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两会解读房地产税将这样开征！房价“崩盘”之说过于悲观
核心提示：今年，卸任财政部财政科学研究所所长的贾康，带着自己的一本新书《房地产税离我们并不远》上会。无疑，房地产税是两会代表委员们热议的话题之一。
限购这种行政手段是不得已的权宜之计，现在一些地方看到市场有调整、分化行为，已纷纷取消。未来条件具备，对商品房、产权房的限购应统统取消。搞市场经济，对商品房长期常态化限购没有道理。&&&全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长 &
深悦导读：全国两会期间，全国政协委员贾康总是被媒体记者团团围住，尤其是政府工作报告、预算报告发布之后，记者们追着他询问报告中各种数字的含义。今年，卸任财政部财政科学研究所所长的贾康，带着自己的一本新书《离我们并不远》上会。无疑，税是两会代表委员们热议的话题之一。
贾康在书中明确指出，房地产税开征不是简单增加一个新税种，而是要对现在房地产税制进行重新设计，使之更为科学合理，符合我国市场经济体制下的现代税制要求，税种数量是有增有减的。 &
减少大多数老百姓税收负担
房地产税开征，是否会给百姓带来新的税收负担？贾康的答案是否定的。他说，房地产税主要是调节高端人群收入状况，可以让更多高收入者、富裕者缴纳更多税收，为大多数减少税收负担，在实际运行中具有非常明确&削富济贫&效果。 &
一方面可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种，减少大多数老百姓的税收负担；另一方面，作为直接税，房地产税的税负不能轻易转嫁给别人。 &
我国税收体制一直都是间接税比重偏高，而间接税带来的税收负担，很容易转移给中低收入人群，所以中低收入群体税负总体上来看是偏重的。而房地产税属于直接税，可以如愿以偿地调节到社会收入结构中的高端人群，从而可以置换、替代间接税收入，减少中低收入人群的税收负担、税收痛苦。 &
贾康还认为，房地产税可以带来多种正面效应，如可促使我国房地产调控体现应有的&治本&水准并形成长效机制，能够帮助增加住房市场上购房者对中小户型的需求。 &
房价&崩盘&之说过于悲观
此前，上海、重庆开征房地产税，公众对产生担忧。贾康表示，房价并不会因为房地产税局部试点应声而落，&中国现在实际城镇化水平还不到40%，以后要一路走高到70%-80%才能相对稳定，房地产保有环节的税收并不可能改变中心区域不动产价格上扬曲线的大模样。 &
有了房地产税，才能使得房地产市场减少泡沫，不易频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。& &
去年以来，国内主要城市房价出现波动，多个城市取消此前的&限购&。因此，房价的&大跳水&&崩盘式&全面回落等说法蜂拥而至。&这种认识似乎过于极端化、过于悲观&，贾康认为，许多城市房价企稳与回落，已表明我国房地产市场在前期一路上涨之后，迎来自身调整与分化，借此正好使相关政策作出适应性调整并更有力度推进制度建设。 &
房地产税改革会提供一个使之少泡沫、可持续性提升的制度建设配套，可以凭借经济手段减少空置率，增加中小户型的比重和遏制肆无忌惮地疯炒，促使房价趋向沉稳，房产供给结构也得到一定优化。 &
贾康说，中国走向国家治理现代化，必然要建立现代税制，房地产税不可或缺，按照财税配套改革方案时间表的要求，其推出不应拖到2017年以后。 &
谈立法
房地产税很可能城镇地区先行 &
南都：您出《房地产税离我们并不远》这本书的初衷是什么？ &
贾康：很看重这个问题对于国家治理现代化的意义。实际上，中国走向现代国家治理，必须发展现代社会的一整套制度安排，建立现代税制不可回避。其他经济体在提升现代文明的过程中，一个共性问题就是，房地产税不可或缺，中国也不可能绕开房地产税这个问题。 &
