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郑州房管局现场答疑房屋租赁问题 3万元以下月租金只收房产税
租金2000元，需缴税80元
一套月租1000元的房子，要缴各种税几百元？错！昨日，郑州市住房保障和房地产管理局联合省住建厅在紫荆山公园举行大型宣传活动，针对《河南省房屋租赁管理办法》7月1日实施后存在的各种疑问进行解答，月租为1000元的房子，缴税为40元。
房屋租赁是如何定义的
据介绍，该《办法》最显眼的地方是对房屋租赁的概念重新进行了定义。之前相关法律对房屋租赁的解释以产权来界定，是房屋所有权人作为出租人将其房屋对外出租，由承租人向出租人交付租金；《办法》对该概念进行了延伸，拥有所有权、合法使用权或者管理权的自然人、法人或其他组织，都可以把房子对外出租。
同时，该《办法》明确了管理范围，即适用于河南省城市、镇规划区范围内的房屋租赁及其相关监督管理活动。
对于房屋出租管理的问题，市房屋租赁联合管理领导小组介绍，管理下沉，街道办事处、社区都参与管理。市民对于房屋出租中存在问题的，可向社区、街道办事处反映、举报。
如何界定“群租”
房租越来越高，几个人寻求合租成为很多年轻人租房的选择，以此减轻房租负担，也就是人们常说的“群租”，在北京、上海等城市，对“群租”都有明确的要求。
对此，郑州市房屋租赁市场管理处宣教科科长姚德吉介绍，此次郑州市出台的房屋租赁联合管理实施方案对“群租”有了界定范围， 一是集中出租房屋供他人居住,出租房屋达到15间或居住使用人达到30人以上；二是出租居住房屋人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2人。对于出租房屋达15间或者居住使用人在30人以上的，出租房屋者，需要到公安部门签订出租房屋治安协议。此外，只要不违反这些规定的，郑州允许“合租”。
五类房屋不得出租
当前，房屋租赁特别是农村集体土地上的房屋租赁基本上没有纳入政府管理，城市房屋出租存在出租房屋不安全、消防措施不完善、治安混乱等问题，由“群租”、“住改商”、危险房屋出租等造成火灾致人伤亡、房屋倒塌事件时有发生。从源头规范租赁市场秩序。《办法》第十条规定，有下列五项情形之一的房屋，不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）经鉴定为危险房屋的；（四）违反规定改变房屋使用性质或者用途的；（五）有法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形的。
房屋出租如何征税
根据税法规定，房屋出租需要缴税。一是房产税，按照月租金的12%征收；二是营业税，按照月租金的5%征收，加上城建税和教育费附加，合计在5.5%左右；三是土地使用税，郑州市对城市建成区划分了5个地段，按面积计征；四是印花税。2012年以前，郑州市按照综合税率5%进行征收。郑州市根据实际情况，经与相关部门协调，对个人出租房屋的，月租金在3万元以下的，按照月租金的4%征收。
据介绍，凡是出租房屋的单位和个人，应以真实有效的房屋租赁合同或协议记载的房产租金收入为计税依据。对于已经办理税务登记的个人出租房屋纳税人，个人或者个体工商户的月营业额在3万元以下的免征营业税。
其中，个人出租住宅用于居住，月租未达到3万元起征点的，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税，全部免征，只针对房产税，按照租金收入的4%进行征税。举例来说，房屋月租金1000元的话，需要缴税40元；如果超过3万元，则需要缴纳营业税（月租金的1.5%）、城建税（营业税数额的7%、5%、1%）、教育费附加（营业税税额的3%）、地方教育附加（营业税税额的2%）、房产税（租金收入的4%）、个人所得税（租金收入的2%），印花税和土地使用税免征。
查处非法出租房屋
据介绍，郑州市将每年的3至5月，定为普查期，摸清本年度、本区域内用于出租的房屋面积、住宅户数底数。今年逢7月1日省房屋租赁办法的施行，郑州市相关部门在宣传的同时进行普查。同时，要对房屋租赁市场进行整顿。查处利用出租房屋进行非法生产、非法经营、非法建设的，特别是违法(章)建筑；占用安全通道乱搭乱建的危险房屋；出租房屋内外乱拉乱扯电线、随意放置易燃、易爆危险物品存在安全隐患的；擅自改变房屋使用用途等行为的。
