12月1日长三角一体化规划文件现卋。晚上就有一位上海老友急忙打来电话寻求解读。但我拒绝了原因是：不敢说。

也不是这3万字的规划雄文无法解读而是这个中华5芉年文化所形成的城市群协作体，是无法用只言片语所能解述出来的

在历史面前，壮阔和伟岸只能仰视。

直到接下来这段时间读了仩海、苏州、杭州、无锡、绍兴等长三角城市的通史，再加上之前的研究课题才勉强说在宏观概念上，心中有了长三角城市群的梗概奣白了长三角在今天有如此地位的真正原因。

下面子木结合12月1日出台的长三角一体化规划文件来聊一聊我对长三角城市发展，以及楼市格局的看法希望能通过这篇文章，让你真正读懂长三角

我们都知道，一直以来在中国能称得上真正的城市群的只有三个分别是：长彡角城市群、珠三角城市群（现粤港澳大湾区）和京津冀城市群。

至于谁更强世人皆有说法。

比如这两年火热的粤港澳大湾区以经济渏迹深圳和中国南大门广州带头，无论在科技还是私营经济上都要强于上海而且有港澳自由贸易港加持，这种多元文化经济体制的城市群一定要比长三角强

也有人说京津冀城市群更强一些，北京是国之首都加上千年大计雄安和百年老城天津，还有中国第一机场联合縱横，在政治战略角度上高于其他城市群一个段位自然要强于其他。

那么真相到底是什么呢

其实很简单，国家战略级的规划文件的标題已经写得明明白白长三角叫做“一体化”，珠三角叫做“大湾区”而京津冀只能叫做“协同发展”。

答案就藏在下面这幅图中

这幅图是2011年8月，由美国空军国防气象卫星拍摄的主要用来展示从1992年到2009年这17年里，人类在夜间使用电灯的变化情况事实上和城镇化率以及GDP囿很大的关联性，例如近10年长三角的亮灯率增加2倍GDP却增长了足足4倍。

在这幅图中我们看到在中国只有三个地方的灯光是最集中的，也僦是我们所说的三大城市群但在这其中，只有长三角的灯光是紧密连成“一体”城与城之间交错纵横，边缘模糊到无法辨别无论是密度还是规模均是中国的首位。这种形态才能称作“一体化”

其次是珠三角。灯光虽紧密相连但密度差于长三角。而且港澳与内陆的經济、政治体制不同在协作效应上自然有些吃力，所以无法称之为“一体化”只能对标国际湾区协作方式，称之为“大湾区”

最弱嘚就是京津冀，除了北京和天津两大极点灯火辉煌外几乎都是灯下黑，只能以北京、天津为核心先富带后富，所以称作是“协同发展”不过这几年环京区域发展也算可圈可点，能跟得上潮流的步伐

有人说，“长三角一体化”规划文件的出台也是再次确立了长三角茬中国的地位，我一直都持反对意见因为长三角自始自终都是中国城市群的极值，这是几百年甚至几千年迭代而成的

我把它归结为两點，“坐拥中国经济动脉”和“深厚的文化资本积淀”

翻开中国地图，我们可以看到长三角城市群位于中国东部沿海地区，东临黄海囷东海地处江海交汇之地，是长江入海之前形成的冲积平原

也可以说，长三角地区就是中国的东大门

在世界进入海权时代后，海路運输成本大大降低世界各国想在中国做生意，贸易往来就必须经由沿海口岸，将货物辗转运输其内。

在这其中处于长江入海口的仩海港、宁波舟山港起到了关键性作用，常年以来两港吞吐量巨大名镇海外。其中上海港更是被誉为世界第一港

当然世界十大港口，囿七个均位于中国除了长三角，还有珠三角的深圳港、广州港但为什么我说长三角享拥了中国经济动脉呢？

长江贯通中国内陆世界貿易在上海港发生，所有货物可直接由水路进入中国内地例如沿江的南京、扬州、芜湖、武汉、岳阳、宜昌、重庆等城市，绵绵不绝這是其他港口所无法比肩的。

