谢邀&br&&br&如果你到青岛，会看到海信在做房地产&br&如果你到苏州，会看到雅戈尔在做房地产&br&事实上，在很多二线城市，你都会看到当地的标志性企业在做房地产&br&更不要说全国各地的三四线城市，还有更多的本地小土豪也在做房地产——从卖钢材的到开养猪场的再到开夜总会的&br&&br&&b&只要有资金量和土地获取渠道，房地产基本上是个没有专业门槛的行业。&/b&&br&&br&以整体市场状况而言，稍微拢几个懂行的人，每个环节有合适的合作方，产品定位不要做的太离谱，可以说风险不高，回报不低。如果是纯住宅项目，卖完交房就撤了，这辈子再不用管什么售后服务。只要你不是志在专攻房地产做大做强，那么和很多实业相比，这一行可谓操作简单，动作明快，管理水平要求不高，资金吞吐量大，真正称得上是土豪们喜闻乐见的好行当。&br&&br&&br&至于说到题主的“胜算”，小项目或者新入行者操盘大概有以下几种路数：&br&&br&1、老板作品&br&产品定位、成本控制、进度、营销等等按照老板喜好来，老板本人的“行业悟性”决定着项目生死。这种路数里，通常死掉的会是一些特别异想天开和自我认知障碍的老板。&br&&br&2、代开发模式&br&这是最近比较流行的，很多有丰富行业经验的职业经理人创业的好出路——没有足够的资金量和土地渠道的代开发公司联姻除了钱和政府关系什么都没有的土豪。整个操盘都交给前者来完成，出来的东西还是比较像模像样的，当然要分成给代开发方，老板的收成相对少一些。&br&&br&3、一招鲜&br&很多三四线刚需市场的成功模式是，在土地资源、产品定位、工程、营销、财务几个模块里，没有不及格项且有一项够突出，基本就胜算在握了。这就取决于各个模块能否找到合适的人才以及称职的合作方（设计院、施工单位、销售代理公司等），这一行人才量还是很庞大的，当然也是鱼龙混杂三六九等，看老板的眼光了，尤其越到小城市越难以吸引人才。&br&&br&4、误入商业领域&br&如果不满足于做住宅，还涉足商业领域的话，那风险会大大提高，因为相对而言后者的技术含量更高，人才要求更高，专业人才也更少。不少小老板的项目最后商业部分都成了拖累。&br&&br&具体到茅台，第一种情况发生的可能性应该比较小；鉴于家大业大，第二种情况我个人估计也不容易发生；所以重在第三、四点，即是否能找到专业的人才组建合格的甲方团队和是否会涉足商业地产了。
谢邀如果你到青岛，会看到海信在做房地产如果你到苏州，会看到雅戈尔在做房地产事实上，在很多二线城市，你都会看到当地的标志性企业在做房地产更不要说全国各地的三四线城市，还有更多的本地小土豪也在做房地产——从卖钢材的到开养猪场的再到开夜总会的只…
我认为要调查一个小微企业的话，难度并不比大企业大很多。大企业无非就是财务报表比较可信（事实上也不过是银行自欺欺人罢了，哪有可信的报表），而小微企业所有的财务数据还要自己核实。其实，小微企业因为其小，小门小户更容易摸清家底，大企业则因为资产规模庞大、关联企业太多，反而错缩复杂。&br&首先是销售收入。销售收入的核实有很多方法，第一，看账户流水。流水中要看真实的销售收入，剔除各种虚走的流水。现在企业都知道银行看流水，所以也学得很精了，没事找几个账户倒来倒去，甚至有帮忙代走的。所以，大额的、整数的、当日进出的要剔除。第二，看纳税报表。当然，任何一家企业不可能全部销售收入都纳税，相对来说，为大企业、为政府配套供货的正规一些，纳税申报表可以作为一项依据。然后再根据开发票的比例估算企业的销售收入。像有的行业，比如建筑工程业，所有工程都是开发票的，这个一目了然。第三，看流水账、发货单，也就是企业的内账，一天发货多少，一个月多少，淡季和旺季再平摊开。第四，看存货。存货乘以行业平均的存货周转次数，大概就是一年的销售收入。第五，交叉询问，问老板，问老板娘，问财务，问销售，甚至问问工人一天生产多少、问问司机一天发多少货等等，多问几个个，看看能否相符，互相验证。&br&每个行业有每个行业的特征，第个行业又有每个行业的关键指标，抓住这些关键指标，基本就能换算出企业的销售收入。比如安了收银机的超市、饭店、，打开收银机看看今天收了多少就一目了然。安了管家婆的批发零售企业，所有的进、销、存数据都有。&br&然后还有企业的资产、负债，等等，都有很多方法可以核实。资产最主要的项目是存货和应收款。存货最笨的办法是盘点，甚至很多银行的风险经理到企业上考察就是盘点存货，其实翻开企业的库存明细账不是更简单一些吗？对于应收款，除了看企业的应收款明细账、合同之外，最主要的办法就交叉询问。&br&至于贷款用途，也容易看得清楚。首先看有没有在建项目，如果没有在建项目，那就是用在流动资产上。如果是进货，看看现在的行情如何，是不是进货的时机。如果通过货后检查发现，企业的资产规模既没有增加，销售收入也没有增加，那就是考虑考虑钱用到哪里去了，是消费了还是堵了窟窿，还是直接赔掉了。&br&小微企业的非财务分析也很重要，甚至在一定程度上决定一笔贷款能否收回。非财务信息就是两个内容，看人是否靠谱、看事是否靠谱。&br&首先是怎样才算靠谱的人。对于家庭经营的小微企业，主要看人是否能干，勤劳、简朴是主要的内容，也就是通常所说的勤俭持家。微型企业要看个人，老板不能当甩手掌柜，否则的话钱全被别人赚走了。对于正在从家庭经营往公司化经营方向发展，或者己经是公司化运作的小企业，则要看他的管理能力。要看他的才华能否支撑起他的野心，能否驾驭得了银行注入的这么多资产。管理三方面内容，管人、管钱、管事，最主要的还是管人。老板能够吸引到能人、留住这些能力、管住这些能力，那么企业一定可以良性发展。不靠谱的的人有很多，但对于银行来说，主要是看有没有还款意愿，是不是借了就不想还。&br&然后是看什么样的事是靠谱的事。老板赚钱的方法很多，传统行业里面一样赚钱，不一定非要去互联网。但是从大面上看，最主要的是是否处于行业上升期。孟子说：虽有智慧,不如乘势;虽有镃基,不如待时。一个行业处在不断的发展过程中，对资金的需求量大，我们的贷款更安全一些。比如前几年，房地产拉动了建材行业，搞建材的红红火火，再往前数，卖衣服、卖家电、卖手机也都是很发财的买卖。如果行业己进入衰退期，那就需要注意了，这个行业是否能容得下这么多资金。看到很多银行做批发市场的商圈，最后都损失得一塌糊涂，大多数人是拿钱放了高利贷。
我认为要调查一个小微企业的话，难度并不比大企业大很多。大企业无非就是财务报表比较可信（事实上也不过是银行自欺欺人罢了，哪有可信的报表），而小微企业所有的财务数据还要自己核实。其实，小微企业因为其小，小门小户更容易摸清家底，大企业则因为资产…
谢邀，这个问题比较复杂（我不会告诉你为了处置不良我折腾过多少种方法）。&br&&br&首先，&b&从法律上看，债权转让无须借款人及担保人同意&/b&：&br&&blockquote&《中华人民共和国合同法》&br&第八十条
债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。&br&债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。&br&《中华人民共和国担保法》&br&第二十二条 保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。可见，&u&一般情况下，只要向发出通知后，债权转让就生效。&/u&&/blockquote&&br&&br&其次，实践中，对于金融债权是否可转让给非金融机构，各&b&文件之间存在矛盾&/b&。&br&&blockquote&《关于商业银行借款合同项下债权转让有关问题的批复》（银办函(号）&br&由贷款而形成的债权及其他权利只能在具有贷款业务资格的金融机构之间转让。&u&未经许可，商业银行不得将其债权转让给非金融企业。&/u&&br&最高院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》&br&第11条
