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陈海州与深圳市宝深宝实业有限公司、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第804号原告陈海州。委托代理人黄理燕，广东耀业德律师事务所律师。被告深圳市宝深宝实业有限公司.法定代表人黄水宝。委托代理人敖亮，广东深宝律师事务所律师。被告中粮地产集团深圳房地产开发有限公司。法定代表人周政。委托代理人徐微、廖贤文。原告陈海州与被告深圳市宝深宝实业有限公司（以下简称宝深宝公司）、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平任审判长，与人民陪审员朱纯禄、陈远霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈海州及其委托代理人黄理燕，被告宝深宝公司的委托代理人敖亮及被告中粮公司的委托代理人徐微均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，日，原告与被告宝深宝公司签订《房地产租赁合同》，合同约定原告承租被告宝深宝公司位于深圳市宝安区新安二路22区工业小区第一栋六楼（全层）、七楼（部分），租赁期为10年（截止时间日）。原告将该房产用于开设宾馆福源宾馆，并于日取得运营资格正式开业。由于宾馆所处的地段人流集中、交通方便，至2013年5月止，该宾馆的利润一直十分可观，平均月正常收入为13万左右。2013年5月，被告中粮公司规划将原告宾馆所在的楼房及周围的楼房拆除重新开发房地产，并开始着手拆除原告宾馆周围的楼房。与此同时，被告在未征得原告同意及未对原告进行拆迁补偿的情况下，对原告宾馆外墙整体形象进行破坏；此外，被告还封闭了停车场，导致前来原告宾馆的住客无法停车。2013年6月，被告中粮公司开始拆除原告宾馆所在的大楼的玻璃及楼层外墙装修等。6月8日，被告宝深宝公司所安装的大楼配套电梯被查封，致使住客无法正常通往原告的宾馆。由于二被告的一系列故意妨碍原告宾馆正常经营的行为，楼房的大部分设施都遭到不同程度的破坏，直接影响到了原告的正常经营，给原告造成了巨大的经营损失。由于这些设施的破坏，宾馆的住客流失很大，直接造成宾馆6-7月份累计正常营业收入下降了15万元左右。此外，原告宾馆8月份也已无法正常营业，只能处于停业状态，员工的工资和水电等费用只能靠借贷维持。其间，原告多次找到被告宝深宝公司，希望与被告协商有关损失补偿的相关事宜，但是被告每次都推诿。最后一次协商被告竟以很少的补偿款搪塞原告。因此，时至今日，均无结果。综上，原告与被告签订的《房地产租赁合同》第十一条规定，“甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或者规章的规定。因甲方的故意或过失，致使乙方在租赁房地产内受到人身或财产损害，乙方有权向甲方请求相应赔偿”。第十二条规定，“对乙方正常、合理使用租赁房地产，甲方不得干扰或者妨碍。”该合同是合法有效的，而被告的上述行为对原告的经营造成了干扰和妨碍，致使原告无法实现租赁目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应赔偿由此给原告造成的损失。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”原告在有效租赁合同约定的租期内，对租赁房屋构成合法的占有关系，被告中粮公司的强拆行为对原告造成损害，原告作为合法占有人，有权要求被告中粮地产深圳公司赔偿原告的损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告赔偿由于拆迁给原告造成的6、7月份的营业损失15万元，8月份造成的营业损失12万；二、停止侵害行为，恢复大厦原状，继续履行《房地产租赁合同》；三、本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告变更第二项诉讼请求为：赔偿原告因拆迁而造成的装修损失以及搬迁费、临时安置费等共计242.28万元，其中装修损失为153万元、搬迁费为9.6万元、临时安置费为8.6万元、因征收引起的停产停业补偿费为30.28万元、因拆迁造成的其他损失（租金差价、员工遣散费）40.8万元；原告增加一项诉讼请求为：判令被告宝深宝公司返还租赁保证金63，128元。被告宝深宝公司答辩称，一、原告要求被告宝深宝公司赔偿其月份营业损失不成立。首先，根据双方的租赁合同第十八条规定，合同有效期内因拆除租赁房地产是允许双方解除合同的。日，深圳市规划国土委发布城市更新单元计划，把包括涉案房产在内的宝安22区中粮工业园列入城市更新拆迁重建范围。按照中粮地产公司安排和城市更新拆迁进程，宝深宝公司于2013年5月份通知原告解除合同办理押金退款手续，但原告拒不配合不肯搬迁，对此，我方认为原告本身就违反了合同约定。按合同约定原被告解除合同，就不存在6-8月份的经营问题，从而更不谈不上经营损失问题。原告从2013年5月份起就停付了租金，可以说其6月份之后的经营收入都是违反合同而取得的额外收入。其次，原告称其6、7月份营业损失15万元以及8月份营业损失15万元，从金额上讲也是不真实的。根据宝深宝公司到公安机关了解，原告3、4、5月三个月总共开房约700间，按照原告自称该三个月的营业收入合计37万元余元，那么平均下来一间房间每天的房价为528元，该价格超过了一些五星级酒店的房价，比照原告的宾馆的条件来讲，该价格显然是不真实的，因此，原告据此推算出6-8月损失30万元从金额上讲也是不真实的。二、原告要求宝深宝公司赔偿装修损失、搬迁费、临时安置费、因征收引起的停产停业的补偿费、租金差价损失、员工遣散费共计242.18万元没有事实依据、合同依据及法律依据。1、原告主张的搬迁费、临时安置费、因征收引起的停产停业的补偿费、租金差价损失、员工遣散费没有事实依据和证据支持，原告要求我方赔偿该费用也没有合同依据和法律依据。2、原告主张的装修损失，因解除合同的事由不可归责于我方，故原告要求我方全额赔偿该项损失不应当支持。三、封闭停车场并非宝深宝公司所为，宝深宝公司对此不承担责任。被告中粮公司答辩称，一、被告中粮公司与原告之间不存在租赁合同关系，原告要求被告中粮公司与被告宝深宝公司共同承担赔偿损失的违约责任没有事实和法律依据。二、原告要求被告中粮公司承担侵权赔偿责任没有事实和法律依据。