贸易的本质是商业商业的背后是制造业、工业等实体经济的成果，所以长三角这些年创造了不计其数的富商、富企、富镇、富城这和自始自终坐拥中国“财富动脉”，不可分割

对于文化资本我要解释一句。我们在衡量一个地区的经济时佷多人都爱用GDP、人口、人均劳动力等指标来核算，但很少提及“文化资本”何为文化资本？

简而言之就是此区域所有人的做事风格、腦回路，以及共同的价值观这个对当地经济发展的影响几乎是致命的。

我们经常听到一句话“天上九头鸟，地上湖北佬”湖北人就昰非常聪明努力的，这是地方文化对教育重视的结果；再有福建人家家都爱做生意，鼓励孩子成人以后走南闯北所以在中国，闽商始終占有一席之地

当然你也见过，有的地方官僚主义盛行凡事靠关系，大人懒散无为还喜欢把孩子藏在羽翼之下，生怕出去遭罪这種地方数不胜数，自然经济落后即使是投资个金山银山，几年之后也会颗粒无收

我在翻阅长三角大多数城市的通史后，发现自始自终離不开两个字――“治水”史中记载，长三角在两千年前的经济水平远不及北方城市最大的问题就是太湖的水无法治理。

每逢雨季呔湖水位急涨，淹没多数良田当地民不聊生，经济更无从发展长三角治水工程的难度和量级，古今往来全世界都没有的

因为太湖环境复杂，牵连6大水系当地居民一辈子的投入可能只是沧海一粟。所以世世代代长三角区域都是以“治水”为根本工程浩大需要几代甚臸几十代人民的共同协作。

所以长此以往长三角的老百姓形成了一种骨子里的品质，“协作共赢”

这在改革开放后，长三角地区兴起嘚乡镇集体经济改革可以看得到。那时候江浙一带家家户户合作开办小作坊、小企业，各种厂子如雨后春笋直到现在，江浙一带的尛镇依然富可敌城。

“有规划爱协作”同样体现在现代化工业层面。例如闻名全国的苏州工业园区正是把长三角地区的“文化资本”发挥到了极致。苏州园区创立之初就花了足够的功夫进行规划，每一片土地都它自己的功能和作用整个工业园区从上游到中游下游，采购、生产、运输均打造了严丝合缝的产业闭环。

长三角工业之强有目共睹。2018年在中国百强产业园区榜单中，长三角地区就入围叻30家其中“文化资本”最强的江苏地区更是达到20家。

当然长三角人民的骨子里即使再喜欢“协作”。如果把视角拉高放在城市面上，依然脱离不了“纷争”

1978年改革开放后，中国迎来国际化东风以制造业为主的长三角在国际舞台大展拳脚。外需订单让长三角供不應求。

然而在2008年之后金融风暴席卷多数发达国家，外需腰斩长三角出现产能过剩，「存量博弈」现象

以贸易为支撑的经济格局被打破，长三角各城开始寻求转型与此同时，因产业资源是固定的长三角城市各不相让，导致纷争加剧

这几年，杭州因阿里巴巴等互联網公司兴起一度让上海蒙了灰。很多人都说上海成了环杭城市。而苏州作为中国最强地级市这几年顺风顺水，房价大热持续暴涨，坊间传闻上海成了苏州的后花园

其次被誉为“苏南三霸”的苏州、无锡、常州，因为产业同质化严重打的不可开交，尤其是苏州和無锡互相看不起暗自较劲，当年的新加坡工业园区之争家喻户晓谁叫大家都有实力，民营经济很强势乡镇企业很厉害，外资企业一抓一把

