摘要:通过一年来对成都市物业管理招投标活动的参与,笔者认为目前在物业管理招标文件的编制上较为普遍地存在着一些问题。招标文件是招标活动最直接的依据,文件内在的完整性、逻辑性、对招标项目的针对性和合法性是其精髓所在。规范物业管理招投标活动,首先应当规范招标文件的编制。　　随着《成都市物业管理招标投标暂行办法》的实施,物业管理招投标在成都市逐渐兴起,据不完全统计,至2006年初,全市通过招投标方式选聘物业管理企业的已达160个项目。　　通过一年来对本市物业管理招投标活动的参与,现就有关物业管理招标文件编制中应注意的问题谈谈自己的看法。　　一、目前物业管理招标文件普遍存在的问题　　1. 对招标项目基本情况的描述过于简略,各类技术参数和指标不完整。　　招标文件对招标项目的描述是投标人据已对项目进行评估和编制投标文件的主要依据,也是评标时专家必须了解和掌握的重要数据。但是在相当一部分招标文件中,“项目简要说明”只仅仅是表明地理位置、总建筑面积、总户数、容积率、绿地率、有多少个停车位等。而有关项目的配套设施设备、环境条件、投标人必须掌握的各类技术参数和指标则很不完整。据了解,造成如此状况的原因有二:一是开发商对物业管理不太重视,仅提供一些基本数据就让相关人员(或代理机构)编制招标文件;二是仓促招标,资料本身就不完整。　　《成都市物业管理招标投标暂行办法》规定:“预售新建商品房项目的,应当在取得《商品房预售许可证》之前完成”,但是并没有明确各类项目在具备什么条件下才能进行物业管理招标。因此,一些开发商为了早日取得《商品房预售许可证》,就“尽可能地将工作做在前面”,在配套设施设备还没有最后确定的情况下就仓促招标,故无法提供较为详细的技术参数。还有一种情况是开发商对项目实行总体规划、分期开发,在进行物业管理招标时,招标人只能提供首期开发物业的数据,但是又要对项目进行总体招标,因此根本就没有完整的数据。　　招标项目的技术参数和指标是招标文件的要件之一,不完整的项目信息使投标人很难准确地编制投标文件,尽管“现场勘察”和“答疑”也可以增加对项目的了解,但是对于在建项目而言,“现场”只是一个工地;在配套设施设备尚未确定的情况下,“答疑会”也无法回答相关问题。这种现象实际上损害了投标人的利益,因为在配套设施设备未确定、技术参数和指标的不完整的情况下投标人是无法比较准确地测算出物业管理成本的,如果成本测算偏低,则将造成日后的经营亏损;如果成本测算偏高,又有可能造成因报价高而投标不中。　　同时,招标项目数据的不完整还影响了评标委员会对投标文件的评审。法律、法规、规章和招标文件是评标委员会对投标文件评审的依据,招标文件提供的情况、数据不完整,使评标委员会成员难以判断投标文件中的管理服务措施是否适合项目需要;人员配置是否合理;成本测算是否准确等,从而影响了评标的科学性。　　2. 文件前后不对应,评标内容、方法、标准界定不严密,缺乏逻辑性。　　一些招标文件前后不对应,逻辑性较差,例如:有的招标文件在“技术规范及要求”或“投标文件的编写”中提出了一些要求投标人响应的内容、要求和标准,但是,这些内容、要求和标准在评标内容、评分标准中却未得到体现,而一些在招标文件中没有要求的内容却出现在评分标准中。这种文件逻辑上的矛盾不仅使评标专家无所适从,而且还使招标的择优性大打折扣。　　此外,在笔者所见到的不少招标文件中,对评标的方法和标准界定不严密,“评分细则”不细,例如:在“评分细则”中只是简单的标注“好(或合理)得多少分(通常是满分);一般得多少分(通常是满分的50%);不好得多少分(通常是0分)”,但是,什么标准是“好、一般、不好”,文件并没有描述,这一方面增加了评标的难度,另一方面增大了评标中的随意性。　　3. 技术要求雷同,评分标准[NextPage]缺乏对项目的针对性。　　为了有利于物业管理招投标的实施,成都市房管局印发了《物业管理招标文件(示范文本)》。