首先，在本案中，案由为房屋租赁合同纠纷，但原告与被告中粮公司并未建立合同关系；其次，原告请求被告宝深宝公司承担违约责任属于合同之诉，而请求被告中粮公司属于侵权之诉，属于不同的法律关系；再次，被告中粮公司作为城市更新项目的申报主体，依法实施拆迁，并不存在侵害原告权利的行为。综上，原告针对被告中粮公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应于驳回。经审理查明：日，被告宝深宝公司和中粮地产集团深圳贸易有限公司签订了一份《建筑物租赁合同》，约定中粮地产集团深圳贸易有限公司将位于深圳市宝安区新安二路二十二区工业小区第1栋3-8层出租给被告宝深宝公司，租赁期限自日起至日，租赁建筑物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围内时，合同自动终止，双方互不承担违约责任。日，原告与被告宝深宝公司签订了《房地产租赁合同》，约定被告宝深宝公司将位于深圳市宝安区新安二路第1栋6楼整层房地产出租给原告使用，用途为宾馆旅业，租赁房地产建筑面积为1，024平方米，租赁期限从日起至日止，每月租金28，672元，原告须于每月5日前交纳租金。被告宝深宝公司应于日前将租赁房地产交付给原告使用，并办理有关移交手续。被告宝深宝公司交付租赁房地产时，可向原告收取57，344元租赁保证金。合同第十一条约定，被告宝深宝公司应确保交付的租赁房地产及附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律法规和规章的规定。因被告宝深宝公司的故意或过失，致使原告在租赁房地产内受到人身或财产损害，原告有权向被告宝深宝公司请求相应赔偿。合同第十八条约定，在合同有效期内，政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产的，允许解除或变更合同。合同第二十条约定，如被告宝深宝公司违反合同第十一条的约定，使原告无法实现承租目的的，原告可就因此造成的损失向被告宝深宝公司请求损害赔偿、双倍退还租赁保证金、支付违约金57，344元。原告除追究被告宝深宝公司损害赔偿责任或违约责任外，还可解除合同或提出变更合同条款。上述合同签订的当日，原告与被告宝深宝公司签订了《补充协议》，约定被告宝深宝公司包办原告一切营业证照，原告支付被告宝深宝公司50，000元作为办证及其他相关费用。租赁房地产7楼面积为241平方米，每月租金为5，784元。原告在起租之日起向被告宝深宝公司每月支付1月／平方米的管理费，合计1，265元／月（包括保安、电梯使用费）。租赁房地产6楼、7楼月租金每三年递增一次，递增幅度为5％。被告宝深宝公司同意给予原告两个月装修期（免租金），即自日至日止。上述合同签订后，原告向被告宝深宝公司支付了63，128元租赁保证金。日，原告在租赁房地产注册成立了深圳市宝安区新安福源宾馆。日，深圳市规划和国土资源委员会发布关于《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》的公告，确定宝安区新安街道22区中粮工业园为更新单元，拟拆除重建。日，被告宝深宝公司发出通知，称中粮集团为进一步提升形象，完善城市功能，根据政府工业区升级改造计划，将于日对本栋建筑物实施形象拆除工程，要求被拆迁租户将办公室内的物品搬走并办理退款押金，最后期限为日。日，被告宝深宝公司向中粮地产集团发出《关于租户搬迁的函》，称两被告解除租赁合同后，承租人不按合同规定执行，要求延长两到三个月解决处理承租户的搬迁问题。根据原告的申请，本院委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对涉案房产的装修价值进行评估，评估值为982，923元。本案审理过程中，原告为证明其损失，提交了七张填发日期为日的《税收通用完税证》、原告单方委托深圳德扬会计师事务所出具的《关于对宝安区新安福源宾馆运营期间及前期宾馆装修的专项鉴证报告》和《关于对宝安区新安福源宾馆运营期间外围设施破损造成营业损失的专项鉴证报告》、原告方自行制作的《拆迁赔偿、补偿项目及计算标注》。《税收通用完税证》显示深圳市宝安区新安福源宾馆交纳了2013年1月至6月的营业税等，2013年1月至5月，每月的营业税计税金额为12万元至13万元，2013年6月的营业税计税金额为69，456元。被告宝深宝公司认为所有税收单据均为原告日补充申报打印的，系原告事后补充社保，所涉金额不符合实际情况，是不真实的，与原告主张的赔偿项目亦不具有关联性。《关于对宝安区新安福源宾馆运营期间及前期宾馆装修的专项鉴证报告》载明深圳市宝安区新安福源宾馆日至日累计净利润2，224，272.26元，日至日累计净利润605，607.05元。《关于对宝安区新安福源宾馆运营期间外围设施破损造成营业损失的专项鉴证报告》载明由于设施的破损造成宾馆月累计收入下降了近15万元左右。该鉴证报告同时写明“本次鉴证，我们只能根据委托方所提供的现有资料进行核实。只限委托方使用”。被告宝深宝公司认为上述报告为原告单方委托，真实性、关联性均不认可。《拆迁赔偿、补偿项目及计算标准》显示原告变更后第二项诉讼请求涉及各项费用的计算依据及标准为《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》的相关规定。被告宝深宝公司对此不予认可，主张《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》所调整的对象为征收人与房地产业主之间的关系，不适用于原告。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的《房地产租赁合同》、《补充协议》、营业执照、《税收通用完税证》、《关于对宝安区新安福源宾馆运营期间及前期宾馆装修的专项鉴证报告》、《关于对宝安区新安福源宾馆运营期间外围设施破损造成营业损失的专项鉴证报告》等证据、被告提交的《建筑物租赁合同》、《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原被告之间签署的《房地产租赁合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。关于违约责任。原告主张被告宝深宝违反合同约定，致使原告不能实现合同目的，被告宝深宝公司已构成违约。被告宝深宝公司主张依据合同第十八条的约定，合同有效期内，政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产的，被告宝深宝公司可以解除合同。