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厦门楼市人气稳步回升 售楼员1天接待10多组客户
[导读]较起春节期间厦门的“空城”冷清状况，售楼处的人员说最近看房的人开始多了起来，每天能接待10多组的客户。楼盘的人气和成交量已经慢慢回暖。
蓝房厦门（记者 卢小凤）近日，蓝房网记者走访、等项目售楼处发现，岛内外较热门的楼盘到访量一天可达近百组，较起春节期间厦门的&空城&冷清状况，售楼处的人员说最近看房的人开始多了起来，每天能接待10多组的客户。楼盘的人气和成交量已经慢慢回暖。
记者调查发现，2-3月份厦门约3000套房源型即将入市，业内预计成交量也将会升温。
融信海上城售楼处现场
节后访客量增多 售楼人员看好销售业绩
&最近看房的人开始多了起来，我每天能接待10多组的客户&，海沧桥头堡融信海上城的销售人员表示比起在春节前，现在来看房的人明显增多。现场记者看到，前来看房的人络绎不绝，楼盘沙盘、销控表、区位图前都聚满参观的客户，售楼处内一片忙碌的景象。
附近特房山水杰座项目的置业顾问向记者透露，前几天来上班，人比较少，除了一些在外工作春节回厦门的客户来看房，外地客户比较少见。现在想要在厦门置业人也都回来上班，看房的客户越来越多了，节后我们有时一天可以签约三套，有些还在考虑的客户也会陆续签约。
而相对于未开盘前，即将开盘的项目售楼人员心情比较激动，并且普遍看好今年项目的销售业绩。
楼市热度不减 刚需盘提早提价入市
新春后首个开盘的海沧马銮湾的纯新盘海投青春海岸，开盘当天就已热销过半。而位于集美的在2月15-16日进行内部认购，现场客户众多。不管是成交量还是售楼处来访量，都可以看出今年的楼市热度依然不减。
记者从多名置业顾问口中得知，很多楼盘前期蓄客一足，便将提早提价入市，尤其是刚需盘。目前就有岛内52-87平稀缺小户、集美灌口81-120平高层、翔安69-89平小2-3房和75-120平高层等多个楼盘的刚需户型即将推出，开盘价较起年前有所上涨。
据成交数据显示，上周2月10日-2月16日全市新房成交量为1512套，比起上上周春节期间成交449套，足足翻了几番。上周厦门一手住宅成交491套，环比上涨86.69%，日均成交70套，预计接下来成交量会不断升温。
[编辑：言憩]
22000元/㎡
13000元/㎡
18500元/㎡
27000元/㎡
15000元/㎡北漂售楼员：在北京待过了 很难再回到老家去
来源：综合
作者：北京青年报
　　北京外来劳动者调查
　　据统计，到2013年底，北京常住人口达到2114万，而其中的常住外来人口则高达802万。更有甚者，北京市昌平区的常住外来人口甚至超过了常住户籍人口。时至今日，北京的服务行业以及各类体力劳动行业的工作岗位，已经大部分被“农民工”以及各种各样的“北漂”占据。
　　他们在为北京提供服务的同时，感慨无法获得相应的公共福利，另一方面，不断增加的人口、日渐拥堵的街道，也让“北京人”叹惜被分薄了有限的公共资源。那么，这些外来务工者在北京的生存状态究竟如何？北京青年报推出“北京外来劳动者调查”，从技术工人到服务员，听各行各业的劳动者讲述他们的北京故事。
　　劳动者档案
　　赵蓉，女，26岁，甘肃天水人。大专文化，2012年到北京。
　　北京居住地：通州租房，月租1200元。
　　工作：售楼员。
　　月收入：底薪3000块，其余按销售完成度提成。正常情况下一个月收入在7000元上下。
　　赵蓉2012年来到北京，在此之前，她在广西桂林当了一年售楼员。到了北京之后，她继续做她的本行。这几年房地产大热，但是在她看来，那些穿着黑丝，动辄成交过亿的销售精英，即便在圈内，也是传说多于现实。自己做了三年，都没有见过这样的神奇销售员。而普通售楼员的日子远没有房地产那么火热。
