东阳市地方税务局关于进一步明确纳税人土地房屋权属变更、股权转让有关税费政策的通知
东阳市地方税务局
东地税发〔2013〕33号
东地税发〔2013〕33号
东阳市地方税务局
关于进一步明确纳税人土地房屋权属变更、
股权转让有关税费政策的通知
各科(室)、税务分局，稽查局：&
自《东阳市财政局、地方税务局关于企业土地房屋权属变更、股权转让税费审核有关问题的通知》（东地税发[2008]59号）执行来，我局的企业房屋权属变更、股权转让方面税收管理进一步规范，有力促进了税收收入的增长，但随着经济的发展，各分局在执行过程中，出现了许多急需市局明确的问题，现根据有关税收法律及文件精神，结合我市实际，将有关业务进一步明确如下，请各单位认真执行。
一、企事业单位转让房屋权属而引起房产证、土地证权属变动的税收业务处理
（一）企事业单位发生房屋权属转让行为，应按税法规定申报缴纳转让不动产营业税金及附加（指、教育费附加和地方教育附加）、地方水利建设基金、印花税、土地增值税、企业（个人）所得税，其中土地增值税原则上实行按实结算。
发生房屋权属转让的企事业单位，如企业所得税属于地税部门征收管理的，其企业（个人）所得税征收方式应按浙江地税龙版系统中鉴定的所得税管理方式申报，对所得税属查账征收的，应先按不动产转让收入预缴1%的企业（个人）所得税，企业应将房屋权属的处置收益并入当期企业利润，按季据实申报缴纳企业（个人）所得税；对所得税属核定应税所得率征收的，应将转让不动产全部收入，并按市局规定的应税所得率申报缴纳企业（个人）所得税。对转让不动产企业其企业所得税属国税管理的，由企业自行向国税部门申报纳税。
（二）各税务分局应加强对企事业单位转让房屋权属应纳税费的审核，一是对转让单位必须进行所有税费的清算，结清应纳未纳税款；二是根据不动产转让合同（或协议）及其他资料，认真填写《税费审核内部传递单》，审核其房屋权属转让应缴纳的各项税费，并报市局审核确认；三是根据市局审核结果，辅导企事业单位填写《浙江地税综合申报表》，并完成对该项涉税事项的纳税申报，索取完税凭证，凭完税凭证复印件及相关资料向市局申请办理“税收完税（免税）联系单”。
同时各税务分局应及时对房地产交易双方的企事业单位的土地使用税、房产税税源进行跟踪登记，确保税友龙版系统中的房、土两税税源登记信息的质量，市局将定期或不定期抽查登记情况。
（三）发生转让房屋权属行为的企事业单位应当提供真实、准确的土地、房地产成交价格，并提供反映成交价格真实性的证明材料，对于纳税人申报转让房屋权属的成交价格明显偏低且无正当理由的，各分局可按以下办法确定转让房产的计税价格：
（1）通过人民法院判决、裁定的，原则上按生效的判决书或裁定书确认的价格作为计税依据；
（2）通过拍卖公司公开拍卖取得，原则上按拍卖价格确认为计税价格，税务人员应审核拍卖成交确认书的原件及复印件。如拍卖价格明显低于市场价格的，由企业委托具有土地和房产评估资质的中介机构进行评估，根据拍卖成交书载明价格和中介机构确认的评估价格，两者按孰高原则来确定计税价格；
（3）通过双方协议价转让,如协议价明显低于市场价的，无法判断其真实的成交价格，则由企业委托具有土地和房产评估资质的中介机构进行评估，根据企业提供的交易价格和中介机构确认的评估价格，两者按孰高原则来确定计税价格；
（4）计税价格确认原则上应不低于该房屋权属的原购置成本，但已经应用最低计税价格系统的土地房屋除外。
二、对拥有房屋权属的企业由于股权转让而引起的股权结构变化的税收业务处理
（一）企业股东为自然人：
1. 计税价格的确定，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其《实施条例》、《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔号）、《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔号）、《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》（国家税务总局公告2010年第27号）等文件精神办理。
2. 纳税人或扣缴义务人办理个人股权转让个人所得税纳税(扣缴)申报时，应向主管地方税务机关提交以下资料：
（1）书面申请报告;
（2）《个人所得税扣缴报告表》（或《个人所得税纳税申报表》）；
（3）工商变更登记情况表，初始章程及变更前后的公司章程；股权转让协议(合同)；董事会或股东大会决议；
（4）出让人原始出资凭证及复印件或验资报告；
（5）股权转让个人身份证件复印件；
（6）股权转让协议签订前个月份的《资产负债表》、《利润表》；
（7）中介机构出具股权转让日前半年以内的《资产评估报告》及评估费用发票。