本院认为，引起本案纠纷的起因为被告中粮公司对涉案租赁物业所在的中粮工业园进行城市更新，被告中粮公司为申报、实施城市更新的主体，结合没有证据显示政府对相关权利人进行补偿的事实，本院认为，被告宝深宝公司在合同履行过程中以工业区升级改造为由要求终止合同，不属于政府征用、收购或拆除租赁房地产的情形，被告宝深宝公司已经违反了合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行个合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告有权要求被告赔偿损失，并返还租赁保证金。关于损失数额。原告主张的损失范围和数额为、8月份的营业损失27万元、装修损失153万元、搬迁费9.6万元、临时安置费8.6万元、因征收引起的停产停业补偿费30.28万元、因拆迁造成的其他损失（租金差价、员工遣散费）40.8万元。本院认为，关于装修损失，《补充协议》中约定有免租期，说明被告宝深宝公司允许原告进行装修，在被告宝深宝公司提前终止合同的情况下，被告宝深宝公司应当根据深圳市高丰安资产评估交易有限公司对涉案房地产的装修价值出具的评估报告向原告赔偿装修损失982，923元。关于搬迁费、临时安置费、租金差价和员工遣散费，原告没有提供任何证据证明是否支出上述费用以及支出上述费用的具体数额，故原告的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于营业损失和征收引起的停产停业补偿费，因原告的经营行为本身存在经营风险，且该营业损失和征收引起的停产停业补偿费已经超过了被告宝深宝公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告的该项费用在主张，没有法律依据，本院不予支持。关于被告中粮公司是否承担责任。因原告和被告中粮公司之间并无租赁合同关系，原告要求被告中粮公司承担责任没有法律和合同依据；原告依据占有保护的规定要求被告中粮公司承担责任属于另一法律关系，不宜在本案中审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市宝深宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈海州返还押金63，128元；二、被告深圳市宝深宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈海州赔偿装修损失982，923元；三、驳回原告陈海州的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5，350元、评估费20，000元，由原告负担人民币2，350元，由被告宝深宝公司负担23，000元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　陈　平人民陪审员　　朱纯禄人民陪审员　　陈远霞二〇一四年四月十四日书　记　员　　罗乐瑜书　记　员　　李燕妮附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
公司性质：
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物业管理/商业中心
公司地址：
深圳市宝安区三区中粮地产集团中心大厦2楼
& & & & 中粮地产集团深圳物业管理有限公司（简称：中粮地产物业），成立于1993年6月，是全国物业管理一级资质企业，通过了 ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、BSOHSAS18001职业健康安全管理体系等认证，是世界五百强企业之一——中粮集团的下属公司，隶属于中粮地产（集团）股份有限公司。& & & & 公司业务遍及北京、上海、广州、深圳、三亚、杭州、南京、天津、长沙、成都、沈阳等10多个城市。以住宅物业为主，逐步扩展至商业、写字楼、产业园等多业态管理。& & & & 中粮地产物业诚聘诚聘英才，真诚期待您的加入！　
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
深圳-宝安区
地点：深圳-宝安区
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：不限
学历：不限
职位月薪：面议
薪酬待遇：
薪资，具体面议
购买五险一金，包住不包吃
岗位职责：
1、负责大堂前台的电话接听、转接、接待和公关工作，保持大堂的宁静、整洁和良好秩序
2、负责受理客户的各种服务、投诉；并跟进、反馈服务情况
3、负责每天维修报单、投诉记录工作，并及时做好维修报单及相应的回访工作
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
地点：深圳
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：不限
学历：不限
职位月薪：元
每周6天，每天8小时班制，月休4天，薪资3000元以上，具体视职业等级面议，超出工时按劳动法计算加班工资；试用期为2个月，试用期工资为转正工资的80%。
购买社保、住房公积金，包住不包吃（公司住宿环境好，不设饭堂）
1、年龄45岁以下;
2、持电工上岗证、中级以上资格证书...
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
地点：深圳
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：1-3年
学历：不限
职位月薪：元
薪酬待遇：
，具体面议
购买五险一金，包住不包吃
岗位职责：
、负责大堂前台的电话接听、转接、接待和公关工作，保持大堂的宁静、整洁和良好秩序
、负责受理客户的各种服务、投诉；并跟进、反馈服务情况 ...
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
地点：深圳
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：1-3年
学历：中专
职位月薪：元
1、负责所辖物业区域内的装修监管、环境绿化、公共配套的日常巡查，发现存在问题并及时处理工作。
2、负责维护与所辖区域内住户的沟通渠道，保持良好的沟通，及时了解和处理住户的服务需求与建议。
3、负责经营计划的落实，协调安排各业务板块临时性的现场服务。
年龄：40...
