话题：购房流程全接触之“如何签订购房合同”第80期
日 下午4点17分
各位网友大家好！欢迎大家来到焦点房谈第80期。其实今天策划了关于购房系列的访谈。今天是第二期。今天讲讲如何签订购房合同。
在签订购房合同的时候有这样那样的细节。而且现在大家都在讲有霸王条款等等。究竟在购房买房的时候要注意哪些细节。我们今天很荣新请到中原三级市场河东区经理张伟，以及法务部经理张如德先生。还有天津中原赵丽健女士。大家先跟网友打个招呼吧！
有些人在签合同之前，很多细致的东西不是很理解。咱们第一步不要讲如何签合同。还是先跟大家讲讲合同上概念的问题等等这些东西。
还是以我提问的形式大家来交流一下。可能大家接触的是比较深入的东西。可能对概念东西不会考量这么细。今天赵小姐也拿了天津市商品房买卖合同范本。而且张律师也在这边，能不能先给大家介绍一下天津市商品房买卖合同。简单介绍一下就可以。
在签商品房之前，大家有一个认购的过程。就是客户交了定金。交了定金之后在认购书上有一个规定缴款的首付款的时间，有大家交纳首付款的日期，拟定的日子和金额是不能改变。是希望大家能按时缴款。有一个违约责任，在签订认购书之前，大家要注意，如果客户不要房子的话有一个双倍赔付。如果甲方违约要给乙方双倍赔付。举一个例子定金交了5万，开发商要赔15万。主要是看违约责任，还要看你确认的购房房号和房款，跟销售人员接待你的时候相符就行了。
下面说说买卖合同。天津市来讲都是网上合同范本。就是说大家使用的合同都是一个范本的。
在签合同的时候，交款的同时，开发商提供你一份相应的下载合同。
需不需要客户打印一份。
这个网上打印不了，希望交款之前看一下合同范本，包括几证，还有买卖房屋的合同范本，在楼处都有公示，可以找销售人员要过来看，然后再交款。如果提供不了买卖合同那这个房子可能会有问题。
希望大家交款的时候，必须提出打印合同。这房子就有了保障。因为这个房屋是只有一份，如果别人想购买打印合同是下载不了的。
网友可以查一下这是唯一的。.
拿打印完的合同核对。核对什么东西呢？要拿过来看一下姓名、身份证号码，打印之前修改合同的确认。主要看第二页有一个公摊面积。这个公摊面积也核对一下，跟你当时在谈房子的时候销售面积还有公摊面积是否一致。现在很多像高层公摊比较大的住宅，要看一下公摊面积。这个公摊面积跟以后面积条款，正负3%有很大的差异。这在开发商预售的时候面积有3%以上的误差这有牵扯到赔付。再往下看有土地使用年限。这个年限随着权数是70年，但是要看一下从哪年到哪年。如果房型没开房那年限是要长的。第三条还有商品房交付日期在交房日期下面有一个违约责任。一般违约金来讲，按天数算，每天赔付是万分之五，或者万分之三有一个违约责任的赔付。在买期房的时候大家要注意一下。这里有一个设计变更。在房前有店面设施或者公建设施这个是不是有。还有一个花园的建设，这有一个变更违约条款的介绍。上面会有违约责任的赔付，大家在签合同的时候要看一下。
还有一个在第六页后面有一个合同附图，希望业主签订合同的时候要看一下确认一下自己购买的房号是否属实。这要加盖公章。
后面还有一个基本上开发商在您买精装的房子会有一些附加条款。如果毛坯会有交工标准，这要详细看一下是否和楼书承诺的标准是否一致。最后还有一个公司的启封章。
刚才赵小姐语速很快，跟大家很快的浏览了一遍。从合同的第一页到后面的启封章都浏览了一遍据我所知天津市用的都是这份合同。大家也可以去网上看一下这些合同。就知道赵小姐说的意思了
可以到楼处找一下销售人员看一下。
只是中介的自己合同签署。只不过是根据二手房的特性规定的更详细一些。我知道张律师在二手房签订合同这方面、法律条文这方面是很熟悉的。您觉得新房和二手房买卖的时候要注意那些呢？
