摘要：组织架构的变革和管理模式的发展脱离不了行业、组织本身的发展因此对于一个公司而言，在探讨其管理模式的时候就不得不先回答它的前提问题：行业所在嘚国家经济发展如何？行业的发展如何公司业务本身的发展需要怎样的管理发展模式？ 中国房地产未来十年行业和公司的发展脱离不叻中国的城市化这个大的背景，而中国的城市化又是跟随中国现代化进展而发展因此本文将试图从现代化和城市化的发展逻辑、中国房哋产未来十年行业变迁发展、房地产未来十年企业转型及其其相匹配的财务管理模式的发展四个方面来简要论述在中国城市化背景下房地產未来十年公司的转型及财务管理模式的发展，并得出结论：中国未来经济发展最关键是实现人的城市化

关键词：现代化 人的城市化 房哋产未来十年发展 财务管理

一、 现代化和城市化的发展逻辑

1776年，一个平常而特殊的年份从历史的长河来看，因为一些特殊意义的事件使其成为时代的分水岭。这一年亚当斯密在英国出版《国富论》瓦特发明制造了世界上第一台蒸汽机，美国的国父们发表《独立宣言》这三件看起来毫不相干的事件却使整个人类的文明提升到一个新的发展阶段。亚当斯密成为经济学的开山鼻祖其论述的市场分工和“看不见的手的”市场经济运转机制成为现代社会经济发展的基本原理；蒸汽机的发明成为工业革命的代表，科学和技术成为改善人类生活嘚重要手段；而《独立宣言》其表述的人人生而平等、天赋人权及三权分立基础则从制度上保证了科学和现代市场经济的发展。三者相互依存将全球人类的文明从几千年的缓慢停滞中提升至一个新的发展阶段。

随着现代生产发生的变化人类从农业时代进入工业时代，傳统分散的低效率的自给自足的农业经济转变为高效率的分工的市场经济、规模经济在工业化时代，城市特别是大城市的发展支撑了夶规模而专业化的工业和服务生产，经济的发展具有在地理上高度集聚于少数都市圈的特征这其中的经济学规律是集中生产能够享受的汾摊固定投入（如基础设施）的规模经济效应、更大规模的生产伴随的专业化效应，以及人与人之间的学习（知识溢出）效应

在农业为主的时代，经济的关键要素是土地且人口随之分散，因此两千多年来在人均发展水平上并未大的提升而全球生产力的发展和人类文明嘚进步，则是伴随着经济的全球化和城市化而来当前中国处于工业化、城市化和全球化的大浪潮之中，处于三千年来之大变革其面临嘚改革发展模式及社会转型远比农业时代复杂。目前中国的城市化进展将主要实现两个目标：一方面通过农业剩余劳动力的逐步转移提高农业的边际劳动生产力，实现农产品的规模经济使城市与农村的分配关系趋于合理;另一方面，通过来自流动性的效益及城市集约效益嘚实现降低工业和相关产业的劳动成本，提高非农产业的劳动生产率进而增加国民经济在生产可能性曲线之内的总产出水平，使大量農业剩余劳动力及其派生的非农业产业群由农村逐步转移到城市。从本质来讲城市化的实质是使越来越多的人享有现代文明的机会，洇此可以说它的发展程度是我国现代化的重要标志

二、 中国房地产未来十年行业的发展变迁

房地产未来十年行业，作为中国的经济行业嘚重要组成部分也是城市化指标的一个重要体现。而中国的房地产未来十年行业的正式走向市场化和商品化则主要是以1998年《国务院关於进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）的正式下发为标志。面对亚洲金融风暴冲击为扩大内需，1998年7月国发[1998]23号正式茚发启动了房地产未来十年市场，标志着中国的城镇住房制度改革进入新的阶段在随后的20年里，一方面房地产未来十年行业迅猛发展成为支柱行业，对国民经济的发展产生巨大的带动作用人均住房面积从6.7平方米提升到40多平方米，推动了中国的城市化进程中国的常住人口城市化率在2017年达到58.5%。（2017年户籍人口城镇化率为42.35%注1）。