国有银行向金融资产管理公司转让不良债权，或者金融资产管理公司受让不良债权后，通过债权转让方式处置不良资产的，可以适用《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》。&/blockquote&&blockquote&《关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）&br&第一，银行转让债权不属于违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定合同有效。&br&第二，&u&商业银行可以将贷款债权转让给自然人、其他组织，以及金融机构和非金融机构法人。&/u&&br&第三，转让具体贷款债权的行为属于债权人将合同的权利转让给第三人，并非向社会不特定对象发放贷款的经营性活动，不涉及从事贷款业务的资格问题，受让主体无须具备从事贷款业务的资格。同时，该行为也不是一种规避“非金融企业之间不得借贷”的行为。&/blockquote&一般来说，现在监管机构和法院都倾向于认定向非金融机构转让债权有效，但备不住遇到一个特立独行的监管者或者法官呢？&br&&br&第三，&b&对于最高额抵押来说可能存在瑕疵&/b&。&br&&blockquote&《中华人民共和国担保法》&br&第六十一条 &u&最高额抵押的主合同债权不得转让。&/u&&br&《中华人民共和国物权法》&br&第二百零四条
&u&最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。&/u&&/blockquote&应该说，&u&上面两个法律条文之间是存在冲突的&/u&，理论上说，当同一效力层级的两部法律发生冲突时，新法（物权法）应优于旧法（担保法），&u&但由于我国现行法律审查机制的缺失&/u&，除非立法机关主动修订或废除旧法，否则旧法仍可能被引用，&u&容易造成风险&/u&。&br&&br&&br&第四，&b&监管机构也会提出更严格的要求&/b&。&br&&blockquote&《关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知》（银监发[2010]12号）&br&第二条第二款 信贷资产的转出方应征得借款人同意方可进行信贷资产的转让，但原先签订的借款合同中另有约定的除外。&br&第六条第三款 拟转让的信贷资产有保证人的，转出方在信贷资产转让前，应当征求保证人意见，保证人同意后，可进行转让；如保证人不同意，转出方应和借款人协商，更换保证人或提供新的抵质押物，以实现信贷资产的安全转让。&/blockquote&&u&除非你们的借款合同中已经预埋了不经同意可以转让的条款，否则转让可能违规。但即使预埋有该条款，在担保方这边还是比较麻烦。&/u&&br&&br&第五，&b&抵押登记存在问题&/b&。&br&&blockquote&《中华人民共和国物权法》&br&第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。&br&《关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知》（银监发[2010]12号）&br&第六条第四款 拟转让的信贷资产有抵质押物的，应当完成抵质押物变更登记手续或将质物移交占有、交付，确保担保物权有效转移。&/blockquote&&u&抵押人不肯配合，会造成抵押登记无法进行变更，则债权受让人可能面临无法实现抵押权的风险。&/u&&br&&br&&b&综上所述，对于银行从业人员来说，操作不良债权转让事项还是应当慎重，否则分分钟可能因为合规性问题受处罚。&/b&&br&&br&&br&&b&补充几句：&/b&&br&&b&如果确实需要做债权转让，有几点建议供参考&/b&&br&&b&1、提前与本地监管部门充分沟通，掌握监管尺度；&/b&&br&&b&2、确定贵行的合同中预埋了类似“无须客户同意”或者“视为同意”的条款；&/b&&br&&b&3、与登记部门沟通，争取实现直接变更抵押权人；&/b&&br&&b&4、如第3点无法实现，则尽可能通过协助起诉等方式处理。&/b&
谢邀，这个问题比较复杂（我不会告诉你为了处置不良我折腾过多少种方法）。首先，从法律上看，债权转让无须借款人及担保人同意：《中华人民共和国合同法》第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利…
在银行的SME贷款领域，无论是企业贷款还是个人经营贷，有房产抵押的贷款借款人的还款意愿无论如何要比纯信用或担保方式下强的多。走到要卖房子还债，那借款人的自偿能力或者流动性已经完全丧失了。至于为什么出现题主问题，主要是两方面的原因：&br&&br&&strong&1.整个房地产市场的冻结。&/strong&&br&&br&题主所说&u&“还有想卖房子，但银行有抵押有查封，房子卖不出去的，按说都是强担保下的业务，怎么感觉都没有什么能处置成功的希望？”&/u&的直觉是很准确的，原因无他，现在整个房地产业、银行业和经济都处于下行期和去泡沫过程中，资产的变现价值大幅下降是非常显著的特征。&br&&br&根据处置不良资产的历史数据，在考虑各类处置成本的情况下，有抵押贷款在处置抵押物之后的受偿率，一般也只有债权的六折。由于不同银行的政策差别，比如有的银行抵押率要求低，但估价会做的很高，有的银行抵押率允许比较高，但评估价值做的很低，基本最后结果是差不多了。&br&&br&&strong&2. 中国复杂的司法执行环境&/strong&&br&&br&债务有清偿顺序，扣除税金、工资等，抵押权人（一般是银行）拥有优先债权，其他的债权人（一般指民间借贷）都要列在银行后面。&br&&br&但是，这只是理想情况。就因为债务清偿有先后，劣后的债权人第一时间想到的就是和银行捆绑在一起，加大优先债权人的处置成本，把大家拉到同一条起跑线上，从而提高民间借贷的受偿率，降低抵押权人的受偿率。&br&&br&有查封的话，大大长了处置抵押物的时间成本，在这个过程中往往伴随着房产的进一步贬值，还会导致一次次流拍。两次流拍后，法院就会要求债权人接受抵押物直接抵债，法院会要求将抵押物退回被执行人。（不是法律专业，具体案例中记得是这样）&br&&br&最后加点私货，在处置被查封的抵押物尚，银行绝对是这个社会的&strong&“弱势群体”&/strong&。特别是异地贷款，三四线城市或县城的房产，没有当地人出面，银行基本是处置不了抵押物的。&br&&br&至于好的办法，个人觉得还是把相关工作交给专业人士来做，市场分工很重要。当年有那么多做IPO的PE，现在就有那么多做不良资产处置的资产管理公司和律所。
在银行的SME贷款领域，无论是企业贷款还是个人经营贷，有房产抵押的贷款借款人的还款意愿无论如何要比纯信用或担保方式下强的多。走到要卖房子还债，那借款人的自偿能力或者流动性已经完全丧失了。至于为什么出现题主问题，主要是两方面的原因：1.整个房地…
