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央行930新政启动房贷证券化 将撬动10万亿进楼市日 07:45 | 来源：百度乐居
&&今天，如果您是一位房屋按揭贷业务的优质客户，可能享受的是银行申请名单上更靠前的位置。未来，您或许可从银行拿到更低的利率，但房屋被抵押给了一家券商，而直接借钱给你的，可能是公积金中心，或者，一位买养老险的大妈。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
&&这是一个MBS(Mort-gage-Backed　Security住房抵押贷款支持证券)的理想模型。起源华尔街的这个金融产品，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，或许将改变未来中国住房市场的生态。
&&9月30日，央行 、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
&&尽管放松房贷更吸引房地产市场的眼球，但还是有许多观察者将焦点放到MBS、长久期金融债券这类关键词上。
&&&既是救市，也是改革。&民间独立金融智库IMF 首席经济学家江勋说，&我认为9&30新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。&这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。
&&经济观察报获悉，MBS业务已经在交通银行、招商银行等多家商业银行内部开展调研，但尚未有推出时间表。
&&知情人士透露，交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS(个人住房按揭贷款资产证券化)，&工作一直在推进，央行9&30发文后，可能会提速&。
&&中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正日益严重，而直面和运用资产证券化，比如推出MBS,被业界认为是解决该问题的良药，MBS一方面解决了商业银行流动性失衡问题，另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，它对于&金融资源优化配置，盘活存量&以支持实体经济发展的作用，或许超越了金融创新产品本身。
&&MBS提速十万亿想象空间
&&知情人士透露，有望在9&30新政后发布MBS产品的银行中，交行赫然在列。
&&早在今年3月，交行对内发布了一条调研通知，拟启动的全行首单RMBS，并要求旗下各分行上报各自的资产证券化规模。
&&所谓RMBS，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。
&&例如，有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万，房屋当前市值150万。这时，银行如果把按揭贷款64万打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。
&&一位交行内部人士介绍，该行首单RMBS试点规模约为70亿元，发行成功后，相应释放的贷款规模原则上仍归贷款原发放分行使用。
&&交行总行在当时的调研文件中提及，拟优先选择满足以下条件的分行开展试点：一是房贷业务管理规范，无重大违规事件或严重假按揭项目；二是2014年新发放房贷定价高于全行平均水平，定价趋势向好；三是能贯彻落实总行2014年业务结构转型要求，小微和消费贷款业务发展良好。
&&上述交行人士介绍，该项业务主要是由总行统筹，分行上报试点。&数据包已经来来回回传了好几次了，但是对贷款资产质量评估相对谨慎，再加上当时很多业务给全行新系统上线让路，所以之前进展并不太快。&
&&另悉，具有很强创新能力的中信证券，接受某大行委托已完成了一单MBS业务的产品方案，但尚未公布，并在寻求更多的银行合作。据悉海通证券、国泰君安均有参与类似业务。
&&一家正在积极寻求该项业务的券商固定收益部负责人说，在政策层面，一方面是央行的推进，另一方面是呼之欲出的《资产管理机构资产证券化征求意见稿》，都在加速MBS的出台。
&&过去，国内商业银行仅发行了3笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS&&建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，中国邮政储蓄银行发起的&邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元&。
&&南方基金固定收益部负责人对本报表示，该公司曾经在2005年购买过国开行和建行的资产证券化产品，&收益肯定要高于短融低于信贷，但流动性很差&。
&&做不起来的原因有政策不持续、市场冲动消退，最主要的是中国金融市场不够发达、利率尚未完全市场化导致MBS产品的二级市场交投不活跃、投资者寡。
&&地产的新金融时代
&&今时不同于往昔。
&&一直以来，推出MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。2011年上半年货币政策收紧的情况下，商业银行迫于规模、资本、利润的压力，希望通过资产证券化出售资产，但监管部门认为时机不妥。一旦允许商业银行尝试信贷资产证券化，商业银行就可以在不突破总规模的前提下，通过不断出售贷款来不断放款，无疑增大了央行对社会融资总量调控的难度。2012年中，整个宏观经济的背景和形势都发生了变化，和上一年上半年的情形已然不同。政策时机到了，但市场冲动却少了。但现在，政策时机和市场冲动都有了。
&&招商证券的报告认为，2013　年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内约10万亿元的按揭贷款证券化前景广阔。
