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王某甲非法转让、倒卖土地使用权罪一审刑事判决书
福建省霞浦县人民法院
刑 事 判 决 书
（2014）霞刑初字第335号
公诉机关霞浦县人民检察院。
被告人王某甲，男，日出生于福建省福安市，汉族，小学文化，农民，住福安市。因涉嫌犯非法转让、倒卖土地使用权罪，于日向霞浦县公安局投案，次日被霞浦县公安局取保候审，日被霞浦县人民检察院取保候审，日被本院取保候审，经本院决定，日由霞浦县公安局执行逮捕。现羁押于霞浦县看守所。
霞浦县人民检察院以霞检公刑诉（号起诉书指控被告人王某甲犯非法转让、倒卖土地使用权罪，于日向本院提起公诉。本院依法适用简易程序，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。霞浦县人民检察院代理检察员詹志华、被告人王某甲到庭参加了诉讼。现已审理终结。
公诉机关指控：日，被告人王某甲与福安市的黄旺华、张兴振、章义成、黄岩宝、王廷玉以及赵某、黄某甲合股出资人民币20万元，向霞浦县松港街道利埕村村民张某购买该村后门塘自然村1057.84平方米的土地。其中赵某、黄某甲占25%股份，被告人王某甲与黄旺华、张兴振、章义成、黄岩宝、王廷玉占75%股份。至2011年8月间，经赵某联系，被告人王某甲和黄旺华、张兴振、章义成、黄岩宝、王廷玉经合谋，将其占有股份的793.38平方米土地卖与林某、吴某、王某乙建私人住宅，共得款人民币75万元，被告人王某甲从中分得12万元。经霞浦县国土资源局认定，上述1057.84平方米的土地属于霞浦县松港街道利埕村村民集体所有，其中93.62平方米为一般耕地、964.22平方米为村庄用地。
日，被告人王某甲向霞浦县公安局投案。案发后，被告人王某甲已向霞浦县公安局退出违法所得人民币8万元。
另查明，本院审理期间，被告人王某甲退出违法所得人民币4万元。
上述事实，被告人王某甲在开庭审理过程中亦无异议，并有霞浦县公安局出具的工作说明、扣押物品清单、荒地买断契约、宁德市山水测绘有限公司绘制的霞浦县松港街道利埕村后门塘瓦窑坪地块平面图、霞浦县国土资源局关于该地块的说明、霞浦县松港街道利埕村村民委员会出具的情况说明、中国邮政储蓄银行交易记录、常住人口信息、退赃凭证，证人张某、赵某、黄某甲、林某、吴某、王某乙、黄某乙证言等证据证实，足以认定。
本院认为，被告人王某甲伙同他人以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，违法所得数额达人民币75万元，情节严重，其行为已构成非法转让、倒卖土地使用权罪。公诉机关指控的罪名成立。应当追究被告人王某甲的刑事责任。被告人王某甲在犯罪以后自动投案，并如实供述自己的罪行，是自首，可予以从轻处罚。被告人王某甲在案后已退出全部违法所得，可酌情予从轻处罚。结合审前社会调查情况，对被告人王某甲可宣告缓刑。根据本案被告人犯罪的事实、性质、情节及对于社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第二十五条第一款、第六十七条第一款、第七十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第（四）项的规定，判决如下：
一、被告人王某甲犯非法转让、倒卖土地使用权罪，判处拘役四个月，缓刑五个月，并处罚金人民币10万元（已缴纳罚金人民币4万元，未缴纳部分的罚金应于本判决生效之日起30日内缴纳）。
（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）。
二、扣押在案的被告人王某甲违法所得人民币12万元，予以没收，上缴国库。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向宁德市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本三份。
审　判　长　　朱春粦
审　判　员　　沈晚晖
人民陪审员　　曾凤杰
二〇一四年十一月五日
书　记　员　　曾松伟
附：相关的法律及司法解释
《中华人民共和国刑法》第二百二十八条
以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
第二十五条共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。
二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。
第六十七条犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
第七十二条对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：（一）犯罪情节较轻；（二）有悔罪表现；（三）没有再犯罪的危险；（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
第六十四条犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权&情节严重&，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；（四）非法获利五十万元以上的；（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
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上海市人民政府关于修改《上海市房地产转让办法》的决定　附：第二次修正本
发文单位：上海市人民政府 文　　号：上海市人民政府令第21号发布日期：执行日期：　　第一章　总则
　　第二章　一般规定
　　第一节　转让范围和条件
　　第二节　转让程序
　　第三节　转让当事人的权利、义务和责任
　　第三章　商品房预售
　　第四章　房屋建设工程转让
　　第五章　责任
　　第六章　附则
　　经日市政府第36次常务会议通过，现予发布，自日起施行。
　　二00四年四月二十一日
　　市人民政府决定，对《上海市房地产转让办法》作如下修改：
　　一、第四十条修改为：
　　关于预购人将预售商品房转让的问题，由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见，市人民政府视调控需要作出决定。
　　按照市人民政府的有关决定，预购人转让预售商品房的，其转让行为按照下列规定实施：
