想租一店面，租金每月3000，可是还要什么转让费三万!这个转让费是什么意思_百度知道
想租一店面，租金每月3000，可是还要什么转让费三万!这个转让费是什么意思
另外还请3qin赐教，综上所述，这种租凭协议书或合同该跟跟谁（房东、上一租户）签，该怎么签？再次加分
提问者采纳
　　转让费主要指前面承租者的装修费、杂费等，一般是一级转一级下去。收取原因就是上一个租户不想干了，在临撤出的时候，把店转给下一任店主，于是新店主就要缴纳一笔钱（转让费）。　　转让费的收取没有一定的标准。同一路段待转让店铺，相同经营面积，有的收取数千元，有的收取上万元。一些着急转让的店铺，会免掉转让费；部分空店，也会向承租人收取转让费。　　收取转让费已经成为潜规则。很多人在寻租商铺时，几乎都会遇到这种情况，他们在协商过程中，往往房租是一块，转让费是一块。一般来说，地段越好，转让费越高。无论转让费有多高，最终都有人会为此买单，很多人对此也已习以为常。如果自己“被宰”，那么就将成本“转嫁”至下一个店家来降低损失。也正因这个原因，使转让费像滚雪球一样，越滚越大。　　补充：　　继续说一说转让费，那是你希望获得店面经营权，向原经营者支付的转租费用，与房东无关，所以如果无法继续转给下家，转让费一般都是打了水漂的。　　当然，在你和持有产权的房东签订的有效租赁期限内，如果面临拆迁等原因（地震等不可抗力除外）无法继续正常经营下去，可以要求房东补偿部分装修,及退还未到期房租，如果不成,可以起诉解决。　　再次补充：　　你和上一租户应该签署一个房屋转让协议，最好是房东在场，或之前已经和房东沟通妥当。接下来就该和房东签订房屋租赁合同了。　　房屋租赁合同,即以房屋为租凭标的合同。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，“经济合同是法人之间为实现一定经济目的,明确相互权利义务关系的协议”，具体到房屋租赁合同的含义，概括地说是指房屋的出租方，将房屋的使用权交与承租方，承租方按照双方约定的期限和数额向出租方缴纳租金，明确双方的权利和义务，并在合同终止或者合同期限届满时,将承租的房屋完整无损地退还出租者。经租赁双方协商的这种权利义务关系，用文字形式固定下来形成的协议，就叫做房屋租赁合同。房屋租赁合同的内容，应明确规定租赁房屋的座落地址、建筑结构、层次部位、间数、面积、装修、设备、用途、租赁期限、月租金额、租金缴纳期和方法，以及其他约定事项和违约责任等。
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做店面生意记住一定要签约，租几年。这样可以得到保障。
简单来说，转让费就是含里面的装修，物品一起算给你。
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出门在外也不愁房源垄断层层加码恶意炒作
高额门面转让费亟待用合同法予以规范
&&&&□记者王建芳实习生张翠萍&&&&租一个门面房做点小生意，除了向房东交付租金，还要一次性付给原承租者价格不菲的门面转让费，这在郑州城区已经成了潜规则。然而，近年来，门面转让费越抬越高，高得让市民咋舌，让创业者望而却步，并且出现了层层转租的专业“炒门面”一族。天价门面转让费已成为一个不容忽视的怪现象。那么，这个怪现象是怎样形成的呢？它对经济和社会又将产生怎样的影响呢？又该如何让虚高的转让费降下来呢？记者对此进行了走访调查。&&&&“我急着找个门面房开个小饭店，前天看上政七街一家烧饼店，想接下来，没想到对方竟然要5.3万元的转让费，这郑州的门面转让费咋那么高啊？”5月27日，从许昌来郑创业的张先生打本报热线说，一个27平方米的小饭店转让费竟然要5万多元，这还不包括房租以及卫生费什么的，如果再加上装修和家具，这个小饭店开起来起码得准备10万元的现金，这让他不堪重负，而且他实在想不通怎么会收那么高的转让费。&&&&租一个门面房，除了向房东交付租金，还要一次性付给原承租者价格不菲的门面转让费，这在郑州并非什么稀奇事。德化街流行前线的一家首饰商铺，25平方米商铺的转让费就高达10万元，而且是空转；在金水区河南电视台附近的一家二楼餐厅，100平方米的转让费是14万元；即便是在郊区的龙湖镇，一个100平方米饭店的转让费也达到了7万元……&&&&准备找铺面开孕婴用品店的黄小姐最近很苦恼，她找了很多铺面，都被巨额的转让费吓退了。