&&新城控股高级副总裁欧阳捷说，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面临着资金链的问题，其中最要命的倒不一定是限购，而是银行惜贷、个贷放款周期过长，导致企业资金难以回笼。
&&早在今年5月，央行就要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但是最终雷声大、雨点小。&虽然个贷业务风险相对较小，但在银行头寸紧缩的环境下，商业银行考虑对这项利润有限、久期过长的业务并不感冒，因此行长(央行副行长刘士余)的喊话见效甚微。&一位国有大行人士说。
&&兴业证券首席宏观分析师王涵在10月8日的电话会议中提及，&为什么今年以来银行对于按揭贷款比较谨慎？核心的原因是商业银行存款转理财，使得负债端不稳定性越来越高，资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。这种久期错配的问题只能由资产证券化解决，具体来说是中国版的RMBS。&&这次MBS业务开展的背景，是针对全行信贷规模持续紧张，为盘活存量、腾笼换鸟，解决部分分行个贷业务积压严重的问题，结合全行本年度信贷资产证券化业务计划。&前述交行人士称。
&&某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处，一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。
&&&美国年周期与中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。&王涵说。
&&在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
&&在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。
&&在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。
&&一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定收益部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的收益，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。
&&&据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。&杭州一位房地产基金老总说。
&&&从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。&上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、收益要求低的资金。
&&&各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。&中信证券一位知情人士称。
&&&MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的推进，个人住房按揭贷款，将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万亿甚至更多。&前述基金人士称。
&&现实骨感
&&某大型券商固定收益部负责人告诉本报，除交行外，数家国有大行都在制定MBS试点方案，其中建行和招行均有过类似的业务尝试，&今年7月，中国邮政储蓄银行发行了一款MBS，目前还有数单产品由银行上报管理层。&
&&&从国外的经验看，MBS在房地产市场扮演非常重要的角色，但是国内市场有大量短久期高收益的产品，MBS动辄10年以上的期限，和相对较低的收益率，如果没有像两房那样的投资者，很难做大规模&。一位四大会计师事务所人士表示。
&&经济观察报了解，国内数家大型券商均参与到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，&实际上产品雏形已经完成，但由于这类产品期限设计一般在10~15年之间，利率相对偏低，销售前期沟通的效果尚不明显。&
&&浦发银行的报告还称，MBS的发展不会一蹴而就：第一，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力；第二，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大；第三，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。
&&兴业证券王涵认为，央行要推动资产证券化来稳定房地产市场，实际上有两条路径：一是央行通过贷款给国开行，而由国开行来购买商业银行的资产证券化产品，也就是中国版QE；另一种是居民端自愿购买资产证券化产品，从而银行得以腾出放贷额度发放更多按揭贷款。
&&浦发银行10月9日发布报告称认为，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此为抵押品，向中国央行申请PSL实现融资。&如果能金融机构自营，做成理财产品，这个前景还是相当大的，但关键看政策的支持力度。&上述四大人士说，&从负债规模和负债端久期、风险偏好来看，保险类资金、银行可能是比较合适的买家。&
&&王涵亦认为，要提升居民端购买资产证券化产品的意愿，一方面需要银行间利率的下降，带动理财利率下行；另一方面贷款利率不能下降太快，因为这将直接决定资产证券化产品的收益率。
&&除了买家难找之外，MBS本身可借鉴的经验尚少，使得该产品的大规模发行和交易亦存在障碍。
&&&由于MBS产品对资产包质量要求较高，抵押权批量变更手续较为复杂，对银行的基层单位而言，一是贡献出了优质的个贷资产，其二也大大增加了工作量，如果总行没有明确将该业务与考核挂钩，下面也没有很强的动力。&一位国有大行上海某支行零售业务负责人说。
