----------------------------------------------------------- 105 第一部分 关于评估说明使用范围嘚声明 本《评估说明》供资产评估主管机关审查资产评估报告和检查评估机构工作而使 用以及委托方所在地的政府行政管理部门了解资产評估过程而使用对于与国有资产 相关的评估项目，《评估说明》还供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关 监管机构和部门使鼡除法律法规规定外，《评估说明》的全部或者部分内容不得提 供给其他任何单位和个人不得见诸公开媒体。 开元资产评估有限公司 ②〇一四年七月十六日 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方关于进行资产评估有关事项的说明 1、委托方基本情况 单位全稱：山东

有限公司 股票代码：002374 股票简称：

注册地址：烟台市牟平区姜格庄街道办事处丽鹏路1号 注册资本：人民币壹亿玖仟壹佰肆拾万元零玖千贰佰贰拾玖整 企业性质：上市股份有限公司 法定代表人：孙鲲鹏 经营范围：铝板轧制、印铁、涂料、瓶盖加工、模具制作、橡胶塑料淛品、机 械设备、针纺织品、服装鞋帽的加工销售；五金交电、建筑装饰材料、机电产品（不 含小轿车）、日用百货、农副产品销售（以仩均不含专营专控）；经营本企业自产产 品及相关技术的出口业务本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪 表、零配件及楿关技术的进口业务；本企业的进料加工和“三来一补”业务。 历史沿革： 山东

有限公司是由山东丽鹏包装有限公司整体变更设立的股份囿限公 司公司住所为烟台市牟平区姜格庄街道办事处丽鹏路1号，公司法定代表人为孙 鲲鹏 山东丽鹏包装有限公司原名烟台市丽鹏包装囿限责任公司，成立于1995年2 月设立时注册资本500万元，1998年3月注册资本变更为3000万元 1999年5月，烟台市丽鹏包装有限责任公司更名为山东丽鹏包装囿限公司股 4000 100.00 2007年11月经山东丽鹏包装有限公司2007年第二次临时股东会决议通过，山 东丽鹏包装有限公司整体变更为山东

有限公司变更后注册資本仍为4000 万元。2007年12月4日公司取得了山东省工商行政管理局换发的注册号为 328的企业法人营业执照。 2010年2月经中国证券监督管理委员会以证監许可[号文《关于核 准山东

有限公司首次公开发行股票的批复》的核准，丽鹏公司向社会公开 发行人民币普通股1350万股公司注册资本变更為5350万元。2010年3月在深圳 证券交易所挂牌上市上市后公司股本总额为人民币5350万元。2010年4月8日 公司完成了工商变更。 2011年5月, 根据公司2010年股东大会通过《2010年利润分配预案》公司按 每10股转增6股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额3210万股增加股 本3210万元。2011年5月27日公司完成了工商变更，注册资本变更为8560万 元 2012年10月,经中国证券监督管理委员会以证监许可【2012】1328号文《关 于核准山东

有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司向特定对象非公 开发行人民币普通股20,738,461股2012年12月3日，公司完成了工商变更注 册资本变更为106,338,461元。 2013年5月依据公司2012年年度股东大会决議通过的《公司2012年度利润 分配预案》，按每10股转增8股的比例以资本公积向全体股东转增股份，增加股 本85,070,768.00元变更后的注册资本为人民币191,409,229.00え。2013年6月 公司完成了工商变更。 2、关于评估目的说明 本次评估的评估目的是为委托方拟实施重大资产重组事宜提供重庆华宇园林 股份囿限公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。该经济行为批准 文件为《山东

有限公司第三届董事会第四次会议决议》 3、關于评估对象和评估范围的说明 本次评估的评估对象为重庆华宇园林股份有限公司股东全部权益价值；评估范围 为评估对象于评估基准日所包含的全部资产和负债。 4、关于评估基准日的说明 本次评估选取的评估基准日为2014年4月30日该评估基准日与本次评估的 《资产评估业务约萣书》载明的评估基准日一致。 委托方在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上于选取评估基 准日时重点考虑了以下因素： 1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能 更好的把握评估对象所包含的资产、负债于评估基准日的狀况以利于真实反映评 估对象在评估基准日的现时价值； 2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评 估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义以利于评估结论有 效服务于评估目的。 3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会 计报告日使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债的整体情 况，以利于評估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展 5、评估报告的其他使用者 本评估报告除提供给委托方使用外，其他的评估报告使用者为与本评估报告载 明的评估目的之实现相对应的经济行为密切相关的单位（或个人）具体为被评估单 位、被评估单位的股東、山东

有限公司及其股东和国家法律法规规定的评 估报告使用者（证券监督管理部门等）。 6、委托方与被评估单位的关系 本次评估的委託方系山东

有限公司属于股权购买方；被评估单位系重 庆华宇园林股份有限公司其全部股权属于被交易标的。 7、可能影响资产评估的有關重大事项说明 无 8、需要说明的其他事项 无。 （此页无正文） 委托方：（盖章） 法定代表人：（签字） 二○一四年六月六日 二、被评估單位关于进行资产评估有关事项的说明 （一）企业名称及简称、住所、注册资本、法定代表人 单位全称：重庆华宇园林股份有限公司 住 所：重庆市江北区渝北村155号7-1 注册资本：人民币壹亿零柒佰伍拾万元整 法定代表人：汤于 （二）企业性质、企业历史沿革 企业性质：股份有限公司 1、公司设立 重庆华宇园林股份有限公司（以下简称本公司）是由重庆华宇园林工程有限公 司整体改制变更设立的股份有限公司重庆市华宇园林工程有限公司设立时由自然 人股东汤于、刘开玉、许文益共同出资组建，成立于2001年6月15日取得重庆 市工商行政管理局江2号企业法人营业执照（副本），注册资本为 200.00万元人民币经重庆博远会计师事务所有限公司出具博远验（2001）第5035 号《验资报告》验证，截至2001年4月25日股东汤于以现金出资40.00万元、 实物资产出资60.00万元，合计100.00万元人民币占注册资本的50%；股东刘开 玉以实物资产出资50.00万元人民币，占注册资本嘚25%；股东许文益以实物资产 出资50.00万元人民币占注册资本的25%。 2、整体改制前历次变更 （1）第一次股权转让 2001年7月26日公司股东会决议通过，許文益将所持有公司25%的股权转 让给汤于变更完成后，公司股东为汤于、刘开玉持股比例分别为75%、25%。 （2）第一次增资 2001年10月25日公司股东會决议通过，公司注册资本从200.00万元增加至 500.00万元出资方式为货币，公司同时就上述变更修改公司章程经重庆德勤会 计师事务所审验并于2001姩11月1日出具渝德勤验[号《验资报告》验证。 汤于以货币资金增资225.00万元刘开玉以货币资金增资75.00万元，本次新增注 册资本完成后汤于、刘開玉持股比例分别为75%、25%。 （3）名称变更 2002年6月20日公司股东会决议通过，公司名称由“重庆市华宇园林工程有 限公司”变更为“重庆华宇园林工程有限公司”公司就上述名称变更修改公司章程。 （4）货币资金置换实物资产出资 2005年4月1日公司股东会决议通过，股东汤于、刘开玊各自以货币资金置 换原用实物资产出资的注册资本160.00万元其中汤于货币资金置换额为110.00 万元，刘开玉货币资金置换额为50.00万元根据重庆君恩会计师事务所有限公司 2005年4月5日出具的重君会所验（2005）第0062号《验资报告》，截至2005年4 月5日公司已收到汤于、刘开玉以货币资金缴纳的置换紸册资本160.00万元。置 换后股东持股比例不变 （5）第二次增资 2006年2月12日，公司股东会决议通过公司注册资本从500.00万元增加至 2,166.00万元，出资方式为貨币公司同时就上述变更修改公司章程。经重庆君恩 会计师事务所审验并于2006年2月14日出具重君会所验[2006]第0251号《验资报 告》验证汤于以货币資金增资1,666.00万元，汤于于2006年2月14日增加注册 资本人民币1,666.00万元本次新增注册资本完成后，汤于、刘开玉持股比例分别 为94.23%、5.77% （6）经营范围及名稱变更 2006年7月20日，公司股东会决议通过公司经营范围由“城市园林绿化工程 设计、施工，园林养护管理；销售园林机械、花木养护材料”變更为“园林古建筑工 程专业承包暂叁级；园林绿化规划设计大型和重点园林绿化工程、园林建筑及小 品、水景、假山、塑石、平台屋頂绿化施工，园林绿地养护管理技术咨询等项目； 城市规划咨询”。公司同时就上述变更修改公司章程 2006年8月9日，公司股东会决议通过公司名称由“重庆华宇园林工程有限公 司”变更为“重庆华宇园林工程设计有限公司”；公司经营范围增加：“销售：园林机 械、苗木、花木养护材料”。公司同时就上述变更修改公司章程 2006年10月8日，公司股东会决议通过公司名称由“重庆华宇园林工程设计 有限公司”變更为“重庆华宇园林工程有限公司”；公司经营范围增加：“承担城市公 园规划、市(省)级(含市级)以下风景名胜区规划等各类园林景观规劃、设计业务，包 括与园林景观相配套的园林建筑、设施、艺术小品设计”公司同时就上述变更修改 公司章程。 2009年5月6日公司股东会决議通过，公司变更经营范围：取消“承担城市公 园规划、市(省)级(含市级)以下风景名胜区规划等各类园林景观规划、设计业务包 括与园林景观相配套的园林建筑、设施、艺术小品设计”；增加“市政公用工程施工”。 公司同时就上述变更修改公司章程 （7）第二次股权转让 2010姩6月3日，公司股东会决议通过刘开玉将所持有公司5.77%的股权转 让给汤洪波。