新房是开发商开发这套房屋，在销售的时候，基本上包括房屋的规划、质量以及其他配套设施在合同当中都有明确和约定。这是新房的特定。包括附加设施，包括商品房合同都是在的。二手房就包括买卖双方主题资格是否符合，房屋存在瑕疵情况与否，这方面是很多的。针对售房者而言，包括很多问题，这个房屋是否夫妻共同财产，房屋本身结构上会有哪些瑕疵，包括有没有拆改、私自搭建这些是非常多的。
您说的这些问题都是要在合同当中体现吗？
对，这是在合同当中要约定的。否则在交易的过程当中可能会出现双方争议，这对买卖双方来说都是非常不利的。
主要是需要注意这些方面。
应该说在签订合同之前这些问题都要逐一落实。
这是体现在正文当中还是附加文件当中？
像合同公司都对正文做了明确的约定。像辅助设施这些都是采用清单列举下来，便于大家操作。现在情况下，我们又推出新的方式，比方说会拍一些照片作为流传，在移交的时候进行交接。
看来数码胶片这点还是在中原推广出来了。
在有些方面是要进行推广的。
只是中介的自己合同签署。只不过是根据二手房的特性规定的更详细一些。我知道张律师在二手房签订合同这方面、法律条文这方面是很熟悉的。您觉得新房和二手房买卖的时候要注意那些呢？
新房是开发商开发这套房屋，在销售的时候，基本上包括房屋的规划、质量以及其他配套设施在合同当中都有明确和约定。这是新房的特定。包括附加设施，包括商品房合同都是在的。二手房就包括买卖双方主题资格是否符合，房屋存在瑕疵情况与否，这方面是很多的。针对售房者而言，包括很多问题，这个房屋是否夫妻共同财产，房屋本身结构上会有哪些瑕疵，包括有没有拆改、私自搭建这些是非常多的。
您说的这些问题都是要在合同当中体现吗？
对，这是在合同当中要约定的。否则在交易的过程当中可能会出现双方争议，这对买卖双方来说都是非常不利的。
主要是需要注意这些方面。
应该说在签订合同之前这些问题都要逐一落实。
这是体现在正文当中还是附加文件当中？
像合同公司都对正文做了明确的约定。像辅助设施这些都是采用清单列举下来，便于大家操作。现在情况下，我们又推出新的方式，比方说会拍一些照片作为流传，在移交的时候进行交接。
看来数码胶片这点还是在中原推广出来了。
在有些方面是要进行推广的。
效果还是不错的吧？
现在来看效果是不错的。这对房屋的新旧程度，有没有使用这很难说，就可以通过照片直观的表现出来。
现在房屋和高科技联合的越来越紧密了。
接下来要谈谈购房定金问题。二手房不知道牵扯到这样的问题吗？
定金和预付款是一个概念吗？这两者有什么区别？
预付金比方说在签认购书的时候，就确认为定金了。要是预付款的话，是可以退还的。
我阐述一遍，预付金是可以退还给我的。定金是我定了肯定是不退的。区别就在于这。其实二手房也是一样定金交了就不退了还是里面有一些联系？
这个定金和预付款在法律上是两个概念。预付款就是平常说的诚意金和意向金，这是从香港引进来的说法。这两种性质是不同的。诚意金是表达购房者的诚意和实力去购买这套房屋的。这种情况下提交给开发商或者房屋出售人，一个象征意义上的诚意的表现。
那么我们平常所说的定金呢？其实有两种一个是订金，一个就是定金。前者就是预付款的表示。第二种是定金，这是有法律上的要求，不能超过房屋的20%的房款，定金有一个定金法则。交付定金一方违约是不退还。收取定金一方违约要双倍返还。基本上就是这样。
还是有所规定和区别。
这是在法律上区分开来。
刚才进门的时候我和张先生讲了。我个人而言对法律规定二手房五年以上的尺度问题，还有差额税的问题。我觉得可能有很多网友和有一样的想法，这个税搞的我头都晕了，年限也是搞的头都大了。能不能讲讲这方面的东西
对二手房来讲，分为普通住宅，和非普通住宅。普通住宅和非普通住宅有几点要求。容积率1.0或1.0以上的是属于普通住宅。面积是在144平米（含144平米以上）这是属于非普通住宅，还有各个区的地价标准不一样。河东区定价是在6200一平米以上的这是非普通住宅。非普通住宅在五年之内交易要征收5.55%的税，在5年之外交易要征收差额的5.55%的税。普通住宅在五年之外交易是不征收税的。