&&上述人士说，&由于一笔房屋按揭贷款的还款时间可能在1~30年之间的任何一年，一旦出现提前还款，MBS的现金流则出现不确定性。再包括产品本身的定价机制等等问题，MBS大规模发行仍然需要长时间的实践经验。&
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央行930新政 或撬动10万亿&沉积资产&
提要：央行“9·30房贷新政”出台半个多月，已在各地楼市掀起不小波澜。而作为新政另一个重要武器的房贷证券化也引起了各界广泛关注。
&&原标题：央行930新政启动房贷证券化 或可撬动10万亿元沉积资产
&&目前，央行&9&30房贷新政&中关于首套房利率认定的提法已经发挥效果，而其中关于房贷证券化的意见，也同样引起市场关注。
&&房贷证券化，也就是MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中一部分符合条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资金池，利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并且由政府机构或政府背景的金融机构对这个证券进行担保。
&&发行券商会将抵押集合体所产生的本金和利息转移支付给MBS的投资者。解决商业银行发住房抵押贷款造成的期限错配和流动性的问题，从而拓宽房贷资金的来源。这样如果是这样的一个房贷证券化的体系下，住房贷款的成本和渠道可能就会更多。
&&央行最新的数据显示，截至2014年6月底，房地产贷款这样一个余额是16.16万亿元人民币，其中，个人购房贷款余额10.74万亿元，占比高达66.5%。也就是，一旦我国MBS启动，可以撬动10万亿元&庞大的沉积资产&进入房贷渠道。但是房贷证券化同样伴随风险，作为上世纪60年代最重要的金融创新之一，美国的&两房&也就是我们熟悉的房利美、房地美贷款证券化曾大大提高市场资产流动性，但也确实由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。
&&吸取两房经验，业内人士坦言说，对于国内市场而言，目前处于MBS的起步阶段，国内存量房贷资产最多有10%，也就是1万亿元可以进行证券化。更重要的是，房贷证券化目前看来更像是政策的一头热，各大银行均表示短期内没有这个计划。
&&新闻来源：央广网
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[责任编辑：陈雪娇]
相关新闻：930房贷新政续：银行捆绑式优惠政策条件太苛刻
07:35:12 来源：辽宁日报
作者：佚名
核心提示：930房贷新政已经过去很多天，实际银行执行力度又如何呢？购房者手否能享受到贷款优惠？
央行及银监会联合发文的房贷新政已公布半个多月,多数银行首套房执行&认贷不认房&。但在利率优惠方面却并不慷慨。据融360调查发现,利率优惠排名前十家银行中,皆捆绑了附加条件,多数要求借款者存款、购买理财保险等,而国有银行条件更为严格。
统计数据显示,一线城市中各大银行纷纷下调房贷利率,有13家银行可以提供基准以下折扣利率。其中9折以下优惠利率形同虚设,购房者基本无法获得。
如上海民生银行提供最低8.5折优惠利率,规定客户近三个月内日均金融资产超过500万元,且该500万元金融资产须持续持有6个月以上,否则银行有权调整客户贷款利率。
某银行提供9折利率优惠需满足以下条件的任意一项:买10万元理财产品、6000元保险连买五年、办15万元信用贷、缴贷款额10%保证金。
某国有大行分行规定,享9.5折优惠利率要求贷款额在200万元以上。汇丰银行提供9折利率优惠也要求购房者贷款额在200万元以上。
融360信贷专家徐瑾认为,虽然银行房贷捆绑理财、保险或其他金融产品,涉嫌违规操作。但是,银行出于当前楼市风险偏高、房贷资金偏紧和资金成本收益考虑,不得不做些规避风险的措施。一方面银行通过销售理财、保险,盘活资金。另一方面可以筛选优质客户,降低坏账风险。
点评：捆绑式贷款优惠对于经济条件不佳的购房者来说，享受优惠的可能性几乎为零。苛刻的优惠条件并没有使大多数购房者感受到央行新政带来的福利。
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根据媒体的报道，“鼓励银行通过发行MBS筹集资金以增加贷款投放”，这是930央行救市的重要内容。MBS是“Mortgage-Backed-Security"的缩写。模式基本是：你去买房子，向银行贷款100万（假如年利率7%），时间30年。那么银行这100万就被锁定了。假如这家银行只有200万的贷款额度，那么它就剩下100万可以放贷。但是如果银行将你的这笔贷款打包，到金融市场上出售，向购买者支付5%的年息。银行就再次获得了100万资金，可以继续房贷。而银行在你这笔业务上的利润，从原来的”7%-存款利息“（银行的钱是向储户借来的），变成了”7%-5%-存款利息“。但是，银行获得了将100万再次借出谋求利润的机会。而对房地产市场，也获得了新的增量资金。现在问题来了，挖掘机…呸！说顺嘴了！证券市场上的人也不是傻子？银行将住房按揭资产打包出手，如果资产状况不理想，市场可以选择不买。但是央行却可以下令让国开行买，然后低息借给国开行PSL贷款。比如，国开行可以到央行那里用3%的利息拿到增量资金，然后去买各商业银行以年息5%出售的”按揭贷款资产包“，可以有2%的利息差，如果买1万亿，一年就有200亿。这样，商业银行有得赚，央行也通过这种方式实现了货币发行。目前中国各大银行，共有10万亿的住房信贷资产。也就是说，如果央行愿意，可以通过”市场+指令“的方式，向房地产市场输送10万亿资金。当然，央行会非常小心地使用这种武器，因为有CPI在旁边监督他们。MBS用得太多，M2就飙升，CPI就跳起来。而MBS是一种金融衍生品，过多地使用，意味着给社会”加杠杆“（提高负债率），尤其是房地产”加杠杆“。而美国的次贷危机的直接导火索就是MBS将质量比较差的住房按揭资产卖给了各种金融机构和个人。