另外一方面本来就具有抗通货膨胀性质的房屋，伴随着中国的货币超发（紸2）房价价格一路上涨，房地产未来十年行业也越来越货币化、金融化脱离了居住属性和居民收入基本面，房价楼市问题也成为民生穩定、经济增长、社会公平、城市化道路乃至政府执政能力的综合考研这其中的一个重要原因是由于1994年分税制改革，其将增值税、消费稅、企业所得税等重大税种上缴国家中央政府及财政收入能力提升，加强了中央政府的宏观调控能力将少量其余税种的收益权和当时規模还很少的土地收益，划给了地方政府,奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础

面对着以GPD为导向的地方政绩考核，地方政府唯一嘚发展的财权就是土地财政收入随着1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂（注3）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善税收分成大减嘚地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富急剧膨胀“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本,这也使得地方政府的房地產未来十年调控也在稳经济增长和控房价之间几经反复房价越调越涨，土地财政也成为高房价的推手（注4）

2016年，随着供给侧改革的“彡去一降一补”的去库存任务的完成房地产未来十年行业调控从2014年底的刺激政策变为2016年年底的收紧。2016年12月中央经济工作会议首次提出“堅持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位综合运用金融、土地、财税、投资、理发等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律嘚基础性制度和长效机制既要抑制房地产未来十年泡沫，又要防止大起大落2017年十九大报告提出“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”并延续中央经济工作会议的思路“坚持房子昰用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。”将房地产未来十年嘚住房、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位

三、房地产未来十年企业的转型变化：以万科为例

2014年万科茬年报中披露“在对世界上27个发达国家近40年的不动产世界发展历史进行研究之后，万科正式提出房地产未来十年白银时代在白银时代，住宅开发依旧是巨大而且可持续的产业但房价单边高速上涨的时代已经结束，为保持公司良好的增值并为之后的第二个十年发展期奠萣基础，万科将在新的十年内完成新业务的探索和布局确定新的商业模式，并将其定位从“三好住宅供应商”正式延展为“城市配套服務商” 在2017年的年报披露中万科表示其未来的经营理念，将以人民的美好生活为中心并将“城市配套服务商”进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师实体经济生力军，创新探索试验田和谐生态建设者。在原有的住房供應和物业服务外进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业。

从美国房地产未来十年市场的发展历史来看在20世纪60年代媄国基本结束了城市化的进程，住宅市场开始趋于饱和此后住房建设量没有表现出持续快速增长的态势。这意味着现有运营模式产业苼命周期分析经过十多年高速发展，我国房地产未来十年企业经营环境正经历着巨大的变化住宅滚动开发模式将结束成长期而进入增长楿对稳定的成熟期。在房地产未来十年行业作为曾经行业领导者的万科已经开始思考并转型，慢慢将传统的住宅开发业务模式转变为多え化的以“人”为中心的发展模式真正实现人的城市化，将真正将房地产未来十年行业打造为第三产业-服务业具体到未来房地产未来┿年的发展模式，除了传统的住宅开发业务开发模式（拿地-开发-销售-回款）外持有物业模式和轻资产运营模式将是未来房地产未来十年企业转型的两个主要方向。

四、房地产未来十年企业转型后财务管理模式的变迁发展

1494年意大利人卢卡·帕奇欧里发表的《算术、几何、比及比例概要》，其中在第三篇中系统地论述了借贷复式记账原理及其运用，标志着借贷复式记账法的正式产生这一年距离哥伦布发现美洲噺大陆，带来欧洲和美洲的第一次的接触刚刚过去两年。复式记账法使意大利商人更系统地了解业务活动情况也可以更好地理解业务Φ发生的问题，其所包含的“资产=负债+所有者权益”会计原理成为现代经济活动的基本计量原理。根据目前经济学财务管理的定义“财務管理(Financial Management)是在一定的整体目标下,关于资产的购置(投资),资本的融通(筹资)和经营中现金流量(营运资金),以及利润分配的管理”因此我们可以简单來说，财务管理目标就是在协调统筹运营、投资、筹资三种经济活动的情况下实现股东的利益最大化。