“示范文本”主要为住宅小区的前期物业管理招标提供了招标文件的范本,但是一些招标人和代理机构却照本宣科,不分物业类型、不管项目特点,一律按照“示范文本”编制招标文件,这就造成了各类物业技术要求雷同,项目的个性需求难以满足。　　另外,一些招标文件的评分标准缺乏对项目的针对性,例如:本市曾有一座7万多平方米的大型、智能化程度较高的办公大楼进行物业管理招标,但是,在招标文件有关投标人资信的评分标准中,却没有突出投标人应具有大型、高智能化办公楼宇的管理经验,而仅以管理过普通1万平方米办公楼的经验作为评定管理业绩的标准。众所周知,一座7万多平方米的大型办公楼宇和一个1万余平方米的小型写字楼不论是在设施设备的配置,还是在对管理服务技术支持的需求上都是有很大的差异的,管理过多个小型办公楼的经验并不一定适用于一座大型办公楼宇。评分标准缺乏对项目的针对性,极有可能造成招标结果违背招标人的初衷。　　4. 评标方法欠规范,影响其合法性。　　《成都市物业管理评标规则(试行)》规定:“物业管理评标方法一般采用综合评估法,或者法律、行政法规允许的其他评标方法”,并明确规定:“资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩部分评审评分权重比例可以为20:30:30:20 ”。另外,政府采购,财政部令第18号《政府采购货物和服务招标投标管理办法》也明确规定:“采用综合评分法的,货物项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为30~60%;服务项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为10%至30%”。以上两个文件均明确了采用综合评分法的商务分值(价格分值)的评分权重比例最高为30%。　　目前成都市对物业管理招投标的评标方法基本上都采用综合评估法,但是有不少的招标人(其中包括政府采购)并未按文件规定设置评分权重,而随意将商务分值的评分权重比例提高到35%或40%,甚至更高。　　物业管理招标是一项服务采购,采用综合评分法的目的是为了最大限度地满足招标人的实质性要求,如果招标人决定以价格作为确定中标候选人的主要因素,那么就应该选用最低评标价法。在采用综合评估法作为物业管理招投标的评标方法的前提下,过分强调商务分值(价格分值)不仅其合法性值得商榷,而且还有可能造成评标结果偏离招标人的实质性要求。　　二、关于规范招标文件的建议　　招标文件是招标活动最直接的依据,对招标项目的描述、技术规范及要求、投标人须知、技术响应、评标程序和标准、投标文件格式等项目是其主要的内容,文件内在的逻辑性、完整性、对项目的针对性和合法性是其精髓所在。规范物业管理招投标活动,首先应当规范招标文件的编制。为此,笔者建议通过加强物业管理招标备案的审核来控制和减少招标文件中的不规范、不严谨的现象:　　1. 增加对物业管理招标条件的限制。　　“建住房〔号”文件和地方行业主管部门的有关文件对完成物业管理招标投标工作的时限做了规定,但是都没有就物业管理招标所应具备的条件做出界定,由此就出现了前述的招标文件要件不全的现象。为了杜绝这一问题的出现,建议对物业管理招标的前提条件进行规范。　　2. 实行专家审核制度。　　在物业管理招标备案时,可由行业主管部门安排,在专家库中随机抽取2~3名物业管理评标专家对招标文件进行审核,将发现的不规范、不严密或有碍公平、公正等的相关内容向招标人(或代理机构)提出,并请其修正;同时,专家还可以根据招标人的实际需求提出相关的建设性意见。　　通过规范招标文件,将能更好地坚持和贯彻物业管理招标“三公一诚”的原则。　　参考文献:　　①成都市房产局,《 成都市物业管理招标文件(示范文本)》[号　　②谢绍志,《物业管理与招标投标实务全书》,安徽文化音像出版社,2005.11编制招标文件应注意几个问题54-第2页
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编制招标文件应注意几个问题54-2