这本书不是按学术著作行文风格写作，比较通俗易懂，是想让社会上关心这个事情的读者，拿到这本书能看得下去，对一些没有定论的事情也力图全面、客观反映不同观点，因为关于房地产税充满着争议。 &
南都：目前房地产税立法由哪几个部门在牵头起草？ &
贾康：按程序应是财政部、国家税务总局两部门为主，通过国务院法制局对接全国人大财经委员会、预算工作委员会，相关部门都要参与。
南都：您觉得房地产税什么时候推出比较合适？ &
贾康：中央已经定了一个基调，加快房地产税立法并适时推进改革，这已经把原则上的话说到位了。中央政治局审议批准的财税配套改革方案，要求财税体制改革2016年基本完成重点工作、任务，房地产税改革要有个交代。因此，从时间表看，不应拖到2017年全国两会后，觉得应该力争在2017年两会审批通过，然后依法执行。但是不是这样，还需拭目以待。 &
南都：不动产统一登记形成体系的时间表是2018年？ &
贾康：不动产登记条例这个月开始实施，到2018年完成是指所有城市、乡村还有海洋完成登记，城市应会先完成，2017年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。 &
南都：房地产税法出台后是继续试点，扩大征收范围，还是全盘铺开？
贾康：我的理解是这个税法一旦经人大审议通过就要依法执行，很可能城镇地区先执行，就是国内所有的建成区先执行，农村可能还不具备条件。 &
谈房价
开征房地产税不会让房价&一落不回& &
南都：您认为今年楼市会企稳，判断依据是什么？ &
贾康：从去年第四季度一些动态看，有这种可能性。一个是高端，以北京为例，去年十一长假后成交量上升，有些中介开始上调价格，说明信心在上升；低端以温州为代表，因为温州几乎崩盘，但去年下半年特别是到第四季度，均价6万元左右狂跌到2 .2万元企稳，这意味着探底了，调整差不多。 &
两头稳住后，其他各线城市、各不同地段就大同小异，或先或后，也都有可能完成这轮楼市调整或分化过程。 &
南都：您说房价不会因开征房地产税而应声而落、一落不回，怎么理解？ &
贾康：不大可能产生房地产税一推出，所有地区房价应声而落、一落不回的作用，房地产税这个因素不会改变城镇化过程中房价整体呈上扬曲线的基本模样，但这条上扬曲线会因房地产税及其他因素的配合作用，走得平缓些，特别是防抑突然大起大落等负面效应。 &
有些人期待房地产税开征后房价大幅调低，买得起房，这么想容易落入误区，因为如果是低收入阶层，合理想法还不应该是去买房，而是对应于国家政策，享受保障房。 &
在房地产市场趋向健康发展过程中，房地产税是能让房价相对稳定的各种手段的一个选项，并不是&定海神针&。但不能因为它作为一个税并不能决定全局，弃而不用。 &
税收不是万能的，但建设现代国家必须有现代税制，像房地产税这样的制度建设，不落实它的改革，是万万不能的。
南都：学者郎咸平说房地产税打击不了政府想打击的人，您怎么看？ &
贾康：这有可能说的是政府想打击炒房的人，但房地产税推出后，炒房的人赚钱后不会在乎这点税。这是没有考虑所有相关因素的连带关系与综合效应，才会形成这种房地产税一定会抑制肆无忌惮的炒房，而政府就是为了打击这些可以明确称为&投机&的炒房行为。 &
这个税一旦推出，所有利益相关者的利益预期要有变化：
首先，买房自住的人会更多考虑中小户型，因为这样可能在未来会减少一些税收负担；再者，大批空置房进入市场或租或售，增加有效供给，促进供需平衡；第三，买房做投资、投机的人，要倒手形成回报，也会多吃进中小户型，出手炒房会更慎重，因为万一倒不出，每年税收负担得自己兜着，原来炒一百套的可能减为四五十套，原来炒十套八套可能改炒三五套，市场上肆无忌惮的炒作力量就会减少，使泡沫减少了。这些综合在一起，怎么不会压制那些政府想打击的过度投机行为、炒房者？ &
南都：会不会推高房价？任志强说，房地产税会转嫁到买房者身上，让老百姓受害。 &
贾康：如果在转手卖房或租房时想把税负加在房价上，不是想加就能加，这个空间不能说绝对没有，但一般情况下难以形成，因为我国已积累大量空置房，房地产税开征后还会有许多空置房出售出租，供给一下涌出很多，需求反而会下调，卖主、房东想加价也加不上去。
