& 是时候跟管理公司交涉了！
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是时候跟管理公司交涉了！
大家入住BHYT也有一两个月的时间了，对小区的管理也有所了解，我想大家一定也憋了一肚
子的话想跟物业管理公司说。还有上次见面会，京基公司的钟经理说有些问题是属于管理公司去
做的，那我想这次是否应该京基、金地、业主三方一起见个面，而京、金应对业主们的关心的问
题有个说法，而不要互相推卸责任。
也希望咱们一期的业主能积极一些，因为这个论坛只是业主们对我们小区的所见所闻进行交
流和沟通的地方，而要真正解决问题，是需要大家站出来说话的。
如果大家觉得这个见面会很有必要的话，也希望热心的和路雪同学能帮助我们完成。
1、七栋楼下员工食堂、宿舍搬迁问题；
2、游泳池水质卫生、健康证、使用人员管理问题；
3、与本小区住户无关人员进出管理问题（建议封闭式管理）；
4、时常停电问题。
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京基和金地也太废物了，简直是白吃干饭，一个星期停几次电，狗屁高尚物业，你们
是干什么吃的？
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楼上所言极是，从下月起，老子不交管理费，天天上网骂京基，看他小子还卖的动房
子！！！！
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carrie:你定好日期，我尽量协助你吧，最近我非常忙，天天都在加班，估计还要忙半
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其实只靠我一个人的力量肯定是不行的，所以要看大家的反映。如果有个十几户业主愿意出
面跟金地、京基协商，那才好定时间；反之就算了，那大家只能在此论谈发发牢骚了。
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建议大家从下月开始 拒交管理费，然后管理处就会主动来找我们谈啦！关键是大家要
齐心，一起不交！
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万分同意“carrie”的提议，是应该跟京基、金地正面交涉，要他们限期答复及整
改，否则可考虑将抗议行动升级。比如拒交管理费或象万科业主在窗口、阳台挂横
幅，看他们还怎么卖楼。这次大家一定要齐心，至少要把6、7栋的食堂、宿舍问题解
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我意見不一定一大群业主去与京基及金地交涉，因为大家都很忙，効果也不一定好.我
建议分下列两个步骤进行：
1.那位熱心人仕将现有问题滙总，起草一封业主联名信呈交京基及金地，要求限時侯
2.如京基及金地不回应或回应得不符合我们要求，大家可以联合起来請律师告他们上
问题关键是大家要齐心，否则只能在网上发发牢骚，京基及金地也将会变本加厉.
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TO：金地物业BHYT管理处
在深圳高尚住宅区东海花园发生双尸命案，
应该对管理公司保障小区安全管理敲起警钟！
特别现阶段我们的小区都是刚刚入伙，
要达到基本入住或实现封闭管理，
恐怕还得持续一段较长的时间，
面对小区进进出出的各色人等，
不知管理处都做了哪些有效措施？
希望金地正面回应。谢谢！
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我万分同意5、6楼意见，拒交管理费或拉横幅，看它们如何反应。
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非常感谢9楼对小区安全管理的关注！
对您提的问题管理处作以下答复：
一、对于小区出入口管理
小区目前阶段处于装修、入住、销售并存期，进出人员较复杂，对安全管理而言，
重点在于对于装修及相关业务人员的管理，装修人员出入，必须凭有效的出入证正副
本进出小区，业务或来访人员进入小区需与业户核实、同意、登记方可进入。
二、关于东海花园案件问题
在8月1日我们公司专门就此问题下发了《紧急通知》，督促、要求管理处采取措施、
加强人员出入的管理力度，严格执行公司的规范要求，管理处也对此问题进行了分
析、讨论，对于安全管理各环节可能存在的隐患进行深刻反省，同时要求各岗位加强
对装修等人员的管理力度，尽量杜绝闲杂或“可疑”人员进入小区。
三、温馨提示
1、任何情况下，请大家不要在家里存放大量现金；
2、如在小区内发现闲杂或“可疑”人员，请立即通报管理处或保安员；
3、已入住的住户，没有调试可视对讲和室内安防系统的请尽早与管理处联系，以便安
排相关人员上门调试；外出或休息时请在家里设防，如长时间外出，请关好门、窗、
电、气等，并希望能通报联系管理处，以防意外；
4、请正在装修的住户不要留宿装修人员，尽量不要给装修人员留钥匙，已经留有钥匙
的请在装修完后更换门锁；同时也希望大家提醒和约束好装修和业务人员，遵守小区
的管理制度；
欢迎大家对我们的工作进行监督，提出您的宝贵意见和建议！再次感谢大家对于我们
工作的关注、理解和支持！
如有任何问题请及时与管理处联系。（TEL：768006）
碧海云天管理处
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请管理处不要避重就轻，请问关于六栋、7栋食堂和宿舍问题如何解决？
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口气温和些..态度坚决些..目标集中些..解决要快些!!
