房地产企业营改增前后税务稽查风险点与应对实战培训（日上海） - 中国房地产培训网 学习交流平台 - 世界经理人管家
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房地产企业营改增前后税务稽查风险点与应对实战培训（日上海）
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营改增前后税务稽查风险点与应对实战（日）房地产培训网6月份以后，将进入税务稽查的高峰期。2015年总局下发稽查“黑名单”——税总函【2015】88号文，再次把房地产企业列为指导性检查项目的第一位 ，并明确营改增专项稽查工作也是全国稽查工作重点。即将到来的营改增给企业带来新的稽查风险。纳税人只有掌握税收稽查风险点及应对策略，才能降低企业的税收成本和风险。本次培训将围绕营改增前后稽查展开，对房地产企业的重点稽查内容如发票、营改增、营业税、企业所得税、筹融资等领域的疑难问题做重点解析，并对税务机关的常用的稽查方法、稽查风险应对、危机公关进行详细解读，告诉纳税人在羊年与狼共舞。希望财务人员和企业高管一并参加。【组织机构】中国房地产培训网【时间地点】-13日 上海（详见报到通知）【培训费用】2300元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理【课程咨询】010-202006 王老师，刘老师 官方客服QQ：下载报名表【课程对象】各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询的人员。【培训内容】第一部分：2015年房地产企业过渡期全国税务稽查形式分析及不可触碰的高压区第二部分：营改增后地税局的稽查权限—铁路警察，各管一段一、营改增前企业的几种错误认识：1、营改增后我和地税没有关系了2、营改增后，以前的营业税风险成为过去式了3、巴结国税，把营改增前的税款留给国税局4、营改增后的税款在国地税之间调节二、地税局最后的疯狂—秋后算账纳税业务发生时点是解决营改增税收风险的标尺，这把标尺隐藏于合同当中。第三部分：营改增带来诸多税种计税口径的变动及新的税收风险点。第四部分：房地产企业营改增前后发票稽查涉税风险及应对技巧1、列支成本费用是否必须取得发票？营改增后有哪些变化？ 2、税务稽查如何查发票？3、“断头税”——营改增带来哪些发票新风险？4、“三流统一”——营改增后发票抵扣、成本扣除及税务稽查不可逾越的红线。5、跨期发票稽查风险6、建安企业发票开具的特殊要求及营改增后的变化7、甲供材、及分包工程发票在营改增前后开具技巧及稽查风险点第五部分：融资环节在营改增前后的税务稽查重点、风险把控及应对技巧1、关联企业间拆借资金和利息费用在营改增前后的涉税风险控制2、个人股东向银行贷款再给企业使用在营改增前后的涉税风险及控制策略3、 “资金池”税务稽查风险点4、融资优惠政策解读及营改增影响第六部分：房地产企业营改增前后风险把控及税务稽查新动向1、最新营改增信息大—四大领域尤其建安企业何时“营改增”？2、“营改增”核心——税率问题3、“营改增”过渡期的政策衔接问题4、历史遗留问题如何解决？5、营改增是整个企业的营改增，不是财务部门一个人在战斗6、营改增对工程造价、采购、合同、、财管的影响7、营改增核心核心理论及变通处理8、财务人员必须掌握的筹划技巧第七部分：大数据时代的产物—新纳税申报表变身稽查利器1、放管结合、风险评估、信用——新纳税申报表的使命2、新纳税申报表给企业带来哪些稽查风险点？3、十面埋伏、步步惊心—哪些报表项目隐藏巨大杀机？第八部分：房地产企业重特事项在营改增前后涉税风险分析及稽查应对技巧1、预收账款环节及时性在营改增前后涉税风险分析稽查应对2、税前列支环节合法性在营改增前后涉税风险分析稽查应对3、拿地阶段在营改增前后涉税风险分析4、甲供材营改增前后财务处理及涉税风险分析5、精装房营改增前后财税处理及涉税风险点6、共用水（电）表涉税风险分析及营改增影响7、税务稽查税额能否弥补以前年度亏损以及涉税处罚？8、向业主支付违约补偿金能否在所得税前列支？9、应提未提、应计未计费用如何在税前扣除及涉税风险分析10、房屋租赁租金涉税风险点及营改增影响11、股东、高管车辆企业无偿使用，相关费用如何税前扣除及涉税风险？12、纳税人要视同股利分配五种情形稽查要点13、人工费在营改增后进项税抵扣的难言之隐14、关联交易稽查风险点、应对技巧及营改增后税收风向的变化15、零首付的风险把控及营改增的影响16、地下人防形成的地下车库深度解析17、商住一体楼成本划分、风险控制点及营改增影响第九部分：房地产企业税务稽查的四大必杀技1、为什么被稽查的总是我？