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硕士学位论文
低层低密度高档住宅功能设计研究
姓名：黄志明
申请学位级别：硕士
专业：建筑设计及其理论
指导教师：唐国安
座机电话号码
低层低甯度，向档住宅功能设计研究
低层低密度住宅是高端形式的住宅产品。近几年，在我国的城市郊区迅速的
发展起来。本文以此为背景，通过调研和笔者参与的实践项目进行分析讨论，总
结国内外低层低密度住宅理论的起源与发展历程、国内现状研究及在设计与实践
中存在的问题，分析其存在与发展的历史必然性，并通过对具体功能空间设计的
要点和尺度进行分析，论述其功能设计的原则和设计方法，进而探讨如何在设计
实践中融入中国传统的住居理念，力求实现住宅功能的物质形态与传统人文精神
本文结合实例，通过大量图片资料来对此类住宅进行了分析研究。
第一章对课题研究背景、意义、概念的阐述与范围的界定以及研究现状和方
法框架进行相关的叙述；
第二章通过对国内外低层低密度高档住宅理论的研究来分析其产生的原因与
发展的必然。
第三章提出了低层低密度住宅平面功能的构成与设计原则，对室内外功能空
间的构成与分区以及相关尺度设计进行了探讨。
第四章对低层低密度住宅的功能用房进行分区，分别探讨了礼仪空间、起居
空间、私密空间、辅助空间等功能空间的不同组合方式。
第五章对此类住宅的不
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(毕业论文)高档住宅地下室基坑支护结构设计与计算书
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浅谈高档住宅中给排水系统的设置
来源：位置：时间： 08:27
摘要:本文作者结合多年的工作实践,针对高档住宅的给排水设置问题作了详细的阐述。
关键词:高档住宅;给排水系统;设置
目前，由于人民生活的品质需求越来越高，住宅建设的核心已从单纯满足人们温饱型的居住生存条件转变为提供全方位以人为本、小康型的生活空间这一方面上来。许多房地产商把高级住宅作为开发的重点,大量舒适、高雅、享受型的住宅得以建设。
1给水系统的设置
1.1&水表设置近年来,为保护居民的隐私权利、便于物业管理,在住宅给排水设计时一般都要集中布置水表,避免入户抄表。
集中布置水表分为多楼层集中布置水表和每层楼集中布置水表两种型式。
多楼层集中布置水表时,可以将水表集中设在楼外、楼内(若干层设一个水表间或水表箱)和楼顶,设专用水表箱或水表间。每层楼集中布置水表就是将住宅每一层楼的水表集中设置在一个或几个位置上。
复式住宅可以每两层楼水表集中设置(因为复式住宅两个楼层为一个用户);也可以每隔四层集中设置水表间或水表箱,其中一部分水表供上面两层的复式住宅用户用水,另一部分水表供下面两层的复式住宅用户用水。
多楼层集中布置水表节省空间、方便管理;每层楼集中布置水表可以共用一根给水管,减少管道投资。两种布置方式各有利弊,设计时最好能综合考虑。
在建设智能化住宅小区时,应该采用远传式水表,做到智能化管理。图1为多楼层水表集中设置在楼外地面上的作法的系统图。这是南方地区最常用的水表布置型式。
1.2给水系统计算
1.2.1用水量确定
高级住宅其单套建筑面积相对比较大,一般设两个或多个卫生间,主人房单独设置卫生间。几乎所有的高级住宅卫生间内均有大便器、洗涤盆、洗衣机位、浴缸(淋浴设备)等卫生器具。高级住宅的用水量相对较多,我们在计算用水量时一般结合本地区的实际情况来确定住宅生活用水定额值,所取的数值比规范规定的数值要大。
本地区住宅生活用水定额经常在300～500L/(人,天)间取值,每套住宅内的人数参考其面积大小按2卫3至4人、3卫4至6人计算。
居住在高级住宅内的居民,其生活起居的时间不象普通住宅内的居民那样统一集中,其用水时间相对比较分散。我们建议确定用水量小时变化系数时数值不要取得太大。
本地区小时变化系数一般选用的取值范围为:213～118
1.2.2住户给水进水管管径的确定
通过总结长期以来的设计经验,结合设计回访的实际,除按现行《建筑给水排水设计规范》GB第3.6节相关条文外，我们认为在本地区住户给水进水管管径可以按以下方式确定:
在住宅只有一个厨房和一个卫生间时,采用管径为DNl5的管道。(住户室内给水管道相对较长时采用管径为DN20的管道。)在住宅有一个厨房、两个卫生间或更多个厨房和卫生间时,采用管径为DN25的管道。
1.2.3管道水力计算时应注意的问题
高级住宅的用户(特别是二次装修的住宅)常常根据自己的喜好配置淋浴器。不同淋浴器的喷头,其所需的流出水头值均不一样。确定住宅淋浴器配水点前所需的流出水头值时,宜选取较大的数值。
有些住户室内给水管道相对较长,此时,最好不要凭经验选取管径,以防止选用的管径过小时,管道产生噪音、用水点处的流出水头不能够满足用水要求这些现象发生。一定要经过详细计算后,再确定管道的管径。
1.3管道设置
1.3.1户内厨房到卫生间或卫生间到厨房之间的管道,应尽可能选取最短的线路布置。
如果将给水管敷设在楼板上;在平面上可以取卫生间和厨房两点间最短的距离敷设管道。
这样做的目的是减少管道接头、降低管道渗漏发生的机会。
有的设计人员习惯于将给水管沿墙角直线布置,再转一次或几次90度方向敷设至用水点,这使得预埋在楼板内的给水管转弯太多、管道过长、管道水头损失加大、易发生渗漏。我们认为没必要这样做。
