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为兴趣而生，贴吧更懂你。或城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位区域属性区位、交通项目属性生活配套项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西 溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区本 案 7. 6 6 公 公 西 里 里 湖 本案 700米 武 林 广 场 本案地理位臵:位于杭州市主 城区域文一西路北侧,距 市区中心武林广场7.6公 里，距西湖6公里。 ?交通情况：区域交通主 要依赖道路交通，有文一 西路、紫荆花路、绕城公 路、留祥路。 ?项目临近西溪湿地，距 离西溪湿地北侧直线距离 700米，西溪湿地的环境 对项目影响深远。?西溪湿 地关键词一：新兴高档居住区区域属性区位、交通项目属性生活配套片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达， 商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟区域内公交系统完善，距 蒋村公交总站仅数百米， 与主城无缝连接。同时紧 靠文一西路延伸段，具备 高度的城市生活效率。 ?教育资源丰富，项目地块 周边有绿城育华学校、西 溪试验学校、学军中学、 浙大紫金港校区等数家中 高等教育机构。 ?商业： 项目距西城广场、城西商 业中心近在咫尺。 西溪天堂项目具有旅游集 散换乘、旅游服务和商住 休闲三大功能，涵盖湿地 博物馆、国际品牌的五星 级度假酒店、超五星级度 假酒店、精品商业、顶级 产权式酒店、五星级标准 酒店式公寓、旅游集散中 心等多重复合功能。?西溪天堂 西溪天 堂浙大紫金 港校区西城广场绿城育华学校绿城育 蒋村 西溪实 华学校 公交 验学校 中心关键词二：拥有成熟的高品级生活配套西城广场区域属性地块四至地块指标项目属性关键词三、四：位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳， 周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与 强势景观资源西溪湿地近在咫尺区域核心地段 无强势景观资源 ， 但距强势景观资源较 近 东至东至紫金港路 ?西至规划中蒋村东路 ?南依规划中蒋村一号 路 ?北北临规划中的双龙 路。?东至南至西至北至区域属性地块四至项目属性地块指标项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中 等水平，内部不存在拆迁问题地块内部1规 划 双 龙 路项目 经济技术指标宗地 占地面 积 容积率 建筑密 度 绿化率 限高 规划用 途 使用年 限 楼面地 价 1号地块 44870平方 米 ≦2.2 ≧30% ≧30% 50米 2号地块 44664平方 米 ≦2.2 ≧30% ≧30% 50米规划市政绿地蒋 村 东 路B－07地块蒋 村 六 号 路规B－10地块紫 金 港 路划 蒋 村 一 号 路地块内部2规划幼儿园住宅70 10188.19 元/平方米住宅70 11142.29 元/平方米关键词五：中等规模 ，地块平整， 易于规划地块内部为荒地，不存在拆 迁问题 ?地势平坦，无明显高差 ?2号地块为不规则梯形，给规 划带来难度 ?1号地块与2号地块规划又市 政绿地，2号地块规划有幼儿 园?地块解析小结——项目具备开发豪宅的条件， 但是存在一些不利的限制因素。优势因素1. 地块处于蒋村综合综合规划区核心地段，由于未来土地供 应较，因此具有地段稀缺性 2.该地块虽不要占据西溪湿地核心区域，但距离较近，具备一定的借势作用，且地块方正，易于规划3. 项目周边各种高品级生活配套齐全 4.品牌优势：绿城在杭州开发多年，积累了相当的高端客户 资源，品牌及产品成为杭州乃至浙江开发商的代表弱势因素1. 地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定 障碍。 2. 资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值的 提升有限 3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块 的关系为两地块联动开发的难点项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有 一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅 项目项目属性界定：属性界定 描述?诠释? ?区域核心区域＋地段? ?杭州蒋村综合 区核心居住区 域 未来发展 临近西溪湿地 一处规划绿地位于蒋村综合区规划的住宅核心区域； 将建设成为和谐杭州示范区核心区块的 配套服务中心和&新水乡&式的高标准住区。邻近景观资源?＋资源???项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧 直线距离700米，处于西溪湿地外围保护 带范围内。 政府规划一处绿地，可融入项目开发； 平均10000多元/平米的高地价，注定成 为豪宅。 公建幼儿园是项目的必须配套。高端住宅项目本体?地块本身高价 公建配套??报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位※绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随者※区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的必然性项目目标：? ? 者 ? 成为绿城集团品牌跨越的主要驱动力 成为杭州、浙江乃至全国的豪宅价值地标和 超越区域内项目价格水平，成为市场的领导 品质地标企业目标：? 实现绿城集团城西高端市场的战略布局基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳 跃区域价格水平，打造一个杭州顶级豪宅项目土地成本10000元/平米 建安成本4000元/平米 精装修成本4000元/平米 其他费用6000元/平米 毛利润率30％以上 杭州顶级豪宅项目1、东方润园：37000元/㎡。31200 元/平方米3、西湖8号公馆：60000元/㎡ 4、白马公寓：3元/㎡ 5、深蓝广场：3元/㎡ 7、九树公寓：40000元/㎡项目品牌 利润最大化打造杭州市场上的高 端豪宅项目的一极报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位世联常用的分析工具——S－C－Q模型非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果S =情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2R1R2？项目约束条件下客户目标与现实情况的矛 盾1S： ?由于成本及企业目标限制，项目必须 以超越30000元/平方米的价格入市，价 格远超区域价格水平。R1：项目不占据区域核心资源，难以实现标杆性。R2：成为杭州杭州高端豪宅项目的一极问题1：在市场竞争激烈，且不具备派它性景观资源的情 况下，如何实现项目价值目标？S： ?项目1号地块与2号地块分离，中间规划有 绿地。R1：两地块之间难以实现联动开发， 最大程度兑现土地价值。R２：公建部分保证项目整体形象统 一，成为本项目亮点，为项目重要价 值支撑。问题2：B1地块如何协调A地块，甚至成为整个项目亮点？ 问题2：规划绿地如何协调两地块联动开发，甚至成为项 目亮点？问题结构化战略层面问题－正确的方向：?把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。策略层面问题－突围：?面对区域价值瓶劲，如何实现价值突围？技术层面问题： ? 公建如何做？ ? 物业发展建议 ? ...报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位万平方米杭州经济保持稳健的增长速度，连续15年保持两位数的增长， 投资环境的改善，吸引大量企业入驻，同时导入了大量的外 来人口亿元杭州市近年GDP增长情况 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 03 06 GDP总量 GDP增长率 0.0% 年度杭州近年住宅销售面积00 0 400 200 004
年度资料来源：世联分析杭州居民人均可支配收入达到11899元，在绍兴、上海、台州后,列长三角第四位房产的热销和城市经济发展密不可分，浙江尤其是杭州经 济持续高速发展，为房地产消费奠定了坚实的客户基础杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二 一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中产阶 级，甚至富豪阶层的形成表1：杭州产业结构变化第三产业在杭州市经济发 展中的作用举足轻重，也 是未来杭州市经济结构转 型与提升的关键所在。 ?第三产业中贡献度较大的 行业：金融类、贸易类、 旅游类、会展类、咨询类 （含会计、法律服务）、 物流类 ?杭州市政府提出要大力发 展现代服务业，促成产业 结构由“一二三”向“三 二一 ”转变。?100% 80% 60% 40% 20% 0% 第三产业 第二产业 第一产业 1978年 18.1% 59.6% 22.3% 1990年 33.0% 50.7% 16.3% 1995年 37.1% 53.8% 9.1% 2000年 41.2% 51.3% 7.5% 2005年 43.8% 51.3% 5.0%43.8％表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表2000年第三产业产值 （单位：亿元） 增长率2001年 662.98 16.5%2002年 765.37 15.4%2003年 2004年 2005年 883.86 15.5% % .4％569.28 21.1%资料来源：杭州统计年鉴通过各项指标对比，杭州民间的富裕度及 消费潜力和意识在各城市中名列前茅人均可支配收入
00 45 01 上海南京杭州苏州宁波人均消费