&b&这种思维错误的理解了银行面向发展商的贷款，把它等同于普通的民间私人借贷模式。&/b&&br&&br&“李尼玛，借我10万块”&br&“咋啦，刘尼玛，你搞什么”&br&“看中了一个奶茶铺，我把他盘下来了，生意很好，我打算扩大门面，放心，3个月一定能赚回来，我算你20%利息，咱俩发小，我还能骗你么？实在不行，我把我家祖传的劳力士给你作抵押，怎么样”&br&“好吧，刘尼玛，我把钱打到你账上啦，你搞得稳重点，这是我和我女朋友准备结婚的钱”&br&“好嘞，真是好哥们”&br&结果，刘尼玛根本就没开奶茶店，而是拿着这个钱和李尼玛的女朋友，章尼妹，一起happy人间消失了，只剩下李尼玛这个单身屌丝，拿着那个假的劳力士在风中悲戚。&br&&br&这个是民间私人借贷的一个缩影，基本总结：&b&现金借出&/b&没有资金监管，对抵押物审核不严，风险控制无，对债务人无任何监控。&br&&br&而银行对房地产商的借贷，完全不是这么一回事。请先允许我把资金上升一个数量级，真的，玩房地产的，百万级真的解决不了啥问题。&br&&br&1. 贷款方式。 银行借钱给发展商5个亿，不是直接打5个亿在发展商账上的，其实是给了你一个5亿的额度，&b&没有现金！！！&/b&&br&&br&2. 金额审核。 在建造房子中的贷款叫建设贷或者开发贷，和这个房子能卖出多少钱没有太大关系，只和房子的成本有关。&b&所以再按售价标准去农行抵押的是行不通的！再说，你不是已经抵押给工行了么？你觉得重复抵押这事在现在还能行得通么？&/b&你想在房子成本上做文章？算了吧，你自己做账做出来的成本和他眼睛里的成本不是一回事，什么样的房子造价多少，基本差不了多少，还有第三方顾问咨询啥的，瞒不了多少。&br&&br&3. 支付监管。 好吧，银行总算给你5个亿的开发贷额度了，但是，这笔钱只能用于支付材料，工程款，相应的行政和销售费用。凭合同凭工程进度凭银行贷款部和风控部双重监督，这笔钱才能一笔一笔，一点一点的付出去，而且，&b&直接给收款人，不经你手！&/b&&br&&br&4. 收款监控。 有的同学想了，那我借银行的钱盖房子，客户买房子的钱我拿走，不是净赚了么？现在大多数城市政府已经建立了预售款监控制度，也就是说，在交房以前，卖房子的钱政府看着，直接进银行账户监管，只能用于&b&本项目&/b&的还贷，支付工程款和其他和本项目相关的费用。全部结账了，剩下的钱你才可以拿走。&br&&br&所以，你成本2亿的项目，土地钱一定是自己付的（国家有严格规定和监控），剩下个1亿出头，银行也不是全部会贷给你（风险控制部会看你自己的资金比例，想空手套白狼，算了吧），你想凭空去贷5亿，做梦。
这种思维错误的理解了银行面向发展商的贷款，把它等同于普通的民间私人借贷模式。“李尼玛，借我10万块”“咋啦，刘尼玛，你搞什么”“看中了一个奶茶铺，我把他盘下来了，生意很好，我打算扩大门面，放心，3个月一定能赚回来，我算你20%利息，咱俩发小，我…
不邀自答&br&从数学上说，你的计算方式并没有错。我来回答一下你的风险和思路误区。&br&&br&首先是，现在租金一年达到四万，那么也就是说，这是一个成熟地段或者成熟中的地段。对于商业地产，最危险的环节你避开了，因此，你面临几个思考&br&&br&一，是否值100万。我从事商业地产10年，期间参与多个基金方对大项目的收购。简单说来，上海商业地产从去年起希望的回报率是5%，外地是6-7%。什么意思？简单说来，就是现在的租金，或者预期合理的现在的租金，乘20倍，外地乘15倍，就是售价。也就是说，我花这么多钱，啥增值服务没干，维持现状，20年左右回本。这里的逻辑是赌预期。因为商业地产在04
09年经历了野蛮增长，年租金平均涨30%。（感谢影帝一家人）。&br&回到你的事，如果按基金的方式，商铺在基金眼里，只值60万，当然，基金是批发价，你是零售价，100万偏高，但不离谱。取决于你对预期的判断。另一个算法，60万本金，按定存利益6%收益，一年利息3.6万，这个属于你的潜在成本，另外你还需要支出的成本是贷款利息，而收益是租金的增加，和商铺的增值。你自己做个简单的元一次方程&br&:假设年限是x，年租金递增是&br&y，而x年后房产的增值则是[4*（1+y）^x*15-100]，分别计算一下，在y等于5%-10%期间时，总收益（所有租金，房产增值，）与总成本（所有潜在成本，存款利息得算复式，所有贷款利息，不含本金），x的值是多少。我给你的参考值是y=6%,x&10的时候，算及格线。当然，如果你是乐观主义者，也可以把房产增值的15倍，改为20倍呗。毕竟，10多年后的事情，谁说得清&br&&br&以上是成熟或者成熟中商铺，对于新商铺，最好多咨询。风险极高。两个建议&br&1.
所谓的购物中心分割出售的，100%不买&br&2. 专业市场的回报率最高
如 菜场，批发市场等&br&&br&爪机码字不变，请多见谅
不邀自答从数学上说，你的计算方式并没有错。我来回答一下你的风险和思路误区。首先是，现在租金一年达到四万，那么也就是说，这是一个成熟地段或者成熟中的地段。对于商业地产，最危险的环节你避开了，因此，你面临几个思考一，是否值100万。我从事商业地…
写在前面的废话：银行信贷的问题在知乎属于边缘化的问题，无关于程序员的工作，又被PE、VC那些金融高端人士看不起，久而久之，自己也有了轻贱的感觉。也就诞生了原来在这个题目下的答案。昨天看到&a href=&/question//answer/& class=&internal&&以知乎为题材能制作什么游戏？ - 逸偲的回答&/a&里对那些守护者的致敬，今天看到&a href=&/question/& class=&internal&&第一次在知乎获得千赞是什么体验？ - 问答专题整理&/a&下诸多个回答，突然感觉很惭愧。知乎不过是分享经验和知识的平台，并非名利的舞台，要么不答，要么，不该是倾注自己的心血，对一个自己觉得认识还算深刻的问题作出自己的解答么？由此，我想再回到这个问题，再进行一次我目前能力范围内的认真解答。哪怕，就没有人看到。&br&&br&我之前的回答，题主的留言看来是认为我没有理解他想表达的意思：这个企业的财务情况，加上个人流水是很充足的。其实我不但明白你的意思，而且我还懂你的心境，那就是：&b&一个年轻的信贷员，看到一个现金流水还不错的企业，急于想做成一单业务的心情。&/b&我理解，所以我才说出似乎草率的话：那就让他自己做个贷。当然这样回答问题是很不负责任，恰如5岁的孩子问你他是找个爱他的人好还是他爱的人好，你回答他你记住现在别谈恋爱就好了。这样的答案表明了态度，却没有说明原因。因为原因说起来，可能就多了，甚至，似乎是走题了。&b&因为原因就是你的经验太浅，对信贷的认识不够。&/b&&br&&br&&br&&b&那么，我接下想分享的，就是我工作这几年来形成的对信贷的一些粗浅的认识，&/b&希望对你有帮助。&br&&br&1.当我们谈及信贷风险时，我们在谈论的是什么？&br&&br&&b&银行的传统信贷业务，风险就在于两个方面：&/b&&br&&b&第一，合不合法（合规性）；&/b&&br&&b&第二，能不能还钱（偿债能力）。&/b&&br&前者是出于政治考量，后者是出于经济考量。&br&业务合不合法：我们会考量客户主体，考量经营范围，考量项目手续是否齐备，考量行业是否被限制（在我国，这方面显得特别重要）。&br&能不能还钱：这个就是信贷业务的最根本的因素了，信贷的逻辑很简单：借钱给你，那么你要有钱还。所以能不能贷款，取决于你的现金流够不够在还款时点偿还我的贷款。&b&所以，如果说信贷业务有什么底线的话，应该就是，贷款人务必要保证能把握借款人还款的资金。&/b&&br&&br&2.银行贷款是必须收回的钱&br&&br&我们常常听到人说银行很势利，只干火上浇油的事情，不干雪中送炭的事情。对于这个观点，我不甚认同。第一，不认为银行势利；第二，雪中送炭的事情肯定不能干，火上浇油的事情也不该干。因为：&b&银行的贷款从商业逻辑上是不能损失的。&/b&&br&&br&很多人都说，银行是无本经营，拿着储户的存款，去放贷款。这样观点的谬误就不说了，知乎上的读者想必也都有足够的知识积淀去榨干这句话里的水分。但不可否认，存款确实是贷款资金的重要乃至主要来源。储户的存款银行是必须无条件兑付的，那么保证这些资金贷出去能收回来，就是最重要的事情了。从这个意义上来说：&b&资金的安全性比资金的盈利性更重要。&/b&&br&&br&&br&&b&其实这就是银行贷款区别于风投资金或者证券化产品的最大区别。这一区别决定了，银行选择客户和业务与其他的直接融资品种是不一样的。这样说吧，银行贷款发放的条件应该比你买一套房的要求更苛刻，这是必然的。因为，一个是投资，钱拿出去就是为了享受高收益，就是冲着风险的去的；一个是借款，钱拿出去是为了某个时刻收回来的。&/b&&br&&br&&br&3.借给谁？借出去干什么？怎么借？&br&&br&（1）借给谁&br&成立不足一年的企业不借（新建项目企业、新建房地产企业和大集团公司通过整体授信分出的内部新设企业除外）。为什么？