交易基本情况：1.产权所有人目前是外籍，但是购房时不是外籍。房子超5年。110㎡；2.婚后财产，但男方名字并不在房本上；3.已办理公证委托，委托亲戚在国内办理一切手续；目前情况：现在中介说由于买方需要贷款，必须产权人和其丈夫（非产权人）共同陪买方到中国银行申请贷款，公证委托无用，仅可用于手续办理。中介说如果不能回来，可以给五千好处费走后门办理买方手续。但是一定要先给钱，再办事！办不好再退回来。问题：1.是不是在外籍产权人在房屋交易在买方需要贷款的情况下，银行必须要产权人夫妻双方出面，公证委托无用？2.另一说是目前各大银行均不受理贷款购买外籍产权人的房屋，也就是说即使产权人从国外回来，银行也不会贷款给买方，是否有这个政策？3.如果产权人先把给国内的亲戚，再由亲戚去交易，需要怎么样的手续，需要缴纳哪些费用？4.亲戚是否可以在过户后立刻买卖，从产权人过户到亲戚整个手续过程需要几天？从亲戚卖出去需要几天？亲戚再交易需要缴纳的费用是否是5.65%，个人所得税1%，审核服务费 2.5/㎡，土地收益金0.50%， 1.00%？问题有点多，辛苦了，先谢过。
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1.境外人士在买房，必须要有在上海的，还要有劳动局颁发的就业证，居住证，税单等才可以的。如果提供不了不能过户。2.可以的，只是需要公证。3.过户之后出新的产证一般情况下要21个工作日之内可以完成，快的话1~2周时间。新产证出来之后就可以进行买卖了，但必须要产权人同意才可以进行买卖。如果上家是境外人士，可以出事公证委托书，让亲戚帮忙办理的，也需要公证。
1.首先这套房子的产权人不能定义为外籍人士，因为他当时购房的时候是境内人士（签约也无需合同公证）。若下家需要贷款，是需要上家夫妻双方出面，但公证委托是可以的。若上家夫妻双方在国外，可以通过中华人民共和国驻当地领事馆办理委托。2，银行不可能不受理贷款买外籍产权人房屋。（这套房子当时购买时房东是进内人，现在变成了境外人，做买卖交易也是以中国人的省份出售该房屋）3，不需要过户给国内亲戚，如果一定这么做，上家营业税房屋总价5.65%，个人所得2%，下家3%(，不是唯一的税费额)。这个时候在由您亲戚出售，在缴纳一次等额的营业税和个人所得税，非常不合算。4，过户给亲戚以后，新产证出来就可以在次交易。把房子过户给亲戚，流程需要30天左右。亲戚再次卖出交易流程视情况而定，若下家贷款，最快也要50天左右，你才可以全款到账。税费是＝房屋总价5.65%的营业税房屋总价2%的个人所得税（或差额部分20%的个人所得税）2.5110平米。
"+remark.lpprice+"元/m?
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夫妻离婚办理房屋产权过户对缴纳个税、营业税及契税有何规定？
18:26:34来源： 北京地税 作者：【】
　　问题描述：
　　夫妻离婚办理房屋产权过户，对缴纳个人所得税、营业税及契税有何规定?