2、稽查程序之“知己知彼”3、税务稽查的四大必杀技第十部分：房地产企业8大危机公关技巧【专家导师】李老师，中国注册税务师、中国注册评估师，石家庄纳税人学校兼职教师，现担任多家大型企业和税务、审计、评估中介的税务顾问。 从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，曾为多家大型企业做税务筹划、税务内训等服务。【延伸阅读】2015年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共500余门房地产专题课程，只为地产人服务！）含：房地产运营管理、融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、策划、客户服务、税务筹划、财务管理 、物业管理、商业地产、旅游地产、养生养老地产、、中介经纪、酒店开发、城镇化、城市更新（旧城改造）、产业地产、建筑风水、精装修、新、国内外考察交流！下载：
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(深圳)《严稽查下房地产企业化解风险的账务处理66个方法专题高研班》
开课时间： 6月29-30日
上课地点： 深圳
授课师资：
课程人气：
　　【课程背景】
　　2012年房地产调控愈加严厉，税收政策的不断变化，给财务工作者带来了新的挑战。在日常的经济活动中，一些财务处理及税收疑问常困扰着企业财务人员。如何确保公司远离涉税风险？如何远离合作伙伴的风险传递？超前、高明、实用、准确的帐务处理，无疑是财务人员的唯一选择。
　　因此，虽然房地产企业不能避免税务风险，更不能做到税务零风险，但我们必须通过高超的做帐技巧，努力化解涉税风险，做到税务风险可控。
　　严稽查下房地产企业化解风险的帐务处理66个方法课程主要帮您解决以下问题：
　　K 同样的业务，为什么我们企业会被稽查补税？而他们的企业没有？
　　K 我们哪些涉税业务处理可能会存在问题？哪些帐务处理事项会被稽查关注？最佳选择是什么？
　　K 我们帐簿、凭证和财务报表暴露怎样的税务问题？
　　K 我们会计科目核算会反映出哪些税务问题？
　　K 税务征管和稽查为什么对企业不同的做帐方法，做出不同的处理决定？
　　K 企业什么业务要清晰处理，什么业务要模糊处理？
　　K 企业选择什么方式进行帐务处理，才能有效化解涉税风险？
　　K 当前的税务稽查形势如何？怎样应对由帐务处理产生的涉税问题，怎样才能大事化小，小事化了？
　　本课程，准备了大量的实用真实解决方案。从财务处理角度出发并结合新的税收政策，针对房地产企业常见的财务处理中存在的涉税问题提出建议，以提高财务人员的职业判断能力及实践操作能力。
　　【课程对象】
　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
　　【主讲专家】
　　肖宏伟：
　　中国注册税务师、税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。被学员誉为：&税界奇才、实战大师&。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对房地产业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。三年来应邀在全国各省市做一百多场税收实操专场讲座。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,将最新法规与实务紧密结合，肖老师以亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以十六年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。其讲解案例丰富，深入浅出，紧贴企业实际，侧重为企业解决实际问题。
　　【课程简要】
　　01、房企以土地、房屋等非货币资产出资帐务处理方法与税务风险防范
　　02、关联公司前期拆迁与建设投入成本，转移到房地产公司的帐务处理最佳方法
　　03、招拍挂直接购买土地使用权的纳税时间的发票争议处理
　　04、合作开发取得土地，如何选择合理的帐务处理方法
　　05、以购买股权方式取得土地的税收争议分析及风险管控
　　06、企业股东平价转让股权，如何合理规避税务机关的核定及对土地使用权等无形资产的评估？