（8）主管税务机关要求报送的其他资料（税务登记、营业执照副本、土地证和房产证、土地出让合同、出让金收据、契税完税证及其他资料等复印件）。
（9）购入土地房产取得的发票及所缴纳的税金如契税、印花税等完税凭证复印件。
(二)企业股东为非辖区法人股东的，其股权转让的，应提供由其注册地所得税主管税务机关审核的税务处理意见书及相应的完税凭证，方可受理。
(三)企业股东为辖区法人股东的，应辅导企业自行并计利润申报企业所得税。
三、对无房屋权属的企业进行股权转让审核业务处理
对无房屋权属的企业进行股权转让，税务部门应重点关注权益性资产如特许经营权、探矿权、采矿权、专利权、对外投资股权及建筑企业的资质等方面的审核，要督促企业如实申报所得税。
四、特殊事项处理
（一）针对目前“个转企”、“规下升规上”企业，符合条件的，可按省局、市委市府的有关文件执行。
（二）鉴于有些企业名下有土地房产，但由于某种原因，工商、税务登记已经注销了，但经有关部门宣传后工商、税务登记又恢复正常的，且投资主体不变的，除追缴欠税（如土地使用税、房产税等）外，经分局审核报市局批准，出具免税或完税联系单；如企业名称发生变化，但投资主体不变的可在所得税清算的前提下免征契税;如企业名称发生变化，且投资主体也不一致的，应对原企业进行所得税清算，并视同转让征收相关税费及契税（但原企业注销的，变更为有限公司，股东为原投资者，增加了配偶或父母或子女、孙子女的，可放宽为所得税清算，参照作为投资业务处理）。
（三）针对目前许多个体企业，因投资者年老、死亡等原因，投资者发生新老更替，遵循《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》和《中华人民共和国契税暂行条例》9国务院令224号）等精神，可依据企业账面价值或资产评估价值，按赠与、继承或遗嘱确权。
（四）个人股权转让合同未履行完毕，因执行法院或仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的判决或裁决，停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权的，不缴纳个人所得税，但已进行工商登记变更的除外。
个人股权转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是股权的再次转让行为，对前次股权转让行为征收的个人所得税款不予退回。
纳税人再次转让所受让的股权的，股权转让的成本为前次转让的交易价格及买方负担的相关税费。
（五）个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。
应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额（投入额）及相关税费
（六）对于夫妻之间、父母转子女或孙子女的过户更名及股份变动，需提供结婚证、户口本或公安机关证明等能证明其真实性的证明材料。由企业提出书面申请，附相关资料和证明材料，经分局审核报市局批准，不征个人所得税。但其受让股权后再赠送或转让的应照章按本条第一款规定处理（该股权回转除外）。
（七）对于转让给祖父母、外祖父母、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的过户更名及股份变动，需持户口本或公安机关证明或公证书等能证明其真实性的证明材料。由企业提出书面申请，附相关资料和证明材料，经分局审核报市局批准，允许以合理的价格征收个人所得税。但其受让股权后再赠送或转让的应照章按本条第一款规定处理（该股权回转除外）。
（八）个人独资企业经工商部门核准变更投资者的行为应视同转让业务处理，个人合伙企业经工商部门核准变更投资者的行为可视同股权转让业务处理。
（九）在本市范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（以下简称纳税人），凡符合土地增值税条例第八第二款规定的因国家建设需要依法征收、收回房地产免征土地增值税情形的，可按照规定程序向主管税务机关提出免征土地增值税的申请，并提交下列资料：
1. 房屋产权证明、土地使用权证明复印件；
2. 政府有关部门出具的城市实施规划、国家建设需要、政府依法征收或收回的批文原件及复印件；
3. 与有关部门签订的补偿合同（协议）复印件；转让的房地产转让合同（协议）复印件；
4. 取得补偿或转让收入的凭证复印件。
五、评估机构资格认定及对评估资料的审核把关
（一）评估机构资格认定：根据《中化人民共和国税收征收管理法》及有关文件精神，凡是从事评估涉及土地增值税、营业税、个人所得税等资产计税价格的，有关评估机构必须是具有省级以上土管、建设、财政部门下发的资格证书的机构，同时应将相应的资料报送市局备案确认。