谈试点 &
沪渝房地产税试点不能说失败了 &
南都：上海、重庆房地产税试点有四年，现在看对房价影响比较小，有人评价两地改革&税率比较低，力度比较弱，调节力有限&，您认为试点失败了吗？ &
贾康：不能说失败了。对房地产税试点效果的评判不能表面化、只看一时。上海、重庆搞房地产税试点，最重要任务还不是在当下筹集收入，而意在调节市场，影响人们的住房消费，引导预期，并为省以下财税体制改革提供配套。两个试点为住房保有环节的税收改革，在我国本土取得宝贵经验，敢为天下先破冰试水。改革时代，我们越来越缺少的就是这种闯劲。 &
在上海、重庆率先实行的房地产税收改革试点具有在千难万难的改革中试点、破冰意义，既然现在已有种种矛盾、争议混合在一起，上海、重庆的地方决策层却知难而进，敢为天下先，他们实际上突破官场&多一事不如少一事&潜规则，这是符合改革精神、改革方向的。 &
如果没有两地破冰试水，现在加快房地产税立法底气是不足的。先行先试，方案设计要考虑不会引起太大社会震动，力度肯定柔和，意图是先建框架。 &
上海没涉及存量，只涉及增量，重庆更激进些，涉及存量，但只涉及辖区内几千套非常容易认定的花园洋房，就是独立别墅，从最高端开始。两地试点方案不同，各有千秋。 &
南都：房地产税是治本的长效调控手段？ &
贾康：是的。制度建设中建立框架后，会动态推进制度优化，这类制度不会因为领导人的注意力、偏好而改变，值得把它搭好。改革就是解决制度安排问题，税制改革就是税收制度安排的优化、攻坚克难，这是一个很典型的&硬骨头&，但一旦框架建立，能正常运行以后，就是长效机制，关系到现代化国家治理。 &
南都：房地产税推出后，限购应该取消吗？ &
贾康：限购这种行政手段是不得已的权宜之计，现在一些地方看到市场有调整、分化行为，已纷纷取消。未来条件具备，对商品房、产权房的限购应统统取消。搞市场经济，对商品房长期常态化限购没有道理，应该更多靠公平竞争环境中的政策杠杆、制度调节，发挥可持续可预期的优化作用。 &
南都：您在书里说房地产税也是&土地财政&要素？ &
贾康：房地产税按照它的特点来说，应当成为有成长性重要的地方税主体税种之一，美国地方政府主要就靠这个税过日子。某种意义上说，房地产税也是靠山吃山靠水吃水，以政府辖区内的土地形成的不动产作为主要的税收来源，而这种&土地财政&是健康可持续的，所以房地产税可以矫正我国当前单打一地靠土地出让金这种&土地财政&里的短期行为和相关偏颇。 &
谈难点
基本住房免征房地产税减少阻力 &
南都：您认为房地产税开征最大难点在哪？ &
贾康：一句话，还是既得利益，总书记多次说&冲破利益固化的藩篱&就是说这些事。 &
南都：是不是在官员中此税推行阻力较大？ &
南都：有一部分官员会反对房地产税，因为他们手中积累一些好房大房，但不一定都是违规违法所得，有各种历史原因：比如过去分房，家里子女多可以多分，有的老干部家里先后分到4套，以后又商品化了；又比如很多地方房改后推出所谓的集资建房、改善房，但按行政级别来分配，官越大，房子越大。我觉得官员也要考虑自己的物质利益，所以最实在的还是第一单位扣除，也就是明确扣除第一套房或扣除人均多少平米后征税，很多官员就可以接受了，如果全部征税，很多官员确实接受不了，一个月工资就几千块钱，很难过体面的生活。 &
南都：您不赞成普遍征收，一再强调要让社会&吃定心丸&，这个很重要吗？ &
贾康：很重要，这是社会能不能接受的问题，改革方案可行性的大前提问题。我一直强调改革势在必行，但也一直强调不能照搬美国全面征收的模式，这在中国不具备条件。要让社会接受，应该调节有支付能力的人，只针对完全的商品房、产权房的高端，保障房则根本不在内。 &
南都：到底怎么扣除，争议较大，您赞同哪一种？ &
贾康：争议中的两种方式各有利弊，技术上在不动产登记信息&一网打尽&情况下也没有难易度区别，到底选哪个，现在没有定论，需要充分征求意见，走立法程序定。 &