因为没有历史业绩，无法从历史上评估其还款能力（似乎很偏颇，历史并不能预示未来）。但一个企业还没有一套成熟的商业模式，上下游不固定，市场不明确，我们凭什么断定它未来肯定会盈利，即便它盈利，我们靠什么计算它到期能有足够的现金用于还款？&br&&br&即便企业处于成长期，业绩指标优异，也并非银行最好的借款人。因为资金需求量大，市场扩张快，同时也会是资金最紧张，现金流最容易产生问题的时候。&br&&br&其实银行最喜欢的客户，往往是处于成熟期，乃至于衰退期的客户。因为经营模式稳定，现金流情况明确，未来形势可期。&br&&br&（2）借出去干什么&br&个人认为，这个问题才是信贷业务最核心的问题。在日常生活中，你借钱给人，最关心的也应该是这个问题：借钱去干什么？&b&银行信贷的逻辑是，借给你钱是拿去赚钱的，赚了钱，你得利润，本金和利息就应该还给我。那么最重要的就是，这钱你拿去怎么赚钱？&/b&&br&&br&&br&&b&一个基本的原则就是，银行不为企业非主营业务的用款需求贷款。&/b&换言之，我们只解决客户主营业务上的资金需求。原因就是上述的业务模式稳定，现金流可期。倘若企业借款是为新添固定资产，或者新修一个项目，就要评估这个资产或者项目多久能产生现金流，这部分现金流能不能，以及多久可以覆盖贷款本息，前提是：这个资产或者项目是属于企业的主营业务。&br&&br&一个企业，借款投入一个非主营业务的事情。那就是风险投资了，这部分不该由银行来做的。风投知乎上一大把，他们最喜欢这种事情，这叫做有眼光，能折腾，够年轻。&br&&br&（3）怎么借&br&这个问题不想展开，其实就是担保的问题。现在很多对信贷一知半解的张口就是抵押物抵押物，抵押物重要吗？我借钱去研制毒品，给你一栋楼贷款500W你敢贷吗？&br&&br&4、贷款人和借款人，到底谁更应该强势一些？&br&&br&我也经历过题主的阶段，那是一个充满热情的年纪。对任何寻上门的客户都觉得珍贵得不得了，特别是那些经营情况还不错，流水可观的客户，觉得非常优质，更希望能攥在手里作出成绩。&br&&br&其实做久了，你就会明白。客户不差这一个两个，他们没有那么重要，银行贷款也没有那么低廉。我们说白了是一对商业伙伴。我借你钱，签订合同，你就得按照合同办事，所以不必高看他们。资本总是强势的，我们贷款放不出去，无非收入少点，他们贷款拿不到，可能就得破产。所以，作为信贷员，你得有这份“天生骄傲”。这倒不是垄断不垄断的问题，就是充分市场竞争下，资本的所有者都有这份强势。&br&&br&我这样说，不是说信贷员就该趾高气扬，只是我们在面对客户的时，应有我们自己的立场和坚决。须知和交规一样，每一条信贷管理规定都是教训累积出来的。我们应当尽可能地去维护它而不是破坏它。我们的商业环境很烂，大企业仗势欺人，小企业唯利是图，契约精神贫瘠，责任心匮乏。一些作假明目张胆，一些虚伪大行其道。但是它们存在，我们却不应放任。在我们足够强势的场合，我们应当要求客户按照我们的规则来玩。&br&&br&好吧，说了这么多看起来不着边际的的话。让我们再来看看题主描述的事件中的问题：&br&&blockquote&企业流水中有不小部分走个人的账户，使得从对公账户上的结算量看起来，企业资金回行额不足。（题目中的）&br&“麻烦就在于它家在规范性上比较差，不走对公账户。您也知道，走对公账户成本还是比较高的。 ”（我原回答的评论中的）&br&“民企，企业资产规模已经快一亿了，超出小微范畴里。企业老板很实在的说走个人账户只是为了少缴税。”（Wong回答的评论中的）&/blockquote&&br&我整理一下：银行流水就是客户的现金流，现金流主要通过个人账户进行结算，老板说的是为了少交税，客户经理也认为走对公账户成本比较高（主要是会被查税），企业的资产规模快一个亿了。&br&&br&第一，资产规模快到一个亿什么也说明不了？跟偿债能力无关，跟现金流无关。&br&第二，假设一个企业资产规模做到一个亿，且资产结构良好，负债适度，它主要流水走私人账户真的是一个很平常的方式吗？主要销售收入走对公账户真的就会增加很多税收成本吗？避税方式只有销售收入走私人账户这种方式吗？我觉得这样的操作模式，可以有减少税负成本的效果，但避税并不是唯一采取这种操作的理由。但对于我们银行而言，无法控制客户现金流的风险确是真实存在的。&br&第三，客户经理也认为走对公账户成本比较高。这不是一个客户经理应该有的思维，客户经理应当对管理规定有一定程度的信任乃至尊重，那些条文来自于教训；更应该多一份责任，这个经济环境已经如此糟糕，我们不该成为理解并保持它堕落的力量。&br&&br&我的建议：了解这个客户，深入的了解。了解它的行业，了解它的盈利方法，了解它的优势和缺点，了解的资金运行规律，了解客户贷款的真实用途。直到你确认它的现金流能够稳定的，按照你们的约定流回到你控制得到的地方。否则，不要冒险。&br&&br&为了一个客户丧失对自身职责的判断力，一次失误，就足以毁掉你整个职业生涯。&br&&br&以上。&br&&br&以下是原答案&br&----------------------------------------------------------------&br&公司贷款就该是是对一个公司的贷款，既想享受公司贷款，又按照个人经营的方式操作，这种理念是要不得的。客户可以这样想，银行调查人员不可以赞同这种做法。因为我们唯一可以依靠的，就是对现金流的把控。&br&&br&在我看来，客户的说辞不是实在，而是对规则的蔑视。那我们能多大程度上相信他能遵守贷款的要求？&br&&br&实际上，只要想把业务做大，客户迟早都要走上规范的结算道路的。规范有规范的好处，避税也不是只有走私账一种方式。&br&&br&如果他不改，那就去做个贷。即便批公司贷款，让他把流水走到公账上也是必要的要求。
写在前面的废话：银行信贷的问题在知乎属于边缘化的问题，无关于程序员的工作，又被PE、VC那些金融高端人士看不起，久而久之，自己也有了轻贱的感觉。也就诞生了原来在这个题目下的答案。昨天看到里对那些守护者…
谢邀。现已喝大，简单说。&br&很简单，找一个贸易企业做借款主体，上游订单为向供应商采购电梯，下游订单为向地产商卖电梯。用合同讲故事，需求和还款资金来源都有保障，结算周期匹配贷款期限，齐活。&br&担保为地产企业的房产的抵押或反担。&br&当然，你得保证资金用途真实，还款来源可靠。不然就是作死。&br&以上。&br&&br&&p&&/p&&p& ==============================================================&/p&&br&&br&&p&6月10日补充答案。&/p&&p&本来这种“邪道攻略”的答案，就应该点到为止。但是看了看题主的叙述与评论，觉得如果不加以分析说明，会让题主以及其他知友产生很多的误解。一旦没有自己的理解判断与掌控力，而是简单的照搬到实务中去，势必会产生很多问题。身为审查人实在不想让自己成为问题业务的“教唆犯”，所以就这个案例再多说几句。&/p&&p&首先从题主的介绍看，主要回避的目标就是&b&“房地产开发”&/b&与&b&“购置固定资产”&/b&的相关内容，故而反复的在强调自己&b&“流贷”&/b&的设计思路，那么就连看看这里面都有哪些问题：&/p&&p&1、“房地产开发”是监管的重点，也是银行避之不及又割舍不掉的一块业务，每年仍会有大量的影子银行业务最终流向房地产市场。但是从银行经营的角度，向开发项目投放贷款，对开发商资质及项目质量都有着从严的准入把握。像题主这样规模的项目，行政审批手续是否齐备都可能存疑，是很难符合条件的。换个角度而言，不能以真实项目获得银行信贷准入，恰恰说明其业务风险程度是超出银行授信偏好的——“风险”，正是所有业务都不能回避的那道横杠。&/p&&p&2、“购置固定资产”是很多生产型企业常见的融资需求，这句话也正好说明了哪类企业适合以“购置固定资产”用途融资。银行对于固定资产贷款的考察，要充分考虑企业经营现状、现金流和利润，以及所购资产与企业成长的相关性。