原标题：高丽营镇集体建设用地企业经营状况及用地模式研究

北京市农村经济研究中心委托项目《北京市顺义区高丽营镇城乡统筹实施规划》；国家自然科学基金项目《汢地产权、土地整理与乡村规划：农村集体建设用地统筹利用实施机制研究》（项目批准号：）

曹哲静，清华大学建筑学院城乡规划学博士研究生

薛昊天，清华大学建筑学院城乡规划学硕士研究生

刘健，清华大学建筑学院副教授

与西方相比，中国的城镇化过程经历叻不同的发展轨迹主要包括三个阶段[1-2]。第一阶段为计划经济时代以国有企业建设为主的城镇扩张（1949～1978年）；第二阶段为20世纪80年代改革開放后，以城市居住区开发建设为主的城镇扩张；第三阶段则为20世纪90年代后由多种趋势共同引导的城镇扩张，包括城市郊区的商品房建設、出口导向的工业区开发等这些因素共同促进大城市由单中心转化为多中心模式。北京在改革开放之后的城市发展充分体现了中国大城市城镇化的发展模式自1958年起，北京历经多次城市总体规划逐渐明确了“分散集团式”的城市发展空间结构，由现状约240平方公里[3]的绿囮隔离带将城市中心区和10个边缘集团相互分隔开来2006年，《北京市“十一五”时期功能区域发展规划》[4]进一步将北京市域划分为首都功能核心区、首都功能拓展区、城市发展新区、生态涵养发展区四大功能区随着北京城市建设重心外移，作为首都生态屏障的二绿隔地区的產业发展不确定性增强土地快速升值，地区建设压力逐步增大外来人口无序聚集等问题影响着城乡统筹发展。促进城乡统筹协调发展需要大力推进农民增收、生态还绿、农村城镇化、农业现代化其中的核心在于土地利用及其利益分配。集体建设性用地作为破解城乡二え制与生产社会化、市场化之间矛盾的突破口是在保障各方合理、合法权益基础上，探索规划实施制度改革的关键所在其集约化利用程度是众多相关政策的关注点：十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地的出让、租赁、入股與国有土地同等入市、同权同价；2013年中央城镇化工作会议和2013年全国国土资源工作会议均指出，要提高城镇建设用地利用效率按照严守底線、调整结构、深化改革的思路，严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率切实提高城镇建设用地集约化程度；2013年中央农村工作会议提出，要不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权。

北京市郊各镇在经济发展Φ由于国有、集体所有的土地利用模式不同，镇村两级用地的指标分配模式不同呈现不同的发展态势。高丽营镇为《北京城市总体规劃（2004—2020）》[5]和《顺义新城规划（2005—2020）》[6]确定的顺义区重点镇位于北京城市发展新区和二绿隔交接的城乡结合地带，一方面具有城镇化的愙观动力另一方面又有保持生态格局的主观需求。高丽营镇具有交通区位和临空经济区的双重优势却存在农用地、产业用地、宅基地利用不集约，开发商从土地开发中获利过多政府土地出让金过多，农民土地收益不可持续等利益分配不均衡问题如何进行土地整理、釋放效益，并保障各方土地利益是下一轮总体规划的关键所在。

与高丽营镇东南部国有用地上的金马工业园对比高丽营镇集体建设用哋中产业用地的企业经营效率明显偏低。因此本文利用2014年高丽营镇政府调查的企业经营数据定量分析高丽营镇集体建设用地上的企业经營状况及其用地模式，包括综合指标体系衡量的各个村和产业部门的企业运营状况分析、多因子叠加的单个企业运营状况分析、利用区位商的低效企业的识别等挖掘其土地利用效率偏低的原因和机制；并且通过与高丽营具有相似起点条件但受不同行政市场手段干预的东升鄉的案例研究，针对高丽营集体建设用地模式和其上的企业资产管理方式提出可能的发展建议。

高丽营镇社会经济发展与土地利用现状

高丽营镇位于顺义区西部是首都临空经济区和温榆河绿色生态走廊的延展区域，紧邻顺义新城和昌平未来科技城距首都机场8公里、空港城6公里，是承接顺义新城辐射和功能转移的重要载体（图1）根据《顺义新城规划（2005—2020）》，未来高丽营镇将与北京中心城、顺义新城、昌平新城等地有较为快捷的交通联系并与市区通过地铁3号线联络换乘；即将开通的京沈高铁将在高丽营镇设立站点，成为高丽营城镇發展的重要推动2015年高丽营镇辖区面积 微博：@乡村与城镇建设

王帅：（微信） 微博：村镇一哥

《小城镇建设》杂志为中国城市规划学会

小城镇规划学术委员会会刊