图2为某工程预埋的给水管平面设置,供设计人员参考。(实线部分为给水管合适的敷设位置,虚线部分为给水管不适当的布置位置)
1.3.2室内给水管宜优先选用给水UPVC管、铜管、聚乙烯管、聚丙烯管、聚丁烯管、铝塑复合管和钢塑复合管等管材。应停止使用热镀锌钢管,以避免和防止生活用水由于管道腐蚀而受到污染。
给水管埋地敷设,管径等于或大于75mm时,建议采用给水球墨铸铁管(带内衬)或给水UPVC管代替普通给水铸铁管。
室外埋地敷设的热镀锌钢管(其镀锌层虽然对管道起防护作用,但不是防腐层),仍需采取防腐蚀措施。这一点有的设计人员和施工单位没有重视,应加以注意。
1.3.3为减少建筑物内的给水噪音,宜在住宅每户进户给水支管上装设一个可曲挠橡胶接头等隔振降噪装置和配件，在水压大于0.20MPa的给水支管入口处设置过滤器和可调式减压阀等。
2排水系统的设置
2.1排水横支管的设置
2.1.1设计时常采用卫生间地坪下降40cm～50cm的作法(即:下沉式卫生间),在这部分空间内敷设排水横支管。这种作法将排水管设置在本户内便于更改和检修管道,尤其适合应用在初装修住宅中，但要注意沉箱的二次排水，否则沉箱内的废水得不到及时排放而变成集水池，严重影响室内环境卫生。二次排水的做法如下图3所示：
2.1.2高级住宅的卫生间几乎全部都吊顶。这时,可以按照老式卫生间排水横支管的作法,将排水横支管敷设在下层卫生间的上部空间,安装带检查口的P型存水弯或S型存水弯。我们认为此种作法不如上一种作法,排水横支管检修时影响下层住户。
2.1.3有些住宅(特别是复式住宅)楼上楼下卫生间、厨房不对应,部分厅或房的上部是卫生间或厨房,还有的卫生间或厨房的下面是阳台或露台。
遇到这种情况时,一般不能在下层空间的上部敷设排水横支管,也不能降低卫生间地坪,排水横支管的设置需要特殊处理。
我们常用的作法是在卫生间地面上敷设排水横支管,装设后出水式(横出水)坐便器、边墙式地漏。这一作法的好处是排水横支管只在卫生间内敷设,不影响下层对应空间正常功能的使用。它的缺点是边墙式地漏容易造成排水不畅、污水返溢。(见图4)
图4为初装修式住宅某一卫生间的排水管设置。
另一种作法是在卫生间地面上敷设排水横支管、装设后出水式(横出水)坐便器,在卫生间地面上设置地漏。这一作法克服了上一种作法的缺点,但要处理好地漏与排水立管间连接的问题,要尽可能缩小地漏排水支管和排水立管这一管道井的断面尺寸。还有一种作法是抬高卫生间地面,在抬高的地面与原地面间设一个夹层,在夹层内敷设管道。这种作法过去常用,它的缺点是卫生间层高因此被降低,且出入卫生间需要上下楼梯很不方便。我们不提倡这种作法。
以上这些作法也适用于厨房排水横管的敷设。
2.2排水立管的设置
2.2.1排水立管应尽可能设置在卫生间或厨房的内墙阴角处。最好砌筑管道并将排水立管隐蔽起来。南方地区可以把排水立管敷设在楼外有凹凸面的墙上(但要处理好管道出墙处的节点)，并做好遮挡隐蔽处理。
2.2.2部分排水立管在迫不得己的情况下被敷设在厅或房的一角。遇到这种情况宜将排水立管隐蔽在厅和房专设的U型槽或矩形空间内,使得厅和房能够保持方正。在这些排水立管敷设完成后,需要砌筑管道井。砌筑管道井的目的是将管道与厅、房隔开,确保排水立管的敷设能够满足规范要求;另一个目的是可以减少管道的噪音,将噪音对厅、房的影响降低到最小;还有一个目的就是方便对厅、房进行装饰。另外敷设在外墙易等受环境温差影响的场所，排水塑料管道应按现行规范要求设置伸缩节，这一点往往在实际工程当中忽视。管道接头经常因伸缩变形造成松动渗水现象，严重影响系统使用和墙体美观。
2.2.3复式住宅排水立管上的检查口设置与普通住宅有所不同。我们的作法是:在排水立管的最下层、每户住宅有排水横支管的排水立管的最低层(可能是复式住宅户内的第一层,也可能是第二层)、住宅的最上层设置检查口。这样做的好处是可以充分发挥检查口的作用,厅、房内的排水立管上不设检查口,此处的管道井上也不再留设检修门,便于厅、房装饰。
3卫生器具的设置
3.1高级住宅一般设置两个或多个卫生间,其中的一个卫生间属于主人房专用。根据不同地区居民居住习惯的不同,卫生间内卫生器具的设置也不一样。
本地区主人房的卫生问内大多设置浴缸、洗脸盆、坐便器,也有的按照建设方要求设置淋浴间或挂墙式淋浴器,个别高级住宅主人房卫生间内还设有妇女净身盆。其它的卫生间一般设置浴缸(有的只设置淋浴喷头不安装浴缸)、洗脸盆、坐便器(有些住宅设置蹲式大便器),在这些卫生间内一般还留有洗衣机位。
3.2有些住宅设有洗衣房。若平面位置允许,在这些洗衣房中为便于洗手最好能安装一个洗手盆。敷设管道时要注意洗衣机供水水龙头的安装高度。
根据现有各种型号的洗衣机调查情况,洗衣机供水水龙头宜安装在距离地面1.2m高的位置上。
3.3住宅的厨房;般配置不锈钢洗菜盆或其它高级洗菜盆。为方便用水,厨房内最好能配置双洗菜盆、安装两个水龙头。大多数厨房在用水点处一般先安装角阀,再用软管连接角阴和厨房专用高级水龙头。厨房排水地漏应选用高水封防臭地漏。
3.4初装修式住宅二次装修时,用户通常根据自己的喜好装设卫生器具,卫生间内可能安装坐便器,也可能安装蹲式大使器。对这样的住宅,卫生间内怎样配置排水管道才能满足不同用户的要求呢?我们的作法是在卫生间的中部留设坐便器排水接管口;在卫生间最里边(靠近窗户处)预留一个DN100排水接管口,此接管口的位置既能满足安装蹲式大便器的尺寸要求,又可以用于安装浴盆(装浴盆时,在DN100排水接管口上安装一个DN100XDN50管口后即可接管);在浴盆和坐便器之间安装一个地漏。预留的排水接管口一般高出地面10cm,临时封堵,以方便用户二次装修。