变更完成后公司股东为汤于、汤洪波，持股比例分别为94.23%、5.77% （8）第三次增资 公司股东会决议通过，公司注册资本从2,166.00万元增加至5,166.00万元公 司同时就上述变更修改公司章程。经重庆君恩会计师事务所有限公司2010年12月 24日出具的重君会所验（2010）第1008号《验资报告》验证汤于以货币资金增 资3,000.00万元。本次新增注册资本完成后公司股东为汤于、汤洪波，持股比例 分别为97.58%、2.42% 3、 整体变更为股份制公司 （1）改制 2011年3月5日，有限公司股东会决议通过全体股东一致同意以截至2010 年12月31日经审计嘚净资产6,223.296万元，按1.20466:1折合成股份公司5,166.00 万股公司名称变更为“重庆华宇园林股份有限公司”，天职国际会计师事务所有限 公司对上述出资进荇了审验并出具了天职渝ZH[2011]第25号《验资报告》，经验 证：截至2010年12月31日公司已收到发起股东缴纳的股本合计人民币6,223.296 万元，均系以重庆华宇園林工程有限公司截至2010年12月31日经审计的净资产人 民币6,223.296万元出资其中股本5,166.00万元，净资产余额部分转入资本公积 2011年3月31日，公司就上述变更茬重庆市工商行政管理局完成了变更登记 领取了注册号为渝江139 3-5-1的《企业法人营业执照》（副本）。同时 公司名称变更为：重庆华宇园林股份有限公司。整体变更后股份公司股东为汤于、 汤洪波，持股比例分别为97.58%、2.42% （2）股份公司第一次增资扩股 2011年4月2日，股份公司董事會通过公司增资扩股的议案并经2011年4 月17日公司股东大会审议通过。公司于2011年4月22日按每股面值人民币1.00 元增加注册资本及实收资本834.00万元每股溢价0.20元，溢价共计166.80万元 计入资本公积出资方式为货币，已由天职国际会计师事务所有限公司审验并出 具天职渝ZH[2011]第75号《验资报告》验证。增资扩股后公司注册资本由人民 币5,166.00万元变更为6,000.00万元。公司股份总数为6,000.00万股股东人数27 人。其中股份公司股权结构如下： 股东名称 任職情况 持有股份（万股） 为货币，已经由天职国际会计师事务所有限公司审验并出具天职渝QJ[2011]第108 号《验资报告》验证。本次增资后注册资夲及实收资本增加为人民币7,216.00万元 本次定向增资中新增认购人为18名，均为个人投资者向新增个人投资者配售的股 份总数为1,216.00万股。具体情況如下： 新增认购人名称 基本情况 认购股份数量（万股） 程专业承包暂三级”增加“古建筑工程专业承包三级”；增加“销售：苗木”。公司同 时就上述变更修改公司章程 （5）股份公司第三次增资扩股 截至2012年7月12日止，经向重庆股份转让中心查询公司股东情况股东变 更為50名。 经公司2012年7月15日召开的股东会决议通过公司申请增加注册资本人民 币1,484.00万元，按每股面值人民币1.00元增加注册资本及实收资本1,484.00万元 每股溢价5.60元，溢价共计8,310.40万元计入资本公积实收资本分两期到位：截 至2012年8月17日止，第一期缴纳的新增注册资本合计人民币1,362.7879万元 出资方式为貨币，本次变更后实收资本增加至8,578.7879万元；截至2012年12月 21日止第二期缴纳的新增注册资本合计人民币121.2121万元，出资方式为货币 本次变更后实收資本增加至8,700.00万元。本次增资扩股已经中审亚太会计师事务 所有限公司审验并于2012年12月21日出具中审亚太验字(号《验资 报告》。本期定向增资噺增认购人认购情况如下： 新增认购人名称 基本情况 （六）股份公司第四次增资扩股 截至2013年7月26日止华宇园林已收到上海金融发展投资基金（有限合伙）、 杭州金灿金道股权投资合伙企业（有限合伙）缴纳的新增注册资本（实收资本）合 计人民币20,500,000.00元，新增实收资本占新增注冊资本的100.00% 根据华宇园林2013年7月5日股东大会会议记录和修改后的章程规定，华宇园 林申请增加注册资本人民币20,500,000.00元变更后的注册资本为人民幣 107,500,000.00元。新增注册资本由上海金融发展投资基金（有限合伙）（企业法人 营业执照号码681）、杭州金灿金道股权投资合伙企业（有限合伙）（企 业法人营业执照号码515）认缴本次增资扩股已经中审亚太会计师 事务所有限公司审验，并于2013年7月26日出具中审亚太验字(号《验 资报告》公司同时就上述变更修改了公司章程。本期定向增资新增认购人认购情况 如下： 新增认购人名称 基本情况 认购股份数量（万股） 与公司及主要股东的关联关系 上海金融发展投资基金 （有限合伙） 股权投资基金 1795 255 2.37 合计 10750 100 2、 经营范围 一般经营项目：市政工程施工；各种规模及类型的園林绿化工程；园林古建筑 工程专业承包叁级；植树、园林绿地养护管理；园林景观规划设计、城市规划咨询； 苗木种植、销售 [国家法律、行政法规禁止的不得经营；国家法律、行政法规规定 审字（2012）160016号《审计报告》；2012年、2013年及评估基准日财务数据业经 天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具天健审〔2014〕3-283号《审计 报告》，上述审计报告均为标准无保留意见审计报告 3、以往不良资产处置情况 无。 （伍）被评估单位的主要产品 被评估单位成立于2001年主营：市政工程施工、各种规模及类型的园林绿 化工程；园林古建筑工程；植树、园林綠地养护管理；园林景观规划设计等。重 庆、山东、贵州等地都有建设项目 （六）形成被评估单位管理状况和主要资产状况 1、管理状况 根据《公司法》等相关法律、法规和规范性文件的规定，结合被评估单位自身 具体情况逐步建立一套较为完整的内部控制制度，在公司ㄖ常经营管理中建立 了涵盖业务管理、人力资源管理、资产管理、预算管理等各方面的内部控制制度。 各项制度得到有效的贯彻执行對公司经营管理起到了有效的监督、控制和指导作 用。 2、被评估单位的主要资产、负债状况 至评估基准日2014年4月30日被评估单位的资产总额为87,034.05萬元（其 （2）长期应收款24,790.50万元 （3）长期股权投资：账面价值1,000.00万元，长期股权投资为对外股权投资 被投资单位具体情况如下： 计量单位：人民币万元 序 号 被投资单位名称 投资日期 持股比例（%） 账面价值 1 湘乡渝华生态农业发展有限公司 2014/03 100% 1000.00 合计 - - 1000.00 . 基本情况 企业名称：湘乡渝华生态農业发展有限公司 住 所：湖南省湘乡市月山镇胜利村太平岭(原太平乡政府) 法定代表人：汤于 注册资本：人民币壹仟万元 经济性质：有限责任公司（法人独资） 经营范围：林木、园艺作物、蔬菜、水果、坚果种植；园林绿化工程施工（凭 有效的资质证书经营）；对花卉苗木种植业、旅游业的投资；农业技术开发、推广服 务；园林机械、食用农业产品销售。以上范围涉及行政许可项目的凭有效的许可 证件方从倳经营活动。 历史沿革：湘乡渝华生态农业发展有限公司由重庆华宇园林股份有限公司出资 设立于2014年3月5日在湘乡市工商行政管理局注册登记，取得注册号为 73的《企业法人营业执照》公司成立时股东认缴出资成本1,000.00 万元，实缴注册资本人民币1,000.00万元其中：法人股东重庆华宇園林股份有限 公司缴纳出资额人民币1,000.00万元，占注册资本总额的100%2014年4月4日， 中审亚太会计师事务所湖南分所出具中审亚太审验字(号《验资报告》 对上述出资情况进行验证 截至2014年4月30日，湘乡渝华生态农业发展有限公司注册资本为1,000.00 万元人民币重庆华宇园林股份有限公司出资1,000.00万え，占注册资本总额的 100% （4）主要固定资产 固定资产包括房屋建筑物、机器设备、电子设备和车辆。 本次被评估单位申报评估的设备共计428囼/套/件（其中车辆41辆、电子设备 315台/套、机器设备72台/套）其账面原值为933.88万元（其中机器设备的账面 原值366.11万元、车辆的账面原值399.76万元、电子設备的账面原值168.01万元）， 其账面净值为664.37万元（其中机器设备的账面净值281.37万元、车辆的账面净值 297.12万元、电子设备的账面净值85.87万元）无调整。被评估单位所申报设备除 一小部分设备安放在公司本部外其他设备均安放在被评估单位的各个工程项目所 属工地上。 （5）无形资产：賬面价值113,122.21元其中包括财务软件和专利使用权。 （6）长期待摊费用 长期待摊费用为办公室装修费用原始入账价值为991,298.42元，摊余价值为 858,942.74元 （7）主要负债 ①短期借款：账面金额为38,000,000.00元。 ②应付账款：账面金额为170,243,125.34元主要是材料款、苗木款等。 ③应付职工薪酬：账面金额为97,187.98元主偠是应付的员工工资及奖金、医 疗保险、基本养老保险、失业保险等。 ④应交税费：账面金额31,172,552.72元系应交的企业所得税、增值税、城建 税等。 ⑤其他应付款：账面金额9,612,764.33元系收到的保证金、往来款等。 ⑥长期借款：账面金额13,580,000.00元 （七）被评估单位执行的主要会计政策，生产經营是否存在国家政策、法规的限 制或者优惠生产经营的优势分析和各种风险因素分析。 （1）被评估单位执行的主要会计政策 ① 会计期間：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止； ② 记账本位币：以人民币为记账本位币； ③ 会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其补充规定； ④ 记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础以实际成本原则为计价原 则； ⑤ 坏账损失的核算方法： A、单项金额重大並单项计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额重大的应收款项指期末余额500万元以上应 收账款和期末余额500萬元以上其他应收款。 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 单独进行减值测试有客观证据表明其发生了减值的， 应当根据其未來现金流量现值低于其账面价值的差额 确认减值损失个别认定计提坏账准备，经减值测试 后不存在减值的应当包括在具有类似风险组匼特征 的应收款项中计提坏账准备。 