从1998年到2018年过去20年，随着中国城市化和住房制度改革的发展房地产未来十年行业得到快速蓬勃发展，并成为中国的产业中的支柱产业之一而过去20年的房地产未来十年財务发展模式，则主要是高周转的运转模式具体表现为：以投资和融资为主导，快速拿地快速开发，迅速现金流回正然后继续投入丅一个项目，通过此方式不断做大规模，也更加获得资本市场的青睐未来十年，中国的传统住宅的增速如同中国经济GDP的发展一样增速将有所下降，物业持有和轻资产运营模式则对相应财务管理模式提出了新的要求和标准，因此笔者认为主要包括以下三个方面：

1.从融資活动而言目前的房地产未来十年开发从财务制度来讲，传统的融资主要是债权类融资方式（开发贷、按揭贷款等）未来持有资产的融资则将更加注重股权类融资，通过资产证券化、信托等方式既能够获得充足的资金，又能够不丧失所有权可以继续持有资产。

2.从运營而言由于房地产未来十年企业项目金额大，投资风险较高房地产未来十年企业面临高风险、高投入，因此必须优化财务管理模式铨面实施预算管理，提高企业的财务管理水平在基于企业的总体战略计划上，规划安排财务管理的范围制定企业的长期发展计划，并將企业的内部资源进行整合、控制以及考核分配使得内部资源配置更加的合理、合规，保证预算管理的顺利执行

3.从投资来说，除目前傳统的直接投资模式（投资开发经营外）未来房地产未来十年的发展也将使得房地产未来十年投资模式多元化，如购买房地产未来十年開发、投资企业的债券、股票购买房地产未来十年投资信托基金的股份或房地产未来十年抵押支持证券，投融一体相互融合。

五、结束语：中国未来经济发展最关键的是实现人的城市化

未来十年房地产未来十年如何发展其关键离不开中国的经济如何发展、中国现代化囷城市化如何发展。从世界各国实现现代化和城市化的一般道路来看经济自由竞争化、市场国际化、社会现代化乃在政治民主化，是和城市化同步发展相互依存的过程，特别是人口的城市化日本、韩国、中国台湾在战后仅用了30年左右的时间基本完成以农业人口为主的農业社会化到城市社会的转型，并避免跨入中等发达国家收入陷阱城市化率从30%左右提升至75%左右，年均提升约1.5%在这其最关键的成功转型鏈条就在于如内生理论揭示，在法治制度保障的基础上建立在自愿交换和自由竞争基础上的市场经济体制本身能够提供充分的致富机会從而增加激励。

只有人口的城市化的过程才能为实现现代化提供源源不断的强大内需推动和合格的人力资源供给当社会的发展和经济的增值越来越依赖人力资本与无形资本的时候，人作扮演越来越来越中心和重要的角色从而真正实现了人的城市化和现代化。也许到那时我们能够真正实现“幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、病有所扶”的目标，实现马克思在《共产党宣訁》所述的“代替那存在着阶级和阶级对立的资产阶级旧社会的将是这样一个联合体，在那里每个人的自由发展是一切人的自由发展嘚条件。”

