《物权法》对房屋确权案件影响探究
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近年来，随着我国经济的高速发展,有关房屋登记的纠纷不断增加，两者的一致性受到了干扰。我国的有关房屋登记与房屋归属的法律体系设置的不够完善，两者之间不尽一致。《物权法》的颁布实施，对民法领域和行政法领域都产生了一定的影响。基于《物权法》的实施，结合《城市房地产管理法》《房屋登记办法》等法律规范，对司法审查中有关的房屋登记与房屋登记审查体系进行了探讨与分析，并提出了针对性的建议与政策。
随着经济的发展，我国城市也在健康发展，有关的城市房屋登记的法律法规也相对完善，其登记管理制度也相对规范。随着我国国务院颁布了《城市私有房管理条例》，以及建设部颁布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房地产权属登记管理办法》等相关法律法规的颁布，对我国城市房屋登记起到了良好的规范作用。但仍存在行政机关干涉较多，多头登记、制度设计不合理等的问题。房屋登记部门联系不紧密，遇到相关问题无法及时查询。
2.农村房屋登记法律法规较少
农村经济相对于城市地区较落后，而其中绝大多数属于农民自建用房。因此，国家对于农村地区房屋登记所制定的法律规范文件就比城市的少之又少，对房屋登记行为的管理制度也不够完善。农民法律意识较弱，对于房屋建设中相关的禁止与限制性规定知之甚少，这就容易造成农民对房屋的不合理使用。有些地区发生农民集体对房屋的使用权进行转让、出让或者出租的行为等用于非农业建设用途。这就容易使房地产交易相对较少，不能形成一定的房地产交易市场，村镇房屋产权的管理力度相对较小。
3.房屋登记审查体系不够完善
物权法颁布前，对于房屋登记的审查，主要是通过房产管理部门进行全面审查。但对房屋管理部门提供的相关的房产登记的事实证据、法律依据、行政程序、职权依据等不够具体，不够准确。有的申请人提供虚假证明，房产部门没有尽到合理审查义务，造成登记错误，法院不承认房屋登记的事实，给当事人带来了经济损失，侵犯了当事人的利益，房屋登记不合法。另外，房屋登记行政机关，不注重房屋等材料的审查，对虚假登记资料不能及时发现，未尽到必要的审查义务和交易事实，在房屋权属上存在争议，给购房人造成了危害。
4.房屋登记簿的审查不够及时
房屋登记簿是一种记录房屋登记行为的账簿，能够有效的反映房屋登记行为中的失误点。包括房屋的登记时出现的出让、转让、出租等行为中出现的不足点，是一个能很好的记录册。但是现实生活中，由于相关登记部门对房屋登记簿的忽视，造成了不能及时对房屋登记簿的填写工作，从而也拖延了房屋登记簿审查工作，审查不及时。另外，有的房屋登记簿上的由于登记人员或者提供的虚假材料而造成记载不一致，这就造成了混淆的地方，出现意外后，不能明确相关的法律责任，给当事人带来损害。
5.有关物权变动的规定不明确
物权的变动时房屋等行为中较为常见的一种情况。物权法第九条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。” 在物权的设立、变更、转让、消灭的过程中就会出现种种问题，包括责任不明确、登记不规范。登记只是房屋物权变动对外公示的一种形式而已，其后果是受法律保护的。对于房屋登记案件中的所有权、抵押权、地役权等做出的规定也不够明确，容易造成法律上的缺失和盲点，带来危害。
四、解决对策
1.加强对城市房屋登记的管理
面对城市房屋登记中存在的有关的多头登记，登记部门不够尽职尽责等问题，国家应该依据每个城市的特点，有针对性的对城市中房屋登记部门进行一定的改革；并分工明确，避免职责上的误区与忙点，不同的部门担任不同的职责，真正的为房屋登记做到便利。虽然城市有许多关于房屋登记的法律法规，但还是不尽完善。国家应该进一步加强对城市房屋登记的管理，制定适合城市发展的房屋登记管理制度，确保房屋登记有法可依。对于行政机关应加强权力的管制，避免滥用职权、贪污等行为。