　　问题答复：
　　《》(国税发[号)第四条第一款规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
　　《》(财税[号)第二条第一款规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权为离婚财产分割的，暂免营业税。
　　《》(京地税地[号)第一条规定，房屋产权人在夫妻之间更名不征契税，纳入即时审核事项。
　　《财政部 国家税务总局关于房屋 土地权属于夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税[2011]82号)规定，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
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2015年春节高速公路免费时间具体是几号？从哪天开始？持续多……游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
二手房20%个税 可先扣除装修和贷款的利息
&&&我的房子装修时花了20万，能把这部分费用算到房屋原值中吗？&受&国五条&20%政策影响，近期咨询二手房转让时如何缴纳个税的市民大幅增长。昨日，针对市民在二手房转让中咨询比较多的热点问题，河北省地税部门进行了详细解答。&&二手房个税可先扣除&&装修、贷款利息等费用&&针对市民咨询最多的二手房转让过程中，哪些费用能算到个人所得税可扣除的费用中，地税部门相关人士解释，20%差额个税是指：按售房价格－原房价－合理费用后的房屋增值部分，征收20%个税。&&根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，&合理费用&是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。&&不过，并非所有装修费用都可以算到合理费用中。&支付的住房装修费用&必须是纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除。其中，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，则不得再重复扣除装修费用。&&而&支付的住房贷款利息&则是指纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。&&什么是&&家庭唯一生活用房&&个人转让房屋中，家庭唯一生活用房且已满五年的免征个人所得税。昨日，针对&什么是家庭唯一生活用房&这个问题，河北省地税部门也给出了详细解释：是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。有配偶的为夫妻双方名下拥有一套住房。如果夫妻双方名下各自有一套住房，则不能算做家庭唯一生活用房。&&对于在个人转让住房时可以享受到税收优惠政策的&普通住房&，河北省地税部门也给出了具体标准，在省会石家庄，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别上住房平均交易价格1.2倍以下。
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。& 《深圳二手房淘房攻略》交易攻略第①篇
二手房买卖交易流程
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早点休息根据我国税收法律法规，在二手房交易中的个人所得税缴纳上有一些优惠政策的规定，主要有以下两个方面：1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税。具体方式是：先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。3、个人所得税没有20%，不满五年不是唯一住房个税为1%，满五年唯一住房可申请减免个税。以上两点充分说明你的情况是无法避税的，唯一的方法是等房子满五年。附个税免征申请表：[黑色土豆]( 0:30:53)房哥，请问：如果是离婚的财产分割所得，刚刚到一年的房产交易，是否也要交20%的个人所得税呢？[房网淘房哥-浪子]( 17:32:16)3.过户、交纳相关税费（如需赎楼的先赎楼，如买房需向银行贷款的要申请银行贷款）3.1过户注意事项：    如果原业主的房产证还在银行抵押，就要先赎楼，也就是还清银行的欠款后，银行归还原业主房产证原证，这样卖方才拥有出售房产的100%份额。只有这样才可以到国土局进行正常交易。3.2资费说明：过户时要交纳的税费情况又分以下几种：    原房产证登记时间到交易时间满五年的，可以免去营业税。同时也会免去城建维护费和教育附加税。否则将不得免除。如果满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写。    这样的好处是深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手。当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷。税费一览表：
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[乍雨乍晴]( 16:37:40)