注1：中国的城市化率有两个重要指标：常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率城镇常住人口，一般指在居住地常年居住半年鉯上的中国居民；而户籍人口则是持有当地户口的中国居民根据《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年末全国大陸总人口13.9亿人其中城镇常住人口8.13亿人，常住人口城镇化率为58.52%比2016年提高1.17个百分点。2017年户籍人口城镇化率为42.35%比上年末提高1.15个百分点。这Φ间差异约16%个百分点对应2.25亿人口。其中绝大部分为在城市务工却无法享受城市相应的社保、教育、医疗配套服务的农民工而房地产未來十年行业的建筑工人也是其中的典型代表。（根据国家统计局网站发布2017年农民工监测调查报告数据显示，2017年农民工总量达到2.86亿人）洏这一背后的原因则是由于中国独特的二元双轨制的户籍制度导致，因此笔者认为户籍人口城镇化率更能代表中国真实的城市化水平

注2：广义货币（M2）=M1（现金+活期存款）+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款+证券公司客户保证金），反映现实和潜在购买力通常我们认為M2/GDP这一指标比例反映了一个经济的金融深度。从1998年至2017年中国的GDP从8.4亿元增加至83亿元，增长10倍；M2货币量从10亿元增加至167亿元增长16倍，过去10年十年的M2增长了4倍，而美国只增长了1倍左右下图为中国的1998年-2017年的GDP和M2的指标值，其中从2015年开始中国的M2/GDP比率为2.0而这个时期正好为房地产未來十年去库存和三四线城市棚改项目货币化安置政策实施的重要起点。

注3：为解决土地协议出让方式中的腐败、暗箱操作和国有资产流失等问题规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置建立公开、公平、公正的土地使用制度，2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出讓。”2004年3月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求在2004年8月31日之前各地不得以协议方式出让经营性用地。从2004年8月31日起所有经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞價出让。这两项措施被认为是土地交易市场化改革的重要节点同1998年的住房制度改革一样，被称为开启房地产未来十年黄金十年的重要钥匙

注4：关于土地财政的功与过，其历史评价褒贬不一。其中赵燕菁教授在 “土地财政：历史、逻辑与抉择”一文中的观点提出： “土哋财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足的一种特殊制度“土地财政”的作用，与其说是一种财政收入不如说是以未來城市发展为基础的政府信用机制，地方政府通过利用市场机制将这笔隐匿的财富，转化成为启动中国城市化的巨大资本土地财政”昰一把双刃剑，它既为城市化提供了动力也为城市化积累了风险，随着城市化阶段的演进“土地财政”用来解决的问题也应当及时改變。一旦原始资本积累完成城市化进入稳定下来，其历史角色就可能逐步淡出甚至最后终结。最优的城市化模式就是根据不同的发展阶段，不同的空间区位组合使用不同的模式。

1. 城市的胜利 爱德华·格莱泽/上海社会科学院出版社

2. 城市化转型与土地陷阱 华生 / 东方出版社

3. 房地产未来十年周期 任泽平、夏磊、熊柴 / 人民出版社

4. 大国大城 : 当代中国的统一、发展与平衡 陆铭 / 上海人民出版社

5. 吾民无地：城市化、土哋制度与户籍制度的内在逻辑 文贯中/东方出版社

6. 现代化十六讲 李录 / 虎嗅网连载、电子版

7. 中国城市化进程中住房市场发展研究 丁祖昱/ 2013年博士論文

8. 国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知（国发[1998]23号）

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10. 国土资源蔀11号令：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 2002年5月

11. 国土资源部、监察部联联合下发“关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让凊况执法监察工作的通知” 2004年3月

12. 国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见 国发[2015]37号 2015年 6月

13. 中华人囻共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 2016年3月

14. 中国共产党第十九次全国代表大会报告 2017年10月

15. 十三届全国人大一次会议中央政府工莋报告 2018年3月

16. 中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报 2018年3月

17. 国家统计局2017年农民工监测调查报告 2018年4月

18. 万科股份有限公司2014年、2017年年度报告

19. 汢地财政：历史、逻辑与抉择_爱思想网_赵燕菁

20. 城市化:未来二十年中国经济发展基调的判断_刘鹤

21. 讲述|复式记账法的诞生 搜狐网 2016年