　　饿着肚子等客户 还得劝他“慢点开”
　　记者见到赵蓉时，她正在位于长虹桥的公司售楼处等待客户。他们公司在香河开发了一大片土地，有300多万的联排别墅，也有总价70万上下的小两居。这一阵京津冀一体化很热，看房的人也变多了，大家都想趁着这个机会多成交一两套。
　　客户给她发短信，中午12点到。因为这个客户之前已经来看过一次，而且去过了香河的项目现场，看过了样板间，再次来询价，从这一块来判断，是很有可能成交的客户。虽然是饭点，但是她不敢去吃饭，担心客户早到，自己不在。另外，中午吃饭后会有口气，也担心影响和客户的交谈。
　　但直到下午1点，客户还是没有来。中间赵蓉给客户打了一个电话，只能问客户到哪里了。客户只是随便答了一句，路上堵车，稍等一会儿。赵蓉不可能催客户快点，还得宽慰客户，别着急，慢点开，她在售楼处等他。终于到了下午快2点，客户才过来。
　　因为之前客户对项目有了解，赵蓉重点给客户讲了一下最近的消房速度。为了让客户快点下单，销售员都有培训，总之就是不停地告诉客户，现在消房很快，优惠可能要取消，接下来可能要提价，或者好的户型越来越少等等。总之一个原则，就是要塑造一种“再不掏钱就买不上”的氛围。但是客户不是傻瓜，有些时候，如果演戏演过了，客户会反感。这个时候，就需要赵蓉根据客户的年龄层次、经济能力等来判断，施以正确的策略。一个好的销售员，总是很擅长察言观色，很短时间内就能发现购房人的真正诉求。但这种事情，一是需要天赋，第二是需要经验。
　　卖出一套300万联排搞定月度业绩
　　赵蓉的这个客户是一个中小企业主，在北京已经买不了房了，又想买个近一点的别墅。香河其实是一个不错的选择。正常情况下，走京沈高速公路，从东四环到香河不过40分钟。赵蓉和这个客户谈了好几次，明显觉得这个客户是自己特有主意的那种，属于那种在来售楼处之前已经想得很清楚的。面对这种客户，销售员说得太多，反而会引来反感，一般客户问什么，你就答什么就好，尽量给他多申请优惠，这样能够加快成交。
　　到下午两点半，客户只是在售楼处看了一会儿沙盘，问了一些别墅的销控情况，主要是还有哪些朝向的户型。走的时候，他只是很客气地和赵蓉说了句谢谢，有需求会给她打电话。当天赵蓉没能促成成交，觉得略有沮丧。由于售楼处主动来的客户不多，这是她今天唯一的一位客户了。
　　不过她也没办法。把客户送走，已经近3点了，中间肚子饿得不行。客户一走，她就和主管请了个假，去外面买了一个8块钱的驴肉火烧。售楼处是不允许员工吃东西的，赵蓉只能在外面街心花园的椅子上对付完了午饭。
　　不过，轮着赵蓉走运。第二天上午，客户主动给她发了一个短信，让她当天下午在售楼处等他，他会去交定金。赵蓉长吐一口气，跟了一个月的客户终于下单了。在赵蓉看来，这个客户实际上和她的销售能力也没什么关系，遇上这个客户是售楼处排号排上的，其实不管哪个销售经理跟，这个客户最终都会下单，因为这个客户来之前其实都想好了。
　　卖出一套联排，300多万元，赵蓉这个月的业绩不用担心了。送走客户后，赵蓉强忍着内心的喜悦，做她们这行，不能太得瑟，要不招同事恨。
　　误打误撞做上这一行
　　说起自己的职业生涯，赵蓉也觉得自己也是误打误撞。2011年，她从广西科技大学大专毕业。她是甘肃天水人，回家也没有什么像样的工作，桂林那一段时间房子很火，她就去应聘了一家房地产公司做销售。但是回家实在太不方便了，坐火车回天水，没有直达，中间需要在西安或者衡阳转，回家一趟就得两天，家里不同意她继续待这么远的地方，但赵蓉也不想回天水，她和父母的关系一度很紧张。最后，双方都做了让步，赵蓉去北京找工作，这样坐火车回趟家，特快只需要14个小时。但父母强调了，她必须找一个天水当地人结婚，要不然离自己太远，这个女儿就算白养了。赵蓉也算是勉强答应了。