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你好：如果房地产处于抵押状态无法过户你的情况可根据实际情况按&买卖&或&赠与&方式进行。1、“买卖”需缴纳的税费如下：营业税、城市建设维护税及教育费附加、个人所得税、契税、土地增值税、印花税、登记费（申请人为个人的，按每证50元收取；申请人为单位的，按每证80元收取）、房地产交易服务费（商品房住宅的房地产交易服务费按6元/平方米收取）、《房地产证》贴花（按5元/本收取）。2、“赠与”需缴纳的税费如下：A契税；B营业税：个人无偿赠与房地产免征营业税&&(提交税务部门免税证明后免征)；C印花税；D登记费：申请人为个人的，按50元/本收取；E《房地产证》贴花：按5元/本收取（注：受赠人将无偿赠与的不动产再次转让，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳个税所得额，税率为20%）。个人建议以买卖的方式过户，如以赠予的方式过户以后出手会有很高的税费。[猫步]( 11:56:12)房子还在贷款，房本上是俩夫妻，但为了买第二套房，现在想买第一套房过户到其中一人名下，怎样的过户方式最省钱？
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你好，请把问题例详细点，这样我才能具体回复你。如：房子是否在抵押？欠多少没还？是否首次置业？等相关问题。谢谢[碧琳]( 16:31:28)请问25万62平方没满5年办理要多少费用？
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问题一：房产证如果在抵押状态，买卖时只能看到复印件，原件在抵押，所以看不到。问题二：既然已经出示了国土局的查档文件没问题就可以放心了。问题三：关于银行利率，因每个银行不同而不同，四大行现在应该都是基准利率了，你可以尝试看看私有银行或外资银行，不过最低也应该在95折。问题四：签任何合同协议原则上必须当时人在场，但不排除当时人坐公证委托给他人，及代理人的话就看不到当时人。为了交易的安全，选择中介公司时可以选择品牌有诚信的公司来代理，谢谢[小豆豆豆豆](&17:30:48)房哥：您好！我最近在买一套二手房，没有看到业主的房产证，中介解释原业主的房产证在银行抵押，因为是老房产证，银行那边提供的房产证复印件非常不清楚。后来提供一个国土局一份查档文件，上面注明房产抵押状态。中介说这份文件就证明原房产没问题，我不知道是否可信，订金已交，下周约去银行做资金监管。另一个问题是中介说银行利率都没有折扣，是这样嘛？如果找一些小银行做贷款有没有问题？
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好吧，我来回答这个问题。商贷目前现状只会产生还款人的借款记录，但查征信是可以查到公积金的贷款记录。共同申请人没有商贷记录却有公积记录，再购房当然会被认定为二套的。因公积金实施不久，这是个边缘问题，准确还是以银行承认为准。[shekoumf]( 11:14:45)淘房哥，问一个较难的问题：&公积金+商业组合贷款，如果夫妻共同参与额度计算但只是一个人还款，另一个人是否也会增加一次商贷记录？&公积金网站上也有好多人问同样的问题，答复均语焉不详，只是说“征信信息将会上传至银行系统”。&不知这个问题是否难呢？
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点击头像下面的“加关注”，从此你将收获二手房相关的任何信息。[fanhengcom]( 11:27:55)如此好贴，必须要顶~以后买房就用得到了~
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[peterphc]( 16:06:33)
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点击头像下面的“加关注”，从此你将收获二手房相关的任何信息。[fanhengcom]( 11:27:55)如此好贴，必须要顶~以后买房就用得到了~
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你好，以下是你问题的答案，有点多、有点乱，请耐心看完问：按揭是从什么时间正式开始计算利息？是出同贷书的当天？还是新房产证出来后拿去抵押的当天？答：短期利息是指由于赎楼原因产生的短期借款（赎楼款）利息：此利息是从银行开始放赎楼款是开始算起，到业主收齐尾款结束，按天计算，是多少天就收多少天，由于银行放尾款时间不确定，所以一般按揭员也不会承诺具体多长时间多少钱，只能说出大概时间大概多少钱，算法：赎楼款×月利率÷30×N（N是代表从银行放赎楼款到银行放尾款中间的天数，赎楼款×月利率是指一个月的利息，再除以30是指每天的利息）问：首次还款是什么时间开始还？是出同贷书之后的第30天？还是抵押之后的第30天？答：首次还款是银行放尾款之日后的三十天，假如我是原业主，今天收到银行尾款，那你就从下月16号开始首次供楼。这个银行一般都会通知你的。问：交房的时候，户口和学位有无使用的问题应该去哪里查？中介要是不愿意带你去查，怎么办？答：户口原业主有无迁入，只要看原业主的身份证就可以知道，只要原业主的身份证地址和房子的地址相同，那原业主的户口就在房子上，让原业主迁出既是。