她担忧地说：“现在市区商铺租金高得吓人，转让费也高得吓死人，租一个店面，光转让费动辄十万八万元，甚至比一年的房租还要高，实在是让没有大额资金的投资者望而却步，而且还压制了流动资金，增加了创业者的风险，我感到压力非常大。”&&&&正如黄小姐所说，高额转让费增加了投入成本，压制了流动资金，增加了创业者的风险。&&&&洛阳的冯女士以自身经历讲述高额门面转让费给自己带来的创业压力。冯女士说，两年前，她怀揣10万元进军服装业，从品牌代理到店面装修铺货，她预计投入资金也就6万元左右。可后来在寻租门面时，原本以为几万元就能搞定的门面却花了12万元的转让费，这使她开服装店的成本成倍增长。在后来的经营中，面临资金短缺，货品难以及时更新的困境，服装难以吸引顾客眼球，最终以赔钱告终。“现在回想那次创业失败的教训，我觉得很大程度上就是因为12万元的门面转让费让我无力轻松经营。”&&&&郑州市民张先生说，现在市区的门面转让费是分地段的，没有门面转让费的门店很少，如二七路、德化街以及金水路这些地段，基本上门面转让价都在10万元左右，地段好的甚至更贵。“现在做生意，哪怕是再小的生意，没有十五六万元创业资金就不要起这念头。对于我们这种小本创业的人来说，动辄三五万元的转让费无疑是一年的收入，门槛太高，风险太大啊。”&&&&多数受访者认为，高价门面转让怪现象所带来的巨大资金压力和风险让创业成为高不可及的梦想，虽然这是市场行为，但是政府部门这只“有形的手”也该管一管了。&&&&虽然多数承接者对转让费“步步高升”感到咋舌，但还是有人接手，原因就在于总会有下一个接手人将这个费用“还回来”。然而，这种“击鼓传花”式的店面转让，不但把转让费越炒越高，而且埋下了很多矛盾根源，引发了不少社会问题。&&&&不久前，在郑州市政通路上，两个商户就因为转让费动起手来，并闹到了派出所。原来，李先生是开烟酒店的，从房东那里租了一个店面，感觉用不完，就把一半另租给了卖电动车的胡先生，并收取了胡先生8000元的转让费。一次偶然的机会，胡先生认识了该门面房的房东，就和房东商议由自己全部承租该店面。李先生得知这个情况后，也和房东商议由自己全部承租该店面。于是，就出现了二人争租的局面，房租也一路抬高。虽然最后胡先生如愿承租，但&&&&多掏了1万元的房租。胡先生越想越气，想到李先生以前收自己的转让费，这次还让自己多掏了房租，就让李先生把店搬走，提前终止合同，李先生不同意，二人越闹越僵，结果产生了肢体冲突。&&&&无独有偶，去年9月的一天，两位妇女在郑州市兴华南街的路旁，与一家店面的老板产生纠纷，原因也是因为转让费。两位妇女都是下岗职工，为了改善生活状况，她们商量合开一家服装店，重新创业。后来，她们找到了兴华南街上的这家小店，没想到20平方米的房子店面老板却要收取1万元的转让费。二人无奈租下后，终因资金短缺而经营困难，于是要求提前退租并退还转让费，遭到店面老板的拒绝，因此产生了纠纷，店面老板甚至甩出了啤酒瓶驱赶她们。&&&&记者在调查中发现，虽然门面转让费高得离谱，危害多多，但是缺乏监管单位，属于“三不管”的市场管理空白区。&&&&房东不管：只要按时交租金就行&&&&田女士在高新区有4间门面房，租金是她大部分生活来源。她告诉记者，一般情况下房子租出去签订了合同，她就不会过问承租人对门面进行的改造和装修。“只要按时把租金交给我就行。”门面租期未到就被转让的事情也常有发生，通常上一名承租人会跟她打招呼，告诉她门面转出去了，“门面转让费跟房东没有关系，我只收租金。转让费或高或低我都分不到一毛钱，所以我就不管”。&&&&工商部门不管：市场潜规则一个愿打一个愿挨&&&&既然门面转让属于市场交易范围，那么是否属于工商部门的管理范围内呢？记者询&&&&问了郑州市解放路工商所的弓所长。他说：“门面转让严格来说并不属于交易行为，而是门面经营权的让渡。前一任承租人的装修费用折价、地段客源等都包括在转让费里。”他表示，转让费属于市场潜规则，“想做生意的人那么多，而门面却相对少，因此门面转让费就是一个愿打一个愿挨，没法管理，如果嫌高可以不接，这里面不存在强迫交易。”&&&&物价部门不管：市场规律无法监管&&&&那么，面对成倍疯长的转让费，物价部门又是什么态度呢？