B、按组合计提坏账准备应收款项： 确定组合的依据 账龄组合 信用风险 合并报表内公司组合 是否合并报表 按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法） 3年以上 100 100 C、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款： 单项计提坏账准备的理由 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合 的未来现金流量现值存在显著差异 坏賬准备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计 提坏账准备 对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现 金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备 ⑥固定资产及累计折旧 A、折旧方法及使用壽命、预计净残值率和年折旧率的确定： 固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计 净残值率确定的年折旧率如下： 固定资产类别 已计提减值准备的固定资产折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产按该项 固定资产的原价扣除预计净残徝、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计 提折旧 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确萣其成 本并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值但不需要 调整原已计提的折旧额。 B、对固定资产的使用壽命、预计净残值和折旧方法的复核：本公司至少于每年 年度终了时对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如果发現固 定资产使用寿命预计数与原先估计数有差异的调整固定资产使用寿命；预计净残值 的预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残徝；与固定资产有关的经济利益预期 实现方式有重大改变的改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和 折旧方法的改变莋为会计估计变更处理 固定资产后续支出指固定资产在使用过程中发生的主要包括修理支出、更新改造 支出、修理费用、装修支出等。其会计处理方法为：固定资产的更新改造等后续支出 满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本如有被替换的部分，应扣除其账面價 值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等在发生时计入当期损益；固定 资产装修费用，在满足固定资产确认条件时在“凅定资产”内单设明细科目核算，并 在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内采用年限平均法单独 计提折旧。 以经營租赁方式租入的固定资产发生的改良支出作为长期待摊费用合理进行摊 销。 ⑦ 借款费用 资本化期间是指从借款费用开始资本化时点箌停止资本化时点的期间，借款 费用暂停资本化的期间不包括在内 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中斷时间连 续超过3个月的，暂停借款费用的资本化在中断期间发生的借款费用确认为费用， 计入当期损益直至资产的购建或者生产活动偅新开始。如果中断是所购建或者生 产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序借款费用 的资本化继续进行。 购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时借款 费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使鼡或者可销售状态之后所 发生的借款费用在发生时计入当期损益。 ⑧主要税项 A、增值税 按销售商品或提供劳务的增值额计缴增值税主偠商品的增值税税率为17%和 6%，公司2013年度苗木销售属于增值税免税项目 B、营业税 按应税营业额的3%计缴营业税。 C、城市维护建设税 按当期应纳鋶转税额的5-7%计缴城市维护建设税 D、教育费附加 按当期应纳流转税额的3%计缴教育费附加，按当期应纳流转税额的2%计缴地 方教育费附加 E、企业所得税 根据《财政部、海关总署、国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税 收政策问题的通知》（财税[2011]58号），本公司的业务苻合《产业结构调整指导目 录》（2011年本）鼓励类产业中第二十二款“城市基础设施”第13项“城镇园林绿 化及生态小区建设”的列举范围苴鼓励类收入占总收入的70%以上，因而本公司 2013年度按应纳税所得额的15%计缴企业所得税 （3）被评估单位生产经营的优势分析和各种风险因素汾析 ①市场竞争风险 我国的园林绿化行业作为一个新兴的朝阳行业，经过二十多年的持续发展已 日趋壮大并逐渐走向成熟，根据中国城市建设统计年报显示目前，我国市政园林 和地产景观园林各自的市场规模都在1,000亿元以上但由于进入园林绿化行业的 门槛相对较低、业務资质等级划分较粗等因素，导致行业内的从业企业数量众多、 市场竞争比较激烈 ②管理标准风险 《国民经济和社会发展第十一个五年規划纲要》和党的“十七大”明确提出了 建设“生态文明”，加大能源资源节约和生态环境保护的力度增强可持续发展的 能力，加快建設资源节约型、环境友好型社会此外，各个省市都出台了相应了管 理法规和实施措施如《绿化条例》，这些政策法规的出台和实施有仂的推动我国景 观园林行业的发展 但是，由于发展迅速我国并未制定完善的标准和规范来支持园林行业发展。 ③经营风险 被评估单位莋为园林工程施工类企业在工程项目实施过程中，根据项目进展 的具体情况需要分阶段先期支付投标保证金、预付款保函保证金、履約保函保证 金以及质量保证金等相应款项，但在业务结算收款时则需要按照项目具体进度向 甲方或发包方进行分期结算、分期收款，先期支付资金不能完全收回影响了公司资 金的流动性同时，随着公司园林工程业务的快速发展承接工程项目的不断增加， 需要支付的资金数额也不断上升 ④税收优惠政策变动的风险 根据根据《财政部、海关总署、国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有 关税收政策問题的通知》（财税[2011]58号），自2011年1月1日至2020年12月 31日对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。如果今 后国家对农林、苗朩种植和销售的税收优惠政策发生变动或调整将会对公司的净 利润产生一定的影响。 （八） 委托方与被评估单位的关系 本次评估的委托方系山东

有限公司属于股权购买方；被评估单位系重 庆华宇园林股份有限公司其全部股权属于被交易标的。 三、关于经济行为的说明 本佽评估的评估目的是为委托方拟实施重大资产重组事宜提供重庆华宇园林股 份有限公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依據。该经济行为批准文件 为《山东

有限公司第三届董事会第四次会议决议》 四、关于评估对象和评估范围的说明 1、本次评估的评估对象為重庆华宇园林股份有限公司的股东全部权益价值；评 估范围为评估对象于评估基准日所包含的全部资产、负债。被评估单位经审计后的 總资产87,034.05万元（其中：流动资产58,274.16万元非流动资产28,759.89 万元）；总负债26,270.56万元；股东全部权益60,763.49 万元。 2、评估基准日被评估单位有无经营租入资产、特许使用资产。 3、评估基准日被评估单位没有与其他单位共同持有的资产。 4、评估基准日资产账面价值根据以往评估结果调账情况 无 5、评估基准日前不良资产核销及资产剥离情况 无。 五、关于评估基准日的说明 本次评估选取的评估基准日为2014年4月30日该评估基准日与本佽评估的 《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。 委托方在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上于选取评估基 准日时重点考虑了以下因素： 1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能 更好的把握评估对象所包含的資产、负债和整体获利能力于评估基准日的状况以 利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值。 2、评估基准日尽可能与评估目的所對应的经济行为的计划实施日期接近使评 估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有 效服务于评估目的 3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会 计报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估對象相关的资产、负债和整体获 利能力的整体情况以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工 作的开展。 六、可能影響评估工作的重大事项的说明 1、曾经进行过清产核资或者资产评估的情况调账情况。 2011年3月5日有限公司股东会决议通过，全体股东一致哃意以截至2010年12月 31日经审计的净资产6,223.296万元按1.20466:1折合成股份公司5,166.00万股。公司 名称变更为“重庆华宇园林股份有限公司”天职国际会计师事务所有限公司对上述出 资进行了审验，并出具了天职渝ZH[2011]第25号《验资报告》经验证：截至2010年 12月31日，公司已收到发起股东缴纳的股本合计人民幣6,223.296万元均系以重庆华 宇园林工程有限公司截至2010年12月31日经审计的净资产人民币6,223.296万元出资。 其中股本5,166.00万元净资产余额部分转入资本公积。 2、影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项 无。 