其实就是所谓的住宅和非住宅的区别。我觉得先把这些搞清楚之后，再说怎么样签订合同，怎样避免霸王条款，让网友有一个思路。
在买房的时候新房会面临一些，在买二手房的时候不仅要面对新房的一些问题，而且还要遇到二手房特性的一些问题。下面还是先从新房解答一下。如果说购房者签合同之前需要准备一些什么东西，户口本、身份证是不是都要拿过去？
这个要看看签合同和办理贷款是不是同步进行。如果进行要准备户口本和身份证。
具体要什么呢？
如果签订的话要带手章和身份证，最主要还是要把钱带上（笑）
这钱肯定是要带过去，不然不能办理相关的业务的。具体需要带什么听售楼处通知。
像您说的签合同的时候要带钱过去这钱都包括什么呢？
像契税，预收金，房管金。这个收完之后会给业主一个房管局反馈的证书。开正式大的发票，那是等贷款到帐就可以开了。
这是所谓房屋的全款发票吗？
这是房屋的全款发票。
那契税呢？
就是贷款下来就可以开了。如果是大的发票就要等贷款到帐之内不才能开。
刚才也讲到了，您把整个的天津市房屋买卖合同范本给大家快速的浏览了一遍。网友也可以自己去售楼处去看。对于商品房的期房和现房在签买卖合同的时候有什么不一样的地方吗？
如果是期房，要特别关注一下刚才讲到涉及的变更问题，还有入住日期。如果甲方延期交房这怎么样赔付，90以内和以外是不同的赔付原则。如果买现房，开发商会注明，款到交房。
期房是要特别注意涉及变更。可能到后面开发商整个的规划会有一个变更，把这些变更的条款细则写下来就可以了
已经说到了这一步了，赔付、预期等等都需要大家去关注。现在很多网友都讲说，我看这个合同我看不看都无所谓就签字了。大家知道房子现在都很好卖，在这种情况下购房者和网友怎么最大限度保证自己的利益，避免霸王条款呢，这种东西还是要请张律师讲讲？
大家都知道，开发商才是签商品房合同真正的高手。作为一般人来说购房的时候要从很多细节方面去关注，把这些细节掌握住了，基本上可以保证咱们的利益，在交易过程当中比较安全的进行。
首先是要看主题，这个很关键。比如签合同是开发商还是其他人。比如说土地拥有者或者是建设者，有的是经纪机构会接受开发商的委托代理签售这种合同。像我们大规模的公司会开发商直接和业主签订合同。
第二项，我们在签合同的时候是要逐项去看，每一项都要看清楚，每一项都不能漏掉。因为我们合同本身我刚才说了这是建设部和国家工商管理总局一起推出的合同，只要不漏项业主的利益都能被保护。再有争取谈判的机会，虽然现在是卖方市场，但是作为购房者来说还是有很多地方可以讨价还价的。在签订的时候还要注意功能设施和设备都要注意。我们也可以看到在合同的背后，会有一些附件，这些附件都是对合同相关内容规定，在签订的时候都要了解清楚才能去签订。
最关键的一点还是说，我们和开发商之间签订的补充协议。这个在正式合同当中是没有的。在这种补充协议当中开发商会提出一些霸王条款。这些条款是很关键的。这当中包括比如说房屋到底是住宅还是商用，如果商用是不是外延可以悬挂灯箱，这些细节的东西开始没有注意到到后面执行起来会有问题。比如房屋租出去了能不能悬挂灯箱这个和利益会产生很大的关系。
合同不漏项才能保障我们的权益。
现在买房都会签补充协议。正式商品房范本在这边不可能把所有的问题都列进去。像别墅高档项目这个协议签订的更详细一些。这时候也会有网友自己带律师去现场和开发商的工作人员进行交涉。如果网友自己聘请律师花钱和花时间这是肯定的。这个作用有多大呢？
这个最早是南方兴起的。大概在02、03年开始。购房者自己聘请律师去。但是目前来看操作性还不是很强。可能一部分人有这种条件聘请律师。大部分人还不是希望自己花费这种额外的支出。
我觉得这种情况下可以做一些选择。一是选择品牌比较好的开发商，他们来说比较正规，再一个是选择比较好的经纪机构推荐的房屋，这种情况下也能保护我们的自己的利益。另外也可以在网上浏览一下平常购房当中出现的问题，自己签合同当中多注意一下也是可行的。这对一般人来说实际操作性比较强一些。