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
1000元以下
地点：深圳
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：不限
学历：不限
职位月薪：1000元以下
每周6天，每天8小时班制，月休4天，薪资3000元以上，具体视职业等级面议，超出工时按劳动法计算加班工资；试用期为2个月，试用期工资为转正工资的80%。
购买社保、住房公积金，包住不包吃（公司住宿环境好，不设饭堂）
1、年龄45岁以下;
2、持电工上岗证、中级以上...
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
地点：深圳
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：不限
学历：不限
职位月薪：面议
岗位职责:负责公司在管物业项目的工程维修工作。
任职资格: 1、42岁以下，需持电工上岗证；
2、有相关工作经验、电工等级证书优先；
薪酬待遇: 月薪元左右，每月休息4天；
购买五险一金，包住不包吃。
我司为世界500强成员企业，制度齐全，保障完善，非中介招聘，不收任何费用。 ...
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
地点：深圳
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：1-3年
学历：不限
职位月薪：面议
岗位职责：
、负责受理客户的各种服务、投诉；并跟进、反馈服务情况
2、负责每天维修报单、投诉记录工作，并及时做好维修报单及相应的回访工作
3、负责客户的回访及服务满意度情况的统计
4、负责做好物业巡查工作，并及时对不合格项跟进处理
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
地点：深圳
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：3-5年
学历：大专
职位月薪：面议
岗位职责：
1、全面主持项目物业服务工作。
2、培训、督导、考评项目物业服务中心人员。
3、建立健全现场物业管理工作的岗位职责、工作流程及质量标准。
4、负责销售案场的环境卫生、安全秩序及客户服务管理工作。
5、配合相关部门做好项目施工现场管理、接管验收、入伙工作并负责后续的物业服务工作。
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
深圳-宝安区
地点：深圳-宝安区
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：1-3年
学历：大专
职位月薪：面议
岗位职责：
1、年龄26岁以上，物业管理专业或相关专业专科以上学历,　形象好；
2、3年以上物业工作经验，2年以上物业小区同职位工作经验；
3、熟悉电脑操作、计算机网络及各类办公软件的应用；
4、有一定的管理能力，管理前期物业服务团队，配合销售
5、熟悉物业管理行业相关法律法规，持物业管理上岗证优先；
中粮地产集团深圳物业管理有限公司宝安分公司
深圳-宝安区
地点：深圳-宝安区
公司性质：国企
公司规模：500-999人
经验：3-5年
学历：大专
职位月薪：面议
岗位职责： 1．负责组织品质管理、品质检查标准等制度的拟定、检查、监督、控制及执行； 2．组织制定并实施质量审核、绩效考核工作； 3．负责搜集物业服务质量管理的先进经验，传递品质信息； 4．负责公司品质事故的处理； 5．负责收集公司服务品质资料，组织服务品质检查，进行业主∕住户意见抽查，撰写服务品质调查分析报告，提出...
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证券代码：００００３１ 证券简称：中粮地产 公告编号：２００７－０４１
中粮地产（集团）股份有限公司配股说明书摘要
　　第一节 本次发行概况　　一、发行人基本情况　　法定名称： 中粮地产（集团）股份有限公司　　英文名称： ＣＯＦＣＯ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ（Ｇｒｏｕｐ）Ｃｏ．， Ｌｔｄ．　　注册地址： 深圳市宝安区新城二区湖滨路５号　　股票上市地：深圳证券交易所　　股票简称： 中粮地产　　股票代码： ００００３１　　法定代表人：孙忠人　　成立时间： １９９３年１０月８日　　办公地址： 深圳市宝安区新城二区湖滨路５号　　邮政编码： ５１８１０１　　电&&&&话： （０７５５）２７７５４５１７　　传&&&&真： （０７５５）２７７８９７０１、２７７８０７１３　　公司网址： ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｏｆｃｏ－ｐｒｏｐｅｒｔｙ．ｃｎ　　电子信箱： ｃｏｆｃｏ－ｐｒｏｐｅｒｔｙ＠ｃｏｆｃｏ－ｐｒｏｐｅｒｔｙ．ｃｎ　　二、本次发行概况　　本次发行经公司２００７年２月８日召开的第五届董事会第十七次会议形成决议，并经２００７年３月１６日召开的２００６年度股东大会表决通过。　　董事会决议公告和股东大会决议公告分别刊登在２００７年２月１０日、２００７年３月１７日的《上海证券报》和《证券时报》上。　　1、配售股票类型：人民币普通股　　2、每股面值：１．００元　　3、配售数量：以２００６年１２月３１日公司总股本６９９，４５３，５６５股为基数，每１０股配售３股，共计２０９，８３６，０７０股　　4、发行价格：本次配股价格为６．