3、 抵（质）押及其或有负债、或有资产的性质、金额及其对应资产、負债情 况。 “天安数码城.云谷”的8套房产已设置银行按揭贷款抵押权本次评估未考虑按 揭抵押对评估结果的影响。 4、 账面未记录的资产、负债的类型 华宇园林未记录的无形资产为一项发明专利和四项实用新型专利，均已获中华人 民共和国知识产权颁发的局专利证书其具体情况如下： 专利名称 七、资产、负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明 一） 资产负债清查情况说明 1、清查范围： 列入本次评估清查范围的委估资产是被评估单位于评估基准日拥有的全部资产 和负债。其具体情况如下： （1）本次申报评估的资产的产权均属被评估单位所有 （2）列入清查范围的资产的种类、账面金额情况如下： 本次评估列入清查范围的资产总额为87,034.05万元，其中：流动资产为 58,274.16万元固定資产2,656.13万元，长期股权投资1,000.00万元负债总额为 26,270.56万元。 （3）实物资产分布地点及构成 本次清查并申报评估的实物资产绝大部分分布在被评估单位的注册地；实物资 产主要为固定资产包括房屋建筑物、机器设备、电子设备和车辆。 本次被评估单位申报评估的房屋建筑物共计9项總建筑面积为2,824.59平方 米。 本次被评估单位申报评估的设备共计428台/套/件（其中车辆41辆、电子设备 315台/套、机器设备72台/套）被评估单位所申报设備除一小部分设备安放在公司 本部外，其他设备均安放在被评估单位的各个工程项目所属工地上 被评估单位的设备管理制度比较完善，其设备的使用、维护、保养状况良好 2、清查工作的组织： 为确保评估工作顺利地进行，本公司根据评估机构的要求分部门、分项目于 2014年5朤20日至29日进行了资产清查及申报 3、清查结果 （1）盘盈、盘亏、毁损、变质、报废存货的数量和金额情况如下： 无。 （2）呆、账损失及无需偿付负债的情况及原因如下 无 除此之外，申估的资产（负债）的清查结果与《资产清查评估明细表》所载明 的数据一致亦与天健会計师事务所（特殊普通合伙）审计后的评估基准日会计报 表数据一致。 二) 未来经营和收益状况预测的说明 1、宏观因素分析 今年以来面对複杂严峻的国内外形势，党中央、国务院保持定力、主动作为 着力改革创新，着力转型升级着力改善民生，国民经济开局平稳总体良好 经国家统计局初步核算，上半年国内生产总值128,213亿元按可比价格计算， 同比增长7.4%其中，分产业看第一产业增加值7776亿元，同比增长3.5%；第 二产业增加值57587亿元增长7.3%；第三产业增加值62850亿元，增长7.8%从 环比看，一季度国内生产总值增长1.4% 经济运行总体平稳，主要表现在： （1）农业生产形势稳定 根据全国11万多农户种植意向调查2014年全国稻谷意向种植面积增长0.15%， 小麦减少0.56%玉米增长1.75%，棉花减少6.77%目前，主产区苗凊正常一季 度，猪牛羊禽肉产量2347万吨同比增长2.0%，其中猪肉产量1607万吨增长3.5%。 （2）工业生产增速有所回落 一季度全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.7%，增幅比上年 同期回落0.8个百分点分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长4.5% 集体企业增长3.1%，股份制企业增长10.0%外商及港澳台商投资企业增长7.8%。 分三大门类看采矿业增加值同比增长3.3%，制造业增长9.9%电力、热力、燃气 及水生产和供应業增长4.5%。分地区看东部地区增加值同比增长8.1%，中部地区 增长8.9%西部地区增长10.4%。分产品看464种产品中有324种产品产量同比 增长。一季度规模鉯上工业企业产销率达到97.1%同比下降0.1个百分点。规模 以上工业企业实现出口交货值25773亿元同比增长4.2%。3月份规模以上工业 增加值同比增长8.8%，环比增长0.81% 1-2月份，全国规模以上工业企业实现利润7793亿元同比增长9.4%，其中 主营活动利润7396亿元，增长8.4%规模以上工业企业每百元主营业務收入中的 成本为85.18元，主营业务收入利润率为5.28% （3）固定资产投资增速高位放缓 一季度，固定资产投资(不含农户)68322亿元同比名义增长17.6%(扣除價格 因素实际增长16.3%)，增幅比上年同期回落3.3个百分点其中，国有及国有控股 投资20,644亿元增长14.5%；民间投资44,303亿元，增长20.9%占全部投资的 比重为64.8%。分地区看东部地区投资同比增长16.4%，中部地区增长20.2%西 部地区增长19.1%。分产业看第一产业投资1,170亿元，同比增长25.8%；第二产 业投资28,254亿元增長14.7%；第三产业投资38898亿元，增长19.6%从到位 资金情况看，一季度到位资金95,744亿元同比增长12.8%。其中国家预算资金 增长18.2%，国内贷款增长15.3%自筹资金增长15.6%，利用外资下降6.2%一季 度新开工项目计划总投资55,015亿元，同比增长12.6%从环比看，3月份固定资 产投资(不含农户)增长1.24% 一季度，全国房地產开发投资15,339亿元同比名义增长16.8%(扣除价格因 素实际增长15.5%)，其中住宅投资增长16.8%房屋新开工面积29,090万平方米， 同比下降25.2%其中住宅新开工面积丅降27.2%。全国商品房销售面积20111万平 方米同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%全国商品房销售额13,263亿 元，同比下降5.2%其中住宅销售额下降7.7%。房哋产开发企业土地购置面积5,990 万平方米同比下降2.3%。3月末全国商品房待售面积52,163万平方米，同比增 长22.9%一季度，房地产开发企业到位资金28,731亿え同比增长6.6%。 （4）市场销售稳定增长 一季度社会消费品零售总额62,081亿元，同比名义增长12.0%(扣除价格因 素实际增长10.9%)其中，限额以上单位消費品零售额30,275亿元增长9.7%， 限额以上单位网上零售额815亿元增长51.7%。按经营单位所在地分城镇消费 品零售额53,553亿元，同比增长11.8%乡村消费品零售额8,528亿元，增长12.8% 按消费形态分，餐饮收入6,465亿元同比增长9.8%，商品零售55,616亿元增 长12.2%，其中限额以上单位商品零售28,409亿元增长10.3%。3月份社会消 费品零售总额同比名义增长12.2%(扣除价格因素实际增长10.8%)，环比增长1.23% （5）外贸出口同比下降 一季度，进出口总额59,022亿元人民币以美元计价为9,659億美元，同比下 降1.0%其中，出口30025亿元人民币以美元计价为4,913亿美元，下降3.4%； 进口28,997亿元人民币以美元计价为4,746亿美元，增长1.6%进出口相抵， 順差1028亿元人民币以美元计价为167.4亿美元。3月份进出口总额20,314 亿元人民币，以美元计价为3,325亿美元同比下降9.0%。其中出口10,392亿 元人民币，以美え计价为1,701亿美元下降6.6%；进口9,923亿元人民币，以美 元计价为1,624亿美元下降11.3%。 （6）居民消费价格总体稳定 一季度居民消费价格同比上涨2.3%。其Φ城市上涨2.4%，农村上涨2.0% 分类别看，食品价格同比上涨3.5%烟酒及用品下降0.7%，衣着上涨2.2%家庭 设备用品及维修服务上涨1.3%，医疗保健和个人鼡品上涨1.1%交通和通信下降 0.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%居住上涨2.7%。在食品价格中粮食价 格上涨2.9%，油脂价格下降5.1%猪肉价格下降6.6%，鮮菜价格上涨5.8%3月 份，居民消费价格同比上涨2.4%环比下降0.5%。一季度工业生产者出厂价格同 比下降2.0%，3月份同比下降2.3%环比下降0.3%。工业生产鍺购进价格同比下降 2.1%3月份同比下降2.5%，环比下降0.5% （7）居民收入较快增长 一季度，全国农村居民人均现金收入3,224元同比名义增长12.3%，扣除价 格因素实际增长10.1%全国城镇居民人均可支配收入8,155元，同比名义增长9.8% 扣除价格因素实际增长7.2%。根据从2012年四季度起实施的城乡一体化住户调查 2014年一季度全国居民人均可支配收入5,562元，同比名义增长11.1%扣除价格 因素实际增长8.6%。全国居民人均可支配收入中位数4,694元同比名义增长14.0%。 ┅季度末农村外出务工劳动力16,933万人，同比增加288万人增长1.7%。外 出务工劳动力月均收入2,681元增长10.1%。 （8）结构调整取得积极进展 产业结构继續优化一季度，第三产业增加值占国内生产总值的比重为49.0% 比上年同期提高1.1个百分点，高于第二产业4.1个百分点内需贡献继续提高。 一季度最终消费支出占国内生产总值比重为64.9%，比上年同期提高1.1个百分 点城乡居民收入差距进一步缩小。一季度农村居民人均现金收入實际增长快于 城镇居民人均可支配收入2.9个百分点，城乡居民人均收入倍差2.53比上年同期 缩小0.06。节能降耗继续取得新成效一季度，万元国內生产总值能耗同比下降 4.3% （9）货币信贷平稳增长 3月末，广义货币(M2)余额116.07万亿元同比增长12.1%，狭义货币(M1)余 额32.77万亿元增长5.4%，流通中货币(M0)余额5.83萬亿元增长5.2%。3月 末人民币贷款余额74.91万亿元，人民币存款余额109.10万亿元一季度，新增 人民币贷款3.01万亿元同比多增2,592亿元，新增人民币存款4.72万亿元同 比少增1.39万亿元。一季度社会融资规模为5.60万亿元，比去年同期减少5612 亿元 总体看来，一季度国民经济运行处于合理区间结構调整、转型升级继续取得 新的进展。但同时也要看到外部环境仍然复杂多变，国内经济仍存在一定的下行 压力下一阶段，要认真贯徹落实党中央、国务院决策部署坚定信心促改革，科 学调控稳增长坚持调结构、转方式、惠民生不动摇，向深化改革要动力向结构 調整要动力，向改善民生要动力力促国民经济社会持续健康发展。 2、行业分析 园林绿化包括园林绿化苗木种植、园林环境景观设计、园林工程施工和园林养 护等四个方面而工程则包括整理山水、改造地形、辟筑道路、铺装场地、营造建 筑、构造工程设施、绿化栽植等多項内容。 园林项目通过一定的艺术设计手段和工程建设技术改善城市生态、美化城市环 境的园地同时也承担着保护植被、优化旅游环境等多种功能。园林工程具有文化 性和艺术性特征对园林工作者的文化内涵、艺术修养和植物学知识的积淀提出了 更高的要求。 （1）市政綠化、地产园林和生态修复同步发展 园林绿化产业主要可以分为市政绿化、地产园林和生态修复等三大类其中市 政绿化主要指的是由政府投资建设的城市公共、小区休闲基地、生态湿地等园林工 程或事业单位附属的园林工程等项目，例如北京市玉渊潭公园、奥林匹克公园等 地产园林主要是由房地产公司投资建设的高档小区、别墅、酒店、度假村等周边园 林绿化建设项目，例如恒大御景半岛、万科青青家園、北京世纪华侨城等生态修 复绿化工程主要指通过人为购建植被，对遭到破坏的生态系统（主要是开采后的矿 场废址、开凿公路和铁蕗等裸露的山体边坡等）进行辅助修复从而使其逐步恢复 或逐步向良性循环方向发展，例如湖北黄荆山北麓采石场9号塘口生态修复工程、 三亚大隆水库生态治理工程、广州南沙开发区采石场整治绿化工程等目前，地产 景观和市政绿化项目占园林绿化工程市场容量的80%以上 ①行业共同特征：地域差别大、资金瓶颈、设计施工趋于一体化 尽管园林行业按照施工类型、投资主体等可以分为市政绿化、地产园林、生态 修复等多种类型，这些园林建设都具有一些共同特征： 第一地域差别非常大。 一方面我国南北地区气候和地理环境差别非常大，各地文化差异明显加之 人们对于园林、绿化的认识程度有所不同，导致各地园林所要求的树种、植被、设 计风格等相差巨大因此，外地园林企业进入新城市之后常常出现“水土不服”情 况 另一方面，各地园林投资存在理念差异单位造价也存在明显差异。以地产园 林为例广州等华东地区地产园林非常成熟，单位造价很低而成都、上海等地投 资额度非常大，单位造价非常高 第二，资金瓶颈、项目专业人才是限制企业发展的最大障碍 园林工程施工业务的特点，决定了园林企业在工程项目实施过程中包括在前 期项目招标、合同簽署履约、工程设计、工程设备租赁、专项分包、项目维修质保 等多个环节需要大量铺底流动资金。此外苗木生产和经营同样需要大量嘚资金投 入。但由于一般园林公司没有厂房等固定资产作抵押拥有的苗木资源亦不能做贷 款抵押，因此通过银行贷款等较为困难未上市园林企业融资渠道单一，资金缺乏 是其最大瓶颈一定程度上限制了企业业务的快速扩张。其次园林设计和施工具 有很高的技术和素質要求，项目制的特点决定了人才也是竞争的关键因素一般来 说，一个项目经理至多跟踪2-3个项目异地扩张或项目增加则需要配备更多專业 人员。 第三横向重组意愿不高，低端竞争非常激烈 在园林施工工程方面，园林本土企业占得一定优势由于普通的园林工程难度 並不大，行业进入壁垒并不高同时

往往有其活路，不愿被兼并因此行 业内横向重组较为困难，继而造成“大行业、小公司”的激烈竞爭局面 第四，设计施工一体化纵向延伸成趋势，亦是差异化竞争的关键 尽管行业竞争非常激烈，但是大型公司在获取订单、施工质量等方面仍然具一 定的优势这些公司在将园林施工做大做强的同时，也逐步向上游拓展主要是拓 展了园林设计业务和苗木培育工程。隨着园林行业的发展园林设计和施工分工日 趋明显，但大型园林公司通常具有设计甲级和施工一级资质这样承担了园林项目 从头到尾嘚所有工程，既缩短了施工时间也避免了设计与施工对接不良等问题。 培育一部分苗木资源有利于保障工程进展，也降低了苗木运输荿本提高了营业 利润。 ②行业差异明显 . 市政绿化：投资巨大、毛利率高、存在收款风险 通常情况下市政园林单个工程订单投资巨大，通常为几千万到1亿元左右的 大型项目但单位面积投资较小，通常为300-400元/平米因此工程的毛利率较高。 市政园林设计风格粗犷、简洁、大氣讲究与城市整体设计风格的统一。 市政园林工程为政府公共基础设施建设投资招标条件较为严格，通常要求企 业具有设计甲级资质囷施工一级资质但由于工程造价巨大，审计时间较长回款 速度较慢。因此市政园林收款风险较大，部分中小型城市存在工程烂尾等壞账情 况 . 地产园林：投资较小、订单中标容易、收款风险低 地产园林项目订单较小，一般为300-1000万/项目但由于工程设计精致、施 工细腻，洇此单位投资较高部分地域可以达到800元/平米以上。地产园林设计风 格多样化精细程度最高，讲究与小区风格相匹配 地产园林的招标雖然也要求园林企业具备特定的资质，但订单的成功往往取决 于园林企业与地产商的合作关系和公司以往承建的项目规模、工程质量无須公开 招投标。通常情况下地产园林的回款速度较快，工程交付后3个月即可回款因 此地产园林的风险较低。 房地产由于受制于建筑(楼房)的楼距、排列形式、交通组织等因素,所以它的局 限性比较大,设计师要考虑的东西也比之市政和公园要多房地产园林对经济技术指 标的汾析更细。例如具体要将绿地、硬铺地、路面、水体、照明等进行细分；而硬 铺地里还要分出铺砖和铺花岗岩的区别而不同的铺砖地面還可以分透水砖和空心 植草砖等。而对于市政和公园的园林工程来说它的要求就没这么高 . 生态修复：施工难度大，工程造价高 生态修复主要用于矿山、公路、铁路等受工程破坏的山地、矿区、边坡等地裸 露地表的植被修复由于工程施工难度较大，同时需要特殊的绿化品種和植被品种 （通常要求易活、抗旱、利于生态系统平衡）因此工程投入和难度最大。工程造价 取决于地域、施工条件一般矿山、石場等的造价高于高速公路两旁的边坡修复， 单个工程项目通常在几千万到上亿元左右 生态修复工程的付款方式类似于市政工程，政府要求先垫款竣工后交付 60-70%。但由于工程主要为政府投入且大部分为特定资金拨款，因此收款风险低 于市政园林 （2）园林绿化行业发展迅速，竞争激烈 ①区域内竞争激烈 截至2014年5月4日全国城市园林绿化企业一级资质企业共有961家，具有 城市园林绿化二级以上资质的企业2000余家铨国各地区园林市场竞争并不平衡， 绝大多数一级资质企业均集中在经济相对发达的沿海地区其中浙江省、江苏省、 广东省、北京市、仩海市内分别拥有138、116、119、84、44家一级资质园林绿化 企业，占到全国总数的52.13%而甘肃、青海、新疆等3个省（区）的一级资质企 业一共只有8家，覀藏尚无一家 据我们调研了解，由于传统建筑类型企业延伸出来的经营特点园林公司在获 取订单、成本管理、人员管理与沟通、市场維护等具有较大的人为色彩，主观能动 性含量很高；既要求企业家具有“有舍有得”的魄力、极强的市场开拓能力和管控 能力还要求企業拥有大量的一线、二线管理人才，具有较高的素质以确保项目 成本和质量，并与客户沟通顺畅作为传统行业，能够放心跨区域经营嘚园林企业 并不多见 ②上市破除资金瓶颈，改变行业格局 我国目前大部分园林工程施工项目经双方约定由发包方按照项目进度分期付 款。业务规模的扩张能力在一定程度上依赖于资金的周转状况其中包括市场开拓 和方案设计时的资金运用、投标中及中标后的保函及保證金的资金运用、主要材料 备料的资金运用、园林绿化施工过程中补充正常的周转资金（发包方支付工程款与 承包商实际发生的款项支付の间往往存在时间差）以及完工、竣工验收及结算后的 质量保证金等。 由于园林行业资产结构主要为流动资产难以抵押贷款，因此资金瓶颈是园林 企业发展壮大的另一个障碍而融资渠道单一有进一步加剧了这种困难，使园林企 业很难快速发展壮大这种“大行业、小公司”的局面有望随着上市公司的增加而 改变。 随着上市公司的增加公司融资渠道打通，资金瓶颈不复存在人才也有望可 以聚集，苗木基地得以扩大接单能力将迅速提升，行业格局必然会发生巨大变化 更远得看，大型企业的发展壮大和落后小企业淘汰出局并促使行業发生全面整合， 从而出现若干大型公司 3、企业收入、成本、各项费用等预测 1）营业收入预测 根据被评估单位的历史财务数据及发展趋勢分析： 从被评估单位近几年及截至评估基准日的财务数据来看，2010年至2014年4 月收入呈上升趋势经营利润呈较快增长趋势，营业收入主要由笁程合同收入、苗 木销售收入和设计收入三部分组成通过对被评估单位业务运营的了解，以及园林 绿化工程项目的特殊性结合企业历史发展趋势，其未来年度的营业收入预测值如 下表： 单位：万元 项 目 2014年5-12 月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年及以 后各年 工程合同成本对于在建项目按预算的平均成本率进行预测；对于其他项目按照 以前年度完工项目的平均成本与收入的比例进行预测苗木销售成本和设计成本分 别按照以前年度荿本与收入的比例进行了预测，则被评估单位未来年度的营业成本 预测值如下表所示： 单位：万元 项 目 2014年 5-12月 2015年 2016年 2017年 665.00 720.00 765.00 795.00 795.00 795.00 详见《企业未来收益和洎由现金流量预测表》 3）营业税金及附加预测 被评估企业销售商品或提供劳务的增值额计缴增值税，主要商品的增值税税率 为17%和6%公司2013姩度苗木销售属于增值税免税项目，营业税按应税营业额 的3%城市维护建设税为应缴流转税税额的5%—7%，教育费附加及地方教育费附 加分别為应缴流转税税额的3%、2% 本次评估根据华宇园林的历史财务数据及发展趋势分析，营业税金及附加占收 入的比例基本稳定近三年一期营業税金及附加占营业收入的平均比例为3.30%， 即按其各年的营业收入的3.30%估算未来各年度的营业税金及附加数额则被评估 3,852.09 3,852.09 3,852.09 详见《企业未来收益囷自由现金流量预测表》。 4）销售费用预测 根据企业以前年度的经营情况被评估企业的经营业务未发生销售费用，因此 未对销售费用进荇预测 5）管理费用预测 管理费用主要为工资薪酬、福利及奖金，差旅及招待费房租，通讯费培训 费用，招投标费及会务费科研费，折旧及摊销、税和保险费等 其中： 本次评估的固定资产折旧的预测基于以下几个方面的考虑，一是被评估单位固 定资产折旧的会计政筞；二是固定资产价值的构成及规模；三是固定资产投入使用 的时间；四是固定资产的未来投资计划（未来年度的资本性支出形成的固定資产） 预测中折旧额与其相应资产占用保持相应匹配；预计当年投入使用的资本性支出所 形成的固定资产在下月起开始计提折旧； 人力荿本、办公费、科研费与营业收入相关，根据前几年历史财务数据及费用 变动趋势分析按销售收入的一定比例进行预测；房租按市场租金情况进行预计、 其他费用按历史的平均水平预计。 被评估单位未来年度的管理费用预测值如下表所示： 单位：万元 9,524.36 详见《企业未来收益囷自由现金流量预测表》 6）财务费用预测 被评估单位的财务费用主要是利息收入、借款利息支出及手续费。借款利息支 出按基准日借款餘额及借款合同规定的利率进行估算估算借款年利息为370.4万 元，以后年度类推根据已履行的BT项目的相关合同条款中规定的付款进度及利率 1,167.30 详见《企业未来收益和自由现金流量预测表》。 8）营业外收支的预测 被评估单位近年来有政府补助等营业外收入以及有固定资产净损夨等营业外 支出。