　　（一）尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同；
　　（二）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。
　　预售商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
　　二、第四十一条增加第二款为：
　　不符合市人民政府的有关决定转让预售商品房的，房地产登记机构不予办理预售商品房转让的预告登记。
　　三、对个别文字进行修改：
　　第十九条中的“房地产转让变更登记”，修改为“房地产转移登记”；第三十六条、第四十一条和第四十二条中的“登记备案”，均修改为“预告登记”。
　　本决定自发布之日起施行。
　　《上海市房地产转让办法》根据本决定作相应修改后，重新发布。
　　*注：本篇已被《上海市人民政府关于修改＜上海市化学危险物品生产安全监督管理办法＞等32件市政府规章和规范性文件决定》（发布日期：日　实施日期：日）修改上海市房地产转让办法（第二次修正）
　　（日上海市人民政府第42号令发布　根据日《上海市人民政府关于修改＜上海市房地产转让办法＞的决定》第一次修正　根据日《上海市人民政府关于修改＜上海市房地产转让办法＞的决定》第二次修正并重新发布）
第一章　总则
　　第一条　(目的和依据)
　　为了规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人和其他关系人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条　(适用范围)
　　本办法适用于本市行政区域内的房地产转让。
　　第三条　(定义)
　　本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。
　　前款所称的房地产权利人，是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。
　　第四条　(管理部门)
　　上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市房地产转让的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域房地产转让的行政管理工作，业务上受市房地资源局领导。
　　市房地资源局和区、县房地产管理部门所属的房地产交易管理机构，按照市人民政府的有关规定，分别负责房地产转让过户手续的具体管理工作。
　　财政、税务、物价、工商、规划、住宅建设等管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　第五条　(转让原则)
　　房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。
　　第六条　(转让方式)
　　房地产转让主要包括下列方式：
　　(一)买卖；
　　(二)交换；
　　(三)赠与；
　　(四)以房地产抵债；
　　(五)以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；
　　(六)因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
　　(七)法律、法规、规章许可的其他方式。
第二章　一般规定
第一节　转让范围和条件
　　第七条　(转让当事人)
　　房地产转让人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人。
　　房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
　　第八条　(不得转让的房地产)
　　有下列情形之一的房地产不得转让：
　　(一)未依法登记取得房地产权证书的；
　　(二)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　(三)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
　　(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　(五)依法收回土地使用权的；
　　(六)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
　　第九条　(国有土地上房屋转让的条件)
　　依法取得国有土地使用权的地块上建成的房屋需转让的，必须在办理房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的登记并取得房地产权证书后，方可按照本办法的规定办理转让手续。
　　第十条　(成片开发国有土地使用权转让的条件)
　　以出让方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合下列条件：
　　(一)按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金；
　　(二)土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
　　(三)需转让地块已经形成工业用地或者其他建设用地条件；
　　(四)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
　　(五)出让合同约定的其他条件。
　　以划拨方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合前款第(二)项、第(三)项、第(四)项所列的条件，并报市人民政府批准。
　　第十一条　(出让国有土地上房地产转让时的限定)
　　以出让方式取得国有土地使用权的，房地产转让时，出让合同载明的权利、义务随之转移。
　　第十二条　(划拨国有土地上房地产转让时的限制)
　　以划拨方式取得国有土地使用权的，房地产转让时，应当由受让人按照法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；按照法律、法规、规章的有关规定可以不办理土地使田权出让手续的，应当由转让人将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。
　　土地收益上缴的具体办法，由市人民政府按照国务院的规定另行制定。
　　第十三条　(集体所有土地上房屋转让的条件)
　　集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件：
