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房地产仍是经济支柱行业 80%中小房企面临合并
来源：成都商报&
　　[导读]在未来20年里，中国的房地产企业数量将大大减少，并呈现出强者越强的特点，大约70～80%的中小房地产企业将面临着被兼并、合并的风险。
　　房地产行业最黄金的岁月，已经“如春雷一般过去了”！
　　《成都商报》连续推出“我看未来20年”大型公益演讲的巨大影响持续扩散。继昨成都商报向汽车行业大胆发问“未来20年，你最看好哪家企业”之后，今天，我们将目光聚焦在房地产行业。
　　2000年到2010年被称为房地产“黄金十年”。从2011年开始，房地产行业转向“白银时代”。未来20年，房地产行业还会那么火吗？我们未来购买的房子会是什么样子？未来的房地产将何去何从？引领企业成为未来行业翘楚的掌舵人将具备怎样的素质？成都商报邀请房地产专业人士，把脉楼市走向，畅想未来20年人们的新居生活。
　　行业走向
　　房地产仍是支柱行业 80%中小房企面临合并
　　对于房地产行业的未来20年走向，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌教授告诉成都商报记者，目前中国房地产行业是我国经济的“重要支柱”，20年后，房地产行业仍将是国家经济的“支柱”。“以美国为例，美国的房地产市场发展到现在，主要以二手房交易为主，但依然是美国经济的支柱产业。”他表示，未来中国的二手房市场超过新建市场是必然的，养老地产、旅游地产、文化地产等将得到更好的发展，建筑的加固改造行业也将迎来发展的黄金时期。
　　在未来20年里，中国的房地产企业数量将大大减少，并呈现出强者越强的特点，大约70～80%的中小房地产企业将面临着被兼并、合并的风险。对于房地产行业与互联网的融合，顾云昌表示自己难以预料：“毕竟房地产是做产品的行业。”不过，他认为房地产行业具备互联网思维是大有前途的：“客户资源的整合、房产大数据的应用，都将是未来的趋势。”
　　顾云昌教授告诉成都商报记者，中国的房地产市场在经历了前几年的飞速发展后，迎来了当下的转型期。具体来讲，房地产市场面临着三方面的转型：房地产产品的转型、房地产服务的转型，以及房地产“绿色化”的转型，“只有顺利度过转型期，才有可能成为中国未来的房地产领袖。”
　　黄瑜称，过去黄金时代受市场供不应求的影响，房地产市场是卖方主导市场。市场长期供不应求促使房地产价格快速上涨，2014年以来，房地产市场供大于求明显，市场库存节节攀升，导致市场价格出现下滑。在房地产的“白银时代”，只靠卖房子就能赚钱的时代已渐行渐远。
　　从未来楼市趋势来看，楼市去行政化，央行出手“救市”等因素明显有助于楼市向好，但是，楼市基本面将转好并不意味着房企还会赚得盆满钵满。未来房地产行业利率润空间将进一步压缩，房企谋求战略转型势在必行。首创集团董事长刘晓光曾说过：“转型是必然，不转型就没有前途。房企应该颠覆旧有的思维模式，多研究产业之间的融合，尤其是如何实现城市运营，光傻盖房子是没用的。”
　　领袖素质
　　房企掌舵人更像经济学家 懂资本运作能留住人才
　　要顺利度过转型期，引领企业成为未来房地产行业的翘楚，对企业的掌舵人能力的要求将更高。因此，顾云昌教授认为，未来领袖级的房地产企业必须具备四个方面的能力：
　　1、更懂得市场、适应市场变化。
　　未来房地产领袖企业的掌舵人应当更像一个经济学家，能够洞悉宏观经济与房地产市场之间的关系，也更能看清国际、国内市场变化方向，及时察觉国家的货币财政变化带来的影响，进而能带领企业踏准市场的节点，顺应市场。“起码能够做到市场好的时候，你得有货卖；市场不好的时候，你手上不能积压大量的库存。”
　　2、更懂得资本运作、投融资。
　　未来领袖房地产企业能够更好地运作资金。目前中国的房地产企业更多的是依靠银行贷款，大约70%的房地产融资金额都直接来源于银行；反观发达国家，房地产企业融资金额的70%则直接来源于股市、房地产基金等，因此，在未来，资金将更多地集中到大企业的趋势下，房地产企业的掌舵人必须有更好的资金运作能力，有更多的投融资渠道。