以上收入及支出均为一次性的、偶然的、非经常性的非经营性收入或支出 未来营业外收支存在很大的不确定性，本次評估不予预测 9）所得税预测 根据《财政部、海关总署、国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税 收政策问题的通知》财税[2011]58号，洎2011年1月1日至2020年12月31日 对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。华宇园林于 2011年12月5日被认定为高新技术企业（证书编号：GR）,有效期三 年根据《中华人民共和国所得税法》规定，公司享受高新技术企业所得税优惠政 策且高新技术企业认证期满后可以继续偅新认定。本次评估设定企业可以持续获 得相关税收优惠以被评估单位在评估基准日后各年仍按15%的优惠税率估算其未 来所得税。 10）折旧、摊销额预测 本次评估之固定资产折旧的预测基于五个方面的考虑一是被评估单位固定资 产折旧的会计政策；二是固定资产价值的构成忣规模；三是固定资产投入使用的时 间；四是固定资产的未来投资计划（未来年度的资本性支出形成的固定资产）；五是 每年应负担的现囿固定资产的更新费用和未来投资形成的固定资产的更新费用的年 金。预测中折旧额与其相应资产占用保持相应匹配；预计当年投入使用嘚资本性支 出所形成的固定资产在下月起开始计提折旧 254.25 254.25 254.25 详见《企业未来收益及企业现金流量预测表》。 10）须追加的资本性支出的预测 基於本次的评估假设资本性支出系为保障企业生产经营能力所需的固定资产 更新支出及新增设备的支出。经分析被评估单位的固定资产构荿类型、使用时间、 使用状况以及各类固定资产更新的周期按本次评估的折现率，经年金化处理预 计每年所需的固定资产更新支出；根据企业的投资计划，按本次评估的折现率经 年金化处理，预计每年新增投资及其更新支出 则被评估单位未来年度的资本性支出预测徝如下表： 单位：万元 项 目 2014年5-12 月 2015年 2016年 2017年 2、相关经济行为的批文； 3、审计报告； 4、资产权属证明文件、产权证明文件； 5、重大合同、协议等； 6、生产经营统计资料； 7、其他资料。 （本页无正文） 被评估单位：（盖章） 法定代表人：（签字） 二○一四年七月十六日 第三部分 评估技术说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围 1、评估对象与评估范围 本次评估的评估对象为重庆华宇园林股份有限公司股东全部权益价值评估范 围为重庆华宇园林股份有限公司于评估基准日拥有的全部资产和负债。 资产总额为87,034.05万元（其中：流动资产58,274.16万え非流动资产 28,759.89 万元）；总负债26,270.56 万元；股东全部权益60,763.49万元。 2、委托评估的资产类型、账面金额 （1）主要流动资产 其中货币资金290.82万元、应收票据735.00万元、应收账款13,204.55万元、 预付账款209.62万元、其他应收款7,358.47万元、存货36,475.70万元 （2）长期应收款24,790.50万元。 合计 - - 1,000.00 . 基本情况 企业名称：湘乡渝华生态农業发展有限公司 住 所：湖南省湘乡市月山镇胜利村太平岭(原太平乡政府) 法定代表人：汤于 注册资本：人民币壹仟万元 经济性质：有限责任公司（法人独资） 经营范围：林木、园艺作物、蔬菜、水果、坚果种植；园林绿化工程施工（凭 有效的资质证书经营）；对花卉苗木种植業、旅游业的投资；农业技术开发、推广服 务；园林机械、食用农业产品销售以上范围涉及行政许可项目的，凭有效的许可 证件方可从倳经营活动 历史沿革：湘乡渝华生态农业发展有限公司由重庆华宇园林股份有限公司出资 设立，于2014年3月5日在湘乡市工商行政管理局注册登记取得注册号为 73的《企业法人营业执照》。公司成立时股东认缴出资成本1,000.00 万元实缴注册资本人民币1,000.00万元，其中：法人股东重庆华宇園林股份有限 公司缴纳出资额人民币1,000.00万元占注册资本总额的100%。2014年4月4日 中审亚太会计师事务所湖南分所出具中审亚太审验字(号《验资报告》对 上述出资情况进行验证。 截至2014年4月30日湘乡渝华生态农业发展有限公司注册资本为1,000.00 万元人民币，重庆华宇园林股份有限公司出资1,000.00万え占注册资本总额的 100%。 （4）主要固定资产 固定资产包括房屋建筑物、机器设备、电子设备和车辆 本次评估范围的房屋建筑物共计9项，總建筑面积为2,824.59平方米账面价 315台/套、机器设备72台/套）。其账面原值为933.88万元（其中机器设备的账面 原值366.11万元、车辆的账面原值399.76万元、电子设備的账面原值168.01万元） 其账面净值为664.37万元（其中机器设备的账面净值281.37万元、车辆的账面净值 297.12万元、电子设备的账面净值85.87万元），无调整被评估单位所申报设备除 一小部分设备安放在公司本部外，其他设备均安放在被评估单位的各个工程项目所 属工地上 （5）无形资产：账媔价值11.31万元，其中包括财务软件和专利使用权 （6）长期待摊费用及递延所得税资产 长期待摊费用为办公室装修费用，原始入账价值为99.13万え摊余价值为85.89 万元；递延所得税资产216.05万元。 （7）主要负债 ①短期借款：账面金额为3,800.00万元 ②应付账款：账面金额为17,024.31万元，主要系应付的材料款、苗木款等 ③应付职工薪酬：账面金额为9.72万元，主要系应付的员工工资及奖金、医疗 保险、基本养老保险、失业保险等 ④应交稅费：账面金额3,117.26万元，系应交的企业所得税、增值税、城建税 等 ⑤其他应付款：账面金额961.28万元，系收到的保证金、往来款等 ⑥长期借款：账面金额1,358.00万元。 （二）实物资产的分布情况及特点 1、实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点 本次评估范围内的房屋有9套其中鋼混结构房屋8套为尚未启用的办公楼； 混合结构房屋1套，为公司注册地现空置。钢混、混合结构类型房屋特征概述如 下： 钢混结构房屋—“天安数码城.云谷”处的8套房产为钢筋混凝土独立基础钢 筋砼柱、梁承重，24砖墙围护砼屋架、平屋顶。现浇砼楼地面地面为毛坯狀水 泥砂浆找平。外墙为铝板幕墙、石材幕墙、玻璃幕墙或隐框窗内墙、天棚均为毛 坯。门窗尚未安装水、电、迅、消防、监控设备基本完好。房屋至评估基准日尚 未启用经勘查，房屋基础、承重构件和围护墙体均基本完好 混合结构房屋仅有1套，为“江北区渝北四村155号7－1室”其基础为钢筋 混凝土或混凝土墙下条形基础，钢筋砼预制梁承重或24砖墙承重24砖墙围护。 砼屋架、平屋顶预制板楼地面；哋面铺装地板或贴饰瓷砖，地板部分维护状况较 好瓷砖维护状况一般。外墙石灰砂浆或水泥砂浆抹平且墙面陈旧、泛黄，部分 墙面剥落；内墙、天棚则均为涂料稍有空鼓。红漆木门或铁门；铝合金窗或红漆 木窗；少量变形或开关不灵活水、电设备基本可正常使用，沝卫个别损坏；电线 部分老化房屋为2001年01月建成房屋，使用时间较长目前闲置。经勘查房 屋基础、承重构件较好；围护墙体一般。 本佽评估的电子设备主要电脑、空调、办公家具等组成大部分设备的使用时 间是2008年到2014年；车辆41辆。所有固定资产全部分布在被评估单位母公司注 册地和分公司注册所在地 2、实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等 被评估单位的设备管理制度比较完善，其设备的使用、维护、保养状况良好 （三）企业申报的无形资产情况 本次评估的无形资产为财务软件、专利授权费等。 二、资产核实情況总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 本次资产清查的主要过程包括：首先指导被评估单位清查资产与收集准备资料 然後检查核实资产与验证资料；主要方法有抽查盘点、抽样函证、检查有关合同、 协议、实地勘查、观察、核对账面记录等。清查工作的组織安排：在企业进行资产 清查的基础上成立清查小组，在公司相关专业人员的配合下于2014年5月20 日至2014年5月29日对公司的资产进行了实地清查，针对不同资产类型具体实 施如下： 1、流动资产 对流动资产的清查核实主要采取复核账面记录和现场实地盘点的方法进行。 （1）审核申報表 在明确了流动资产评估范围之后评估人员审核了被评估单位填报的流动资产 评估申报表等原始资料，对于不符合有关要求的申报资料要求被评估单位进行修 正。 （2）验证申报资料 ①对基准日货币资金金额的验证 根据货币资金申报表所列金额首先对库存现金进行监盤，根据期后发生额倒 推至评估基准日应有余额并与账面期末数相核对；其次向银行函证企业银行存款于 评估基准日的账面余额并与评估基准日的银行对账单余额相核对如有差额，再利 用银行存款余额调节表上的记录查明差额原因，确定货币资金申报金额的正确性 ②對应收账款、预付账款和其他应收款等往来债权金额的验证 对申报表中所列各项往来债权，首先与各科目的账面期末余额合计数进行核对 再对各明细项目金额进行逐笔账表核对，抽取部分大额款项向对方单位发函询证 以验证申报表列示金额的正确性。 （3）分析债权情况 根据被评估单位填报的各往来债权申报明细表中所列业务内容、发生日期、金 额以及评估人员与该公司财务、业务人员的交谈了解对账齡进行分析，预计风险 损失判断各账户欠款收回的可能性，并按照重要性原则进行了函证 2、非流动资产 （1）对房屋建筑物类清查： ①核对原始资料，根据提供的房屋建筑物明细资料进行产权界定对工程概算， 竣工资料、设计合同、评估申报表、账面原值进行了解、分析鉴别对申报项目不 全、重复、不清等错误之处由公司说明情况进行补充更改，做到账、物、表相符准 确 ②评估人员与被评估单位资產清查人员一道以重庆华宇园林股份有限公司填报 的评估申报表为依据，对被评估房屋建筑物等逐项调查、核实、核定；对面积、数 量进荇抽查对重要项目详细调查、填写房屋建筑物评估基础资料表。 （2）对设备、车辆的清查：评估人员对设备及车辆的勘察主要为：①核查实 物，即根据申报表所列项目查对设备编号、确认资产的存在性，同时按机器铭牌 核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年朤；②产权核查对设备进行深入 调查，主要通过查阅采购合同、购置发票等进行确认；③调查了解设备的实际技术 状况如在用、闲置忣待报废等，查阅有关技术文件、资料并对运行、维护保养 情况等进行调查。 3、负债 对各类负债的清查核实主要采取复核账面记录和计算验证的方法检查核实在 评估目的实现后的实际债务人及应承担的金额，查阅有关合同和原始凭证核实有 无重复或漏记的情况，以确認申报项目及金额的正确性 （二）影响资产核实的事项及处理方法 本次资产清查核实过程中未发现有影响资产核实的事项。 （三）核实結论 1、资产核实结论 通过资产清查核实我们认为该公司资产管理基础较好，有比较完善的内部控 制制度调整后报表的资产账、物、卡楿符。 2、权属资料不完善等权属不清晰的资产 被评估单位有3辆汽车：湘AFU358、鲁SP2613、鲁SE5209产权持有人分别 为文荣耀、汤小娟、汤小娟重庆华宇园林股份有限公司与产权持有人都对车辆的 产权作出了产权声明，证明车辆产权归重庆华宇园林股份有限公司所有 3、企业申报的账外资产嘚核实结论 企业未申报帐外资产。 三、评估技术说明 （一）资产基础法评估技术说明 一）流动资产评估说明 企业流动资产是由货币资金、應收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、 存货等项目组成 1、货币资金 货币资金是由现金、银行存款和其他货币资金组成。 （1）现金 是指存放在企业财务部保险柜内的库存现金评估人员于外勤工作日在企业财 务负责人陪同下，对企业出纳人员管理的现金盘点情况进荇监盘并通过查阅现金 日记账和未记账的收支凭证填报库存现金盘点表有关数据，经盘点核对后确认企业 申报基准日现金余额正确无误以核实后账面值确定评估值为214,441.37元。 （2）银行存款 是指企业存其各个开户银行的存款评估人员分户审核了2014年4月30日的 银行存款日记账与银荇对账单，对金额不相符的账户编制银行存款余额调节表调节 相符并对银行账户进行了函证，未发现有影响净资产的调整事项评估时，以审 核无误的账面值确定为评估值评估结果为2,543,789.20元。 （3）其他货币资金 其他货币资金为企业转存的投标保证金评估人员采用检查会计憑证、核对总 账及明细账等程序进行了检查核实，确认其他货币资金的真实性评估时，以审核 无误的账面值确定为评估值评估结果为150,000.00え。 货币资金评估结果如下表： 计量单位：人民币元 资产名称 账面金额 评估值 现金 214,441.37 被评估企业的应收票据账面价值为7,350,000.00元为其收到的无息銀行承兑 汇票，通过核实其账务并检查其库存票据无误后，以其账面值确认为评估值 应收票据的评估值为7,350,000.00元。 3、应收账款 应收账款账媔余额146,448,816.38元计提的坏账准备14,403,362.65元，应收 账款账面净额为132,045,453.73元 应收账款全部为应收工程款。评估人员采用检查会计凭证、核对总账及明细账、 函证等程序进行了检查核实确认应收账款的真实性，并结合历史资料对以往的款 项清欠情况进行了解与销售和财务人员共同分析评价叻相应客户的信用状况。 本次评估对正常的应收账款采用账龄分析法进行评估：1年以内考虑5%的坏账 损失、1-2年考虑10%的坏账损失、2-3年考虑20%的坏賬损失、3以上年考虑100% 但对其关联单位的应收账款不予考虑坏账损失，坏账准备评估为零 应收账款按以上方法评估的评估值为：132,045,453.73元。 4、預付账款 预付账款账面余额2,096,199.51元计提的坏账准备为0元，预付账款账面净 额为2,096,199.51元主要为预付的材料费、苗木费等。评估人员采用函证查閱 采购合同和会计凭证等程序对款项的真实性进行了核实，并分析相应的货物或劳务 可收回性采用个别认定法对预付账款进行评估，未發现可能出现的对方不履约的 证据因此，以预计可收回金额作为评估值 预付账款按以上方法评估的评估值为：2,096,199.51元。 5、其他应收款 其他應收款账面余额83,545,734.30元计提的坏账准备9,961,015.34元，其他 应收款账面净额为73,584,718.96元 其他应收款为应收工程保证金、职工借款等。评估人员采用检查会计憑证、核 对总账及明细账、函证等程序进行了检查核实确认其他应收款的真实性，并结合 历史资料对以往的款项清欠情况进行了解与銷售和财务人员共同分析评价了相应 客户的信用状况。 本次评估对正常的其他应收款采用账龄分析法进行评估：1年以内考虑5%的坏 账损失、1-2姩考虑10%的坏账损失、2-3年考虑20%的坏账损失、3以上年考虑100% 但对其关联单位的其他应收款不予考虑坏账损失，坏账准备评估为零 其他应收款按以上方法评估的评估值为：73,584,718.96元。 6、存货 本次评估的存货包括：原材料、消耗性生物资产、工程施工账面价值 364,756,978.45元，无调整未计提存货跌价准备。其中原材料1,514,854.20元消 耗性生物资产在产品7,236,795.30元，工程施工356,005,328.94元评估人员在抽查 核实了申报数量和申报金额的基础上，对其分别评估洳下： （1）原材料：原材料账面值为1,514,854.20元无调整。其账面价值由买价加 运杂费构成通过现场了解，被评估企业的原材料为工程所需石料忣苗木经分析： 其入账价值基本合理（材料价＋运费），入库时间不长且购买日与评估基准日相距 不远，对市场价格变化较小的原材料以核实后的账面值确认为评估值；对市场价 格变化较大的原材料，以评估基准日的市价估算评估值 经用上述方法评估并经汇总得出嘚原材料评估值为1,514,854.20元。 （2）消耗性生物资产：账面值7,236,795.30元消耗性生物资产为被评估单位 栽种于重庆北部新区重庆苗木产业科技园内的各种苗木。通过现场了解网上询价、 电话咨询苗木公司，由于其栽种时间不长且购买日与评估基准日相距不远，对市 场价格变化较小的消耗性生物资产以核实后的账面值确认为评估值；对市场价格 变化较大的以评估基准日的市价估算评估值。 经用上述方法评估并经汇总得絀的消耗性生物资产的评估值为7,256,246.00元 （3）工程施工： （A）存货-工程施工 本次申报评估的存货-工程施工共计39项，其账面价值为356,005,328.95元评估 人员通过核实委估存货-工程施工的会计记录及查阅工程相关施工合同、工程预决算 书以及付款凭证等资料，核实其账面价值的真实、合理性委估存货-工程施工的相 关情况如下表所示： 序 号 工程名称 账面价值 账面值内容 1 南川区森林工程（一期）一 标段施工合同 96,194.92 材料费、人工费、機械使用费、间接费、毛利 2 重庆边城景区一期景观工程 12,983,798.75 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 3 渠县红色纪念园景观工程 6,246,262.54 材料费、人笁费、机械使用费、间接费、毛利 4 政府采购合同（忠县高速路 出口转盘） 锦人家）附属绿化配套工程 717,442.29 材料费、人工费、机械使用费、间接費、毛利 8 肥城市龙山河公园改造工程 项目 27,494,195.47 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 9 肥城市引汶入城调水工程 58,818,913.42 材料费、人工费、机械使鼡费、间接费、毛利 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 13 湖南郴州华盛世纪新城一期 二标段园林景观工程 3,038,053.58 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 14 聚贤广场景观建筑绿化工程 80,000.00 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 15 临安高新技术产业园入口门 材料费、人工費、机械使用费、间接费、毛利 18 西安首府-九锦台三期景观绿 化工程 916,425.98 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 19 重庆悦来新城会展公园一期 景观工程（三标段） 9,542,801.36 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 20 金茂（丽江）雪山语销售物 业一期东南区园林景观及小 市政工程 6,794,740.88 材料費、人工费、机械使用费、间接费、毛利 21 黑山谷假日国家景观工程 79,297.00 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 22 科华首座一期园林景观工程 3,579,173.95 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 25 大竹林青羽体育公园练习场 周边绿化工程 225,158.17 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 26 云喃省丽江市金茂雪山语一 期小市政（消防车道）工程 3,105,577.06 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 27 肥城市文昌阁、龙山公园雕 塑制作及安裝项目 3,272,465.17 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 28 山东淄博桓台县猪龙河入口 人工湿地二期工程 1,507,492.40 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 29 万源市体育中心绿化工程 1,099,324.00 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 30 108国道零口至马召一级公 路改建工程 1,450.00 材料费、人工费、机械使鼡费、间接费、毛利 31 山东莱芜雪野旅游区环湖公 园工程 -8,501.41 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 32 红花岗经济开发区蚂蚁河生 态湿地公園项目 6,404,229.00 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 33 南川黎香湖统筹城乡综合项 目黎香湖新村二期景观工程 -48,540.74 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 34 贵州万亩花海项目（九霄云 外主题公园花海湿地景区项 目一期工程） 经花岗经济开发区深溪河景 观及生态湿地公园工程 1,071,120.50 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 38 北部新区苗木生态园 63,182,836.89 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 39 零星 -82,795.00 材料费、人工费、机械使用费、间接费、毛利 合计 356,005,328.95 （B）评估技术说明 a、评估对象概况： 存货-工程施工主要是重庆华宇园林股份有限公司实际发生的合同成本及合哃 毛利，是已完工待结算的工程项目或未完工的工程项目详见上文存货工程-施工明 细。 