５元／股　　5、预计募集资金量：不超过１，３６３，９３４，４５５元　　6、预计募集资金净额：不超过１，３４５，３８４，４５５元　　7、募集资金专项存储帐户　　公司在以下银行开设募集资金专项存储帐户，分别为：中国农业银行深圳宝安支行，帐号为４１０１９４０００４００１８５９１（主账户）；中国银行深圳市宝安支行，账号为：８１１５０１１７２０８０９２００１；中国建设银行深圳市宝安支行，账号为：４４２０１５３８９０００５２５０５０９０。　　8、发行方式：网上定价发行　　9、发行对象：本次配股股权登记日登记在册的公司全体股东　　１0、承销方式及承销期：　　本次发行由保荐机构（主承销商）以代销方式承销。　　承销期的起止时间为本配股说明书刊登日至发行结果公告日，即２００７年８月８日至２００７年８月２１日止。　　１1、发行费用　　■　　注：发行费用可能会根据本次发行的实际情况有所调整。　　１2、本次配股发行日程安排　　本次配股发行期间的主要日程与停牌安排如下（如遇不可抗力则顺延）：　　■　　１４、本次发行股份的上市流通：本次向境内上市人民币普通股股东配售股份的上市交易日期，本公司将于本次配股缴款实施完毕并与深交所协商后，刊登股份变动公告与配股可流通部分上市公告书。　　三、本次发行有关机构　　１、发行人　　名称：中粮地产（集团）股份有限公司　　办公地址：深圳市宝安区湖滨路５号　　法定代表人：孙忠人　　董事会秘书：厉辉　　电话：（０７５５）２７７５４５１７　　传真：（０７７５）２７７８９７０１、２７７８０７１３　　２、 保荐机构　　名称：中信证券股份有限公司　　办公地址：北京市朝阳区新源南路６号京城大厦　　法定代表人：王东明　　保荐代表人：李永柱、张宁　　项目主办人：邱志千　　项目组成员：陈恺、姚广、李雅、吴波、何慧婷　　电话：（０１０）８４５８８８８８　　传真：（０１０）８４８６５６１０　　３、发行人律师事务所　　名称：广东信达律师事务所　　办公地址：深圳市深南大道４０１９号航天大厦　　负责人：许晓光　　经办律师：麻云燕、朱皓、周凌仙、毕敬　　电话：（０７５５）８３２４３１３９　　传真：（０７５５）８３２４３１０８　　４、审计机构　　名称：深圳天健信德会计师事务所　　办公地址：深圳市滨河大道５０２０号证券大厦十六层　　法定代表人：张希文　　经办注册会计师：朱伟峰、何晓明　　电话：（０７５５）８２９０３６６６　　传真：（０７５５）８２９９０７５１　　５、资产评估机构　　名称：北京中企华资产评估有限责任公司　　办公地址：北京市朝阳门外大街２２号泛利大厦九层　　法定代表人：孙月焕　　经办人：严哲河，梁建东，周跃龙，黄讯　　电话：（０１０）６５８８１８１８　　传真：（０１０）６５８８２６５１　　６、申请上市的证券交易所　　名称：深圳证券交易所　　办公地址：深圳市深南中路５０４５号　　法定代表人：张育军　　电话：（０７５５）８２０８３３３３　　传真：（０７５５）８２０８３６６７　　７、收款银行　　名称：中信银行京城大厦支行　　８、股票登记机构　　名称：中国证券登记结算有限公司深圳分公司　　办公地址： 深圳市深南中路１０９３号中信大厦１８楼　　法定代表人：陈耀先　　电话：（０７５５）２５９３８０００　　传真：（０７５５）２５９８８１２２　　第二节 公司主要股东情况　　截至２００６年１２月３１日，本公司总股本６９９，４５３，５６５股，本公司前十大股东持股情况如下：　　■　　注：截至本配股说明书签署日，中粮集团所持有的本公司３４，９７２，６７８股股票，深圳市桥头股份合作公司持有的本公司２３，８２１，８７５股股票、深圳市鸿基（集团）股份有限公司持有的本公司９，５９０，６２５股股票已无限售限制。　　第三节 财务会计信息　　公司聘请深圳天健信德会计师事务所对本公司２００４年度、２００５年度、２００６年度财务报告进行了审计，深圳天健信德会计师事务所均出具的标准无保留意见的审计报告。　　投资者如需了解公司最近三年的详细财务资料，请参阅公司披露的２００４年、２００５年和２００６年年报。以上报告公开披露于深圳证券交易所网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｏｒｇ．ｃｎ／）。　　以下为公司最近三年的主要财务数据和财务指标，非经特殊说明，均引自公司最近三年的财务报告。　　一、最近三年简要财务报表　　１、最近三年简要合并资产负债表　　单位：元　　■　　２、最近三年简要合并利润表　　单位：元　　■　　３、最近三年简要合并现金流量表　　单位：元　　■　　４、最近三年简要母公司资产负债表　　单位：元　　■　　５、最近三年简要母公司利润表　　单位：元　　■　　６、最近三年简要母公司现金流量表　　单位：元　　■　　二、最近三年主要财务指标　　■　　第四节 管理层讨论与分析　　一、财务状况分析　　（一）资产质量分析　　报告期内本公司主要资产如下：　　单位：元　　■　　本公司资产的主体部分为存货、长期股权投资与固定资产，该等资产质量较好，处于良好运营状态，不存在大额减值风险。　　（二）负债结构分析　　报告期内本公司主要负债如下：　　单位：元　　■　　本公司负债规模随着项目开发数量的增加而逐步扩大，但资产负债率仍保持在较低水平；负债中短期借款比重较高，增加了公司的短期偿债风险，公司已开始进行调整，在考虑降低财务费用的同时适度增加长期借款比重。　　总体来看，公司财务结构较为健康，财务风险较小，不会对公司日常经营活动造成不利影响。　　