　　3、更懂得产品方向、发展趋势。
　　未来房地产领袖企业必须是产品专家，能够造出精品产品。中国未来的房地产市场产品差异化特征将更加凸显，人们将有更多的差异化需求，房地产企业能够提供包括产品设计、定位甚至是施工等不同特点的产品。值得注意的，中国房地产“绿色化”道路还很长，而这将是未来市场的主导。此外，房地产产品不仅只有物质产品，也包括服务产品，这是房地产产业链的延伸，房企必须意识到这也是巨大的蛋糕。
　　4、更懂得企业管理、人才管理。
　　未来房地产领袖企业的掌舵人必须是管理专家。未来的房地产市场一定会成为买方市场，掌舵人必须更懂得吸引人才、留住人才、管理人才、管理企业，营造独特的、健康向上的企业文化，才能让企业生生不息，发展壮大。
　　房企转型
　　如蓝光般精于某一领域 像恒大一样布局多产业
　　在白银时代里，什么样的房地产企业才能更适应市场？克尔瑞机构西南区总经理阎涛称，未来，考验房地产企业的就是“坚持”，如果选择了坚持，就必须要有坚持下去的本钱和方向，不管是人力资本还是细分产品，或是打通金融渠道。
　　如今房地产正在经历转型和分化，未来，只有做到规模化、精细化、多元化这“九字标准”的房地产开发企业才能更好适应市场和竞争。首先，开发企业只有规模化发展后，才能把“鸡蛋”放在不同的篮子里，有的产品是为了走量，有的是为了利润，有的则是为了留待资本操作，保证有不同的产品满足不同的需求。其次是要做到精细化，在某一领域、某类市场或某种产品上深耕的企业，才能拥有自己的核心竞争力。比如蓝光，其在刚需市场上就具有核心竞争力，这也是蓝光能从成都走向全国的一项最重要的推力。第三，就是要多元化、跨界发展。恒大进军体育、粮油、乳业、矿泉水等领域力争多元化发展，万达在保持自身商业地产优势的同时，也在不断发力文化旅游业，并使之成为未来自身的支柱型产业，就是很好的例证。
　　黄瑜也认为，在未来，两类企业将继续保持相对较快增长。一种是大而强型的，规模较大、实力雄厚的全国性综合房企将不断拓展布局，提升市场份额，同时业务结构也向多元化转型，逐步利用“构建房地产生态圈”的思路，尝试向互联网、金融、社区服务等领域跨界，扩大业务半径，寻找更稳定、更持续的增长源泉。另一种是小而精型的，这类企业或是专门深耕某一地区成为区域龙头，或是专营某一产品领域成为专业领军企业，这类企业更多的是在房地产行业内部寻求业务转型强化资源整合能力，在与住宅领域平行的商业地产、产业地产领域进行尝试和突破，倾力为客户提供更具品质的产品和更佳的服务体验，持续扩大业绩增长面。
　　未来房地产
　　八大关键词
　　城镇化
　　未来十年，城镇化将以前所未有的速度开展，中小城市的迅猛发展将成为房地产最主要特征。城市人口数量和向心力都将成为房地产发展未来10年的行业红利。
　　调结构
　　房地产行业将告别目前以快周转、成本控制和产品为核心的传统住宅开发，未来将转变以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发模式。此外，存量房再开发，老年社区也将是未来重要开发领域。
　　金融化
　　未来房地产开发应当破除当下以银行直接融资为主的融资模式，参考国外房地产开发企业在市场上发股、发债，以及各种方式的主权融资，包括私募、信托等，拓宽企业的融资渠道和资金运作能力。
　　大并购
　　在前几年资金层面收紧和市场不好时，许多大型房业大举并购地产项目，发展十分迅猛。而今后由于市场下行加剧竞争，造成回款困难，再加上融资成本高，最后成为被兼并对象的例子陆续还将出现。
　　节能性
　　低碳住宅的核心理念是节能，但是节能并不意味着要牺牲舒适度。这牵扯到整个住宅小区房屋节能、循环水利用、太阳能利用等一系列设施打造。今后，国家会出台环保建筑规范将其推广至未来所有住宅建设中。
　　专业度
　　房地产未来必须要走品牌化和专业化道路，要摈弃住宅只做“大”，装修只图“金光灿烂”。在业主生活的细节方面入手，学习国外各项先进的开发理念。