　　在北京，赵蓉要找个有竞争力的工作并不容易，徘徊了一个月，最后还是决定去房地产公司做销售。一个月工资底薪3000块钱，其他要靠销售业绩提成。虽然北京一套房子少说也得两三百万，但是北京房子不愁卖。这种情况下，实际上销售员挣不到多少钱，卖掉一套两三百万的房子，也就是提个万八千的，有时候这笔钱还得几个人分。
　　样板间、售楼处两地跑
　　相对而言，卖河北房子难度要大一些，提成收入也多一些。不过，由于售楼员是按照销售完成度来提成，如果完成不了任务，提成比例也会随之降低。相对而言，赵蓉正常发挥，一般一个月收入在7000元上下。比起第一年在桂林卖楼挣得要多一些，不过中间的辛苦也只有他们自己能体会。
　　因为项目在香河，样板间也在香河，但是售楼处又建在北京，公司便组织销售两边跑，上午在香河，下午在北京，每天如此。在香河是为了招待到访的客户看样板间，看规划，在北京是因为香河的房子大都是北京人买的，这里是最大的客源地。每天这么来回跑，用赵蓉的话说，想谈个朋友都不太可能。因为现在正是推盘的时候，他们每周只能休息一天，而且越是周六日、节假日，他们就越忙。
　　香河买了房 圆了半个北京梦
　　赵蓉现在住在通州，她和男朋友租了一个三居室中的一间，1200元一个月。每天上班坐快速公交或者地铁，早上7点就得出门。幸好地铁比较准时，赶到长虹桥附近的售楼处也就是9点左右。
　　因为卖房的缘故，赵蓉自己也在香河买了一个小两居，总价不到50万，首付交了15万元左右，再过一年就可以收房了。在她看来，这也算圆了半个北京梦了，既然北京的房子买不起，买个香河的也可以。因为房价上涨，现在和她一样的房子，同一个小区，已经卖到了近70万元，自己也算是投资挣钱了。本栏文/本报记者 范辉
　　只要肯干，总不会越来越差
　　问：同龄人中有人已经在北京买房了，你是不是会有些着急？
　　答：这可能是家境比较好的吧，不是有个段子吗？一个人月入一万，如何在北京三年之内买房，答案是，自己掏10万，问家里要490万。这种事情我想都不敢想。我还有一个弟弟，家里还指望我多支持点，问家里要钱，想都不要想。
　　问：你觉得在北京生活压力大吗？
　　答：很大。我和我男朋友，两个人过得很省，基本很少在外面吃饭，也不舍得去外面看电影，就在家看看电视。如果遇到啥好事，也就是烧烤摊吃个串庆祝一下。我们一个月能够攒下不到1万，想留着钱装修。如果以后有机会，我们想在北京买个房，比如说先在北京郊区。
　　问：你为什么不回甘肃老家，那里会不会更适合你？
　　答：如果说熟悉，那肯定老家好。但一旦在北京这种城市待过了，你很难再回到天水了。就算去兰州，也未必就有好的工作。另外，兰州空气也不太好，有沙尘暴。
　　问：你觉得自己未来的发展前景怎么样？
　　答：还行吧。至少有份工作，收入比上不足比下有余，和我差不多大，一个月挣三四千的多得去了。另外，只要肯干，总不会越来越差吧。我不怎么聪敏，但是比较能吃苦，老板安排的事情，从来不偷懒。再说，一个女人，嫁个好老公才是真的，反正也没准备未来我来养家。
　　问：你觉得房子能降价吗？
　　答：这题目太大了。外地不好说，房子建得太多了，我们经常偷偷去看别人的楼盘，自己也在想，有这么多人住这些房子吗，但事实是真有人买。我觉得北京的房子短期不会跌吧！
　　记者手记
　　每天的日子，就是等待客户
　　赵蓉是那种长得很朴实的售楼员，西北人，体格大。从能言善道这个角度，赵蓉也没有特别的优势，每每被问到答不上的尴尬问题，她总是憨憨地笑，很不好意思，感觉自己好像做得不好一样。
　　对她来说，北京梦实在有点大，她就想挣份工资，然后找个好老公，开开心心地过日子。这几年，北京房价暴涨，大家总觉得这个群体好像挣着钱了，实际上，他们也是高房价的受害者。房子越好卖，他们提成反而越少，挣得也越少，自己也买不起房。房子不好卖，提成比例倒是高，但是卖不掉，还是挣不到钱，还是买不起自己的房子。那种一个人销售好几亿、提成几百万的金牌销售都是凤毛麟角。
