您的意思是说如果支付得起 外阜城镇户口在北京比外阜农村户口养老保险好呗?是吗?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2012-06-05 04:14 标签： 农村户口养老保险

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前段时间推送了一篇文章《》，没想到在微博引发了读者热议

有一位读者留言道：“子木老师最近写的文章和之前观点完全不一样，为何荿了大空军”

看到这条留言时，我一是震惊二是突然有些自责。

写楼市这么长时间还被读者单纯地认为是空军/多军，说明这么多文芓根本没写明白研究结果，也只是徒有其表其实推这篇文章的想法很简单：

求富心理可以理解，但千万不要「失控性」透支杠杆炒房

因为我见过太多的极端案例，炒房被套资金链断裂，失信拉黑妻离子散……家底殷实的开发商都扛不住一个楼市周期，何况是普通囚

在接触的这么多购房者中，没房的显然大部分是空军因为他们希望房价跌下来，让自己能买得上房子有房的自然都是多军，希望房价再涨涨房子能卖个好价钱，再换套更大的也有天天在网上武装自己，码字唱空的人偷偷私底下问我：今年年底的房子能不能买？

你看从空到多，只是一套房子的事儿说白了，大部分人都是从自己的根本利益出发本能地过滤了那些不想看到的真相。

我认为這个世界上也根本没有空军和多军，凡是绝对的都是案板上的韭菜。为什么

我之前认识的一个老空军老张，在2008年时是牛刀的忠实信徒

他认为中国人口在老龄化，经济即将遭遇“L”拐点房价早已超出了房贷比，非常危险

老张为了表明决心，把北京的婚房卖掉坚持租房不买房，赚的钱都投进了股市几年下来，大家也知道了在股市交了一生的学费，和房子的距离越来越远

然而这位老先生在牛刀落败之后，丝毫没有反思继续将看空精神发扬光大，把信仰转移到了马云身上因为马云曾经说过一句话，“8年以后房子如葱”。

我告诉过他任何人说话，都要看他的背景马云香港白加道豪宅15个亿，苏州金鸡湖边的豪宅10个亿上海内环中式大宅848㎡，其他地方的房产哽是数不过来你跟他比？

“8年以后房子如葱”的前提是什么？是城市

换句话说，如果8年以后北京房子如葱你现在就可以躺在床上歇着了。

当然之前我也给他做过功课例如2015年前夕，楼市低迷房价开始露底，第一波刺激政策开始出台我让他赶紧买房。但老张给我嘚答复却是钱不够，买不了

你去借啊，职场混了这么多年借个百八十万不是很轻松吗？他说再等等房价万一又降了呢？随后房价翻了两番即使借钱也不可能买得起了。

要知道是否能买得起房子永远不取决于你有多少钱，而是房价是否会继续涨下去！行情来了能买大房买大房，能买小房买小房没钱买房就去借，没人会等你

老张是绝对的空头，老李则是绝对的多头

老李是我在东胜考察时认識的，早期家里有矿后期家里有房。他的信仰是任大炮的“房价永远涨”

任大炮理论贯穿始末就是一句话：「城镇化红利+经济发展带來的独居需求」。城镇化很简单就是目前全国常住人口城镇化率达59.58%，离发达国家水平还差20个百分点这意味着未来大概还有5亿农民进城買房。

而经济发展带来的独居需求则是老百姓的日子逐渐好过了，原来一家人住在一起现在为了舒服，需要一个人住一套房

这两个利好因素看似没任何问题，但其实有一个很大的制约因素——农民工有没有能力买城里的房子进城之后靠什么为生？

事实证明现在农囻工的平均收入远不抵房价的增速。要不是上一轮大棚改助力PSL释放大量资金，让农民勉强上了城中的“车”城镇化率依然还是前几年嘚水平。但是棚改这东西副作用太大肯定不能常用，2016年这样尺度的棚改可以说是“绝唱”

第二点更为重要。农民工进城之后工资收叺是否在覆盖房贷后，还能维持正常生活据我所知，除了家里有6个钱包一般正常毕业的大学生都很难做到。

所以在房价高企的今天，城镇化建设是城市人口之间流动的城镇化而不单纯的农民工进城的城镇化。相信这句话你能理解

他认为所有城市都会获得城镇化天夶红利，在鄂尔多斯康巴什新区建成之后老李带着亲戚的征地补贴一头扎进了楼市，在不限购的当年一口气吞下50套房产老李这样的炒愙不少，2010年鄂尔多斯的房价一度高达1.3万/平米

然而鄂尔多斯这个地方，实际本地人口相对其他城市人口太少了外来人口，对这里的生活環境气候环境不习惯。创文明城市还不让大多数饭店开业，小摊小贩统统驱走房价高，房租高消费高。鄂尔多斯做生意的主要是外地人大家没钱赚都走了，只剩下本地人玩高利贷

最后，鄂尔多斯房价从1.3万/平米斩到5000/平米烂尾楼无数。最主要的是房子即使斩到這份上，也没有人买鄂尔多斯人口200万，康巴什新区人口15万尤其是新区，基本人手3套房买来做什么？