（二）评估资料的审核：由于评估机构出具的评估报告直接涉及到计税依据的确认，因此各单位要高度重视对评估报告的真实性、准确性的审核，审核的内容包括：中介机构出具报告的内容是否属资质范围，报告是否真实、完整；评估结果是否合理等；必要时可调取评估的工作底稿及资料，或发函询证进行核实；对评估机构因不向财税部门提供真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴税款的，中介机构应承担相应的法律和经济责任。
六、加强部门合作，严格实行“先税后证”的程序
涉及到房产证、土地证产权变更的确权行为，国土、房管、工商、地税应密切配合，国土、房管部门应按《中华人民共和国契税暂行条例》、浙江省人民政府令（第100号）、国家税务总局&国家土地管理局《关于契税征收管理有关问题的通知》（国税发[1998]31号）及浙地税发[2013]1号文件精神规定，坚持先缴纳税款，后办理产权证书（即先税后证）的政策规定，应查验并留存纳税人提供的完税凭证或免税、不征税证明后，方可办理房屋权属变更登记手续；未出具完税凭证或免税、不征税证明的，一律不予办理房屋权属变更登记。对企事业单位涉及房屋权属变更或涉及到产权人股东变化（包含原股东之间股权转让或转让给其他自然人的）的，应凭市地税局开具的“税收完税（免税）联系单”及契税征免依据办理确权手续。
纳税人凭市地税局开具的“税收完税（免税）联系单”，再到行政服务中心申报契税；没有市局开具的转让方“税收完税（免税）联系单”，行政服务中心不予受让方办理契税征收手续。工商部门办理股权登记或股东变化登记时请及时将有关情况提供给地税部门，地税部门应认真审核其纳税情况。&
七、几点要求
1. 严格执行政策，规范审核程序，提高服务质量。各分局要严格政策，明确纳税主体。随着经济发展，企业间的房产权属交易、股东变更也越来越普遍，因此各分局要高度重视股权交易税收管理工作，确定一位局长亲自分管这项工作，落实股室，指定专人负责此项工作，拟写审核意见，经分局长审核后报市局审批确认，根据市局意见办理税款的缴纳入库手续，凭完税证到市局开具“税收完税（免税）联系单”。各分局要切实提高管理水平和服务质量，实行一次性告知制度，对资料已完整的要及时给予审核和办理。
&2．加强部门配合、沟通，切实加强与工商、国土、建设、法院、房管、拍卖公司、评估机构等部门联系，一方面要严格执行政策，相互支持、配合，防止税源流失。另一方面要提高工作效率，尽量方便纳税人。
3. 各分局要严格审核，认真把关。对评估单位的资格确认要公开公平，不得强行指定哪家中介机构进行评估，否则，造成企业不必要的损失或投诉行为的，市局将对当事人提出严肃批评，后果严重的，按有关规定追究相关人员责任。
4. 对辖区内个人股权转让的相关信息，应当为其保密，不得用于税收之外的用途。未按规定对纳税人股权转让相关信息保密的，将依据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十七条之规定追究相关责任人的责任。
5. 纳税人对主管地方税务机关核定的计税价格有争议，必须先依照主管地方税务机关决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被地方税务机关确认之日起六十日内依法向本级人民政府或上一级地方税务机关申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向法院提出诉讼。
（一）本意见所涉及股权转让不包括上市公司股份转让。
（二）本文件从日开始执行，东地税发[2008]59号文件同时废止。本规定与上级新规定有抵触的，按上级规定执行。本通知由市地税局税政科负责解释，各分局执行中发现的问题请及时向市局反映。
附件1：东阳市工业用地转让计税参考价格
附件2：股权转让讨论参加名单
东阳市地方税务局
2013年5月1日
东阳市地方税务局办公室&&& &&&&&&&&&&&日印发税政科
东阳市工业用地转让计税参考价格&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 单位：万元/亩
转让最低计税价格
股权转让最低计税价格
城北工业新区
注：涉及企业商业住宅用地不得低于上述标准的5倍。
股权转让讨论参加名单
2013年4月10日
市局三楼会议室
到 会 人 员 签 名
东阳市地方税务局&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&年 月 日印发
打字：卢佳倩&& 校对:
】【】【】我1年钱买的按揭房现在需要急售，但是通过过户需要缴纳全房款的税收好像是百分之16这样 税金这么多。所以就想通过公证，但又不知道怎么写这个合同？不办理过户，等以后再办。。。。。急！！！
我1年钱买的按揭房现在需要急售，但是通过过户需要缴纳全房款的税收好像是百分之16这样 税金这么多。所以就想通过公证，但又不知道怎么写这个合同？不办理过户，等以后再办。。。。。急！！！
按揭房转让出售，最简单的方法就是交给中介公司他们是有步到位，或是是房管局的二手房交易中心他们收取交易费用也是包办，自己办就麻烦一点，你先要去房管局签定而手房买卖回头，然后备案，接着去银行申请房屋名字转让，银行同意后你要去注销他项权证，然后重新办理买房人名字的他项权证，记住一定要先去银行申请之后再去办理，因为这牵涉到还款问题，还有一种方法就是你一次性把贷款还清或者是买房人一次性付款的话你才能这样，然后就可以去注销他项权证，然后办理转让手续就可以了。按揭房分有证按揭和无证按揭，有证的可以提前还款，产证解押出来过户，付全款。无证按揭只能做委托公证。先和它项权人协商，取得他们同意的情况下不用提前还款就可以转让产权：营业税：5.55%（2年/3年还是5年依据当地政策）*交易合同价契税：1.5%*交易合同价交易费：6元/平方*房屋建筑面积登记费：80元工本费：10元印花税：5元。你的房子准备卖给谁？如果还没找到下家，就去中介挂个出售牌子，具体办事流程中介都有人操作，不要让中介把价钱压的太低。如果已经有下家了， 拿售房合同可以去挂牌，你们去做公证，到银行去办理转按揭手续，需要你和买家加起来的现金足够还清银行的余款，否则就不可以把房产证从银行中赎出来。只有房产证赎出来后才可以进行房产的交易。由双方协商所有的税费及相关费用,签订协议或合同书,可到中介公司签定居间合同(深圳这边叫代办手续合同)不支付中介信息费,中介只收代办手续费!其它相关费用由买卖双方自付,手续流程如下: 1.签定合同(买方支付卖方定金,可由中介公司托管,中介公司要开托管收据等) 2.双方约定日期到银行或交易中心做"资金监管"(成交价减去定金的全部楼款,此资金由银行或交易中心冻结!) 3.卖方同时办理赎楼手续(提前还清贷款).由按揭银行审批,到出房产证原件! 4.注销抵押登记(因之前卖方之前是按揭的,必需要做的,不然过不了户) 5.过户,双方签定由交易中心或国土局出的现售合同,验身份证原件!国土局或交易中心收完件,出交易房地回执(上面有注明什么时可以拿证). 6.拿证,交相关税费!双方到银行去解冻资金,卖方收到全款,买方拿到房产证! 7.水电物业过户! 解释下为什么要这样做:1.如果卖方赎出房产证,买方违约不要了,那就完了!因为拿出来的房产证是做不了第二次抵押的,就算可以就和第一次的贷款性质不一样啦,利息会高出很多!2.不怕买方不买,因为他已经把钱款放到银行的监管帐号啦,谁也不会把自己的钱出来开玩笑的!没有你去和他解冻他是拿不出来的.3.这对你和买方都有很大的保障,不怕中介公司私自动用你的资金,或是中介公司"跑路"!4.交易时应该写所的明细,不要因将要出台的政策影响你们的交易,不要搞得房没卖成,钱又拿不到! 5.最好找一个口啤好的地产中介公司,代办手续,这样你也可以省省心！风险防范关键是合同，转让按揭房方式有两种：按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。出于投资或融资变现的需要，在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。按揭房交易过程比普通产权房要繁琐，通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法，风险防范的关键是签订规范合同。（一）转按揭交易转按揭是指将房屋产权人（上家）欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需具备以下几个条件：1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构；2、下家具备银行规定的贷款条件；3、下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后方可办理过户手续。其交易过程可以概括为：居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定；其次，在前期审查中，中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题；最后，签订合同时，上下家的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。