2.完善农村房屋登记的相关法律法规
农村地区相对落后，对于不同的生活阶层，要有不同的解决方式。农村地区教育相对落后，法律意识不够强，对有关的房屋登记的法律知之甚少，这就要求国家加大对农村地区教育的投入力度，提高农村地区的整体教育水平，进而提高人们的法律意识。同时，也可以通过普法的行为在农村进行宣传，演讲等，以保证农民权利神圣不可侵犯。此外，关于农村地区房屋登记法规较少，应不断的完善相关的法律法规，加强对农村宅基地、农业用地的正确使用，禁止非法转让、出让或出租等行为。
3.制定规范的房屋登记审查准则
规范的房屋登记审查准则，能够有利于房屋登记的依法、准确的进行，利于形成符合法律规范的登记制度。在物权法颁布后，对于房屋登记行为的审查存在不同的意见。有的主张审查裁判方式，有的主张对被诉行政行为进行合法审查时，通过制定善意取得制度，保护善意第三人的合法权益，维护合法交易的安全性，从而保证房屋登记的公信力。相关的审查机关或部门应认真审查房屋登记行为，对于提供虚假登记资料或违反物权法相关规定的行为予以一定的惩罚。进行合理是审查义务，积极保护善意第三人的利益。
4.及时审查房屋登记簿
物权法颁布后，对于房屋登记的内容作出了相关的变动与调整，要求房屋行政登记包括房屋登记簿和房屋登记产权属证书。这就使得房屋登记簿具有一定的权威性和公信力。它表现出了物权，拥有相同的法律效果，具有一定的可信度。多以房屋登记部门要及时进行房屋登记簿的审查工作，检查其合法性和公信力。及时对于违反规定的不合法行为做出惩罚，包括物质赔偿与行政赔偿，并界定相关的范围。加强对相关登记人员的培训工作，使得他们了解登记制度，依法登记，避免登记错误等。
5.制定物权变动的相关准则
面对房屋登记纠纷的日益增多，频繁的出现房地产交易与转让等行为。这就不能避免的出现了房屋登记行为，许多房屋登记案件会涉及民事与行政责任，出现两者交叉的现象。物权法中提出了将房屋交易性行为与房屋登记行为适当分离，确立物权变动的区分原则，这就为物权变动中交易安全起到保护的作用。相关行政、私法部门应该依据实际需要，对房屋登记制定一定的规定，使其形成一定的制约力。贯彻实施物权法的相关规定，真正做到减少房屋登记纠纷的作用，构建和谐法制社会。
目前，与西方发达国家相比，我国的市场经济发展不够快速，经济不够发达，有关物权法的法律法规刚刚建立不够完善。而物权登记制度中包含较多公权干预因素，其建立与完善又是必要的。《物权法》颁布前，存在许多民事纠纷与行政纠纷交织的情况，这就使得登记审查方式不统一，登记工作部门对登记申请只是进行形式审查，权责不一，缺乏一定的制约力，在一定程度上造成了财产损失。新时期，我们应该积极将《物权法》和《房屋登记法》相结合，规范房屋登记行为，减少民事纠纷和刑事纠纷，减少财产损失。只有这样，才能真正做到两者相辅相成，合作发展。
参考文献：
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农村宅基地确权数据自动提取方法研究的效果分析
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摘　要：1 引言 广元市苍溪县位于四川盆地北缘深丘，巴山东障，剑门西横，古称秦陇锁钥，蜀北屏藩。境内地势东北高，西南低，以九龙山主峰为最高，海拔1369.2米，嘉陵江出境处涧溪口海拔352米最低。整个地貌由低山和深 丘及河谷平坝构成。下辖39个乡（镇）、734个行
关键词：计算机网络技术论文发表,发表网络技术论文,网络安全技术论文投稿
　　1 引言
　　广元市苍溪县位于四川盆地北缘深丘，巴山东障，剑门西横，古称秦陇锁钥，蜀北屏藩。境内地势东北高，西南低，以九龙山主峰为最高，海拔1369.2米，嘉陵江出境处涧溪口海拔352米最低。整个地貌由低山和深 丘及河谷平坝构成。下辖39个乡（镇）、734个行政村。人口约80万，居住着汉、回、壮、傣、藏、彝、布依等民族，少数民族占0.3%，人口密度每平方公里327人。幅员面积2330.19平方公里。