能立刻核算出变更对工程造价的影响，业主能根据投资；4、利于推动施工企业自身管理水平的提高；5、满足了竞争的需要；6、体现了风险分担的特点，为双方创造一个公平合作；7、实现与国际惯例接轨；8、有利于廉政建设，规范招标运作；三、采用工程量清单计价编制招标文件应注意的问题；编制招标文件是招标过程中的关键环节，招标文件的错；1、编制正确完整的工程量清单；工程量清单是
能立刻核算出变更对工程造价的影响，业主能根据投资情况决定变更方案的比选，以确定最佳处理方式。4、利于推动施工企业自身管理水平的提高。工程量清单计价招标要求施工企业加强成本核算，加强内部管理，提升市场竞争力，提高资源配置效率，降低施工成本，促使施工企业自主制定企业定额，不断提高管理水平。便于招标人或造价管理部门分析和编制适应市场变化的造价信息。5、满足了竞争的需要。招标投标本身是竞争的过程，能体现投标人企业技术管理水平和整体实力。工程量清单计价招标提供了一个平等竞争的平台，通过量价分离、自主报价的形式，引导了企业进行价格竞争。6、体现了风险分担的特点，为双方创造一个公平合作的环境。采用工程量清单计价，招标人需承担因计算错误、设计或其他原因引起的工程量变更等风险，而投标人只对自己所报的单价和合价负责。7、实现与国际惯例接轨。建设市场将进一步对外开放，企业将更广泛地参与国际竞争。工程量清单计价招标形式为国际上普遍采用，其计价方法既符合建设市场竞争规则和市场经济发展需要，又符合国际通行计价原则，利于与国际惯例接轨，加强国际交流与合作，促使国内企业参与国际竞争，提高工程建设管理水平。8、有利于廉政建设，规范招标运作。实行工程量清单计价招标，淡化了标底的作用，避免了工程招标中的弄虚作假，暗箱操作等违规行为。有利于廉政建设和净化建设市场环境，规范招标运作，减少工程腐败现象。三、采用工程量清单计价编制招标文件应注意的问题编制招标文件是招标过程中的关键环节，招标文件的错误，将引导投标人的投标错误，导致投标、评标和合同执行过程中出现一系列问题。采用工程量清单计价编制招标文件应注意把握以下几方面。1、编制正确完整的工程量清单工程量清单是招标文件的重要组成部分，是招标人编制的一份与设计施工详图和技术规范相对应的文件，详细说明了合同中将发生的分部分项工程项目及工程量，是投标人编制投标报价的基础，也是签订合同、支付工程进度款、办理竣工结算及工程索赔的依据。编制时需依据工程量清单计价规范、设计施工详图及工程结构特点，合理划分清单项目，正确的描述其特征和内容，以减少投标人理解错误。招标人需具备较深的专业能力和足够的细心，做到不重不漏,不发生计算错误。工程量变动的风险由招标人承担，招标文件应明确，投标人须按招标人提供的工程量清单中列出的工程项目和工程量进行报价，并要求投标人在约定的时间内对工程量清单进行复核，发现有疑问和漏项时须书面提出，由招标人重新核定。投标人发现并利用工程量的错误，除了通过不平衡报价获取超额利润外，还可能向业主提出由于工程数量的增加，其施工管理费、临时设施费等其他费用的增加；工程量的错误会增加变更处理的难度，若承包人采用了不平衡报价，当发生设计变更引起工程量的增减时，业主和承包人将重新协商确定单价；工程量的错误还会造成投资控制的困难；合同价通常是投标报价加上适当的预留金后确定，工程量的变更会引起合同费用控制困难和工程费用追加的难度，由此引发施工索赔，会给业主带来损失。2、确定合适的发包方式招标人确定合适的发包方式，可减轻业主在后续项目实施管理中的负担，降低可能出现的风险。选择采用与承包商签订施工总承包合同，还是划分专业工程，分别与专业承包人签订合同，需根据建设项目的特点及业主自身管理能力相结合来考虑。如果建设项目大，专业复杂，而业主自身的专业管理能力不强，则适合选择总承包的形式，可避免各专业之间协调配合不当，造成返工、延误工期等风险。如果项目专业不多，多为常规项目，可考虑与各专业承包商分别签订合同，有利于业主控制总投资。