房一族都想赶紧提前还贷以减轻按揭压力，很多银行也出现排队提前还贷的现象，杭州城西某支行已经预约到3月份。
但是理财专家提醒市民，是否选择提前还贷需因人而异。如果不是因特殊情况，比如贷款利率上浮，在当前通胀预期有所抬头，随时有可能重回负利率时代的情况下，适度负债反而可以抵御通胀，使个人资产得以保值增值。
多数银行需要提前预约
每年的1至2月份都是提前还贷的高峰期。现在前来提前的市民比上个月前整整多出一倍。有不少银行均规定提前还贷需要排队预约，工行的申请时间最长，在部分支行，现在提出申请只能预约到3月份才能还上，最低还款金额为5万元。有的银行对不满规定年限的提前还贷，还需要收取一定金额的违约金。
表示，现在预约要排到下个月了，如果贷款不满2年，则需要交付一定的违约金，为还款金额的1%；的还款情况相对宽松，只要满足正常还贷6个月以上，无需预约就可直接去银行柜面办理手续，最低还款金额也是5万元。
另外，一些股份制银行和的提前还贷情况相对比较轻松，不用提前很长时间预约。个金部人士表示，正常还贷6次以上就能提前还贷，提前1个星期预约即可，公积金贷款提前还贷的起始金额为3万元，纯商业贷款，起始金额为4万元。需要提前半个月预约，如果还贷时间不足半年，需要支付提前还款金额的5%作为违约金。需要提前15个工作日预约，起始金额1万元，如果按揭贷款时间不足1年，需要支付按揭贷款余额的5%作为违约金，如果贷款年限超过1年，违约金可以申请部分减免或者全免。
适当负债也是一种理财方式
2012年的两轮降息让房贷族们的压力有所减轻，但仍然没有抵住提前还贷潮，不少市民认为，现在稳健的投资渠道不多，不如还掉贷款来得划算。
可提前还贷到底划算吗？记者算了一笔账。经过去年两次降息，5年以上长期贷款利率为6.55%，如果利率上浮10%，实际利率为7.21%，如果利率打9折，实际利率为5.895%，如果打8.5折，实际利率为5.57%，如果打7折，实际利率为4.59%。
工行理财专家表示，若从投资角度考虑，提前还贷并非适合所有人。至少下面三种情况是不适宜提前还贷的：
一是等额本息还款者。以等额本息的方式还款，提前还贷的最佳时间点是在贷款周期的前1/3时段内，如果超过这个时间就不适合了。因为前几年每月还贷金额一半以上都是利息，后期还款多是以本金为主了，提前还贷节约资金有限。
二是享受7折、8折优惠房贷利率的贷款人不宜提前还贷。如果享受7折利率，实际利率为4.59%，随便买个中长期都能超过这个利率。
三是中短期内需要再次向购房的购房人不应及早还清之前房贷。还款容易贷款难，特别是有享受优惠利率的贷款人，如果短期内再想银行贷款买房，利率将会上浮，非常不划算。
理财专家还建议，在当前通胀预期有所抬头，随时有可能重回负利率时代的情况下，提前还贷是不太划算的，因为你已经将通胀的损失转移给银行等债权方承担，事实也证明适当负债，尤其是个人房贷这样低利率、固定利率的负债，可以享受通胀导致货币贬值所带来的收益。
部分银行提前还贷要求一览
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提前还房贷划算吗？ 各大行提前还贷违约金汇总
提前还房贷是否划算　　如今，银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗？如何提前还房贷？需要注意哪些环节？各大银行关于这一方面有什么规定？为此，小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。
　　细算账：看提前还房贷是否划算
　　提醒1：分清等额本息和等额本金两种方式
　　据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。
　　对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限。
　　等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
　　提醒2：原先享受7折利率的贷款不必急于还款
　　记者从相关网站搜索发现，受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少，二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了。”银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币或者银行短期产品，一样可以降低房贷的利息成本。
　　提醒3：充分利用公积金
　　对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。
　　按照现有的公积金政策，在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
　　下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：
　　案例一、陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。
　　陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
　　此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
　　点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
　　本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
　　从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平，完全没必要提前还贷。
　　案例二、王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。
　　王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”
　　王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
　　点评：高风险投资并不适合所有人
　　余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。提前还贷流程及注意事项　　提前还贷流程：
　　大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续
　　第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金;
　　第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料;
　　第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单;
　　第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
　　提前还贷注意事项：
　　1、别忘退保
　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。
　　2、别忘退税
　　另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
　　3、最初一年别提前还款
　　要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
　　提前还贷方式：
　　那么现在的银行，一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种：
　　第一种，全部提前还请，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。
　　第二种，部分提前还款，剩余每月还款额保持不变，将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息。
　　第三种，部分提前还款，剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变，这样可以减小月供，缓解压力。
　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短，这种也可以节省很多的利息。
　　在这里要特别提醒一下，只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法，因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算。
　　提前还贷算法：
　　各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：
　　第一、，不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
　　第二、，不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
　　第三、，贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
　　第四、，贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和一般，不收取任何违约金。
　　第五、，贷款不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款，和一样，不收取违约金。
　　第六、，对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
　　第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的，需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款，则和一样，不收取任何违约金。
　　第八、，贷款不满一年提前还款的，需要收取 3%～6%的利息作为违约金，只要满了一年则和一样，不需要受违约金。
　　第九、，贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式，一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息，而且贷款满一年之后，也不收取违约金。
　　第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格，一般期限是两年，至于两年内的违约金额，则要根据合同来看。
　　资料来源：投资与理财、城市快报、搜房网等
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