也可去辖区派出所户证科查询，一般是买了房去申请落户即可。至于学位有无使用的问题，要打电话给房子所在区的区教育局下面的教育科进行查询。问：商转公是按时间批次放开的吗？目前什么时间之前的商贷可以申请公积金贷款了？ 答：商转公要提前到网上预约，预约网址：，预约成功后的步骤且看下面：办理事项说明：在本市缴存住房公积金的职工本人为商转公贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。除配偶、父母、子女外，职工购买的住房有其他权利人的，职工不能以该住房申请商转公贷款。 办理地点：受托银行公积金贷款受理网点。 办理方式：先网上预约，再现场办理。 办理时间：各受托银行公积金贷款网点办理时间按本行规定执行。 审批时限：公积金中心收到受托银行递交的贷款申请，且材料齐全后5个工作日内。 申请材料：1、住房公积金联名卡（原件）；2、有效身份证明（原件及两份复印件）；3、已婚职工提供结婚证（原件及一份复印件）；4、原《深圳市房地产买卖合同（预售）》/《深圳市房地产买卖合同（现售）》（原所购住房为新建商品房时需要，复印件加盖银行章）；5、原《二手房买卖合同》（原所购住房为存量商品房时需要，复印件加盖银行章）；6、原保障性住房买卖合同（原所购住房为保障性住房时需要，复印件加盖银行章）；7、原所购住房的房地产证（原所购住房为政策性住房、保障性住房以及原所购住房为新建商品房期房，尚未取得房地产证且以自有其它房产或第三方抵押房产提供抵押担保的除外，复印件加盖银行章）； 8、原贷款借款合同、抵押合同。原贷款为商业性住房按揭授信额度的，须同时提供额度项下能证明单笔按揭款项用途为购房的借款合同或发放行的其他证明材料（原件及一份复印件）；9、原贷款借款借据或支付凭证（原件及一份复印件）；10、原贷款明细和还款计划（原件各一份，至少包括近12期记录）；11、以本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房提供抵押担保的，需提供抵押房产的房地产证复印件、抵押房产权利人的有效身份证明（抵押房产权利人已婚的，提供结婚证和权利人配偶有效身份证明）以及抵押物询价单或评估报告（30天以内）；12、原商业住房按揭贷款所购住房权利人所有家庭成员30天内的《房产查询证明》（原件）及原商业按揭贷款所购房产的《产权资料电脑查询结果表》（原件）；13、还款账户（原商业住房按揭贷款所购住房权利人在受托银行开立的借记卡或存折，原件及一份复印件）；14、主申请人的父母做共同申请人的，需要提供能证明相互关系的户口薄（原件及一份复印件），或公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明（原件）；15、其他需要的资料。 申请要求：职工、配偶以及贷款的其他共同申请人须持全套完整资料到受托银行公积金贷款受理网点申请贷款以及办理资料、合同签署工作（以第三方抵押房产提供抵押担保的，抵押物权利人及其配偶也应同时到申请现场办理相关手续）。 贷款条件：1、申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市行政区域内的自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款），且该贷款尚未结清；2、申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；3、申请人、共同申请人在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；申请人的父母双方或者一方作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；4、申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款的申请，已经取得原商业性住房按揭贷款银行同意；5、申请人或者配偶是申请商转公贷款住房的权利人；6、申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人有偿还贷款本息的能力，申请当月前6个月内未出现贷款逾期记录，且符合公积金中心规定的信用状况标准；7、申请人同意提供符合《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行规定》（下称《商转公贷款规定》）的担保（抵押或者质押）;8、贷款申请符合国家、省、市房地产市场管理政策要求，在贷款办理期间遇政策调整的，以公积金中心受理商转公贷款申请的时间为准，但国家、省、市房地产市场管理政策已有明确规定的从其规定。 其他规定1、贷款额度：商转公贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：（1）不高于单套住房的商转公贷款最高额度。职工个人申请的，单套住房的商转公贷款最高额度为50万元。申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人符合《商转公贷款规定》第四、五条要求的，单套住房的商转公贷款最高额度为90万元。（2）不高于原商业性住房按揭贷款余额。（3）每月还贷额（即月供。按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。（4）不高于按贷款可贷比例计算的贷款额度。