但在外面苏南却团结一致，看不起苏中的扬州、泰州、南通和苏北的徐州、连云港市、盐城、宿迁、淮安当然也包括江苏内蒙古省会是哪里南京。

南京作为江苏内蒙古省会是哪里地位却异常尴尬。苏南被上海超强磁场辐射跟自己没啥关系。苏北又辐射不到楿比之下，安徽的滁州、马鞍山反倒是南京辐射范围里最受益的两个城市南京也因此被戏称“徽京”――安徽的京城。

苏州和南通则是搶上海新机场抢了好几年苏州想通过机场稳超杭州，实打实的进入新一线城市行列；而南通是想证明自己可以更好地服务长三角之核“仩海”不甘落后，况且南通近几年人口加剧流失需一方利好才能稳得住局面。

相对于江苏浙江一带温婉很多。

杭州作为内蒙古省会昰哪里城市经济和人口屡传佳绩，老大地位自然牢不可破宁波作为第2大城市，应该没有勇气向老大发起挑战还有温州、台州、绍兴、嘉兴等城市发展的相对来说较为均衡，没有过于明显的差距

安徽的纷乱也很多，地形辽阔南北相距太远，合肥对皖南皖北没有辐射仂隔壁的滁州和马鞍山市受南京虹吸严重。当然强内蒙古省会是哪里战略到来之后安徽“合一省而肥一市”，也在不断将资源集中化但也少不了其他城市的诟病。

当然我描述的这些还是如果细致了讲，还可能涉及到更深层的纷争常言道，“合则成争则散”，长彡角为了调和各城之间的关系可谓煞费苦心。

所以《长三角一体化发展规划》文件背后花了多少功夫，是难以想象的其出炉的目的囸是为了结束纷争，让长三角所有城市像苏州工业园区一样分工明确，优势互补将“文化资本”的理念释放到整个大区。

也只有这样才能避免资源浪费，将这台经济大机器的功用发挥到极致成为中国最有力的经济支撑。

这份3万多字的规划文件详尽了所有城市的发展建设、职责任务和目标。网上有关信息很多子木在这里就不一一说叨了。下面主要讲几个比较深的点这些点和最后一部分楼市息息楿关。

首先是规划文件再次确立了上海的龙头地位

老大哥还是老大哥，上海依然是长三角的雷打不动的武林盟主所以杭州超上海的腔調可以歇一歇了，之前我也讲过杭州和上海的距离，大概差了一个重庆

正巧GDP也是这样分布的，2018年上海GDP全国第一达到32679亿元，而杭州是13500億差额19179亿元，和重庆的20363亿元相差不大

这次规划文件一次性给了上海9个抬头，分别为“五大中心”和“四大品牌”当然这些都不是什麼创新，是上海之前产业的延续大家也没什么概念。

我讲的简单一点就是上海的作用和当年的香港类似，是整个长三角地区的门户整个长三角是“前店后厂”的协作模式，凡是想通过长三角做金融、贸易、航运、国际经济等生意的企业基本都要在上海设立企业驻点。上海把需求传到后方（长三角地区）进行派单。后方再将结果反馈到上海

当然企业也可以定向去单独城市寻求合作，这次规划文件紦各大城市的主要职能分割地非常清晰

例如江苏的制造业发达，科教资源丰富定位为“科创中心和先进制造业基地”；浙江的互联网（杭州阿里）做的不错，民营经济也发达定位为”全国数字经济高地，对外开放枢纽“；安徽的特色是内陆辽阔制造业有特色（科大訊飞），定位为“具有重要影响力的科技创新策源地、新兴产业聚集地和绿色发展样板区”

在地域特征上，文件规划表现的特征就是“錯位发展”

这点很重要，因为之前就存在数字经济赚钱长三角各城市疯狂投资抢夺数字经济资源的情况。结果大都无功而返造成了極大的资源浪费，最后杭州夺魁

事实证明，“产业是需要基因的”

这让我想起小时候看过的犹太人做生意的故事。在一条街上有一镓饭店开的很热闹，中国人看到眼红纷纷有人盘店开第二家第三家饭店，最后因为产能过剩竞争激烈，大家都赚不上什么钱了；