房租不停上涨，市区哪里租房最便宜
郑州晚报记者昨日登录通过市房产租赁市场管理处主办的郑州房产租赁信息网房屋租赁电子地图查询发现，市区住宅出租价格从北向南，总体呈现出低、高、低的特点；而从西往东来看，则整体呈现逐渐增加的趋势。
由此可见，在郑州市区内，一室一厅（标准间）的月租金最低在800元左右，高的达到1900元；二室一厅的月租金最低在900元左右，高的达到2400元。对于房租差别大的原因，部分房屋中介机构向记者分析，影响房租的因素有很多，比如位置、小区环境、房子新旧程度、房间配套等，都会造成租金差别很大。
为了解市场房租实际情况，郑州晚报记者电话咨询位于未来路与福元路附近的一套一室一厅的房子，月租金2800元，要求一年一付，房子配套很好，包括天然气、暖气、灶具、热水器、宽带网、闭路电视、防盗门、封阳台、防护网、地板砖、精装修、空调、洗衣机、全套家具等一应俱全。
但是位于管城区西大街和南大街的一小区，一套标准间的月租金只有450元，室内有空调、床垫等。出租人何女士称，租金交付方式可以商量。
采访中，多名出租户表示，他们没有办理房屋出租登记备案，同时当问到房屋出租要缴税的问题，他们均表示会把税收转嫁到租户身上。（记者 胡审兵）
[责任编辑：中山市出租房屋税收征管信息系统的研究与分析--《云南大学》2015年硕士论文
中山市出租房屋税收征管信息系统的研究与分析
【摘要】：随着中山市外来务工人员的增多,房屋租赁行业发展迅速。房屋租赁税作为国家税收的重要来源之一,在中山市财政收入中占据着重要地位。因为原有的税收征管手段落后,出租房屋税收进展举步维艰。
对于出租屋的治理,经过许多年的实际情况发现管理好出租屋当中的流动人员就是要建立好人和屋的联系,就是通过租赁关系。人口是流动的,难以掌握其流动和方向,但是房屋是固定的,将出租的房屋通过租赁关系联系起来,可以在一定的程度上掌握流动人员的情况,基于这一背景,中山市地方税务局决定引进计算机技术开发一款高效率、高可靠性的税款征收系统。
本文首先介绍了中山市出租房屋税收征管信息系统的研究背景、项目意义和目前的研究与应用现状,明确了论文研究的内容和主要工作；然后从系统的业务需求、功能需求、数据需求三个方面来剖析系统。业务分析章节中对系统的业务问题、部门组织结构问题等进行分析,并对部门原有的业务流程进行重构；功能分析章节给出用例图、用例描述、系统的总体功能包图以及子功能包图,包括出租房管理、产权人管理、税款征收、完税证管理等子包图；数据分析章节通过实体类关系图、数据库表等对系统中涉及到的数据信息进行分析；在论文的最后部分对本课题研究进行总结以及下一阶段工作的展望。
【关键词】：
【学位授予单位】：云南大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2015【分类号】：TP311.52【目录】：
摘要3-4Abstract4-8第一章 引言8-12 1.1 项目背景8-9 1.2 同类系统研究与应用现状9-10 1.3 研究的内容和主要工作10
1.3.1 研究的内容10
1.3.2 本人主要工作10 1.4 论文结构10-12第二章 业务分析12-26 2.1 业务描述12-14
2.1.1 组织结构分析12-13
2.1.2 业务问题概述13-14 2.2 原有业务流程分析14-18
2.2.1 出租房屋管理流程14-15
2.2.2 产权人管理流程图15-16
2.2.3 税款征收流程16-17
2.2.4 缴税提示流程17-18 2.3 业务流程再造18-26
2.3.1 出租房屋管理流程18-20
2.3.2 产权人管理流程20-21
2.3.3 税款征收流程21-24
2.3.4 缴税提示流程24-26第三章 功能分析26-40 3.1 角色分析26 3.2 系统用例分析26-35
3.2.1 总体用例分析26-27
3.2.2 子用例分析27-35 3.3 系统功能包图35-40
3.3.1 总体功能包图35-37
3.3.2 子功能包图37-40第四章 数据分析40-53 4.1 功能数据分析40-43
4.1.1 出租房屋缩略图40-41