按照人均多少平方米扣除，执行起来可以精细化，但网上有人以一种假设的情景表达质疑，比如按照人均40平方米来扣除，一家三口住120平方米的房子不用交税，这时突然出现不幸事故，孩子在车祸中身亡，父母悲痛欲绝之际，税务部门却来敲门征税，老百姓觉得于情于理不能接受。 &
这给我的启发是，如果中国只能选择调节高端，那么能不能宽松一点，扣除第一套房子(基本住房)，第二套(改善房)的税率也可讨论能否优惠些，第三套按照标准税率征收。但也有人认为这样不公平，因为第一套房有平米之差，不过拥有三四百平米大房子的人，毕竟较少。 &
南都：百姓比较关注房地产税开征后税负的增加，有观点认为现在税负已经很重了。
贾康：让有大套、多套房子的人来承担，从税制来说是合理的，让先富起来的人、成功人士多为国家做些贡献。原来，我们税制里大量由中低消费者承担的间接税，那时可以用房地产税置换出来，向有承受能力的人征收直接税，同时可适当降低整个社会的税负、特别是中低收入阶层的税收痛苦指数。 &
谈两会
关注预算报告结构数据与新意 &
南都：今年两会您带来了什么提案？ &
贾康：目前为止，有三份提案已定稿：一是《关于在司法改革中力行信息公开、矫治和防抑司法不公的提案》；二是《关于推出短期国债期货健全国债期货产品体系的提案》；三是《关于加快环境税立法过程的提案》。 &
南都：您为什么想到提关于司法体制改革的提案，有什么建议吗？ &
贾康：司法被称为社会公平正义的&最后一道屏障&，司法不公对社会公正具有致命破坏作用，但我国现实生活中，司法不公形成错案冤案，成为社会和谐、稳定的销蚀剂。 &
我建议构建开放、透明、便民的阳光司法制度，具体包括审判依据、程序和生效法律文书都必须及时公开、并接受公众质询，等等；建议中纪委应把巡视组这种有效机制覆盖司法系统，形成防抑司法不公的震慑机制与有力制约机制，长久制度建设上则可借鉴&廉政公署&经验使此种机制常态化。 &
南都：特别想问问您，作为专业人士，在两会上拿到预算报告，您会关注什么内容？ &
贾康：会看框架后看特点，看一些连带关系，政策导向扩张还是收缩，结构上突出什么重点，具体有什么新意。主要看数据，从数据才能看出来特点。
南都：财政部每年花多长时间准备这个预算报告吗？ &
贾康：编制预算报告在我国时间不长，大概小半年时间，但我知道美国联邦政府花18个月编预算，不惜工本，每次做五年预测和五年预算，我们今年中央级的开始做三年滚动预算。 &
南都：您卸任财科所所长后的工作生活。 &
贾康：自由度大一些了，积极关注自己感兴趣的问题。 &
南都：关注哪些问题？ &
贾康：很多，如宏观经济走势，必要政策调整，财税改革和其他改革，特别关心经济学理论创新，积极研讨&新供给经济学&。我们受经济危机冲击之后应该理论密切联系实际作深刻、系统的反思。 &
今后房地产税可能会是啥样 &
定义 &
房地产税特指在房地产保有环节对房屋征收的税种，是以房屋为征收对象在房地产保有环节向房屋产权所有人征收的一种财产税，也是2011年上海、重庆两地推出房产税改革试点时所称的&房产税&新机制。 &
征收 &
◎增量还是存量？所谓增量征收还是存量征收，又称&新房&还是&旧房&征收问题，是以房地产税改革实施日为节点，改革之前的居民存量住房称为旧房，之后的增量住房称为新房。在可以预见很长时期内，可能需要坚持住房保有环节征收只是调节高端，但应一起覆盖高端的增量、存量，之后按照住房市场评估值为计税依据进行征收情况下，逐步扩大到居民存量住房的更大范围。 &
◎高档住宅还是所有住宅？在可以预见很长时期内应考虑住房保有环节税收只是调节高端，之后再由住房市场评估值作为计税依据征收的情况下，逐步放宽&高端&的具体界限适当扩大征收面。 &
◎人均面积还是家庭拥有房屋套数？这是房地产税制度设计争议最多环节之一。房地产税设计至少在建立初期可能需要放宽一些，即房地产税当开征不涉及第一套房，第二套房税率从低，第三套第四套就一丝不苟地征税。 &
计算 &