00 2000 0 上海 南京 杭州 苏州 宁波 ..00% 39.00% 38.00% 37.00% 36.00% 35.00% 34.00% 33.00% 32.00%恩格尔系数 40.40% 37.80% 36.40% 35% 35.70%.28 11758上海南京杭州苏州宁波资料来源：世联分析杭州是浙江的杭州浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点， 培育出了大量的财富阶层嘉善：木业集群，3000多家慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承宁波：塑料模具、家用电器、服装绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地嵊州：领带1000多家（国内市场80％，国际市场的30％）义乌：全国最大的小商 大唐：袜业8500多家占国内市场的70％，国际市场的70％品生产交易基地台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群永康：全国最大的小五金生产交易基地温州：模具8400多家（占国内市场的70％）、鞋业 5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全球 市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家 （国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为 标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家， 税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％ ， 涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上 商品交易市场463个，摊位数28万个 。资料来源：文献检索中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为 发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界 第六大都市圈2006年全国GDP分布长三角 21%环渤海城市群特征：中心化城市强化阶 段，即极化阶段。北京、天津成为一个 磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产 业功能。 41.3％其他 59%京津冀 10% 珠三角 10%珠江三角城市群特征：中心城市的轴向 扩散带动中小城市发展，点——轴系统 形成，即扩散阶段。以香港为核心，深 圳为代言人，周边城市形成产业分工， 并向特色性方向发展。环渤海京津翼地区 长江三角州地区 长三角城市群特征：信息化与产业高技 术化高速发展，区域生产力向均衡化发 展，空间结构网络化，形成点——轴— —网络系统，整个区域成为一个高度发 达的城市化区域。珠江三角州地区杭州，长三角“城市副中心”随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园”， 更多地承担起长三角“城市副中心”的功能 核湖州 泰州心——对外窗口上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业， 成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地 位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。镇江 无锡 苏州第一圈层——次级辐射中心次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提 供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等 级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。上海 宁波杭州 嘉兴南通台州绍兴 南京常州舟山第二圈层——专业产业基地、专业市场集中发展优势产业，形成专业性的产业基地第三圈层——原材料基地为产业基地提供原材料，并形成专业市场扬州第三圈层原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。第一圈层依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。核心层依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。世界的西湖，世界的杭州“中国最具幸福感的城市” “中国最具经济活力的城市”“中国民营经济最具活力城市”“世界休闲博览会” “西湖博览会” “中国国际动漫节” 全球500强企业已有58家进驻杭 州 阿里巴巴、娃哈哈、UT斯达康、 万向、传化〃〃〃〃〃〃城市背景结论?杭州经济发展、产业结构、消费潜力都处于全国领先地 位 ?浙江高度发展的民营经济培育出大量的财富阶层 ?杭州作为省会城市对省内客户具有很强的向心力 ?杭州正逐渐成为国际化都市浙江的经济及城市特色，直接决定杭州 豪宅市场拥有广泛的客户群，本项目的成功 有坚实的市场基础。报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位2007年杭州房地产市 场经历了一波热潮，成 交量和成交价格都达到 了较高水平。?在一系列政策调控下， 2007年末杭州房地 产市场发生重大变化，成交量与成交价逆 向发展杭州商品房住宅成交情况 00 00 0 03 06 09 12 0801 成交套数（套） 成交均价（元/平米）
00 年末，一系列调 控政策的出台，市场出 现转折，成交量下滑至 1500套，成交价却始 终保持高位约14000元 /平米。?08年、09年市场走势如何？对于市场的判断取决于市场供需和宏观政策的变化、、、、、2007土地市场急剧放量，国内房产大鳄进 驻，未来两年竞争加剧2008年下半年－2009年上半年市场将出现集中供应的热潮? 2007年杭州市拱出让土地约176万平米，总建筑面积418万平 米，由于统计数据限制，部分出让住宅用地没有计入，2007 年实际出让住宅用地总建筑面积将在450万平米以上，预计 2008年下半年至2009年上半年市场将出现集中供应的热潮。国内房产大鳄纷纷进入 ? 从土地出让情况来看，在万科、凯德置地等大开发商进入杭 州之后，2007年又有宁波雅戈尔置业、远洋地产、中国海外 发展有限公司、南京朗诗等外地开发商纷纷不惜重金在杭城 拿地。杭州已成为外地开发商角逐的又一战场。受市场成交价格急剧上扬的刺激，2007年杭州的土地成交价 格也屡屡创出新高。高地价又反过来影响了市场的高楼价出让证号 杭政储出 [2007]70号 杭政储出 [2007]59号 杭政储出 [2007]53号 杭政储出 [2007]43号 杭政储出 [2007]23号 杭政储出 [2007]20号 杭政储出 [2007]17号 杭政储出 [2006]20 位置 下城区（原东南面粉厂地 块） 拱墅区（杭一棉A、B地 块） 西湖区（留下街B9、19、 21、23地块） 公司 广宇集团股份有限公司、 杭州西湖房地产集团有限公司 远洋地产有限公司、 北京莱福建设有限公司 宁波雅戈尔置业有限公司 占地面积 （㎡）
总建面（㎡）总价（万元）楼面地价
西湖区（规划转塘镇A20 会盈投资管理（杭州）有限公司、 地块） 金都房产集团有限公司 西湖区（浙江工商大学地 块） 拱墅区，上塘河旁 宁波雅戈尔置业有限公司 浙江旅游西城房地产开发有限公司上城区（规划钱江新城望 杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、 江区块C-06、08、17、 绿城房地产集团有限公司、杭州康 18地块） 居投资管理有限公司拱墅区湖墅南路杭州 汽车发动机厂地块绿城、滨江从未来供应来看，预计年，杭 州将迎来一个竞争和供应的高峰期杭州(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应量一览表(单位:万平方米)?可预计的杭州住宅后期1260万平方米的供 应量不可小视。随着更多住宅用地的出让， 这样的供应只多不少，供应无疑是巨大的， 预计这些供应量主要集中在年， 届时，杭州将迎来一个竞争和供应的高峰 期。?从各城区可预计的住宅供应的比例上看，西湖区的比例位居 第一，占杭州主城区总供应量的30%；江干区列第二；前几 年的供应大户滨江区退居第三；之江区、下城区和上城区三 个城区的住宅供量在楼市中占据的比重相对较弱，总和为 12.5%，与拱墅区的供应相持平。32央行决定从2007年2月 25日起，上调存款类 金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。 这是进入2007年以来， 央行第二次使用这一 货币政策工具，也是 央行自2006年以来， 第5次上调存款准备金 率。至此，存款准备 金率达到10%。中国人民银行决定，自2007年3 月18日起上调金融机构人民币存 贷款基准利率。金融机构一年期 存款基准利率上调0.27个百分点， 由现行的2.52％提高到2.79％； 央行决定从2007年5月 一年期贷款基准利率由现行的 15日起，上调存款类 6.12％提高到6.39％。根据建设 金融机构人民币存款 部《关于调整个人住房公积金存 准备金率0.5个百分点。 贷款利率的通知》，同时上调个 这是央行年内第四次 人住房公积金贷款利率。五年期 上调存款准备金率， 以下及五年期以上个人住房公积 至此商业银行存款准 金贷款利率均上调0.18个百分点。 备金率已经达到11％。第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比 较明显，杭州市场成交量急剧下降，买卖双方进入 观望期对个人转让非普通住房， 既没有评估价格、又不能 提供购房发票的，从2007 年7月15日起，税务机关 可实行核定征收土地增值 税办法。凡居住未满三年 的，按转让收入的0.5%征 收，居住满三年未满五年 的减半征收。 中国人民银行决定从2007 年8月15日起，上调存款类 金融机构人民币存款准备 金率0.5个百分点，这是央 行在年内第6次动用这一货 币工具，调整后普通存款 类金融机构将执行12％的 存款准备金率。中国人民银行宣布，自2007 中国人民银行决定，自2007 年9月15日起，金融机构一 年8月22日起上调金融机构 年期存款基准利率上调0.27 人民币存贷款基准利率。金 个百分点，由现行的3.6％ 融机构一年期存款基准利率 提高到3.87％；一年期贷款 上调0.27个百分点，由现行 基准利率上调0.27个百分点， 的3.33%提高到3.60%；一年 由现行的7.02％提高到7.29 期贷款基准利率上调0.18个 ％；其他各档次存贷款基准 百 分点，由 现行的 6.84%提 利率也相应调整。个人住房 高 到7.02%；其 他各档 次存 积 金 贷 款 利 率 相 应 上调 公 贷款基准利率也相应调整。 0.18个百分点。 个人住房公积金贷款利率相 应上调0.09个百分点。