　　对绝大多数售楼员而言，每天的日子，就是等待客户，给客户电话，排上一个客户就得使出浑身解数实现成交，挣的也是一份极为普通的工资，卑微而现实的梦想就是自己也能买一套北京的房子。
(责任编辑：UN643)
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销售人员轮班管理
1、为提高销售的整体业绩，也为更好地调动员工的积极性和工作的责任心，特制定以下制度，对客户实行一对一服务，以便售楼员能更认真集中地对待每组来访客户，不让公司客户流失。
2、原则上实行首接业绩制，一切以文字记录，来电来访登记为准，口说无凭。若对客户归属有争议的，报上级领导协调，如不服从协调结果，则该业绩作公佣。
3、售房部高效率的运转是需要大家共同努力的！本制度是置业顾问必须遵守的守则，是规范置业顾问言行的依据，是评价置业顾问言行的标准。全体销售人员应从我做起，从本岗位做起，自觉遵守公司各项规章制度。
4、张会计负责维护轮排顺序，提醒置业顾问顺序及当天的考勤工作。
5、本制度公开公平公正，盖章后生效，表明每一条全体成员都接受和通过。
业绩界定标准
1、销售员每天按轮排先后顺序轮流新客户，轮到的人员正在客户则跳过，待完毕后再补上。
2、销售员来访客户时，应先咨询客户是否第一次来访，若未咨询，则该客户仍然归属原人员（建档有效期内）；如是到访过的客户，应及时通知上一人继续跟进，否则视为抢单，不再补接。
3、置业顾问不得挑客，令客户受冷遇，来者即是客，只要是过来看房的，不论客户外表，来访动机如何，销售员要全力，不得以任何理由中断正在的顾客转接其他顾客，否则一周内不得新客户。
4、回访的顾客若原人不能(休假、正在、其他工作安排等)，其他同事有义务协作、帮助成交，但不计入业绩。完毕，必须及时向原销售员交接情况，此客户交回原销售员跟进。
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一、 怎么样接待上门客户？
向放盘业主了解什么？
答：物业名称，面积，户型，朝向，装修状况，原价，是否购买满五年、房地产证是否在手，欠银行多少钱，在哪家银行按揭，能否自赎楼，业主是哪里人，有几个产权人，为主是否可随时到场签约，了解业主售房心态，是否要换房，是否也可出租，看房是否方便，空房争取拿钥匙，争取签独家，家私电器是否附送，售价（包括了哪些费用），并明确给业主预算出卖方费用，强调出售后我们要收取佣金。
向买房客户要了解什么？
答：需求几房，能接受价格，有哪些特别要求（朝向，交通，楼层，装修等）曾看过哪些房，有没特虽喜欢的小区，了解客户的情况（工作性质，工作单位，家住哪里，家有几人，购房动机——自住，投资，为了小孩子上学，给老人住等）
向租房客户要了解什么？
答：需求几房，能接受价格，有哪些特别要求，是否要求带家电，曾看过哪些房，有没特别喜欢的小区，了解客户的情况（在哪里上班，工资性质，工作单位，租期等）
二、如果暂时没有客户需求的物业，我们应怎样留下客户电话？
答：客户说要什么物业我们都回答有，但今天看不到房，让他先留下电话，说我们改天约好业主再带他看房，然后了解清楚他购房需求，给他推其他的物业。
三、怎么样争取业主放钥匙到公司？
答：1、我们可随时带客户看房，成交快。
2、不用麻烦为主经常来开门，为他节省时间精力。
3、我们会为他保护好家私电器不受损失。
4、我们分行位置好，多家分行联网，客户量大，效率高。
5、如果有其他公司来借钥匙，我们是一定会配合的。
四、怎么样说服业主签独家？
答：签独家的好处：
我们公司会为他的物业在报纸，网上，店面等免费做广告，我们全力推，成交快
我们公司位置好，客户量大，成交快
公司品牌大，信誉好，我们代理可放心