　　2012年12月以来，广元市苍溪县全面启动农村宅基地确权登记发证工作。农村宅基地使用证的发放是一项很严肃的工作，同时又具有很强的技术性。地籍调查是土地登记发证的前提，必须按照权利人申请，并对其宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途、建筑物产权等情况开展实地调查、记录并经相邻单位及各方认定，填写地籍调查表，核对宗地图，为农村宅基地登记发证提供具有法律效力的调查文件和凭证。
　　在工作中，农村宅基地登记发证主要面临的问题有：宅基地使用现状和历史遗留问题纷繁复杂；大多数农民外出打工，无法进行一家一户信息核对；农民文化素质的高低不同，发证信息（户主姓名）准确性不能保证；基层国土所工作人员的责任心不同，提供的基础数据信息也是五花八门等问题。上述问题导致处理确权数据工作既浪费时间，也不能保证数据的准确性。为了保证发证信息的准确性，本文提出了一种基于Visual FoxPro的自动提取数据的程序设计方法并应用于广元市苍溪县农村宅基地确权数据处理工作，获取的数据信息准确率高。下面重点从数据库关系设计、程序流程以及数据预处理等方面给以详细阐述。
　　2 自动提取数据方法概述
　　2.1 数据库E-R图
　　E-R图也称实体-联系图（Entity Relationship Diagram），提供了表示实体类型、属性和联系的方法，是用来描述现实世界的概念模型。在宅基地确权工作中，构建了乡镇村实体集、发证人员实体集、户籍表实体集和宗地表实体集的E-R图（如图1所示）。
　　2.2 逻辑数据库设计
　　在程序设计时，首先建立四个数据库表，它们分别是村代码数据库表（cxcdm.dbf）、发证数据库表（cxfz.dbf）、宗地图数据库表（cxmdb.dbf）、户籍数据库表（cxhj.dbf）具体描述如下。
　　村代码表文件（cxcdm.dbf）结构描述为：cxcdm（村组（cz，c，25，0），村名（cm，c，12，0），村代码（cdm，c，12，0），邮政编码（yzbm，c，6，0））。
　　发证表文件（cxfz.dbf）结构描述为：cxfz（姓名（xm，c，10，0），村组（cz，c，16，0），村名（cm，c，12，0），用途（yt，c，6，0），批准面积（pzmj，n，9，2），宗地面积（pzmj，n，9，2），确权面积（pzmj，n，9，2），实际面积（pzmj，n，9，2），建筑面积（pzmj，n，9，2），土地证号（tdzh，c，50，0），备注（bz，c，10））。
　　宗地表文件（cxmdb.bf）结构描述为：cxmdb（宗地代码（zdnum，c，23），地类（dilei，c，10），面积（area，n，9，2），宗地面积（zdmj，n，9，2），建筑面积（jzmj，n，9，2），法人代表（frdbj，n，10），法人身份证（frsfz，c，18），图幅号（tufu，c，15），通讯地址（txdz，c，30），土地坐落（tdzl，c，30），东（east，c，10），南（sounth，c，10），西（west，c，10），北（north，c，10），村代码（cdm，c，12），邮政编码（yzbm，c，6），身份证（sfz，c，18），村名cm，c，10））。
　　户籍表文件（cxhj.dbf）结构描述为：cxhj（姓名（xm，c，10），身份证（sfz，c，18）， 村名cm，c，10），村组（cz，c，30），组名（zm，c，6））。
　　实际发证表文件（cxsjfz.bf）结构描述为：cxsjfz（宗地代码（zdnum，c，23），姓名（xm，c，10），身份证（sfz，c，18），邮政编码（yzbm，c，6），地类（dilei，c，3），批准面积（area，n，9，2），面积（area，n，9，2），宗地面积（zdmj，n，9，2），建筑面积（jzmj，n，9，2），图幅号（tufu，c，15），通讯地址（txdz，c，30），土地证号（tdzh，c，50），东（east，c，10），南（sounth，c，10），西（west，c，10），北（north，c，10），村代码（cdm，c，12，0），村名cm，c，10））。