　　(一)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。
　　(二)居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人；非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。
　　(三)居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。
　　集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(二)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续。
　　第十四条　(房地产买卖时的优先购买权)
　　共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。
　　已经出租的房地产买卖时，在同等条件下，房地产承租人享有优先购买权。
第二节　转让程序
　　第十五条　(转让合同的订立)
　　房地产转让时，除本办法第六条第(五)项、第(六)项所列的情形外，转让当事人应当依法订立房地产转让合同。
　　第十六条　(转让合同的主要内容)
　　房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。
　　房地产买卖合同应当载明下列主要内容：
　　(一)转让当事人的姓名或者名称、住所；
　　(二)房地产的座落地点、面积、四至范围；
　　(三)土地所有权性质；
　　(四)土地使用权获得方式和使用期限；
　　(五)房地产的规划使用性质；
　　(六)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
　　(七)房地产转让的价格、支付方式和期限；
　　(八)房地产交付日期；
　　(九)违约责任；
　　(十)争议的解决方式；
　　(十一)转让当事人约定的其他事项。
　　房地产交换合同除符合前款规定外，应当载明交换的价格差额；房地产抵债合同除符合前款规定外，应当载明抵冲的债务及其金额。房地产赠与合同应当符合有关法律的规定。
　　房地产转让合同的示范文本由市房地资源局制定。转让当事人应当参照示范文本订立房地产转让合同。
　　第十七条　(转让合同的生效)
　　房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：
　　(一)转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；
　　(二)法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。
　　第十八条　(过户申请和价格申报)
　　房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：
　　(一)房地产权证书；
　　(二)转让当事人的身份证明；
　　(三)转让合同或者与转让有关的法律文件；
　　(四)其他有关的文件。
　　房地产买卖、交换或者抵债的，转让当事人应当在办理过户手续的同时，向房地产交易管理机构如实申报转让价格，不得瞒报或者作不实的申报。
　　房地产交易管理机构应当定期将转让当事人申报的转让价格抄送同级税务、物价部门。
　　第十九条　(过户审核和变更登记)
　　房地产交易管理机构应当自受理转让当事人过户申请之日起15日内完成审核。对不符合规定条件或者手续的，应当作出不予过户的决定，并书面通知转让当事人；对符合规定条件和手续的，应当将申请过户的文件移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产转移登记。
　　房地产转移登记应当在房地产交易管理机构向房地产登记机构移交申请过户文件之日起15日内完成，并由房地产交易管理机构通知房地产受让人领取房地产权证书。
第三节　转让当事人的权利、义务和责任
　　第二十条　(房地产权利转移的日期)
　　房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。
　　第二十一条　(风险责任转移的日期)
　　房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人；但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险责任的，从其约定。
　　第二十二条　(与第三人签订转让合同的限制)
　　房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同。
　　房地产转让人违反前款规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。
　　第二十三条　(房地产相关情况的告知)
　　房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。
　　房地产转让人违反前款规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。
　　第二十四条　(租赁合同的继续履行)
　　转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。
　　第二十五条　(广告宣传的真实性)
　　与房地产转让有关的广告或者表明房地产状况的说明书、示意图等应当真实、准确。
　　以公开展示样品房的方式表明商品房的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况的，商品房的实际状况应当与样品房相符。
　　房地产转让人违反前款规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。
　　第二十六条　(土地使用权分割的限定)
　　房屋转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
　　房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；房地产受让人按照分层、分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。
　　第二十七条　(房屋及其相关设施转让的限定)
　　房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。
