你给的那个上海房地产南京板块划分分网址里的地图打不开

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2012-03-23 08:27 标签： 中国股市板块划分
上海年房价地图 | 板块轮动与搭地王的顺风车_上海房地产观察-爱微帮
&& &&& 上海年房价地图 | 板…
2015年上海房价大涨、地价暴涨，上海房地产观察根据2014年底~2015年的土地拍卖结果，计算了上海以下板块年的开发商保本售价，而这个价格也终会成为所在板块的板块均价：而事实上，2014年下半年当时看起来比较贵的几块地，比如张江南（孙桥），其目前的市场行情已经大幅高于拿地时土地价所对应的保本价。买地和买房子一样，买得早很重要。此外，大家已经清晰发现了一点：有土地拍卖-&未来一两年有新盘上市的地方，房价比较好确定，因为有土地拍卖价格、新盘成交数据作为整个板块的定价指引，此之谓价格信号。但是没有土地拍卖、新盘开盘的地方，价格信号便很难寻找了。这对于自住客、长期投资者而言，找那些没有价格信号的地方，或者说因为没有价格信号而导致二手房价格低估的地方入手是明智之选。因为没有价格信号而导致二手房价格低估的地方一旦出现价格信号了，房价马上跳涨。当然这是比较专业和需要长期耐心的行为。举个栗子：几年前听到别人聊天，说10年前北新泾房价只有几千/㎡，虹口要贵一倍还多，现在北新泾什么都有了，房价涨了10倍，可是虹口却没什么变化，还看起来破破旧旧的，北新泾的房价竟然和虹口差不多了。然後，然後虹口开始大拆大建了，价格信号出现了，一把涨上去就把北新泾甩远了，回复到了原本应有的差价，并且在可见的将来还将出现不合理的过冲，然後北新泾再大开发一把重新把价差拉回来，循环往复。这也就是板块轮动的一种形式，周期比较长的一种。市区和近郊不断地在如此拉锯，莘庄和打浦桥就来来回回拉过好几轮，起先是莘庄领涨，涨到和打浦桥差不多，然後打浦桥涨起来扳回来，如此往复，近年是打浦桥涨到把莘庄甩远了，然後莘庄上个月拍地了过几年还要再重新拉回来，……。各种板块轮动的栗子太多了这里就不赘述了。但是捕捉这种周期毕竟还是不容易的，无论是对于价格判断的能力还是所需要的耐心，当然还有运气，对于大多数普通人而言，除了闭着眼睛买（大多数情况下回头看结果真的都差不了多少），跟着地王去买房搭顺风车立竿见影土地市场火热时，如去年和今年，开发商拿地价格即地块周围5年左右次新房的市场价格，开发商实际等同于：将一个小区买下来全部拆光重造。基于此，开发商若要赚取利润，除将楼盘打造成高品质楼盘赚取产品溢价外，最主要也是最根本的利润来源是：房价涨。若房价不涨，无论将楼盘打造得如何金碧辉煌或业界良心，都是不可能赚到一分钱的。若房价涨，无论造出来的房子漏水率是80%还是100%，都是公司老总要发朋友圈炫耀的业绩。众所周知，上海房价每年平均涨速在9~14%，这个涨速就是开发商利润的根本来源，即开发商主要靠土地升值获益，此乃本，其他都是末。因此，当一个开发商在一个地区高价拿下一副土地时，大众便可清晰看到：此地1~2年后新房房价至少比楼板价高出2万，否则开发商是亏本的。化作对今日的买房人而言：你在地王拍卖当日买进地王附近的二手房，2年后，你搭地王的顺风车涨价1万+/㎡出货，是胜券在握的，除非到时开发商赔本卖房。举个栗子：莘庄地王实际楼板价4.7万/㎡，未来售价要看到7万/㎡以上，可是现在马路对面的莘南花苑只要3万多/㎡，到莘庄地王2017年开盘的时候，马路对面的房子再旧，涨个1万/㎡，比新房便宜2万多/㎡还不够吗？这个莘南花苑要涨是毫无疑问毫无压力的事情，而且莘庄地王旁边还有好几个地王要上，搞不好有一天莘朱路东段现在破破烂烂的地方以後房价会被地王们拉到比现在成熟的莘庄地铁站附近还要贵，到底会不会谁知道呢？房价涨是大势，在实际操作中，基于上述科学规律，跟着地王去买房，是一种简单有效的搭地王顺风车的办法（开发商砸几千万上亿做广告炒你这个板块你说你是不是顺便也被炒爽炒high炒舒坦了？），最後让我们再看一眼上海年房价地图：你从中看到了什么机会？