十届全国人大五 次会议闭幕式上， 中华人民共和国 物权法草案获得 通过。中国人民银行决定从 2007年 4月16日 起，上 调存款类金融机构人民 币存 款准备金率0.5个 百分点，调整后普通存 款类金融机构将执行 10.5％的存款准备金率。中国人民银行决定从 2007年 6 月5 日 起 ， 上调 存 款 类 金 融 机 构 人 民币 存款准备金率0.5个百分 点 ， 调 整 后 普 通 存 款类 金 融 机 构 将执 行 11.5 ％ 的存款准备金率。中国人民银行决定，自2007年 7月21日起上调金融机构人民 币存贷款基准利率。金融机构 一年期存款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的3.06%提 高到3.33%；一年期贷款基准 利率上调0.27个百分点，由现 行的6.57%提高到6.84%；其他 各档次存贷款基准利率也相应 调整。个人住房公积金贷款利 率相应上调0.09个百分点。《国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干 意 见 》 （ 国 发 〔2007〕24 号，以下简称“24号”文） 明确表示，加快建立健全 以廉租住房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家 庭住房困难的政策体系。 根据24号文规定：经济适 用房面积将控制在60平方 米左右，购房人拥有有限 产权，政府优先回购。中国人民银行宣布，从9 月25日起，上调存款类 金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点，这 是央行今年以来第7次上 调存款准备金率。 央行此举将一次性冻结 资金约1855亿元，存款 准备金率将升至12.5％， 已逼近10年来13%的历史 高点。央行提高第二 套房首付比率 和贷款利率?07年政策主要是针对火爆的房市、股市以及持续高位的CPI指数而出台的财政和税收政 策，如加息、提高准备金率、发行特别国债、降低利息税等紧缩银根政策，这给房地产 企业直接的影响就是财务费用提高、融资渠道变少,部分开发商加快了项目进程。本轮宏观调控：可能导致市场进入较长时 间的横盘调整期前两轮宏观调控 基本 政策 调控 实质 短期 现象 后市 影响 土地政策、行政政策、住房 供应结构；加息 调控市场心理 短期内客户持币观望，上门 量和成交量均呈下降趋势 观望期持续3－4个月后快速 结束；引发价格新一轮走高 新一轮宏观调控 行政管理政策的继续落实； 首付加息、银行紧缩银根 调控购买能力 短期内客户持币观望，上门 量和成交量均呈下降趋势 市场可能进入较长时间的横 盘调整十七大提出：未来政策预判：基于十七大主题精神研究，我 们看到政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控 短期内不会松口全面奔小康 扩大就业规模全国人民分享改革成果保障居民财产性收入从长远看，房地产市场将保持稳定持续发展期，国民资 产受保障。 从短期看，反映政府调控房价决心坚定，近期内市场仍 是调控整固期-恢复期。?十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调 控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控 作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括 利率、 汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。 ?十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房 的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。 ?仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首 先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。1、从市场效果来看，房贷紧缩政策已经是抑制房价上涨的有效手段，未来将成为 政策主力 2、从经济增长来看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策措施性质 继续加息 金融手段 严格限制转按加按房 对多套置业者停止贷款 开发环节：耕地占用税标准提升；征收集体土地时的安 置补助费和土地补偿费标准提升 税收手段 可能出台的具体举措未来政策预判：除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构” 的调整手段外，未来将加大以“金融、税收政策”为手段的调 控措施银监会发出风险提示，要 求银行不能放松借贷标准， 严格&三查&，严防假按揭 和虚假贷款，同时，在房 价不断上升的环境下，银 监会还提示银行要高度关 注贷款抵押物的价格风险。流通环节：外资购房细则在全国范围的出台；个人住房 转让土地增值税在全国范围实施持有环节：保有环节的特别房产税推出；物业税试点资料来源：世联顾问政策研究组未来政策预判：近期内可能出台的税收政策 将着重针对大户型的购买与持有成本未来市场预判：长期看涨，短期转淡1. 05-06年政策调控回顾——调控失效，价格飞 涨，直接激发本轮调控2.07年政策调控分析——行政/金融/税收多管齐 下，其中金融政策效果明显，市场转淡 3.未来政策调控预测——政府决心坚决，实际效 果/通货膨胀压力下金融政策可能成为调控主力市场大势： 政策调控近期仍 将持续，市场进 入整固期中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一 系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势社会稳定 经济增长 城市化率 人口红利 就业增加宏观大势： 未来中国房地产行业总体 将继续维持上升发展态势1. 经济增长期持续支撑——年均10%以上的 GDP增长率，经济硬着陆可能性低 2. 人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的 首次臵业，换房等刚性居住需求居高不下 3. 城市化进程加快的刚性支撑——人口快速城 市化，新增居住持续放大房产形势与政策总结?受宏观政策影响，2007下半年开始杭州交易量下跌， 但销售均价持续上涨，呈现成交价与成交量逆向发展的 局面 ?08-10年，杭州土地市场将迎来供应与竞争的高峰，特 别是大量高价地块的面市将造成豪宅市场竞争加剧 ?中国房地产形势长期看好，但短期内将进入整固期项目入市期市场供应量放大、竞争加剧， 加之国家政策调控的影响，项目必须通过标 杆性产品打造强大的核心竞争力，才能实现 项目目标。报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位区域分布杭州豪宅集中于武林及钱江新城CBD，西湖、之 江区域有部分资源性豪宅临平 7000元1、东方润园 37000元/㎡。 2、金色海岸 28000元/㎡ 3、西湖8号公馆 60000元/㎡ 4、白马公寓 3元/㎡ 5、深蓝广场 3元/㎡ 6、留庄 31000元/㎡ 7、九树公寓 40000元/㎡ 8、公元沐桥 30000元/㎡三墩 万 老余杭 6000元 闲林 7000元城北桥西 1－1.5万 文教 2-2.5万九堡乔司 万下沙 7000元市中心 54 2-4万16 7 83 2萧山 8000元售价3万/㎡以上的豪宅项目市场反应良好， 且价格上涨速度快项目名 绿园 白马公寓 深蓝广场 金色海岸 西湖8号 九树 东方润园 留庄 开盘时间及开盘价 2000年，7000元/ ㎡ 2000年，7500元/ ㎡ 2004年，7000元/ ㎡ 2005年8月，21000元/ ㎡ 2006年4月，40000元/ ㎡ 2006年4月，30000元/ ㎡ 2006年9月，15000元/ ㎡ 2007年10月，31000元/ ㎡ 目前售价 30000元/ ㎡以上 3元/㎡ 3元/㎡ 28000元/ ㎡ 60000元/ ㎡ 40000 / ㎡ 37000元/ ㎡ 34000元/ ㎡ 销售速度 二手房 二手房 二手房 基本售罄 去化60％ 去化90％ 去化85％ 去化95％ 总建筑面积 000
00KPI项目名称1. 2.杭州豪宅客户关注点依次为： 资源及地段&开发商品牌/产品&会所/配套智能化KPI地段：文教区。 规划设计：板式高层围合，大面积中央 景观，厚板可分割户型。 地段：城市CBD，武林商圈核心地段， 紧靠运河。 品牌：绿城品牌 精装修 物业管理：五星级酒店物业顾问 地段：钱江新城CBD核心 资源稀缺：一线江景。 规划设计：户型，三梯两户 顶级会所：鸿艺会顾问。 智能化： Honeywell数字智能家居。 物业管理：管家留学。 地段：钱江新城 资源稀缺：一线江景。 规划设计：户型，园林景观 精装修：顶级装修标准 资源稀缺：山景自然资源。 规划设计：非经验住宅。 精装修：顶级装修标准项目名称1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4.KPI资源稀缺：西溪湿地 规划设计：新帕拉蒂奥风格建筑 品牌：绿城品牌 精装修 资源稀缺：西溪湿地 规划设计：高层TH 品牌：万科品牌 精装修银马公寓留庄1.深蓝广场2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3.西溪蝶园东方润园西湖8号1.资源稀缺：西湖金色海岸和家园1. 2. 3.资源稀缺：山景自然资源。 品牌：坤和品牌 精装修：顶级装修标准九树公寓户型面积房均面积50－60平米之间占主流，少数资源型公 寓及顶级豪宅房均面积在65－100平米之间项目名 深蓝广场 白马公寓 绿园 银马公寓 西湖8号 新绿园 西溪蝶园 和家园 金色海岸 东方润园 留庄 九树 主力户型 三居室、四居室 三房两厅、四房 三房二厅、四房二厅 三居室、四居室 三房两厅两卫、四房两/三厅 三房二厅、四房二厅 四房两厅三卫 三房、四房、五房 三房二厅、四房三厅+工人房 三房二厅+（家庭厅+书房） 三套房+书房 四房三厅四卫1厨 主力面积 （平米） 160-200 160-200 160-190 160-210 130-220 135-170 190 140-300 200-380 210-360 280-420 330-400 房均面积 （平米） 50 50 50 50 40-60 45 50 40-50 65－90 65-90 80-100 90-100 总建筑面积 （平米）
00 30000户型设计亮点?满足空间奢侈感：大客厅、大主卧仍然是不变的主流，且日渐奢华。重视其他家庭成员的需求，次卧开间较普通住宅增大。?空间的舒适性与功能性要求越来越强：如独立工人房，双套房（多套房），中西式厨房，卫生间男女宾卫具分离、淋浴器分离，配置服务阳台、设备阳 台等不同功能阳台。?别墅空间概念引入公寓；如复式住宅前庭后院、入户花园、空中花园等。 ?景观价值最大化：除了一般意义上的全明、南北通透等评价标准外，高端公 寓力求多明，并通过如270度景观阳台、大面积使用落地窗等增加房间通透性及最大限度实现景观价值。?小体量特色产品市场反应良好：如九树公寓、留庄等个例产品，户型设计各具特色，满足特定人群的价值需求。户型设计亮点 东方润园 四房三厅三卫 267平米?7米开间的豪华客厅 ?首创保姆服务电梯，工人 房与主人活动区严格分开； ?将家庭厅设计由别墅引入 公寓，形成家庭成员专属空 间。 ?次卧带独立卫生间，满足 家庭成员需要。 ?主卧带书房、大面积走入 式衣橱形成豪华套间。 ?主卧卫生间台盆与坐便器 均男女分离，淋浴器与浴缸 分离； ?中西式厨房分离，满足高 端用户饮食需求。大开间客厅、保姆电梯、家庭厅、双套房、 中西厨房户型设计亮点 金色海岸 三房两厅两卫 227.31平米?“五明设计”，不但满足 了一般的“三明”，而且电 梯厅和工人房也是直接采光； ?入户花园； ?主卧拥有大面积豪华独立 卫生间、淋浴器与景观按摩 浴缸分开，男女坐便器分离； ?主卧拥有大面积步入式更 衣间； ?独立的保姆房，与主人生 活空间严格区分； ?大面积的落地玻璃，甚至 有些房间三面都采用玻璃墙 体，270度弧形景观窗，保 证了景观视野。五明设计、入户花园、奢华主卫、270度弧 形景观窗户型设计亮点 西溪蝶园 四房二厅三卫 190平米万科产品创新——高层TH设计?“高层Town—House”, 前庭后院，入户花园。 ?挑空餐厅。 ?客厅与书房一体，形成大 面宽客厅。 ?客卧全落地窗。户型设计亮点 留庄 三房三厅五卫 350平米?帕拉蒂奥空间美学，十字 内廊和园厅，会客厅、起居 室、正餐厅、书房、卧室等 功能空间沿十字分布，形成 礼仪区、社交区、家庭活动 区、休息区； ?