　　07、企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增资本征收个人所得税争议问题处理方法
　　08、企业对其非货币资产自行评估增值的税务风险分析
　　09、筹建期间业务招待费税务与会计的最佳处理方法
　　10、企业征地开发何时开始缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使用税？争议如何处理？
　　11、临时设施费用计开发成本还是开发费用？如何调整税会差异？
　　12、房企支付的挡光费，计开发成本还是开发费用更有利？收据可以做入帐凭证吗？
　　13、房地产企业购买与转让在建工程（烂尾楼）税务与会计的最佳处理方法
　　14、房地产开发企业向境外支付设计费，营业税、预提所得税处理
　　15、代销商品房业务帐务处理，及营业税纳税人、税目的认定
　　16、拆迁改造下税前扣除凭证及营业税争议处理方法
　　17、以房屋进行拆迁补偿土地增值税筹划的最佳方法
　　18、房地产企业取得政府返还土地出让金的六种形式最佳处理方法与风险管控之道
　　19、甲供材料正确的会计处理与税收风险规避
　　20、老板和自然人借款给企业，税务风险有哪些？如何化解？
　　21、企业之间借款不支付利息，税务机关如何对待？企业有哪些&正当理由&？
　　22、当前法律环境下解决贷款利息最佳三个方案实战解析：
　　◇ 构筑预收账款&&&& ◇ 增加资本&&&& ◇ 委托贷款
　　23、房地产开发企业&代建&帐务处理应注意哪些问题？
　　24、开盘前收取的定金、会员费、诚意金等最佳处理方法与争议化解
　　25、房地产手续费和佣金的税务风险管控
　　26、样板房的会计处理方法与税务争议处理
　　27、房企赠送家用电器的税务会计争议处理
　　28、房企代收款项会计处理与税收争议问题解决
　　29、房地产企业业务招待费疑难问题实战大解析
　　30、房地产企业广告费业务宣传费支出帐务处理应注意的风险问题
　　31、房地产企业出租房屋收入确认时间的争议问题处理
　　32、当前房产税的税务争议最佳解决方法及合理规避房产税的流程再造思路解析。
　　33、房地产企业车库、车位、地下停车场最佳做帐方法及停车场所出售与出租税收待遇分析
　　34、税务机关对房地产企业与物业公司业务往来税收认定争议问题处理
　　35、房企如何利用收取或支付违约金，解决生产经营难题？违约金的税务争议如何化解？
　　36、稽查对企业工资薪金支出关注要点有哪些？
　　37、税务机关对企业职工福利费税前扣除的尺度和分寸-职工福利费的空间有多大？
　　38、房地产企业捐赠支出的应注意哪些问题
　　39、房地产企业核定征收企业所得税、土地增值税，会计做帐要注意哪些问题？
　　40、假按揭的帐务疑点与税务机关对假按揭的处理方法
　　41、房地产企业关联或母子公司提供服务费最佳做帐方法和避税风险分析
　　42、地价计入房产原值征收房产税的税收与会计差异，土地如何计入房产原值？投影面积？总面积？如何分摊面积？土地使用权的会计帐目是否要调整？
　　43、企业资产损失如何进行会计处理，申报争议如何处理？
　　44、税收领域最彪悍的文件--房地产企业安置军转干部的税收优惠政策大解析
　　45、企业装修费用会计处理方法与税务风险管控
　　46、房地产开发产品视同销售会计与税收差异的最佳协调
　　47、开发项目的成本核算，如何合理利用占地面积法、建筑面积法？层高系数法？及其他合理方法？
　　48、企业建筑安装工程成本，高于本地区平均造价，如何提供合理的正当理由？
　　49、建造售楼处及其装修费用，如何处理才能做为扣除项目？
　　50、正确处理房地产企业面积误差
　　51、房地产企业以房抵债会计与税务处理
　　52、房屋土地权属加名、赠与、退回、分割、继承的税收与会计处理
　　53、房地产企业开发产品转为固定资产的税务与会计处理
　　54、房地产企业避税的重要通道--以开发产品分立公司的会计处理及税务争议化解
　　55、企业固定资产与费用选择问题-如何合理利用会计折旧与税法折旧差异调整？
　　56、房地产企业BT与BOT业务
　　57、企业注销的帐务处理及税收政策实战操作分析--为何企业注销难？如何筹划？
　　58、企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？哪些支出必须取得发票才可税前列支？
　　59、财务人员如何规避发票风险？税务机关检查假发票的处理过程相关问题解析
　　60、最新指导性文件：企业所得税税前扣除凭证管理办法解析
　　61、发票丢失的税务、会计处理
　　62、房地产开发行业常用发票使用说明
　　63、如何避免其它应收款税收风险？