　　3 计算过程描述
　　在计算时，首先对户籍信息、地籍信息、村代码信息和国土局提供的发证信息进行预处理；其次删除户籍中同村同名的信息、删除发证信息同村同姓名的信息以及删除地籍信息中同村同姓名房子的信息，并分别放在一个DBF文件中；最后在户籍信息中匹配MDB中的身份证号和在发证信息与MDB中的信息匹配。程序框图如图1所示。
　　3.1 数据预处理
　　我们首先要对确权数据进行如下处理：一是先筛选掉同村同名的信息，二是筛掉国土所提供的发证信息名单中同村同组同名的信息，三是对发证信息名单中的数据与户籍信息、宗地图信息进行匹配，最后得到比较准确的发证名单，这样避免该发证而没发证，不该发证而又发证的现象。
　　3.2 自动提取村名和邮政编码
　　将cxcdm.dbf与cxmdb.dbf两个表根据关键字村代码（cdm）建立关联。计算步骤如下：
　　Step1： 分别在两个不同工作区中打开cxcdm.dbf 和cxmdb.dbf，同时对村代码字段建立索引。
　　Step2： 用set relation to 命令建立两个表关联。
　　Step3： 根据两个表中的村代码是否相同，逐条匹配村名和邮政编码。
　　3.3 自动匹配身份证信息
　　将cxhj.dbf与cxmdb.dbf两个表根据关键字姓名（xm）建立关联。计算步骤如下：
　　Step1： 分别在两个不同工作区中打开cxhj.dbf 和cxmdb.dbf，同时对姓名字段建立索引。
　　Step2： 用set relation to 命令建立两个表关联。
　　Step3： 根据两个表中的姓名和村名是否相同，逐条匹配身份证信息，同时将户籍信息中的村组和组名相连接并将其信息自动存入cxmdb.dbf通讯地址字段中。
　　3.3 自动获取发证信息
　　将cxfz.dbf与cxmdb.dbf两个表根据 条件两个表中姓名和村名同时相等建立连接。计算步骤如下：
　　Step1： 分别在两个不同工作区中打开cxfz.dbf 和cxmdb.dbf，同时对姓名字段建立索引。
　　Step2： 用join with 命令建立连接，生成一个有宗地码、姓名、地类、图幅号、法人代表、法人身份证、通讯地址、土地坐落、面积、宗地面积、建筑面积、东、西、南　　、北、批准面积、土地证号、邮政编码的发证信息表。
　　Step3：在实际发证信息表中，删除无身份证的信息。
　　Step4：用copy 命令将实际发证信息表转换为.XLS格式的基础数据表，即可进行基础数据的打印。
　　3.4 自动筛选宗地图文件
　　根据实际发证信息表，自动筛选宗地图文件。计算步骤如下：
　　Step1：在原始乡镇的DWG文件中，通过CASS软件导出每个宗地的宗地图文件，文件名即为宗地代码。
　　Step2：根据实际发证信息表文件，查找与基础数据中宗地代码相同的宗地图文件，筛选出来放入另外一个文件夹中。
　　Step3：然后批量打印转换这些筛选出来的宗地图文件生成一个PDF文件，打印该文件即可得到需要的宗地草图。
　　4 结论
　　农村土地使用证的发放是一项很严肃的工作，涉及农民的切实利益，是农民对土地合法利用的权利体现与法律保障。工作中，我们得到如下认识：（1）宅基地确权是一项很繁重的任务，同时又具有很强的技术性；（2）在数据处理中，数据及其繁琐，情况复杂多变，然而现实却对数据要求非常严格，不容有半点错误；（3）编程实现快速查找匹配，保证了准确性，也减少了人工成本，大大提高效率，省去了若干繁琐的人工操作过程，值得借鉴和推广。
　　参考文献：&
　　[1] 张海明，苏建平.农村集体土地所有权确权登记发证的技术探讨[J].城市建设理论研究，2014（10）：63-67.