超300平米大户型空间仅 三房配臵，主卧4.8*8.1米， 餐厅3.9*4.8米，极尽奢华； ?独立工人房严格分区； ?五卫配臵，每间卧室均配 豪华卫生间外，与客卫严格 分开。新帕拉蒂奥风格产品创新项目名称 银马公寓豪宅产品具备一定创新点或市场领先点创新 1. 大开间剪力墙厚板结构、户型全自由分割。东方润园1. 三梯两户，保姆专用电梯。 1. 帕拉蒂奥十字建筑风格。 1. 高层TH，前庭后院 2. 电梯大堂外臵。 3. 平层连廊，多单元共用楼梯。 1. 双开电梯直接入户留庄 西溪蝶园西湖8号九树公寓1. 非经验住宅，近400平米大平层，充分体现大空间通透性与流动性。 2. 大面积通透的窗墙系统，360度围廊，可移动木格栅。智能化等项目名称 东方润园多种产品系统已普遍使用，精装修水平达 国内顶级，出现科技主打项目产品及智能化 精装修1. 毛坯，6套大师设计方案赠业主1. 铝板外墙。 2. Honeywell数字智能家居。 3. 中央新风系统、中央燃气热水系统、单元式中央吸尘系 统、户式中央空调。 1. 铝板外墙。 1. 浮筑楼板。 2. 一卡识别系统、新风系统、中央吸尘系统、同层排水系 统。 1. 2. 3. 4. 墙体大面积玻璃，卫室大块天然石材使用。 采暖:水地暖、vaillant燃气壁挂炉和配套的储水加热罐。 同层排水系统，智能化中央空调。 无机房电梯。金色海岸 西湖8号1. 世界顶级品牌用材，6000元/平米装修标 准。九树公寓1. 世界顶级品牌，如德国Bulthaup厨房家 具、德国Miele厨房电器，德国 DornbrachtMEM系列龙头、花洒、唯 宝萨泊威系列浴缸等 1. 新帕拉蒂奥风格精装留庄1. 中央空调系统、新风系统、中央吸尘系统、地暖系统、 灯光控制系统、无机房电梯、同层排水·· ·城市芯语 朗诗国际街区1. 外墙外保温饰面干挂系统、冷热桥阻断系统、门窗系统、同层排水、浮筑楼板系统、无机房电梯、完整 降噪系统、新风系统、中央吸尘系统、雨水回收及处理系统、阳光导入系统、屋面系统、地下车库灯光 导航、生活热水系统、有机垃圾生态处理系统等 1. 地源热泵技术、混凝土顶棚辐射制冷制热、全臵换新风、绝缘外墙、“严密”外窗系统、同层排水物管、会所杭州豪宅会所配套及物管档次一般，即使东 方润园在这两方面也更多作为营销手段物管服务 1. 雷迪森五星级酒店管理 1. 荷兰国际管家学院留学 2. 5.1元/平米· 月 1. 戴德梁行 会所 1. 恒温游泳池、健身中心等 1. 鸿艺会会所顾问 2. 莲花形会所：中西餐厅、SPA、游泳池、 健身房、顶层烧烤 1. 休闲养生会所。室内外游泳池、网球场、 桑拿、健身美容、中西餐厅等 1. 二期有会所，规划游泳池、影厅、超市 等。 1. 下沉式小型会所，餐饮、SPA、休闲等项目名称 深蓝广场东方润园金色海岸 留庄 西湖8号1. 绿城物业。8元/平米· 月 1. 绿城物业，12元/平米· 月豪宅客户来源 身份特征浙江省内30-50岁顶尖财富阶层，三口之 家，偏好250-300平米奢华四房? ?浙江省内占90％大型企业老总、顶尖的私企老板（顶尖财富阶层） ?以传统制造业、外贸、地产、金融为主 30-50岁占90％以上 ?其中以30－40岁占60％以上 ?部分年轻新贵涌现，占10％?年龄家庭构成基本以三口之家为主，大部分孩子在外读书， ?日常居住以两口为主。 ?仅10％左右客户与父母居住?面积及户型需求250-300四房最受欢迎，认为空间感、舒适感最佳。 ?300以上四房及200-250三房次之?产品关注点大尺度豪华客厅、主卧、主卫、厨房 ?大阳台 ?主仆分区?豪宅客户需求特征看重豪宅标签，圈层影响奢华空间 ?舒适性功能分区?置业驱动力资源、地段 ?升值潜力 ?圈层影响?置业目的多次置业 ?第一居所+资产保值升值?置业特征总价承受力强 ?看重豪宅标签 ?下单速度快，对产品本身关注度不高?其他老带新购买在豪宅客户中极其明显，所占比例在70％以上 ?入住后对会所的关注度有所提升?豪宅客户顶级人群代表访谈——最关注豪宅标签， 强调稀缺资源的占有，受圈层影响非常大某娱乐公司老总 东方润园业主? 个人特征： ? 第一代创业者，非常注重享受 ? 财富积累很快，金钱只是数字符号 ? 比较低调，不爱张扬 ? 臵业偏好： ? 关注项目的私密性和安全性 ? 臵业主要是享受生活，看重江景资源， 不关注保值功能 ? 对产品细节要求较高，认为这是生活 品质的体现 ? 行业关系，对相关配套比较关注 ? 朋友介绍，第一次到售楼处五分钟内 就下单某皮革外贸公司老总 东方润园业主? 个人特征： ? 第一代创业者，事业型，也注重生活 品质 ? 事业处在上升期，对事业有进一步的 追求，交际圈较大 ? 比较爱显富 ? 臵业偏好： ? 首先关注地段和资源，钱江新城CBD 和一线江景 ? 身边的朋友也都在说金色海岸 ? 对房型要求舒适大气，对多套房比较 看重 ? 对总价不关注，关键要值得占有稀缺资源、尊贵感私享、安全、配套、资源的 占有建材老板金色海岸业主服装外贸公司老总金色海岸业主? 个人特征： ? 温州客户，比较豪爽 ? 身边一群从事建材生意的朋友，有好 几个都买了金色海岸，喜欢大家在一 起 ? 很爱显富 ? 臵业偏好： ? 喜欢金色海岸的精装修风格，觉得金 碧辉煌 ? 看重江景资源 ? 在九溪玫瑰园有一套别墅，住过半年， 觉得不方便。银马公寓也有房子，完 全是为了投资。? 个人特征： ? 温州人，自己打拼到现在 ? 属于艰苦创业型，以前过的艰苦，现 在就都要用最好的 ? 臵业偏好： ? 身边人说金色海岸最好，就过来买了 ? 在杭州时间也不多，对产品觉得还可 以，自己并没有太多要求 ? 豪宅就是要有豪宅的样子，一看就知 道是好东西 ? 里面住的人也要和自己地位差不多的身份感、占有稀缺资源、圈 层身份感、圈层豪宅客户圈层、资源、豪宅标签杭 州 人代表群体 杭州大型企 业高层 ?杭州私营企 业主 ?杭州贸易行 老板? ?生活特征 庞大的财富 支撑 ?应酬多，圈 子大，关系复 杂 ?对生活质量 要求高 圈子不大， 关系相对简单 ?享受生活， 寻求更高的生 活品质? ?兴趣 顶级场所圈 层朋友社交 ?游艇俱乐部 ?喝茶 ?GOLF等?置业特征置业观念关键点A新 杭 州 人 省 内多次置业 ?稀缺资源占有 ?占有、圈层、 区域 ?资产保值 ?私密性、安全 ?低调，注重 ?老城区，车程 个人私密空间；距离不超过半小 时B总部在杭州 的外地老板 ?外地工程承 包商 ?外地大型贸 易生意人?圈子朋友聚 会 ?家人、亲戚 亲情活动 ?旅游?多次置业 ?资产保值 ?标志性 ?注重尊贵感?资源大于区域 ?私密性、安全 性?豪宅标签、 圈层、占有、 资源?C以杭州为平 台的企业主 ?大型乡镇企 业老板?圈子小，私 人时间较多 ?对生活品质 要求高 ?喜欢跟原城?圈子顶级社 交场所?多次置业 ?资产储值 ?提升生活品 质 ?精神层面大?资源大于区域 ?豪宅标签、 资源、占有 ?对内外交通发 达 ?没有区域情结， 关键是资源的稀?豪宅市场总结?杭州豪宅项目有强大的市场支撑，对高价格的接受能力很强。 ?杭州豪宅在产品硬件方面（户型、智能化、精装修等）方面已达 全国一流水平，软性服务（会所、配套、服务）方面仍有很大提 升空间。 ?杭州豪宅市场客户基本为省内顶级财富阶层，对豪宅标签感、资 源占有比较看重。从市场接受度、产品发展及客户需求来看， 杭州豪宅市场仍有很大的上升空间，可以通过 全国及国际化豪宅视野打造更高层次的豪宅项 目。报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略 整体定位 物业发展建议城市背景房产形势与政策走向区域竞争下的市场机会 杭州豪宅市场现状分析 客户定位 形象定位 产品定位报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位2、硬件标准顶级豪宅硬件具有8大“顶”级标准设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史8大“顶”级标准空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化 功能：功能多元——室外功能室内化、享受性 科技：高科技元素——时尚、精密、安全 配套设施：配套私享——会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部 物业管理：5星级服务——金钥匙目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的 标准上，仅初步做到 “圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上 缺乏深层次的挖掘。客户需求的三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬 件、私享生活，进入高级发展阶段后，客户对私 享生活敏感点最强资源侵占项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确 公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间圈层生活的社交场私享生活 极至要素配套私享顶级配臵设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属 学校、顶级购物中心等通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享在圈层中形成影响力，而非需社会影响力低调奢华服务是1对1，是强调身份的对等 私密享受，是具有内张力的，是身份的标签4、核心驱动力 代表案例：?青岛东海路9号 ?深圳星河丹堤 ?杭州金色海岸 ?深圳红树西岸 ?上海华府天地 ?杭州西湖8号公馆 ?深圳中信红树湾 ?深圳波托菲诺 ?香港贝沙湾 ?深圳万科十七英里 ?新加坡吉宝湾 ?香港凯旋门 ?美国Brickell Key ?美国William ?……世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进 行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式?上海华府天地? ?功能转换—东海路9号精装修—金色海岸 ?科技智能化—红树西岸?万科十七英里 ?吉宝湾?历史人文附送价值—蝴蝶谷资源私享 /核心地段产品创新核心 驱动力island?生活模式顶级配套私享 凯旋门 ?Brickell Key ?William island?富人生活示范—波托菲诺 ?湾区新生活—中信红树湾 ?湾区＋艺术—香港.贝沙湾产品创新极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超 越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的 装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华? 配合户型的大尺度及大空间，按照欧洲皇室标 准进行装修 这是国内第一个大规模 采用原装进口OTIS电梯 的住宅项目 式厨房电器1. 采用原装进口OTIS电梯，2. 原装进口SIEMENS嵌入 3. 原装进口Siematic橱柜4. 原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等5. 选用了目前最先进的日本大金VRVⅡ户式带新 风中央空调系统6. ……高科技材料与产品在细节处体现奢华，保 证绝对的高舒适性隔音楼板/阻隔垂直方向噪 音??JUST RIGHT热水循环/无需等待红树西岸采用美国陶式化学隔音 垫和挤塑板相结合的楼板隔音系 统使居住在红树西岸的业主可充 分享受前所未有的、完全不受干 扰的宁静生活空间。 ?户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的 情况下可以呼吸到室外空气； ?户式中央空调智能化控制：减少室外机 数量，户内入口上方设有出风口，业主可 以根据自己的需求在回家之前通过远程控 制预先打开空调；?采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证 水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。 依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环， 节约能源、无须动力、分户设臵。同层侧向排水系统，避免直接垂直排水 带来的噪音?红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士 上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力 横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的 排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均 不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上， 它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能 地避开上下邻居排水之间的互相干扰。进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管， 保证用户饮用水的质量和进 水管的使用寿命。??檫窗机/保持玻璃幕墙的美观?每户避雷器?阳台隔栅/保护隐私减少对视历史人文大师手笔与创新技术运用＋唯一的、不可 复制的西湖资源，打造高品质豪宅五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航 先生、意大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副总 卢求先生、德国建筑师M.Diem先生；香港PAL设计事务所首 席设计师梁景华先生 ?建筑设计 西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦 等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖 组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的 神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。 ?国际领先节能技术 包括臵换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节 能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解 决了居住空间通风、保温、遮阳、隔音等问题。 ?最新的智能科技 包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比 如，在窗户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工 艺讲究，既安全又美观，15米外几乎看不到，在防盗的同时 并不妨碍业主享受室外美景。 ?内部建筑设计突破 电梯：“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯180度取 景； 物业管理：为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健 康问题作出检查和诊治等?资源私享万科.17英里：亿年礁石——662米私家海 滩——无敌一线大鹏湾海景成为业主的专享项目定位：具有鲜明 卓越 海边坡地特征和休闲 度假特性的高档居住 品质 小区 ?功能定位： CLUBHOUSE——融 特权 合居住、商务、度假、 甚至部分商业功能； 创新 南中国海资产新贵的 名利沙龙 ?产品口号：名流汇聚， 艺术 低调内敛，无敌海景 ?附送权益无限提升项 智慧 目价值空间?集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的 新贵名利场： 倡导新奢华主义(RE-LUXE )的 生活方式第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征 第二：她是万科20年最顶级的产品，是品质的象征第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征第四：她是深圳第一个 VISTA CLUB HOUSE，是锐意创新 的象征 第五：严迅奇先生亲自主笔，美国SLA、BDS公司豪情加 盟，是大师艺术的象征 第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的 象征 第七：附送浪琴会籍(价值45万)是荣耀身份的象征 第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前 绝后的最临海物业，是奢侈品的象征身份 唯一顶级配套私享香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港 顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点地段繁华，无敌海景资源 ?位于九龙城海边繁华地段 ?紧靠园林中央公园 ?临海而建，南向维多利亚港，西向中港码 头，无敌海景资源 交通非常便利 ?到中环只需一站 ?直达香港国际机场 ?靠近中港码头 ?将建南环线驳通港九新界和通往内地?客户：已与100多位买家签约，约一成是 内地客户，主要来自北京、上海和深圳； 另外四成是中港商人。他们大部分都是最 能干的企业家，很多人买房子都是一次性 付款，不用做按揭。 ?在九龙区买房子的大部分都是香港的厂 家、企业家和实业家，经常要到内地做生 意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内 地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很 大的卖点。凯旋门顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪 华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属?59楼的摩天大厅，就是凯旋 门豪华会所的空中恒温泳池， 每一位身临其境的参观者，都 会被眼前璀璨的夜景深深吸引， 落地窗外大片的维多利亚港夜 景倒映在游泳池畔，显得波光 粼粼，令人不禁迷醉。 ?60楼为宴会及休闲区，星梦 宴会厅豪华典雅，天花板垂吊 着6盏法国Baccarat水晶吊灯； 最令人惊艳的是空中酒廊云霄 阁，180度的临海景观，是适 合小酌几杯的好地方； ?61楼是大型健身中心，在跑 步机上跑步，高空俯瞰维港， 彷佛空中漫步； ?62楼为空中花园，以法国浪 漫情怀为蓝本，划分为茶花园、 桂花园、松树园、茉莉园、蔷 薇园及榕树园，让住户在绿化 空间中舒展筋骨。60楼为宴会及休闲区61楼是大型健身中心62楼空中花园生活模式波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托 菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验， 示范富人生活世界之窗威尼斯酒店欢乐谷华夏艺 术中心汉唐 大厦＋＝民俗文化村铜锣湾商业中心华侨城片区经过十年发展，建成了完整 的区域配套体系，形成了城市的区域中 心地位，城市价值得到极大提升，已经 具备打造顶级富人豪宅社区的条件给人带来休闲、纯粹、 宁静、开放生活方式 的意大利小镇 Portofino成熟配套与异域生活方式 完美结合的纯粹富人居住 社区华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资 源整合后，极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住 价值配套分类 配套设施 区域价值主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷住宅价值以城市的配套体 系来经营，功能齐全 多样； ? 配套设施同时面 向社区和城市，满足 需求； ? 教育和医疗设施 对住宅的影响度大； ? 文化娱乐设施和 酒店主要服务于城市， 能全面提升区域的形 象和档次。?文化娱乐文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心 休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等 华侨城第一幼儿园 南山实验学校教育华侨城小学 华侨城中学 暨南大学中旅学院医疗华侨城医院 欢乐谷国际青年旅馆酒店海景酒店：4星级 深圳湾大酒店： 4星级 威尼斯皇冠假日酒店：5星级银行中国银行、工商银行、招商银行交通城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站五种顶级豪宅特征及适用性总结类型功能转换?特征通过居住功能的升级，通过更高层 级物业转换，实现价值升级 通过顶级品牌系统嫁接，实现表里 如一的高品质；一旦滞销容易过时? ?适用性用地性质 、高度等不受限制 ?市场对高层级物业接受度高 客户追求效率 ?个性需求不强烈?产 品 创 新精装修 科技智能化 附送价值最新科技及智能的应用，将便利性 及舒适性进行到底；科技容易过时? ?客户对科技认知度高 ?存在大量科技新贵人群? ?通过额外赠送给消费者提供超值感政府攻关能力强历史人文 生活模式 资源私享 顶级配套私享?将人文精神进行现代演绎及升华拥有唯一的、不可复制的人文资 源?通过资源的整合及挖掘，创造一种 全新的生活方式?资源具备挖掘潜力 ?客户对全新生活模式接受意识强?将稀缺的资源独享化，少数人占有 多数人资源?资源稀缺 ?通过系统的措施实现资源独享? ?将顶级配套专属化，仅供少数人专 享?客户专属意识强五大核心驱动力中，生活模式是市场空白， 亦是豪宅发展方向，与本项目高度契合豪宅核心驱 资源、地段 动 人文历史 产品 可变，但很难成 为决定性差异 （小体量特色产 品除外） 金色海岸 留庄 九树公寓 要在产品方面超 越绿城难度很大 顶级配套 可变，具备一 定专有性 生活模式 通过对资源 的整合挖掘， 创造出独一 无二，不易 复制的 ？？？ 市场空白客观决定，不可改变 特征杭州豪宅分 类西湖8号 东方润园和家园（东方润园）与竞争对手 （绿城）相 本案契合度 比不成为核 心优势无对中小规模而 言，顶级配套 的成本过高。