　　个性化
　　房地产功能随着主人的需求呈个性化发展趋势，除建筑设计外观，内部装修设计外，餐厅、厨房、书房、卫生间等的大小、布局、结构甚至取舍都由业主决定。
　　互联网
　　房地产的前期开发、中期修建和后期入住，全部和互联网融合，是考验开发商智慧的一件事。未来，地产+互联网式服务和体验，将成为企业转型和服务升级的重要领域。
　　房产主编们眼中的未来20年
　　本土特色房企仍有机会
　　方明(钱江晚报房产部主任)
　　在未来20年里，房地产行业将呈现出“强者越强”的特点。杭州本地的房地产企业如绿城、滨江等，其市场占有率曾经在杭州超过三分之一强。然而，在当前房地产市场环境下，这些本土企业在与全国性房地产企业竞争时就会面临更大的困难。“据我观察，本土企业基本都已经转攻为守，开始打起了收缩战、防御战。”相比杭州的本土企业，如万科、龙湖等全国性房企的实力更强，资金运作能力更强，这导致它们的拿地速度更快、地块的位置更好，并且推盘的速度也更快，这在当前的市场环境中无疑会占尽优势。因此，未来这些有实力的房企将愈加强大。
　　杭州本土企业也有着自己的优势，会更加了解本地人的特点、习惯、喜好，做出的产品在人文性、贴近性上会比外来企业要好，因此，在未来，本土企业若能坚持自己的特点，做一些有特色的中小盘，也将获得较好的生存机会。
　　只有专业才能存活
　　吴绪光(福州晚报房产部主任)
　　未来20年里，房地产的飞速变化仍将继续。“人们的需求不外乎衣、食、住、行。”如今中国人已不再像当年那样缺吃少穿，人们的饮食已经很大程度丰富，中国产服装也已卖到了全球各地；同时，私家车、高铁、飞机也已经实现常态化。对于住，中国的城镇化是推动房地产行业快速发展的动力，不过随着城镇化的完成，房地产行业也将和“衣、食、行”一样，成为国家的常态化产业。
　　未来20年，只有专业的开发商能够存活并得到发展。“专业，不只体现在建筑的专业、产品的专业，也体现在态度的专业。”目前中国房地产市场中，一些房地产企业片面追求利润，存在较强的机会主义“捞”的心态，未来领袖房地产企业，除了专业性强，心态会很宽松，“就像万科，曾起起落落，也能不断引领行业的潮流。”
　　房企30强仍将统领未来
　　申湘东(新商报地产部主任)
　　中国未来的房地产行业领袖一定是具有资金优势和品牌优势的企业。“以前，一些房地产企业拿地，都或多或少都有一些当地政府方面的优势或背景。”随着市场化的深入，依靠关系拿地将越来越边缘化，只有有资金、有品牌，有专业优势的企业才能拿到地、拿到好地。
　　其次，中国未来的房地产行业领袖，一定有好的合作伙伴。“从上游金融企业、银行，到建材、建筑承包，到下游的家居家电，以及物管服务，都要有一拨很好的‘小伙伴’，才能更容易地帮助企业发展壮大。”
　　第三，中国未来的房地产行业领袖，将更懂得资金运作，能够洞悉行业未来发展方向，迎合市场需求。“我个人认为，像万科、万达、招商等全国30强的房地产企业，在未来20年内或将继续引领行业。”至于地方性房地产企业，在大房企的竞争压力下，地方性房企能够运用的资源将被压缩，因此其发展也将受到约束，规模和数量将会相应变小。
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商业地产竞争加剧 房企寻找新出路
　　随着住宅楼市调控政策的逐层加压，无论是企业还是投资者的目光都开始转向商业地产，而随着进入商业地产的企业越来越多，关于商业地产的竞争也开始加大。
　　但对于目前商业地产市场火暴的现状，业内人士普遍认为，在商业地产光鲜外表的后面危机四伏。
　　商业地产出现井喷
　　数据显示，今年上半年，北京签约的住宅为20块，出让金为120.3亿元，与住宅相比，签约的商业类地块合计为21块，建筑面积为338.67万平方米，总出让金为174.38亿元，两者相比，商业地块在今年上半年不论是数量还是面积上都全面超过了住宅地块。