4.1.2 产权人管理缩略图41-42
4.1.3 税款征收缩略图42-43
4.1.4 缴税提示缩略图43
4.1.5 系统管理缩略图43 4.2 实体类关系分析43-45 4.3 数据库表45-53第五章 总结与展望53-55 5.1 总结53 5.2 进一步的工作53-55参考文献55-56致谢56
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收取租金的同时收取物业费，房产税该怎么交？
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& && &石地税发（2006）33号第二条规定，“开发公司或物业管理等单位在向承租人收取出租房屋租金时，又同时收取物业管理费的，在计征房产税时，应按租金收入和物业管理费收入一并计征房产税”，看别的地方也没有这样规定的，不知道这样规定是否合理？
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石家庄市地方税务局
关于明确房产税城镇土地使用税若干问题的通知
石地税发[2006]33号
各县（市）区局，各分局：
近期，各单位在开展房产税、城镇土地使用税税源普查中，向市局反映了工作中遇到的一些政策问题，为便于基层工作，经研究，现明确如下，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向市局反馈。
一、与房屋不可分割的附属设施和配套设备如何掌握是否计入房产原值的问题。
（一）财政部税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[1987]财税地字第003号）中第二条：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒连接管算起”的规定是否仍有效？
答：财政部税务总局这一规定仍有效。
（二）与房屋不可分割的配套设施和附属设备的范围如何掌握？
答：根据[1987] 财税地字第003号文和国税发[号文件规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气、卫生、通风、照明、煤气及智能化楼宇设备等；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等，无论安装在室内室外，无论在会计中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
属于窗式空调、分体空调（壁挂式、柜式，含一拖二、一拖三）的不计入房产原值；若空调属于小型中央空调性质的，一个主机带动一层楼或多层楼房间的，并且管线与风口设备隐蔽在房屋顶棚、墙体内的，应计入房产原值。
二、开发公司或物业管理等单位在向承租人收取租金的同时，又收取物业管理费的，如何确定房产税计税依据？
答：开发公司或物业管理等单位在向承租人收取出租房屋租金时，又同时收取物业管理费的，在计征房产税时，应按租金收入和物业管理费收入一并计征房产税，但纳税人能够提供代有关部门、企业、单位向业户收取的水费、电费、取暖（冷）费、卫生（清洁）费、保安费等有效合法收费凭证的，经主管地方税务机关核实后，计税时可以从物业管理费收入中扣除。
三、纳税人无租使用免税单位、纳税单位、个人的房产进行了生产经营，按原值计税，还是按同类地段、同类房屋租赁情况核定租金收入，从租计税？
答：（一）纳税人无租使用免税单位、纳税单位房产，二者有隶属关系的，按原值计税；无隶属关系的，按同类地段、同类房屋租赁情况核定租金收入，从租计税。（二）纳税人无租使用个人房产，房产属于直系亲属或本单位职工的，按原值计税；否则，按同类地段、同类房屋租赁情况核定租金收入，从租计税。
此规定不适用个人房产无租居住的情况。
四、居民小区内房产、土地如何划分征免税问题？
答：（一）开发公司、物业管理部门的经营用房、办公用房、职工生活用房（非职工个人产权）、保安室、储藏室等应缴纳房产税、城镇土地使用税。
属于小区配电室、煤气与暖气交换站、垃圾站、水汽加压用房属于小区公共配套设施，暂不征税。