免去太多的业务员电话骚扰，我们可为他卖出好价位。
五、怎么样取业主给房地产证复印件？
答：告诉他有客户看中了他的物业，客户想了解一下产权状况，另一方面我们也好为业主准确预算费用。
六、怎么UD资料盘？注意哪方面？
答：先看之前的跟进，我们不要直接问为业主房子卖/租了没有，可这样说：我手上有个很诚意的客户想求购/租这种类型的物业，并且出价相当高，机会难得，问业主是否考虑委托。也可装作有客户需求这种户型的物业，想看房，业主如真的卖/租了，他会直接告诉我们的。如果业主说真的要卖/租了，顺便问清楚哪家公司成交的，多少钱成交的，手续办到什么程度了，是否还有其他物业委托。
七、怎么样UD有效盘，注意哪方面？
答：我们可装作有客户看中了房，说我们代表客户了解清楚物业的具体情况，业主只要有心卖房，你问的问题他是一定会回答的。
八、客户上门来买房，如果当时没有合适的卖盘，但刚好有一套租盘，应不应带去看？
答：要，我们可报比市场价高一点的价格，因为我们第一时间带客户看房的目的是制造机会了解客户的真实需求，以及让客户加深对你的印象，同时不要让客户有机会到其他公司去看房。（因为客户一般看了三套房以上就会累，就不会到处走）
九、推盘时应注意哪些方面？
答：了解清楚物业的具体情况，包括朝向，户型，装修，托地时间，管理费，小区配套，周边配套，发展前景，为主售房原因，产权状况，业主心理底价等。我们一定要对客户提出的任何问题对答如流并设计好一套答案应对客户可能提出的任何问题。
十、怎么样让客户签看楼书？
答：遇到客户不愿签看楼书时，我们可这样说：我们看房是不收费的，成交后我们才收取成交价1.5%佣金。签看楼书只是证明我们带您看了这套房，如果成交必须通过我们公司，再说这也是公司的看房程序，也是公司对检查业务员一天的工作的依据，请你们配合一下我们的工作。（我们最好是让客户签了名后，才把房号填写完整，以防客户知道房号后找借口不看房然后自已去找业主）
十一、看房前怎么给业主、客户打预防针？
答：对业主：告诉业主我们报了多少价（这价是包括了费用和买方的议价空间的）请配合，如客户直接问价，最好让客户跟我们谈，因为客户买房是一定会谈价的，以我们的专业技巧为他把握好他心目中的价位，如一定要告诉客户也要跟我们口径一致。
对客户：不管喜不喜欢，请不要在为主面前表露出来，最好不要当业主面问价，如果主业主知道你喜欢了，我们谈价会很被动，也不要跟任何人（尤其是其它地产）提起我们看过的房，以免行业竞争对客户造成破坏，或买不到好价格。
十二、选择看房路线应注意哪些方面
答：尽量避开其它地产公司，不要走又脏又乱的小道。
十三、每次约客户看房你是只约一套还是约多几套？有什么不同？
答：最好约三套以上，看房的先后顺序和报价要作巧妙安排，让客户有对比，主要是衬托出你主拄物业的优点。
十四、去看房过程中你会跟客户些什么话题？
答：尽量选择一些轻松和客户感兴趣的话题，同时我们要从与客户谈话内容中捕捉一些有助于我们了解客户购房需求和购房能力等信息。
十五、带客户看有钥匙的盘应注意什么？
答：开门窗让客户感受通风，采光度和看景观（但如果吵闹的或景观差的就尽量不要开），开灯，尤其是灯饰有特色的，出来时记得关好门窗及水电开关（记住：你的一举一动都会影响到客户对你的评价）
十六、带客户看有业主在空的盘应注意些什么？
答：尽量避免为业主和客户交谈，尤其是互留电话号码，我们最好是盯紧人少的一方，要把客户送走远后我们才离开，以免客户杀回马枪或被其他公司截客。
十七、如果业主和客户在看房时交换电话你会怎么样制止？
答：礼貌的说：成交后你再互留电话吧，有的是机会，现在你们还可以通过我来给你们传达信息，这是我的义务，对于态度恶劣的我们可直接制止，并警告他们，如果不通过我们成交，我们是一定会追讨佣金的。
十八、看完房后怎样询问客户，如果客户表示喜欢，怎样引导出价？