二、经营成果分析　　（一）主营业务分析　　单位：元　　■　　报告期内，本公司住宅地产业务开发进度较慢，所开发项目将分别于２００７年、２００８年开始结算，因此近三年商品房开发与销售业务收入及利润规模较小；工业地产业务保持稳定，三年内物业租赁、来料加工业务收入及利润水平变动较小；物业管理及其他业务主要由物业管理、产品销售、后勤服务构成，收入及利润水平保持稳定。　　由于住宅地产项目未能结算，因此工业地产业务构成了近三年主营业务收入及利润的主要来源，未来年度，随着海滨广场三期、中粮?澜山、长沙观音岩项目、广州金沙洲项目、厦门鹭江海景项目、成都天泉?聚龙国际生态园项目的陆续结算，商品房开发与销售业务的比重将大幅增加。　　（二）利润构成分析　　单位：元　　■　　本公司利润总额主要由营业利润与投资收益构成，投资收益主要来自于合作企业深圳新安湖实业有限公司的利润分配，该公司从事房地产开发业务，本公司以提供土地作为合作条件，并派驻管理人员参与经营，享有５５．２０％的收益分配权。　　本公司利润主要来自于房地产开发业务，工业地产业务经多年发展已呈稳定状态，年利润贡献额保持稳定；住宅地产业务是目前公司发展的重点，随着所建项目的陆续结算，将成为公司利润的主要来源。两种业务互相补充，保证了公司盈利的稳定性与成长性。　　三、现金流量分析　　单位：元　　■　　本公司经营活动现金流量由工业地产业务现金流量、住宅地产业务现金流量两部分构成。２００４年度、２００５年度，公司住宅地产业务投资规模较小，现金流量主要为工业地产业务所形成，较为稳定；２００６年度，公司住宅地产业务投资量加大，所建项目尚未销售回款，导致２００６年度经营活动现金流量大幅减少，对于房地产企业来说，因项目进度原因导致各年度间经营活动现金流量的波动是正常的，不会对公司经营造成不利影响。　　２００６年度由于住宅地产项目增多，资金需求量加大，公司扩大了银行借款规模，导致筹资活动现金流量迅速增加。　　本公司报告期内现金流量的变化，显示出公司自明确发展战略以来，项目投资步伐加快，投资规模增大，资金需求增加，公司步入快速发展的阶段。　　第五节 本次募集资金运用　　一、本次计划募集资金总量及投资项目　　根据公司２００７年３月６日召开的２００６年度股东大会审议通过的本次配股募集资金投资项目资金需求，本公司本次配股募集资金总额不超过１，３６３，９３４，４５５元，募集资金将全部投资于住宅房地产项目，拟投资项目符合国家产业政策，并已经国家有关部门批准。项目简要情况如下：　　本次募集资金按轻重缓急顺序，将用于以下项目的投资：　　单位：元　　■　　二、投资项目基本情况及盈利前景　　（一）厦门鹭江海景项目　　本项目由厦门鹏源房地产开发有限公司开发，本次募集资金中，１０２，６３９，０３１．２３元将用于收购该公司１００％股权，６０，０００，０００元用项目开发建设。　　厦门鹭江海景项目位于厦门市思明区碧山路１２８号，鼓浪屿景区对面，距海边约３００米。本项目于１９９２年１２月８日经厦门市计划委员会以厦计投（１９９２）４９５号文件批准立项，目前正进行二期的开发。项目总建筑面积为３９，２１７．２０平方米，可售建筑面积为３４，５３５．３０平方米，容积率１１．９０倍，建设周期为２００６年５月至２００８年９月。　　本项目总投资１１５，４８８，６００元，预计全部销售后可实现销售收入２６４，８６４，８００元，实现税后净利润８０，５４８，３００元，税后投资利润率为７４％，内部收益率为１２１．６８％，静态投资回收期为１．１２年，按１０％基准收益率计算动态投资回收期为１．１４年。　　（二）成都天泉?聚龙国际生态园项目　　该项目由成都天泉置业有限责任公司开发，本次募集资金中，１８２，５４８，２９５．２４元将用于收购该公司５１％股权，３６２，９６１，６４５．００元用于项目开发建设。　　本项目位于成都市同安镇北部，龙泉山麓西侧，距成渝高速龙泉驿入口２公里，距成都市区１８公里。项目总建筑面积２５４，８６６平方米，可售建筑面积为２１９，３６５．６７平方米，容积率０．３４倍，建设周期为２００３年５月至２０１１年２月。　　本项目总投资１，０８０，２００，０００元，预计全部销售后可实现销售收入１，５６７，０３０，３００元，实现税后净利润２１１，８０４，６００元，税后投资利润率为１９．６１％，内部收益率为２０．５４％，静态投资回收期为２．６４年，按１０％基准收益率计算动态投资回收期为２．９１年。　　（三）深圳市海滨广场三期项目　　本项目由本公司直接投资开发，一期、二期工程已分别于１９９６年、１９９９年开发并销售完毕，本次募集资金将投入２１９，３５３，８７５元进行三期工程的建设。　　本项目位于深圳市宝安中心区，宝安大道东侧，紧邻规划中的深圳地铁１号线车站。项目规划为三栋１６层建筑，主力户型为９０平方米以下住宅。项目总建筑面积１０８，２９７．９９平方米，可销售面积为８１，８０４．０４平方米，容积率２．７９倍，建设周期为２００６年４月至２００７年１０月。　　本项目投资总额为３４７，７４２，２００元预计全部销售后可实现销售收入６６４，４３２，３００元，实现税后净利润１５５，４１９，８００元，税后投资利润率为４４．６９％，内部收益率为１８１．４８％，静态投资回收期为０．３６年，按１０％基准收益率计算动态投资回收期为０．３６年。　　（四）深圳市中粮?澜山项目　　本项目由本公司直接开发，总投资为５８１，３１０，０００元，拟使用募集资金４２９，３４６，１８５元。　　本项目位于深圳市宝安区前进路与西乡大道交汇处，在规划西乡镇中心区域，北倚企龙山，东临广深高速公路宝安出口，交通便利。项目总建筑面积１１５，０４７．６４平方米，可销售面积为８７，３６１．１８平方米，容积率１．１０倍，建设周期为２００６年９月至２００８年２月。　　本项目预计全部销售后可实现销售收入８２８，９６２，８００元，实现税后净利润１２５，６１５，２００元，税后投资利润率为２１．６１％，内部收益率为３０．