郑州市物价局一名工作人员表示无法对此规定价格上限。“门面转让费包括的很多内容是无法核定的，比如说这个门面的客源和人气，这是隐形的东西，不像幼儿园的学费，肉价菜价那样有计算依据。门面转让费的涨势如此疯狂也反映出了商业的高速发展，既然高达十几万元的门面转让费也有人愿意承接，那么它就是合理的”。&&&&那么，动辄数万元的门面转让费到底是什么费用？记者在市区对熟悉门面转让费内幕的部分创业者和业内人士进行了采访。&&&&河南民营企业家协会常务理事孙丽嘉说，承租人将承租的店面转租出去并收取一定转让费，是一种市场行为，具有一定的合理性。一来，这是此领域中法律所允许的一种“交易习惯”。二来，这是对优先续租权的一种购买。三来，从经济学角度看，一个店面从最初的萧条到兴旺发达需要用时间和精力去培养，甚至得投入成本去宣传。转让费实际包含了一定的品牌价值。四来，从交易规则上看，“天下没有免费的午餐”，转租人转租时可能会把以往的客户群介绍给接租人，这是一种无形的商业价值。&&&&但是，当“击鼓传花”式的店面转让游戏把转让费越炒越高，乃至出现了职业“炒租族”时，这就不得不令人警惕了。&&&&据孙丽嘉分析，导致城区门面费虚高的主&&&&要成因大约有三：一是因为经济发展迅速，商业机会比较多，但是商业门面的建设却没有跟得上经济的脚步，商铺少，租户多，从一定程度上纵容了转让费的虚高。二是因为门面炒家炒作的结果。看到了商铺的供求矛盾，一些人便利用各种关系，先期插手新开发的或商业经营价值较大的门面，进行转手牟利，获利较丰，这些“炒门面者”，对商业门面价格的高涨起到了推波助澜的作用。三是少数违法人员通过各种合法的、非法的手段，垄断某一地段的商业门面，采用强买强卖的手段抬高了价格。&&&&河南金博大律师事务所律师武冬认为，城区门面转让费过高，不可否认，市场需求是主要原因，但门面承租合同中，双方对责任、权利和义务上的一些细节问题规定不明确，让承租者有漏洞可钻，导致门面房出现层层转租等问题。“频繁的门面转租已经不是单纯的市场淘汰，它折射出的是信息垄断、房源垄断，甚至恶意炒作等行为。”&&&&分析：是畸形经济的温床必须引导其健康发展&&&&郑州大学商学院经济学系副教授王海学表示，门面转让乱象是畸形经济的温床，对经济的健康发展会造成一定的危害，应该引起各方的高度重视。&&&&他表示，一般来说，一个未到租期的门面理论转让价格，是由门面租金、门面押金及利息、门面装修残存价值、原承租者剩余经营货物价值、门面地的商机所带来的超额利润等构成。除此以外，实际成交价格还与门面买卖供求关系有关，但与一般的经济规律一样，实际成交价格总是会围绕其理论价值上下波动，不会超出合理的范围。但近几年来，郑州城区门面转让价格却大大超出了其理论价值，而畸高的门面转让乱象对地区经济社会发展的危害是相当大的。一是导致创业成本大幅度提高，降低了民间投资热情，阻碍了外来的投资。二是导致经营风险增大，使经营商户前期非主营投入增大，大大挤占了主营投入，破坏了商业的可持续发展能力。三是导致城区商品价格高涨，增加了居民消费成本。四是带来严重的法律后果，容易引起法律的、经济的、社会的纠纷，影响社会的稳定。他说：“据调查，许多商业门面的转让大多是没有履行严格的法律手续的，特别是经过多手转让的门面，承让者都没有与门面业主签订法律合同，如果出现问题很容易引起纠纷。”&&&&王海学认为，要治理这种畸形经济现象，必须从多方下手：一是用法律法规约束门面的转让权，严格限制承租人未经业主同意，随意转让门面的权利。同时必须明确门面的转让，新承租人必须与门面业主重新签订法律合同。二是加强对商业门面的管理，增强商业门面出租管理的信息透明度。政府有关部门要责成门面业主必须定时定期在一定的场合公开门面租赁的信息，让社会潜在的承租人能够充分地了解有关信息，以作出正确的门面承租判断。三是加大对各种强买强卖行为的打击力度，维护商业经营安全。（线索提供陈春杰葛毅飞）
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&& 浅析铺面转让费的法律问题
浅析铺面转让费的法律问题
发布者：zyc9818
来源：网络转载