我听出来了，张律师说不要带律师过去，平时多下点功课，看一看有根了就可以把合同签下来了
当然有实力带律师的我们还是推荐的
毕竟带律师还是可以从正面给购房者一些指导。网上也有一些网友抛出问题来了。刚才我觉得有一些东西是相同，但是有些东西是不同的。关于买二手房的时候网友需要提供什么资料呢，和新房一样吗。我自己需要拿什么？房东要出示什么？张先生介绍一下。
这个要看一下产权证是否清晰，是否可以进行购买。像产权证不清晰的话中介公司是不炒作的。房主要提供产权证，已婚的是夫妻双方要共同过来，并带身份证结婚证。作为买房在定房的时候要选择做按揭贷款还是公积金贷款。如果是按揭贷款要身份证、手章，单位证明。作为公积金要带产品卡，产品单，还有手章和身份证。然后我们会带这些东西到银行进行产品的诚信检查。
我在工作当中也接触到一些人，他们会把电话打到网站来咨询。他所看到的房子可能不是房东进行交接，可能是在国外或不在本市。委托了房东的父亲来进行买卖，这样对购房者来说一定要和房东签还是和委托人签订。
如果代理人具备合法的代理身份，还有天津市有正式的委托公证书，有正式委托书具有合理的代理身份。还有什么情况呢，业主本身在国外，由当地大使馆出示证明、材料才有委托的代理销售权力。有这两项可以拿证件来签订合同。如果不具备必须要和本主签字，否则也是无效的。
就是说和房主签订之前要多方面进行证明。对于所带东西来讲还是区别于商品房这边的。我感觉他们有很大的区别。那费用呢，也是区别于商品房这边吧。
作为二手房来说，就是要确定五年房龄的界限，是征收全额税还是差额税。印花税是千分之一，个人所得税1%等等。这些税加在一起基本上达到11%到12%之间。
这边我想提醒大家一下这些11%和12%这些数字记清楚。这样先看网上提问问题号码4190，问题是签合同时最重要的是什么？
他也没说是商品房还是二手房，其实我觉得刚才赵小姐这边已经把签订新房的细节注意什么讲了一些。还是张先生说说二手房的情况吧？
买家了解这套房屋权数是否清晰。是否有租赁关系。如果有租赁关系防主和租客要说清楚，这套房子我卖了。是否这个租客有意购买，如果不愿意的话，要签订不愿意购买声明。不能说房子已经卖了，租客提出购买，咱们国家有规定租客是有优先购买权的。还有什么情况下贷款，什么时候腾房，还有房主给买房者留下什么，是否空调、电器等等留下这方面要明确清楚。还有房主具备不具备出售的权力。
作为买家来讲要确定好首付款时间，你是办公积金还是按揭贷款。你每月还款多少，相应的税费多少要算清楚。基本这边是房主不承担税费。是要和相应的人员和机构核实清楚，心里要有一个数。
刚才您说到这些细节的东西，空调留不留，这是会在买卖合同中有相应的条款提醒网友要注意的吗？这是要添加附加的款项当中。
作为我们中原来说这些条款都是放在合同当中。对于遗留的东西，业主需要留什么东西，刚才张律师是说了我们是有移交清单的。比如说留了一个床这个床是什么品牌的，留了热水器这个热水器是什么品牌，都会一一做详细的说明。
如果说是非常贵重的家具，像业主说我卖房的时候是带这些家具。我们会拿数码相机拍摄下来，在移交的时候全部移交给客户。这都是口头约定，也许在买卖过程当中业主就给换了。
只要网友看这合同一项一项来做稍做不同就可以了。
刚才说附加条款的问题，张律师也说了一些让网友更多保障协议。我觉得商品房和二手房附加协议是有差别的。可能双方关系是不一样的。新房是开发商和购房者。二手房是购房者、售房者和中介公司。那二手房如何保障权益呢？
在签订合同之前需要落实房屋面积，房屋的用途是商业还是住宅。有没有查封和抵押、租赁的情况。签合同之前要把它体现在合同条文当中。像我们提出的合同里面正文就把这些东西都包含进去。包括权力义务，什么时候办理过户，交付方式、违约责任，争议的赔付等等。