3、确定合理的合同价格形式根据不同的项目特点和招标人的需求，确定合理的合同价格形式。常用的合同价格形式有固定合同总价、固定合同单价、可调合同价、成本加酬金合同这四种类型。固定总价合同，是合同的工程数量、单价及合同总价固定不变，由承包人包干，除非发生合同内容范围和工程设计变更及约定外的风险。这种合同计价方式适用于工程规模较小、技术比较简单、工期较短，且核定合同价格时已经具备完整、详细的工程设计文件和必要的施工技术管理条件的工程建设项目。工程承包人承担了大部分风险。固定单价合同，合同的各分项工程数量是估计值，合同履行中，将根据实际发生的工程数量结算调整，而各分项工程的单价是固定的，除非发生工程内容范围、数量的大量变更或约定以外的风险，才可以调整工程单价。适用于核定合同价格时，工程数量难以确定的工程建设项目，承包人承担了工程单价风险、招标人承担了工程数量的风险。可调合同价，总价和各分项工程的单价可以按照合同约定的内容范围、方法、因素和依据进行调整。工程的人工、材料、机械等因素的价格变化可以约定依据物价部门或工程造价管理部门公布的价格或指数调整。大、技术比较复杂、建设工期较长，和必需的施工技术管理条件的工程建设项目。成本加酬金合同，工程成本按实际发生额确定支付，承包人的酬金以双方合同约定的工程管理服务费、利润的固定额计算，或按照工程成本、质量、进度的控制结果挂钩奖惩的浮动比例计算。适用于核定合同价格时，工程内容、范围、数量不清楚或难以界定的工程建设项目。实际工作中,一般采用固定总价合同与固定单价合同相结合的方式。招标人在招标文件明确了招标范围及内容，约定了工程量的变更及价格变更条件及方式，按工程量清单计价规范，合同实施范围内的工程项目，核实的合理变更，引起工程量变化，审核后的变更工程量确定变更费用。4、确定合理的评标办法评标办法是招标文件不可缺少的一部分招标人需制定合理的对自己有利的评标办法。常用的是经评审的最低投标价法、综合评估法，在工程量清单计价招标中同样适用。式下的总价评标法评审清单报价工程。最低投标价法是在技术标评审通过的前提下优点是能最大程度的降低工程造价且核定合同价格时缺乏充分的工程设计文件 通常采用工程量清单报价的综合单价乘以经
,对业主选择中标人起着重大作用，
节约建设投资；符合市场竞争规律、优胜劣条件、适用于工程规模较在如果确实发生了经业主问题是招标人常用定额报价模总报价最低为最终中标人。其
投标人综合单价已考虑一定范围内的风险费用，为固定合同总价不作调整。 ,,汰、利于促使施工企业加强管理；最大程度的减少招标过程中的腐败行为，将人为的干扰降低至最低，使招标过程更加公开、公正、公平；节省了评标的时间，减少了评标的工作量。工程项目较小,施工技术要求一般时,用这种评标办法可以简化评标过程，降低工程造价。但用该方法进行评标的风险相对较大，低的工程造价可以节省业主的成本，也可能使投标人盲目的压价，如果施工过程中不采取有效的措施来降低造价，而以劣质的材料、低劣的施工技术等方法压低成本，会造成工程质量低劣，违背了最低报价法的初衷。综合评估法，是采用综合评估打分法评标，即对商务部分和技术部分分别按照百分制打分方法打分后最后得分的方法。商务标评审中，通常是先确定评标基准价价与基准价作比较度计划、人、材、机投入计划、安全文明施工及环保措施、新技术的应用、项目管理班子的配备等因素分别进行评分。况下,很难预防投标人联合起来相对较复杂时，需综合考虑工程造价和施工技术以保证工程的质量评估法进行评标。对工程量清单计价招标进行评标中，除了考虑对投标报价进行评审，还需要关注清单报价的细节，在清单计价模式下的细节部分,如报价策略可能在清单的综合单价中进行不平衡报价格上作策略,也可能在措施项目费用组成中作策略等发生,也无法保证招标人的利益不受伤害。因此招标人在制定评标办法时要根据具体的工程特点，采取相应的措施，选择合理的评标条件办法。5、确定有效的合同条款编制招标文件中的合同条件作出规定。因工程量清单报价的策略较多，拟定有效的合同条款是工程造价控制中的一个重要方面，也是清单报价环境下，招标人需要提升的主要能力之一。合同条件中需考虑工程量的调整原则和变更依据，,乘以技术部分、商务部分所占权重数，确定投标人的按分值扣减。技术标评审中，一般对施工技术方案、施工进