　　北京市土地储备整理中心消息，号称近年来最优质商业地块的王府井国际品牌中心项目(王府井大街西侧商业金融用地)，近日也将进入市场。无独有偶，以商业地产为主要开发方向的阳光新业，继年初在青岛南京路顺利开发商业项目后，7月26日，该公司旗下的北京分钟寺新业广场也已正式开业，伴随着商业地产大规模的开发趋势，阳光新业在天津友谊路的新业广场、东丽新业广场两个商业地产项目，也将陆续登场。
　　而进入7月，北京崇文门地块和CBD地块的2次抢购热潮更是开启了北京商业地产的集中爆发高潮。
　　商业地产的集中爆发，大型房企的“推披助澜”作用也逐渐明朗。去年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产的步伐。在房企四大开发商保利、金地、万科等先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标后，崇文门成功竞标北京商业地产荣登新地王，200亿元的出让金让众多开发商叹为观止，商业地产发展不断升温
　　竞争加剧 房企需谋求新突破
　　“由于住宅地产受到限制，部分房地产企业希望通过商业地产进行避险，但是扎堆商业地产进行集中开发会导致部分城市商业地产开发过度，造成新一轮的房产炒作；另外，商业地产的运作模式是前期投资和后期运营的配套经营模式，对前期的资本要求较高，所以中小房地产企业大量开发商业地产，资金链问题将显现，影响企业的稳步发展。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受采访时表示。
　　阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿对此也表达了类似的观点，他认为，短期大量激增的商业地产与人才储备、零售业发展现状等情况存在极大的不匹配，很容易导致恶性竞争：大量企业的进入，对土地需求量增加，地价上涨，开发成本增加，在本身融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；在零售品牌资源有限的情况下，大量项目的短期激增将导致商业项目的严重同质化，彼此间的恶性竞争又将增加招商难度，并使得项目收益缺少保障。
　　基于这些因素，李睿预测，在未来1至2年时间内，将会有很多商业地产项目出现问题。3年左右，必然会出现一批倒闭的项目。
　　那么，商业地产应如何避免危机，走出恶性竞争的怪圈？
　　韩长吉建议，房地产开发商应该通过观察城市商业地产价值洼地，选择值得开发的商业地产项目进行细致的操作，改变追求规模的传统思想，从效益及利润预期方面进行重新规划，防止盲目投资，从而避免行业内的恶性竞争。
　　商业地产整体的经营理念和具体操作环节，都与住宅开发存在着巨大区别。
　　在经营理念方面，商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，其中涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系的协调和平衡；在具体操作方面，调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列环节和规程，都需要专业团队来实现。商业地产开发商需要具备许多与住宅开发完全不同的能力。
　　然而，目前许多转型商业地产的企业，可能并没有完全具备上述的条件，就贸然挺进商业地产，风险无疑较大。据业内一位权威人士预计，未来2年内，很多商业地产项目会陆续出现问题，3年后，必然会出现一批需要重组的项目。
　　在目前商业地产的割据战中，部分开发商已开始采取差异化策略。万达等大型商业地产商走的是“快周转、模块化”路线，首创奥特莱斯、宝龙地产等新秀则加速整合资源，打造区域市场优势，而阳光新业等中型开发商则稳健布局城市零售商业，谨慎应对市场竞争。
电话：400-606-6969
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