为房地产项目购电梯，确实是一项固定资产投入，但这样的项目基础配套是显然不适合用来做固贷的，所以这样的真实用途，依然行不通。&/p&&p&3、什么是&b&“流贷”&/b&。流贷的定义从百度到监管文件再到各机构的管理办法，都有着相近的叙述，不必赘言。我在此想说的，是流贷的特点。顾名思义，这个品种满足的是企业流动性需求，因为现实操作中五花八门近于无所不包的提款用途，成为借款人和客户经理们的最爱。但流贷的实质在于资金用于借款人日常的滚动经营，以稳定的经营性现金流支撑一次性到期还款。常见到一种说法——“银行抽贷玩死企业”，在我看来这是企业甚至所有当事方与旁观者对流贷的一种误读。流贷在发放时就约定好了固定的还款日期，而所谓被“抽死”，并没有几个是真的触发条件提前收回，说到底都是企业在借款时压根就没打算按期一次性结清本息。&/p&&p&几个点说完，再来看题主的项目。前面说了，“开发贷”和“固贷”都行不通，那么“流贷”就真的适合吗？任何项目开发现金流始终是最要命的问题，开发商资金链断裂、大厦封顶在即老板却不得不跑路的故事不断在我们身边发生。项目投入规模大、回款突击性、不确定性多、滚动开发占用等等原因极难保障借款人的现金流满足按期还款的要求，哪怕只是“倒贷”。&/p&&p&而题主说“三年期流贷、每年两次还款”的模式，直观看上去就是给中长期项目贷款套了一个流贷的壳。题主“流贷”的本意是回避真实用途，可是这样的方案设计，会使得连捏造虚假用途都变得非常困难——什么样的流动性需求要三年的周转期支撑？到底是在用现金流还是利润还款？如果哪个信贷员这样把业务报来，肯定会被我当做笑话在部门里调侃很久的。&/p&&p&回到最初的醉言醉语。如果坚持要做这个项目，在确实可以把控风险的前提下（这里面还有很多的操作细节未有提及），索性设计一个完全合规的用途和品种，是比较可行的方式。&b&但是以我对题主介绍情况的综合评判，是不建议介入的。&/b&&/p&&p&最后说两点业务里的风险，不知道题主是否已关注到：&/p&&p&1、企业的需求是2000万，这个数不会是随便说的。如果项目缺口就是1000万，那说明控制人另有资金用途；如果缺口确实是2000万，那么企业势必还要通过其他方式筹钱（如民间借贷），无论哪种判断，都不利于管理。不能简单以为压缩额度就是风控，支持到一半往往更危险。&/p&&p&2、虽然不知道项目地处何方，但3800每平米的售价基本就是工业房产类的价格，结合工业园区的背景，这其实是一个在工业地开发商业用途房地产的项目。如果关注相关新闻应该知道，工业土地不能分割一直是同类项目争议的焦点。这样的项目看似售价便宜，其实产权人的权益难于落实，变更地性又成本高昂，相关问题可能在后期陆续暴露。&/p&
谢邀。现已喝大，简单说。很简单，找一个贸易企业做借款主体，上游订单为向供应商采购电梯，下游订单为向地产商卖电梯。用合同讲故事，需求和还款资金来源都有保障，结算周期匹配贷款期限，齐活。担保为地产企业的房产的抵押或反担。当然，你得保证资金用途…
不邀自来。&br&&blockquote&当企业授信资金用途可以确定为扩产的情况下，是否可以认定企业处在一个健康的上升期？&/blockquote&1、&u&题主的分析有一定的合理性，但推论的结果有所差异，我认为&/u&&u&只能说明企业现状不错，有余力也有余心去想更大的世界和未来。“健康”“上升”什么的都不确定。&/u&&br&一般的共识是，相对于补充流动资金的流贷而言，用于购置固定资产或扩大生产规模的固贷，更着眼于未来的发展和预期。而对于未来的分析和推论，简单而言会从企业实施能力、实施计划、实施效果等多个方面进行可行性解析，需要大量的数据和产品市场走势等信息加以支持，才能做出相对合理的结论。&br&&b&换而言之，仅仅从扩大生产一点入手，判断企业未来发展稍有些草率。&/b&&br&2、&u&就自己的观察而言，企业的扩大生产决策大部分时候都不是根据自身发展情况决定的，而是行业整体波动产生的。&/u&举个例子，还是印刷业，大部分企业在整体行业环境向上的情况下，当然能接到很多甚至供不应求的订单，a企业做不过来了，买了十台机器；b企业小赚一点，也跟风买了六台；c企业只是把前两年的亏损补平，忙不迭地买了四台；后面还有新入行的d,e,f等等。很快，在大家的作用下，市场很快从供不应求变成供过于求。在这方面，中国企业的能力非常非常强。也有很多企业就死在了扩张下，&br&&b&所以，扩产，你认为是冲锋的集结号，很多时候也是企业的丧钟。&/b&&br&欢迎讨论，想到再补充。
不邀自来。当企业授信资金用途可以确定为扩产的情况下，是否可以认定企业处在一个健康的上升期？1、题主的分析有一定的合理性，但推论的结果有所差异，我认为只能说明企业现状不错，有余力也有余心去想更大的世界和未来。“健康”“上升”什么的都不确定。…
午饭前回答个问题吧&br&不邀自来，对于题主的问题我们分为两个层面回答：&br&1、创业向银行贷款不合适。首先我们理清银行对于企业融资的盈利模式，利息收入基础上的综合业务收益，比如代发工资等个人金融业务、发债、ipo等的投行业务、网上银行等电子银行业务或保险、基金等代理业务的综合收益，而其次创业公司能对银行提供什么呢？恐怕仅仅是利息收入或是少量的个人金融业务而已，而银行承担的风险却未知而巨大，特别是完全存在创业失败，主体不复存在的风险。而抵押物或质押物、担保人对于这块风险的覆盖能力太差。换句话说，银行只能赚到你的贷款利息钱的情况下，是否存在合适抵押物或足额担保并不是最大的问题，而盈利风险比才是最大的问题，&b&&u&应该由合适的机构来做合适阶段的融资&/u&&/b&，显然在创业阶段，银行不是那个合适的机构。&br&2、创业适当融资的机构。创业公司的最大风险和最大效益都体现对于未来的预期，很多时候他们只能提供股权和愿景，这个时候投资机构就成为相对合适的机构，他们有相对成熟的项目孵化程序和经验指导，以及必要的资金援助，这些都是创业公司最迫切需要的，关于这一点，自己不专业，不再赘述，引用一句以前领导的话，“银行始终只能赚那些利息，哪怕你利润率达到1w%，而风投等投资机构不同。”提醒一点，最直接最接近的投资机构，就是你的家人和朋友，他们对于你相对了解，初始投资可能会最大。&br&&b&总结，银行不是万能的，未来的形势就是让它回归本位。&/b&
午饭前回答个问题吧不邀自来，对于题主的问题我们分为两个层面回答：1、创业向银行贷款不合适。首先我们理清银行对于企业融资的盈利模式，利息收入基础上的综合业务收益，比如代发工资等个人金融业务、发债、ipo等的投行业务、网上银行等电子银行业务或保险…
你不应该这么算。&br&&br&很多人贷款前想的是，现在的月供5000块钱，20年之后就不值钱了，所以用贷款买房划算一点。这个想法是不对的。因为贷款是有成本的，如果只是还本金，自然贷款越长越好，但是实际上银行是要加上利息的。&br&&br&所以，你首先要考虑的是，手头资金获取的收益能否大于从银行贷款的成本？&br&&br&目前银行公积金贷款大概是4.5%，商贷的利率是6.15%；但是这两者是调整的。为了方便计算，暂且认为是固定的。&br&&br&目前某宝的利率差不多也是百分之4点几，有些固定期限的理财产品可以达到百分之5点几，所以用公积金贷款肯定是划算的。但是，公积金贷款是有上限的，题主是贷款100W，这个无论什么地方，公积金都贷不了这么多，最终还得公积金和商贷组合贷款. 商贷的利率是6.15%，这个就要进一步分析了。&br&&br&目前绝大多数风险较低的理财产品，能过这个的并不多。信托产品可以过这个数，但是一般保单要百万级别以上。当然，现在有些公司内部有福利，可以拼单买产品。所以，这个问题要看题主，手头边有没有合适的投资机会，可以覆盖这个成本，有，就可以商贷，否则，建议提前还贷！&br&&br&再分析一种情况，我们每个月发工资的时候，个人和公司都会缴纳一笔公积金。这个公积金用途很有限，除非买房或者还贷，或者劳动关系转移出当地，或者退休，否则是不能取出来的。买房的好处之一是可以动用这笔钱，假设你的公积金比较高，可以完全覆盖你的公积金贷款之外，还有结余，那么可以部分商贷，商贷的月供和公积金结余持平或者稍稍高出，这样可以非常有效的利用你的公积金，因为公积金的每年收益是比较低的。&br&&br&最后再提醒题主一下，假如你贷款100万，加上利息100万，总共是200万，如果你选择等额本息，那么你每个月还月供的时候，5000的月供，是本金还2500，利息还2500吗？答案是否。 当你一开始还房贷的时候，是本金500，利息4500。具体的数字可以在网上用在线计算器算一下，我想说的是：在还贷的开始阶段，你的钱主要拿来还利息，提前还贷越迟，越没有意义。所以有的人认为，我先贷着，不行我在提前还，这本身也是有成本的。