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市住宅局7月9日印发的关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知，要求各物业管理公
司在所管小区内积极宣传《条例》，张贴宣传标语、挂图，发放宣传资料。我们的小
区好象没有看到啊。金地是不知道还是不让业主知道，故意不宣传啊。
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关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知
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深住〔2003〕64号
各物业管理公司：
6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》），这是我国物业
管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规
范化发展的新时期。为认真做好《条例》的学习和宣传贯彻工作，现将有关事项通知
一、组织管理人员认真学习《条例》，使从业人员深刻了解、领会《条例》精神
和条文基本含义，自觉遵守《条例》，促进物业管理健康发展。
二、在所管辖的小区、大厦积极宣传《条例》。各单位要通过悬挂横幅标语、张
贴挂图、发放宣传资料、现场咨询、宣传栏内刊登《条例》内容等多种形式进行宣
传，帮助业主了解、领会《条例》精神和基本内容。
特此通知。
附件：宣传标语内容
二○○三年七月八日
（联系人：陈军军，联系电话：）
宣传标语内容
一、 热烈庆祝《物业管理条例》颁布实施
二、 宣传、贯彻《物业管理条例》，依法规范物业管理
三、 规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益
四、 规范物业管理行为，推动行业健康发展
五、 提供优质服务，共建美好家园
主题词：物业管理
深圳市住宅局办公室
深圳市住宅局 版权所有 &
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第三章　前期物业管理
　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理
企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的
使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责
任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并
予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书
　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过
招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企
业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政
主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同
约定的内容。
　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与
物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用
权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进
　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程
竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保
　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　物业管理服务
　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政
主管部门制定。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专
项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害
的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管
理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例
第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间
应当做好交接工作。
　　第四十条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服
务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原
则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会
同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业
使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交
　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应
当加强对物业服务收费的监督。
　　第四十四条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服
务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单
位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方
面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止
或者依法处理。
　　第四十七条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生
安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报
告，协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管
理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约
定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业
主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　物业的使用与维护
　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知
物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大
会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十一条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、
场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业
主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，
应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原
　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担
物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时
恢复原状。
　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的
非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设
备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财
政部门制定。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业
主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当
主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当
及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养
护，费用由责任人承担。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　法律责任
　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘
物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地
方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚
　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、
共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门
处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府
房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管
理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地
方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给
业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部
门吊销资质证书。
　　第六十一条　违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证
书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停
止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责
　　第六十二条　违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物
业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改
正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门
吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的
维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿
　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政
府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并
处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发
资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直
接责任人员的刑事责任。
　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必
要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，
给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物
业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，
给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域
内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府
房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；
所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部
分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行
为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委
员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活
动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民
政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，
收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查
处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　附则
　　第七十条　本条例自日起施行。
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物业管理条例
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　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国务院令
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第379号
　　《物业管理条例》已经日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自
日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总　　理　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　物业管理条例
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人
民群众的生活和工作环境，制定本条例。
　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业
管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养
护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企
　　第四条　国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务
　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监
督管理工作。
　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　业主及业主大会
　　第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资
金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环
境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权
　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因
素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房
地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个
业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主
共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数
等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十一条　业主大会履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩
序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的
形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制
定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使
用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提
议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行
物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人
民政府房地产行政主管部门备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　第十七条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业
主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票
权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关
的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民
政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，