　　房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。
　　按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
　　第二十八条　(转让价格的限定)
　　房地产转让的价格由转让当事人协商议定，但新建安居房、平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建设管理部门核定。
　　房地产买卖、交换或者抵债的，其转让合同中载明的房地产价格应当是受让人按照本办法第二十六条、第二十七条规定取得房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。
　　第二十九条　(新建房屋转让后的保修责任)
　　新建房屋买卖、交换或者抵债的，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。
　　新建房屋在保修期内发生再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同，继续承担保修责任。
　　第三十条　(违约责任)
　　房地产买卖、交换或者抵债的当事人一方违反转让合同约定的，应当向对方支付违约金；由于违约给对方造成损失的，应当依法进行赔偿。
　　违约金的数额应当在转让合同中约定；转让合同中未作约定，并且有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：
　　(一)因房地产转让人的过错，未在约定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍；
　　(二)因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
　　第三十一条　(相关税费的缴纳)
　　房地产买卖、交换、赠与或者抵债的，转让当事人应当按照国家税收法律、法规的规定纳税；其中房地产买卖、交换或者抵债的，还应当向房地产交易管理机构缴纳交易手续费。
　　房地产转让的税、费按照转让当事人申报的转让价格计算；其中房地产交换的，按照申报的交换价格差额计算。但转让当事人申报的转让价格明显低于正常市场价格的，应当按照房地产评估价格计算税、费。
　　交易手续费的标准，由市物价部门会同市财政部门核定。
第三章　商品房预售
　　第三十二条　(预售条件)
　　商品房预售，应当符合下列条件：
　　(一)土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
　　(二)土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
　　(三)取得商品房的建设工程规划许可证；
　　(四)取得商品房的建设工程施工许可证；
　　(五)商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准；
　　(六)已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
　　(七)已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议；
　　(八)已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
　　前款第五项的规定标准由市房地资源局拟订，报市人民政府批准后执行。
　　第三十三条　(预售的申请和审核)
　　房地产开发企业需预售商品房的，应当向市房地资源局或者区、县房地产管理部门提出申请，并提交证明符合本办法第三十二条规定的文件以及商品房的总平面图、分层平面图。
　　市房地资源局或者区、县房地产管理部门应当自受理预售申请之日起10日内完成审核。对符合预售条件的，发给商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定，并书面通知申请人。
　　经审核准予预售商品房的，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。
　　第三十四条　(预售商品房的广告宣传)
　　房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商品房的广告宣传。
　　预售商品房的广告必须载明商品房预售许可证的批准文号。
　　第三十五条　(预售合同的订立)
　　房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，与预购人订立预售合同。
　　预售合同应当载明本办法第十六条第二款所列的内容。
　　第三十六条　(预售合同的预告登记)
　　房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定预告登记。
　　预售合同的预告登记应当在房地产交易管理机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经预告登记的预售合同。
　　第三十七条　(预售款的收取)
　　房地产开发企业应当根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。
　　第三十八条　(预售款的监管)
　　房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管机构监管，专项用于所预售的商品房的建设。
　　监管机构对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任。
　　第三十九条　(预售商品房的建筑设计变更)
　　已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。
　　未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
　　第四十条　(预售商品房的转让)
　　关于预购人将预售商品房转让的问题，由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见，市人民政府视调控需要作出决定。
　　按照市人民政府的有关决定，预购人转让预售商品房的，其转让行为按照下列规定实施：
　　(一)尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同；
　　(二)已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。