　　64、如何避免其他应付款的税收风险？
　　65、资本公积科目的利用与风险管控
　　66、经验分享：稽查应对中，帐务处理问题的最佳申辩理由分析。
　　【课程说明】
　　【主办机构】中国房地产培训第一门户网&& 房训网
　　【时间地点】-30日&& 深圳
　　【培训费用】人民币2580元/人（包含资料、培训、场地、讲师费。住宿及餐费不包，请学员自理！）
　　【报名咨询】 胡老师&&& 手机：（24小时）& QQ：
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本案特点：本案税务稽查人员检查房地产企业时，结合建筑行业特点，从分析开发成本合理性入手，发现并查实企业虚增成本问题，为房地产行业企业所得税检查提供了行之有效的办法。
一、案件背景情况
（一）案件来源
根据2007年度税收专项检查工作计划，某市地税局稽查局对该市某房地产开发公司2006年度纳税情况进行检查。
（二）纳税人基本情况
某房地产开发公司成立于2001年10月，年开发某花园小区，2006年初开始销售。该单位2006年度账面反映某花园1＃至5＃商住综合楼共计销售收入3305.5万元，账面利润278.5万元。
二、检查过程与检查方法
（一）检查预案
检查前，稽查部门制定了检查预案：先从企业调取会计核算资料、纳税资料及建安成本结算资料，然后从征管分局调取该单位周边地段其他开发商的纳税资料进行对比分析。在此基础上，收集工程监理单位、施工单位、工程造价审核单位等部门的相关资料，开展必要的外围调查取证，实施询问调查，最后锁定证据，固定事实。
（二）检查具体方法
⒈比对分析，发现疑点
检查人员认真分析了该单位的有关纳税资料。该项目商用房占总开发商品房的15%，项目利润率约8%。该小区位于市区较繁华地段，其楼盘在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其它小区基本类似，平均售价（2000元/㎡）比周边项目高出近200元/㎡，而利润率却明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。经查，该单位收入已全部入账，检查人员于是将检查重点锁定在企业的成本费用项目上。
检查人员将该企业的成本与周边房产开发公司的成本逐项进行了详细比较，发现该单位的平均建筑安装成本（1000元/㎡）比周边同等楼盘高出200元/㎡,同时高出该市同等类型房产平均成本180元。进一步检查发现，该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位，而施工单位法定代表人与该公司法定代表人是夫妻关系。据此分析判断，企业极有可能利用这种关联关系虚增成本。
检查人员依法询问了施工单位负责人。该负责人声称工程造价是真实的，是经过权威部门审计的，并提供了由某工程造价审核机构出具的《关于某花园1＃至5＃商住楼工程结算的审核报告》及相关附件。报告列明该工程报审价为2041.7万元，审定价为1821.9万元。该开发商也是按照工程结算报告的金额入账，相关的工程结算单均有开发商、施工单位与工程造价审核机构三方签证，该报告是具有法律效力的。但检查人员依据所掌握的全市建安成本价的平均状况，确信对该企业成本问题的判断不会有误，于是决定从外围突破。
⒉外围突破，锁定重点
检查人员先到建设局工程造价管理处，对在同一区域开发的其他房地产公司的有关情况进行了详细了解，同样得出该公司的单位工程造价偏高的结论。检查人员据此推断工程造价审核机构出具的审核报告很有可能存在问题。
由于工程施工要经建设单位、施工单位及监理单位三方协作才能完成，国家实行工程强制监理制度，监理资料完成后必须存档，因此要审核审计报告，必须要从监理资料入手。检查人员详细查阅了分部分项工程监理验收记录，了解每一个分部分项工程，并与工程造价审核机构工程结算书中的每一个子目相核对。
通过仔细核对，检查人员首先发现某花园2号楼的监理记录中无沙垫层，而工程结算书中却出现了沙垫层。根据这一线索，检查人员又详细查阅了监理工作日志及分部分项工程验收报告和图纸、设计变更等资料，但均未发现某花园2号楼有沙垫层的相关记录。随后，检查人员对当时负责监理的工程师进行了询问，证实某花园2号楼并未做沙垫层基础。仅此一项，该企业就多计工程造价133万元。
⒊乘胜追击，扩大战果