２４％，静态投资回收期为１．１８年，按１０％基准收益率计算动态投资回收期为１．２１年。　　第六节 备查文件　　除本配股说明书摘要披露的资料外，公司将整套发行申请文件及其他相关文件作为备查文件，供投资者查阅。有关备查文件目录如下：　　（一）发行人最近三年财务报告及审计报告；　　（二）保荐机构出具的发行推荐书；　　（三）法律意见书和律师工作报告；　　（四）注册会计师关于前次募集资金使用的专项报告；　　（五）其他与本次发行有关的重要文件。　　自本配股说明书摘要刊登之日起，投资者可至发行人、主承销商住所查阅配股说明书全文及备查文件，亦可访问巨潮资讯网（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）或公司网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｏｆｃｏ－ｐｒｏｐｅｒｔｙ．ｃｎ）查阅该等文件。　　中粮地产（集团）股份有限公司　　日　　声明　　本配股说明书摘要的目的仅为向公共提供有关本次发行的简要情况。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读配股说明书全文，并以其作为投资决定的依据。配股说明书全文及相关资料可在巨潮网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）查询。　　公司注册地址：深圳市宝安区新城二区湖滨路5号　　保荐机构（主承销商）：&&&&&&&& 中信证券股份有限公司　　配股说明书公告时间：二七年八月八日　　证券代码：００００３１ 证券简称：中粮地产 公告编号：２００７－０４２　　中粮地产（集团）股份有限公司２００７年度配股发行公告　　特别提示　　本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。　　重要提示　　１、中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“发行人”或“中粮地产”）２００７年３月１６日召开的２００６年度股东大会审议通过的配股方案，已经中国证券监督管理委员会发行审核委员会２００７年第７３次会议审核通过，并获中国证券监督管理委员会证监发行字［２００７］２１５号文核准。　　２、本次配股以２００６年１２月３１日中粮地产总股本６９９，４５３，５６５股为基数，每１０股配售３股，可配售股份总额为２０９，８３６，０７０股，本次发行对全体股东采取网上定价发行方式，由主承销商中信证券股份有限公司负责组织实施。　　３、本次配股价格为６．５０元／股。　　４、本次配股向截止２００７年８月１０日（Ｔ日）下午深圳证券交易所收市后， 在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的中粮地产全体股东配售。　　５、本次发行结果将于２００７年８月２１日（Ｔ＋７日）在《中国证券报》和《证券时报》上公告。　　６、如本次发行失败，将按配股缴款额并加算银行同期存款利息返还已经认购的股东。　　７、本发行公告仅对发行人本次配股的有关事宜向全体股东进行说明，不构成对本次配股的任何投资建议。股东在做出认购配股决定之前，请仔细阅读２００７年８月８日（Ｔ－２日）刊登在《中国证券报》和《证券时报》上的中粮地产《配股说明书摘要》。本次发行的有关资料亦刊载于下列网址：巨潮网站ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ。　　释义　　除非另有说明，下列简称在本公告中具有如下含义：　　■　　一、本次发行的基本情况　　１、配股发行股票类型：人民币普通股（Ａ股）。　　２、每股面值：１．００元　　３、配股比例及数量：以２００６年１２月３１日中粮地产总股本６９９，４５３，５６５股为基数，每１０股配售３股，可配售股份总额为２０９，８３６，０７０股。其中，有限售条件股股东可配售９５，５６７，３２８股，其余无限售条件股股东可配售１１４，２６８，７４２股。　　４、中粮地产实质控制股东认购本次配股的承诺：根据中粮集团有限公司出具的承诺函，中粮集团有限公司已承诺全额现金认购其可配股数。　　５、配股价格：本次配股价格为６．５０元／股。　　６、发行对象：截止２００７年８月１０日（Ｔ日）下午深圳证券交易所（以下简称“深交所”）收市后， 在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的中粮地产全体股东。　　７、发行方式：网上定价发行。　　８、承销方式：代销。　　９、本次配股主要日期：　　以下时间均为正常交易日，本次配股主要日期和停牌安排如下：　　■　　注：如遇重大突发事件影响本次发行，保荐人（主承销商）将及时公告，修改本次发行日程。　　二、本次配股的认购方法　　１、配股缴款时间　　２００７年８月１３日（Ｔ＋１日）起至２００７年８月１７日（Ｔ＋５日）的交易所正常交易时间，逾期未缴款者视为自动放弃配股认购权。　　２、缴款地点　　原股东于缴款期内凭本人身份证、股东账户卡和资金账户卡在股票托管证券商处通过深交所交易系统办理配股缴款手续。　　３、缴款方法　　股东认购本次配股时，填写“中粮Ａ１配”认购单（请投资者根据所在营业部的要求填写），代码“０８００３１”，配股价６．５０元／股。配股数量的限额为截止股权登记日持股数乘以配股比例（０．３），可认购数量不足１股的部分按照《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司上市公司权益分派及配股登记业务运作指引》中的零碎股处理办法处理，请投资者仔细查看“中粮Ａ１配”可配证券余额。