采用综合评估法，”。当工程项目较大，,多种报价策略常被投标人利用在清单,需对项目实施工程中可能出现的各种变化情况招标人有时无法预计费用的变更控制，
在不设招标控制价的情造价较高并且施工技术招标人无法预防这些问题的,价格的调整原则和变更依所有投标单位的报,可采用综合,可能在材料价
,,“围标 ,制定足够细致的评标据（综合单价,总价），不可预见项目的计价约定，工程价款支付形式的规定，工程结算时的具体要求等，还需要考虑天气环境变化的处理方法，对法律法规、金融环境变化的处理方法，对具体服务内容的范围和可能发生的问题的处理方法，市场价格的波动等诸多风险问题可能引起的价格变动条款，这些条款的制定需结合建设项目规模、工艺要求、结构特点、发包形式、合同价格形式、清单项目的划分、评标办法等环节的具体要求，分列于合同各个章节。采用工程量清单计价方式招标用其有利的方面,结合各种因素综合考虑管理的风险,规避工程实施过程中的风险。是对招标人自身能力的一种考验,关注常见问题，积累经验，以减少自身 ,应善于运,包含各类专业文献、文学作品欣赏、中学教育、幼儿教育、小学教育、高等教育、专业论文、各类资格考试、编制招标文件应注意几个问题54等内容。　
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编制和发售招标文件注意事项
1．招标文件的编制
我们重点介绍施工招标文件的内容和编制。
（1）按照国家建设部第89号令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》，工程施工招标应当具备下列条件：
1）按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；
2）工程资金或者资金来源已经落实；
3）有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料；
4）法律、法规、规章规定的其他条件。
（2）在建设部第89号令中指出，招标人应当根据招标工程的特点和需要，自行或者委托工程招标代理机构编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：
1）投标须知；
2）招标工程的技术要求和设计文件；
3）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；
4）投标函的格式及附录；
5）拟签订合同的主要条款；
6）要求投标人提交的其他材料。
（3）根据《招标投标法》和建设部有关规定，施工招标文件编制中还应遵循如下规定：
1）说明评标原则和评标办法。
2）投标价格中，一般结构不太复杂或工期在12个月以内的工程，可以采用固定价格，考虑一定的风险系数。结构较复杂或大型工程，工期在12个月以上的，应采用调整价格。价格的调整方法及调整范围应当在招标文件中明确。
3）在招标文件中应明确投标价格计算依据和类型选择。
4）质量标准必须达到国家施工验收规范合格标准，对于要求质量达到优良标准时，应计取补偿费用，补偿费用的计算方法应按国家或地方有关文件规定执行，并在招标文件中明确。
5）招标文件中的建设工期应当参照国家或地方颁发韵工期定额来确定，如果要求的工期比工期定额缩短20%以上（含20%）的，应计算赶工措施费。赶工措施费如何计取应在招标文件中明确。
6）由于施工单位原因造成不能按合同工期竣工时，计取赶工措施费的须扣除，同时还应赔偿由于误工给建设单位带来的损失。其损失费用的计算方法或规定应在招标文件中明确。
7）如果建设单位要求按合同工期提前竣工交付使用，应考虑计取提前工期奖，提前工期奖的计算方法应在招标文件中明确。