进一步检查发现，某花园工程桩基础图纸中明确设计为猫杆静压桩，而《工程审核结算书》中却反映为打混凝土预制桩，两者价格相差4～5倍。根据国家相关法律的规定，凡影响结构的建筑设计变更必须要由原设计单位出具工程设计变更通知书，但检查人员查阅了全部档案，也未发现桩基的变更通知，相关的监理工作日志及分部分项工程验收报告，也都反映桩基础为猫杆静压桩。经询问监理工程师和相关施工技术人员及设计单位有关人员后得知，该工程的桩基并未变更，仍为猫杆静压桩。经重新套用国家定额进行计算，此项目多列支工程成本85万元。
接着，检查人员又到某花园进行实地检查。由于工程结算书中反映该花园的道路厚度达到50㎝，与通常情况不符，检查人员便在开发商、施工单位、监理单位三方共同见证下，对道路进行了挖掘，并按随机原理，选取若干计算点，核定出道路的平均厚度只有20㎝（在后来的询问调查中，该单位和施工单位承认是按20㎝的厚度施工的），虚列成本达20万元。
检查人员还发现，工程结算书的材料清单中有大量使用室内乳胶漆的记录。开发商的解释是该小区的房屋均是经内外粉刷后才出售的，而这与该市当时的实际情况不符。经入户调查，内墙并未粉刷，所谓的内墙乳胶漆并未使用；另外，检查人员在现场发现该工程部分使用了铝合金固定窗，而结算书中却全部为推拉窗，明显与事实不符。经计算，上述两项多列成本计40余万元。
⒋仔细询问，固定证据
在证据面前，开发商及审核机构对检查人员发现的问题均供认不讳，但他们只承认是工作失误，不存在主观故意。为了固定事实，检查人员按照法定程序对工程造价审核机构的法定代表人、技术负责人、工程造价审计人员以及开发商分别进行了询问调查。
经过详细而耐心地税法宣传，慑于国家税法的威严，工程造价审核单位和开发商终于承认：开发企业为了少缴企业所得税和土地增值税，考虑在收入上不好做文章，就在建造成本上动脑筋。建造成本是专业的中介机构审核并出具报告的，中介机构出具的报告，一方面专业性较强，税务机关难于检查；另一方面，中介机构出具的报告具有相应的法律效力，税务机关也不便深查。于是，双方一拍即合，并商定由开发商支付超过国家标准几倍的工程审核费，审核机构则不按法定审核程序，只根据开发商提供的相关资料，出具审核报告。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
在本案检查过程中，遇到不少困难和阻力。一是检查人员缺乏相关专业知识，本案检查组成员均为会计或税收专业人员，对工程造价方面的业务比较陌生，只能根据多年的房地产业检查经验对有关专业领域进行检查，容易走弯路且花费的时间和精力较多；二是开发商、造价审核单位起先均不承认是主观故意，并将责任推给另一方，检查人员只能反复宣传税法，展开心理攻势，最终落实责任；三是在检查中向有关单位取证时，往往得不到及时配合。
在相关证据认定方面，一是从监理单位、城建管理单位调取相关的事实材料；二是由开发商、施工单位、工程造价审核机构三方同时在场确认相关事实；三是对开发商、施工单位、工程造价审核机构三方进行询问调查，固定事实；四是根据国家规定的工程定额、费用定额以及本地建设主管部门确定的人、材、机的消耗定额，计算出相关数据，并由工程造价审核机构出具真实的审核报告。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
某房地产开发公司通过与关联企业、工程造价审核机构恶意串通，一是将根本没有发生的工程施工，计算工程量并按国家标准计算取费，虚增开发成本133万元；二是高套施工定额，将本应套用低标准的工程定额施工项目，人为套用高标准的定额，虚增开发成本85万元；三是人为加大工程量，虚增开发成本60万元。以上合计在账簿上多列支出278万元，造成少缴企业所得税91.7万元。
（二）处理结果
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第六条第一款、《企业所得税税前扣除办法》第二条、第三条和《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该单位少缴的企业所得税91.7万元。
2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对上述税款从滞纳之日起至实际缴纳入库之日止，按日加收万分之五的滞纳金。
3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该单位在账簿上多列支出，造成少缴企业所得税91.7万元的行为认定为偷税，处以所偷税款1倍的罚款，罚款金额91.7万元。
4．鉴于该单位偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任。
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十三条规定，对该案涉及的中介机构涉税违法行为另案处理。