五、房地产开发公司在市区内跨区开发项目的房产税、城镇土地使用税征收管理，按照《石家庄市建设工程项目税收管理办法》中有关规定执行。
六、市内区各级行政单位、事业单位、社会团体、军队等单位用于经营的房产，应缴纳的房产税、城镇土地使用税由房产所在地税务机关负责征收管理。
& && && && && && && && && && && && && & 二○○六年四月二十四日
石家庄市地方税务局
关于明确房产税城镇土地使用税若干问题的通知
石地税发[2006]33号
各县（市）区局，各分局：
近期，各单位在开展房产税、城镇土地使用税税源普查中，向市局反映了工作中遇到的一些政策问题，为便于基层工作，经研究，现明确如下，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向市局反馈。
一、与房屋不可分割的附属设施和配套设备如何掌握是否计入房产原值的问题。
（一）财政部税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[1987]财税地字第003号）中第二条：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒连接管算起”的规定是否仍有效？
答：财政部税务总局这一规定仍有效。
（二）与房屋不可分割的配套设施和附属设备的范围如何掌握？
答：根据[1987] 财税地字第003号文和国税发[号文件规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气、卫生、通风、照明、煤气及智能化楼宇设备等；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等，无论安装在室内室外，无论在会计中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
属于窗式空调、分体空调（壁挂式、柜式，含一拖二、一拖三）的不计入房产原值；若空调属于小型中央空调性质的，一个主机带动一层楼或多层楼房间的，并且管线与风口设备隐蔽在房屋顶棚、墙体内的，应计入房产原值。
二、开发公司或物业管理等单位在向承租人收取租金的同时，又收取物业管理费的，如何确定房产税计税依据？
答：开发公司或物业管理等单位在向承租人收取出租房屋租金时，又同时收取物业管理费的，在计征房产税时，应按租金收入和物业管理费收入一并计征房产税，但纳税人能够提供代有关部门、企业、单位向业户收取的水费、电费、取暖（冷）费、卫生（清洁）费、保安费等有效合法收费凭证的，经主管地方税务机关核实后，计税时可以从物业管理费收入中扣除。
三、纳税人无租使用免税单位、纳税单位、个人的房产进行了生产经营，按原值计税，还是按同类地段、同类房屋租赁情况核定租金收入，从租计税？
答：（一）纳税人无租使用免税单位、纳税单位房产，二者有隶属关系的，按原值计税；无隶属关系的，按同类地段、同类房屋租赁情况核定租金收入，从租计税。（二）纳税人无租使用个人房产，房产属于直系亲属或本单位职工的，按原值计税；否则，按同类地段、同类房屋租赁情况核定租金收入，从租计税。
此规定不适用个人房产无租居住的情况。
四、居民小区内房产、土地如何划分征免税问题？
答：（一）开发公司、物业管理部门的经营用房、办公用房、职工生活用房（非职工个人产权）、保安室、储藏室等应缴纳房产税、城镇土地使用税。
属于小区配电室、煤气与暖气交换站、垃圾站、水汽加压用房属于小区公共配套设施，暂不征税。
五、房地产开发公司在市区内跨区开发项目的房产税、城镇土地使用税征收管理，按照《石家庄市建设工程项目税收管理办法》中有关规定执行。
六、市内区各级行政单位、事业单位、社会团体、军队等单位用于经营的房产，应缴纳的房产税、城镇土地使用税由房产所在地税务机关负责征收管理。
& && && && && && && && && && && && && & 二○○六年四月二十四日
正确，房产税以租金收入为计算基数，物业管理费收入和租金收入一起收作为营业税价外费，作为租金收入缴纳营业税，即等于是租金收入了。
我负责的一物业公司市按房屋租金缴纳的，物业费不交房产税
这个问题你就可联想到房产税的筹划了，可适当降低租金通过物管费来收，以降低出租物业高额的房产税税负（12%).