是以市场成交价还是评估价值计算？以不动产的评估值为依据征收是基本的国际经验，也是未来中国房地产税的改革方向。 &
估价 &
房地产由谁来估价？政府部门评估机构主要有三个：住建部为主的房地产评估机构、国土资源部所属以土地评估为主的评估机构、国资委所属的资产评估机构，商业性评估机构组成形式主要是有限责任公司、合伙制等，评估按照政府规定标准收取费用。 &
缴纳 &
我国房地产税可考虑实行以代扣代缴、代收代缴方式为主，自主申报为辅的制度。国外房地产税很多是采取分次缴纳的方式，如智利、丹麦、日本等。我国房地产税可以实行按年计税、分次缴纳的方法。 &
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几年内开征房产税如果不对首套房开征且从=对第二套起的超过人均部分面积再征收的话，估计问题不大。
但是，在普遍的住宅50-70年土地使用年限到期以后，土地使用费续交和房产税就会产生正面冲突。到时，如何化解既收土地费又收房产税带来的全民困惑就是大问题。
几年内开征房产税如果不对首套房开征且从=对第二套起的超过人均部分面积再征收的话，估计问题不大。
但是，在普遍的住宅50-70年土地使用年限到期以后，土地使用费续交和房产税就会产生正面冲突。到时，如何化解既收土地费又收房产税带来的全民困惑就是大问题。
几年内开征房产税如果不对首套房开征且从=对第二套起的超过人均部分面积再征收的话，估计问题不大。
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但是，在普遍的住宅50-70年土地使用年限到期以后，土地使用费续交和房产税就会产生正面冲突。到时，如何化解既收土地费又收房产税带来的全民困惑就是大问题。
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中广信新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判.ppt65页
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短期影响因素3：房产税因开征对象的不同及购房目的的不同，对市场的影响存在差异 * 走势 房产税 存量房 增量房 自住客 投资客 自住客 投资客 增加负担 有限抑制 抑制需求 调节供需 p2 p1 p3 p2 p1 D1 S1 S2 税收转嫁 4.15调控以来，房产税的传闻一直萦绕楼市； 9.29调控，房产税试点工作落地猜测不断，多少让市场麻木； 新国八条出台后，房产税征收在上海和重庆启动，房产税的开征，在中短期将会打压房价；而长期来看，额外的税收将在住房需求者和供给者消化，市场达到新的平衡； 由于与国八条出台时间间隔短，房产税威力并不像行业猜测那样具有影响力； 开征房产税，政府将从楼市中分得一杯羹，能够减缓地方政府对土地财政的依赖； 税收T 短期影响因素4：历年第一季度成交较为低迷，第二季度会呈现反弹趋势 * 走势 从历年数据看，一类城市销售旺季主要集中在第二季度，二三类城市主要集中在4月、11月、12月 注：一类指北上广深，二类为天津、厦门、大连，三类指郑州、武汉、长沙，时间段为2006年1月―2011年1月，计算平均值 确定性逻辑：政策调控下未来一段时间市场走势量价模拟 * 走势 不确定因素 效果 十二五规划 凹显调控长期性 保障房 短期难以批量投放 限购及资金监管范围 已经全国性开展 开发商资金来源 面临严重紧缩 房产税征收范围 近期有可能扩大 供需释放 存在一定的季节性 11年两会 观察政策走势的重要窗口 流动性管理 趋紧 成交均价 成交量 量跌价稳
观望阶段 量升价稳
促销阶段 量价齐跌
陈价阶段 量升价跌
局部回暖 量价齐升
全面回暖 量首次触底 量长期处亍低位 开商陈价回款 市场看空者
继续观望 价格下陈到部分客户
的预期成交量回暖 成交量快速回升
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