四、案件分析
（一）查处本案的认识及体会
⒈虚列建筑安装成本是房地产偷税的主要手段
建筑工程的前期工程量往往被后来的施工所隐蔽，而税务人员又不太熟悉建筑施工业务，房地产开发商往往利用这一特点，虚列建安工程成本，扩大税前扣除，这是当前房地产开发企业偷逃税收所采取的较为普遍的做法，这种虚增建筑施工成本，同时设计虚假的施工项目工作记录，给税务检查工作带来极大困难。
2.房地产中介机构自律不够，税务稽查难度加大
由于行业监管不到位，加之相关法律制度不健全，在利益驱动之下，一些中介机构不能严守职业道德，唯开发商需求是从，为开发商编造虚假的结算审核书据大开方便之门，这给税务管理带来了更大的难度。
3.税务管理滞后，给建筑施工成本的检查带来较大难度
税务管理主要是一种事后管理工作，税务机关不能从房地产开发项目立项时就开始介入，而检查人员在检查房地产开发企业时，工程往往已经建成，检查难度不言而喻。
4.税务检查缺乏有效的手段，给取证工作带来较大障碍
在税务稽查过程中，往往需要求助于其它部门或个人，造成相关证据难以取得或虽然取得但得花费太多的时间和精力，一方面影响税务检查工作效率，另一方面容易使税务检查丧失有利时机。
（二）工作建议
房地产开发企业从产品开发到实现销售的周期较长，一般都超过一个所得税汇算年度，加之建安成本等涉税项目的核算专业性较强，使房地产开发行业的税收管理和税务检查变得较为复杂。本案中，房地产开发企业利用建安成本多为地下“隐蔽工程”，事后核查比较困难而且核算的专业性又较强的特点，与中介机构相互勾结，采取虚增施工成本的手段偷逃税收，如果税务稽查人员没有较强的工作责任心和较专业的工程造价方面的知识，这个问题是不容易被发现的。因此，应从以下几方面加强对房地产开发企业的税务管理：
1.加强专业知识学习，拓展稽查工作手段
一要加强税务人员的各类业务知识培训，除掌握税收业务外，还要注重对不同行业专业知识的学习，尤其是要加强房地产开发企业工程造价等方面的专业知识培训，以适应行业性检查的需要；二要紧紧围绕案情，依据房地产行业业务运作的特点，对开发项目的立项、开发、销售等环节进行全方位取证，寻找突破口，重点检查房地产开发企业与施工企业相互勾结、人为加大建安成本的现象；三要积极争取国土、房管、建设等职能部门的配合，从不同方面、不同环节开展调查取证，保证证据链的完整衔接。
2.实施开发产品项目化管理，提高精细化管理水平
同一房地产企业有多个开发项目，其发生的成本、费用很难划分清楚，常常存在结转的成本费用与收入不匹配、多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等现象。因此，对房地产行业税收应实施项目化管理，坚持以企业所得税的管理要求为中心，建立健全建筑面积、销售面积、可售面积、销售收入、成本费用分摊等台账并适时登记，构建全程跟踪的管理体系。
3.高度关注关联行业，实现管理无缝对接
房地产开发行业偷税现象普遍，既有行业自身的原因，也有对其关联行业税务管理不到位的因素。现阶段，由于对施工企业的原材料发票、所得税管理等存在着许多漏洞，房地产开发企业往往利用与施工企业的供需关系和关联关系，虚列成本或转移利润，从而达到偷逃税收的目的。因此，要提高房地产开发行业的税收管理水平，必须强化对施工企业的税收管理，扩大施工企业所得税查账征收面。
4.进一步加强部门配合，形成齐抓共管合力
一是加强与国土、建设、规划、房管、审计等部门的协作，及时、准确掌握房地产企业的开发、销售全过程，将从有关部门取得的相关文件、材料，与企业报送的纳税资料进行分析比对，发现其可能存在的问题，并在与上述相关部门取得共识的基础上，联合出台有关管理制度和措施，实现源泉控管；二是积极与工程造价审计中介机构监督管理部门取得联系，共同加强对工程造价审计中介机构的管理，对不能严格执行行业准则，造成房地产企业成本核算严重不实的中介机构，要依据有关法律、法规予以处罚，必要时，建议建设行政主管部门取消其从事工程造价审核的资格，以促进房地产市场的健康发展。
1．如何加强施工企业的所得税管理，避免房地产开发企业转移利润？
2．对中介机构出具的与税收工作有关的报告如何对待？
3．如何发挥税务检查人员在取证过程中的权力？有何不足？如何解决？
考试练习题
1．为纳税人非法提供银行账户、发票、证明导致少缴税款的，如何处罚？
2．对税务代理人在税收方面的违法行为，造成纳税人少缴税款的，如何处罚？
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