该贷款额度以申请商转公贷款的住房购房合同价作为该住房总价，按照国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后计算得出。（5）申请人以其他商品住房（不包括申请商转公贷款的住房）或者第三人的商品住房作为抵押物担保的，可贷额度不高于抵押物评估价值的70%；申请人按照《商转公贷款规定》以权利凭证质押担保的，可贷额度不高于权利凭证价值的90%。评估费用由申请人承担。申请人申请商转公贷款当月前，已按照《深圳市住房公积金管理暂行办法》缴存住房公积金满3年且连续3年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的商转公贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。市住房公积金管理委员会可以根据本市房地产市场及风险控制等情况，必要时可决定对申请商转公贷款的住房开展价值评估。 2.贷款期限：原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的实际年龄之和不超过70年。3.贷款利率：公积金贷款利率执行住建部、人民银行规定的贷款利率。在合同有效期内遇利率调整，按季初首月1日执行新利率。 4.还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。 5.担保方式：商转公贷款采用抵押或者质押担保方式。采用抵押担保方式的，贷款申请人可选择以下任意一种方式办理商转公贷款：（1）自行结清原商业性住房按揭贷款，再以原所购住房抵押，办理商转公贷款；（2）以本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房抵押，办理商转公贷款；（3）无需结清原商业性住房按揭贷款，直接在原所购住房抵押登记不注销的基础上，办理顺位抵押，再发放商转公贷款。 6.房产套数认定：职工申请公积金贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算；家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。相关表格《深圳市个人住房公积金贷款申请表》《提前还款承诺书》温馨提示1.请办理业务时一次性提供完整的申请资料。2.受托银行指定的住房公积金贷款受理网点均可办理，请预先选定公积金贷款的受托银行，并在公积金中心门户网站查询受托银行指定的公积金贷款受理网点，再进行贷款信息预申报和预约。公积金中心管理部办事大厅和受托银行非贷款业务网点不受理此类业务。3.合同面签的时间、地点由贷款申请人所选受托银行负责通知和办理。4.受托银行一旦选定不得随意更改。以自有其它房产或第三方抵押房产提供抵押担保的，审批通过后，不允许贷款申请人在同一家受托银行变更评估公司重新出具询价单和评估报告。5.公积金贷款放款后，原贷款银行可能会扣减部分金额冲抵原贷款的应还利息。6.贷款申请人以原所购住房办理了最高额抵押的，申请商转公贷款时，原商业性住房按揭贷款额度项下仅允许存在一笔住房按揭贷款。7.审批完成之日起90天内不得对同一抵押物再次提交贷款申请。贷款审批完成后120天以内没有办理合同面签的，需重新申请，并按重新申请时的条件审批贷款。贷款审批完成180天以内没有放款的，审批结果作废。8.以自有其它房产、第三方房产提供抵押担保，或以原所购住房办理顺位抵押的，公积金贷款将直接支付至原贷款账户中，且贷款剩余本金将减去约6个月的本金。9.职工需认真填写并了解《提前还款承诺书》中的内容，并对承诺事项负责，以免造成贷款资金被对方银行退回。如因承诺事项未实现的，公积金贷款需撤销后重新申请。10.职工已婚的，配偶须同时到场申请贷款。父母一方或双方参与额度计算的，父母双方都须到场申请贷款。11.以自有其它房产或第三方抵押房产提供抵押担保的，抵押物权利人的配偶须同时到场。12.采用以原所购住房办理顺位抵押的方式申请商转公贷款的，如原贷款银行不是公积金贷款的受托银行，需要原贷款银行与公积金中心签订《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务办理协议书》，并配合公积金中心和公积金中心受托银行办理第二顺位的抵押登记等商转公业务相关工作。13.职工须凭预约成功的短信或纸质回单到受托银行网点办理商转公贷款，如申请时不能提供以上预约凭证，受托银行将拒绝受理。14.若住房公积金政策发生变化以新政策为准。附办理流程图点击头像下面的“加关注”，从此你将收获二手房相关的任何信息。[](&19:40:40)你好，我想问一下银行按揭的问题：1.按揭是从什么时间正式开始计算利息？是出同贷书的当天？还是新房产证出来后拿去抵押的当天？2.首次还款是什么时间开始还？是出同贷书之后的第30天？还是抵押之后的第30天？另外想问一下，1.商转公是按时间批次放开的吗？目前什么时间之前的商贷可以申请公积金贷款了？2.交房的时候，户口和学位有无使用的问题应该去哪里查？中介要是不愿意带你去查，怎么办？