共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履
行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并
认真听取居民委员会的建议。
　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　前期物业管理
　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理
企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的
使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责
任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并
予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书
　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过
招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企
业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政
主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同
约定的内容。
　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与
物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用
权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十八条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进
　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程
竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保
　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　物业管理服务
　　第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政
主管部门制定。
　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专
项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第三十六条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害
的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管
理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例
第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间
应当做好交接工作。
　　第四十条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服
务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原
则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会
同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业
使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交
　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应
当加强对物业服务收费的监督。
　　第四十四条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服
务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单
位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方
面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止
或者依法处理。
　　第四十七条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生
安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报
告，协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管
理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约
定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业
主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　物业的使用与维护
　　第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用
　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知
物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大
会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十一条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、
场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业
主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，
应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原
　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担
物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时
恢复原状。
　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的
非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设
备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财
政部门制定。
　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业
主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当
主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当
及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养
护，费用由责任人承担。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　法律责任
　　第五十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘
物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地
方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚
　　第五十八条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、
共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门
处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府
房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管
理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地
方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给
业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部
门吊销资质证书。
　　第六十一条　违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证
书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停
止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责
　　第六十二条　违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物
业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改
正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门
吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的
维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿
　　第六十三条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政
府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并
处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发
资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直
接责任人员的刑事责任。
　　第六十四条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必
要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，
给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十五条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物
业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，
给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域
内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十六条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府
房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；
所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部
分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行
为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委
员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第六十八条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活
动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十九条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民
政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，
收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查
处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　附则
　　第七十条　本条例自日起施行。
深圳市住宅局 版权所有 &
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关于物业管理服务收费若干问题的通知
---------------------------------------------------------------------------
关于物业管理服务收费若干问题的通知
深价[2000]41号
各物价分局，各区住宅局：
当前，我市在贯彻执行物业管理收费指导标准工作中出现了一些新情况、新问题。
为进一步统一思想认识，把握政策界限，在综合有关意见的基础上，对物业管理服务
收费的有关问题形成如下意见，请遵照执行。
一、关于有业主委员会的小区物业管理费标准应否报物价部门备案和申领收费许可证
根据物业管理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费
标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由
双方协商确定。据此，已成立业主委员会的小区，符合指导标准所规定的物业管理类
别的，具体收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的指导标准协商确
定，经业主大会讨论通过后执行，物业管理项目、质量、深度超过指导标准所规定物
业类别的，收费标准由业主委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后
执行。无需向物价部门申报和备案，暂不实行收费许可证制度。
二、关于达到法定条件应当成立业主委员会但尚未成立的住宅小区物业管理费定价问
对因政府职能部门原因没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业管理行
业主管部门意见后核价，对属开发建设单位、物业管理企业或业主原因没有及时成立
业主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请，经区住宅行政管理部门审核同意并出
具意见后，物价部门可作为特殊情况受理并审核定价。
以后所有的物业管理费批准文件应注明，业主委员会成立后，按业主委员会与物业
管理公司签订的管理合同中的收费标准执行。
三、关于新成立的物业管理企业因资质等级低，只能执行三级或四级收费标准，物业
管理成本费用难于补偿的问题
依照规定，住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司进
行物业管理，此期间应严格执行深物价[号文规定的指导标准，不足部分由开
发建设单位自行承担或者补贴，不得因此降低管理标准和服务水平。亏损不得由以后
年度的收费弥补。
四、关于住宅老区按所具备的条件只能执行物业管理服务收费较低级别的指导标准，
出现收不抵支，能否进行价格变通的问题
为有利于鼓励先进、鞭策后进，鼓励有经济实力、管理水平较高的物业管理企业兼
并、接管老区，实行规模经营，降低管理成本，提高管理和服务质量，除经业主委员
会审议，业主大会批准，与物业管理企业签订管理合同，制定新的标准外，不允许小
区物业管理企业违反规定超标准收费，损害业主权益。
五、关于不同用途物业收费标准上浮幅度的问题
深物价[号文对不同用途物业收费标准规定的上浮幅度是最大的许可幅
度，因此在核准具体物业管理收费标准时，应根据实际情况在许可幅度内掌握。并分
别具体规定各类不同用途物业的收费标准。
六、关于绿化覆盖率不达标的问题
核定物业管理服务收费标准原则上应符合深圳市物业管理服务收费指导标准表规定
的相对类别物业收费所具备的条件。由于历史原因，个别小区（大厦）达不到绿化覆
盖率要求的，可酌情降低本级（档）的收费标准，直到在价格构成中不计绿化养护
七、关于高层或多层住宅一楼住房应否承担电梯运行费的问题
一楼为电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区
八、关于物业管理服务费的收取方式问题
物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个
九、关于装修垃圾清运费等协议收费项目问题
装修期间的垃圾应由业主负责在规定的期限内清运，业主亦可委托物业管理企业统
一清运，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
其他有关代维修、代收费项目，均由物业管理企业与业主自愿协商确定服务内容与
收费标准。
十、关于装修工人证件收费问题
一些小区（大厦）为加强安全保卫工作对装修人员出入实行持证管理。如证件回收
后能多次使用的，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退还；
如证件回收后不能再次使用的，可收取一定的工本费，收费标准不得超过5元/证。
十一、关于统一安装防盗智能化系统的收费问题
除小区（大厦）原建工程配套的之外，小区增加安装防盗智能化系统，需由业主分
摊费用的，已成立业主委员会的应事先征得业主委员会同意，未成立业主委员会的应
事先征得大多数业主同意。应公布工程安装费用标准，工程竣工后再公布经费使用情
况，物业管理企业不得从中获利。
十二、关于装修管理费等其它相关收费的问题
未经物价部门批准或业主委员会同意，物业管理企业不得收取包括装修管理费在内
的其它任何收费，不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月）的
押金、保证金。
深圳市物价局 深圳市住宅局
二○○○年三月八日
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