　　随着商业的发展，现在市场上铺面转让费已经普遍存在，出租人、承租人与次承租人之间有关铺面转让费的纠纷越来越多，笔者认为研究铺面转让费的法律问题已十分必要，这对于我国租赁市场的健康发展有着重要的意义。 　　一、铺面转让费的定义 　　铺面转让费是一种新兴的产物，学者们对铺面转让费大致存在以下两种定义： 　　1、商铺转让费，一般是原承租者向继承租者收取的，也有房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。 　　2、店铺转让费 ：在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。 　　对于以上两种对转让费的定义，笔者认为第一种更符合实际情况,但是也存在不恰当的地方。现在市场上转让费已然成为一种惯例，并且空铺产生转让费的现象屡见不鲜。所以我个人认为是否空铺转让与产生转让费无关。此外，根据市场现状，转让费是原承租人向次承租人收取，一般转让费不在出租人与承租人之间产生，出租人与承租人产生的是租金，而非转让费。 　　笔者认为，转让费是原承租人向次承租人收取的无形价值的费用，一般表现为原承租人与次承租人对铺面本身的市场价值的共同认知，有的时候原承租人也会将自己铺面里面的东西一同转让给次承租人，有时也会空铺转让收取转让费，具体转让费的高低取决于当事人之间的约定或是该交易地区的市场行情。 　　二、铺面转让费产生的法律问题 　　（一）原承租人与次承租人之间有关铺面转让费之间的纠纷。 　　1、案例。老李下岗之后，购买了一间临街门面房，开起了白铁铺。后老李将店面租给了夏某，签订了四年的租赁合同，夏某经过一番装修开起了小吃部。不久前夏某经业主老李同意，又将该店面及相关厨房设备转让给了田某，向田某收取了门面转让费。田某接手后，开起了特色小吃，可经营不到几个月就关闭。田某以夏某转手渔利，起诉夏某要求夏某返还门面转让费。法院判决不予支持。 　　从该案例可以得出两个结论，一是原承租人向次承租人收取铺面转让费是符合法律规定的，铺面转让费是受到法律保护的；二是虽然我国法律对铺面转让费没有作出具体的法律条文的规定，但是铺面转让费已被大家所认可，一般表现为当地的交易习惯。我国《合同法》在第六十一条、第一百二十五条等九个条文中，都提到了&交易习惯&；&合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款还偶的解释有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款发生真实意思&。 交易习惯是人民在长期经济交往中形成的，在某一领域、某一行业或某一经济流转关系中普遍采用的做法或方法。同时，合同法规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称&交易习惯&：&（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道后者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法&。&法无禁止即自由&，所以转让费是双方当事人根据双方当地的交易习惯，在符合法律的强制性规定的前提下产生的一种新兴产物。 　　2、原承租人铺面承租的剩余租期租金与次承租人向原承租人支付铺面转让费是否等价？ 　　铺面转让费是原承租人将铺面转租给次承租人时，次承租人支付给原承租人的费用。这样的转租就会产生这样的问题。当原承租人与出租人签订的铺面租赁合同的期限很短时，比如只有一年期限的租赁合同或者两年期限的合同，在承租期间原承租人转让铺面并获得高额转让费，但是次承租人所得剩余租期却很短，按照正常的经营所得利润也无法挣回高额的转让费，但是由于租期届满，某种原因导致无法续租，此时次承租人所遭受到的高额的转让费损失是否理应得到法律的支持。按照民法的意思自治原则，我们应该尊重当事人之间的约定，铺面转让费应该得到法律的支持，但是根据民法的公平正义原则，高额的转让费在一定的程度上显失公平的。正是出于这种原因，原承租人与次承租人之间的转让费纠纷就没有想象的那么容易解决。笔者认为，铺面转让费的约定只要符合法律的规定，我们是应该支持，但是至于高额的铺面转让费能否得到法律的支持，我觉得要具体问题具体分析。以下着重分析这个问题： 　　（1）由于次承租人的原因导致铺面被收回。