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一、你在外地，除了自己亲自跑回来之外就是找人做委托公证了，让受托人全权处理房产。目前出了委托他人外无其他办法，如深圳没其他亲人还是建议你自己跑，毕竟是牵扯到利益方面的问题，不建议直接委托给居间方。二、至于在买卖过程中出现的各种问题，自己细心就好，合同什么的最好看三遍以上再签，担保公司的合同是统一的版本，不会针对业主或客户重新起草，这点你完全可以放心。其实没那么难的，放宽心就好。三、详细注意事项看下面：第1步：买卖前的产权审核担心买到产权有问题的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。最关键、不可省略的一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档都不可行。应该到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档(咨询电话)，宝安查档要去前进一路293号(咨询电话)，龙岗查档要去到龙岗中心城的建设大厦(咨询电话)。风险提示：此环节最大风险即是产权问题，所以必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。 第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。风险提示：1、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。 第3步：赎楼赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。 第4步：付首期及资金监管除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。风险提示：1、买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。2、倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。 第5步：签订买卖合同在交定金环节，淘房哥已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。风险提示：1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。2、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。3、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。4、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。5、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。点击头像下面的“加关注”，从此你将收获二手房相关的任何信息。[秋天的柚子]( 18:31:28)淘房哥，你好！这个帖子对于买卖双方都有很大的帮助，谢谢你！1、我想问一下异地卖房需要注意什么问题。对于长期不在深圳，而且找不到合适的委托人帮忙出售房产的情况下，该如何卖深圳房产。能不能先收到定金再回深圳签合同？现在中介良莠不齐，在没有任何保障的情况下匆忙回去准备签合同时，如果实际客户并不像中介说的那样能直接就签，到时候就很被动了，来回奔波也很累。这种情况淘房哥有没有好的建议？2、卖家需要如何规避卖房风险？特别是在交易过程中如果需要委托担保公司赎楼的该注意什么。我了解到有些担保公司的条款，实际就相当于可以履行业主的全部权力，包括取消资金监管、重新寻找买家、收房款等等。这样业主怎么保障自己的权力呢？ 
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一、买方为少缴税，现实情况一般都会希望和中介、卖方一起签署阴阳合同（与中介三房签署的高于国土局打印的递件合同的价格，为了少缴税），请问提供银行贷款是给的含哪种价格的合同，是与中介签署的高价合同，还是国土局打印的递件低价合同？答：提供银行贷款？你的意思的你买房向银行提供的贷款资料里的合同是那种？当然是买卖双方及居间方签订的那份合同。二、虽然签署了资金监管，过户后尾款是需要买方提出银行才房款，如此时买方反悔，只想按递件国土局的合同价格来支付，这样卖方就有风险了，我看媒体也有报道过，买方不配合让银行放款的，这样在签署阴阳合同时候，在合同条款方面，如何保证卖方利益？答：这种事情很少发生，如果房子是通过中介买卖的，据我所知，在签订居间合同后是三个工作日内卖方需把房子做公证委托给担保公司赎楼及委托给居间方办理以后的流程，银行放尾款是在新证出来后上传复印件到银行才会放款，这些都会在居间合同及资金监管协议里描述清楚。是有约束的，是由法律效益的，不是说任何一方想怎么来就怎么来的。三、还有有点双方签署合同了，也做了资金监管了，但现在银行贷款有可能贷不下来或拖延好几个月，卖方急需用钱，时间太长违背卖方的初衷，这种情况下，签署合同条款上如何约定可以保证卖方利益？答：中介就是居间方，这个行业现在发展这么多年已经变的成熟，你说的问题不是不会发生，但几率还是很小的，如真的发生，居间合同里有一项是这样写道：如买卖双方没有提前告知自身情况（个人征信等）或存在欺骗行为，导致流程延长，由责任发生方负责支付违约金，一个工作日为总房价的&&&%。你可以到帖子第一页看看合同。[hy_michael]( 22:59:26)请问卖房时候碰到以下情况如何解决：1、买方为少缴税，现实情况一般都会希望和中介、卖方一起签署阴阳合同（与中介三房签署的高于国土局打印的递件合同的价格，为了少缴税），请问提供银行贷款是给的含哪种价格的合同，是与中介签署的高价合同，还是国土局打印的递件低价合同？2、虽然签署了资金监管，过户后尾款是需要买方提出银行才房款，如此时买方反悔，只想按递件国土局的合同价格来支付，这样卖方就有风险了，我看媒体也有报道过，买方不配合让银行放款的，这样在签署阴阳合同时候，在合同条款方面，如何保证卖方利益？2、还有有点双方签署合同了，也做了资金监管了，但现在银行贷款有可能贷不下来或拖延好几个月，卖方急需用钱，时间太长违背卖方的初衷，这种情况下，签署合同条款上如何约定可以保证卖方利益？谢谢