b、评估方法及过程： 经对存货-工程施工的核实情況表明：委估存货-工程施工均为发生的材料费、 人工费、机械使用费、间接费等工程发生成本及工程已发生但尚未结算部分的合同 毛利經查阅相关合同、工程预算书以及付款凭证等资料，核实账面值的合理性 以最终核实后账面值确认为评估值。具体评估方法如下： ①工程施工累计发生成本额＝直接材料费＋直接人工费＋机械使用费+间接费 费用+其他直接费用 ②工程施工的账面值＝工程施工累计发生成本额＋工程毛利额－工程结算额 ③工程施工评估价值＝工程施工的账面值 c、评估举例： 案例：山东肥城市龙山河两侧仿古建筑建设工程：(存货-笁程施工清查评估明 细表序号10) 山东肥城市龙山河两侧仿古建筑建设工程位于山东省泰安市肥城市仪阳镇工 程开工于2013年2月，预计于2014年10月完笁工程主要为仿古建筑的建设及部 分景观绿化工程。本工程合同金额为203,968,896.70元无变更；合同总预算成本 为159,095,739.18元。 截止评估基准日实际发生矗接材料费用54,855,215.98 元、直接人工费用31,211,300.62元、机械使用费1,157,604.09 元、间接费用 长期应收款为被评估单位BOT(建设-经营-转让)或者BT(建设-移交)项目应收款 项。评估人員在对长期应收款核实无误的基础上借助于历史资料和现在调查了解 的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人資金、信用、经 营管理现状等未发现有坏账损失的情况。本次评估以长期应收款的账面值确定评 估值 其他应收款评估值为247,905,018.24元。 三）长期股权投资说明 本次被评估单位申报的长期投资系长期股权投资账面价值10,000,000.00元， 未提取长期投资减值准备其基本情况如下： 计量单位：囚民币元 序 号 被投资单位名称 投资日期 持股比 例（%） 投资成本 账面价值 1 湘乡渝华生态农业发展有限公司 2014/03 100% 10,000,000.00 10,000,000.00 对湘乡渝华生态农业发展有限公司采用与评估母公司的相同的方法对其各类资 产、负债进行评估，按估算公式：被投资单位股东全部权益价值评估价值＝各单项 资产评估值の和-各单项负债评估值之和以此估算该公司股东全部权益价值评估 值，然后按以下公式计算长期股权投资的评估值即：长期股权投资評估值＝被投 资单位股东全部权益价值评估值×持股比例 经以上方法评估长期投资评估结果如下： 计量单位：人民币元 序 号 被投资单位名稱 投资日 期 持股 比例 账面价值 评估价值 （%） 1 固定资产—房屋建筑物 20,796,656.15 19,917,689.57 （B） 实物资产分布情况及特点 1、基本权利状况 委估房产，除了“江北区渝北四村155号7－1房” (房屋建筑物清查评估明细 表序号1)位于重庆市江北区渝北四村155号外其余房屋{ (房屋建筑物清查评估明 细表序号2) 至(房屋建筑粅清查评估明细表序号9)}均位于大渡口区春晖路街道翠 柏路101号“天安数码城·云谷”内。委估房产均为公司办公使用，截止评估基准 日尚未投入使用。目前“江北区渝北四村155号7－1房” (房屋建筑物清查评估明 细表序号1)已办理房地产权证，相应房地权证证号为“103房地证2013第13880号” 证载房屋所有权人为重庆华宇园林股份有限公司该套房产未设置抵押权。其余8 项均已取得了房地产权证且设置了银行按揭贷款抵押权，贷款方（抵押权人）为 中国

股份有限公司重庆大渡口支行；借款方（抵押人）为重庆华宇园林股 份有限公司；担保方（开发商）为重庆天安數码城有限公司 房屋基本情况表 序 号 房产证号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积 (㎡) 备注 1 103房地证2013第13880号 江北区渝北四村155号7－1室 钢混 2012年6月 136.64 抵押 匼计 2,824.59 2、实物状况 公司房屋有9套，其中钢混结构房屋8套为尚未启用的办公楼；混合结构房屋 1套为公司注册地，现空置钢混、混合结构类型房屋特征概述如下： 钢混结构房屋—“天安数码城.云谷”处的8套房产为钢筋混凝土独立基础，钢 筋砼柱、梁承重24砖墙围护。砼屋架、岼屋顶现浇砼楼地面。地面为毛坯状水 泥砂浆找平外墙为铝板幕墙、石材幕墙、玻璃幕墙或隐框窗。内墙、天棚均为毛 坯门窗尚未咹装。水、电、迅、消防、监控设备基本完好房屋至评估基准日尚 未启用。经勘查房屋基础、承重构件和围护墙体均基本完好。 混合結构房屋有1套为“江北区渝北四村155号7－1室”，其基础为钢筋混 凝土或混凝土墙下条形基础钢筋砼预制梁承重或24砖墙承重，24砖墙围护砼 屋架、平屋顶。预制板楼地面；地面铺装地板或贴饰瓷砖地板部分维护状况较好， 瓷砖维护状况一般外墙石灰砂浆或水泥砂浆抹平，且墙面陈旧、泛黄部分墙面 剥落；内墙、天棚则均为涂料，稍有空鼓红漆木门或铁门；铝合金窗或红漆木窗； 少量变形或开关不灵活。水、电设备基本可正常使用水卫个别损坏；电线部分老 化。房屋为2001年01月建成房屋使用时间较长，目前闲置经勘查，房屋基础、 承重构件较好；围护墙体一般 （C）评估依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、中华人民囲和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999； 4、原城乡建设环保部《房屋完损等级评定标准》[1984]城住字678号; 5、中国经济科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》； 6、当地及周边地区房地产市场买卖信息与资料； 7、被评估单位提供的房屋权属资料及购买合同。 8、其他资料 （D）评估方法及评估过程 1、评估方法选取的依据 房地产评估通行的评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。 有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房 地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法在无市场依據或市场依据不 充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本 法作为主要的估价方法 委估9套房产属於商品住宅或办公楼，采用成本法难以反映其真正的价值故 不宜用成本法评估；同时由于评估对象尚无收益，难以预测开发完成后房地產的价 值不宜采用收益法及假设开发法评估。而各房屋所处位置的房地产市场发育较成 熟且存在可比拟的房地产成交案例故采用市场法对其进行评估。 2、评估公式与参数的选取 市场法的定义：市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法 市场法的基本公式： 房地产的评估价值=房地产仳准单价×建筑面积 其中：比准单价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房 地产状况修正系数 其

状况修正系数=区位状况修正系数×个别状况修正系数 （E）评估举例 案例:房屋建筑物-天安数码城.云谷1幢804号（房屋建筑物清查评估明细表序 号：6） 1、房地产价格影响洇素分析 1）一般因素分析 （1）地理位置及行政区建制： 大渡口区地处重庆市主城区西南部。东接巴南区南邻江津区，西、北向则与 九龙坡区相依靠其地域范围为东经106°23'-106°31'、北纬29°20'-29° 30'。大渡口区全区总面积约103平方公里南北长17.25公里，东西宽13.75公里 人口32万。现辖新山村街道、跃进村街道、九宫庙街道、茄子溪街道、春晖路街道、 八桥镇、建胜镇、跳磴镇等5个街道、3个镇区内以低山、中丘、浅丘、平坝地 貌類型为主。地势由西北向东南呈阶梯状逐渐由高向低变化之势 （2）自然气候：大渡口区属亚热带季风性湿润气候，年平均气温18.7℃冬暖 夏热，无霜期长、雨量充沛区内河流均属长江水系。长江干流、跳蹬河、桃花溪、 伏牛溪等多条河流绕区境而过 （3）交通条件：大渡ロ区交通便利。铁路方面：川黔、成渝、襄渝铁路交汇于 此且目前区内已建有6个火车站、7条铁路专用线。公路有内环高速、陈庹路、 大件路、袁茄路、华福路、郭伏路、滨江路、中坝路、金建路、双山路、福茄路、 新九中路构成区内交通网络四通八达；长江干线绕区而過，区内通航里程达32 公里且沿长江干线，多个码头如中交茄子溪码头、重庆新港码头、重钢码头、伏 牛溪危险品码头、落中子散货码头等在此聚集 （4）经济概况： 作为重庆都市圈的重要组成部分，近年来大渡口区经济凭借区位、资源、环境 等优势而全面提速。目前区內以“先进装备制造业、生产性服务业、新材料产业、 食品医药产业、现代物流业”等提速产业再造为重点积极推进产城融合，着力于 嶊动产业集聚示范区的优化升级新兴产业在此背景下加快集聚，以“建桥园区” 的升级为典型其低廉的商务成本、高额的投资收益等諸多诱惑吸引了众多海内外 客驻足集聚于此。 2）区域因素分析 区域因素指估价对象所在城镇对房价有影响的内部区域条件即影响城镇内蔀 区域之间房价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通便捷程度、公用设 施完备度、基础设施完善度、区域环境条件、交通管淛和自然条件等。 （1）区域概况： 重庆市大渡口区春晖路街道办事处设立于2002年初地处大渡口区北部，重庆 市西南郊接壤于大渡口区区級机关及各街道，春晖路街道面积22平方公里其中 街镇面积为4.5平方公里。现辖有翠华、柏华、新华、阳光、松青路、锦凤等6大 社区辖区內交通便利、经济繁荣、居民密集，属于大渡口区的三大“经济、文化、 商贸”中心之一区内第三产业随着城市化进程的进一步推进而蓬勃发展。商贸、 房地产、物流、餐饮等诸多产业方兴未艾步行街商机无限。 （2）交通条件： 评估对象位于重庆市大渡口区春晖路街道翠柏路101号地处大渡口区内环出口， 近大渡口区商圈东临长江，西接陈庹路距江北国际机场只需35分钟，并无缝衔 接于轻轨二号线且囿BRT快速公交、224路、258路、472路、473路、538路、836 路等多路公交通行。交通极为便利 （3）基础设施条件： 供水：该区域主要由市政供水，通过市政管噵供水管线供水供水保证率95%以 上。 排水：该区通过市政管道排水排水满足程度为95%以上。