房地产评估中，直接全部资本化比率法的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2012-08-21 06:16 标签： 全部资本化比率
房地产评估――假设开发法及其应用_百度文库
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房地产评估――假设开发法及其应用
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你可能喜欢博姐好，在看书的时候一直搞不清资本化率和折现率的区别，如果单独出现还好，同时出现就不知道怎么用了。盼博姐给予解答一下
这个问题提得好，我也想听听博姐的高见．
()()()(yield capitalization)(direct capitalization)3025%120&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 30/25%=120
谢谢老夫儒人
认认真真地做事，诚诚恳恳地做人!我的菜园子：http://www.zgpg.net/blog/user1/116/index.asp估价师考前培训：/
谢谢老夫儒人和博姐是不是可以这样理解，对于房地产销售收入折算到估价时点或当投资人计算内部收益率时，用的是折现率；对于房地产收益折算成价格的时候，用的就是资本化率；而且在很多时候它们之间是没有区别的。不知我这样理解对不对？
资本化率和报酬率(折现率)都是将未来预期收益转化为价值的比率，两者的区别是：1、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产未来预期收益转换为价值的比率(V=A/R)。是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常用未来第一年的净收益除以价格计算)，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获力能力。它不区分净收益流模式。2、报酬率(折现率)是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产未来预期收益转换成价值的比率。是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。在报酬资本化法中，如果净收益模式不同，具体的计算公式就不同。
认认真真地做事，诚诚恳恳地做人!我的菜园子：http://www.zgpg.net/blog/user1/116/index.asp估价师考前培训：/
多谢博姐。我举个例子看看我理解的对不对，比如对于一宗房地产价值100万，如果此类房地产资本化率10％，那么每年收益就是10万元，这个10万元表示出租房的收益；如果报酬率（折现率）为10％，那么每年的收益是不是有点钻牛角
这个例子是在无限年的情况下。在有限年情况下资本化率就不等于报酬率了，总算搞懂了
以下是引用赵峻岭在 9:57:00的发言：这个例子是在无限年的情况下。在有限年情况下资本化率就不等于报酬率了，总算搞懂了个人觉得这个问题没什么值得讨论的，P222页的6.5.3资本化率与报酬率的区别和关系说的再明白不过了。。。
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【毕业论文】房地产评估中三种评估方法的比较研究
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官方公共微信2012《理论与方法》：直接资本化法与报酬资本化法的比较
【网络综合 - 房地产评估师考试】直接资本化法与报酬资本化法的比较(一)直接资本化法的优缺点直接资本化法的优点是;①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较为简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%，而选取的类似房地产的净收益每年上涨3%，如果以该类似房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值，贝烩高估估价对象的价值。(二)报酬资本化法的优缺点报酬资本化法的优点是;①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。房地产评估收益法下资本化率的确定
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