报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略 整体定位 物业发展建议城市背景房产形势与政策走向区域竞争下的市场机会 杭州豪宅市场现状分析 客户定位 形象定位 产品定位报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位案例借鉴1纽约Trump World Tower——城市核心，地标豪宅Trump World Tower 最好的位置，最好的建筑Trump World Tower 位于纽约的曼哈顿区CBD， 东面东河（East River）， 紧邻联合国大厦特色的建筑外形有利于扩大项目的知名度 和影响力Trump World Tower 高262米，90层，世界上 最高的住宅建筑 建筑占地面积仅为 44.2m*23.8m，成为 世界上最苗条的建筑一块美丽的玻璃塔——《纽约时报》媲美五星级酒店的物业服务，提升了项目 的档次五星级酒店式物业服务和配套设施? 私人SPA ? 健身俱乐部? 一个长60英尺的游泳池? 一个世界级的餐厅 ? 一个私人酒窖 ? 24小时的门卫和保安 ? 提供广泛的服务，包括代客泊车等案例借鉴2香港贝沙湾——富豪生活与艺术的完美结合大师手笔，整体呈波浪型的豪华高层住宅 组成，滨海意向强烈Bel-Air no.8由知名建 筑师Foster & Partner设 计的，共有8座住宅大厦。 ?Bel-Air no.8 4幢双子 式线性豪宅大楼，与四 周的山海呼应，更让每 个豪宅单位皆享有最佳 景观、采光都以及空气 流通量。此外，除了户 户皆背山面海外，更设 有宽敞露台配合花园平 台上不同主题的池景及 特色园林，接连一望无 际的碧海蓝天，同时饱 览三重优美景致?细节设计一切围绕“海景”享有作为首要 原则，一切向海景让步波浪型露台 ?每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房 间。大部分单位都拥有波浪形露台，标准单位楼高为10尺4 寸，高层户楼高更达11尺6寸。间格只有2房2厅以上的大单 位，建筑面积在825方尺以上，建筑实用率是82%，楼底有 10尺6寸以上，有9尺7寸的露台； ?巧妙利用空间 ?设计上巧妙善用空间，尤其设计厨房及浴室时，橱柜、炉 具、冰箱等家电用品的配置皆经过精心安排，以扩大空间感。 ?贝沙湾公寓层高普遍达到3米甚至更高，加上2.4米宽的进 户门，让人备感舒适和宽敞。 ?电梯 ?电梯门厅里没有安排任何设备间，而是通过装修设计，用 很简洁的处理手法体现了高档楼盘的品质。每座电梯大堂的 楼高达30尺，气势不凡； ?对于楼梯的尺度和开门的尺度都有细心设计，尤其是大量 采用双进户门的设计，也充分考虑到日常生活的细节——— 可以让佣人直接进入厨房和佣人的住处，而不必提着大包小 包经过客厅到厨房。 ?在有限的室内安排充足的储藏空间。香港的所谓豪宅其实 面积也并不大，贝沙湾一套近2000万港币的公寓其实也只 有160平方米而已，但是却有多达四处可以满足分类储藏的 需要。?无敌海景大露台，弧形窗海景式客厅Island kitchen洗手间内带Guerlain Spa贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质， 艺术标榜生活品位，引导业主全新艺术生活 理念 ?贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来 体现尊贵的生活品位。 ?贝沙湾拥有专属品牌系 列，包括香水、香槟、浴 袍、衣架等品牌礼品。 ?贝沙湾尊贵而独一无二 的会所服务设施，让业主 了解贝沙湾的生活与艺术。 ?贝沙湾宣称：“生活像 艺术，不能言喻，只能体 会。每天游历最美丽的艺 术馆，让心灵跟大师级作 品对话，启迪凡界以外的 眼界”。按照世界最优质的设施及服务标准为业主服务的8大顶级会所，满足 富人从出行、宴请、品味生活(艺术收藏、品酒…)、艺术教育等方面 的私享需求顶级艺术馆 空中服务俱乐部搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术 名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放臵欣赏。 此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座 提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程 特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的 接载及租用服务 会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演， 还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演 香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发 美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级 水疗护理服务 豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店 由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家 互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine & Cigar Club举行试酒大会 特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友 拉奏小提琴名车、游艇俱乐部时尚娱乐城 顶尖健身美容会所贝沙湾 会所系统豪华宴会厅品酒馆、雪茄馆 艺术少年宫贝沙湾住客的慈善舞会：享用贝沙湾Sky Club和Dream Car Club的服务，他将首 先被贝沙湾劳斯莱斯接载往香港国际私人飞机停机坪,然后乘坐贝沙湾私人飞机前往 上海，出席由Shanghai Tatler主办的慈善舞会：实现了效率、私享、艺术生活的统 一突破常规的展示、体验式营销，通过微型电视剧将贝沙湾不同的 生活场景及人物活动展示给客户，创造出超越一般的营销效果贝沙湾Bel-Air No.8 获得 2007年度“HKMA/TVB杰出 市场策划奖”金奖。 ?评语为：充分显示如何利用 有效的市场定位手法，成功 创建品牌。整个市场策略非 常完整，亦能贯彻实行。??貝沙湾的影像迷宮：广告片堪称经典，轰炸式播放，称为网友下载的热 门。广告以法国南部为名，凸显身处香港也可以拥有欧洲的生活享受。以 法国来制造高尚格调的意图相当明显。而“豪宅新典范” 的绰头显示楼 盘的销售对象，不是普通市民，而是有身分地位的有钱人。 ?红砖大宅、金发美人、白色的豪华游艇、迎风奔驰的跑车、海天一色的 自然美境、安躺海滩的闲情逸致、夕阳下的拥抱、亲吻。一个接一个影像， 营造出极为优越、高雅的生活格调。最有趣的地方是广告开首以文字及女 声发出了一个相当严肃的问题：“What are you doing the rest of your life？”，指向人生意义及人生方向，甚具挑战性。?“不是广告的广告”。热销期内，贝沙湾在翡翠台推出一个系列微型电贝沙湾以文化、艺术为导 向进行整体包装。在提高 消费品位的同时体现楼盘 的高品质，使楼盘营销提 升到时尚、人文的领域。视剧，每一集都浓缩了一个爱情故事，主角均为香港鼎鼎大名的男女明星， 郭富城、黎明等天王都曾出演过，情节扣人心弦，引得男女老幼一集集追 看下去。所有电视剧发生的背景都取自于“贝沙湾”实景，白天、夜晚、 晴天、雨天，“贝沙湾”的每一个美景都收录在故事的背景里，犹如春雨， 润物细无声，俗称“不是广告的广告”。 ?售楼处六辆崭新的劳斯莱斯一字排开。项目楼书中承诺的由业主专享提 供接送服务的名车“劳斯莱斯”，在楼盘发售时，就停在售楼处外，六辆 崭新的劳斯莱斯一字排开，阳光下闪闪发光，十分惹人瞩目。贝沙湾开发理念：新兴贵族湾区创新生活理念，贝沙湾迎合了香港 新兴富人对高效、私享和艺术的渴求，构建了以艺术生活理念为场 所精神的富豪生活核心理念 KPI(关键指标系统)珍藏世界级名品的会所，供业主鉴赏提升艺术品味 楼盘专属品牌的香水、香槟等彰显楼盘的艺术气质艺术标榜，生活品位主体硬件设施和室内艺术品陈列 业主免费享有会所艺术品的珍藏机会 意大利新古典建筑风格与艺术品味契合新兴贵族艺术生活理念创意空间，私享至上无边际游泳池等实现与海的关联，营造海景私享性 一切为海景让位，将资源私享到室内 8大主题会所为业主专享，提供全方位服务 全方位（海陆空）的会员接送服务系统 从出行、顶级消费、艺术享受全方位的无缝结合顶级物管，效率至上案例借鉴3上海华府天地、翠湖天地御苑——同区域顶级项目竞合分析华府天地? 开盘时间： 2005.5 ? 售价：70000元/ 平米 ? 业态组成：共 108户，5栋18层 住宅，三栋点式， 两栋板式，主力 户型450平方米， 其它户型 273~330平方 ? 会所：小型下沉 式会所同一区域，根据本体条件打造核心竞争力， 形成差异化竞争规模4.2万平米， 108户? ?户型面积建筑立面?景观会所?物业服务戴德粱行?关键点小体量物业 ?纯粹大宅，户 型设计尽显奢 华 ?定义顶级富豪 生活华府 天地主力户型450 ?天然花岗岩干 平米，其他 挂 270-330平米 ?欧式风格，雍 容华贵规模受限，景 ?下沉式小型会 观处理较为简单 所 ?中央泳池翠湖 天地 御苑翠湖天地共 ?139平方米左 ?巴西金山麻 61万平米，分 右的二房和 （SAHARS 7期开发，御 191平方米左 GOLD）花岗石 苑为第二期， 右的三房 /高级仿真石漆 面积13万平米 ?线条简洁，气 质优雅。??仅10000平米 法式园林绿化?7000平米豪华 ?88新天地 ?规模开发 私家会所，设有 boutique hotel」?强调顶级配套 多功能室内运动 的酒店式管理服 场、25米标准室 务 内温水游泳池、 大型健身房、室 内网球场、室内 仿石面攀岩及室 内高尔夫球练习 场等报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位项目整体发展战略与周边市场形成竞合关系 打造独一无二的纯粹、稀缺豪宅 塑造顶级富豪生活方式的一极策略落实1生活理念：奢华、纯粹、艺术、私享，构建 项目的核心价值?外在的表象：? ? ?位于西溪湿地与市中心之间的豪宅 坐拥西溪湿地景观隔绝繁华，闹中取静希望得到别人的认同和仰慕?内在的气质：? ? ? ? ?追求生活的品味和品质形成自己的圈层，有共同的追求和梦想 向往时尚、健康、精致的生活……………策略落实3景观：精致私家园林策略落实4配套服务：以顶级会所俱乐部的配套提升 项目整体的生活品质报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略 客户定位 整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析财富能力直接决定浙江省内顶级财富阶层为 本项目核心客户重要客户：省内顶级财富阶层 职业：贸易、金融、制造企业· · · 属性：新杭州人或省内客户，顶级财富阶层， 在杭州有生意往来，自住兼投资，事业处于 上升期、私人时间相对少 核心客户：杭州顶级财富阶层核心 客户 重要客户 偶得客户职业：私营业主 属性：度假 置业目的：投资、度假职业：贸易、金融、制造企业· · · 属性：老杭州人，顶级财富阶层，自 住为主，事业成熟稳定 置业目的：追求更好的居住环境及新 的生活方式，同时追求资产的保值 置业特征：多次置业经历，看重传统 城市核心地段，豪宅标签感置业目的：希望在杭州拥有物业，追求资产 的保值置业特征：多次置业经历，对资源占有比较 看重，豪宅标签感偶得客户：上海、长三角周边客户置业特征：认同杭州良好的环境、追求生活的享受杭州城市特征决定城市顶级公寓客户即为省内大型企业老总、私营业主。 