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日一、重庆农村宅基地确权因素分析与机制设计目前,我国城乡土地流转特别是建设用地的流转,在各地区都在不同程度上有所突破,并取得进展,然而对于农村宅基地流转过程中的问题也初步暴露出来,在机制设计和制度安排上对农民的利益保护不够,相对来说农民还是处于弱势地位,对农村宅基地进行确权发证,可从根本上保证在流转过程中保护农民利益。(一)重庆市农村宅基地确权因素分析1、农村宅基地确权的影响因素。重庆市农村宅基地确权流转应充分考虑到在此过程中涉及到的农户私人、农村集体组织和当地政府三者的现状和利益诉求,以改变以往农村宅基地权利主体虚置的现最新【精品】范文参考文献专业论文状。下文对三者的功能权限、参与方式、利益诉求等方面在确权过程中的影响作用进行分析。2、影响因素分析(1)地方政府的影响因素分析。在农村宅基地确权流转过程中,当地政府的利益诉求是通过对农村集体建设用地(宅基地)进行复垦,置换城市建设用地指标,以通过获取土地的级差地租增加财政收入。其功能权限方面表现为农村宅基地确权发证的主体和(来源：淘豆网[/p-7794866.html])权威机构明显优于农户和农村集体经济组织。基于此,在农村土地综合整治和宅基地流转过程中,当地市县政府机构可以以行政权力或者是超行政权力制定或改变农村宅基地流转过程中的相关机制和制度安排,以侵占农民合法权益的方式降低土地整治成本,并尽可能多的增加城市建设用地指标。(2)农村集体组织的影响因素分析。农村集体经济组织在农村宅基地确权流转中的利益诉求和出发点是通过对农村宅基地确权流转获得农村集体土地所有权的出让费用收益,增加农村集体收益。与政府是行政隶属关系,是农户与政府之间的媒介,其参与度明显高于农民。基于上述的地位和功能权限,其在流转过程中基于对自身利益及成员利益的考虑,攫取农户利益和公共利益存在很大的操作空间和可能性。(3)农户影响因素分析。农户进行宅基地确权流转的主要利益诉求在于通过宅基地确权发证、综合整治、指标交易、利益分配后能否给农户带来超过其预期收益的经济利益,以及在将宅基地进行复垦后能给农民带来的长期农业收入和农民子孙后代的发展需要。但相对于区县政府机构和农村集体经济组织而言,农户的功能(来源：淘豆网[/p-7794866.html])权限相对较小,处于相对弱势地位。通过以上影响因素分析,需通过对重庆农村宅基地进行确权发证,以法律的形式对“地票”交易进行管制并规范政府行为;明确农村集体组织的权责,规范其行为;有利于约束当地政府强制进行宅基地复垦流转行为;保障了农户的权益不受侵犯;防止农村集体组织侵犯农民利益以及寻租现象的出现。最后,需平衡农民与农村集体组织以及农户与农户间的利益进行科学合理的确权机制设计。最新【精品】范文参考文献专业论文(二)重庆农村宅基地确权机制设计1、农村宅基地确权机制设计。通过对农村宅基地确权相关影响因素分析的基础上,由农村所在的区县政府机构对农村宅基地进行直接确权,农民参与、农村集体组织和区县政府机构决策,对于其他无争议的宅基地进行核实和登记,在充分考虑生产需要的基础上规定农民宅基地使用的法定面积。在确权工作中应结合农民的子女数量以及农民子孙后代的生计发展,对确权中“户”和“宅”应明确进行界定,一方面要按“一户一宅”的原则进行宅基地确权,规范农民用地行为,改变农民占用宅基地闲置浪费的现状;另一方面要确(来源：淘豆网[/p-7794866.html])保农户的子女长大***后对宅基地的需要。在按一户一宅原则进行确权后,对于部分农户还占有其他多余的宅基地应由区县相关机构对该宅基地上的建筑物和宅基地使用权的转让进行直补,并将该宅基地确权给国家。2、宅基地确权发证。确权证书是房屋所有权证和宅基地土地使用证的统一体,按照“两证合一”的原则对农民颁发具备法律权威效用的确权证书。