若用户需要安装蹲式大便器,选用带存水弯的蹲式大便器时（此类型的蹲便器容易堵塞，不建议采用）,可以直接将蹲式大便器装设在此排水管接管口上;选用不带存水弯的蹲式大便器时,需要加装一个P型存水弯后再装设。
卫生间若安装蹲式大便器,则原来预留的坐便器排水接管口用于安装洗脸盆(在DN100管口上接一个DN100&DN50大小头后再接洗脸盆排水管),原来预留的洗脸盆排水接管口改装为淋浴排水地漏。即:二次装修时将原来预留的坐便器位置改为洗脸盆位置、洗脸盆位置改为淋浴位置、浴缸位置改为蹲式大使器位置。
图5为二次装修后卫生间排水管配置图。
4结束语
高级住宅在设计和施工中,要遵循以人为本的方针,注重应用新产品、新设备、新工艺、新技术,体现设计和施工为用户优质服务的原则。几点建议:
1.选用陶瓷片密封水龙头、便器节水型水箱配件等新型产品,做到节约用水。
2.在适宜地区,可以装置太阳能热水器,以节省能源。
3.有条件时,应该推广使用远传式水表,使得物业管理智能化。
4.超高层住宅选用柔性接口机制排水铸铁管及其管件,以满足建筑物防震的要求。
5.在缺水的地区,有条件时应设计中水系统。收集利用雨水、空调冷凝水、生活废水等作为中水水源。以充分利用水资源。
6.本文虽然重点探讨高级住宅的给排水设置问题,但文章中的许多内容也适用于普通住宅。
参考文献
[1]GB.《建筑给水排水设计规范》.[S].
[2]装修住宅房屋给排水管道的设置.甘肃科技纵横.2005年01期.杨民东,叶怀阳
[3]GB.《住宅设计规范》.
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但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50―60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别(一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。2.城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。(二)经济风险1.市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。2.融资风险 商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。(三)开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。三、商业房地产投资风险防范策略(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险 房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。 如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。(二)加强市场供求风险及融资风险的控制1.根据市场需求量,规避市场供求风险 针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。2.开拓融资渠道,防范融资风险 要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险 商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。1.树立房地产商业管理运营的观念 商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。2.增加人才储备,完善管理运营 商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。3.统一经营主题,建立商业品牌 一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。 参考文献: [1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) . [2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008 [3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008 [4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05). [5] 崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2009,(19).(责任编辑：admin) 包含各类专业文献、文学作品欣赏、各类资格考试、幼儿教育、小学教育、中学教育、外语学习资料、急求一篇关于房地产投资策略的论文5000字左右13等内容。
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