核心客户与重要客户在购房特征方面有一定区别，但就顶级豪宅的客户购 成比例而言，两者重要性相同。 偶得客户为长三角周边城市客户或华侨。买房子正是他们追求生活品位的又一次选择与收藏他们已经进入了“有钱”阶段、 对生活品质有一定追求 他们正在依据共同的品味，形成自己的圈子文化和圈子语言， 既相互独立，又时有交融。[Golf/艺术品收藏/马场/阶层 社区] 他们的精神气质很接近，他们不仅希望产品能 够满足生活需要，更要体现出个性特点， 表现自己的身份地位价值观： 精神 & 物质生活观： 地位与个性正是这种“精英心态”的具体表露： 细节 & 整体他们崇尚自我表达，又看重所在圈层的影 响力 经过财富的累计与视野的开拓，开始享受生活消费观： 品位 & 一切他们通常被这样描述：有钱、并希望得到认同； 主流，但标榜自我 适度时尚，具有更宽阔的视野 追求健康、精致生活、极致体验 极强的精英意识向往并努力拥有贵族的生活方式及形态报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位产品定位贵族般的奢华，享受品质人生成功阶层的专属，身份的标签在繁华与宁静的都市中穿梭，享受一份自 由的生活状态报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位住宅定位——以精细化和居住体验的细节 打造精品国际化豪宅（详见物业建议）从户型设计到公共空间营造，完全从满 足客户群所需出发，通过产品的功能化 和价值优化打造标杆性豪宅报告结构思路项目解析项目目标 项目核心问题 市场分析 豪宅发展趋势 案例借鉴 发展战略及策略客户定位城市背景房产形势与政策走向杭州豪宅市场现状分析整体定位 物业发展建议形象定位 产品定位会所俱乐部项目物业发展建议幼儿园高档住宅?随着京城高档商务俱乐部的成功典范，一些房地产开发商也开始将会员制俱乐部的理念引进房地产项目中。初期以高档别墅为首创。初衷是即满足别墅配套功能又提升房地 产销售卖点。?棕榈泉国际俱乐部和荣尊堡（峰会）俱乐部可以是北京市高档住宅类俱乐部中的典范。更代表了现今高档房地产住宅俱乐部的发展特点。它们无论从规模到装修以及设施的配 备等，都远远超出了满足住宅配套俱乐部需要的要求。?均以装修豪华、面积规模大、设施功能丰富、收费昂贵（业主年费约人民币1万元/每年）为主要特点。?巨资打造如此高档豪华俱乐部，开发商的目的非常明确，就是以高档俱乐部形象打造楼盘，为房地产项目增加卖点。以顶级俱乐部强调一种品味的、精英的生 活方式，树立项目的形象项目的业主成为俱乐部主力，为 俱乐部提供会员资源住宅客户省内富豪阶层客户群体大致相似俱乐部会员省内商界政界精英商务的、品味的、精英的生活方式 树立项目的高档形象 成为营销的卖点，制造影响力获得高端客户的认知和认可与专业的俱乐部合作，面向浙江省内政界 和商界的富豪阶层与专业的俱乐部合作，是俱乐部经 营良好的保证，也有利于提升项目的形 象和档次 面向的会员是浙江省内的政界和商 界的富豪阶层提供一个有共同话题的圈层，在交流的同 时发现新的商机和合作机会较高的准入门槛，保证了会员的纯正，从 而是会员成为一种身份的标签现代贵族生活方式，追求事业和生活的平 衡享受品味生活，追求事业成功艺术会所——以艺术的名义奢华，项目艺术气质的集中展示场?高端俱乐部是会所本质， 艺术是其表现形式 ?利用会所内部装饰布臵 形成最具华丽的艺术体 验场所 ?最具品位的艺术展览馆 ?最艺术化的小品环境会所三楼?尊贵、私密性的康体中心三楼设置水疗、按摩房、 桑拿房、针灸、健身房、 跳操房、美容SPA等休闲 娱乐注重空间的私密性和专属 性?1规划建议项目整体布局景观利用最大化增加临河的楼栋户数项目价值最大化增加中央景观，达到户户景观效果 东西两排的交错安排，保证非沿河的景观资源分配合理西侧的一线景观布臵大户型产品，保证最 优产品享受最佳景观 小户型产品布臵于东侧景观略差位臵新古典主义建筑风格，兼顾雍容华贵与现 代时尚建议以金色、黄色 作为主色调，少量白 色糅合，使色彩看起 来明亮、大方。?2园林景观定位思考点实现方式集中式立体园林打造多层次景观需要解决的问题 地块规模受限 多层次、多角落绿化 景观层次景观定位资源利用和放大中央立体庭院精细化的定位思路景观重点精致小品、欧式水系名贵树木欧式立体中央庭院大围合形成集中 式中央景观，并采 用立体化设计分割 出多个层次，富有 跳跃性.?对建筑物，如地下停车场、公共部分屋顶、露台、建筑物 的边角处都进行了绿化，使绿化面积最大化欧洲宫廷式水景，并充分利用地势营造瀑布、 叠泉等水系景观，体现贵族休闲风情选择高低不同的树种打造整体绿化错落的层次 感，多选用名贵树种以体现项目高贵品质800年古榕树200年鸡蛋 花树加拿力海枣项目东侧、北侧利用序列感的树木，整齐 的绿化带与道路隔开，建立项目边界东、北两面近邻 规划道路，利用高 大树木将小区周边 与外界彻底隔离开 来。 ?东侧可考虑使用 部分水幕墙设计。 ?在施工期，以灯 光装饰边界，充分 吸引目光。?私密空间——半公共空间——公共空间?充分利用休闲栈道在各空间内的 逐渐延伸，将园 区、沿河绿化带、 河滨连为一体， 增加客户的亲水 空间，同时增添 项目的生活情趣。园区内私密空间沿河景观带半私密空间滨水公共空间3户型建议国内豪宅户型面积趋势杭州豪宅面积现状户型配比建议豪华四房、三房为主流户型，且客户接受度最 高面积（m2） 200-230 房型 三房 总套数 260 占比 45.3%金 色 海270四房复式 复式 复式 复式 4 574 套数 40 38 套数比 3.0% 2.7% 已售套数 19 .1% 28.2% 1.4% 0.7% 100% 销售率 100.0% 100.0%? 270平米的四房， 370平米复式最好卖。 ——金色海岸销售 员 ? 290-320平米的四房 最好卖，其次是250 以内三房，360平米 的四房。 ——东方润园销售 员330－350 350-400 480 600以上 合计 面积 210-220 240-250 房型 三房 三房岸东 方 润 360 400-460 600-900 合计四房四房 四房 复式 复式 52 15 .5% 22.8% 7.9% 2.3% 100％ 26 2 .6% 49.0% 100.0% 13.3%园户型配比建议物业类型 户型区间 （m2） 230-250（三房） 高层 270-290（四房） 290－320（四房） 80-90（拼合） 酒店式公寓 50－70 5% 15％ 40% 20％ 20％ 40% 60％ 建面比项目产品应更加纯粹，面积跨度不宜过大，在面积的选择上以更多客户接受的主流 产品，即豪华三房、四房为主。?项目的开工期尚早，整体具体户型分布可根据市场趋势及项目的发展进行调整，目 前对整体户型的建议仅供前期规划用。?豪宅户型价值体系户型设计原则户型设计细节建议豪宅户型价值体系户型基本舒适户型方正 干湿分离 错层跃式 大尺度空间 豪宅 基本 动作多阳台设计 主卧观景大阳台带储藏室四房三间、三房二间半朝南衣帽间一级舒适性提升弧形观景 层高挑高（3.1米）设计二级性价比挖掘赠送露台 入户花园 中西餐厅 电梯入户 艺术长廊 空中泳池宽厅设计 多面采光空间 中西厨房 佣人套间 家庭影音室 阳光景观房功能空间预留 空中院馆 双主卧套房 佣人入户电梯 全自由分割空间 豪宅 专属 提升 动作三级功能细化加强四级奢侈体验空间一级舒适性提升亮点 1 可专门设施衣帽间， 或预留功能空间，让业 主自己选择设置。?独立衣帽间——身份与地位的表现东方润园276平户型二级性价比挖掘亮点 1露台、阳台——将室外景观引入室内，实 现内外空间的交流与自然过度二级性价比挖掘亮点 2室内能做窗的地方都可以放大成全景落地 窗，增大采景面二级性价比挖掘亮点 3 目前市场上豪宅客厅 开间基本在6米以上。 ?开阔、大气的面宽， 体现出主人的尊贵。?客厅采用大开间及全落地玻璃幕墙，景观 尽揽眼底二级性价比挖掘亮点 4超大入户花园，增添回家的情趣感入户花园延伸到餐厅外围， 将餐厅包围，将住宅融于 自然之中。二级性价比挖掘亮点 5?修正大户型走廊过长空中院馆引入室内，模糊了自然与人居的 区隔香蜜湖一号280平户型的缺点，减少交通面积 ?增加市内采光面与自 然通风，同时，得到几 个空间的共享三级功能细化亮点 1 分别设置主仆通道， 保证业主隐私，体现尊 贵。 ?业主通道双向开门， 保证私密性和尊贵性。?主仆通道分离，主人尊贵身份的体现佣人通道业主通道云鼎至尊326平户型四级奢侈体验亮点 1 在户型设计上保留按 摩浴缸的位置。?阳光按摩浴缸——释放自我，享受阳光、 享受心情的空间东方润园276平户型浴室可设计在景观朝 向好的位置，便于观景， 体现情调与品位。?华府天地330平户型四级奢侈体验亮点 3 技术实现： ?端头柱设计代替剪力 墙，增加采光； ?主卧两面采光，户型 阳台，增加景观面?270度阳光景观房——在此刻，阳光与风 景同时拥有转角凸窗，既给到面 积实惠，又增加了采光 面，同时扩大了景观视 野。 ?转角阳台，与主卧连 接，主要体现户型设计 的尊贵、舒适感。 ?270度转角凸窗、阳台 尤其适用于外部景观较 好的户型中。?中信红树湾户型四级奢侈体验亮点 5 深圳皇家海湾公馆、 厦门的云鼎至尊都采用 了空中泳池，业主住在 高层但仍可享有专属的 阳台私家泳池。?空中泳池——体验前所未有的奢侈本项目户型设计建议原则? 符合项目客户价值诉求，体现奢华，大尺度手笔。 ? 符合豪宅户型发展趋势，功能空间完善丰富。? 在满足舒适性的同时形成一定亮点，体现人本主义的个性化体验空间。 ? 目前杭州豪宅户型设计已达到全国一流水平，本 项目不建议把户型创新作为核心价值点，户型设 计的发力点在于细节优化，满足客户更深层次的 居住体验。设计亮点建议分层级打造亮点，不是每户都需要采用上 述每个亮点，但要做到户户有亮点三级功能细化加强 中西厨 房 230-250 270-290 290－320 320以上 √ √ √ √ 佣人套 间 √ √ √ √ 主仆通 道分离 √ √ √ √ 多套房 √ √ √ √ 双开门电 梯入户 √ √ √ √四级奢侈空间体验 阳光按摩 浴缸 阳光景 观房 家庭 厅 艺术 长廊 空中 泳池√ √ √√ √ √√ √ √ √? 户型亮点设计仅表明目前市场的发展方向及要点，设计最终根据客户需求而定，届时 需建立在详尽的客户调研基础之上。细节建议大尺度空间、豪华主卧（卫生间）、大露台、 多套房、主仆分区为客户最为关注的细节客户需求整体性分析 餐厅 宽度 &3.2米 厨房 &3米 花园 数量多 要有大露台 尺度和两层 通高的空间 感 单个花园的 面积要大 每间都与花 园或阳台相 通,露台面积 要大 露台面积越 大越好,最好 能种植名贵 的老树木 主人房 宽度&4.2,衣帽间适当加 大 宽度&4.6, 衣帽间宽&2 米，洗手间配置男女式 坐便器、浴缸分离。 主人房30平米左右合适, 洗手间配置男女式坐便 器、浴缸分离。 