像腾房的一些物品、设施、设备、水电费的交纳，都在一个清单当中列的很明确，把这些内容全部包含进去。当然了合同履行当中不可能一陈不变任何情况下都会出现变化。这种情况下，我们会建议买卖双方进行补充协议。对合同的履行做一些变更和修改。这种情况下基本上把原来的约定更改为之后按什么方式履行，使我们在合同履行当中真正做到有文可依，有文可查。
其实就是说买卖双方都需要把这些东西搞的尽量清晰，然后签订合同。
对，落在书面上。
刚才说的是合同问题。我觉得很多买二手房的购房者对整个流程还是很模糊的。我去看房了，接下来干吗，何时办理公积金这是怎样的流程呢？
付款方式是不同的，有的选择一次性付款，有的选择按揭贷款有的是公积金贷款。一次性付款就是买卖双方约定好交接时间，腾房时间约定好，过户时间约定好。双方人员到齐，一起到房管局办理过户交接手续。房管局一个月时间就出新的房本了。名字就过户到买家上面了。然后把钱过户到卖方上。这种交接很简便。
作为按揭贷款或者公积金贷款。这种是要做评估，看房屋值多少钱，第二点要房管局打印买卖协议。打完买卖协议之后要去贷款银行去做贷款的资信审查，包括和银行签订借款合同。所有都没有问题了，银行会通知可以过户了。然后买卖双方进行过户，过户之后七天出现房产权证，然后一级一级往上报，应该说是过户当天占有20天时间，基本上贷款也可以审批完毕，过户也可以完毕，也就是说业主拿到钱，客户也可以拿到房。全程在40天到45天左右。
比如我是购房者是不是前期要交定金，双方约定一个日期，然后再到房管局办理手续，这样一步一步来做。
肯定的。首先客户和房主达成价格上的一致。定金是直接转付给房主的，定金是双方的约定，不能超过总房值的20%。约定好具体打首付的时间，具体的过户时间，具体的房主腾房时间，在这中间房主要交一部分腾房押金。现在所有钱进房管局的资金监管，担心房主拿完钱，不交房或者解决房主的拖欠的煤水电的费用。我们现在是基本上在打买卖协议之前把相关说有费用都要结清，避免今后业主欠很多费用。如果当时不能腾房要让房主缴纳一些腾房押金。
今天网友提问好象都针对张先生的比较多。在签合同的时候，中介的意见我应该怎么采纳？
天津市现在大中介小中介有很多很多，大家操作模式是不一样的。可能有很多业主也会和中介有不愉快，有可能在中介的意见采纳度上有一个疑问。这个还是请您来给解释一下。
对于买家来讲，因为二手房牵扯的问题比较多。买家比较谨慎。对于卖家来讲，我给卖家的建议就是选择大的中介品牌公司，不要去小中介公司交易。对于买家来讲自己心里头都要对这套房子有一个衡量。这套房子产权是否是本主、什么时候能腾房，这个心里头要有一个谱。对于中介公司的话如何相信，我觉得对于买家来讲，如果他选择正规的中介公司，这个心应该起码放在肚子里没有太大问题。因为中介公司是以经营发展为主导方向，不是说故意骗您就走了，这个现象不会存在。还有一个衡量标准是在税费上，心里要有数，可以去房管局咨询一下，自己购买的时候要交纳多少费用看和中介公司是否说的一致。还包括如果贷款的情况下，也可以自己先去银行咨询一下，这个贷款能否贷下来，是否符合贷款条件，月还是多少，银行也会算出来。基本上看是否和中介公司对得上这些数据。
我看今天的时间也差不多了，可能今天大家讨论的问题比较杂，都是很细节的问题，而且之前大家也分别讨论了关于商品房和二手房签订合同的问题。今天可能还不是很尽兴，不知道大家到最后有什么补充的，提醒大家在购房的时候需要注意的。咱们还是先从女士开始吧，赵小姐开始吧，对于购房者来说，不论是签合同也好，还是后期收房的时候。
您觉得购房者需要最关注的是什么？
还是前期签合同的时候。也是看开发商的资质，像现在很多预售是否合法，五证是否齐全。签合同的时候，房源是否有。
一方面看开发商的资质，还有看五证，再有就是看房屋是否已经销售出去。
主要还是选择大的开发商。
选择大的开发商和选择大的中介公司是一样的。
我们在选择开发商的时候，物业公司也是有一个资质的认定。
张先生呢？