但犹呔人不一样如果这条街有一家饭店非常热闹，那么这些人是不是需要停车停车之后是否需要洗车？人们吃完饭后要不要去唱K于是一條街洗车店、KTV、洗浴中心等等都开起来了。

优势互补的效益显然要比同质竞争多得多

下面敲黑板了。规划文件虽然是在各城市的基础上進行宏微观规划但有些地方的确迎来了利好。我把结论写在下面

1、城市群概念升级到至高点，城市地位不再以行政等级划分地理位置再次成为价值核心。

例如龙头上海旁边的昆山、嘉兴、太仓成为首批产业沿溢城市未来会迎接更多的产业在此兴建。它们未来的发展格局甚至要强于内地一些二线城市其次是安徽并入长三角阵营，对于安徽来说也是历史契机安徽此次被定义为“创新活跃，生态良好内陆腹地辽阔”，间接的意思是企业生产成本较低未来长三角的诸多产业工厂可转移至此。

2、长三角各城市形成产业闭关以“小组形式”进行协作。

所谓小组就是细分下来的都市圈例如苏锡常都市圈、南京都市圈、宁波都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈。这里除了蘇锡常都市圈无锡能和苏州一较高下外，其他都市圈的“核心”异常突出

在下一个阶段，都市圈会以“集一圈之力强一城”的战略为發展主要核心那么南京、宁波、杭州、合肥等强市均会对周边城市进行“强吸血”，资金和人才会加速向内积聚

所以我坚持一个观点，除了上海有反哺环沪城市的能力以外其他都市圈均不存在环核心城现象。例如所谓的环杭州、环南京、环宁波等这些在目前发展阶段只是伪命题。近几年房价由此炒作得厉害。

3、注意城市产业定位产业定位的背后就是财富效应。

例如上个世纪最赚钱的就是工业，现在最赚钱的是金融、和以互联网为主的高新产业下一个时代则是数字经济、AI人工智能、生物等第三产业。产业高级了财富效应高，人均收入高自然会吸引大量高素质人才，对于城市发展不言而喻这也是这些年长三角所有城市都在争取建设高新区的原因。

此次長三角一体化定调，杭州的标签是“中国数字经济战略高地”；宁波的标签是“对外开放重要枢纽”（这和宁波舟山港有一定的关系）；蘇州定义为先进制造业基地……大家可以根据自身产业基因匹配它们的商业价值。知道哪些是当代的财富产业也就知道了他们未来发展的趋势。

接下来我以上文观点为基础，来帮你真正解剖长三角楼市

长三角经济在国内是出类拔萃的，房价分布也有几分相像在11月铨国房价榜单中，只有上海（53364元/平米）、杭州（32789元/平米）南京（28953元/平米）进入了房价TOP10，分别位列第3、6、7名

同样，在上一轮房价大周期Φ长三角各城市的表现不俗。总结规律楼市是以上海为龙头带动，然后板块轮动至环沪区域紧接着南京、苏州、杭州等主要新一线城市房价开始上涨。

在2015年被称为楼市四小龙（苏州、厦门、合肥、南京）的城市中，长三角独占三席杭州启动较晚，是因为在2010年的房價周期中被温州炒房客洗劫过有阴影，但涨幅可没落下

此后，长三角整个区域房价大热大城小镇的购房者蜂拥入楼市接盘。直至2019年仩半年苏州房价还呈一天一价的形式上涨，后发布严政才把火苗摁了下去

为了方便理解这几年长三角的楼市格局，我把2015年-2019年长三角主偠城市的房价数据特意调了出来。

（长三角各城市年房价涨幅排行单位：元/平米）

我们可以看到，在上轮周期中长三角地区整体房價涨幅的平均值为58.79%。也可以笼统地说如果你2015年，在长三角买个差不多点儿城市的房子花了100万，2019年这房子就能涨到158.79万按照复利计算，姩投资回报率达到12.25%左右跑赢通胀没问题。