主人房尺度5米以上,配 置双洗手位的洗手间以 及男女主人单独的衣帽 间 5米以上宽度,带独立书 房,设计相对私密,洗手 间配置双洗手卫双马桶, 设置独立女士化妆间,设 置两个3米左右的大衣帽 间 次卧 至少保证1间次卧 带独立洗手间,希 望带花园 至少保证1间次卧 带独立洗手间,希 望更多次卧带露台 至少保证2间次卧 带独立洗手间,全 部带卫生间就更好 最好是全部做成套 房形式,次主卧套 房 ,宽度为3.5以 上 全部为套房设计, 次主卧宽度在4.5 米以上,功能齐备, 带独立书房, 其他 赠送的面积更多 喜欢更多的自我发 挥空间，希望赠送 面积更多、主仆分 区 喜欢主客分区,主 仆分区 关注主客分区,主 仆分区,关注错层 花园带来的对视问 题 需要空中大花园设 计,最好有挑空客 厅,类似别墅的SPA 生活等设计概念客厅 180-200 5米以上200-2306米左右宽度 &3.6米&3米230-2506米以上宽度35米&3.5 米 &3.5 米,中 西厨250-3006米以上宽度36米大于3007-10米 之间宽度57&3.5 米,中 西厨资料来源：世联数据平台拼合户型借鉴通过户型拼合解决15%的90平米下小户型问 题左右拼合户型拼合户型借鉴上下拼合户型——空中TOWNHOUSE4精装修建议整体厨房设计，选用世界顶级品牌整体设计整体厨房设计：橱柜+炉具设施一应俱全厨房建材：墙面涂料/地面铺砖 厨房家具：系列橱柜 厨房电器：洗碗机、蒸炉、微波炉、烤箱、灶具、抽油烟机、热水炉、(触摸 式控制器)、烘干机等Swarovski水晶卫浴，在最私密的主人空间彰 显极致奢华 ，成为本项目精装亮点之一奥地利施华洛世奇 SwarovSKi与德国著 名卫浴产品生产企业 科鲁迪Kludi公司， 历经三年倾情打造的 施华洛世奇水晶卫浴。?水晶与光线，水， 花岗石，木材，大理 石产生互动，创造出 和谐与充满神奇光线 折射的私密空间 。?订做VERSACE、ARMANI等世界顶级品牌家私、 摆件赠送业主，成为项目精装亮点之二5智能化及其 他系统配臵本项目各种智能化及高科技运用仅作为必须价值支 撑，不做市场领先者智能家居系统：将照明控制理念和家居智能化概念引入生活 户式中央空调系统 电梯刷卡（指纹）直接入户 新风系统、不锈钢双面密封地漏 中水系统+直饮水系统 中央背景音乐：音源设在厨房，各个房间设有末端 中央吸尘系统 24小时热水系统 同层排水系统 〃〃〃 识别系统：刷卡入小区，刷卡入户、指纹识别 保安系统：周界报警、红外线监控、车辆识别、家庭防盗、室内外 红外防护、语音提示、可存储记忆设备 停车快速过闸系统：使用智能卡放置车内，系统10外遥感来车，快 速过闸无须停车刷卡 〃〃〃鉴于项目周期，具 体运用情况根据届 时产品及客户成熟 度加以甄选。?提升尊贵感保障安全性红树西岸借鉴红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代 表性数字化社区社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实 现智能化。 ?以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急 呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终 端设备，甚至手机遥控。 ?全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装 了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型 单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择 不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定 做“智慧家居”系统。?亚洲最大智能化社区智能化设施：液晶触摸屏终端：韩国 /HOMEYWELL/HS-5000-G-T ?家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS5000-G-W ?浴室对讲分机：韩国 /HOMEYWELL/BathPhone ?可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC6000 ?12路智能继电器：澳大利亚 /CLIPSAL/L5512RVF ?8路智能继电器：澳大利亚 /CLIPSAL/L5508RVF ?4路智能调光器：澳大利亚 /CLIPSAL/L5504D2A ?4键Neo开关：澳大利亚 /CLIPSAL/E5054NL ?8键Neo开关：澳大利亚 /CLIPSAL/E5058NL ?PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC ?8键遥控器：澳大利亚 /CLIPSAL/E5038TX ?室内红外线传感器：澳大利亚 /CLIPSAL/5751(WE) ?智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart?红树西岸借鉴?高科技材料与产品在在细节处体现奢华， 保证绝对的高舒适性?隔音楼板/阻隔垂直方向噪音JUST RIGHT热水循环/无需等待红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和 挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住 在红树西岸的业主可充分享受前所未 有的、完全不受干扰的宁静生活空间。采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证 水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。 依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环， 节约能源、无须动力、分户设臵。??户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的 情况下可以呼吸到室外空气； ?户式中央空调智能化控制：减少室外机 数量，户内入口上方设有出风口，业主可 以根据自己的需求在回家之前通过远程控 制预先打开空调；同层侧向排水系统，避免直接垂直排水 带来的噪音?红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士 上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力 横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的 排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均 不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上， 它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能 地避开上下邻居排水之间的互相干扰。进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管， 保证用户饮用水的质量和进 水管的使用寿命。??檫窗机/保持玻璃幕墙的美观?每户避雷器?阳台隔栅/保护隐私减少对视6细节建议客户对豪宅的体验，更多来源于细节的完美， 要让客户始终感知被服务与关注的尊贵感感知点社区大门 入户大堂感知因素高度、宽度、容积、墙面材质、社区通道 厅高、柱子的粗细、地面材质、配饰的造价（吊 灯、台面）?功能大尺度带来大气势（玻托菲诺） ?专属性带来尊贵感（香蜜湖1号） 厅高：6-8m（常规），8-10m（高品质，香蜜湖1号） ?高造价配饰（华府天地千万水晶吊灯） ?贵宾休息区?地下车库空 间采光、通风、通道宽窄、舒适性、便利性阳光景观车库、通过车库由电梯进入大堂或住宅 ?车位配比2：1以上，并保证充足的访客及会所停车位 ?部分宽大车位设臵（适用如陆虎揽胜长4950 ×宽2191× 高1863mm ，奔驰S600长5205×宽1870×高1485mm）? ? ?电梯厅 电梯轿箱高度、采光、墙面材质、地面材质 轿箱高度、容积、品牌、速度高电梯厅（9-12m)、装饰水晶吊灯、金碧辉煌的色调轿箱：普通宽度0.9m，高度2.3m；大尺度的设计宽度 1.1-1.2m，高度2.5m及以上（翠湖天地） ?桥箱与项目品质相匹配。项目标志系 统入口、花园、地面、墙体、电梯厅、包括下水道、 垃圾桶等各种细节广泛运用林荫大道，配合抬高式小区入口，尊贵而 不张扬项目不临街，交警支 队与金鹰大厦间用高大 挺拔树木打造林荫大道， 体现项目私享性和尊贵 性，化劣势为优势。?由林荫大道至小区， 入口抬高，与连廊相通， 业主经高台入口直接入 户，尽显气派。?8米以上入户大堂，地面、墙面、柱子使用顶级材 质，各种配饰彰显气质，并设立贵宾休息区阳光车库，彻底改变以往地下全暗车库概念， 并保证部分业主大型车停泊要求红树西岸案例借鉴高出市政地 面4.8米的架 空平台为全明 地下车库提供 了保证。?半地下式车库实现自然采光外，地下车库 设计了上下串通式椭圆形采光孔，光线可以 从地面直接照射到地下一二层，实现自然采 光，这是深圳目前唯一一个地下二层都能够 享受到阳光并进行绿化的地下车库。 ?地下车库西一侧设计了三个地下水景，车 库内有小桥流水的景观，成为现今深圳目前 唯一一个有水景的地下车库。 ?其次在地下车库的在斜坡上设计了绿化植 被及高大的乔木，极具创意及震憾。?顶级用材包括电梯厅、电梯轿箱，体 现奢侈华贵交付前电梯厅呵护：透明的 有机玻璃代替木板保护电梯内 壁，让客户在电梯里可以清爽 地看到实物，不会觉得压抑， 又能起到保护作用。此外，每 层电梯门口的装饰门框也用有 机玻璃包裹起来，全方位保护， 细心周到。但成本较高，是普 通木板的2~3倍。?统一的标识，是项目的符号，更是价值标签7生活方式体验生活方式体验2与国际奢侈品牌联手，建立品牌联盟，为客户 提供私人展览会，提升客户尊贵感及私享感案例：Naga上院 ?地点：北京东直门 ?售价：38000元/平米 ?项目类型：公寓 ?活动简述：Naga上院与国 际知名汽车品牌宾利联手，建 立品牌联盟，为项目注入皇室 品质，开创了国内房地产与奢 侈品牌联盟的先河，取得了很 好的效果?国际奢侈品牌纷纷将扩 张的重点放到中国，而豪 宅正是其进行宣传的天然 载体。 ?目前，奢侈品面对面交 易规模逐年下降，各品牌 商纷纷调整营销策略，网 络与私人展览会形式渐渐 成为主流。 ?基于以上形势，本项目 有条件与国际奢侈品牌联 手，为入住本楼盘的客户 提供上门等服务，做到 “三赢”。 典型案例：Naga上院生活方式体验3与汇丰等顶级银行合作，将私人银行业务 引入小区，为业主提供全方位的理财等服 务 ?私人银行在中国刚刚起步，主要服务千万级别以上的富豪，目前已经形成一定的规模，竞争趋向激烈 ?本项目客户定位主要为全中国董事以及私营企业主，资产都在千万 级别以上，如果能够引入私人银行，无疑会方便业主。 ?服务比收益率更重要：客户会在乎他们的电话能够得到多快的回复， 而不是在于银行家的业绩。不管私人银行家为客户的资产赚取8%还 是12%的回报率，对于他们的财富或是他们的生活方式没有太多影响?本项目可与汇丰、德意志、工行等国内外私人银行合 作，在小区内设立私人银行服务点，随时满足业主关于 投资银行、专户理财、固定资产投资、子女财富教育等 的需要8物业建议回顾从各方面体现项目奢华、纯粹、艺术、私 享的生活理念产品奢华空间尺度 ?顶级欧式精装修 ?Swarovski水晶卫浴 ?大堂、电梯厅等细 节彰显奢华品质? ? ?景观多种名贵树种?会所顶级品牌会所配 套物业服务?生活体验奢侈品展奢华纯大户型产品纯粹部分产品艺术长廊 设计? ?艺术性小品艺术会所体现艺术气 质 ?艺术陈列馆?艺术品展及拍 卖会?私享入户电梯 ?严格主仆分离 ?顶级安防配置 ?顶级双语幼儿园?入口林荫大道 ?通过景观与周 界明显区分?会员制俱乐部， ?酒店式物业管 强调圈层影响力 理?私人银行业务 ?休闲生活培训 机制?The End，Thanks！
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