在配股缴款期内，股东可多次申报，但申报的配股总数不得超过配股数量限额。　　４、原股东所持股份如托管在两个或两个以上营业部，分别到相应营业部认购。　　三、验资　　本次配股将由深圳天健信德会计师事务所于２００７年８月２０日（Ｔ＋６日）根据登记公司提供给主承销商的网上配股缴款明细进行审核验定后，出具本次配股缴款的验资报告。　　四、发行结果处理　　１、公告发行结果　　中粮地产与保荐人（主承销商）将于２００７年８月２１日（Ｔ＋７日）在《中国证券报》和《证券时报》上刊登《中粮地产（集团）股份有限公司２００７年度配股发行结果公告》公告发行结果，包括全体股东认购情况、控股股东中粮集团有限公司履行承诺情况、原股东认购股票的数量占可配股数量的比例、本次配股最终结果以及如发行失败的退款处理等。　　２、发行结果公告后的交易安排　　如本次发行成功，则中粮地产股票将于２００７年８月２１日（Ｔ＋７日）进行除权交易；如中粮集团有限公司不履行认配股份的承诺，或者代销期限届满，原股东认购股票的数量未达到拟配股数量７０％的，本次发行失败，则中粮地产股票于２００７年８月２１日（Ｔ＋７日）恢复交易。　　３、发行失败的退款处理　　如本次发行失败，将按配股缴款额并加算银行同期存款利息返还配股对象，退款中涉及的重要内容如下：　　（１）退款时间：２００７年８月２１日（Ｔ＋７日）　　（２）退款额：每个股东配股缴款额加算银行同期存款利息扣除利息所得税　　（３）计息方式：按银行活期存款利率计息，计息时四舍五入，精确到小数点后两位　　（４）计息起止日：股东配股缴款次日起至退款日前一日，即２００７年８月２０日（Ｔ＋６日）　　（５）利息部分代扣代缴利息所得税　　具体退款程序如下：　　２００７年８月２０日（Ｔ＋６日），登记公司将冻结在配股对象所在营业部席位资金账户上的配股资金予以解冻。　　２００７年８月２１日（Ｔ＋７日），配股对象所在营业部按配股缴款额并加算银行同期存款利息退还至配股对象资金账户。　　五、发行费用　　本次发行不收佣金、过户费和印花税、发行手续费等费用。　　六、本次发行成功获配股份的上市交易　　中粮地产本次发行成功获配股份的上市日期将于本次配股结束、刊登《中粮地产（集团）股份有限公司２００７年度配股股份上市及股本变动公告》后由深交所安排确定，届时将另行公告。　　七、发行人和主承销商　　１、发行人：中粮地产（集团）股份有限公司　　住所：深圳市宝安区新城二区湖滨路５号　　联系人：厉辉　　电话：（０７５５）２７７５４５１７　　传真：（０７７５）２７７８９７０１、２７７８０７１３　　２、主承销商：中信证券股份有限公司　　住所：深圳市罗湖区湖贝路１０３０号　　联系人：胡为敏、孙春康、秦奇、姜雪涛、胡斌、张欣亮　　电话：（０１０）８４５８８８８８　　特此公告　　发行人：中粮地产（集团）股份有限公司　　保荐人（主承销商）：中信证券股份有限公司　　中粮地产（集团）股份有限公司　　中信证券股份有限公司　　２００７年８月８日　　证券代码：００００３１ 证券简称：中粮地产 公告编号：２００７－０４０　　中粮地产（集团）股份有限公司　　第五届董事会第二十四次（临时）会议决议公告　　本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。　　中粮地产（集团）股份有限公司第五届董事会第二十四次（临时）会议通知于２００７年８月１日以当面送达、传真及电子邮件送达的方式发出，会议于２００７年８月６日以通讯方式召开，应到董事９人，实到董事９人，符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。会议审议通过关于确定配股价格的议案：　　公司２００６年度股东大会审议通过公司２００７年度配股方案，并授权董事会根据具体情况制定和实施本次发行的具体方案。　　根据上述授权，结合公司本次项目的资金需求量、公司股票在二级市场的表现以及征询主承销商中信证券股份有限公司的意见，董事会经研究决定，将本次配股价格确定为每股人民币６．５０元。　　该议案表决情况：９票同意，０票反对，０票弃权。　　特此公告。　　中粮地产（集团）股份有限公司　　董 事 会　　二七年八月七日　　证券代码：００００３１ 证券简称：中粮地产 公告编号：２００７－０４３　　中粮地产（集团）股份有限公司２００７年度配股网上路演公告　　经中国证券监督管理委员会证监发行字［２００７］２１５号文批准，中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中粮地产”、“公司”或“发行人”）将以２００６年１２月３１日发行人总股本６９９，４５３，５６５股为基数，按１０：３的比例向全体原股东配售，可配售股份总额为２０９，８３６，０７０股。配股说明书摘要和配股发行公告请见２００７年８月８日的《中国证券报》和《证券时报》，本次发行的配股说明书全文及相关资料可在巨潮网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）查询。　　为了便于投资者了解发行人的基本情况、发展前景和本次发行的有关安排，发行人和保荐机构（主承销商）中信证券股份有限公司将就本次发行举行网上路演。　　一、网上路演时间：２００７年８月９日（星期四）１６：００－１８：００　　二、网上路演网址：全景网（ｗｗｗ．ｐ５ｗ．ｎｅｔ）。　　三、参加人员：发行人董事会、管理层主要成员，保荐机构（主承销商）中信证券股份有限公司的相关人员。　　敬请广大投资者关注　　特此公告　　发行人：中粮地产（集团）股份有限公司　　保荐人（主承销商）：中信证券股份有限公司　　２００７年８月８日