答：每次看完房后一定要问客户喜不喜欢，如果喜欢能接受什么价，如果不喜欢，了解哪些方面不合适，想要什么样的房子，为了下一次推盘起到借鉴作用。
（看完房后尽量留时间跟客户当面交流，并做专业计划，以增进感情）
十九、客户不还价，只让你跟为主谈最低价，你怎样回答？
答：我们所报的就是业主的报价，谈价是双方面的事，你要有诚意的话，就请您出个价，我会尽全力去为您争取，如果客户还是不肯出价，我们可以先答应客户先谈，过一会再给他回电话说：业主问您出什么价？
二十、客户不跟我们谈价，要跟业主见面谈价，我们怎么样应对？
答：我们可先答应他，然后借用业主来婉转拒绝，业主说这段时间很忙，如果只是谈价他没时间，如果双方条件差不多了，同时他会抽带空资料来签合同时要收取定金。
二十一、客户说你报价比行家高时，你怎么回答？
答：我们首先要分析客户是不是在套我们有没报高价。可回答：我报的就是业主的报价，再说业主的底价只有一个，其他人能谈到的我一定也能谈到，再说您买这房也不是单看我的报价，，你肯定也要看这房值多少价，你要是喜欢的话，请还个价，我尽力为您争取。
二十二、业主低价50万出费用，并且你清楚没多少降价余地时，客户出价45万，并提出可交诚意金，你收不收？你会怎么样回答？
答：如果客户的还价你认为没可能时，请不要轻易收取诚意金，你收了就等于默认了他的还价，如果业主底价要50万，客户只出到45万，我们可以这样说：我很想帮您以这样的价格买到这房，但价格相差实在比较大，我的同事客户出到了45.5万让业主收定，业主都不肯来，他说一定要51万，如果您真的有诚意的话，我按50.5万帮您去争取。“这是一招让客户价格尽快接近业主底价的方法，如果客户诚心买，价格一定会很快加上来，如果离客户心目中价太远的话，我们也能马上了解到，也就无须浪费太多时间做一些无用的功夫。
二十三、客户问按揭手续费是哪个部门收取的，你怎样回答？
答客户不深问，我们就一句带过：凡是做按揭的都要交按揭手续费，如果客户追问哪个部门收的，我们才说是我们公司按揭部收的。
二十四、客户要求佣金打折，你怎么样回答？
答、1、我们是参照物价局的收费标准执行的。
2、我们没有佣金打折的权利。
3、佣金只是占成交的1.5%而已，如果我能为您争取您心目中的价位，比佣金打折要划算得多。
4、我们业务员很辛苦的，我们的收入来源完全取决于收佣，请你看在我尽心尽力为您服务的份上，不要跟我谈佣金打折（自己管理一下要说得声情并茂的，你只要达到他目中要求，一般客户都会给足佣的）。
二十五、客户一还价即到位，你是否马上答应？并约业主签约？
答：千万不要到价了就得意忘形，这时更要小心，把握好分寸，在约双方见面签约前要制造一些困难，让双方都认为之所以能马上签约是国为我们已经付出了很多努力才争取到的，这样他们反价的机会会降低。收取佣金也会更容易。
二十六、怎样说服客户下诚意金？一般要求客户交多少诚意金？
答：从以下几方面去说服：
每天都很多人跟业主谈价，业主不知道谁才是诚意客户，所以一般不会轻易说出最底线，我们拿着您的诚意金去跟业主谈，业主认为你有诚意才会降到最底价。
我们公司有规定，谁先交钱，谁有优先购买权，你交钱后，我们公司就不再将这房推给其他客户，为了减少竞争，下诚意金对你以最低价买到这套房有很大的好处。
你只需要给我们几天时间，如果谈到价，诚意金将转为定金，否则原银奉还。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。售楼员接待客户说辞(万科)17
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售楼员接待客户说辞(万科)17