　　预售商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
　　第四十一条　(预售商品房转让合同的预告登记)
　　预售商品房转让的当事人双方应当在预售商品房转让的合同生效后，按照本办法第三十六条的规定办理转让合同的预告登记手续。
　　不符合市人民政府的有关决定转让预售商品房的，房地产登记机构不予办理预售商品房转让的预告登记。
　　第四十二条　(预售商品房转让后的再转让)
　　预售的商品房转让后再转让的，应当按照本办法第四十条、第四十一条的规定，订立再转让的合同并办理预告登记手续。
　　第四十三条　(预售商品房的过户手续)
　　预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房所有权登记并取得房地产权证书后，与受让人按照本办法第十八条的规定办理过户手续。
　　第四十四条　(预售商品房交付时建筑面积增减的处理)
　　预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：
　　(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。
　　(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。
　　(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。
第四章　房屋建设工程转让
　　第四十五条　(房屋建设工程转让的条件)
　　房屋建设工程转让，应当符合下列条件：
　　(一)土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
　　(二)土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
　　(三)取得建设工程规划许可证；
　　(四)取得建设工程施工许可证；
　　(五)房屋建设的开发投资总额已经完成25％以上。
　　第四十六条　(房屋建设工程转让的申请和审核)
　　房屋建设工程需转让的，转让人应当向市房地资源局或者区、县房地产管理部门提出申请，并提交证明符合本办法第四十五条规定的文件。
　　市房地资源局或者区、县房地产管理部门应当自受理转让申请之日起10日内完成审核。对符合转让条件的，发给书面批准文件；对不符合转让条件的，作出不准转让的决定，并书面通知申请人。
　　第四十七条　(房屋建设工程转让合同的签订)
　　房屋建设工程转让时，转让人应当向受让人出示房屋建设工程转让的书面批准文件，与受让人订立转让合同。
　　第四十八条　(房屋建设工程的过户手续)
　　房屋建设工程的转让当事人应当在转让合同生效后，按照本办法第十八条的规定办理过户手续。
　　第四十九条　(预售合同的解除或：者继续履行)
　　房屋建设工程转让前已经按照本办法第三章的规定预售商品房的，房屋建设工程转让人应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。
　　商品房预购人未按照前款规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。
第五章　法律责任
　　第五十条　(行政处罚)
　　对违反本办法的行为，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照下列规定予以处罚：
　　(一)违反本办法第十条规定，非法转让土地使用权的，没收违法所得，并可以处违法所得50％以下的罚款；
　　(二)违反本办法第十二条第一款规定，未依法办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的，责令其改正，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以下的罚款；
　　(三)违反本办法第十三条规定，非法转让集体所有土地上建成的房屋的，责令其改正，没收违法所得，并可以处违法所得50％以下的罚款；
　　(四)违反本办法第三十三条规定，未取得预售许可证预售商品房的，责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款；
　　(五)违反本办法第四十六条规定，未取得书面批准文件转让房屋建设工程的，没收违法所得，并可以处违法所得50％以下的罚款。
　　对违反本办法中有关规划管理、广告管理和价格管理规定的行为，分别由规划、工商和物价部门按照相关法律、法规、规章的规定予以处罚。
　　第五十一条　(涂改、伪造有关证明或者文件的处理)
　　涂改、伪造商品房预售许可证或者房屋建设工程转让的书面批准文件的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门依法没收涂改、伪造的许可证或者批准文件，并移送司法机关依法处理。
　　第五十二条　(处罚程序)
　　市房地资源局或者区、县房地产管理部门依照本办法作出行政处罚，应当向当事人出具行政处罚决定书。收缴罚没款，应当出具市财政部门统一印制的罚没财物收据。
　　罚没款收入按照规定上缴国库。
　　第五十三条　(复议和诉讼)
　　当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国》和《中华人民共和国》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
　　当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人院强制执行。
　　第五十四条　(对房地产管理人员的处理)
　　房地产管理部门或者房地产交易管理机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六章　附则
　　第五十五条　(国有房地产转让的特别规定)
　　国有房地产的转让，应当同时按照国有资产转让的法规、规章执行。
　　第五十六条　(房改范围的房地产转让的特别规定)
　　公有住宅出售和已售公有住宅的转让，应当同时按照市人民政府的有关规定执行。
　　第五十七条　(应用解释部门)
　　本办法的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。
　　第五十八条　(施行日期和废止事项)
　　本办法自日起施行。上海市人民政府日发布的《上海市土地使用权有偿转让办法》同时废止。上海市人民政府
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