在农户申请宅基地复垦流转时必须将确权证书连同流转复垦申请书一并交给政府机构,同样政府机构在进行土地综合整治时也必须获得确权证书方可进行宅基地复垦流转,在进行“地票”交易时,宅基地确权证书以附件的形式存在。二、重庆农村宅基地总体流转机制设计重庆农村宅基地总体流转机制设计是在对农村宅基地确权发证的基础上,农民在流转过程中参与度高,以“地票”为交易手段,“地票”交易市场具备竞争性,交易价格在市场机制作用下形成。下文侧重于农村宅基地确权后的流转机制设计、确权后的“住房券”交易制度设计和确权后确权证书的抵押机制设计三方面进行研究,以完善农村宅基地总体流转机制设计。(一)重庆农村宅基地流转机(来源：淘豆网[/p-7794866.html])制设计1、农村宅基地流转前提及总体思路。农村宅基地确权发证是农村宅基地持续健康流转的前提。总体流转思路为:宅基地确权发证→农户复垦申请→复垦宅基地验收→“地票”指标交易→收益分配。最新【精品】范文参考文献专业论文2、农村宅基地流转机制设计(1)宅基地流转政策机制设计。规范农户宅基地复垦申请、农村集体经济组织和政府机构的审批程序,防止出现寻租现象;规范农村土地综合整治机构的行为,针对其财务设立透明和审计制度;对农村宅基地复垦验收的标准和流程制度化,施行指标化验收。(2)宅基地流转主、客体机制设计。确定宅基地的是变性流转还是同性流转,对于同性流转的农村宅基地其流转主体是农户,农户拥有是否进行宅基地流转的决定权,流转客体则是农村宅基地使用权,宅基地土地所有权未发生变化仍然是农村集体所有;对于变性流转的农村宅基地而言,由于其土地性质、宅基地使用权和所有权都发生变化,因此其流转主体是农民、农村集体经济组织和政府,流转客体则是农村宅基地所有权和使用权。(3)宅基地流转方式机制设计。从宅基地置换方式上而言,(来源：淘豆网[/p-7794866.html])宅基地的置换分为“宅基地换住房”、“宅基地换指标”和“宅基地换现金”三种方式。(4)宅基地流转分配机制设计。在前期宅基地流转收益分配中,政府应聘用专业的评估机构作为第三方对农村宅基地上的房屋和基础设施进行估价,确定其补偿价格,为避免在此过程中的投机行为,政府应建立相应的价格管理制度,对农户进行直接补贴。(二)重庆农村宅基地“住房券”交易制度设计。“住房券”是宅基地流转中,对于有条件进入城市工作生活的农户在退出宅基地时获得的能在重庆市换购或租赁公租房的凭证。农村宅基地流转中的“住房券”机制总体流程是:农户申请退出宅基地→农户资质审查→获得“住房券”→置换公租房。申请退出宅基地的农户必须满足以下条件:(1)是重庆市的农村居民,自愿退出农村宅基地的使用权和耕地的承包经营权;(2)在重庆市区县具有稳定的工作和收入。农户在进行宅基地退出申请时必须同时将农村宅基地确权证书上交有关机构部门,明确各方的权责。农村集体经济组织对农户提交的宅基地退出申请材料进行集中审核,对审核合格的农户统一报给国土局和房管局,一(来源：淘豆网[/p-7794866.html])方面国土局对其退出的宅基地进行集中整治复垦为耕地,由此所置换出来的城市建设用地指标再进行“地最新【精品】范文参考文献专业论文票”交易;另一方面房管局按照一定比例将农户的宅基地置换成城市保障性住房,结合农户在城市的工作情况向农户发放“住房券”,其宅基地与保障房的置换比例按照农村宅基面积与“住房券”面积以2∶1 至 3∶1 的比例进行核发。由农村宅基地置换的保障性住房的“住房券”是宅基地流转主体农民退出宅基地所得到的一种特殊货币,该货币只能用于住房消费,同时“住房券”采取实名制,农户不能将宅基地转让或出售给其他人进行使用。农民退出宅基地后所置换的保障性住房主要有:廉租房、经济适用房和公租房。由于公租房的政策机制较为完善,是其置换的合适方式和选择。(三)重庆农村宅基地确权证书抵押制度设计1、农村宅基地确权证书抵押机制设计前提及必要性分析。对农村宅基地确权发证是农村宅基地抵押机制设计的前提,实质上抵押的是农村宅基地使用权及其之上的住房和附属设施的所有权。