人民网―房贷保险是“不平等条约”？
房贷保险是“不平等条约”？ 律师解读住房按揭保险六大不合理
　　本报《买房者委屈签下保单，住房保险到底“保”了谁？》一文见报并经新浪等网站转载后，引起了广大读者的关注。他们希望本报能进一步追踪报道。就此，记者特请江苏金长城律师事务所陈议律师就《抵押商品住房保险合同》中的一些条款的不合理性进行了剖析，同时，市民卢先生来本报讲述了他买房贷保险中遇到的蹊跷事。　　A　保险合同存在六大不合理　　★合同第二条规定：本保险限于借款人用银行抵押贷款购买的房屋，借款人购房后，因装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产，不属于本保险财产。　　陈议点评：这一条款保险公司把房屋与房屋附属物分开，是明显地与有关法律、规定相违背的。房屋附属物作为房屋配套设施，与房屋密不可分，一旦房屋所有权、使用权发生转移，附属物也随着转移，这种把附属物划出保险范围，是极不平等的条款。　　从另一个角度来讲，附属物造成的灭失可能性比房屋更大，相对投保人而言，把附属物与房屋分开，不仅不能体现出投保人的真正想法，而且使投保人在利益上得不到真正实惠。　　★合同第三条规定：出现下列原因造成保险房屋损失和费用支出，保险公司负赔偿责任―――1.火灾、爆炸、水管爆裂；2.暴风、暴雨、雷击、地面突然塌陷……　　陈议点评：依据《合同法》第94条规定：因不可抗力使合同不能实现的，当事人可解除合同。这时，合同的解除对买房人来说，不必再履行还款义务，保险公司也不必履行赔偿义务，银行作为受益人的说法也就不成立。所以，一旦出现不可抗力的自然灾害后，保险公司实际起不到任何作用，买房人也就没必要买这份所谓的房贷保险。　　★合同第四条规定：保险房屋由于下列原因造成的损失，保险公司不负赔偿责任―――1.战争、军事行动或暴力行为；2.被保险人或其家庭人员的故意行为……　　陈议点评：从保险公司不赔偿的范围来看，人为因素造成的损失不具有索赔权，但依据目前法律规定，不管造成损失的是故意或过失行为，都应赔偿。保险公司在理赔过程中，先理赔，然后向责任人追赔，保险公司无任何损失。　　★合同第六条规定：保险金额以所购商品房的价值确定。　　陈议点评：以商品房的价值来确定保险金额是不合理的，按保险合同特殊性来看，应该以银行贷款金额为保险金额比较合适，既体现保险公司、被保人双方自愿的原则，又体现保险公司没有增加保险或强制保险的行为。　　★合同第七条规定：被保险人义务―――被保险人应当采取必要的、合理的措施保护房屋的安全，并按照公安、消防等有关部门的要求切实做好各项防灾、防范工作。　　陈议点评：这条规定比较笼统，在实际操作中有一定难度，如采取必要的、合理的措施保护房屋的安全，什么样的行为才是必要、合理的，对投保人来说，很难把握。如果投保人做不到，保险公司则不理赔，在这条规定上保险公司应更明确地细化责任和义务。　　★合同第八条规定：被保险人向保险公司申请赔偿时，应当通过贷款银行向保险公司提出索赔，并提供保险单、赔偿申请单等必要单据及有关部门证明，保险公司接到上述申请后，根据保险责任范围迅速核定赔偿金额。　　陈议点评：保险人向保险公司申请索赔时，应通过贷款银行向保险公司申请，这种通过第三方（银行）来解决买房索赔的关系，有悖于有关法律规定，因为银行不是解决纠纷的权力机构。按《保险法》有关规定，保险人应直接向保险公司提供各种单据和证明，而无需向贷款银行提供单据再转交保险公司，这不仅增加理赔环节，也延误了理赔时间。　　总的来说，不管房贷保险条款如何，也不管受益人是谁，作为投保人和保险公司，都应该是在自愿的前提下进行，而不投保就不贷款显然是违背《保险法》平等、自愿的原则。通过对以上条款的分析，陈议律师建议：有关部门对房贷保险相关条款应进一步完善，确保购房人、银行、保险公司三方合法权益不受侵犯。　　B　首付款竟也要交保险金&&&&昨天，市民卢先生专程来到江南时报社，反映他购房贷款，银行强要他买保险，连购房首付款竟也要交保金的事情。　　卢先生说，2001年，他看中了位于南京鼓楼区圣淘沙花城一套价值41万元的商品房。日交纳9万元首付款后，向银行贷款32万元。在贷款过程中，银行工作人员带来了南京一家律师事务所的律师，该律师提出可帮卢先生办理有关房屋的法律手续，卢先生支付了200元的律师费。银行要求卢先生必须办一份保险公司的个人抵押贷款房屋保险，保险金额为41万元，交纳保险费用为3890元。　　卢先生交完保险费用后，从一位朋友处得知保险总金额应该去除他已交的9万元预付额，而不应该是房屋的总房价41万元。谈到这点卢先生气愤地说：购房者不懂，但银行介绍的律师应该懂，可这位律师并没有提醒他。　　卢先生说，他在办理银行房屋贷款过程中有一种被愚弄的感觉。　　就此，该银行办公室有关同志说，房屋保险金额都是由保险公司制定的，和银行没有关系。这家保险公司财产保险办公室朱先生在核实情况后说，保险公司应该在保险金额中减去卢先生首期交纳的9万元，这是他们工作上的失误，可以给卢先生解决此事。　　C　读者：强制买保险侵害消费者权益　　本报《买房者委屈签下保单，住房保险到底“保”了谁？》