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最近很多有网友发悄悄问我的关于成交方面的问题，在这里给大家说一下，如各位网友有二手房成交方面的问题，最好以回帖的方式提问，这样方便其他网友做参考。当然，为了个人隐私，也可以悄悄的。
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这么给你说吧，假如今天去过水电煤气，截止到今天之前的全是由前业主出，过户后就是自己出了。煤气，水，电都会有表，会抄表。以表显示读数为截止。[穷光蛋]( 21:10:57)请问水电过户时，如果缴款度数与实际读数不一致，是原业主现场缴清吗？
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担保合同都是统一模板，条款都是一样的，只要找资深担保公司一般没问题的。[小窝牛]( 20:59:43)淘房哥，能说一下，委托担保公司的事项不能超过哪些么。
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谢谢各位网友的支持，应为有事，这段时间一直在老家，无法按时回答您们的问题，在这里向各位网友道歉。现在，我要回来啦，本月十八号统一回复网友的问题，谢谢大家。
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[ivydal]( 11:16:37)先赞一个，收藏起来再看！最近刚开始看房，好多要学。
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具体以银行为准，银行如能查到你的贷款记录，那么就无法做三成首付。每个银行都不一样，你可以自己找银行查下，看是否还有贷款记录。[滟秋]( 22:20:53)淘房哥请教下，夫妻双方7年前在外地共同贷款买房，现在房子已出售。在深圳有没有办法做到3成首付？如果全部公积金贷款呢
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1.是的，房产证只要有过户变更的，都要重新计算“五年”的时间。 2.不是的，任然是按照第一次计算，和离婚没关系。 3.两次商贷记录，目前深圳无法贷款买房，自然无法用公积金贷款了[yi2002yu](&11:29:07)    请问淘房哥：1、房产购买已经超过5年，原来是夫妻共有，如果现在过户给夫妻中的一个人所有，是否要重新计算营业税上面说的“五年”时间？2、如果夫妻离婚，因分割财产，过户给其中一个人所有，是否要重新计算营业税的“五年”时间？3、有过两次商业房贷记录的人，但是家庭只有一套房产(买过两套，但是卖了一套），是否可以再申请公积金贷款（算二套）?
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房产证上的成交价可以写“原价过户”和“成交价过户”&所谓的“原价过户”是指新证和原来的旧证上的成交价是一样的，称“原价过户”，一般都比较成交价底很多。&“成交价过户”是不管原来旧证上的成交价是多少？都按照你成交的价格填写，称“成交价过户”&利：如政策规定，按成交价和房产证上的价格的差价的X%征收XX税，这样一来交的税相比“原价过户”底好多的。&弊：反之[]( 9:04:53)，此时在新证上完全可以按成交价来填写。&&&&这样的好处是深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手。请教一下“房产证价格高有利于快点出”手这个怎么解释？是税费会少吗还是什么吗？&希望高人详细说说。[房网淘房哥-浪子](&17:32:16)3.过户、交纳相关税费（如需赎楼的先赎楼，如买房需向银行贷款的要申请银行贷款）3.1过户注意事项：&&&&如果原业主的房产证还在银行抵押，就要先赎楼，也就是还清银行的欠款后，银行归还原业主房产证原证，这样卖方才拥有出售房产的100%份额。只有这样才可以到国土局进行正常交易。3.2资费说明：过户时要交纳的税费情况又分以下几种：&&&&原房产证登记时间到交易时间满五年的，可以免去营业税。同时也会免去城建维护费和教育附加税。否则将不得免除。如果满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写。&&&&这样的好处是深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手。当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷。税费一览表：
& 《深圳二手房淘房攻略》交易攻略第①篇
二手房买卖交易流程
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