你不应该这么算。很多人贷款前想的是，现在的月供5000块钱，20年之后就不值钱了，所以用贷款买房划算一点。这个想法是不对的。因为贷款是有成本的，如果只是还本金，自然贷款越长越好，但是实际上银行是要加上利息的。所以，你首先要考虑的是，手头资金获取…
浮动利率指在基准利率上加上或减去固定的值。&br&浮动档次值在基准利率上按百分比上浮或下浮。&br&例如一年期基准利率为6%，发放利率为9%，采用浮动利率时应表述为按基准利率加3个百分点发放。采用浮动档次时应表述为按基准利率上浮50%发放。&br&这两种方式的差别在哪里？在国家调整基准利率时产生影响，例如国家调整基准利率至10%，还是按上面的浮动规则计算，浮动利率即调整为13%，浮动档次即为调整为15%。如基准利率调整至3%，前者调整至6%，后者调整至4.5%。&br&结论就是，当基准利率看涨时，浮动利率比较抵，看跌时，浮动档次比较抵。
浮动利率指在基准利率上加上或减去固定的值。浮动档次值在基准利率上按百分比上浮或下浮。例如一年期基准利率为6%，发放利率为9%，采用浮动利率时应表述为按基准利率加3个百分点发放。采用浮动档次时应表述为按基准利率上浮50%发放。这两种方式的差别在哪里…
来自子话题：
同行。首先表明下态度，我认为赶审查的情况是无可避免的，除非做到完全贷审分离或外审。审查重要的是揭示风险、客观评价，至于业务是否通过，那非我们个人决定的。&br&如何与客户经理打交道，我觉得有如下几点。&br&1、将心比心。一方面相互尊重可以让沟通更顺畅，另一方面站在对方的角度更容易搞清楚他们描绘、敷衍、隐藏的动因。&br&2、分门别类。通过日常工作，我们能够了解到各位行长和客户经理们的个人性格、行事效率、语言风格和风险偏好，工作做到有的放矢，提高效率。&br&3、切中要害。也是两方面，首先抓住业务要害，通过材料分析客户经理的不实之处和原因，待思路成熟以后再与客户经理沟通，引导他们无法自圆其说之后再抛出问题，引导对方说实话。另一方面是了解到这笔业务真正的用款人和行内推动力，这个说起来涉及太广，很多事情未必见得光，需要自己慢慢体会。&br&4、管大于审。这是说给我们自己的，个人理解揭示风险不是信审的内核，做到实际管控才是审查的最高境界。私以为只要风险可控，什么样的业务都可以做、可以编；不可控的，几百万也别作死。至于是否可控，需要看事、看人。总的来说是结合上述1、2、3形成的最终意见。&br&至于报告怎么写，我想你懂得。&br&&br&p.s.如有领导和同事看到，你们知道我是爱你们的。
同行。首先表明下态度，我认为赶审查的情况是无可避免的，除非做到完全贷审分离或外审。审查重要的是揭示风险、客观评价，至于业务是否通过，那非我们个人决定的。如何与客户经理打交道，我觉得有如下几点。1、将心比心。一方面相互尊重可以让沟通更顺畅，…
谢 @王团结 邀请。占坑，慢慢答来。&br&&br&————————分割线————————&br&现在开始回答。&br&&br&这个问题很大，就以我们的实证分析为例吧。 &br&
1、出险的贷款都有哪些特征？ &br&
我们这些年一直来在做分析，其实前五大原因基本相同，只是顺序不同（每年的原因按触发风险的比例顺序排列）： &br&&br&
2011年： &br&
（一）投资 &br&
主要是对外跨行业投资巨大，例如投入房地产，也有少量是扩大再生产或者向上下游投资。一旦新项目无法及时产生有效的现金流入，即会导致资金链断裂。 &br&
（二）高利贷 &br&
（三）领导者素质 &br&
包括吸毒、赌博、嫖幼女（判决如此）、包二奶、离婚、被诈骗、制假等。 &br&
（四）担保链 &br&
（五）经营亏损/长期净现金流出 &br&&br&
2012年： &br&
（一）高利贷 &br&
（二）担保链 &br&
（三）投资 &br&
（四）经营亏损/长期净现金流出 &br&
（五）领导者素质 &br&&br&
2013年： &br&
（一）担保链 &br&
（二）高利贷 &br&
（三）经营亏损/长期净现金流出 &br&
（四）领导者素质 &br&
多了违法排污 &br&
（五）投资 &br&&br&
2014年： &br&
（一）经营亏损/长期净现金流出 &br&
（二）担保链 &br&
（三）高利贷 &br&
（四）领导者素质 &br&
（五）投资 &br&&br&
所以，从客户方面来说，就是这几个方面的问题引发的风险。而从内部原因来 说，都是调查不实未能及时发现风险，而非引发风险，所以不展开了。 &br&&br&
2、在审查的时候有哪些迹象表明贷款有可能成为不良贷款？ &br&
（一）财务数据不实，或者企业有明显的经营风险和缺陷。例如，长期的经营性净现金流量为负、存货应收账款大量增加等。 &br&
（二）行业退潮，例如房地产行业低迷时的建筑业、建材业、家具业、软装产品制造销售业，目前的钢铁、煤炭等行业 &br&
（三）给多家企业保证、参加联保联贷、超过三家授信银行 &br&
（四）老板有不良嗜好、异地老板且当地私产不多、夫妻感情不佳等，老板对所有条件即使很苛刻也不假思索的全部答应，老板竭力证明自己的财力（例如拿出大量的存单、房产证等），严重夸大公司业绩或者有不切实际的的发展计划等 &br&
（五）巨额跨行业投资 &br&
（六）以P2P、小贷公司、担保公司为中介介绍过来的 &br&&br&
至于为什么不说高利贷呢，是因为你首先要能找得出线索。能一眼看出的高利贷，估计没人敢给他做贷款的，所以也到不了审查阶段。&br&
O(∩_∩)O &br&&br&
3、从这些贷款得到哪些警示？ &br&&br&
悲观一点没有坏处！
谢 @王团结 邀请。占坑，慢慢答来。————————分割线————————现在开始回答。这个问题很大，就以我们的实证分析为例吧。 1、出险的贷款都有哪些特征？ 我们这些年一直来在做分析，其实前五大原因基本相同，只是顺序不同（每年的原因按触发风险…
&p&首先，支持周龑的回答，已经把对公授信的核心内容体现出来了。&/p&&br&&p&由于工作原因，本人对于&b&固定资产贷款&/b&比较熟悉，结合目前回答情况，补充一些内容：&/p&&br&&p&对于一笔固定资产投资贷款，银行会关注三个方面：&b&项目，借款人，信用结构&/b&。&/p&&br&&p&&b&在项目方面&/b&，银行最关心的是审批手续是否完备、合规，能否如期建成投产，投产后能否产生稳定的现金流以偿还贷款。&/p&&p&&b&在借款人方面&/b&，银行最关心的是公司的财务表现，特别是未来可用于偿债的现金流是否充足，财务报表是分析未来现金流的最重要基础，具体的方法在此不赘述。&/p&&p&&b&在信用结构方面&/b&，取决于具体的担保方式，银行最关心的是保证人的代偿能力、抵质押品的变现能力，以及可能面临的操作和法律风险。&/p&&br&&p&一般来说，项目、借款人、信用结构三者，至少一方面要有突出的表现，才比较容易获得银行的贷款资金。比如固定资产投资项目预期能产生强劲稳定的收益，借款人的财务表现优秀、盈利能力强、现金流充裕，或者有一家实力雄厚的公司作为保证人。&/p&&br&&p&&b&就计算机等高科技行业而言&/b&，根据目前的市场环境与竞争态势，如果是一家处于创业阶段的公司，财务表现常常是硬伤，也很难让银行相信自己项目的未来盈利能力，&b&一般来说，就只有从信用结构方面下手&/b&。具体而言，如果有足够的人脉资源，也愿意付出一笔可观的担保费，可以寻求有政府背景的大型担保公司提供保证担保；或借助银行、专业担保、小贷公司三者构建的合作机制，从小贷公司方面寻求贷款。&/p&&br&&p&不过话说回来，高科技行业的典型特点是轻资产、高风险，传统银行信贷不太喜欢这样的公司和项目，如果有优秀的创意、技术、人才基础，风险投资应该是更好的选择。&/p&