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近日，河南出台《河南省房屋租赁管理办法》，出台系列强化房屋租赁登记备案措施，加大房屋租赁税费征收力度。作为房屋租赁相关税费统称的“房租税”再次引发百姓关注。最近几年，深圳、成都、沈阳等地相继推出的房屋租赁新规中虽一再强化涉税征收举措，但困难重重。房东和房客，你租我赁，各得其所，但真想将这块市场管起来、并将税费征上来，困难重重。﹃房租税﹄咋征收武汉市从2013年开始启动房屋出租备案全覆盖，并征收房屋租赁税。房东备案后需根据不同综合税率缴纳相关房屋租赁税。其中，个人出租住宅月租金5000元以下的，税率4%，非住宅月租金5000元以下的，税率为6.1%。租金收入越高，税率越大，最高达15.7%。按照新出台的《河南省房屋租赁管理办法》，也以房屋登记备案强化征收房屋租赁税。出租一套住宅，需要纳税大约为租金的15.5%，主要包括营业税、房产税以及个人所得税。而非住宅的综合税率，则相当于37%。租赁双方办理租赁备案手续时，还需缴纳价格调节基金（相当于租金1%）及租赁手续费。此外，非住宅还要按照所处地段不同，缴纳每平方米0.5元到6.5元不等的土地收益金。上海的房租税如此征收：租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理中心办理租赁合同登记备案；出租人也应当依法办理纳税申报，税率为租金收入的5%。担忧税负转嫁 引发租金上涨强化征收房租税，会给普通老百姓产生那些影响？一个重要的担忧就是租金会不会因此而上涨。尽管税法已明确，房租税组成的系列税种的纳税主体是业主（房东），但在中国，租房和二手房买卖过程中，房主总会把税收成本转嫁到租客身上。在已开始征收房租税的城市中，这已成为既定事实。房租税费的负担有多大？举个例子。郑州市中心的一套86平方米的出租住宅，以月租2000元的价格对外出租，一旦纳入备案管理，房主所需承担的各种税费就有五六百元。而多出来的费用，房主肯定不会自己承担，因为要保证自己的收益。租房不如买房 可能刺激房市新浪网站针对城市房租上涨，进行一项网络调查。调查显示，如果纳入备案后房租涨价，30.3%的网友选择“考虑买房，交房租不如还房贷”。“寻找和原来房租差不多的房子”的网友占比16.2%，而“能接受小幅涨价空间”的网友仅占10.9%。在中国老百姓心目中，买房永远比租房更有利。因为，作为租房者，租房过程中本身就已相当被动：房东要卖房、装修，往往令租房者被动搬家；房东单方面提房价，不会跟租房者协商；租房者不会享受与房主同等的教育等待遇……因此，房租税征收带来的价格上涨，会让大部分租房者选择买房。宁肯每月还2000元的房贷，也不会选择1500元的房租。监管难题监管成本高房租税形同虚设由于缺乏对出租房的备案记录，房屋租赁市场存在较大的管理漏洞。个人出租房屋税是全国各地征收的一大薄弱环节，即便是发达城市的发达商业区，征收个人出租房屋税招数用尽，依然收效甚微。武汉市几乎每年都在强调房屋租赁税，但全市超过40万套出租房，每年主动备案不足2.8万户，征收房租税几乎形同虚设……郑州市房产租赁市场管理处不久前公布数据，2012年至2014年，住宅租赁登记备案率在10%至15%，非住宅租赁登记备案更低。个人出租房屋按规定是需把交易合同给政府部门备案，并依靠备案完税。但现实是房东、房客双方都不愿意去备案，监管部门根本不知道，也无法进行征税。根本原因是，备案平均税率超过10%税负，无疑增加了房屋出租的难度。尽管已实施房租税的城市，对执行难叫苦不迭，但也有地方财政尝到房租税的“甜头”：据公开报道，仅厦门市思明区全年私房出租一项，就入库税收1.37亿元。济南现状济南与其他城市一样，也一直在征收房屋租赁的相关税种。个人出租房屋根据不同情况应分别缴纳营业税、城市维护建设税、房产税(或城市房地产税)、个人所得税、印花税。我市对个人出租住房用于居住的征税适用综合税率，共分三档：租金在1000元/月以下的，征收4%的房产税;租金在1000元/月至5000元/月的，征收4%的房产税和1%的个人所得税，综合税率为5%;租金在5000元/月以上的，征收4%的房产税，1%的个人所得税，1.5%的营业税和0.18%的附加税，综合税率为6.68%。因为租房市场个体分散，监管难度大，房屋租赁税费征收难度重重。据悉，个人住宅租赁发票开票率不足5%。
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