根据我国合同法的第二百一十九条以及二百二十七条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，以及承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。当次承租人出现以上法律规定的情形时，导致铺面被收回，无法再次转租，损失的转让费应该由自己承担，这就是法理上所讲的每个人都要为自己的过错行为承担不利后果。 　　（2）由于原承租人的关系导致铺面被收回。如果原承租人出现合同法规定，将铺面未经出租人的同意转租的，导致出租人解除房租租赁的合同关系，致使次承租人的将铺面可以转让收取转让费的愿望落空，经济上遭到了损失，此时，原承租人应该要承担对次承租人的赔偿责任。 　　（3）租期届满之后，由于出租人的主观原因向次承租人收回铺面，或者不合理的提高租金导致合同无法继续履行。租期届满后，除当事人之间另有约定的除外，出租人可以无偿收回铺面。如果出现的这种情况，对次承租人是非常不利的，次承租人将损失掉转让费，这样一来，转让费的有无就取决于出租人。在现实社会中，次承租人损失转让费往往都是与出租人有关，主要是因为现在是出租方市场，承租人出于弱势地位，这种损失铺面转让费的情形有时是难以避免的。在面对这样的这种困境，承租人在承租铺面时，最好三方一起签定合同，对后续租赁合同租金涨幅、租期等重要内容事先约定，比如次承租人在与原承租人签订转租合同时，与出租人签订相关订约合同。 　　（4）由于客观原因导致铺面被收回。如果双方明确约定好有关铺面转让费的风险的承担，那么我们应该根据当事人的之间的约定，次承租人之所以承租该铺面并且支付铺面转让费，是有理由相信自己也可以再次转租并且收取转让费，此时由于某种客观原因无法实现自己的目的，那么次承租人可以向原承租人请求减少铺面转让费，具体减少多少，双方可以协商或者根次承租人的损失以及正常合理的经营价值来确定（这里的客观原因除了上面几种原因之外的原因，比如政府拆迁，自然灾害等）。 　　（二）出租人与次承租人之间有关铺面转让费之间的纠纷 　　案例：日，原告陈某与案外人李某签订了《房屋租赁契约书》，原告将其所有的位于某县交通东路200号的商铺出租给李某，双方约定租期为日至日，月租金800元，另收取押金800元。日，经被告张某与李某协商，李某同意将商铺转租给被告，并征得原告同意。期间，被告向李某交纳了24000元转让费、剩余租期的租金4000元和押金800元。日，原、被告另行签订了《房屋租赁契约书》，约定租期为日至日，租金为12000元/年，押金为800元。租赁期满后，原告要求被告返还商铺，被告拒不返还。为此，原告诉诸法院。法院依法判决支持原告的诉讼请求。 　　从这个案例中，我们可以看出铺面转让费是次承租人向原承租人支付的，与出租人无关，有关次承租人依法向法院请求出租人返还铺面转让费的诉讼请求是不被法律所认可的，法院不会给以支持。因为根据《合同法》规定，租期届满出租人有权收回自己的铺面，这是出租人行使自己的物权的权利，是法律所保护的。此处分析与上述原承租人与次承租人之间关于铺面转让费具体问题（3）是一致的。 　　三、针对铺面转让费的一点建议 　　针对目前社会上的铺面转让费问题，笔者建议承租铺面时需谨慎，最好原承租人、次承租人和出租人三方一起协商，并签定书面转让协议及新的铺面租赁合同，同时还要注意确认、督促业主办妥店面租赁许可等法定手续。
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一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购
前段时间银行利率有打折，现在都是基准利率了
经济适用房的转让是受到限制的，一般要经过5年后，实际买受人虽然是你，但是法律上的买受人是别人。此房只能将来转让给你，至于费用方面双方确认即可。以后的过户按转让或赠与办理。
想要了解所购房产的使用，主要从以下两个方面进行考核：1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。
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