首先，支持周龑的回答，已经把对公授信的核心内容体现出来了。由于工作原因，本人对于固定资产贷款比较熟悉，结合目前回答情况，补充一些内容：对于一笔固定资产投资贷款，银行会关注三个方面：项目，借款人，信用结构。在项目方面，银行最关心的是审批手续…
&p&泻药。&/p&&p&审查审批为这几年个人所长，由于题目重在营销，在此重点放在前台。不在一线做业务有些年，各地市场环境也是大相径庭，仅分享个人经验与体会，欢迎指摘。&/p&&p&&b&1、确定目标市场&/b&&/p&&p&要做好营销，首先要有明确的思路。区域、行业、商圈、商会、上下游……零散商户、企业之间外人看起来似乎互无关联，实质上有着千丝万缕的联系。哪些老板是老乡、哪些人一起打牌洗浴、哪些人住在同一个小区、哪些人之间经常小额拆借资金，这些就是小企业维系生存的纽带。&/p&&p&题主说明“从零开始”，上面很多内容是未知的，没关系。先以逛街的心态去接触市场，&b&对面对的整体市场环境有一个概化认识，在这个基础上捋思路，确定自己营销的切入点。&/b&&/p&&p&&b&2、从有影响力的企业/老板入手&/b&&/p&&p&当有了明确的目标，下一步就是行动了。由于零散户具有形式散、单户规模小、规范性差等诸多客观缺陷，盲目介入是效率比非常低下的。&/p&&p&职业习惯，还是这里面前置一个隐含的风险——就是前述提及的关联关系。打个比方，以扫楼、扫街的心态去营销完全不认识的零散户，很难出现完美的一拍即合。也许10家里面8家都没有需求，而剩下的两家资质又难令人满意。这样的业务做不成，会在群体中落下一个该银行/客户经理办事不力的名声；做成了，更有可能在企业与同业之间落下一个业务质量差的评价，优质客户此后避而远之。&/p&&p&（信贷新人一定要爱护自己的名声，名声坏掉了做什么都难。）&/p&&p&那么&b&我的建议，就是从“大户”入手。&/b&这里面的大户，不一定是规模最大或是老板车最高级的（原因很多，篇幅所限不展开），而是从业时间较长、经营及上下游相对稳定、具备一定规模的企业。&/p&&p&有过营销经验的人可能会提出异议，这样的企业经营风格相对保守、不见得有什么投融资需求，通常已有一些同业先期介入，有需求也未必认可后来者。这里我们必须要明确接触“大户”的目的——&b&由他带领，我们真正认识并进入目标市场。&/b&&/p&&p&有了这样的目标，我们理应放下更多功利的计较，以轻松平和的心态去接触目标企业。在第一次接触中，清晰的表达给对方我们是谁、都能做到哪些事情，至于其他具体的事，对方不提需求、我们就没必要说。这地方和追姑娘一个道理，“不”字一出口，后面就不好唱戏了。接下来的时间，以目标企业为圆心，逐渐扩大半径，广泛接触同行业、同区域或同一商圈的企业，保持恰当频率去拜访目标客户，聊市场、聊行业、聊发展、聊投资，通过客户介绍接触圈子中的其他企业与老板，努力在一到两个月的时间内，成为这个圈子中的一份子。&/p&&p&&b&3、打响头一炮&/b&&/p&&p&当摆脱了“从零开始”的状态，就到了一展身手的时候。在前期的接触中，我们对市场及其参与者已有所了解，同时也早已储备了不止一个的潜在信贷需求。之所以不建议在第一时间快速跟进，是因为我们彼时还有难于把控的内容。信贷风险问题此处略去，如果客户了解不周全，紧锣密鼓的一通操作最后却未能成行，仍然损及前面说到的业内声誉。&/p&&p&而如今我们已经手握一到两个心中认可度高、比较成型的潜在业务，当下的目标就是——&b&无论如何必须要做成！&/b&业务操作就不展开了，属于内功方面的范畴。这里不建议一开始唯高大上，或同时操作多笔，因为即使对于信贷经验非常丰富的行长或客户经理，操作一个新的品种、模式或市场时都会遇到很多潜在的内、外部流程障碍，小石子最容易绊倒人。声势浩大的结果往往是骑虎难下。&/p&&p&而模式简明、规模适中、把控精准的业务，更容易给主管行长和审批人们留下非常好的第一印象，同时更具借鉴意义，为未来规模化、批量化的发展打好基础。准确的信贷支持、快速的审批发放、良好的金融服务，将会在目标市场的圈子中收货良好的外化效应，那些真正想做事情的老板们很快就都会在手机里记下你的名字。&/p&&p&&b&4、由点到面，扩大规模&/b&&/p&&p&小企业经营讲究借势，做小企业信贷更要把握好自己借来的东风，之前的积累到了开花结果的时候。这个阶段要由核心圈子积极扩张业务半径，模式则尽可能照搬存量案例，最大限度的节约信贷成本。需要特别提醒注意的是，千万不要忽略已授信客户的维护。零散户小额信贷，是非常繁杂的，在快速上量的时候很容易忽略掉对他们的关注。少一点冲动去想，&b&存量客户是&/b&我们最早接触的那批人，是我们最认可、最了解、带我们认识市场的人，也是对我们更了解和认可的那一群人。和他们维持好紧密联系，就等于有了&b&免费的业务营销、客户培养、市场调研与风险监控。&/b&本山大叔有云：“别看广告，看疗效。”在商业圈中，口耳相传的东西往往更具影响力。也要记住永远别和企业坐上一条船，银企之间的相互制约正是维持平衡的关键所在，每个个体的观点都有立场和局限，多权衡多分析，才能掌握好业务的节奏。&/p&&p&营销的事情差不多就写到这里。业务做起来还会有若干管理上的考虑，基本上可以算作另外一个故事了。如今营销贷款应该不是什么难事，客户经理真正挠头的是存款指标，以及花样翻新的各项任务。坚守客户经理的职业道德与风险底线，不要一味拼定价和额度、而是尽可能在服务上下功夫，是业务发展和个人成长的最佳路径。&/p&&p&答案就到这里，欢迎多加指正。给各位知友提前拜年。&/p&
泻药。审查审批为这几年个人所长，由于题目重在营销，在此重点放在前台。不在一线做业务有些年，各地市场环境也是大相径庭，仅分享个人经验与体会，欢迎指摘。1、确定目标市场要做好营销，首先要有明确的思路。区域、行业、商圈、商会、上下游……零散商户…
通胀较高的情况下，保持负债是比较好的做法，让债权方承担了通胀的绝大部分损失。所以千万不要提前还贷。&br&提前还贷只能节省大概5%左右的利息成本，如果你将这部分钱投资于一个年利率超过5%的投资产品，那就比还贷来的赚得多。&br&所以，去找合适的投资品种吧。
通胀较高的情况下，保持负债是比较好的做法，让债权方承担了通胀的绝大部分损失。所以千万不要提前还贷。提前还贷只能节省大概5%左右的利息成本，如果你将这部分钱投资于一个年利率超过5%的投资产品，那就比还贷来的赚得多。所以，去找合适的投资品种吧。