（二）非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见，但最好通过诚信度较高的中介公司，以防其中较大的风险。采用这种方式的主要原因有，1、贷款银行没有转按揭业务；2、下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额；3、上家需要在短期内完成交易。遇到上述情况，通过中介公司居间出售按揭房的，实践中一般又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷。因此，非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。从风险角度来说，银行风险很小，上下家的合同风险较大。为避免上下家的风险，中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其需要注意的是，现阶段跨行转按揭一般难以实现，而先还贷后交易，跨行贷款自然不是问题。当然，这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外，还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的首付能力。
相关知识等待您来回答
财务税务领域专家　　相关新闻
九华经济开发区
九华经济开发区
九华经济开发区
九华经济开发区
九华经济开发区
九华经济开发区
九华经济开发区
九华经济开发区
九华经济开发区
copyright &
All Rights Reserved
湘潭房产网
　网站法律顾问：湖南湘剑律师事务所 王莹律师
湘ICP备号 &&
合作业务：9
广告热线： 投诉邮箱：
在线客服QQ：&团购咨询QQ：&软文发布QQ：查看: 4303|回复: 6
无租使用房产营业税处理的思考
扫描二维码，订阅视野微信
每日获取最新会计资讯
AIA国际会计师提供猎头服务
全面的系统的 帮你财会知识上一个台阶
国家会计学院强大的师资阵容
87%高通过率！
首先是房产税问题：根据（财税[号）第一条规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
营业税问题：
1、免收租金期间营业税是否缴纳呢？根据《营业税暂行条例》第十二条规定，“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”，因此在免收租金期间营业税不用缴纳。
2、无租金使用房产营业税是否缴纳呢？有人根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。”认为：在无租使用的情况下，出租方无偿提供房产给使用方，出租方未取得有偿收入。因此，出租方不是营业税纳税义务人，不缴纳营业税。
本人认为无租金使用房产营业税需要根据情况进行判断：
1、如果使用单位是属于营业税税收优惠政策中覆盖的行政事业单位、社会团体等，依据相关文件或者协商无租金使用，则可不缴纳营业税；
2、可否认为无租金使用房产就是提供房产方对使用方的一种捐赠，是一种能够带来经济利益的使用权利的捐赠，只要不符合国家相关捐赠政策，就需要根据市场公允的租赁价值缴纳营业税；毕竟商业上的往来就是一个名利而已，税务机关无法对所有的关联交易进行证据收集和判断；
3、考虑关联方交易的存在。
无租使用房屋实际情况下无法核收营业税，双方无证可查啊！财税[号的规定行得通吗？
我的想法是根据市场价格确定租金收入，就像企业和企业之间商品做价一样的，不是说你搞无租金就可以，那企业也可以定1元钱的租金就应该按照1元来缴税吗？因此，还是要考虑适当的征收方式来处理。
建议还是根据“实质重于形式”的原则判断有无租金
毕竟现在企业间的合作“形式多样”啊
当地地税部门若知道这个，会给你一个计税标准的。一般按照租赁周围的平均租赁水平计算。
“建议还是根据“实质重于形式”的原则判断有无租金
毕竟现在企业间的合作“形式多样”啊”
因为企业之间规避往来的方式方法很多，税务机关无法全部查实其实质，因此，应该属于按照市场公允价格来判断更好些。
“当地地税部门若知道这个，会给你一个计税标准的。一般按照租赁周围的平均租赁水平计算。”
我发出这个题目的主要原因就是税务机关的人，给企业出主意让这样做，个人又认为这样操作有违规的嫌疑，所以才把自己的观点拿出来讨论的。
站长推荐 /1
一起来做一件有意义的事，《视野思享会》举办了18期，事实证明是符合大家需求的。本项目开始招募年费会员，一起策划活动主题，一起全程互动解惑，更可观看更多往届视频。本周加入更优惠。详情见内文。
Powered by