我觉得最简单的，要选择好的开发商。二手房来说是心明眼亮选择一个大的中介公司。通过一个网络，通过第三方的口碑来了解这个公司是否具有合法性，是否正规。如果是的话，您可以把这颗心交给他。毕竟来说中介公司是一手拖两家。要相信中介，中介是公平的，不会偏袒任何一方。
张先生最想说的是这点。那张律师呢，您应该从法律方面在给网友夯实一下。
我觉得在购房当中最重要的问题上，交易的安全性是第一位的，便捷性是第三位的，省钱是第三位的。不管什么时候要保持清醒的头脑。选择的时候不要图省钱要选择也品牌的。
接着张律师的话，我想呼吁大家是什么呢。大家不要图省钱。我引申过来，就是大家不要单纯图省钱、图省事。我把这个交给你了你去办吧，毕竟买房是自己的事，要做到心里有数，谨慎购房。谢谢三位来参加我们的访谈。谢谢！
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张律师有什么要补充的吗？
这是国家和国家行政管理据强制推行的。一般情况下有个别开发商不适用这套合同。但是天津市来说基本上大家都是用这套合同的。老百姓去购买的时候，专业的人员和法律人员有相应的差异。这套合同是使买卖双方在交易的过程当中，能够公平的做房地产交易。这是新房的特点。
回复：这是国家和国家行政管理据强制推行的。一般情况下有个别开发商不适用这套合同。但是天津市来说基本上大家都是用这套合同的。老百姓去购买的时候，专业的人员和法律人员有相应的差异。这套合同是使买卖双方在交易的过程当中，能够公平的做房地产交易。这是...这是建设部和国家工商行政管理局强制推出的合同范本，个别情况下，开发商会签自己的合同。但一般情况下，是在开发商处签订认购书或缴纳定金等之后，与开发签署的正式合同。目前部分购买人将其作为前期的权属证明使用，而且在正式的产权证下发之前，可以凭本合同及全部购房发票办理相关手续。比如商业用房办理营业执照等。
刚才赵小姐和张律师都说了这点。所谓新房的买卖情况。那我想二手房买卖的签订的时候也会有一份合同，这份合同是有区别于新房的吗？
目前二手房合同来讲，基本上是各个中介都有自己的范本。基本上所要求的条款，大同小异
和商品房没有太大的区别。
图片：天津中原法务部及客户服务部经理张如德先生此图片《天津中原法务部及客户服务部经理张如德先生》来源于小组相册，欢迎点评。
回复：图片：天津中原法务部及客户服务部经理张如德先生顶一下
回复：图片：天津中原法务部及客户服务部经理张如德先生帅，太帅了
张律师有什么要补充的吗？
这是国家和国家行政管理据强制推行的。一般情况下有个别开发商不适用这套合同。但是天津市来说基本上大家都是用这套合同的。老百姓去购买的时候，专业的人员和法律人员有相应的差异。这套合同是使买卖双方在交易的过程当中，能够公平的做房地产交易。这是新房的特点。
这是...这是国家建设部和国家工商行政管理总局推行的合同版本
回复：这是国家和国家行政管理据强制推行的。一般情况下有个别开发商不适用这套合同。但是天津市来说基本上大家都是用这套合同的。老百姓去购买的时候，专业的人员和法律人员有相应的差异。这套合同是使买卖双方在交易的过程当中，能够公平的做房地产交易。这是...好
回复：这是国家和国家行政管理据强制推行的。一般情况下有个别开发商不适用这套合同。但是天津市来说基本上大家都是用这套合同的。老百姓去购买的时候，专业的人员和法律人员有相应的差异。这套合同是使买卖双方在交易的过程当中，能够公平的做房地产交易。这是...二哥wer俄法国
刚才赵小姐和张律师都说了这点。所谓新房的买卖情况。那我想二手房买卖的签订的时候也会有一份合同，这份合同是有区别于新房的吗？
目前二手房合同来讲，基本上是各个中介都有自己的范本。基本上所要求的条款，大同小异
和商品房没有太大的区别。
可能在细节上规范的详细一些，一是一个大体的范围。
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