见报并经新浪等网站转载后，引起广大读者的热评，现摘录两条如下：读者刘明：我国《保险法》明文　　规定保险自愿，购房者应该有权决定是否购买保险、购买哪家保险公司的保险。而个人住房按揭保险规定贷款必须买保险的做法，实质上是强制保险，显然有违《保险法》。根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。也就是说，购买保险者居然不是保险的最大受益者。如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。另外，银行凭借其垄断地位对老百姓实行了“毫无弹性的强制保险”，并制订了高昂的保险费率，而自己却只承担“接近于零的理赔风险”，显然是不合理的。　　另外，银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类联姻违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。因此，我认为，为了维护正常的市场秩序和消费者权益，需要从根子上对这类“联姻”进行整治和惩处。　　读者王友：按揭保险由购房者来买十分不合理，理由如下：1.贷款时，银行要求有担保人，还不起可以由担保人还。2.即使房屋毁坏了，土地本身的价值还在。3.银行贷款是有收益的，作为获利方，就应该承担某种商业风险，而且房屋贷款是风险非常小的，扣除保险公司免责的，其他会出现的几率极小，出现了，还可以通过其他方式还款。中国的银行，不要等外资银行开展相同业务时再反省就来不及了。&&&&本报记者&&张宪军&&肖军&&殷亮　　状告房贷保险均败诉（新闻链接）　　链接一：据《法制日报》：去年9月，周立太与建设银行重庆中山路支行签订借款合同时，被要求办理抵押物保险，并承担保险费，第一受益人为中山路支行，否则不贷款，并收取保险金近万元。周提出异议，称财产保险属商业保险，应坚持自愿购买的原则，而该行迫使购房者未与保险公司签订合同，就缴纳保险金，违反了自愿原则及有关法律法规，遂向法院起诉建行和保险公司。去年底，渝中区法院一审判决周立太败诉，周向重庆市第一中级人民法院提出上诉。经审理，重庆市第一中级人民法院认为，周立太自愿保险，借款合同未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当有效，一审应予维持。周立太表示将继续申请重庆市高级人民法院再审。　　链接二：据《深圳商报》：深圳某律师事务所的桂钢律师于去年以消费者身份向房屋按揭保险“发难”。在出具的民事判决书上，南山区法院认为，桂钢与某保险公司签订的房屋按揭保险合同，系保险公司提供的格式合同条款，在保险合同签订时，桂钢对保险合同第5条、第7条第2项、第8条的格式条款持异议，桂钢与保险公司对这些条款并无达成一致意见，而且桂钢在保险单上已注明了不同意以上条款的意见。但是，桂钢一方面不同意以上条款，另一方面又按照有分歧意见的条款向保险公司交纳了保险费，履行了主要义务，保险公司也接受了保险费，导致该保险合同成立，保险公司将依照合同承担保险赔偿责任。南山区法院认为，桂钢并不要求解除该保险合同，而是要求变更合同的部分条款。即实质是向保险公司发出修改合同的要约，但是，保险公司完全有权利拒绝桂钢发出的要约。对于该判决，桂钢表示不服。
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Copyright & 2002 by .cn. all rights reserved贷款买房需先买保险 房贷险“潜规则”再次惹争议
　　4年后，一度淡出视野的险卷土重来。
　　近来，多地曝出部分在发放房屋按揭贷款时设置门槛，想贷款买房就必须得买房贷险，此举遭遇多方质疑。记者核实了解，此现象虽不是全系统的强制性规定，但不少银行作为“潜规则”进行暗箱操作。
　　获贷需投保
　　近来购房者向银行申请贷款，往往会被“建议”选择一份房贷险或人身意外伤害险来防范风险。
　　重庆的张姓购房者在2010年底办理房贷手续时，银行工作人员在正式放款前，给了她一份人身意外保险单和一份房贷保险单，并明确告知，如果不投保一份保险，贷款可能无法下发。为了顺利获贷，张小姐不得不签署了保单。
　　记者拨打多家银行的客服电话，均被告知，目前贷款额度很紧张，放款比较难，但并未强制要求购买房贷险，也有银行直言，会“建议”客户购买一份房贷保险。
　　房贷险，全称为“个人抵押商品住房保险”，通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险打包组成。保费费率一般为贷款余额的万分之五左右。
　　其基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向保险公司购买房贷保险。最后，银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。