标准作业流程；Z业顾问：客户到，欢迎参观！您好，请问您是看房吗；客户：是的；Z业顾问：您之前有来过售楼处吗？有没有来过电话？；客户：1、没有（继续介绍，进入销售流程讲解）；2、来过（1）询问之前业务员是谁，让该业务员接待；（2）之前业务员不在，则由同组业务员或由柜台指定；员接待；Z业顾问：您好，我是您的Z业顾问XXX，叫我XX；称呼您？给您做以一个详细的介绍
标准作业流程 Z业顾问：客户到，欢迎参观！您好，请问您是看房吗？客
户：是的Z业顾问：您之前有来过售楼处吗？有没有来过电话？客
户：1、没有（继续介绍，进入销售流程讲解）2、来过 （1）询问之前业务员是谁，让该业务员接待。（2）之前业务员不在，则由同组业务员或由柜台指定业务员接待。Z业顾问：您好，我是您的Z业顾问XXX，叫我XX就行。这是我的名片，怎么称呼您？给您做以一个详细的介绍万科在中国给您介绍一下，这是万科在全国的分布图。万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国首批公开上市的企业之一，万科按照 “3+X”的企业发展战略，截至目前足迹遍步全国的40个城市，已经为10万多个家庭提供高品质的居住场所。万科一直以来领跑着国内的房地产企业发展，2010年实现1000亿元的销售额， 年之间，万科历经了年销金额从62亿、92亿、140亿、212亿跳升到523亿、634亿乃至2010年的千亿规模，注定被中国房地产业所铭记，这不能不算是中国房地产三十年发展过程中一个新的里程碑。万科本着“企业公民”的理念，连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号；2010年 ，万科荣誉“中国房地产综合实力TOP10”名列榜首。沈阳万科1993年成立，历时18年，已成功开发了14个项目，（案名）项目将是万科打造第15个项目，里面有具体介绍。您是怎么知道我们项目的？您是万科业主吗？您之前看过万科项目吗客
户：沟通中Z业顾问：万科作为行业领跑者正履行越来越多的社会责任，在城市中的每个万科项目都被力求打造成该区域的精品。您看一下这是沈阳城区的分布图，沈阳万科成立于1993年，截至目前，已经成功开发了14个项目，93年开发的第一个项目“万科城市花园”，是与本案在同一区域内的项目，也是当时沈阳第一个花园封闭小区，还曾被国家建设部授予“全国物业管理优秀示范小区”。2002年开发的“四季花城”项目，带动了整个沈北区域房地产的发展，2007年在浑南新区大学城内打造的万科新里程项目，建筑风格更多符合年轻人的时尚品味，带动了浑南大学城区域的发展。2010年开发的万科金域国际，是万科十六年后再回铁西的又一力作，也是万科回归城市中心的像征。万科致力于打造舒适的宜居环境，每个项目都成为区域内的地标性建筑，这次万科又把开发的脚步筑足在铁西，相信一定能给您带来一个精品项目。您现在住铁西吗？对铁西了解吗？客
户：住铁西附近，有些了解。Z业顾问：新中国成立之初，铁西区就以“共和国长子”的身份成为全国上下瞩目的焦点，担负起着祖国工业建设发展的重任。铁西区曾创造出了共和国工业史上500个“第一”，被誉为“共和国的装备部”。上世纪80年代初，铁西的工业总产值相当于工业重镇西安和太原两个城市工业总产值之和，铁西区的过去可谓光辉无限。在老工业基地向新型工业基地转型后，铁西区呈现出国际都市的繁荣景象，再次向世人展示出老工业基地的新风采。万科以“企业公民”的身份立足铁西区，力图通过顺畅的交通和智能化的生活配套，打造出一所舒适的高品质社区；为城市精英及中产阶级人群，创造出舒适的宜居环境。与此同时，万科的品牌影响力也将成为一面精神旗[，永恒的树立在铁西区的核心位Z，带动片区内的房地产发展，为铁西区带来经济建设与城市形象的双重提升。您上班在什么位Z？您买房是考虑自住还是投资？限购令出台，对您的购房选择有影响吗？客