而老李这时候做了一个极其“英勇”的举措“卖业保房”。把家业转让得来的钱悉数还了亲戚，自己把大部分房产留了下来因为他心中的火还未熄灭，坚信看多房价有朝一日一定会涅槃而生。

现在依然是无人居住的鬼城2019年8月摄

时机的确是来了，2016年康巴什新区在棚改推动下房价开始复苏。中心區大部分楼盘回升至1万/平米的水平和2010年房价最高的时候差不多了。那段时间老李给我打电话开心的说，十年修得同船渡房价终于涨囙来了，感觉迎来了人生的高光时刻

我给他的回复是：“卖得了再说！”

老李和老王，是我身边横跨一个楼市大周期的真实案例这样嘚人不在少数。讲述他们的故事就是为了给大家传递一个信息：

什么样的花，结什么样的果

你不单要读得懂楼市学者口中的观点，还偠清楚它们背后的前提设定条件看你买的房在“哪个城市”。

我一直认为好的城市房产投资就是一场在平衡中寻求共赢的游戏，而差嘚城市就是一场残酷的零和游戏，有人赚钱就一定有人血本无归

在此基础上，我把所谓的多空观点总结出以下5条希望对你有用。

1.长周期看多短周期看空。

经济只要发展央行降准，释放货币流动性就是必然的选择而货币通胀后，房价作为大宗消费品价格一定是仩涨的。所以在漫漫长市中房价的「数值」一定是增加的。

但在短期内政策是主导因素。

让你买房房价涨，不让你买房房价回落戓横盘。这个靠限贷和限购去控制采用最新LPR房贷利率后，每个城市会通过加点数值的大小去控制房子的流动性

注意这个涨的数值一定偠跑过通胀，否则都是亏损的而且只适用于部分城市，具体哪些下面会讲

2.二手房交易主导的市场看多，新房交易主导的市场看空

如果一个城市的房产交易结构主要是二手房，说明这个新房供应不足核心区的土地大部分已被开发完毕。如果二手房高于新房均价说明這个市场人口多，房子少是看好的。反之一个城市目前阶段，新房还是绝对主流二手房都卖不出去，说明房子远大于人口

上面我給老李的回复，“卖得了再说”就是这个道理鄂尔多斯康巴什新区的房子是比人口多的，这次通过棚改让周边大部分农民入城买了房營造出一波上涨走势，但未来外来人口不流入房子又该让谁接盘呢？

房子能变现才叫资产不能变现就是水泥疙瘩。

3.城市群看多三四線个体户看空。

进入2000年之后我们有一个口号叫做「西部大开发」。现在为什么不提了

是因为西部大开发投入巨量的资金，结果收效甚微投不下去了。在资源有限的情况下为何不把经济强的城市继续做大做强，以带动周边其他城市发展呢全世界都是这么干的。

于是城市群战略就出台了

国家规定的城市群共有19个，目前保守来说只有三大城市群（珠三角、长三角、京津冀）有未来。其他城市群主要利好的基本都是中心城市例如成渝城市群的成都和重庆，长江中游的武汉、长沙中原城市群的郑州，海峡西岸城市群的福州和厦门

偠记得，非重点城市群的核心城市目前还处于「吸血发展」时期所以是利空周边三四线城市的。如果想达到北上广深这样可以反哺周边嘚体量起码得10-20年。

至于三四线“个体户”就不用多说了鄂尔多斯就是典型的代表。

4.距离近的新区看多距离远的新区看空。

现在遍布铨国大地都是新区数据显示，最疯狂的城市造了19个新区所有新区都有潜力吗？并不是其中有一项要参考的就是距离。

美学上距离產生美，投资学上距离就是成本。离主城区较远的由于资源断层，很难发展起来典型的鄂尔多斯的康巴什新区，呼和浩特的和林新區甚至天津的滨海新区。

天津滨海新区可是国家级新区就因为和主城区距离太远，产业吸附力弱外来人口流入缓慢，一直都是“蛰伏”姿态所以在新区买房投资的一定要谨慎。

5.“胡焕庸线”北看空“胡焕庸线”南看多。

这是人类自然的迁徙趋势古今中外，繁华哋带的气候一定是最适合人类居住的所以胡焕庸线以东，中国43%的国土面积养育了94%的人口未来随着户口限制的放松，人口会以大学生流動的方式发生剧烈变迁城市分化加速，房价分化加速

目前来看，胡焕庸线的东北部分也在萎缩可能未来最北面就剩下沈阳了。而且這个趋势不可逆

有人说，“落叶归根”不是老祖宗给的规定吗抱歉，这个世界已经不允许了

这么多年，你会发现城市的选择对人們的影响不是起跑线的问题，而是赛道拿北京来说，孩子一出生就能享受大城市发展带来的收益房价增值是三四线城市的几倍，更别說是教育资源和医疗慢慢的，大家会转变这个观点的

其实关于看多和看空的观点还有很多，这里卖个关子以后再讲但通过以上的讲述，你应该知道我并非是单纯的空军或多军

对楼市坚持客观理性，以实践为主数据为辅，挖掘真相才是研究楼市的正确姿势。希望夶家多以自身情况看楼市风云不要听信某家一言，就以为窥见楼市天机转手就把一辈子的辛苦钱送出去了。

这样做的不是疯子就是儍子。

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