　　2006年以前，银行要求购房人申请房贷必须购买房贷险，但因房贷险免责条款争议较大，遭到不少贷款购房者的强烈抵制。中国消费者协会曾多次表示，应取消不合理的房贷强制保险，由商业银行、开发商与购房者共担房贷风险。
　　2006年7月开始，率先取消强制房贷险。2007年，商业银行全部取消强制房贷险，让贷款人自愿购买。
　　一位知名保险咨询人士分析，“以前房地产是优质资产，银行有取消房
　　贷险的内在动力。随着房地产调控逐渐深入，房产面临的下跌风险加大，加上信贷额度紧张使得贷款成了宝贵资源，银行也有了重推房贷险的底气。”
　　条款变革难题
　　和2006年以前一样，重出江湖的房贷险再次遭遇了市场的抵制。
　　除了强制要求房屋贷款人购买的做法被广泛质疑，房贷险条款风险覆盖面较低也是争议焦点之一。
　　例如，房贷险条款规定，被保险人的疾病导致被保险人死亡或伤残而丧失全部或部分还贷能力的，保险人不承担还贷保证保险责任。保险公司对因或地震次生原因引起的任何损失、费用和责任不负赔偿责任。
　　但记者从保险业界了解到，保险条款改变的可能性非常低。
　　“房贷险的保险费率一般是万分之五，这一费率与其承担的风险相匹配，是经过精算得出的结果。”两位来自不同公司的保险精算师表示，如果将赔付范围扩大，相应费率也会提高。
　　其次，虽然房贷险重出江湖，但对不少保险公司来说，目前其保费贡献不大，因此大举推行房贷险的积极性并不高，藉由市场竞争促使房贷险条款优化的可能性较低。
　　(,)财险上海分公司一位内部人士表示，目前他们房贷险业务开展得并不多，原因之一是客户接受度不高，另外退保也较多。
　　一家中资保险公司上海分公司负责人说，一旦贷款利率提升，贷款人感觉不堪重负或者其他原因提前还款，便会产生大量退保，对公司经营造成重大风险。此前，购房人和保险公司因提前还贷导致退保收益过低曾引发多起纠纷。
　　上述负责人解释，保险公司通过中介渠道销售非车险业务，支付的手续费一般是15%，并且是当年支付。保险公司在退保时，支付给银行或者中介渠道的手续费和回扣却无法追回。一些保险公司便会将这部分风险转嫁给客户，将手续费从退保费中扣除。
　　他解释，虽然房贷险的违约率低，但退保率较高，风险敞口和纠纷较多，因此，房贷险虽重出江湖，但该公司并不打算跟进。
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11/18 03:2211/10 13:28
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股票/基金&2015年第一套房子房贷还用买保险吗_百度知道
2015年第一套房子房贷还用买保险吗
这种情况要询问清楚购买房屋保险是自愿原则，建议根据自己的实际情况而定,住房按揭贷款国家没有强制性要求此类保险一定要购买。但现在有的银行是要求房贷者购买房屋保险的
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其他1条回答
现在购房贷款不收保险费了，除非你强烈要求。
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问题编号：1949609
买房在建行办理按揭贷款必须要买保险吗
买房在建行办理按揭贷款必须要买保险吗?是自愿还是必须买？
提问者：陕西-安康保险理赔浏览1068次 17:14:37
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投诉说明：房贷提前还贷，保险费如何要回？_百度知道
房贷提前还贷，保险费如何要回？
借款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房者没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的.
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提问者采纳
提前还贷后,银行会给您保单拿着身份证和保单到保险公司申请退保,他们会把钱退给您
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我建议你可以去数银在线贷款超市贷款问答去咨询下下
也是刚刚在数银在网站上面了解到的
为了抵御还贷能力不足或意外造成无法还贷的风险，银行会要求客户办理的以“贷款金额”为“保险金额”的一种信用保证保险。在你还掉商贷后，银行会通知你拿质押在他那里的保单和一些证明，再带上你自己的原始保单凭证去就可以了。公积金贷款，保单都在银行，还贷后会给你的。受央行加息等因素影响，提前还房贷的市民增多。不同类型的提前还贷，房贷险该如何退？据介绍，如提前一次性还清贷款，被保险人应携带保单客户留存联及银行留存联、银行开具的贷款还清证明、本人身份证，到保险公司办理退保手续。如代办，代办人需携带本人身份证及被保险人的书面委托。组合贷款的房贷险，有2张保单，如只提前一次性还清其中的公积金...
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