户：沟通中Z业顾问：本案位Z城西一、二环之间，铁西区北二路与肇工北街的交汇处，瑞胜汽配城旁边，属城市核心区，坐落于城市家居、时尚、百货、休闲、娱乐一体化的商业街沿线上，周边生活配套齐全（如：教育、商业、医疗、交通等方面）。项目北邻北一路，可直接通过东西快速干道，到达市府、北站、中街商圈；南邻北二路，向西可到达太原街商圈；同时紧邻北二路汽车贸易产业带，以及新形成的北二商圈，未来朗润园项目存在着较大的发展空间，及升值潜力。八十年代左右出生的沈阳人，大部分住过“四合院”、“大院”，邻里友居，每个家庭相处得非常融洽，孩子们每天放学回家，就会与邻居家小朋友们一起玩耍，非常快乐。大人们饭后会到院子里下棋、聊天、品茶，说家长里短，温馨融洽。 但随着城市化的脚步越来越快，传统的“四合院”、“大院”已渐渐退出了历史舞台，取而代之的是高楼大厦。现代的住宅小区下，小孩儿没有朋友，大人们也不再到空荡荡的园区里下棋、聊天、品茶，甚至邻里之间都不认识。邻里友居的生活消失了。万科多年来打造高品质住宅的同时，更注重居住的人文环境，所以朗润园项目将区别于其它园区；从楼宇规划上看，是以中国最为经典的“四合院”为蓝本设计，布局为传统的中国式建筑布局，无论从采光、防寒保暖、通透性等都适合中国人居住习惯。在传统的布局下，将新中国式景观与人文紧密的联系到一起，力求让业主找到新“邻里友居”的生活方式。所以未来园区的景观概念为“新中式”，“新中式”景观概念主要有两部分组成：自然和人文自然方面，主要有坡地、密林及水景，景观更为贴近业主们的生活。其中，传统繁冗复杂的中式元素由具象向抽象转变。传统的制作材质（木材、石材）向现代轻盈材质转变。人文方面，未来将规划出供人们休息、聚会的区域，业主们在观赏景观的同时也可以到这里下棋、聊天、品茶；同时还设有老人休闲区、儿童娱乐活动区等。
项目力求呈现出的是纯粹的新中式生活，现代、时尚气息与传统布局巧妙结合，坡地、密林、水景等自然景观与“新邻里友居”的生活方式巧妙结合，营造出新一代中国人的中国式生活。园区采用人车分流的设计，业主车辆全部采用地下停车方式，保证了园区内老人孩子活动的安全性。本案规划有电梯高层、景观洋房及公寓，产品类型丰富，能满足各类人群的购房需求；朗润园全部为精装修住宅，精装标准分两种，一种是电梯高层舒适级1000元/平，设计简洁，功能完善，玄关、收纳、厨房、卫浴、厅室等五大系统性能强大，并且给您提供了一个可以延展的平台，让您可以根据喜好装扮自已的个性生活；另一种是景观洋房尊贵级1800元/平，在功能提升的基础上，部品品牌和材质也全面升级，在户内门、地板、柜门等大量使用实木，在客餐厅等公共区域使用商档石材，整体提升家居档次，给你一个五星级的成品家。园区东、西两侧为18层电梯高层，面积规划有70-140平方米二房、三房产品，户型以南北通透为主，均价约8000元/平，含1000元/平精装修费，折合清水房均价在7000元/平。园区中心为9层高270度景观洋房，面积规划有160、170平方米，位于园区中心景观带上，南北通透的户型设计，270度的景观效果，全面提升您的居住品质；洋房均价约元/平，含1800元/平精装费，折合清水房价约元/平，人性化的户型设计，超大面积的园区绿化景观，优质的物业服务，万科朗润园给你提供了一处五星级的成品家；本案目前在施工中，宗地土地已平整完毕，开始打桩；预计第一期交房时间为2012年下旬；您需要多大面积？了解客户购房面积、房型，付款方式考虑哪种等。高层和洋房的建材展示都已开放，您对哪种产品感兴趣，我可以带您去看看。包含各类专业文献、行业资料、幼儿教育、小学教育、各类资格考试、中学教育、应用写作文书、售楼员接待客户说辞(万科)17等内容。
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