8）招标文件中应明确投标准备时间，即从开始发放招标文件之日起，至投标截止时间的期限。最短不得少于20天。招标文件中还应载明投标有效期。
9）在招标文件中应明确投标保证金数额及支付方式。
10）中标单位应按规定向招标单位提交履约担保，履约担保可采用银行保函或履约担保书。履约担保比率为：银行出具的银行保函为合同价格的5%；履约担保书为合同价格的10%。
11）材料或设备采购、运输、保管的责任应在招标文件中明确。
12）招标单位按国家颁布的统一工程项目划分；统一计量单位和统一的工程量计算规则，根据施工图纸计算工程量，提供给投标单位作为投标报价的基础。
13）招标单位在编制招标文件时，应根据《中华人民共和国合同法》、《建设工程施工合同管理办法》的规定和工程具体情况确定&招标文件合同协议条款&内容。
14）投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后以书面形式向招标单位提出，招标单位将以书面形式或投标预备会的方式予以解答，答复将送给所有获得招标文件的投标单位。
2．招标文件的发售与修改
（1）招标文件一般发售给通过资格预审、获得投标资格的投标人。
（2）招标文件的修改。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。
我来说两句 ()
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E-mail: 手机：编制设备采购招标文件时应当注意的事项
&&&1．招标采购范围
&&& 大型成套设备的招标采购范围较为庞杂，在招标文件中应明确说明，以便投标人进行合理报价。涉及内容可能包括：设备供货(主机、辅机)、提供技术资料、提供相关服务(指导安装、调试、人员培训等)。
&&& 2．设备供货范围
&&& ①设备的名称、规格(型号)、数量；②供货范围说明。
&&& 设备供货范围应包括所有设备、技术资料、专有工具和备品备件。
&&& 3．技术规范
&&& 大型复杂的成套设备各厂家的型号不同其技术指标和参数也各有差异，招标文件中提出的技术规范是对所采购设备的性能、标准要求，一般作为投标的最低限度技术要求供投标人参考，允许投标设备与其有合理偏差。如果投标设备与此完全相符，则作为合同履行过程中的检测标准值；若投标设备的技术参数优于招标的规范要求，在投标书内应详细说明，该值将作为检测标准。技术规范要广泛使用国家规范或国际通行标准，尽量避免引用某一制造厂家的产品商标名称和商品目录。如果必须提到时，应在商标或商品目录之后注明&或同等产品&的字样，避免有歧视性的行为。技术规范通常包括以下内容。
&&& ①设计和运行条件：系统概况和相关设备；工程主要原始资料，包括气象特征与环境条件等。
&&& ②技术条件(根据具体设备填写)：参数、能力；性能要求，包括启停、运行、寿命、
变负荷等内容；结构要求／系统配置要求；配供的辅助设备要求；仪表和控制要求；标准；性能保证值；安装调试要求。
&&& ③监造(检验)和性能验收试验。
&&& ④设计与供货界限及接口规则。
&&& ⑤清洁、油漆、包装、装卸、运输与储存要求。
&&& 4．交货进度
&&& 说明交货的方式和地点以及交货进度要求。分别详细列出包括主机、备品备件、专用工具的交货时间要求。
&&& 5．监造、检验和性能验收试验
&&& 为了保证设备的生产质量，如果订购的设备在生产过程中采购方实施监造时，在招标文件的合同条件内应予以详细说明，因为其中的某些费用应由采购方承担，并应明确其权利和义务。
&&& 6．合同价格
&&& 在招标文件内对以下内容应予以说明：①合同类型(固定价格或可调价合同)。②报价中应计算的费用。
&&& 说明投标时除了设备出厂费之外，报价中还应包括运杂费、税费、运输保险费等费用。
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