把知道的说出来，可能不是太对。毕竟不是房产行当的人。还请知道详细的知友补充。&br&文长，大量干货，但这已经是只捡重要的说了，中间建设啊啥的，统统忽略。&br&------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&&b&1、不管拿不拿地，首先要有拿地主体吧。&/b&注册公司应该是第一步。不管你是注册项目公司，还是直接注册个当地的房地产开发公司，重点是你要有拿地的“头衔”。这一步应该就有银行了吧，注册是要有基本户的啊！去年还要验资的时候，这是必须。现在不验资的话，可能不需要一次性到位了。不过政府在开户这个层面上也是有话语权的，比如刚刚招商引资来的客户，对当地不熟，无所谓银行关系，知道政府和银行也脱不了合作的嫌疑，不如卖个好，请政府给推荐。呐，这种潜在的资源，全靠你银行高层的营销力度了。尤其是开发区，经济园区这种有管委会的地方。&br&&b&2、拿地的话，你所拿的地应该都是有土地指标的，没指标，没地拿。&/b&呐，这中间的空间太大了，怎么样把没指标的地变成有指标的合法拿地，开发商和政府慢慢磨去吧。当然，像一些房产开发大牛，政府是会给绿灯的，尤其是三四线小城市开发的时候，房产大拿过去的话，都非常容易拿地。像题主所在的三线城市，万达过来的时候，政府真是各种优惠一起上，生怕人家不来了。当时题主做他家的开发贷，那各种证照的办证速度，啧啧，简直赶上坐火箭了。你说政府在这里起什么作用？为了当地的经济发展（说好听的）或者是领导们在任时的政绩~~~咳咳，楼歪了。&br&&b&3、拿地的过程，诸如交保证金、竞拍、事后返还土地款等等，还是那句话，凡事要谈。&/b&和上一段一样，政府和企业都不是非黑即白的主体，博弈空间不是没有的。这中间的的尺度、力度，除了有个最低限兜底，完全可以因人而异。银行在这个阶段捏，其实是很有赚头的哈。这个拿地保证金一般是拿地价的30%，因地域不同可能会有差距。这个保证金体量还是不小的。从几百万至少了，到上亿，几亿都是有可能的。这是存款大头啊亲们。当地的土地局把存款保证金账户开在哪一家或者哪几家银行里，还是那句话，营销力度啦~~！一般土地部门会直接给你个账号条子，你直接存了就完了。这一步为止，房产开发商没啥太大的选择权，一般也不选择，地还没拿呢，还不是政府让存哪儿存哪儿。&br&&b&4、拿地完了，就立项呗，立项完了就拿证呗。&/b&楼主在其他的一个回答里也说了，发改委立项是一个项目跑不了的一环节。立项速度可快可慢，这个，呵呵，你们懂得，看人。然后是做银行开发贷的干货得拿到手：四证一书。土地证（国土资源局核发），建设用地规划许可证（市规划委员会核发），建设工程规划许可证（市规划委员会核发），建筑工程施工许可证（市建委核发），房地产开发资质证书。拿吧，这些证中小房地产企业拿下来没个一年半载不可能，大开发商快，也得至少一个月到一个季度。在这中间银行可以做开发贷的（先弄清本行政策，能不能做房地产，能不能打擦边球，还是有些公司后期利润太大，冒着政策风险也得争取一下），谈吧。当然，并不是都拿完了证，才开工建设的，那要把开发商急死了。怎么办？边建设，边拿证呗。碰见不规范的政府机关，楼都盖完了，证还没拿完。这种情况太多了。政府就是个大huyou~没拿完证，银行也不给贷款的，所以直到这一步，银行提供不了啥实质性帮助，开发商自己撑着。&br&&b&5、开发贷主体在哪儿，监管账户在哪儿。&/b&这不算是行业规矩，但是算一条基本规律吧。至少做主承贷的银行，不可能不要求监管账户的。至于监管账户是啥，不懂得知友请自行百度。呐，这个监管账户捏，很有搞头。首先，一个项目分几期，一期监管在你这儿，二期不代表在你这儿。同理，一期开发贷在你这儿，不代表二期也会在你这儿。所以说客户经理营销大客户就是不能有断档，要不然只是阶段性成果（苦逼的对公信贷~）。&br&
go on。即使是一期捏，也可由有好多栋楼。为了按揭考虑，眼色活泛点儿的开发商捏，会把这么多楼平均一下，这几栋楼在你家开监管账户，其他几栋在别家开。这种平衡各方利益的手段，在整个开发过程中比比皆是。这种时候全看你银行客户经理和高层的营销手段。别的没啥。至于你怎么才能营销到，呵呵，慢慢练，时间久了，自然知道。这个时候开发贷一般会慢慢的介入了，介入的程度，快慢，取决于你行领导以及政府领导的态度（如果项目问题不大的话）。唉，银行就是个苦逼的半政府单位！&br&&b&6、证拿完，账户开完，工程进度配合好，准备预售。&/b&商品房预售许可证（房管局办理）是开发商另一大证，地位等同于土地证。不拿不能卖楼，不卖楼就没钱。拿这个证除了上面所说的那四证一书得齐全之外，还有一条硬性规定：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的&b&百分之二十五以上&/b&，并已经确定施工进度和竣工交付日期。在这个基础上才能拿预售证。在这之前，企业和政府打交道多，而且是不停打交道，拿证嘛~~在这之后捏，和银行打交道多，而且也是不停打交道。拿到预售证这一步完了呢，呵呵，红利性的阶段就要来啦！！！！&br&&b&7、办按揭啊办按揭，办按揭！！！&/b&正式开盘预售之后，开发商会面临的首要问题就是按揭贷款。一个开发商一般不会只在一家行做按揭，量太大，做不了，银行也要累死了。一般是两家以上同时进行按揭立项，同时做按揭贷款。这个时候，开有监管账户那家行就可以慢慢享受开户红利了，非常爽的日均存款量啊，亲们，是日均啊！！至于为啥可以享受：请自行百度“监管账户”~！&br&&b&8、银行的后续。&/b&到做按揭这一步呢，银行能介入的部分要视楼盘的性质而定了，纯住宅类呢，基本就算差不多告一段落，无非就是按揭，保证金，以及按揭回款这些定量的存款和信贷业务了。但是商业楼盘呢，却还远没结束。商管公司基本上这个时间段会成立了，基本户在哪儿开啊？商户租金怎么收啊？招商的这些商家有没有固定的存款机构啊，信贷需求啊？商超类的企业要不要给上个mis系统啊？好的人流量大的商业区要不要给个分理处性质的机构或者ATM机啊？这些怎么说呢，全看你客户经理和行长们怎么引导，有没有想到。不要说客户经理层面做不了这些主，有些需求你要主动挖掘，高级客户经理的待遇和话语权比支行行长也差不哪儿去。要善用你的影响促成你的业绩。这就是为什么好的银行客户经理业务根本不用愁，太多了，眼皮子底下的都远远做不完。&br&&b&9、开发商的后续。楼卖了，然后咧？交房。&/b&继续拿证。苦逼的开发商。竣工验收报告，住宅质量保证书，住宅质量保证书使用说明书。拿吧，又开始和政府打交道的时候了。用上你前期建立的良好人脉，从开工到售楼迎来的无数个大大小小领导的视察，这个时候，再好好的利用一把吧！&br&&br&大概就这样。楼主饿的不行，周末起的晚，空着肚子答题。越到后面越没力气，题也有点儿虎头蛇尾。凑合看看。各位大拿再给补充点儿。吃饭去了，饿。。。。。。。
把知道的说出来，可能不是太对。毕竟不是房产行当的人。还请知道详细的知友补充。文长，大量干货，但这已经是只捡重要的说了，中间建设啊啥的，统统忽略。----------------------------------------------------------------------------------------------…
无论是等额本息还是等额本金，利息的计算都是：上个月贷款总额*月利率。相比等额本金，等额本息因为每个月还款总额相同，第一个月还的利息与等额本金是相同的（ 上个月贷款总额*月利率 ），所以还的本金少，到下一个月贷款余额高，利息较高。&br&这个图可以参考一下。&br&&img src=&/b0ddce992cececeeda6a13d_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&/b0ddce992cececeeda6a13d_r.jpg&&
无论是等额本息还是等额本金，利息的计算都是：上个月贷款总额*月利率。相比等额本金，等额本息因为每个月还款总额相同，第一个月还的利息与等额本金是相同的（ 上个月贷款总额*月利率 ），所以还的本金少，到下一个月贷款余额高，利息较高。这个图可以参考…
谢邀。题目略宽泛，只好简略的答。&br&分析贷款风险是非常庞杂的一件事，但银行永远不变的底线就是到期收回。不论怎样的业务，无外乎要考虑如下四件事：&br&1 要钱做什么？&br&2 做的事靠不靠谱？&br&3 拿什么还钱？&br&4 还不了怎么办？&br&这是我的审贷会主任最爱问的四句话，搭配各种场合会话，好不精彩。&br&常有行长和客户经理表示听不懂这样的问题，其实翻译成银行语言，无非就是——资金用途、信贷投向、还款来源与担保措施。&br&这4件事搞清楚，风险在哪里一目了然，有的放矢的风控手段也是多种多样；而所有的问题贷款，瑕疵跑不出这4点的失察失控。
谢邀。题目略宽泛，只好简略的答。分析贷款风险是非常庞杂的一件事，但银行永远不变的底线就是到期收回。不论怎样的业务，无外乎要考虑如下四件事：1 要钱做什么？2 做的事靠不靠谱？3 拿什么还钱？4 还不了怎么办？这是我的审贷会主任最爱问的四句话，搭配…
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