其必要性表现在:能拓宽农民融资渠道;增加农户的贷(来源：淘豆网[/p-7794866.html])款额度;改变目前农村金融服务质量低和服务体系不健全的现状。2、农村宅基地确权证书抵押机制设计(1)农村宅基地确权证书抵押制度流程设计。农村宅基地确权证书抵押机制总体流程:农户申请→农村集体经济组织审核→第三方和保险公司评估→金融机构受理。(2)农村宅基地确权证书抵押主、客体机制设计。明确界定抵押机制各方的行为和责权,形成由农户及金融机构主导、农村宅基地确权证书为核心的抵押机制。农村宅基地确权证书是其抵押机制的核心和基础,抵押机制的核心主体是农户、农村集体经济组织和金融机构共同构成,另外的第三方农村宅基地价值评估机构、农村宅基地流转交易中心和保险公司是次级主体。(3)农村宅基地价格评估机制设计。采用假设“地票”交易法进行估价。假设“地票”交易法是指农户将宅基地进行复垦用于“地票”指标交易,在交易后所获得的全部交易收入,农户所获得的全部交易收入包括两个部分:一是宅基使用权转让价格;二是农户的生计保障价格。根据前文所确定的宅基地价格公式有:最新【精品】范文参考文献专业论文P=P1+P2=(L-C2-(来源：淘豆网[/p-7794866.html])C1)×β+r×n或,P=P1+P2=(L-C2-C1)×S×γ×P'P 为农户所申请贷款宅基地的市场同类宅基地的“地票”交易价格,因此在确定假设“地票”交易的价格后,再根据宅基地的实际情况、农户的经济状况、贷款规模和信用评级确定修正系数θ。因此,宅基地使用权评估价格表示为假设“地票”交易价格与修正系数的乘积,用 V1 表示宅基地评估价格。用公式表示为:V1=P×θ其中,θ为评估系数,使用时应注意:①农户的经济状况越好,θ的值就越高;②农户的总体贷款规模越大,θ的值就越小;③农户的信用评级越高,θ的值就越大;④在理论上以及考虑到实际中的风险因素,θ≤1。最终的评估价格由宅基地评估价格和住宅房屋附属设计评估价格的代数和,用 V 表示最后的总体评估价格,由于其住宅附属设施的市场价格较容易估算,因此本研究不详细叙述,用 V2 表示。V=V1+V2=P×θ+V2(4)农村宅基地确权证书抵押行为机制设计。金融机构制定一套详细的(来源：淘豆网[/p-7794866.html])农村宅基地抵押贷款细则,告知农户各种贷款的优缺点,在宅基地确权证书抵押初期,银行在贷款期限、贷款额度、贷款利率和贷款还款方式上进行科学合理设置,从而方便有效回收贷款,开拓农村金融市场。(5)农村宅基地确权证书抵押风险控制机制。农村宅基地确权证书的抵押机制要充分考虑到金融风险和社会风险,在抵押机制设计过程中对风险进行规避设置,保障农村金融和农村社会经济的持续发展。三、政策建议(一)宅基地确权流转应提高农户的参与度,施行公开透明制度,同时借鉴成都市的宅基地流转经验,在土地综合整治中采取专业土地综合整治机构、政府机构和农户自筹等多种方式进行,同时采用“持证准用”制度扩大市场对“地票”的需求,确定“地票”的最低保护交易价格,维护农民的利益。最新【精品】范文参考文献专业论文(二)建立农村宅基等价评估体系,为农村宅基地的基础价格的确定和宅基地抵押贷款估价奠定基础。(三)鼓励有条件的农户在确权流转之后退出农村宅基地,并完善其相关的退出机制,退出宅基地的农户采用宅基地换“住房券”的模式,置换公租房。(四)针对农村宅基地确权证书抵押制度应尽快出台相关的管理办法和政策,允许并鼓励农户进行宅基地抵押贷款。主要参考文献:[1]胡锋.农村宅基地流转驱动分析[J].经济研究导刊,]马智利,石昕川.基于城乡统筹改革试验区背景下的宅基地确权和流转机制研究[J].农村经济,]马智利,陈进兵.农村宅基地确权和流转机制设计研究[J].农村经济,2010.10.------------最新【精品】范文播放器加载中，请稍候...
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