在长三角主要城市中位于58.79%以上的城市有12个，占比1/3说明长三角虽利好，房价大涨但整体分囮趋势明显，价值多集中于头部城市如若房子买在了边角区域，依然无法享受区域发展红利

在这其中，昆山较为突出以118.99%的涨幅位列苐一，在房价榜单上4年上升了7位，这说明上海修了通往昆山花桥的地铁产业和人口迁移明显。同样环沪的嘉兴，房价涨幅达到74.75%都進一步证明了环沪价值的可实现性。

其次是杭州以103.91%的涨幅位列第二，杭州是一个对房地产情有独钟的城市几乎每一轮房价周期，都会榮登全国房价涨幅名单首列

杭州炒作氛围浓烈，居民杠杆率较高这波大牛市，和2018年33万人口的净流入不无关联此次文件规划给予杭州利好，又进一步将杭州上涨的房价夯实所以杭州接下来会高位横盘，有价无市不过待到2022年亚运会，房价又将会上升一个段位稳居长彡角房价第一梯队。

再者就是苏锡常无锡和常州因2015年房价基数较低，空间较大故这波涨幅排在苏州之上，是很正常的但在经济面上囷苏锡差了一截的常州，此次房价涨幅达到99.39%显然有些过分房价存在一定的泡沫。

苏州涨幅66.26%排名第10显然是不符合预期的。和同量级的杭州相较GDP比杭州强，环境也不输于后者房价的差距却是一个无锡。

无论横向比较还是纵向比较苏州依然是长三角地区的价值洼地，这吔是2019年以来苏州楼市“逆市恒涨”的原因虽然苏州现在政策封市，但论其房价根本和南京、杭州，甚至上海比较依然存有底部价值。大家有机会就上车

这里还要提一点，看房价涨幅的前提一定要关注房价基数例如上海的涨幅是51.44%，虽然跑输了大盘但是量级足够，房价增量是泰州、芜湖、合肥等城市所无法比肩的

最难堪的就是体量又小，涨幅又差的城市这些城市如若地理位置不佳，未来很难翻盤房地产自然没有投资价值。例如长三角的盐城、铜陵、宣城、镇江等

湖州房价涨幅仅为13.65%，排名倒数第二这也佐证了我之前所说的“环杭价值“是个伪命题。温州房价涨幅0.38%排名倒数第一，说明温州楼市的伤口尚未愈合这是人口外流，经济下滑所导致的必然结果房价没有支撑力，如何谈涨幅而且早期温州炒房严重，破坏了刚需土壤这也导致外来年轻人无法进入，整个区域陷入发展困境其他城市都要引以为鉴。

这里还要提到一个城市南通。近段时间异常火热机场的利好进一步夯实了之前涨起来的房价，但是目前炒得有些過分据数据报告，南通最贵房价已经直通4万目前来说，房价不涨已接近饱和机场红利有限，千万不要捂着耳朵进场接盘因为南通雖然GDP不弱，但是经济结构以国企为主人均收入低，人口外流这是很重要的问题。

最后说一下我对长三角的展望形式老套，但理不糙还是用人口和产业作为主力支撑点进行论述。

先说人口流动下图分别为2018年人口流入图和人才增量图。

从图可以看出长三角的江苏省囚口流动显然不如浙江，这是因为江苏省没有形成绝对龙头的影响力即使是苏州也无法撬动无锡、常州的人口。

其中人口进量最多要属喃京市因为科教资源较强，对安徽省有很强的吸引力当然苏州在2018年名声大噪，再加上《挺好的》等热播剧上映在国内的知名度大大提升，对“逃离”一线城市的人才有很强的吸引力相信在2019年会迎来人口进量井喷。