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网易房产最新百盘调查数据显示：2014年4月沪上在售的100个项目中，有34个项目的成交均价较上月有所下跌，数量较上月增加2成左右，最高跌幅达20%。
据网易房产数据最新统计，5月上海楼市预计开盘住宅共70个，与4月开盘项目47个增加23个，同比个开盘项目比例增加62％。另据统计，5月入市的70盘，其中纯新盘18个占比25％。
周康：个别楼盘带涨整体房价 板块迈向3万大关
2014年4月，曾以刚需房为主的周康板块受个别楼盘的影响，已逐渐出现向3万/平靠拢的趋势。根据网易房产住宅成交数据显示，板块内绿地东上海4月成交21套，均价30209元/平，成交均价较上月的25313元/平上涨19.34%，此外除了3月开盘就开价3.3万/平的旭辉亚瑟郡，锦绣华都作为板块内剩余唯一在售的刚需盘也于4月将报价从2.9万/平调整至3万/平。尽管绿地东上海的销售否认他们突然涨价，并称3月售价低是由于去年受限购政策影响的客户缓签所致，但11号线开通前后，该案2期房源相差5000元/平的报价仍有迹可循。
另外，板块内的改善型项目由于受到轨交利好，以及周边板块价格上涨的影响，同样在报价上出现虚高。板块内较有名气的御沁园自推出别墅产品以来，年初报价曾一度达到4万/平，近2月来已逐渐回归至3.3-3.8万/平，但4月成交的91套均价仍只有32351元/平，而板块新盘绿洲康城金邸推出的大平层产品许是受到临近板块万科金色城市的影响，目前报价也在4万/平。
作为与嘉定、南桥同时诞生的三大新城之一，青浦新城之前一直表现得比较低调，上一期板块涨跌地图，该板块同样作为样本之一，由于低价项目绿地新瑅香公馆的大量成交拉低了板块整体均价，随着4月该盘成交收窄，板块均价也缓步回升，并且几个项目成交均价也基本呈上升态势。
不过，与房价环比上涨9.6%不同的是，板块的成交量几乎遭遇腰斩，成交面积下跌42.25%，而销量猛跌的主要因素，仍与绿地新瑅香公馆难逃干系。此外，板块内在售房源的成交基本都呈向下趋势，这与最近缺少新增供应不无关系。
&高端板块方面，4月徐家汇板块因尚海湾豪庭的30套特价房一度受到市场关注，但从4月板块整体的成交情况来看，价格猛跌的情况也仅此一例，一些比较知名的高端住宅价格依然坚挺，嘉御庭4月成交的一套房源价格环比涨幅甚至达到29.01%。因此板块4月房价仅环比下跌3.95%。
　而从销售面积来看，板块老盘百汇园的突然发力使得整体销售面积进一步上涨，在价格微升的前提下成交15套房源，甚至比跌价的尚海湾豪庭成交情况更好。
依然是比较受关注的刚需板块，松江新城的规划其实远远早于嘉定新城和青浦新城等，无论价格还是销量一度处于停滞状态，不过随着万达广场的入住，周边一些新盘面市也逐渐带动了板块成交。4月新盘信达蓝爵的低价入市，一方面因为板块长期缺少小户型房源，一方面由于万科报价总是普遍高于市场，因此成交异常火热。
不知是否对市场变化敏感，4月万科梦想派也同样出现微跌，而板块内一些以大户型为主的项目在成交价格上也出现了不同程度的降幅。
编辑：叶清　Ehot& 2014.05
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