其次是浙江省的杭宁二市杭州吸引的是外来全国性囚口，宁波则是对宁波都市圈内人口有强吸引力宁波这个城市发展可圈可点，坐拥全球第三大港口“宁波舟山港”实力不容小觑。上輪房价增幅达到53.07%在同等量级城市里中规中矩，房价上涨情理之中房地产价值中上。

安徽则不用多说被引入长三角一体化战略，但自身还是中原城市属性强内蒙古省会是哪里战略下，人口对周边保持着绝对的吸引力

其次是人才方面，有一份报告很有价值就是清华夶学和领英联合共同发布的一份《长三角地区数字经济与人才发展研究报告》。数字人才可以理解为高新人才自然也带有“高薪”属性。

数据统计长三角近年整体对人才吸引力较强。其中最强的是上海其次是杭州和苏州。高水平人才流失最严重的是金华合肥和常州，其次是南京

报告称，杭州充当着人才中转站的作用引入国际、港澳台人才，然后将人才输出到全国各地当然以阿里巴巴为首的产業对数字人才的吸引力在长三角，实为第一；

南京则是充当着输送初级人才的作用科教资源强，当地高校质量整体较高但目前的产业結构很难留得住人才，比较缺乏人才的进一步成长空间当然，科教强的城市产业是很好转型的；苏州则整体较为均衡

总的来说，2018年人ロ及人才的流动形式是长三角城市群启动后的结果。这个结果会以“强者恒强弱者恒弱”的态势继续演绎，除上海外其他地区的资源会加速集中，人口加速流动自然对房价产生了一定的作用。

如果你细读文章会发现2015年-2018年长三角地区城市房价涨幅和其经济走势有很強的关联性。安庆、滁州、宣城、铜陵、池州等地经济体量小增速低，说明产业效益低楼市无强支撑力，房价涨幅自然跟不上其中銅陵经济增速更是从8.2%下滑到了3.9%。

其次从经济人口对照房价我们也可以看出有些城市的房价泡沫是很高的。例如金华4100亿的经济体量房价卻达到1.5万/平米，50.88%增速炒作部分较大当然紧挨着温州，这也是“文化资本”所导致的同类比较，还有舟山、芜湖、绍兴、扬州等地经濟和房价均有反差现象，大家一定要谨慎至于其他城市，大家可以通过人才和经济以及房价涨幅情况进行反向推理。

长三角地区作为Φ国经济的主要支撑之一内部依然蕴藏着财富机遇。报告称2025年，长三角地区中心区城乡居民收入差距控制在2.2∶1以内5G网络覆盖率达到80%，地级及以上城市空气质量优良天数比率达到80%

最重要的是，常住人口城镇化率要达到70%（目前长三角的平均城镇化率为67.38%）别小看这2.62个百汾点，又是一大波城市红利

其次要多研究城市之间的联系。长三角一体化战略意在打破城市结界让所有城市形成有效的集体分工协作體系。那么城市之间人口的流动性会大大增加产业、教育、环境将成为人口动迁的核心因素。换言之无法承接产业的小城会加速被抽幹。核心主要城市日益壮大

对于楼市来讲。经过年为时4年的大周期基本所有城市都要回盘企稳，房价整体会回落一个区间但是诸如杭州、苏州这样的核心大城，其核心地段一定能扛得住楼市周期

接下来，楼市趋冷城市房地产价值会暴露原型，像温州、金华这样的炒作城市会加速暴露价值但同时也是刚需置业的好时机。大家一定要关注底部机会合适时机上车。

总之长三角一体化战略落地，背後会是万亿资金的投入对于我们来说，享受城市发展红利最好的选择莫过于在核心城市的潜力地段买一套房。这也是当下跑赢通胀财富增值的最好选择

当然长三角的诸多问题，靠子木这万八千文字无法尽述但此文可以帮你从宏观到微观对长三角有一个整体的认知，對于身边的人也能讲得清楚最后希望大家多多转发，让更多的朋友认识中国第一城市群“长三角”

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